投入产出法：评估企业真实销售收入的手段

第一篇：投入产出法：评估企业真实销售收入的手段

投入产出法：评估企业真实销售收入的手段

原创 2017-01-06 王文清 卢娜

出口退shui文清工作室发表于中国税务报 2017年1月06日B6版

投入产出法：评估企业真实销售收入的手段 王文清 卢娜

在识别、查处骗取出口退税案件中，投入产出法、税负对比分析法等发挥了很大作用。本文以出口企业退税评估为引线，详细介绍投入产出法的原理和应用，供读者参考。方法——投入产出法，是评估企业纳税申报销售收入真实性的手段之一。应用——根据企业评估期内实际投入原材料、辅助材料、包装物等要素的数量，按照确定的投入产出比（定额）测算出企业评估期的产品总量，并结合库存产品数量及产品销售量、销售单价测算分析纳税人实际的产销量、销售收入。目标——与纳税人申报信息进行对比分析，确定企业隐匿销售收入的可能性。典型案例

2016年3月，某市国税局在进行一般纳税人税收专项评估选案时，发现该市A塑料彩印有限公司2015年销售额增长率与增值税增长率不匹配，在确定评估项目后，立即对该公司增值税纳税申报实施了纳税评估。案头分析比对

A塑料彩印有限公司是一家私营企业，成立于2000年8月，注册资本30万元，为增值税一般纳税人，主要经营包装装潢印刷品印刷、其他印刷品印刷、货物进出口、技术进出口、批发零售空白纸张、化工产品等业务，出口货物实行增值税“免抵退”政策，经营地址位于该市经济开发区，现有职工80余人。纵向对比：2014年1月~12月，该企业申报销售额4467.57万元，其中，出口销售额2094.23万元，实现增值税额11.49万元，实现免抵税额84万元，增值税还原税负率为2.14%。2015年1月~12月申报销售额7868.16万元，同比增长76.12%，其中，出口销售额4319.30万元，实现增值税额0元，实现免抵税额30.33万元，增值税还原税负率0.39%，下降81.78%。横向对比：评估人员通过查询税收征管软件和综合数据管理系统，获取企业存货期初期末数、购进固定资产抵扣增值税进项税额，因海关电子信息或出口报关单不齐未参与免抵退计算的出口销售额等信息，综合测算该公司2015年度增值税还原税负率为1.67%，低于1.91%的同行业增值税税负率。数据显示，该企业有可能存在隐匿内销收入，虚增进项税额的行为，通过实地核查才能确定真实情况。实地核查账务

评估人员深入生产车间一线，了解产品生产流程，熟悉构成产品的主要材料、染料、辅助材料以及生产产品各环节的出成率。同时，要求公司财务人员提供原材料和产成品“购、领、存”明细账。通过了解，该公司主要生产塑料袋，也销售部分材料，生产流程：聚乙烯、聚丙烯——吹塑——塑料膜——彩印——分割——封口——塑料袋。查阅相关行业规范，聚乙烯、聚丙烯吹成塑料膜出成率约90%~92%，塑料膜到塑料袋出成率约90%，废料不能循环使用，做下脚料直接销售。根据企业原材料“购、领、存”明细账和出成率，计算出企业年度生产总重量、下脚料数量，减海关报关出口产品的总重量，得出企业内销产品总重量。企业账面记录内销产品总重量小于计算得出企业内销产品总重量，且无下脚料销售记录。约谈举证定论

评估人员针对上述疑点，依法约谈企业法定代表人和财务负责人，该企业承认导致投入产出率异常的主要原因是销售产品、尾品、次品及下脚料未申报收入，并提供了相关证明材料，最终确认销售产品、尾品、次品及下脚料等取得货款216万元，补缴增值税31.4万元，滞纳金3.6万元。应用分析

《国家税务总局关于印发增值税纳税评估部分方法及行业纳税评估指标的通知》（国税函〔2005〕1025号）规定，为了评估企业申报销售收入的真实性，选取了出材率、耗电量两个评估指标，测算评估期的产品产量，结合期初库存产品数量，通过实地调查、盘点等方法核实企业的期末库存，保证账、实一致。最后，倒挤评估期销售数量，换算为评估期的销售收入，与企业申报的销售收入对比，查找问题。投入产出法的适用对象应用投入产出法进行纳税评估，比较适合产品单一的生产企业。对于生产多种产品而会计核算健全的企业，要依据成本报表计算每种产品对生产要素的消耗系数；对于生产多种产品而会计核算不健全的企业，则必须按一定的标准(如机器生产工时等)，对不同产品消耗的同一种生产要素进行成本分摊。

