选址标准流程

第一篇：选址标准流程

选址标准流程

零售或餐饮门店不论规模大小，都离不开下图一的开店选址流程。首先就是城市市场分析，对企业的目标市场进行分析，然后将目标市场所在城市规划不同的商圈类型以作为商圈准入的标准，根据标准来实际考察商圈内的潜在店址。

对业主初步谈判租金，评估取得的可能性，如果达到一定的可能性则进入工程现场的条件评估（工程部分会在其它章节介绍），依各项评估指标生成立地报告书（如选址评估网的评估报表及财务试算表），仔细测算第一年和未来五年的预估营业额、损益平衡点（BEP）、回报年限等并综合考量是否能达到预期的赢利目标，如果 达到预期要求，则可进行合同签约。以下简述各流程重点及应注意事项。

图一：选址流程

1.城市市场分析

对城市进行市场分析，为开店提供详细的城市背景信息。市场分析可以帮助店铺开发人员以及营销人员对目标城市有总体了解，在安排城市走访计划时会带来一定的帮助。城市分析的主要内容包括： 1）目标城市的基本概况

   地理信息：目标城市及周边城市的面积、密度等地理信息，查看目标城市及周边城市的地区地图。交通介绍：铁路、高速公路情况。

人口介绍：城市人口规模、人口分布、人均年收入与支出等。   产业情况：支柱产业介绍。商业和餐饮情况。

集客点地理位置、照片、简介（面积、开业时间、年销售额、进驻品牌介绍）。2）目标城市的主要经济指标

   当年的国内生产总值，以及历年的数据。投资状况，是呈发展趋势还是衰退趋势。

当地城镇居民人均可支配收入，全市职工平均工资，提供餐饮消费的收入比重，作为餐厅定价的参考依据。

   全市非农业人口统计数量，用来预测餐厅的客流量的大小及该地居民的消费水平和消费能力。居民受教育程度。

居民生活方式、饮食偏好习惯。3）产业环境

     商业繁盛情况。商业化的趋势与潜力。

地方政府优惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情况。从商圈类型的城市商业中心（每个城市最繁华的地段），看城市商业发展水平。

考察大型零售/餐饮品牌的经营情况。国际连锁包括家乐福，沃尔玛，麦德龙，肯德基，麦当劳，星巴克，85度C等，全国连锁包括万达、华润万家、大润发、永辉、真功夫，地区品牌如苏果超市、北京物美超市等。4）社会环境：

    当地风俗习惯。历史文化。民族结构。

国际交往，主要食品原料生产流通。2.商圈规划与评估

1）在目标城市划分各项商圈类型，类型包括城市商业中心、社区商业街、交通枢纽、零售商圈和封闭商圈等。

2）实际考察各商圈类型，最好下载电子地图制作平面图，将集客设施的调查、人流量调查、可开店路段、可开店新址和竞争者调查的数据在地图上标示出来。比如商圈 内学校、各办公楼宇、医院、银行、宾馆、车站等集客点的信息，以及商圈内主要和次要的竞争餐厅品牌的位置，交通主干道，高架，天桥，河提等信息都要在平面 图标示出来。

3）然后以新址为中心勾画一个同心圆，半径500米也就是一公里面积的辐射覆盖范围，制作街道图以对500米半径的商圈进行分析。

4）商圈分析最重要的特点就是必须以事实为依据。零售店或餐厅是和人做生意，而人是流动变动的，需要调查包括人口数量、职业、年龄、收入、生活习惯等等资料。顾客就是商圈，调查商圈就是调查顾客特点，所以说了解顾客就是了解商圈。3.确定位置及考察店址

1）确定位置及考察店址关键就是对新址的店前主要人流进行测算。在测算人流量的同时需要注意人流的速度，如果顾客总是步履匆匆经过这里，是来办事或者是为某种 目的而来的，那么这些人不容易进入店，这样的人流量是要打折扣的。比如你评估的新址是在银行或药局的旁边，那么测算人流要注意会带来人流计算的误差。测算 人流是在较慢的速度路过，就比较容易进入店内，这样的人流质量才是我们要测算的目标人流。

