房产企业销售收入确认的四种情况（本站推荐）

第一篇：房产企业销售收入确认的四种情况（本站推荐）

房产企业销售收入确认的四种情况

房产开发企业所得税收入确认是在营业税收入确认的基础上进行的，主要包括完工产品销售收入确认、未完工产品销售收入确认、视同销售收入确认以及对外出租产品租金收入确认四种情况。笔者现根据《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》、《营业税暂行条例》、《营业税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）等有关规定，对房产开发企业所得税收入确认方法进行总结。

完工产品销售收入的确认

企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明其中一个条件即视为已经完工产品。在销售时一般都要签订正式《房地产销售合同》或《房

地产预售合同》，因采取的销售方式不同，收入确认的方法也不同。

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品时于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确

认收入的实现。

这里的“取得索取价款凭据（权利）之日”一般是指书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同

或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成（所有权或使用权转移）的当天。

（二）采取分期收款方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，提

前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际

收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品时按以下原则确认收入的实现。

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产

品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品时，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，应按销售合同或协议中约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按

买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品时，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除。如果销售合同或协议约定的价格低于基价，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日

确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品时，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现。包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确

认收入的实现。

未完工产品销售收入的确认

房产开发企业销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内分季度（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。预计毛利率由省、自治区、直辖市国税局、地税局确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不低于15％。位于地及地级市城区及郊区的不低于10%。位于其他地区的不低于5％。但经济适用房、限价房和危改房均不

低于3%。

【例】某房产开发公司，2009年计划在县城开发建设15栋商品楼，2008年12月份已预售250套，收取价款45000000元，计划在2009年10月末竣工交付使用，则这批预售房在竣工前每月应记入应纳税所得额的毛利额为45000000×5%÷10＝225000（元）。完工时假设该开发产品的实际毛利率12%，应记入2009

年10月份当期的毛利额为45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。

视同销售收入的确认

房产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其方法和顺序如下：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定，但成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。例如：某房产开发企业将新开发的写字楼10个标准间向A钢铁公司进行投资，开发成本38000000元，主管税务机关确定的成本利润率为20%，则这10个标准间应确认的收入为38000000×（1＋20%）÷（1－

5%）＝48000000（元）。

对外出租产品租金收入的确认

企业将新建开发产品对外出租时，采取直接收款或预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。分期付款的为合同约定付款日当天。

开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，在开发产

品交付承租人使用日确认预收租金收入的实现。

需要注意的几个问题

（一）根据国税发[2009]31号文件第四条规定，房产开发企业出现《税收征管法》第三十五条规定可

以不设置账簿。

应当设置但未设置账簿、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料。虽设置账簿但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账。发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，以及经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报或申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等的情形时，税务机关对其以往应缴的企业所得税要按核定征收方式进行征收管理，同时还要按《税收征管法》等税收法律、行政法

规的规定进行处理。

（二）房产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价格以内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价格以内并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。但根据《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费均不视为企业所得税的收入：一是由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事

业性收费；二是收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三是所收款项全额上缴财政。

（三）预售的房产开发产品在办理年度所得税纳税申报时，还须出具已销售未完工产品实际毛利额与

预计毛利额之间差异调整情况报告以及税务机关需要的其他相关资料。

第二篇：企业直销货物增值税销售收入确认问题

企业直销货物增值税销售收入确认问题

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则规定，现将直销企业采取直销方式销售货物增值税销售额确定有关问题公告如下：

一、直销企业先将货物销售给直销员，直销员再将货物销售给消费者的，直销企业的销售额为其向直销员收取的全部价款和价外费用。直销员将货物销售给消费者时，应按照现行规定缴纳增值税。

二、直销企业通过直销员向消费者销售货物，直接向消费者收取货款，直销企业的销售额为其向消费者收取的全部价款和价外费用。

本公告自2013年3月1日起施行。

关键词：直销收入确认

第三篇：房地产企业确认销售收入的条件有哪些

房地产企业确认销售收入的条件有哪些？

《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；

（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。

在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。

我们认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。

也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。我们认为，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：

