洛阳市城市建成区内城中村改造集体土地上房屋征收补偿指导意见

第一篇：洛阳市城市建成区内城中村改造集体土地上房屋征收补偿指导意见

洛阳市城市建成区内城中村改造集体土地上房屋征收补偿指导意见

洛阳市人民政府办公室

关于印发洛阳市城市区建成区内城中村改造集体土地上房屋征收补

偿指导意见的通知 洛政办〔2011〕55号

各城市区人民政府，市人民政府有关部门，洛阳高新技术产业开发区管委会，洛阳新区管委会办公室，各有关单位：

《洛阳市城市建成区内城中村改造集体土地上房屋征收补偿指导意见》业经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○一一年五月六日

洛阳市城市建成区内城中村改造集体土地上房屋征收补偿指导意见

为进一步规范我市建成区内城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置工作，切实维护被征收人的合法权益，加快城市化进程,改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律、法规规定,结合我市实际，提出如下意见：

一、加强征收补偿管理

（一）在城市建成区内，因城中村改造征收集体土地，需要对城中村房屋及地面附着物进行征收补偿的适用本意见。

（二）房屋补偿安置应当遵循决策民主、程序正当、标准公开、结果公示、接受群众监督的原则。

（三）城市建成区内城中村改造集体土地房屋征收补偿工作在市人民政府统一领导下，由各城市区人民政府（管委会，下同）或市国土资源管理部门具体负责组织实施。市住房城乡建设委员会、规划、发展改革、财政、文物、旧改、房屋征收等部门要根据职责分工，互相配合，保障征收与补偿安置工作的顺利进行。

（四）各城区人民政府应指定或成立具有独立法人资格的、不以营利为目的的征收补偿实施机构，接受城市区人民政府或市国土资源管理部门的委托承担房屋补偿的具体工作。

（五）各城市区人民政府要按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的要求，将城中村改造项目的年度计划和“十二五”期间的改造规划上报市城中村改造工作领导小组办公室汇总，按法定程序上报审批。全市当年的城中村改造项目要列入市国民经济和社会发展年度计划。

（六）凡列入改造范围的城中村，不再审批新的建设项目。凡未经批准的新建、扩建、改建房屋以及装饰装修，打井、种植等地面附着物，在城中村改造时不予补偿。

（七）市、区人民政府在对城中村改造集体土地上房屋进行征收补偿之前，应当组织有关部门对改造范围内的地面附着物及装饰装修进行调查登记，对征收范围内的房屋及其建筑物的合法性予以认定，违法违章建筑一律不予补偿。

二、统一补偿安置标准

（一）房屋征收实行货币补偿和房屋安置两种方式，被征收人可以自主选择。

（二）需补偿安置房屋的认定标准：村民持有宅基证，宅基地范围内两层以下（含两层）的房屋主体，认定为应补偿安置面积。

（三）对认定标准范围内房屋主体的补偿：

1.被征收人选择货币补偿的：

对两层以下（含两层）的房屋主体按市场评估价予以货币补偿。为支持被征收人选择货币补偿异地购房，在被征收人按期搬迁时，再按被征收房屋主体货币补偿额的30%给予购房补贴。

2.被征收人选择房屋安置的：

（1）被征收房屋两层以下（含两层）建筑面积人均不足40平方米的，按人均建筑面积40平方米给予补差安置，补差的面积按被征收房屋重置成本价（540元/平方米）结算。

（2）被征收人在安置面积相对应安置户型就近靠上选择的安置房屋，户超出应安置面积10平方米以内（含10平方米）的部分，按安置房成本价结算。超出10平方米以上的部分，按安置房市场评估价结算。

（3）对被征收人的搬迁、过渡费用，参照洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准执行。

（四）对被征收人在补偿安置方案规定的搬迁期限内按期或提前搬迁的应当给予奖励。奖励和补助办法由各城市区人民政府参照洛阳市国有土地上房屋征收奖励标准，结合本区实际制定，报市城中村改造工作领导小组批准后执行。

