建筑企业如何在增值税、所得税、会计准则上确认销售收入的案例总结

第一篇：建筑企业如何在增值税、所得税、会计准则上确认销售收入的案例总结

建筑企业如何在增值税、所得税、会计准则上确认销售收入的案例总结

江洲 /

导读：案例解析建筑业营业收入的财税处理

案例：

案例1：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底形象收入为4000万元。

案例2：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2016年9月至2017年7月，付款约定：待建筑物结构封顶后支付总造价的80%款项，12月底形象收入为4000万元，结构封顶预计在2017年4月。

案例3：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底由于建议方原因未实际施工，但施工方临建设施已部分搭建、人员已部分进场。经双方协定支付预付款1000万元。

案例4：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底形象收入为4000万元，但由于建设方企业的原因，预计不能收回成本。

案例5：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底形象收入为4000万元，但对方要求开票金额为6000万。注：以上金额均为不含收入。

以上在增值税收入、企业所得税、会计准则上如何处理，在账面上又如何反映？

如何处理：

一、增值税收入确认的有关规定：

1、营改增36号文件中在关建筑企业增值税纳税义务的规定：

“

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

2、个人认为，其实以上并不是36号文件新产生的增值税销售收入确认条件，而是在未实施营改增之前，针对大型设备和应税服务增值税确认条件“转化”或是“平移”。理由是：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）第三十八条规定：“条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：“

（三）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；

（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；

（六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；”

3、建筑企业销售收入确认简单一句话总结：预收原则、先开票原则、约定付款原则。两个特殊规定：预收原则来源于双方约定采取预收款方式特殊规定，资金先到位先缴税。先开票原则是因为以票管税，对方已抵了，那必须也要先缴税了。

一个基本规定：合同约定制，这个规定与收付实现制、权责发生制三大基本规定并存于我们的税法各种类型规定中。比如：最近国家税务总局公告2016年第69号：

四、纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。这个规定就是收付实现制的体现。

二、企业所得税收入确认的有关规定：

1、企业所得税法实施条例第二十三条企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：

（二）企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

2、国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函〔2008〕875号：“

二、企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。

（一）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件： 1.收入的金额能够可靠地计量； 2.交易的完工进度能够可靠地确定；

3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。

（二）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法： 1.已完工作的测量；

2.已提供劳务占劳务总量的比例； 3.发生成本占总成本的比例。

（三）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。”

3、建筑产品，属于大型订制类产品，建造期在几个月至几年，权责发生制原则，完全按照工程形象进度来确认。那么，期末建筑企业如何提供证据确认的形象进度是所得税收入确认的关键，要注意内外结合：内部证据为总成本和完工成本的确认，外部证据是与建设方确认的形象进度（包括变更签证工程的估算）。

三、企业准则销售收入确认条件

1、企业会计准则第14号——收入的劳务交易相关规定：

“第十一条 提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时具备以下条件：

（一）收入的金额能够可靠计量；

（二）相关的经济利益很可能流入企业；

（三）交易的完工进度能够可靠确定；

（四）交易中己发生的和将发生的成本能够可靠计量。

第十二条 企业确定提供劳务交易的完工进度，可以选用下列方法：

（一）己完工作的计量；

（二）己经提供的劳务占应提供的劳务总量的比例；

（三）己发生的成本占估计总成本的比例。

第十三条 企业应当按照从接受劳务方己收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，己收或应收的合同或协议价款显失公允的除外。

企业应当在资产负债表日按提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计己确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计己确认提供劳务成本后的金额，确认当期提供劳务成本。

第十四条 企业在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，应当分别下列情况处理：

（一）己发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按己经发生的劳务成本金额确认收入；并按相同金额结转成本；

（二）己发生的劳务成本不预计不能够得到补偿的，应当将己经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。”

2、企业会计准则第15号——建造合同： 第五章 合同收入与合同费用的确认

第十八条 在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，应当根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。

完工百分比法，是指根据合同完工进度确认收入与费用的方法。第十九条 固定造价合同的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：

