个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定

第一篇：个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定

个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定

2011年06月30日 18:10 来源：人民法院报

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个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定

——江西高院判决邬玉成、王小洪与赵汉斌等执行异议诉讼

裁判要旨

房地产开发项目的房产权属应以不动产登记机构的不动产登记簿的记载为准。个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权，不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。案情

2008年4月，赵汉斌因与江西昌厦建设工程集团公司(以下简称昌厦建设公司)、江西昌厦房地产开发公司(以下简称昌厦开发公司)借款纠纷一案，申请财产保全。同年6月12日，江西省南昌市中级人民法院查封了昌厦开发公司开发的位于南昌县向塘银河苑小区9套住宅和部分非住宅房产。后在法院主持下，赵汉斌与昌厦建设公司、昌厦开发公司达成调解协议。因昌厦建设公司、昌厦开发公司未主动履行调解书，赵汉斌申请对查封的房产依法强制执行。2010年6月10日，邬玉成、王小洪以案外人身份向南昌中院提出执行异议，主张对查封房产的所有权。同年7月8日，南昌中院驳回其异议。7月23日，邬玉成、王小洪向南昌中院提出执行异议诉讼，主张其是银河苑小区实际开发人，请求确认其对查封房产享有所有权，解除对该房产的查封。

裁判

江西省南昌市中级人民法院经审理认为，2006年6月16日，邬玉成、王小洪向南昌县国土资源局出具的申请报告和土地登记申请书，记载邬玉成、王小洪受昌厦开发公司委托于同年3月15日经江西产权交易所竞得向塘镇赣东路15号的土地，两人同意该土地登记在昌厦开发公司名下。昌厦开发公司据此以土地使用权者的身份向土地主管部门申请所有者权益登记，在申请登记的依据中明确“该宗土地是邬玉成、王小洪两人受昌厦开发公司的委托于2006年3月15日在江西省产权交易所竞得，土地来源合法”。南昌县人民政府依据该申请向昌厦开发公司颁发了南国用(2006)第0449号土地使用权证。因此，邬玉成、王小洪以内部承包关系主张对昌厦开发公司开发的银河苑小区房产享有物权没有事实与法律依据，邬玉成、王小洪的执行异议之诉不能成立。法院判决：驳回邬玉成、王小洪的诉讼请求。

江西省高级人民法院经审理认为，不动产登记簿是判断不动产权属的依据。昌厦开发公司取得南国用(2006)第0449号国有土地使用权证书，在该土地上开发建设银河苑小区并登记房产权属，因此，昌厦开发公司享有银河苑小区房产所有权。邬玉成、王小洪提交的证据不能证明其对争议房产享有所有权。即使邬玉成、王小洪将土地登记到昌厦开发公司名下挂靠昌厦开发公司开发属实，昌厦开发公司认可邬玉成、王小洪对争议房产享有所有权的主张，也不能以此对抗昌厦开发公司的债权人。城市房地产开发和建筑管理法律法规禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进行房地产开发，如果邬玉成、王小洪的主张得到支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。2011年3月20日，法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案是执行异议之诉。邬玉成、王小洪根据民事诉讼法第二百零四条的规定，以申请执行人为被告、其挂靠的企业为第三人，提出执行异议之诉。本案的审理主要涉及两个法律问题：一是在个人挂靠房地产企业开发房地产项目中，房产权属应如何确定；二是被挂靠的房地产企业对个人享有房产所有权的认可能否对抗第三人申请执行该房产。

一、不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记簿记载为依据

本案中争议的银河苑小区房产所有权是不动产物权，应当按照物权法的规定确定其权属。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，昌厦开发公司在取得国有土地使用权后开发银河苑小区项目，该项目有关的规划、建设许可和商品房预售等均由昌厦开发公司办理，房屋所有权均登记在昌厦开发公司名下。邬玉成、王小洪不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，两人以挂靠昌厦开发公司和系项目实际开发人为由主张对银河苑小区房产的所有权没有法律依据支持。