（五）各城市区人民政府要制定城中村村民长远生计保障办法，并报市城中村改造工作领导小组审核后公布执行。

（六）市人民政府从改造的城中村土地收入中提取5%的奖励和补助资金、10%的村民长远生计保障资金，划拨给进行改造的城中村所在城市区人民政府专款专用，在辖区内统筹平衡。不足部分由城市区人民政府从土地收益留成和城中村改造项目长远收益中弥补，节余部分留城市区人民政府用于城中村改造项目基础设施建设。如所改造城中村自身土地出让收入难以实现平衡，由市政府在全市范围内统筹安排。

对于用实物进行村民长远生计保障的城中村，要对实物进行市场评估，总价款从10%的村民长远生计保障资金中列支。

市财政部门会同市监察、审计、旧改等部门，对上述资金使用情况进行检查审计，对不按规定使用的要予以追回，并追究相关责任人的责任。

（七）因能源、交通、水利等基础设施建设的需要，或因教育、卫生、环保、文物、市政公用等公共事业的需要，征收暂未实施整村改造的城中村集体土地上房屋的，要严格按照本意见规定的标准予以补偿，其奖励和补助以及村民长远生计保障，应比照所在城市区类似城中村改造的补偿办法执行。

（八）对被征收人地上其它附着物的补偿，按照市有关规定执行。

三、其他问题

1.凡采用政府征收安置的城中村改造项目适用本意见。采取其他方式实施改造的城中村的征收补偿办法由各城市区人民政府研究制定，报市城中村改造工作领导小组批准后实施。

2.本意见自下发之日起施行。市人民政府及有关部门之前下发的城中村改造相关文件中与本意见不一致的以本意见为准。本意见有效期2年。

洛阳市人民政府办公室

关于印发洛阳市国有土地上房屋征收补

偿

资金管理暂行办法的通知

洛政办〔2011〕46号

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，洛阳高新技术产业开发区管委会，洛阳新区管委会办公室，各有关单位：

《洛阳市国有土地上房屋征收补偿资金管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二〇一一年四月十九日

洛阳市国有土地上房屋征收补偿资金

管理暂行办法

第一条

为加强本市国有土地上房屋征收补偿资金管理，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法适用于本市城市规划区内国有土地上房屋征收补偿资金的使用、管理和监督。

第三条

本办法所称征收补偿资金是指对被征收人给予补偿安置的全部资金。包括以下资金：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）搬迁、临时安置补偿；

（三）停产停业补偿；

（四）对被征收人的补助和奖励；

（五）与房屋征收有关的经费。

第四条

征收补偿资金实行足额到位、专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付的原则。

第五条

按照资金来源渠道，房屋征收项目分为：财政拨款投资的项目和非财政拨款投资的项目。

财政拨款投资的项目，由房屋征收部门会同财政部门按照财政资金拨付的有关规定实施管理。

非财政拨款投资的项目，按照本办法项目单位的征收补偿资金监督管理程序实施管理。

第六条

房屋征收决定作出前，房屋征收部门按照政府批准的征收补偿方案核定房屋征收补偿资金总额。

第七条

项目单位应在房屋征收决定作出前，到具备办理存款业务资格的金融机构开设征收补偿资金专用账户，项目单位应与金融机构订立《房屋征收补偿安置资金监管协议》。

第八条

项目单位应在房屋征收决定作出前，将足额的征收补偿资金划入专用账户。

第九条

房屋征收部门、项目单位和金融机构应就征收补偿资金的使用订立三方监管协议，明确各自职责。金融机构应当按照协议约定监督管理使用资金，保证专款专用。

第十条

金融机构应对每笔拨付到位的征收补偿资金进行独立的明细财务核算，自拨付之日起5日内把支付明细报房屋征收部门。

第十一条

房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，金融机构根据协议约定向被征收人支付征收补偿费用。

第十二条

向人民法院申请强制执行货币补偿方式的，房屋征收部门应提供存入足额补偿金额的专用账户。

第十三条

征收补偿工作完成后，经房屋征收部门同意，项目单位办理销户手续。

第十四条

财政部门根据房屋征收项目具体实施进度，定期或不定期对拨付资金进行监督检查；审计部门根据工作需要，不定期进行审计，并提出审计报告。对有关单位、个人弄虚作假骗取、截留、挪用、专款不专用征收补偿资金的行为，根据有关法律、法规和规定追究相应责任，并追回骗取、截留、挪用的资金。