2）不论什么业态，什么消费目标年龄层，都应当是测算店址一侧经过店址主入口正前方的人流。但在有些情况下，需要将店址对面人流按一定比例计入总人流量。下列依路宽的大小、步行街、MALL几种情况，来列举说明这些情况下，人流量的计算方法：

路宽大小的人流：如下图二，蓝色双向箭头表示路宽的大小，如路宽大于12米，只需要计算餐厅门店道路单侧，步行双向人流数量，如红色双向箭头表示（测算位置A）的红色双向步行的人流量，得出总人流量=A。图二：路宽大于12米

如 下图三，蓝色箭头显示路宽小于12米，道路中间没有障碍物或隔离栏，需要分别计算餐厅门店道路双侧，如红色双向箭头代表（测算位置A和测算位置B）双向步 行的人流量，这种情况下的人流量计算要将位于新址的对面（测算位置B）按50%比例计入总人流量的计算，得出总人流量=A+Bx50%。图三：路宽小于12米

步行街的人流：下图四为步行街举例，位于新址前方道路为步行街，中间没有障碍物或隔离栏，不再是测算餐厅门口，而是整个步行街的道路，如红色双向箭头表示（测算位置A），得出步行双向总人流量=A。

图四：步行街中间无障碍

下 图五与上图四的差别在于步行街的道路中间是否有障碍，当中间有障碍物或隔离栏的情况，需要分别计算整个步行道路障碍物的双侧，如红色双向箭头表示（测算位 置A和测算位置B），位于新址的对面（测算位置B）可按50%比例计入总人流量的计算，得出总人流量=A+Bx50%。图五：步行街中间有障碍

 MALL商圈的人流：下图六适用于新址位于MALL或商圈类型为综合商业+固定居民区的环境，绿色长条代表商场入口，红色单箭头ABC代表顾客从3个入口方向进入商场，需要分别计算所有MALL的单向人流量。总人流量=A+B+C。图六：Mall的人流

4.租金初步谈判及评估

在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估： 1）未来5-10年内是否有拆违的可能，在租店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查，包括政府规划与政策。

2）房东背景调查：通过附近的中介公司侧面打听真正的房东(即产权所有者)的背景情况，同时了解租户的历史情况以及租金方行情，以利于下一步的租金谈判。

3）房租价位谈判：先了解房东的出租意愿，向附近类似的门面打探一下，租金价位是否和历史信息基本一致，以及租期和可签约的日期的大概情况。5.工程现场的要点

以 餐饮业为例，餐饮业因不同业种、品牌和规模，对工程现场的营建标准也有所不同。例如：西式快餐业可以参考表一各工程项目的要求，包括A店面现况高度，B给 排水，C电力供应（面积的大小对电力的供应要求都不同），D空调工程，E排烟工程，F卫生工程，G招牌工程，H外立面工程，I结构体的要求。这些要求事先 都要在合同签约时与房东交涉，并得到房东的同意与配合。表一：工程条件评估标准

6.合同谈判

1）免租装修期：以下表二为例，一般情况下免租装修期45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。

2）租金及押金：在与房东砍价前，自己已经做过未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合 理的价位。另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。3）续租和租期：比较有规模公司一定事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年十年。这些都是谈判的重点。表二：租金条件评估标准

7.立地报告

立 地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。如果觉得新址和曾经评估过的店址人 流量基本一致情况下，那可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。瑞星选址管理软件的连锁定制版的立地报告包含16项 如下： 1）新店选址申请书 2）门店租赁要件调查表 3）门店工程配套条件表 4）开发基准表 5）商圈评估表 6）竞争对手分析 7）客流量分析 8）租金成本计算表 9）对等店应收预估表 10）新店装修工程费用预估表 11）门店损益分析表 12）未来五年预估损益表 13）商圈示意图 14）商圈图说明 15）商铺实景照片

16）门店平面图、效果图、店中店落位图 8.合同签约

相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：

1）承租人的主体资格：商铺作为不动产，出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，房屋有共有人的，还须经过共有人书面同意。

