房产所有权确认纠纷案小结

第一篇：房产所有权确认纠纷案小结

办 案 小 结

本案是一起房产所有权确认纠纷案，原告诉称因急需办理贷款而找被告帮忙，双方口头协商将原告名下的房产暂时过户到被告名下用于办理贷款，贷款后再将房产过户到原告名下，后由于被告违反双方约定，拒不办理诉争房产的过户手续。因此原告诉至法院要求判令诉争房产归原告所有，并判令被告协助原告办理房产过户手续。被告称原告已将房产卖给自己，自己也支付了对价，并办理了过户手续，房产归被告所有是没有争议的。

法院经审理查明：诉争房屋原登记人为原告，后又变更登记到被告名下。且现在房产上存在案外第三人的抵押权。法院认为由于诉争房屋上存在已经登记的案外第三人的抵押权，第三人有权就该房屋优先受偿，在抵押未解除抵押之前，原告要求确认房屋所有的理由缺乏事实和理由根据，依法应予驳回原告的诉求。

本人认为：涉案房产是买卖还是借名贷款，关键是看借款是谁偿还的，只有抓住这一要点才能返还事情的真相。本案法院判决虽暂时搁置了问题，但并没有解决问题，反而增加了事情的不确定性和当事人的负担。

办案人：。。

2011年元月

第二篇：所有权确认纠纷案不适用诉讼时效

所有权确认纠纷案收录于高院《案例指导》

一、不动产登记申请人故意提供虚假登记材料造成登记机关错误登记的，如果当事人不是针对登记机关的登记行为提起诉讼，则不属于行政诉讼。当事人提起民事侵权或确权之诉的，法院对登记机关的登记行为具有审查权。

二、继承开始后，遗产分割前，各继承人之间是共同共有的关系。共有人对共有物的分割以实物分割为原则，实物不能分割或者分割会减少实物价值的，可采用作价分割。

三、当所有权权属不明发生纠纷时，权利人可以请求法院确认所有权的权属，这是物权诉讼保护的一种。物权权属确认之诉不适用诉讼时效规定。

【案例索引】

杭州市萧山区人民法院（2007）萧民一初字第0523号（2007年5月8日）

【案情】

原告：孙金花，女，„„。原告：曹玉甸，男，„„。原告：曹玉明，男，„„。原告：洪雅芬，女，„„。原告：洪雅珍，女，„„。

被告：曹玉海，男，„„。被告：王叶华，女，„„。被告：曹怡凯，男，„„。

第三人：俞顺焕，男，„„。

杭州市萧山区人民法院经审理查明：洪雅芬、洪雅珍系孙金花与洪茂法的女儿。洪茂法去世后，孙金花与曹金甫结为夫妻，并生育儿子曹玉甸、曹玉海、曹玉明以及女儿曹雅红。1986年，曹金甫因病去世。曹玉海与王叶华系夫妻关系，曹怡凯系曹玉海与王叶华的儿子。

孙金花与曹金甫在婚姻关系存续期间购买了位于裘江东门外半爿街30号老墙门内的一

【裁判要旨】 处木结构楼房。1992年7月，在孙金花楼房的同地段，俞顺焕向他人购买砖木结构平屋一间一弄。

1993年5月13日，经有关部门批准，裘江开发公司作为拆迁人（简称甲方）与曹玉海作为被拆迁人（简称乙方）订立房屋拆迁产权调换（补偿）协议书一份，约定甲方拆除乙方两处旧房，乙方调换甲方新建房屋118.98平方米。1994年12月，曹玉海、俞顺焕以孙金花名义向裘江开发公司出具申请报告一份，由曹玉海作为代表与裘江开发公司订立房屋拆迁产权调换（补偿）协议书，依据二处旧房实际，对房屋拆迁产权调换（补偿）协议书项下的二套房屋归属作出约定，其中：大套归曹玉海所有，中套归俞顺焕所有，二套房屋的差价补偿款由曹玉海、俞顺焕各自承担。1995年4月5日，曹玉海、俞顺焕分别支付给裘江开发公司款项16912.46元、8313.11元。同日，裘江开发公司将位于洄澜北苑25幢2单元502室（建筑面积为87.42平方米）、洄澜北苑25幢东单元301室（建筑面积为57.34平方米）住宅房屋分别交付给曹玉海、俞顺焕。