第十五条

本办法自公布之日起施行，有效期5年。2008年12月15日公布的《洛阳市建设委员会关于加强城市房屋拆迁补偿安置资金监督管理的通知》（洛建〔2008〕498号）同时废止.洛阳市人民政府

关于国有土地上房屋征收与补偿的意见

洛政〔2011〕49号

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，洛阳高新技术产业开发区管委会，洛阳新区管委会办公室，各有关单位：

为贯彻落实国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）（以下简称征收条例），规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，依据征收条例等相关法律、法规，结合我市实际，现就国有土地上房屋征收与补偿提出以下意见：

一、规范房屋征收与补偿活动

（一）市人民政府负责本市的房屋征收与补偿工作，对县（市）级人民政府房屋征收与补偿工作进行监督、指导。各城市区人民政府负责本辖区内国有土地上由区发改委立项、区财政出资以及市人民政府下达由各城市区人民政府负责实施项目的房屋征收与补偿工作。

（二）洛阳市人民政府房屋征收办公室为市人民政府房屋征收部门（以下称市房屋征收部门），负责组织实施本市国有土地上房屋征收与补偿工作。

（三）市、县级人民政府的发改、住房和城乡建设、财政、规划、国土资源、文物、公安、工商、信访等部门按照工作职能分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

（四）房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

二、房屋征收的决定

（一）需市、县级人民政府做出房屋征收决定的建设项目，应具备下列条件：

1.项目主管部门或业主单位应提供市发改委或市政府授权部门的立项批准文件。保障性安居工程和旧城区改建项目还应提供列入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划的文件。

2.房屋征收部门书面确认的拟征收范围内的房屋征收符合征收条例规定的证明和拟征收项目的社会稳定风险评估报告，以及补偿安置资金足额到位证明。

3.市城乡规划部门书面确认的拟征收范围内用地符合城乡规划和专项规划要求的证明。

4.市国土资源部门书面确认的拟征收范围内土地用途符合土地利用总体规划要求的证明。

5.符合法定程序的征收补偿方案。

（二）房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案应在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。

房屋征收部门应及时公布征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改情况，期限不得少于2日。

（三）因旧城区改建需要征收房屋，1/2以上被征收人认为征收补偿方案不符合征收条例及本实施意见规定的，房屋征收部门应组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表可包括：被征收房屋所在地政府代表及基层组织代表、人大代表、政协委员等。

（四）对房屋征收项目，由项目所在地县级人民政府确定的房屋征收部门负责社会稳定风险评估并提交风险评估报告。

（五）市、县级人民政府做出房屋征收决定前，应将足额的征收补偿资金划转到专用账户。

（六）涉及被征收人户数在1000户以上的房屋征收项目在做出征收决定前，应当报经做出征收决定的市、县级人民政府常务会议讨论决定。

（七）征收实施期限应根据房屋征收项目的规模等因素合理确定。一般情况下，征收实施期限自房屋征收决定公告之日起不得超过1年。

（八）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

三、征收房屋的评估

（一）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

（二）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（三）原则上被征收人应当在房屋征收决定公告之日起5日内自行协商选定房地产价格评估机构；若被征收人在此期限内无法通过协商方式选定房地产价格评估机构的，则以多数人的意见选定房地产价格评估机构；若被征收人无法形成多数意见的，则在上述期限后3日内，由房屋征收部门通过公开抽号的方式随机选定。

（四）房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行现场调查，通过拍照、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并解答被征收人对评估报告的异议。

被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作；拒不配合的，自行承担相应责任。

（五）被征收人对评估报告有异议的，可在收到评估报告之日起5日内，向做出评估报告的房地产价格评估机构申请复核，房地产价格评估机构应当在5日内出具复核结果并送达。被征收人对复核结果有异议的，应当在收到复核结果之日起5日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当在7日内出具鉴定结果并送达。