投入产出法应用分类根据测算、分析侧重的内容和角度，及不同企业投入产出表现形式不同，分析方法应灵活掌握，如按其侧重面的不同可分为原材料投入产出比、废料的产出及再利用率、单位产品辅助材料（包装物）耗用定额的分析等。投入产出比计算公式评估期产品数量=当期投入原材料数量×投入产出比测算应税销售收入=（期初库存产品数量+评估期产品数量-期末库存产品数量）×评估期产品销售单价问题值=（测算应税销售收入-企业实际申报应税销售收入）×适用税率（征收率）根据已确定的行业或产品的投入产出比及企业评估期原材料的耗用数量，测算出产品生产数量，与企业账面记载产品产量相比对，同时结合产品库存数量及销售单价等信息进行关联测算，并与企业实际申报的应税销售收入对比，查找企业可能存在的问题。税务机关的监管思路

内销环节是评估出口企业的突破口随着出口企业退税环节信息化程度不断提高，出口环节评估发现问题的难度有所增加。出口企业内销业务管理是征退税衔接的重要方面，也是容易出现问题的环节，应当引起征退税部门的共同关注，不断加强信息沟通，优化合作模式。从出口企业内销业务入手，重点评估内销不入账，隐瞒内销收入等情。经评估增加出口企业的应纳税额，间接减少退税额，增加免抵额。层次分析是掌控内销监管的着眼点运用投入产出法测算分析的结果，只能作为评估疑点，不能直接作为补税依据，必须深入企业实地调查，从企业库存明细账目、辅助材料、包装物耗用等多方面印证，而且应充分考虑企业生产设备和工艺的影响，通过资料审核、评析、测算、取证、质询等环节，了解企业的生产经营全貌及纳税人的详细情况和特点，科学有效的加强对出口企业内销环节的监管。

均值测算是提高纳税评估质量的放大镜投入产出法的应用需全面了解企业的运营状况，消耗大量的人力物力，是大面积推广使用的障碍。对此，结合定期的出口企业退税交叉评估，测算不同行业的平均投入产出比和主要原材料的消耗系数，并综合考虑外部环境、经营风险、资金流向等诸多因素的影响，设置合理的可动态调整的偏离系数，分行业构建出口企业评估模型，提高对出口企业评估的科学化、精细化水平测算，以发挥整体的工作效能。

出口企业的风险应对

增强法律意识，规范会计核算日常检查评估发现，相当比例的出口企业管理粗放，管理者法律意识淡薄，对企业会计核算不健全的风险认识不够，销售尾品、次品及下脚料金额较小时，不做账或账务处理模糊，一旦评估查处，直接影响企业信用等级。企业管理者要主动加强现代企业管理制度的学习，不断增强法律意识，健全会计核算，“小钱”也要规范入账。

加强内部管理，设置风险控制良好的内部管理制度，是企业日常运行和规范行为的基础。因此，出口企业要将内部管理引入风险控制，结合本单位工作实际，深度运用大数据库，建立出口退税风险指标控制，形成事前及时预警、事中风险评估、事后有效打击处理的完整工作流程。通过制度规范生产、销售、资金、票据等信息的传递，定期对资产类项目尤其是存货项目进行盘点，做到账实相符，养成良好的经营管理习惯，形成风险控制自觉，主动规避涉税风险。拒绝侥幸心理，自觉遵从税法受非法经济利益驱使，部分出口企业管理者心存侥幸，利用海关对出口货物的低抽验率和税务机关对内外销联合监管的薄弱点，铤而走险，打起出口骗税的歪主意，忽视出口骗税的严重后果。现行刑法以及相关司法明确“出口企业和其他单位以虚假资料等欺诈手段向税务机关申报办理出口退税的，即为实施了出口骗税行为。”因此，出口企业自觉提高税法遵从度才是预防风险的最有效方式。