（一）合同总收入能够可靠地计量；

（二）与合同相关的经济利益很可能流入企业；

（三）实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；

（四）合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。第二十条 成本加成合同的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：

（一）与合同相关的经济利益很可能流入企业；

（二）实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。第二十一条 企业确定合同完工进度可以选用下列方法：

（一）累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例。

（二）已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例。

（三）实际测定的完工进度。

第二十二条 采用累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定合同完工进度的，累计实际发生的合同成本不包括下列内容：

（一）施工中尚未安装或使用的材料成本等与合同未来活动相关的合同成本。

（二）在分包工程的工作量完成之前预付给分包单位的款项。

第二十三条 在资产负债表日，应当按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为当期合同收入；同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，确认为当期合同费用。

第二十四条 当期完成的建造合同，应当按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为当期合同收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，确认为当期合同费用。第二十五条 建造合同的结果不能可靠估计的，应当分别下列情况处理：

（一）合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。

（二）合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。

第二十六条 使建造合同的结果不能可靠估计的不确定因素不复存在的，应当按照本准则第十八条的规定确认与建造合同有关的收入和费用。

第二十七条 合同预计总成本超过合同总收入的，应当将预计损失确认为当期费用。”

3、会计准则确认收入讲的最为复杂，其实就是权责发生制原则，形象进度确认加谨慎性原则。谨慎的体现在：如果预计成本能收回，收入与成本按相同金额确认，不确认利润；如果连成本都收不回，那直接确认为当期费用（损失）。

四、案例分析，根据以上的相关分析得出，案例中2016年底应确认的结果： 税种

增值税

企业所得税 会计准则 案例1 3200 4000 4000 案例2

0 4000 4000 案例3 1000

0

0 案例4 3200 4000

0 案例5 6000 4000 4000 分析：

案例1，主要是增值税采用合同约定制，按合同约定的80%确认增值税收入，实际进度为4000万元。

案例2，企业所得税与会计准则均按形象进度确认，但由于约定付款期间在下一年，未达到增值税确认条件。

案例

3、施工方收到了预收款确认增值税收入，但没有形象进度收入、案例

4、会计准则采用了谨慎性原则不确认销售收入，但税法是强制确认的，待实际发生损失时，再走资产损失申报流程。

案例

5、增值税为先开票先缴税，企业所得税和准则收入采用形象进度确认。但这样的情况最容易引起税务风险，建筑企业需要准备客观、准确的证据来证明确实属于先开票2000万。

五、当出现以上差异后，建筑企业如何会计处理

1、增值税与会计差异：根据财政部办公厅关于征求《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》的规定，案例1的会计处理：

（1）按原施工企业制度，按结算单确认收入 借：应收账款 4440万

贷：工程结算收入 4000万

应交税金-应缴增值税-销项税 352万（4000万*80%*11%）

应交税金-待转销项税额 88万

待转销项税额88万待下次确认增值税收入时再转入应交税金-应缴增值税-销项税中。

（2）按建造合同 ：按完工百分比确认收入 借：主营业务成本

3800万 借：工程施工-工程毛利

200万

贷：主营业务收入 4000万 借：应收账款 4440万

贷：工程结算 4000万

应交税金-应缴增值税-销项税 352万（4000万*80%*11%）

应交税金-待转销项税额 88万

2、企业所得税与会计差异：两者基本一致，除非出现谨慎性原则的事项出现。当然这部分需要纳税调整。

3、企业所得税与增值税差异：这两者差异，在以前一直不被建筑企业注意和重视，但在营改增之后我们需要重新认识其重要性。案例1、2、4中，企业所得税收入均大于增值税应税收入，如果企业不注意会出提前缴增值税现象或漏缴企业所得税现象。而案例3、5中增值税应税收入均大于企业所得税收入，应注意按规定申报缴增值税或不需要提前确认企业所得税收入。

第二篇：企业直销货物增值税销售收入确认问题

企业直销货物增值税销售收入确认问题

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则规定，现将直销企业采取直销方式销售货物增值税销售额确定有关问题公告如下：