1993年5月16日，孙金花的上述子女订立关于中套新房归属及拆建费分配的协议一份，约定由曹玉海负责支付给其他五人相应数额对价，今后，该五人与曹玉海房产问题无涉等。1997年8月19日，孙金花的上述六个子女订立分家析产协议一份，确认洄澜北苑25幢2单元502室归曹玉海所有，洄澜北苑25幢东单元301室归俞顺焕所有。协议上孙金花签名系伪造。同日，该协议经公证机构公证。1998年4月20日，洄澜北苑25幢2单元502室登记至曹玉海名下。后孙金花获悉争讼房屋已登记到曹玉海名下，遂向公证机构提出书面申请，要求公证机构撤销对分家析产协议的公证。公证机构经调查证实，确认分家析产协议上的“孙金花”签名系伪造，遂于2005年11月29日依法撤销了对分家析产协议的公证。

原告孙金花诉称：原告在裘江东门外半爿街30号老墙门内曾有一建筑面积为118.98平方米的木结构楼房，后因商业开发需要，经有关部门批准，将该房屋列入拆迁范围。1995年4月，萧山市裘江综合开发公司（以下简称裘江开发公司）作为开发商，以产权调换形式将建筑面积为87.42平方米的洄澜北苑25幢2单元502室偿还给原告作为住宅房屋。1997年8月，被告曹玉海伪造分家析产协议一份，骗取了公证机构公证和房屋所有权登记，将属原告所有的房屋登记在其名下，并一直对原告隐瞒事实真相。后被原告偶然知悉，遂向公证机构提出书面申请，要求公证机构撤销对分家析产协议的公证。2005年11月，公证机构经调查证实，依法撤销了对分家析产协议的公证。此后，曹玉海一直未到房屋登记机构办理争讼房屋的所有权注销登记手续，故起诉要求确认现登记在曹玉海名下的争讼房屋属原告个人所有。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求依共有份额确认原告对争讼房屋享有39.6平方米的所有权。

原告曹玉甸、曹玉明、洪雅芬、洪雅珍共同诉称：其均系争讼房屋的共有权人之一，要求确认各自5.66平方米的房屋所有权。

被告曹玉海辩称：争讼房屋已依法登记在自己名下，上列原告如对登记机构的具体行政行为不服，程序上应通过行政复议或者行政诉讼方式处理；被告与裘江开发公司订立房屋拆迁产权调换（补偿）协议书后，除母亲孙金花之外，在征得曹玉甸、曹玉明、洪雅芬、洪雅珍、曹雅红同意情况下，分别支付给各位相应对价，以换取他们放弃对争讼住宅房屋主张权利。现曹玉甸、曹玉明、洪雅芬、洪雅珍违背各自承诺，向被告主张权利，法院不应支持违约人的诉讼请求；争讼住宅房屋已登记至本人名下多年，现母亲孙金花向其主张权利，已超过诉讼时效期间。故请求法院驳回上列原告的全部诉讼请求。

被告王叶华、曹怡凯未作答辩。

第三人述称：裘江开发公司因商业开发需要，经有关部门批准，对其所有的裘江东门外半爿街的一处旧房进行拆迁。在拆迁时，将该房补偿问题与其岳母的房屋补偿问题纳入同一份房屋拆迁产权调换（补偿）协议书中。1995年4月，裘江开发公司将洄澜北苑25幢东单元301室以产权调换形式偿还给我，故该房与争讼房屋无关。

【审理】

杭州市萧山区人民法院经审理认为：位于裘江东门外半爿街30号老墙门内的木结构楼房，是孙金花与曹金甫在婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共有财产。曹金甫因病去世后，该财产中一半份额属于孙金花个人财产，另一半份额属曹金甫遗产，由上列原告、曹玉海以及曹雅红共同继承。在拆迁时，因遗产未予分割，故确认该房屋当时处于上列原告、曹玉海以及曹雅红共有状态。1993年5月13日，裘江开发公司作为拆迁人与曹玉海作为被拆迁人订立房屋拆迁产权调换（补偿）协议书，该协议书虽载明曹玉海为被拆迁人，但其此时实际上仍是被拆迁人代表，故曹玉海与裘江开发公司之间订立的上述协议书所产生的法律后果应归属于孙金花旧房的全体共有权人。1993年5月16日，孙金花的六个子女（或者由女婿出面）订立关于中套新房归属及拆建费分配的协议，根据协议内容，可视为曹玉甸、曹玉明、洪雅珍、曹雅红对争讼住宅房屋的相应份额转让给曹玉海。但孙金花未在协议上签名确认，事后，也未予追认，故协议对孙金花并无约束力。孙金花与曹玉海事实上成为争讼房屋的共有权人。