作者单位：王文清 国家税务总局税务干部进修学院卢

娜 青岛市保税区国税局

点评巧用投入产出法监管企业内销青岛市国税局进出口税收管理处处长 刘建永近年来，投入产出法在生产企业纳税评估中发挥了重要的作用。上述A塑料彩印有限公司的评估案例，充分运用了投入产出法的原理，构建出口企业投入产出法纳税评估模型，加强内销监管，杜绝出口企业隐匿内销收入的发生，值得推广应用。但投入产出法存在一定的弊端。比如，部分出口企业将隐匿的内销收入人为地计入外销，在海关抽检率较低的情形下，用以少报多、以次充好的报关方式出口，形成虚假出口以达到出口骗税的目的。同时，为了应对投入产出法测出库存不实的问题，又将隐匿内销收入对应的库存数量转为外销库存，并经测算从原材料的购进、领用及成品销售中寻找平衡点，实现账、货一致。那么，运用投入产出法测算就失去了它原有的作用。因此，投入产出法对加强企业内销监管效果虽好，但用于应对内外销兼营收入串联的出口企业，就显得力不从心，具有一定的局限性。

第二篇：2011年长治市销售收入100强企业

长治市销售收入100强企业：

1.山西潞安矿业(集团)有限责任公司

2.首钢长治钢铁有限公司

3.山西煤炭运销集团长治煤业有限公司

4.山西潞宝集团

5.山西潞安常平集团有限公司

6.山煤集团煤业晋东南分公司

7.天脊煤化工集团股份有限公司

8.山西晋煤集团赵庄煤矿有限责任公司

9.山西襄矿能源投资管理有限公司

10.山西南耀集团有限公司

11.山西沁新能源集团股份有限公司

12.长治市金泽生物工程有限公司

13.山西长信工业有限公司

14.山西漳山发电有限责任公司

15.山西鲁晋王曲发电有限责任公司

16.山西潞安羿神能源股份有限公司

17.潞城市兴宝钢铁有限责任公司

18.黎城太行钢铁有限公司

19.武乡和信发电有限公司

20.长治清华机械厂

21.长治市瑞达焦业有限公司

22.襄垣县恒祥焦化有限公司

23.山西襄垣合力投资管理有限公司

24.山西省黎城县金元钢铁有限公司

25.山西长治县雄山煤炭有限公司

26.沁源县康伟煤焦有限公司

27.山西屯留兴旺煤化有限公司

28.襄垣县五阳新世纪有限责任公司

29.长子华晟荣煤矿有限公司

30.山西漳泽电力股份有限公司漳泽发电分公司

31.襄垣县鸿达煤化有限公司

32.山西王家峪煤业（集团）有限公司

33.山西通洲煤焦集团股份有限公司

34.长治市华晟源矿业有限公司

35.山西淮海机电有限公司

36.山西马军峪煤焦有限公司

37.山西壶关化工集团有限公司

38.平顺宏丰铸业有限公司

39.山西长治羊头岭煤业有限公司

40.长治市郊区马厂福利选矿厂

41.沁源县明源煤焦有限公司

42.长治市郊区晋源焦化有限公司

43.山西康宝生物制品股份有限公司

44.山西达利食品有限公司

45.长治市霍家工业有限公司

46.长治县振兴集团有限公司

47.长治市金威商贸集团有限公司

48.长子县盛元煤业有限公司

49.山西振东制药股份有限公司

50.潞城市隆源焦化有限公司

51.山西中德塑钢型材有限公司

52.黎城县长福煤气焦化有限公司

53.屯留县华诚焦化有限责任公司

54.山西黄土坡煤焦有限责任公司

55.长治市长源焦化有限公司

56.山西屯玉种业科技股份有限公司

57.武乡县泰昌焦化有限公司

58.山西瑞恒化工有限公司

59.黎城华太煤气化有限公司

60.长治红山煤业有限公司

61.山西汾西太岳煤业有限公司

62.长治红兴煤业有限公司

63.襄垣县新胜达电化有限责任公司

64.长治县西山煤业有限责任公司

65.山西青春玻璃有限公司

66.山西黎城粉末冶金有限责任公司

67.长治市晋鑫煤焦有限责任公司

68.襄垣县诚丰电力有限公司

69.山西唯思可达天然饮业有限公司

70.长治市八一百货大楼有限责任公司

71.山西省长治市嘉汇购物广场有限公司

72.山西凤凰胶带有限公司

73.长治市劲牛焦化有限公司

74.山西襄垣金星煤业有限公司

75.沁县华安焦化有限公司

76.山西东庄煤业（集团）有限公司

77.长治市太行紫团饮业有限公司

78.山西尔安焦化有限公司