二、被挂靠的房地产企业对个人挂靠开发事实的认可不能对抗房地产开发企业的债权人

不动产物权登记是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有专门机构掌管的登记簿册上。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。这种对不动产物权的公示目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。不动产物权的价值一般都比较高，不动产物权登记人可能因不动产登记在其名下而取得更高的市场资信，因而影响第三人对是否与登记人进行市场交易的判断。本案中，查封的银河苑小区房产系由昌厦开发公司登记开发，该登记既在法律上明确了昌厦开发公司享有的物权，也是对外向第三人宣示昌厦开发公司享有的物权。如果邬玉成、王小洪的主张获得支持，将出现不动产登记人与权利人不一致的情形，对外也会造成物权权属不明晰，权利义务关系不明确，严重影响市场交易安全。例如，在银行向开发该项目的房地产开发企业提供贷款的案件中，房地产企业以房产进行抵押，如果认定未登记的个人享有房产所有权，银行的贷款抵押担保失去依据，这样，房地产开发企业可能成为逃避债务履行的工具，严重损害房地产开发企业交易对方的利益。

除物权法的规定外，公司法还规定公司以其全部财产对公司的债务承担责任。登记在公司名下的房产是公司的财产，因而应当成为公司对外承担债务的财产。银河苑小区的房产登记在昌厦开发公司名下，依法可以成为其对外承担偿还债务的财产，赵汉斌作为昌厦开发公司债权人有权申请执行该财产。

另一方面，个人采用借用企业资质挂靠等手段开发房地产也是法律、行政法规所禁止的行为。如果邬玉成、王小洪以实际开发人为由主张的登记在昌厦开发公司的房产所有权获得支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。如果属于登记错误，可以根据物权法的规定进行更正或者提出更正诉讼，但本案不属于登记错误情形，邬玉成、王小洪自愿向土地登记机构出具申请报告，表示其系受昌厦开发公司委托竞买南昌县向塘镇赣东南路15号土地使用权，愿意将该土地使用权登记在昌厦开发公司。即使邬玉成、王小洪借用昌厦开发公司名义，挂靠昌厦开发公司开发属实，也应自行承担出具虚假报告和由此导致的法律风险，而不是由第三人承担与昌厦开发公司交易中的损失。

因此，邬玉成、王小洪提出的执行异议之诉应予驳回。

本案案号：(2010)洪民二初字第55号，(2011)赣民一终字第7号

案例编写人： 江西省高级人民法院 龚雪林

第二篇：关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

樊剑英

房地产开发企业从事项目开发必须要有相应开发资质，个人直接从事项目开发显然是法律所不允许的。有资质的企业缺少资金，有资金实力的个人缺乏资质，难免有人会想挂靠到有资质的房地产开发企业来完成项目的拿地和开发。这种形式下双方利益均沾，房地产开发企业本身不投入任何人力和资金，仅靠转借资质帮助个人完成项目一系列手续的办理及正常纳税申报并收取其不菲的管理费；个人以企业资质为平台，只要支付一定的管理费即可独立开发经营最终享有项目的全部经营成果。对于实务中出现的这种大款与有资质的房地产开发企业项目合作开发形式，我们应如何认定其纳税性质呢？

首先，营业税方面的规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。”根据此规定，由于房地产开发项目不得以个人名义立项，个人挂靠房地产开发企业，只能以房地产开发企业为纳税人，项目开发销售也只能以房地产开发企业名义开具发票和纳税处理。因此，由此产生的营业税、土地增值税、企业所得税都应以房地产开发企业的名义进行纳税处理。

其次，房地产开发企业收取管理费的处理。个人与房地产开发企业之间的挂靠行为从形式上看属于内部分配关系，房地产开发企业计算的项目利润扣掉自己该收取的管理费后的余额做为对个人应享有的经营收益的分配。由于内部分配不需要计算缴纳流转税，企业与个人之间也不需要相互开具发票。

第三，个人从挂靠的房地产开发企业税后利润中分配的所得，应区分经营性质另行计算缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营,承租经营取得所得征税问题的通知》（国税发［1994］179号）规定：

一、企业实行个人承包、承租经营后,如果工商登记仍为企业的,不管其分配方式如何,均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税。承包经营、承租经营者按照承包、承租经营合同(协议)规定取得的所得，依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税，具体为：