一、直销企业先将货物销售给直销员，直销员再将货物销售给消费者的，直销企业的销售额为其向直销员收取的全部价款和价外费用。直销员将货物销售给消费者时，应按照现行规定缴纳增值税。

二、直销企业通过直销员向消费者销售货物，直接向消费者收取货款，直销企业的销售额为其向消费者收取的全部价款和价外费用。

本公告自2013年3月1日起施行。

关键词：直销收入确认

第三篇：增值税消费税营业税企业所得税总结

增值税、消费税、营业税、企业所得税总结

征收对象

【增值税】销售货物、提供加工维修修配劳务、进口货物 【消费税】从事生产、委托加工、进口应税消费品 【营业税】提供应税劳务、转让无限资产、销售不动产 【企业所得税】企业的生产经营所得、其他所得、清算所得 计税依据

【增值税】按货物/劳务金额 【消费税】按消费流转额

【营业税】按营业收入额（销售额）税目

【消费税】烟、酒与酒精、化妆品、贵重首饰珠宝玉石、高档手表、鞭炮、烟火、成品油、汽车轮胎、小汽车、摩托车、游艇、高尔夫球及球具、木质一次性筷子、实木地板

【营业税】交通运输业、建筑业、文化体育业、邮电通信业、娱乐业、服务员、转让无形资产、销售不动产 应纳税额

【增值税】当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额

【消费税】应税消费品的销售额（含销售税而不含增值税的销售额）

【营业税】全部价款+价外费用（价外费包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项、其他各种性质的价外费用）【企业所得税】收人总额—不征税收人—免税收人—各项准许扣除—前亏损，剩下的余额

纳税的发生时间和期限

【增值税】收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的为开具发票当天，期限分别为1，3，5，10，15日，1个月或者1个季度

【营业税】生产的应税消费品于销售时纳税，进口~于报关进口环节纳税，金银首饰钻石在零售环节纳税，期限和增值税期限一样

【营业税】收讫营业收入款项或取得索取营业收人款项凭据的当天，期限分别为5，10，15日，1个月或者1个季度

【企业所得税】按年计征，分月或季度预缴，多退少补，纳税自公历1月1日起至12月31日止

纳税地点（省略“主管税务机关申报纳税”这些字）

【增值税】①固定业户→其机构所在地②（固定业户到外县）开具证明的→其机构所在地③未开具证明的→销售地或劳务发生的④非固定业户→销售地或者劳务所在地⑤进口货物→报关地海关

【消费税】①销售及自产自用→纳税人机构所在地/居住地②委托加工→委托方向其机构所在地/居住地③进口应税消费品→进口人或其代理人向报关地海关

【营业税】①提供应税劳务→其机构所在地/居住地②转让无形资产→其机构所在地/居住地③销售不动产→不动产所在地；★特殊④提供建筑劳务以及国务院财政部、税务主管部门规定的其他应税劳务→应税劳务所在地⑤转让出租土地使用权→土地所在地

【企业所得税】①居民企业→企业登记注册地（注册地在境内）和实际管理机构所在地（注册地在境外）②非居民企业（有实际联系）→机构、场所所在地③非居民企业（没有实际联系）→扣缴义务所在地

第四篇：11%增值税建筑企业(重点总结学习)

11%增值税来了。日前，住房城乡建设部办公厅发布《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》，通知给出工程造价计算公式：工程造价=税前工程造价×（1+11%）。问题来了！

11%增值税来了，施工企业在实际操作中会遇到哪些问题，又该如何操作才能规避风险，我们要特别注意的那些事儿。

1、投标报价应做哪些准备？

“营改增”，价税分离，税前造价各项费用不包含可抵扣增值税进项税额的“不含增值税税金”。投标报价该做哪些准备工作？

“营改增”后应针对不同施工板块，不同施工地域，结合企业内部定额标准，进行具体施工项目的综合流转税率分析，确定企业的平均流转税负率，改进标前测算体系，调整现有的投标成本价测算方式，并制定适合企业自己的较为准确的增值税制下的一套投标报价体系及管理制度。