房地产价格评估专家委员会的鉴定结果为最终结果。

四、房屋征收的补偿安置

（一）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对被征收人的补偿包括：

1.被征收房屋价值的补偿；

2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

同时，应按照本意见的规定对被征收人给予补助和奖励。

上述各项补偿标准和计算方式，按照《洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准》执行。房屋附属设施及装饰装修的标准和计算方式按照《洛阳市城市国有土地上房屋征收附属设施及装饰装修补偿标准》执行。

（二）被征收房屋的性质以房屋权属证书及权属档案的记载为准。对被征收房屋的性质存在异议的，应当向市规划行政主管部门申请确认。

（三）被征收房屋的面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准。对被征收房屋的面积存在异议的，应当向市房地产行政主管部门申请确认。

（四）违章建筑、超过批准期限的临时建筑和批准建设时限定如遇规划调整应无条件拆除的临时建筑，征收时不予补偿；征收未超过批准期限的临时建筑，按照其建筑面积给予适当补偿。

（五）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请做出房屋征收决定的市、县级人民政府，按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

（六）严禁采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；违反治安管理规定或者其他行政管理规定的，由公安机关或者有关部门依法予以处罚。对直接负责的主管人员和其他行政机关直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

五、补偿协议的签订

（一）房屋征收补偿协议文本由市房屋征收部门拟定，城市区房屋征收补偿协议签订需使用统一的协议文本。

（二）被征收房屋存在产权争议而无法签订补偿协议的，房屋征收部门应当在媒体上予以公告，并将相当于债权部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存后，实施征收。

（三）征收设有抵押的房屋，被征收人签订补偿协议30日内，不能提前清偿或者变更抵押权的，征收部门应当将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存后，实施征收。

（四）签订房屋征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的房屋所有权证、土地使用权证一并缴回，有关部门应当及时办理注销手续。

六、其他问题

（一）各城市区人民政府组织实施的房屋征收项目，其房屋征收补偿方案在向公众公布征求意见前，应报经市房屋征收部门审核。

（二）在征收条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的建设项目，继续按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定及原拆迁补偿政策执行。

（三）本实施意见未明确的事项另行研究处理。

（四）若国务院及省政府今后对房屋征收补偿工作制定出台相关规定和政策的，按照新的规定和政策执行。

（五）本实施意见适用于涧西区、西工区、老城区、廛河区、洛龙区，其他县（市、区）参照执行。

（六）本实施意见自公布之日起施行。

附件:1.洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准

2.洛阳市城市国有土地上房屋征收附属设施及装饰装修补偿标准

二〇一一年四月十一日

第二篇：城市规划区内征收集体土地房屋货币补偿方案

货币补偿安置实施办法

第一章总则

第一条为了规范房屋征收货币补偿安置行为，维护被征收人的合法权益，改善被征收人征地后的居住条件，根据《中华人民共和国土地管理法》、《**省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》、《**市城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规规定，特制定本办法。

第二条本办法所称货币补偿房屋特指被征收人根据（**发〔201*〕**号）文件拟安置的房屋。

本办法所称货币补偿安置，是指征收实施单位按规定标准将被征收人的还房面积换算成货币补偿安置费，支付给被征收人，由其自行解决居住需求的一种安置补偿方式。

第三条凡在城市规划区范围内征收集体土地上的房屋，被征收人选择货币补偿、产权调换与货币补偿相结合两种补偿安置方式的，均适用本办法。

第四条选择被安置房屋全部实行货币补偿的被征收人必须提供下列两项之一证明材料。

（一）被征收人已有的商品住房《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；

（二）经房管部门审查备案的《商品房买卖合同》。

第二章征收管理

第五条人民政府负责我*城市规划区集体土地上房屋征收与安置补偿工作；国土资源局为房屋征收部门，组织实施城市规划区集体土地上房屋征收与安置补偿工作。

第六条国土资源局可以委托相关乡镇人民政府、街道办事处或具有公共管理职能的行政、事业单位具体实施房屋征收与安置补偿工作。

第七条相关部门的主要职责：

*国土资源局主要负责房屋征收与安置补偿方案的拟定，经审查后报*人民政府审批；组织相关部门锁定征收范围内的人口、开展入户调查登记、核查违章建筑、核实房屋面积、签定补偿协议、指导安置还房建设等工作。