依据清单记载，孙金花旧房的建筑面积为67.88平方米，孙金花对该房享有7/12（即属于孙金花本人的1/2加上属于曹金甫遗产的另外1/2的1/6）的份额，共计39.6平方米，曹玉海（包括王叶华）享有该房5/12的份额。

至于曹玉海辩称，本案争讼事项应通过行政复议或者行政诉讼程序处理，本院不予支持。虽争讼房屋现登记在曹玉海名下，但房屋所有权证并不具有绝对证明力。现有证据证实孙金花对争讼房屋享受相应财产份额，其与曹玉海（包括王叶华）之间因财产归属问题产生纠纷，属于民事诉讼的受案范围，曹玉海的该项辩称不能成立。曹玉海另辩称，本案已丧失诉讼时效，本院也不予支持。孙金花请求确认对争讼住宅房屋相应份额享有所有权，确认所有权的请求权属于物权请求权范畴，物权请求权并不适用诉讼时效规定，则确认所有权请求权当然也不适用诉讼时效制度。

综上，孙金花为争讼房屋的共有权人，其合理部分诉讼请求，本院予以支持。曹玉甸、曹玉明、洪雅芬、洪雅珍已由曹玉海支付相应对价或者因现有住房原因，已无权再行使对争讼房屋主张权利，故对曹玉甸、曹玉明、洪雅芬、洪雅珍的诉讼请求，本院不予支持。曹玉海的辩称，与法不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国继承法》第二十六条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十八条之规定，判决：

一、坐落于杭州市萧山区洄澜北苑25幢2单元502室（不包括装饰装修价值）属原告孙金花与被告曹玉海（包括被告王叶华）共有，其中，原告孙金花享有共有住宅房屋的份额为45.3%（39.6平方米），其余份额由被告曹玉海（包括被告王叶华）享有。

二、驳回原告曹玉甸、曹玉明、洪雅芬、洪雅珍的诉讼请求。

本案宣判后，各方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。

【评析】

一、关于民事诉讼中能否审查行政行为问题

本案在审理过程中，被告曹玉海提出辩解，认为争议房屋已经不动产登记机关进行登记，孙金花对该行为不服应属于行政诉讼的受案范围。《物权法》第二十一条第二款规定了登记机关的错误登记赔偿责任：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”笔者认为，对于这一规定，应取决当事人针对何种行为提起诉讼。如果当事人针对登记机关的登记行为提起诉讼，属于行政诉讼。如果当事人针对不动产登记申请人故意提供虚假登记材料行为提起诉讼的，则是典型的民事侵权诉讼，不动产登记申请人承担的是民事侵权责任，《物权法》第二十一条第一款也规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”本案复杂性在于，本案当事人提出的是所有权确认之诉，在民事侵权或确权之诉中，如何对待登记机关的不动产登记行为？目前，我国不动产登记仍采取行政登记制度，行政机关的具体行政行为一经作出，即具有公定力，未经法定程序不能否定其确定力、拘束力和执行力。那么，具体行政行为公定力的存在，是否意味法院对民事诉讼中作为先决问题出现的具体行政行为无审查权呢？答案显然是否定的。理由：

（一）审查权和受拘束是两个不同问题，前者是由谁行使审查权问题，是程序问题；后者是法院将具体行政行为对事实的认定或法律的适用有无作为既定的事实要件而予以承认和尊重的义务，这是实体问题。

（二）这是由我国法院审判制度决定的，我国行政案件、民事案件的权力主体都是人民法院。肯定法院有适度的审查权有利于案件的审理、节约诉讼成本、及时有效地保护当事人的权益。