(一)承包,承租人对企业经营成果不拥有所有权,仅是按合同(协议)规定取得一定所得的,其所得按工资,薪金所得项目征税,适用5%-45%的九级超额累进税率。

(二)承包,承租人按合同(协议)的规定只向发包,出租方交纳一定费用后,企业经营成果归其所有的,承包,承租人取得的所得,按对企事业单位的承包经营,承租经营所得项目,适用5%-35%的五级超额累进税率征税。

二、企业实行个人承包,承租经营后,如工商登记改变为个体工商户的,应依照个体工商户的生产,经营所得项目计征个人所得税,不再征收企业所得税。

三、企业实行承包经营、承租经营后，不能提供完整、准确的纳税资料、正确计算应纳税所得额的，由主管税务机关核定其应纳税所得额，并依据<中华人民共和国税收征收管理法>的有关规定,自行确定征收方式。

因此，个人以房地产企业名义进行开发活动享有项目最终经营收益，应按照“对企事业单位的承包经营,承租经营所得”项目,适用5%-35%的五级超额累进税率征收个人所得税。但是在这种形式下，无论房地产开发企业还是个人挂靠者，如果不能提供完整、准确的纳税资料，无论从企业层面上应缴纳的企业所得税、土地增值税还是个人层面上应缴纳的个人所得税来讲，在当前房地产税收调控适度从紧的情况下存在的纳税风险均不应忽视。

第三篇：中国房地产企业开发联合会

中国房地产开发企业联合会

简介

中国房地产开发企业联合会（CHINESE REAL ESTATE DEVELOPMENT

ENTERPRISES FEDERATION），简称中房联。是由我国从事房地产开发、工程规划、项目建设、建筑施工、安装装饰、承包、监理、建筑建材等企业机构以及房地产开发领域科研院所等单位自愿参加组成并经有关部门依法登记备案成立的非营利性的、自律性民间社会团体。

本会宗旨

遵守国家宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，以“服务于市场，服务行业，服务于社会”为宗旨，以构建资源共享、信息交流为平台，以坚持市场化导向，不断提升企业核心竞争力为目标，开展行业管理、维护会员单位合法权益活动，沟通企业与政府、企业与企业之间的联系，为企业搭建展示和推介形象的平台，为推动进我国工程建设与企业品牌化发展服务，为促进建筑行业健康有序发展服务。

职能和任务

（一）宣传贯彻国家有关的方针政策和法律法规。

（二）开展调查研究，向政府相关部门提出有关行业发展的政策意见和立法建议；

（三）开展行业统计，收集整理发布行业信息，发布行业标准；

（四）协调本行业与相关产业的关系，加强行业内外的信息交流与合作，保护产业安全；

（五）反映会员的愿望和要求，维护会员的合法权益；

（六）引进和推广先进管理技术和方法，为企业提供各种形式的咨询和服务；

（七）开展多种形式的培训和研讨活动；

（八）举办行业会议、论坛，制定企业诚信评价体系，行业品牌评价体系等为行业树立标竿和企业的发展服务。

（九）通过会刊、网站及相关书籍的编辑出版，为会员提供信息服务；

（十）开展国际交流与合作；

（十一）开展行业和社会公益活动；

（十二）承办政府部门委托的相关工作。

多年来，本会为全国房地产开发行业，为会员企业提供了全方位的卓有成效的服务：认真宣传贯彻国家有关城市建设的方针政策；积极开展房地产开发项目达标建设、行业评优、工程评优活动，得到业界和会员单位的大力支持，促进了工程质量及管理水平的提高；推动会员单位之间开展工程方面的研究和科技的交流与推广，促进了房地产建设领域的科技进步；在团结会员单位开展行业自律、维护会员单位权益、服务房地产开发市场等方面起到了重要的作用，为我国城市建设的可持续发展和全面建设小康社会做出了应有的贡献。