2）租赁物的用途：租赁商铺必须确认房租赁物的用途。租赁房屋用途为商业用房。否则，无法办理营业执照，没有营业执照是开不了业的。

3）租赁期限：根据《合同法》214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

4）转租：因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。

5）租赁合同登记：在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。

第二篇：选址意见书流程

选址意见书

选址意见书，是建设项目在城市规划区进行选址和布局的法律依据，建设项目在可行性研究阶段必须附有城城市规划行政部门签署的选址意见，是进行规划建设必不可少的“一书两证”中的“一书”。

基本信息

中文名称：选址意见书外文名称：permission notes for location 基本情况：建设项目名称、性质主要依据：经批准的项目建议书

目录 1基本概述 2法律依据 3基本内容 4审核程序 5核发程序

基本概述 选址意见书：

建设项目选址意见书是城乡规划行政主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。法律依据

<中华人民共和国城乡规划法>第三十六条规定：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。基本内容

(一)、详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

(二)、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、人防面积等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

(三)、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；(四)、确定各级支路的红线位置、控制点座标和高程；

(五)、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；(六)、制定相应的土地使用与建筑管理规定。选址意见书的拟定：

城市规划行政主管部门应根据建设项目的性质、使用功能、用地规模和建筑物或者构筑物的特点以及对外部条件的要求,同时根据城市现状情况、城市发展和规划要求,考虑到土地供应的可行性,市政、交通规划与现实条件,配套设施与公共设施规划情况,环境保护规划和其他有关规划的要求,保障周围居民生活环境质量,然后提出规划选址意见书。

规划选址意见书是城市规划行政主管部门发出的具有法律效力的文件,必须严肃认真地对待,一般应遵循下列工作步骤。

(1)建设单位向城市规划行政主管部门提出选址申请;(2)规划选址意见书的拟定与通知。

城市规划行政主管部门针对建设单位的申请对其拟建项目的基本情况依据城市规划、有关法规、经济技术要求和有关规划选址原则,并经与计划部门、土地管理部门、环保部门和其他有关部门以及基层地方政府充分协商和协调,取得了建设用地和建设条件的保障条件,方可确定项目的建设地址和用地范围,并以选址意见书的方式通知建设单位。如果建设单位在提出申请选址时已经明确地提出了拟建的建设地址,城市规划行政主管部门也应根据建设项目的基本情况同新选址项目一样进行工作,然后作出予以确认或者予以否定另选新址的决定,并以选址意见书的形式通知建设单位。

拟定选址意见书,除了提出选址理由、条件外,其内容还应包括建设项目选定的地址、用地范围的红线图等。审核程序

城市规划行政主管部门受理建设单位的选址申请后,必须慎重、仔细地审理建设项目选址要求,并应在法定工作日之内完成审理,提出审理意见。经审核同意的发给建设项目选址意见书;经审核不同意的,也予以书面答复。审批权限：

县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。核发程序

（1）核发选址意见书,明确建设项目规划选址地址、范围和规划设计要求;（2）在地形图上按审核结论划示建设项目的规划设计范围和有关控制线并盖章,作为建设项目选址意见书的附件,发送建设单位及相关部门。

第三篇：烟花爆竹零售店选址标准

附件

烟花爆竹零售店选址标准

一、选址与布局

1.烟花爆竹零售店（点）不得与居住场所设置在同一建筑物内，不得设置在城镇居民集中居住小区内。

2.烟花爆竹零售店（点）不应布置在军事管理区、风景名胜区、文物保护区等禁止燃放烟花爆竹区域内。

3.烟花爆竹零售店（点）不应布置在地下室、桥下及涵洞、三层及以上建筑物内。

4.当烟花爆竹零售店（点）布置在两层建筑物内时，其正上方不应有人员活动场所，上下层之间不应有楼梯和洞口。

5.当烟花爆竹零售店（点）毗邻其他建筑物时，其毗邻墙体应为不燃材料墙体，且不应有门窗和洞口。

6.烟花爆竹零售店（点）内部应将产品堆放区和销售柜台分区布置，确保安全疏散通道畅通。

7.严禁将烟花爆竹零售店（点）作为其他经营场所和生活场所的人员进出入通道。8.专柜销售的烟花爆竹零售店（点）应相对独立，其他商品销售场所的安全疏散通道不应通过烟花爆竹销售场所。