（三）不承认法院的审查权，事实上也行不通。现代各国行政法学通说都认为，无效的具体行政行为不具有约束法院的效力，不进行审查，就无法认定具体行政行为是否有效。法院原则上对作为先决问题的具体行政行为具有审查权，但由于具体行政行为的公定力，使该审查权受到很大的限制，除非具体行政行为有重大且明显的瑕疵而导致行政行为无效，一般而言，法院应当受具体行政行为公定力的约束，不得作出与该具体行政行为相矛盾的认定，因为该具体行政行为不是诉讼的标的，基于对国家权力分立秩序的尊重以及行政权与司法权相互承认的原则，法院有义务接受作为先决问题的具体行政行为对事实的认定和法律的判断。但本案孙金花因曹玉海提供虚假材料骗取了登记机关的登记，登记机关的登记行为有重大且明显的瑕疵，系无效的行政行为，不能作为依据。孙金花向曹玉海等提起要求确认所有权之诉，其诉讼请求合法合理，应当予以支持。

二、关于夫妻共有财产的遗产分割问题

继承开始后，遗产分割完毕前，各继承人之间是共同共有的关系。依照《继承法》第二十六条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”在本案中，原拆迁房是孙金花与其夫的夫妻共有财产，在其夫死后，孙金花与其子女们在遗产未分割之前，就所继承的其夫对房屋所享有的份额共同共有。由于到拆迁时尚未进行遗产分割，对后来补偿的房屋，孙金花与其子女们也依旧是共同共有关系。因而对拆迁补偿房屋中属于补偿范围的那一部分房屋所有权的分割办法应遵循遗产分割办法，先将属于孙金花所有的一半份额的房屋所有权分出，再由孙金花和其子女们共同对遗产进行分割。

原告曹玉甸、曹玉明、洪雅芬、洪雅珍、曹雅红在房屋拆迁补助以后与被告曹玉海签订了协议，约定曹玉海支付一定的对价，而曹玉甸、曹玉明、洪雅芬、洪雅珍、曹雅红放弃对房屋的共有份额，这一行为应视为对遗产的作价分割。共有物的分割一般应为实物分割，实物分割不能或者会减少实物价值的，可采取作价分割或者变价分割。本案中考虑到房屋的特别属性，当然应采用作价分割的方式，一方支付一定的对价取得其他方的所有权份额，共有物分割完毕后，共同共有关系即告结束，曹玉海的支付行为合法，取得了除属于孙金花的份

额以外部分的房屋所有权。

三、关于诉讼时效问题

诉讼时效是指权利人持续不行使民事权力而在期间届满时丧失请求人民法院保护其民事权利的法律制度。如果权利人长期不向义务人主张其权利，义务人将不得不长期处于一种不安的等待状态之中，不能轻易对债权所涉及的财产进行处分。而对第三人而言，由于义务人的财产一直处于一种不安定的状态，第三人与义务人发生各种法律关系后，如果允许原权利人主张权力，将推翻此前长期持续存在的事实状态，而且势必一并推翻长期以来基于此事实状态形成的各种法律关系，从而造成社会经济的混乱，因此，诉讼时效制度的存在是为了敦促权利人尽快行使其权利，保护债务人的利益，从而维护和稳定社会经济秩序。本案中，被告曹玉海即是以此为由要求法院判令驳回原告的起诉的。通说认为，民法上将民事权利分为四种——支配权、请求权、抗辩权、形成权。支配权是权利人可以直接对标的进行支配并排斥他人干涉的权利，主要包括物权、知识产权和人格权等。其中最典型的支配权就是物权，尤其是物权中的所有权。物权多为绝对权，义务人是一切其他人，他们负有的是一种不作为义务，当物权人怠于行使权利时，往往不存在权利义务关系直接受到影响的对象，而诉讼时效的目的主要是为了促使权利人及时行使权利，维护和稳定社会经济秩序，因此物权通常无适用诉讼时效规定的必要。同样的，物权请求权是物权效力的体现，是包含在物权权能之中的，物权请求权的主要功能是保证对物的圆满支配，是保护物权的一种特有方法，如物权请求权因时效届满而消灭，但物权继续存在，将使物权成为一种空洞的权力。只要所有权存在，所有权请求权就应该存在。由于所有权不适用诉讼时效的规定，因此所有权请求权也不因时效届满而消灭。本案中，孙金花请求“确认其对争讼房屋中39.6平方米的份额享有所有权”，从法律角度分析，其实是权利人主张其所有权的确认之诉，按照我国《物权法》的规定，所有权确认之诉是物权保护的一个重要途径，也是所有权效力的体现，属于物权请求权，当然不应该适用诉讼时效的有关规定。