*拆迁办主要负责房屋征收与安置补偿方案的审查；对房屋征收与安置补偿方案实施过程进行检查和督办，对安置补偿协议进行审核。

*住建局主要负责房屋征收范围内违章建筑的确认和安置小区规划选址、建设方案的审查、安置房工程质量的监督等工作。

*财政局主要负责房屋征收安置补偿资金的收支管理。

*公安局主要负责房屋征收范围内安置补偿对象的认定，保障房屋征收与安置补偿工作的顺利进行。

*房管局主要负责被征收房屋面积测绘、房屋性质及结构认

定等工作。

*城管执法局主要负责对违规抢修抢建和违法建（构）筑物依法进行拆除。

*监察、司法、工商、税务、审计、环保、信访及水、电、气、通讯等部门要按照各自职责分工，共同做好房屋征收与安置补偿工作。

房屋征收所在地的乡镇人民政府、街道办事处主要负责做好安置补偿政策的宣传解释、群众思想教育和社会稳定工作，按照委托职责具体做好房屋征收与安置补偿的各项工作。

第八条征收实施单位应当依据征地补偿安置方案，及时将征收范围、征收实施单位、征收期限、补偿标准和方式等事项，以房屋征收公告的形式予以公布并实施。

第九条实施货币安置补偿的征收项目，征收实施单位应向*级人民政府提交货币安置补偿测算方案，落实货币安置补偿资金后，再启动实施安置。

第三章征收实施

第十条货币安置补偿面积以确认的被征收人拟安置的房屋面积为准。

货币补偿房屋的面积确定应按照《***城市规划区集体土地上房屋征收与补偿实施办法》（*发〔201*〕**号）文件规定执行。

第十一条货币安置补偿包括确认合法还房面积安置补偿、重置或残值房屋补偿、一次搬家费、搬迁奖金、临时过渡费、附属设施补偿费等其它应补偿的合理费用。

第十二条被征收人选择货币安置补偿的，征收实施单位对住宅房被征收人，应当给予6个月的临时过渡费（按照住宅房屋过渡费标准执行）；对非住宅房被征收人造成停产、停业的，应当给予3个月的停产、停业补助费。

第十三条规划区内征收的所有集体土地上房屋货币安置补偿面积的补偿单价，由中介评估机构(由被征收人在规定时间内协商选定)进行评估，评估结果由项目实施单位报*国土资源局和拆迁办备案，评估基准日为房屋征收公告发布之日。评估基准点为项目安置还房所处地段。

一次搬家费、搬迁奖金、临时过渡费、附属设施补偿费、重置或残值房屋补偿费按照《***城市规划区集体土地上房屋征收与补偿实施办法》（*府发〔201*〕**号）文件规定的标准执行。第十四条被征收人选择货币安置补偿的，应当与征收实施单位签订房屋征收货币安置补偿协议。协议应使用统一文本，其中应当载明下列主要内容：