79.长子县福源淀粉有限公司

80.潞城市卓越水泥有限公司

81.长治新建煤业有限公司

82.山西建滔潞宝化工有限责任公司

83.山西防爆电机（集团）有限公司

84.壶关华阳矿业有限公司

85.山西华宝焦化集团有限公司

86.山西金通焦化集团有限公司

87.山西晋牌水泥集团有限公司

88.平顺县开元矿山有限公司

89.山西盛华煤气焦化集团有限公司

90.山西世龙食品有限公司

91.山西沁州黄小米（集团）有限公司

92.平顺县杏城矿业有限责任公司

93.长治液压有限公司

94.山西省晋能长治电力黎城铁合金厂

95.山西显王煤业有限公司

96.长治市漳泽安铁化工有限公司

97.平顺县安阳不罗树洼铁矿

98.平顺县鑫联矿业有限公司

99.山西澳瑞特健康产业有限公司

100.壶关裕沣酿造有限公司

100强企业分布情况

一、100强企业行业分布：煤炭企业 25户；冶金企业 11户；装备制造企业 6；户建材企业 4户；新材料企业 3户；焦炭化工企业 32户；电力企业 5户；医药企业 2户；食品加工企业 9户；商贸企业 3户。

二、100强企业县区分布：郊区 14户；襄垣县 10；户城区 8户；黎城县 7户；武乡县 6户；壶关县 5户；平顺县 5户；潞城市 11户；长治县 9户；沁源县 7户；屯留县 5户；长子县 5户；高新区 5户；沁县 3户。

第三篇：信贷调查之如何核实企业销售收入

信贷调查之如何核实企业销售收入

1、对于生产型、贸易型企业，可以通过查看企业最近一至两年的流转税纳税申报表来核实其开票销售收入。纳税申报表一定要客户经理从现场打印，否则很难判断其真伪。或提供连续一段时期的增值税专用发票来推测年销售额，发票的真伪可以根据发票号在税务局发票识别查询网站鉴别。

2、建筑行业可以通过建筑业发票作为核实其收入的手段，但应注意发票收入可能由三部分构成，一是借款人直接承接业务，借款人开票；二是借款人以第三方公司名义承接业务，以第三方公司名义开票；三是第三方公司以借款人名义承接业务，以借款人名义开票。建筑业、运输业可以分别通过完税证中的印花税、营业税的缴纳情况推测其营业收入。

3、一般规模的中小企业均很少开票，但是多数均建立总分类账、明细分类账及银行存款日记账。核查报表真实性，授信调查人员至少要现场翻阅其总账，对其中主要损益科目、资产科目进行核实并且拍照留存。要判断总账的真实性需要比对总账与明细账、总账与日记账是否一致，如有必要，应进一步核查记账凭证及原始凭证。

4、核打企业对公账户及实际控制人、主要股东、配偶的个人银行流水，加盖银行业务章。但需剔除同名账户转款、公私户转款、贷款的收发放、关联交易、投融资等非经营性收入款项，关注其交易量、余额的大小及变化。也可以要求其提供前6个月前3大供应商和下游客户的购销合同。从实践来看，购销合同的复印件核实销售的力度较弱，授信调查人员访厂时应核对购销合同原件。

5、对于贸易型企业，可以重点现场查验其一个完整时期的销售台账（纸质或者电脑台账）、出入库清单、运输发票，再根据贸易商品利润率，推测其销售收入及利润。

6、对于生产型企业，通过全年主要原材料和电、水的消耗量的波动，以及员工的工资支付，来判断企业生产量，再根据库存量的变化判断销售量。比如经调研，我市板材加工企业的电费与销售收入的比例基本稳定在一个区间内，1条生产线月均电费约1万元，且该数据的获取具有较强的可操作性。可参照这个比例根据板材厂的电费发票推算其实际销售收入和经营规模，为我行授信决策提供相应数据支持。对于存量授信客户，则可以通过电、水消耗量同比变动推测企业的开工率的变化。

7、小企业虚增销售收入及资产的手法常通过调整往来款项，而常见的往来款项不实等问题主要体现在应收款项长期挂账等方面。应收款项长期挂账是指应收款项中的相当一部分不是由真正销售产生，而是通过其他途径取得。如作为抽逃注册资本的账务处理途径，长期挂“其他应收款”或者“预付账款”账户，从而虚增销售及资产。担保公司有专门的岗位从事贸易核查工作，通过电话核查交易背景的真实性。注册会计师对收入及资产进行审计时，一般结合应收账款函证以确定销售收入的真实性。授信调查应重视对往来款项进行核实，特别是要抽取发生频繁、金额大、时间长或异常的往来款项进行电话核实或函证。