第三篇：股权确认纠纷案

郭彬与昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司股权确认纠纷上诉案

云南省高级人民法院民事判决书

上诉人（原审原告）郭彬。

委托代理人孙翔、赵光顺，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，法定代表人邱永，该公司董事长。

委托代理人谢同春、何云祥，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。

原审第三人昆明西山土地房屋开发经营有限公司工会委员会，法定代表人李素萍，该工会委员会主席。

委托代理人何云祥，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。

原审第三人邱永。

委托代理人何云祥，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人郭彬因与被上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称开发集团）、原审第三人昆明西山土地房屋开发经营有限公司工会委员会（以下简称工会）、原审第三人邱永股权确认纠纷（二审变更案由为股东会决议效力确认纠纷）一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2008）昆民四初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年9月11日受理后依法组成合议庭，于2008年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人郭彬的委托代理人孙翔，被上诉人开发集团的委托代理人谢同春、何云祥，原审第三人工会的委托代理人何云祥，原审第三人邱永的委托代理人何云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：郭彬系昆明市西山区土地房屋开发经营总公司（以下简称开发总公司）的职工。2003年12月22日，昆明市西山区人民政府下发了西政复（2003）404号《关于同意〈西山区土地房屋开发经营总公司改制方案〉的批复》（以下简称西山区政府批复），同意开发总公司采取“先终止、后组建”的方式，实现国有资产全部退出，终止国有企业，由原公司职工自愿出资组建新公司，实现企业经营机制的转换。改制后，开发总公司于2003年12月25日更名为昆明西山土地房屋开发经营有限公司（以下简称开发公司），更名后的开发公司又于2005年4月8日再次更名为昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，即本案的开发集团。在此过程中，郭彬分两次共计出资80329元，并由开发公司开具给其出资证明一份。原审另查明，昆明市西山区工商行政管理局出具的相关备案材料载明开发集团的股东为本案的两个第三人——工会和邱永。

后，郭彬诉至原审法院，主张开发集团不顾郭彬等股东的强烈反对，强行通过了损害小股东利益的《关于认购部分股本的方案》股东会决议，为此请求判令：一、开发集团2007年11月27日通过的《关于认购部分股本的方案》股东会决议无效；二、开发集团对其回购的38.49125％股份按股东出资比例重新进行分配认购，同时确认郭彬享有优先认购权；三、开发集团以目前公司全部资产为基础计算准确的收购价格收购郭彬在开发集团的全部股份（经郭彬初步估算为202万元）；四、开发集团承担本案全部诉讼费用。

原审法院经审理认为：设立公司应当依法向公司登记机关申请设立登记，而开发集团的工商注册登记档案载明其股东为工会及邱永，因此从登记机关的形式上看郭彬并非开发集团的股东。且股东应在公司章程中载明并将章程向登记机关登记备案，而开发集团在工商登记机关登记备案的股东名称及姓名均非郭彬，郭彬虽提交了证明其股东身份的证据，如《股东姓名编号对照表》，但该证据未在登记机关登记备案且开发集团及其他股东也不予认可，故原审对该部分证据不予采信。关于出资问题，因开发集团仅就郭彬的股东身份提出异议，而对郭彬的出资行为及出资额均予认可，故原审对郭彬的出资行为予以确认。郭彬为证明其股东身份提交了参与管理的相关证据，但参与管理、管理者、股东等概念有本质区别。参与管理仅只是一种参与行为，不具约束力，而股东却包含着事实上及法律意义上的双重概念，是最为严格的一种权利义务关系。故即使郭彬能证明其参与了管理，也并不能导致其必然成为开发集团的股东。且一旦确认郭彬等人的股东身份，即违反了《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）第24条“有限责任公司由50个以下股东出资设立”的规定。综上所述，郭彬并非开发集团的股东，其基于股东身份提起的诉讼请求丧失了基础，不应得到支持。原审据此判决：驳回郭彬的诉讼请求。案件受理费22960元由郭彬负担。