第四篇：个人挂靠企业协议书样本

协议书

甲方：

乙方：

经双方共同协商，达成如下协议：

一、乙方将劳动关系转入甲方，乙方拥有的毕业证书，学位证书，暖通中级职称证书供甲方使用 年（20 年 月

日---20 年 月

日）。并保证证书对甲方的有效性，合法性。若因为乙方原因导致甲方不能合法使用，乙方须退还甲方所支付的所有费用并承担相应的损失。

二、甲方对乙方所提供的证书应妥善保管并合理使用，若因为甲方的原因导致乙方的证书损坏或者遗失，甲方应赔偿相应的损失并承担相应的责任。

三、四、甲方按月支付乙方使用证书的费用人民币

元/月（税后）。

甲方支付乙方相应的社会保险金及住房公积金（含公司及个人部分）或者交纳个人综合保险。支付标准由甲方决定。

五、协议期间，若一方需提前终止协议，需提前两个月通知另一方。甲方乙方双方承诺使用期最低期限为6个月。

六、七、协议期满后，双方本着自愿的原则友好协商是否续签。

协议结束时，甲方不得设置障碍阻止乙方将劳动关系转出，并不得再使用乙方的证书及证件。八、九、十、甲方：

乙方：

****年**月**日 协议期满后，双方本着自愿的原则友好协商是否续签。本协议未尽事宜，双方另行协商解决。本协议一式两份。双方各持一份。

第五篇：房产开发土建工程师个人工作总结

年终总结

今年是我进入公司的第一个整年，在公司领导的指导和各位同事指教下，个人在2012取得了不少的进步。从专业知识以及现场施工和管理经验缺乏的新人，目前还在不断一步步积累专业知识和管理、施工经验。现将有关2012个人工作情况作如下总结：

一、工作任务完成情况和工作总结：

我的工作职责，就是抓进度抓质量，将现场施工情况及技术情况及时反馈到我的上级，落实公司安排的施工任务和施工产生中技术、质量问题的解决办法。沟通和落实公司产品研发部施工中存在图纸问题、设计变更。每天现场巡查了解施工进度、施工质量、施工安全情况。我在这一年中学到了很多宝贵的经验知识。这一年中我上半年主要负责H3、5、7洋房工程，下半年主要负责了16#、17#、21#和新岸线高层住宅土建工程，目前完成情况H3、5、7、16#、17#、21#已经交房。新岸线1#楼主体工程、砌体工程已经完成、外墙保温15层以下完成60%，窗框安装除变更部分已经安装完成，剩余窗框预计年前完成。2#楼主体完成、砌体工程完成50%.地下车库回填土完成70%。

从H3、5、7主体施工一直到H3、5、7勉强交房6个月时间里，在这6个月中，学习到了很多施工工序、施工质量控制、施工中各专业之间配合，深刻认识到土建施工贯穿整个项目施工、直接影响到后续各个施工工序的质量。以及对门窗安装、包括水电安装、工程的使用功能和工程观感造成直接影响。在工作中发现甲方分包单位和总包沟通不够，各干各的。H3、5、7施工中往往上一阶段干完移交下道工序后发现好多双方施工有冲突施工不能顺利进行，延误工期。虽然现在H3、5、7及二期西区（除20#楼）楼现在已经按照合同工期按时完成施工，但我个人感觉很勉强，根本没有达到我们设定施工标准，我认主要原因是施工单位的施工技术不够还要加强，许多地方没有达到预期要求，尤其是总包、二期丰豪门窗、在施工过程中最起码的质量都不能保证、工期一拖再拖、不能及时给后续工序移交工作面，影响总工期。之前我也在中建实习过，发现他们的施工质量比较好，各工种之间做好交接，项目技术人员给每个工种做好技术交底，且有专门质检员，并对个工程成品进行实名登记检查记录，但在我们所有的施工单位中除过江苏邗建这方面做的比较正规，其余施工单位管理混乱，往往是前期以各种原因拖延工期，到后期只顾着赶工，忽略质量、到后期交房验收我们工程部验收问题很多，提出问题给施工单位整改，但很多工程问题已经不可改变，我们为了交房很多事情就不了了之，这也给后期留下大量的维修工作。我建议单位在招投标时招好一点施工单位，或者要求施工单位找有一定施工资质的劳务队，强化施工单位管理，对于质量、安全必须要有专人进行负责，甲方应对不合格工程进行处罚、对此工程量不予确认，如不整改，月进度产值不予认可或者将此部分工程产生费用不予以支付工程款，直到施工合格为止。