8、为了避税，中小企业普遍具有账外收入。调查人员在审查经营收入的过程中，对不入账的销售收入及虚增的销售收入，可以检查销货运单、货物出库单、提货单等能证明货物销售的证据，同时审查其发票存根、账簿记录，通过顺差可以发现未入账的销售收入，通过逆差可以发现虚增的销售收入。若证实销售行为已经发生，而账上没有相应的反映，在排除其他错误可能的情况下，可以说明其存在不入账的收入。某些产品对外销售未开具发票，这部分销售收入可以通过个人卡流水反映，但值得注意的是，行业不同，账外销售收入占比差距较大，如机械行业开票的比例相对较高，而建材行业开票的比例较低等，可以简单参考行业平均水平，去对账外销售做出推测。

9、从企业流水线设备中瓶颈部分设计产能判断企业的最大销售收入。比如板材行业的热压机的设计产能，决定了整个生产流水线的产能，所以只需将流水线中影响产能的瓶颈环节的生产能力做出评估，就可以推测企业的最大产能。但这种方法需要授信调查人员有一定的行业知识背景，难度相对较大。

第四篇：2012年各省啤酒企业销售收入数据

山东:

2012年末，山东省规模以上啤酒制造业企业达61家，总资产达255.53亿元，同比增长2.97%。

2012年1-12月，山东省啤酒制造业共计实现销售收入达273.79亿元，同比增长1.06%；利润总额为20.46亿元，同比下降2.98%；行业毛利率为23.62%。

河南:

2012年末，河南省规模以上啤酒制造业企业达44家，总资产达73.53亿元，同比增长26.11%。

2012年1-12月，河南省啤酒制造业共计实现销售收入达132.83亿元，同比增长0.01%；利润总额为8.49亿元，同比下降2.97%；行业毛利率为18.53%。

四川:

2012年末，四川省规模以上啤酒制造业企业达25家，总资产达70.66亿元，同比下降6.83%。

2012年1-12月，四川省啤酒制造业共计实现销售收入达80.88亿元，同比增长20.5%；利润总额为5.86亿元，同比下降12.83%；行业毛利率为31.65%。

辽宁:

2012年末，辽宁省规模以上啤酒制造业企业达20家，总资产达96.00亿元，同比增长10.95%。

2012年1-12月，辽宁省啤酒制造业共计实现销售收入达82.35亿元，同比增长8.22%；利润总额为10.47亿元，同比增长19.96%；行业毛利率为38%。

上海:

2012年末，上海市规模以上啤酒制造业企业达6家，总资产达27.58亿元，同比增长0.42%。

2012年1-12月，上海市啤酒制造业共计实现销售收入达16.42亿元，同比下降20.08%；行业毛利率为25.83%。

江苏:

2012年末，江苏省规模以上啤酒制造业企业达40家，总资产达103.09亿元，同比增长13.1%。

2012年1-12月，江苏省啤酒制造业共计实现销售收入达88.35亿元，同比增长3.41%；利润总额为2.64亿元，同比增长39.44%；行业毛利率为26%。

安徽:

2012年末，安徽省规模以上啤酒制造业企业达21家，总资产达39.45亿元，同比下降1.13%。

2012年1-12月，安徽省啤酒制造业共计实现销售收入达38.02亿元，同比下降5.29%；利润总额为1.88亿元，同比下降12.40%；行业毛利率为32.56%。

福建:

2012年末，福建省规模以上啤酒制造业企业达13家，总资产达66.63亿元，同比增长21.21%。

2012年1-12月，福建省啤酒制造业共计实现销售收入达54.33亿元，同比增长5.2%；利润总额为4.62亿元，同比下降21.39%；行业毛利率为39.7%。

广西:

2012年末，广西规模以上啤酒制造业企业达6家，总资产达69.56亿元，同比增长77.96%。

2012年1-12月，广西啤酒制造业共计实现销售收入达54.18亿元，同比增长16.03%；利润总额为5.45亿元，同比增长4.94%；行业毛利率为31.36%。

吉林:

2012年末，吉林省规模以上啤酒制造业企业达11家，总资产达35.53亿元，同比增长13.23%。

2012年1-12月，吉林省啤酒制造业共计实现销售收入达34.10亿元，同比增长20.15%；利润总额为0.20亿元，同比下降67.10%；行业毛利率为34.66%。

江西:

2012年末，江西省规模以上啤酒制造业企业达16家，总资产达28.67亿元，同比增长7.59%。

2012年1-12月，江西省啤酒制造业共计实现销售收入达29.69亿元，同比增长13.43%；利润总额为2.14亿元，同比增长11.97%；行业毛利率为27.18%。

重庆:

2012年末，重庆市规模以上啤酒制造业企业达4家，总资产达41.06亿元，同比增长7.37%。

2012年1-12月，重庆市啤酒制造业共计实现销售收入达24.91亿元，同比增长13.1%；利润总额为3.71亿元，同比增长3.79%；行业毛利率为45.66%。

贵州:

2012年末，贵州省规模以上啤酒制造业企业达5家，总资产达9.49亿元，同比增长17.12%。

2012年1-12月，贵州省啤酒制造业共计实现销售收入达9.52亿元，同比增长24.25%；行业毛利率为47.96%。

山西:

2012年末，山西省规模以上啤酒制造业企业达7家，总资产达15.61亿元，同比下降1.5%。

2012年1-12月，山西省啤酒制造业共计实现销售收入达8.39亿元，同比增长13.62%；行业毛利率为24.31%。

青海:

2012年末，青海省规模以上啤酒制造业企业有1家，总资产达2.17亿元，同比增长23.92%。

2012年1-12月，青海省啤酒制造业共计实现销售收入达2.23亿元，同比增长28.46%；行业毛利率为29.46%。

第五篇：房产企业销售收入确认的四种情况（本站推荐）

房产企业销售收入确认的四种情况

房产开发企业所得税收入确认是在营业税收入确认的基础上进行的，主要包括完工产品销售收入确认、未完工产品销售收入确认、视同销售收入确认以及对外出租产品租金收入确认四种情况。笔者现根据《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》、《营业税暂行条例》、《营业税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）等有关规定，对房产开发企业所得税收入确认方法进行总结。

完工产品销售收入的确认

企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明其中一个条件即视为已经完工产品。在销售时一般都要签订正式《房地产销售合同》或《房

地产预售合同》，因采取的销售方式不同，收入确认的方法也不同。

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品时于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确

认收入的实现。

这里的“取得索取价款凭据（权利）之日”一般是指书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同

或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成（所有权或使用权转移）的当天。

（二）采取分期收款方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，提

前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际

收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品时按以下原则确认收入的实现。

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产

品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品时，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，应按销售合同或协议中约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按

买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品时，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除。如果销售合同或协议约定的价格低于基价，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日

确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品时，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现。包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确

认收入的实现。

未完工产品销售收入的确认

房产开发企业销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内分季度（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。预计毛利率由省、自治区、直辖市国税局、地税局确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不低于15％。位于地及地级市城区及郊区的不低于10%。位于其他地区的不低于5％。但经济适用房、限价房和危改房均不

低于3%。

【例】某房产开发公司，2009年计划在县城开发建设15栋商品楼，2008年12月份已预售250套，收取价款45000000元，计划在2009年10月末竣工交付使用，则这批预售房在竣工前每月应记入应纳税所得额的毛利额为45000000×5%÷10＝225000（元）。完工时假设该开发产品的实际毛利率12%，应记入2009

年10月份当期的毛利额为45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。

视同销售收入的确认

房产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其方法和顺序如下：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定，但成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。例如：某房产开发企业将新开发的写字楼10个标准间向A钢铁公司进行投资，开发成本38000000元，主管税务机关确定的成本利润率为20%，则这10个标准间应确认的收入为38000000×（1＋20%）÷（1－

5%）＝48000000（元）。

对外出租产品租金收入的确认

企业将新建开发产品对外出租时，采取直接收款或预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。分期付款的为合同约定付款日当天。

开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，在开发产

品交付承租人使用日确认预收租金收入的实现。

需要注意的几个问题

（一）根据国税发[2009]31号文件第四条规定，房产开发企业出现《税收征管法》第三十五条规定可

以不设置账簿。

应当设置但未设置账簿、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料。虽设置账簿但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账。发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，以及经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报或申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等的情形时，税务机关对其以往应缴的企业所得税要按核定征收方式进行征收管理，同时还要按《税收征管法》等税收法律、行政法

规的规定进行处理。

（二）房产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价格以内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价格以内并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。但根据《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费均不视为企业所得税的收入：一是由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事

业性收费；二是收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三是所收款项全额上缴财政。

（三）预售的房产开发产品在办理所得税纳税申报时，还须出具已销售未完工产品实际毛利额与

预计毛利额之间差异调整情况报告以及税务机关需要的其他相关资料。