原审判决宣判后，郭彬不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法判决被上诉人开发集团通过的《关于认购部份股本的方案》股东会决议无效，并判令开发集团负担本案诉讼费用。其上诉理由为：一、关于郭彬的股东身份问题。首先，根据公司法第三条“公司以其全部资产对公司的债务承担责任；有限责任公司的股东以认缴的出资额为限对公司承担责任”之规定，公司能够存续并对外承担责任系因公司获得了出资人的出资，失去出资则公司无法成立更遑论对外承担责任。因此，出资是出资人获得公司股东身份的核心和基础，不能因为公司登记程序的瑕疵而抹煞出资人获得公司股东身份的本质。其次，根据公司法第三十二条“有限责任公司成立后，应向股东签发出资证明书”之规定，公司的出资证明书只能向已经出资并已获得股东身份的主体签发，出资证明的签发表明在出资人的资产转变为公司资产的同时出资人获得了公司股东身份。因开发集团对郭彬的出资行为并无异议，而其不可能在收到两个不同出资人的出资后把代表同一股权的出资证明分别签发给两个出资人，则意昧着工商登记时列明的股东工会并未出资，故工会出资证明显然系伪造。再次，对郭彬股东身份未在开发集团的公司章程及工商登记中列明的问题，双方在原审中均认可是因为公司法限制有限责任公司的股东人数不能超过50人，所以名义上才以工会作为股东之一进行工商登记。加之开发集团当时的注册资本只有600万元，也达不到设立股份有限公司的要求，才虚构了工会持股的情节并变造公司章程后办理了工商登记。登记上的瑕疵不能取代郭彬因出资而获得的合法股东身份，原审仅以郭彬未记载于开发集团的公司章程及工商登记的股东名单为由驳回了郭彬的诉讼请求，于法无据也不符客观事实。双方签署了入股协议，郭彬按约出资，开发集团为此签发了出资证明，这一系列合法且真实的意思表示不能因为公司登记过程中为规避法律采取的变通措施而全盘否定。相反，如果赋予不曾出资的工会股东身份，将严重违反公司法的立法基础，背离市场经济体制的根本原则。最后，开发集团注册资本现已增至1000万元，符合公司法关于有限责任公司变更为股份有限公司相关规定的要求，因而确认郭彬的股东身份己不存在法律障碍，其出资并获得股东身份的事实应得到法律认同。二、关于开发集团2007年11月27日通过的《关于认购部分股本的方案》股东会决议之问题。《关于认购部分股本的方案》涉及郭彬的利益，即其中一部分股本是分配给郭彬的。该股东会决议严重侵害了郭彬的利益，则无论郭彬是否系公司股东，均有权利提起诉讼。其次，即便郭彬只是实际出资人或工会会员，该股东会决议也是违法的，理由如下：（一）股东会决议应由工商登记股东——邱永和工会签章通过，但工会既未召开工会会议讨论，也未取得工会会员签字认可、表决通过，该《关于认购部分股本的方案》股东会决议上仅有工会法定代表人李素萍的签字和其私盖的工会印章，此股东会决议显然存在严重的程序瑕疵。（二）根据公司法第三十五条“股东按照实缴的出资比例分取红利，公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资”之规定，有限责任公司对回购股权应按程序注销并减少注册资本或按剩余股东的出资比例进行分配。何况在本案中，开发集团用于回购股份的资金系未分配利润，原本这些利润应按各股东持股比例进行分配，而现在把这些利润买成股份分给董事会成员及在岗员工，严重违背了公司法同股同权的基础性原则。综上所述，开发集团2007年11月27日通过的《关于认购部分股本的方案》股东会决议没有事实和法律依据，请求二审依法判决该股东会决议无效，支持郭彬的上诉请求。

被上诉人开发集团在庭审中口头答辩称：上诉人郭彬系通过工会向开发集团入股，工会才是开发集团的股东，对此，相关的公司文件及工商登记备案的资料均有明确记载，郭彬也是明知的。其在开发集团改制注册前形成的全体职工大会决议上已经签字认可，并以《股东代表委托证明》的形式委托工会行使股东的权利。之所以这样做，是因为改制时为了遵循公司法关于有限责任公司人数的限制，不可能全部职工都注册为股东，所以才采取的变通方式。事实上，工会就是由90多名职工出资的股东，而是否出资并非系认定股东资格的依据，郭彬以其为实际出资人为由要求确认股东身份的理由于法无据。郭彬主张《关于认购部分股本的方案》股东会决议无效，但其既不能证明股东会召开的程序及表决形式违反法律法规及公司章程，也不能证明该股东会决议的内容违反公司章程，其主张不应得到支持。综上所述，郭彬的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求。