（1）工程已经竣工并验收合格；

（2）具有经购买方认可的结算通知书；

（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；

（4）成本能够可靠地计量。

房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：

（1）合同总收入能够可靠地计量；

（2）与合同相关的经济利益能够流入企业；

（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；

（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。

中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：

（1）有建造合同，并且合同不可撤销的；

（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；

（3）其余应收款能够收回；

（4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。

第四篇：出口销售收入时点的确认

出口货物销售收入时点的确认

1、新会计制度对出口货物销售收入实现时点的规定

新会计制度改变了以往的分行业会计制度对外销收入确认的标准，不再以企业向银行交单时作为确认收入的时点。新会计制度规定按不同的成交方式来确认收入，主要的确认方式有以下三种：

离岸价（FOB）。离岸价也称为船上交货（指定装运港）条款，采用离岸价核算的外销收入的，以装船日作为确认收入的时间。

成本加运费（CFR）。成本加运费也称为成本加运费（指定目的港）条款，采用成本加运费核算外销收入的，也是以装船日作为确认收入的时间。

到岸价（CIF）。到岸价也称为成本加运保费（指定目的港）条款，采用到岸价核销外销收入的，应以到港日作为确认收入的时间。

2、税法对出口货物销售收入实现时间的规定

根据国家税务总局《出口货物退（免）税管理办法》的规定，出口企业在货物报关出口后，应按财务制度的规定凭有关凭证在财务上作销售处理，即出口企业销售收入实现时间分别为：陆运应以取得承运货物收据或铁路运单，海运应以取得出口装船提单，空运应以取得空运单并向银行办理交单后作为收入实现时间。

生产企业出口货物不论海、陆、空、邮运出口，均以取得提单并向银行办妥交单手续的当天，作为出口货物销售收入的实现时间。预收货款不通过银行交单的，以取得提单日期作为出口货物销售收入的实现时间。

生产企业委托外贸企业代理出口，应以收到外贸企业代办的运单和银行交单凭证作为确认收入的实现时间。

外贸企业确认出口销售收入的时点，应采取货物流通企业财务制度的规定，在取得出口单据并向银行办理交单后，再作为收入的实现。同时还应结合不同的结算方式。如采用L/C等无风险方式的出口销售，可及时确认收入；采用汇款方式结汇的，应于款到后确认收入；采用D／P、D／A结算方式的，应分别将收到货款和买方承兑日期作为收入的确认时间。

出口货物由于业务流程长，涉及部门多，政策复杂，其纳税义务确认时点还

有一些特殊规定：

1、国家政策明确规定不予退（免）税的出口货物纳税义务发生时间为《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国消费税暂行条例》及其实施细则规定的销售货物纳税义务发生时间；