2、局管和局托管模式下，进项税额如何抵扣？

“营改增”后，集团与子公司均为增值税纳税人，此时合同主体、施工主体均为增值税的纳税人，双方结算必须均以增值税发票为载体，进项税额的抵扣也必须取得抬头为增值税纳税人的发票才可以抵扣，形式上相当于集团公司内部分包行为。因此，为了完善增值税的抵扣链条，可以有工程公司开具发票给集团公司，这样成本类进项税额留在工程公司抵扣，集团公司可以抵扣分包给工程公司收入部分的进项税额。

3、集团公司和下属工程公司该如何开具增值税？ 利用集团的高级资质平台承揽工程，然后分包给下属各建筑子公司施工，集团公司集中统一管理各项工作，保证安全、质量，集团公司与子公司之间属于总分包关系，由于总承包合同由集团公司与发包方签订，发包方对集团公司的计价形成集团公司的施工收入，并向业主开具增值税发票。

集团公司组织施工管理，并将工程分包给下属建筑子公司，对下属子公司的计价形成集团公司的施工成本，建筑子公司的施工收入，建筑子公司向集团公司开具增值税发票。建筑子公司购买材料、人工、机械等、形成建筑子公司的施工成本。

4、收取管理费企业如何抵扣进项税额？

企业中标后将施工项目整体交由另一施工企业进行具体施工管理与作业，企业只是定期按一定比率收取管理费。“营改增”后，增值税实行凭票认证抵扣制度，中标企业进项税额来源于支付给施工企业的分包款，要想抵扣该部分分包款所对应的的进项税额，必须取得施工企业开具给中标企业的增值税专用发票。因此“营改增”后，要想抵扣进项税额，双方结算必须以增值税发票作为载体。

该种分包模式可能存在《建筑法》中的违法转包行为，存在一定的法律风险。

5、“一甲多乙”联合体承包，如何应对涉税风险？ 目前建筑业普遍存在“一甲多乙”的联合体承包模式，甲方只对该施工单位验工计价、收取发票并拨付款项，该施工单位向联合体的其他单位再进行验工计价、收取发票并拨付款项，此种模式下，存在虚开发票的重大涉税风险。针对以上风险，建议：

（1）签订联合体合同时，明晰联合体各方的工程界面和各自金额。施工过程中实际联合体各方之间工程界面和金额的变动时，建议补签联合体协议，以保证各自开具发票的金额、收到的款项和合同内容一致，进而符合增值税征管要求。

（2）为保证联合体项目符合增值税的征管要求，建议： a.资金流向方面：联合体甲方分别付款至联合体各方； b.发票流向方面：有联合体各方分别开具发票给联合体甲方； c.计价方面：联合体甲方分别对联合体各方计价。

6、如何应对验工计价时点滞后带来的风险？

验工计价滞后，会导致业主计价款支付滞后，一方面销项税额确认时间随之滞后，存在涉税风险；验工计价不规律或不验工计价，会造成工程结算与工程进度不匹配情况，因此，“营改增”后，应与业主协商，按照工程进度按月或按季进行验工计价，并对验工计价批复尽量不跨月或跨季，缩短时间差，避免施工单位某些月份税负很高、资金压力太大的情况发生。“营改增”后，除了招投标，算量计价规则不同于以往外，对工程承包模式也是一种考验，特别是分包，工程分包模式包括专业分包、劳务分包两种形式，营改增”后，分包模式应进行严格规范。

规范工程专业分包

（1）工程总承包合同需明确工程专业分包事项或取得发包方书面认可；

（2）对分包商的工程专业承包资质（与分包工程匹配）进行备案；

（3）专业分包合同采取材料采购和建筑业务劳务分别签订的方式（主材、机械等甲方提供）；

（4）明确约定发票条款（税率、发票类型、提供发票时间）。规范劳务分包模式

（1）对分包商的劳务作业资质（与工程匹配）进行备案；（2）劳务分包应采取材料采购和劳务分别签订的方式（综合单价包括人工费、难以取得进项抵扣的二、三类材料等）；（3）明确约定发票条款（税率、发票类型、提供发票时间）。