9.在烟花爆竹零售店（点）的醒目位置应悬挂烟花爆竹经营（零售）许可证和营业执照。

10.在烟花爆竹零售店（点）的醒目位置设置禁止烟火等安全警示标识。

二、建筑物结构

1.烟花爆竹零售店（点）建筑物的耐火等级不应低于三级；采用搭棚形式设置时，应采用不燃或难燃材料搭建。

2.烟花爆竹零售店（点）与其他场所联建时，其隔墙应为厚度不小于180毫米的密实砖墙，或者耐火极限不低于3小时的其他密实墙。

3.烟花爆竹零售店（点）的安全疏散门宜采用向外开启的平开门；采用其他形式的门时，应符合消防安全疏散要求。

4.顾客进出的门洞宽不应小于1.5米，搬运产品进出的门洞宽不宜小于1.2米。

三、电气与消防 1.烟花爆竹零售店（点）上空禁止1千伏及以上的电力线路跨越。

2.烟花爆竹零售店（点）禁止使用白炽灯、射灯等容易产生高温的灯具，电气线路应穿钢管敷设。

3.烟花爆竹零售店（点）采用非防爆型电器时，电器应与产品保持不小于1.2米的水平投影距离。

4.烟花爆竹零售店（点）内严禁有明火，不应有输送易燃易爆物质的管道通过。

5.烟花爆竹零售店（点）禁止采用产生明火和有强热辐射的采暖设备；采暖宜选用水暖，且产品与采暖设备的距离应不小于30厘米。

6.烟花爆竹零售店（点）应配备至少两具5公斤及以上的磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器放置位置应便于取用。

第四篇：ZENOBI开店选址标准

财诺(英文名：ZENOBI)

奢华独到的时尚品牌

业态：服装/服饰：男装、商务正装、服饰；鞋/皮具/箱包：男鞋、女鞋/女靴、皮具、箱包。

主要网点：国内一、二线城市

客单消费：1000-100000元

目标人群：25-45岁的成熟都市男士为主

开店方式： 直营

选址要求

首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业

物业使用： 租赁 ,联营

需求面积： 80-300平米（100-200平米最佳）;

合同期限： 1-5年

选址标准：

1、专卖店：

面积：100-300平方米。

门面宽：不少于4米。

位置：商业街区附近有国际知名服饰类品牌专卖店。

2、商场专柜 一楼标准

面积:不少于80平方米。

3、商圈要求：

A、商业活动频繁的闹市区：要求商业活动频繁的闹市区，人流量大，专卖店和营业额能达到一定的额度。

B、同行聚居区(成熟专业商业街、区)：竞争虽然激烈，但由于同行聚居，顾客可以有更多的机会进行比较和选择，因而很能招揽顾客。

C、聚居的公共场所附近：由于人口集中，消费的需要量集中且大，可保证专卖店的稳定收入。

D、面对客流量最大和能见度高的街道：专卖店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行度影响最大，可使多数人就近买到所需物品。

E、交通便利的地区：在上、下车人数最多的车站或在几个主要车站附近，使顾客在步行不到15分钟的路程内到达专卖店。

第五篇：办理规划选址意向书流程

一、办理《建设项目选址意见书》需要提供的材料：

1、《建设项目选址意见书》申请表；

2、建设项目拟选址位置图；

3、建设项目总平面规划意向图；

4、实行审批制的政府投资项目，应当提供项目建议书批复文件；实行备案制的企业投资项目，应当提供项目备案文件；

5、需要编制规划选址研究报告的项目，应提供具有相应城市规划编制资质的单位编制的项目选址研究报告；

6、工业项目和建设在生态敏感区的项目，需提供《环境影响评价报告书》；

7、通过出让方式取得土地的，应提供《国有土地使用权出让合同》；

8、与许可有关的其它材料。

二、受理流程：

1、受理（相关科室、分局）；

2、审核（分管副局长）；

3、审定（局长）；

4、告知（行政审批大厅）