2、未按期申报退（免）税和不申报退（免）税的出口货物纳税义务发生时间，是出口货物退（免）税90日申报期限或设区市国税局核准的延期申报期限届满的次日；

3、未按期补齐退（免）税单证的出口货物纳税义务发生时间，是出口报关单、出口收汇核销单、代理出口货物证明等单证规定申报期限届满的次日；

4、代理出口货物的受托方在开具《代理出口货物证明》60天期限届满的次日，委托方在货物出口后90天申报期限届满的次日；

5、未按规定提供有效备案单证的出口货物纳税义务发生时间，是指未按规定期限提供备案单证的次日。

第五篇：2011年长治市销售收入100强企业

长治市销售收入100强企业：

1.山西潞安矿业(集团)有限责任公司

2.首钢长治钢铁有限公司

3.山西煤炭运销集团长治煤业有限公司

4.山西潞宝集团

5.山西潞安常平集团有限公司

6.山煤集团煤业晋东南分公司

7.天脊煤化工集团股份有限公司

8.山西晋煤集团赵庄煤矿有限责任公司

9.山西襄矿能源投资管理有限公司

10.山西南耀集团有限公司

11.山西沁新能源集团股份有限公司

12.长治市金泽生物工程有限公司

13.山西长信工业有限公司

14.山西漳山发电有限责任公司

15.山西鲁晋王曲发电有限责任公司

16.山西潞安羿神能源股份有限公司

17.潞城市兴宝钢铁有限责任公司

18.黎城太行钢铁有限公司

19.武乡和信发电有限公司

20.长治清华机械厂

21.长治市瑞达焦业有限公司

22.襄垣县恒祥焦化有限公司

23.山西襄垣合力投资管理有限公司

24.山西省黎城县金元钢铁有限公司

25.山西长治县雄山煤炭有限公司

26.沁源县康伟煤焦有限公司

27.山西屯留兴旺煤化有限公司

28.襄垣县五阳新世纪有限责任公司

29.长子华晟荣煤矿有限公司

30.山西漳泽电力股份有限公司漳泽发电分公司

31.襄垣县鸿达煤化有限公司

32.山西王家峪煤业（集团）有限公司

33.山西通洲煤焦集团股份有限公司

34.长治市华晟源矿业有限公司

35.山西淮海机电有限公司

36.山西马军峪煤焦有限公司

37.山西壶关化工集团有限公司

38.平顺宏丰铸业有限公司

39.山西长治羊头岭煤业有限公司

40.长治市郊区马厂福利选矿厂

41.沁源县明源煤焦有限公司

42.长治市郊区晋源焦化有限公司

43.山西康宝生物制品股份有限公司

44.山西达利食品有限公司

45.长治市霍家工业有限公司

46.长治县振兴集团有限公司

47.长治市金威商贸集团有限公司

48.长子县盛元煤业有限公司

49.山西振东制药股份有限公司

50.潞城市隆源焦化有限公司

51.山西中德塑钢型材有限公司

52.黎城县长福煤气焦化有限公司

53.屯留县华诚焦化有限责任公司

54.山西黄土坡煤焦有限责任公司

55.长治市长源焦化有限公司

56.山西屯玉种业科技股份有限公司

57.武乡县泰昌焦化有限公司

58.山西瑞恒化工有限公司

59.黎城华太煤气化有限公司

60.长治红山煤业有限公司

61.山西汾西太岳煤业有限公司

62.长治红兴煤业有限公司

63.襄垣县新胜达电化有限责任公司

64.长治县西山煤业有限责任公司

65.山西青春玻璃有限公司

66.山西黎城粉末冶金有限责任公司

67.长治市晋鑫煤焦有限责任公司

68.襄垣县诚丰电力有限公司

69.山西唯思可达天然饮业有限公司

70.长治市八一百货大楼有限责任公司

71.山西省长治市嘉汇购物广场有限公司

72.山西凤凰胶带有限公司

73.长治市劲牛焦化有限公司

74.山西襄垣金星煤业有限公司

75.沁县华安焦化有限公司

76.山西东庄煤业（集团）有限公司

77.长治市太行紫团饮业有限公司

78.山西尔安焦化有限公司

79.长子县福源淀粉有限公司

80.潞城市卓越水泥有限公司

81.长治新建煤业有限公司

82.山西建滔潞宝化工有限责任公司

83.山西防爆电机（集团）有限公司

84.壶关华阳矿业有限公司

85.山西华宝焦化集团有限公司

86.山西金通焦化集团有限公司

87.山西晋牌水泥集团有限公司

88.平顺县开元矿山有限公司

89.山西盛华煤气焦化集团有限公司

90.山西世龙食品有限公司

91.山西沁州黄小米（集团）有限公司

92.平顺县杏城矿业有限责任公司

93.长治液压有限公司

94.山西省晋能长治电力黎城铁合金厂

95.山西显王煤业有限公司

96.长治市漳泽安铁化工有限公司

97.平顺县安阳不罗树洼铁矿

98.平顺县鑫联矿业有限公司

99.山西澳瑞特健康产业有限公司

100.壶关裕沣酿造有限公司

100强企业分布情况

一、100强企业行业分布：煤炭企业 25户；冶金企业 11户；装备制造企业 6；户建材企业 4户；新材料企业 3户；焦炭化工企业 32户；电力企业 5户；医药企业 2户；食品加工企业 9户；商贸企业 3户。

二、100强企业县区分布：郊区 14户；襄垣县 10；户城区 8户；黎城县 7户；武乡县 6户；壶关县 5户；平顺县 5户；潞城市 11户；长治县 9户；沁源县 7户；屯留县 5户；长子县 5户；高新区 5户；沁县 3户。