第五篇：房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税、企业所得税案例分析

房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税

及企业所得税计算的案例分析

开发商从事拆迁建房，目的是取得旧房所在地的土地资源，被拆迁户的旧房实际包含了土地价值，开发商新建的商品房同样包含地价款，否则双方没法协商一致完成拆迁。被拆迁方考虑重新购置房屋所需要的代价，开发商考虑新建商品房的成本、利润及税金等问题，最终形成双方都可以接受的对价，完成拆迁合同的签订和兑现。因此按照公允价值计量是符合交易、会计核算和税收处理的一般原则的，但是考虑到拆迁等等因素，税收有不同规定。

开发商拆迁安置方式从事房地产开发业务，对拆迁房和回迁房应该分解为两个税收业务处理，一是被拆迁户将被拆迁的房屋转让给开发商，二是被拆迁户重新购置房产。拆迁补偿常见有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿（互补差价）相结合。这里讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理。这里从开发商方面涉税情况进行分析。

具体就是,开发商对拆迁还房如何确定营业税计税依据及纳税金额？如何确定将来清算土地增值税的收入和扣除项目金额？如何确定企业所得税应税收入？

开发商以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，实际上是房地产公司以自己的开发产品抵偿债务或者换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税，土地增值税及企业所得税。

一、关于营业税计税依据的规定。

内资企业可以参照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按 同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”

那么成本价确定之后，具体如何核定营业税的计税营业额呢？视同发生应税行为而无营业额的，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条第三款核定营业额的规定，核定公式是，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

其中的营业成本或工程成本不包括期间费用（即营业费用、管理费用和财务费用）。就是该开发楼盘的房地产开发成本，应该注意的是要包括地价和公共配套设施费用等，就是房地产开发企业会计核算中开发成本的内容。

二、土地增值税收入和扣除项目金额的确定。

国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

应该注意的是，土地增值税拆迁安置计算的问题处理，按照国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入时，没有按照成本利润率确定收入的规定，这与土地增值税的立法原则是一致的，即对超额土地收益进行调节，如果按照税务机关核定营业税或者企业所得税的一般成本利润率规定处理，土地的超额收益不可能 被正确反映出来，因此必须是公允市场价计算。国税发〔2006〕187号）第三条的规定是，“

三、非直接销售和自用房地产的收入确定：

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

三、企业所得税应税收入确定的规定。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条第的规定，即企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。因为这里主要讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理，所以采取第（三）种办法计算。

收入（或利润）=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

因为房地产开发业务销售不动产属于营业税征税范围，且营业税属于价内税，所以该组成计税价格应加计营业税税额。

此时营业税视同销售收入按照成本利润率计算的收入与企业所得税应税收入一致。除非当地税务机关单独规定了与营业税核定营业额不一的企业所得税确定收入的行业成本利润率。

笔者认为，除非当地开发商同类同期房屋开发的毛利率大大低于税务机关的成 本利润率，企业可能提出成本利润率偏高的异议外，只能按照文件执行。

案例分析：某房地产开发商采取就地拆迁安置、以一还一，互补差价的补偿方式开发一个楼盘，房地产开发成本情况是，楼盘可供销售面积100000平方米，其中回迁户20000平方米，土地征用支付税费（包括契税不含土地转让合同印花税）5000万元，拆迁补偿费1000万元，其中，不涉及回迁户住房的其他拆迁补偿费410万元，被拆迁200户，被拆迁面积17000平方米，回迁面积20000平方米，有20户拆迁户原有门面及减少回迁住宅面积因素，开发商支付补偿款590万元。有180户拆迁户超面积补差价款2190万元，开发商做预售售房款处理。前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费及开发间接费用共支付9000万元。该开发商同一地段同期同类型商品房平均销售价格为6000元/平方米。当地税务机关规定的开发产品的成本利润率是15%（假定营业税与企业所得税核定收入的行业成本利润率一致）。