在我个人工作中最多的是分包单位和总包的协调，我们甲分包单位不服从总

包管理，同时总包也不配合分包单位。主要表现在分包单位材料进场不予指定存放位置、不配合提供垂直运输，不能及时移交工作面。对此我建议要给总包一定权利对分包进行管理，且要形成制度、明确总包权限，和各单位在施工中的义务。这样可以提高管理效率。同时也要防止分包一味服从总包现象，对施工过程中总包出现质量问题情况下，不通报甲方和监理，违反规范标准施工。造成质量问题。这种情况在二期已经发现。

二、存在的不足以及改进措施

回想自己在公司这1年的工作，虽然工作量比较大，但是并没有什么闪光点，许多工作还有不尽如意之处，总结起来存在的不足主要有以下几点：

1、缺乏沟通能力，谈判能力没达到理想水平

在工作的过程中，专业知识不够全面，有时候不能独立解决施工问题。还有就是和我们部门工程师之间沟通不到，从前辈或领导的交谈或施工单位的协商中，吸收经验吸收谈判技巧，从而让自己快速成长。

2、缺乏创造性

在工作过程中，由于缺乏创造，工作常常死板硬套，把老一辈的工作思想和方法都用到自己身上。在以后的工作过程中，我要认真思考，创造出自己的工作方式。

3、专业面狭窄

作为一个现代化人才，他应该是一专多能的，这样的人才才符合时代以及公司的需求。自己的专业面狭窄，对房地产其它专业认识不够，特别是营销策划以及法律法规，这都限制了自身的发展。在以后的工作过程中，我将加强其他专业的学习，充分利用公司资源，提高主观能动性，争取能成为一专多能的复合型人才。

做为江海的一员，我一直把江海当做自己的家，在公司的这一年，我在工程管理方面我收获了一些经验：

1、质量控制

通过一年的现场经验，学到了很多质量控制上的细节，质量控制是房产项目重点，是产品的核心，我牢牢记在心头，姜总说过：“质量抓不好，不是在帮施工单位，而是在害他们，不仅害施工单位还害自己的公司，害自己”。我一直把姜总的话牢记在心，现在南通四建进场了，我积极要求现管的施工单位向南通四建的施工方法学习，吸收良好的施工方式，更好的提升公司产品的质量与美观。南通四建的技术水平还是不错的，结构施工上相对于全椒地区来说非常不错，不仅让人看着舒服，从一个消费者角度来说，去买房就要买这样的房子。

2、进度控制

进度控制是项目成功与否的关键因素之一，从这一年工作中，进度计划一直是我所抓的重中之重，进度是房产项目的鲜血，带动公司的效益和发展，所以计划时刻要抓紧。

许多人错误认为项目开发只是工程部和销售部的事情，与自己部门关系并不是很大。其实项目开发相当复杂，他综合了各个部门的智慧和汗水，并不是单纯的开发和销售如此简单。所以作为公司的员工，我们要牢牢树立全员经营的意识，以主人翁的精神投入到工作中去。

2011年已过去，虽然项目还没有正式完工，但收获也不少。特别是公司几位领导塌实的工作作风以及认真负责的工作态度给我这个小小的员工树立了榜样。总结过去，展望未来，2011年工作多，任务重，对于我来说也是一种挑战。新环境，新机遇，新挑战，如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好该项工程，是作为土建工程师该思考的课题。在以后的工作中，作为项目开发的排头兵，作为江海的冲锋军，我将认真执行公司的相关规定，充分发挥个人主观能动性，以铁的纪律来约束自己，不断学习新技术新经验，善于总结，贡献自己的每一份力量。

在这里还要谢谢各位领导一年来对我的关怀和支持，谢谢你们让我这个机会能在江海这样好的环境中成长！谢谢！谢谢姜总，谢谢王总，谢谢张经理，谢谢赵副经理！

汤磊

2011年12月20日