原审第三人工会在庭审中除了同意被上诉人开发集团的答辩意见外，其口头补充陈述称：实际出资与取得股东资格并无必然联系，公司法也未规定出了资就能取得股东资格，是否具备股东资格应该结合工商登记综合进行考虑。

原审第三人邱永的陈述意见与被上诉人开发集团、原审第三人工会一致。

二审中，各方当事人对原审认定的全部法律事实均无异议，本院予以确认，在本判决书中不再重复叙述。上诉人郭彬虽对原审认定事实不持异议，但认为有重大遗漏，没有把开发集团成立后的经营情况及各方纠纷产生的由来等涉案事实一并作出认定。对郭彬这一主张，本院将根据当事人的争议焦点及所持证据情况，结合相关法律规定，随后一并进行分析。

第四篇：房产所有权证明

房产所有权证明

第一步：签订委托协议

通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。

有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。

此时，您也可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。

注意事项：

委托代办的协议中应明确约定：

1.开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了);

2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证;

3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法;

4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证;

5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚;

6.约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。

如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税

办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项：

1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确，可参见本书附录十一。

2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。

第三步：按照约定时间领取房产证

开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。

如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。

注意事项：

1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全;

2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因;

3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项;

4.索要缴纳税费的正式发票。

适用范围：自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用

第一步：签订委托协议

通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。

有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。注意事项：

注意事项同“办理流程一”中的“第一步”。

第二步：缴纳房产证代办费

售房人住的时候，开发商会要求您缴纳。注意事项：

交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。

第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税

缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。注意事项：

请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。

请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。

第四步：按照约定时间领取房产证

开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。

如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。

注意事项：

1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全;

2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因;

3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。

提示：及时查询房屋产权状态

即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态，如果发现“危险情况”，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。

具体实施

需要的资料

1.房屋购销合同原件及补充合同原件。

2.商品房销售统一发票原件。

3.房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。

(若房屋测绘报告为旧格式的，则还需出具竣工验收单及填写房地产登记申请书，新格式只需提供房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件即可。)

4.完税凭证(契税缴款书)

5.⑴购房人已婚①双方身份证复印件(原则上需校验原件)

②婚姻证明复印件(带原件校验)

③双方任何一方不能到场办理，则需提供私章，若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私章

⑵购房人单身(必须本人到场，不可代办)

①身份证复印件(带原件校验)

②户口簿或户籍证明复印件(带原件校验)

③单身声明具结书购房者在本地则到民政局办理

购房者在异地则到公证处办理

购房者在国外则到大使馆办理

⑶购房人为单位①营业执照(或组织机构代码证)复印件(校验原件)，无法提交原件校验，则需提交工商出具的彩印副本。

第五篇：确认房屋所有权协议书

确认房屋所有权协议书

甲方：身份证号码：

乙方：身份证号码：

因甲方以乙方名义购买房屋并将房屋产权登记在乙方名下一事，为明确该房屋的所有权及其它相关事项，经双方协商签订如下协议，共同遵守履行：

一、乙方同意甲方出资以乙方名义购买位于河池市路小区栋楼号房屋一套，面积约平方米，单价为每平方米元，总房价为元（商品房买卖合同编号：。

二、以乙方名义与房地产开发公司（出卖人）签订的商品房买卖合同（合同编号：）中的权利义务全部由甲方承担和享受，但乙方有义务提供各种证件手续等资料，并配合甲方处理有关事项。

三、双方确认该房屋所有权等各项附属权利归甲方行使。甲方同意在办理该房屋产权登记时以乙方名义进行登记，但房产证、购房合同及发票等各类证件材料交由甲方保管。

四、房屋竣工交付使用后，管理权和使用权由甲方行使，乙方无权进行干涉。房屋装修等基于房屋产生的各种费用以及在管理和使用过程中产生的开支和收益由甲方承担和享受。

五、甲方在管理使用房屋过程中与他方产生的各种纠纷由甲方自行处理，与乙方无关。

六、如因乙方的原因造成房屋被查封或拍卖等甲方无法行使房屋所有权及其它权利，乙方应按总房价双倍赔付给甲方。

七、甲乙双方应以互相维护对方权益为原则，互有义务配合、协助处理相关事项。

八、本协议未尽事宜，双方另行协商解决。协议一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方：乙方：

年月日年月日