企业账务处理情况如下：

1、支付地价款时，借：开发成本—土地开发——土地转让费、契税5000万元 贷：银行存款－ 5000万元

2、支付与回迁户无关的其他补偿款

借：开发成本—土地开发——拆迁补偿费410万元 贷：银行存款 410万元

3、收到180户回迁户超出被拆迁房屋面积补偿的差价款时，借：银行存款 2190万元

贷：预收账款－拆迁补偿费（回迁户）2190万元

涉税提示：（1）、开发商收到回迁户的补差款在计算土地增值税时，应抵减本项 目拆迁补偿费，土地增值税扣除项目金额是按照净支出处理的。（2）、在涉及营业税及企业所得税的收入时，是其计税依据，这种根据安置房屋计算出来的补差“费用”，是正常销售收入的组成部分。

4、开发商支付回迁户的差价款时，借：开发成本—土地开发——拆迁补偿费（回迁户）590万元 贷：银行存款 590万元

5、开发商支付其他开发成本

借：开发成本——前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等9000万元 贷：银行存款 9000万元 计算过程如下：

1、拆迁安置房屋的营业税计税依据：

开发成本是5000+410+590+9000=15000万元，单位成本是15000万元÷100000平方米=1500元/平方米。＋－×÷

营业额为17000×1500×(1+15%)/（1－5%）=17000×1914.***元。开发商本期拆迁补偿安置，应缴营业税为

30868430元+21900000元=52768430元×5%=2638421.50元。

2、土地增值税的计税收入和扣除金额项目的计算。

土地增值税是采取一定方式进行计算后征收的，如加计扣除、“三项费用的扣除”等不需要直接取自开发项目财务核算数据（即使开发商该三项费用真实的会计科目核算的数据，小于土地增值税计算的扣除项目金额的数据，也不按照孰低的原则处理）。回迁户土地增值税的计税收入没有成本利润率计算的规定，如上上所述主要是调控房地产开发的土地超额收益，即必须按照国税发〔2006〕187号）第三条的规定处理。收入按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定。

该开发商拆迁安置房部分的收入，在计算土地增值税时，与营业税计税依据、企业所得税应税收入的概念是不一样的，应该如下计算。20000×6000=120000000元

因为此处按照市场价计算，已经包括了超面积补差收入，超面积补差的计算价格一般不会超过市场价，所以不能再将开发商账上取得的补差收款计算进来。按照国税函〔2010〕220号的规定，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。因此，针对该拆迁安置200户的扣除项目金额，开发成本部分中的“开发成本——土地开发——征地及拆迁补偿费”是： 征地及拆迁补偿费5000+410+590-2190=6000-2190万元=3810万元。该开发商计算土地增值税扣除项目的开发成本是3810+9000=12810万元。

3、企业所得税应税收入的计算

销售（营业）收入 30868430元+21900000元=52768430元

涉税提示：（1）具体填报企业所得税纳税申报表时，税收规定视同销售可以作为业务招待费、广告费及业务宣传费等的扣除基数，考虑到该表的勾稽关系，因此填报方法如下。

在附表《收入明细表》第13行规定，纳税人会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税收入。具体填报在第14行“非货币性交易视同销售收入”，填报纳税人发生非货币性交易行为，会计核算未确认或未全部确认损益，按照税收规定应视同销售确认应税收入。纳税人按照国家统一会计制度已确认的非货币性交易损益的，直接填报非货币性交易换出资产公允价值与已确认的非货币交易收益的差额。软件填报的其他附表，涉及销售收入数据的，如附表八广告费和业务宣传费跨纳税调整表相应的自动填列等等。

与此对应的在附表《成本费用明细表》第12行，填报“视同销售成本”，填报 纳税人会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税成本，具体对应在行中填报。

（2）拆迁安置户办理产权过户时，取得的销售不动产发票金额与视同销售金额、补差款品迭后一致。