(一)征收实施单位和被征收人双方的姓名或单位名称(被 征收人含房屋所有人和房屋使用人)；

(二)被征收房屋地址、结构和建筑面积；

(三)被征收安置房屋的确认还房面积；

(四)货币安置补偿款的项目、标准、数额、支付方式和支付期限；

(五)被征收人的搬迁期限；

(六)违约责任；

(七)争议的解决方式；

(八)征收当事人双方认为需要订立的其他条款。

第十五条房屋征收货币补偿款支付给被征收人。征收实施单位不对承租人补偿，该被征收房屋的租赁关系，由租赁双方依约解除。

第十六条被征收人已签定协议并领取货币安置补偿费后仍不搬迁或者不履行协议，由*国土资源局作出限期搬迁决定。逾期仍不搬迁的，由人民政府依法申请人民法院强制搬迁。

第十七条凡与征收实施单位已签定协议并领取了房屋征收货币补偿款的被征收人，视为已经享受政府的基本住房需求安置保障措施，不再享有申请使用国家其他保障住房的权利。

第四章附则

第十八条本办法施行前在*城市规划区内集体土地上房屋征收中已按规定获得安置房、已享受过原货币补偿或采用其他方式安置的，不再适用本办法。

第十九条对*城市规划区外的其他各项目集体土地上房屋征收中货币安置补偿工作，*国土资源局可参照本办法制定细则。第二十条本办法由*国土资源局负责解释。

第二十一条本办法自发布之日起施行。

第三篇：城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题

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城中村改造中土地房屋征收补偿法律问题

当前，推进新型城镇化建设成为我国经济社会发展的重要任务。作为山东半岛蓝色经济区的龙头城市，山东省青岛市确立了“全域统筹、三城联动、生态间隔、组团发展”的全新城市空间发展战略，新型城镇化建设走在了前列。

在城镇化建设和城市发展过程中，我们通过审判实践发现，城中村房屋征收补偿仍存在一些待解难题，且随着城市空间布局调整愈加突出，解决不好将严重制约城镇化建设进程。这些问题主要包括：宅基地使用权补偿不明确、房屋征收评估标准不尽合理、征收评估程序不完善、违法建筑认定和处理标准不统一等。针对上述问题开展研究、提供对策，既可以为更好地进行司法审查提供一定的参考和依据，又能对城中村改造土地房屋征收补偿中所遇到的困境寻得破局之道。

一、宏观视角：制度构建

一是建立统一的城中村房屋征收补偿制度。最高人民法院在《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答

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复》(法行他字第5号)中写明：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这主要是因为房屋所在地区早已城市化，周边房地产价格均市场化，参照城市房屋予以补偿安置更为合理。因此，我们建议参照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定专门的规范性文件，明确规定城中村房屋征收的原则、主管机关、程序、房屋评估事项、安置补偿方式和标准、法律责任等内容，建立起统一的城中村房屋征收补偿机制，改变各自为政、一村一策的现状，有效避免各区(市)补偿标准和类项不统一，将城中村房屋征收补偿纳入法治化轨道。

二是创建完善可行的权利救济机制。公正严格的征地程序，能最大程度地保护被征收人的产权和知情权，防止征地行为中的暗箱操作行为。征地过程中往往会出现集体抵制、暴力强拆等不和谐的事件，归根结底，这是由现行制度存在严重缺陷所造成的——我国土地管理法对征地方案和征地补偿安置方案批准后，其他重要事项是否公开并未明确，被征收人缺少了争取自身利益的权利，对此应予改进：

1、将事后公开改为事前公开，发挥信息公开制度的监督作用，增强程序透明度。征收土地方案批准的公告应提前至征收土地报批阶段或者国土资源部门预审阶段，同时将拟征收土地的位置、补偿标准、法律咨询s.yingle.com

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安置途径、用途等告知被征收人等相关权利人。若被征收人或者利害关系人对上述事项产生争议可以提起听证程序，加强公众参与，倾听人民心声。

2、在市、县人民政府国土资源部门以及其他部门拟定阶段，应公告征地补偿安置方案，并就土地补偿费的补偿标准、范围、支付对象、方式及农业人员的安置途径进行协商，公告后，双方有权委托专业地产评估机构对拟征地块进行市场价格评估，被征收人及利害关系人同样可以启动听证、复议或者诉讼程序，先补偿后搬迁。此外，还应进一步完善司法救济机制，将城中村土地房屋征收过程中的行政行为，如征地决定(包括对是否符合公共利益进行认定)、房屋征收决定、房屋补偿决定等都纳入司法审查范围内，充分发挥司法审查这最后一道屏障在城中村改造中的作用，一方面促使政府依法行政，另一方面也切实保障城中村村民的合法权益。

二、微观视角：对策设计

(一)切实做好宅基地使用权补偿工作

在对城中村土地进行征收时，应充分考虑宅基地使用权补偿的问题，独立于房屋价值补偿之外，明确并统一补偿标准和类项，就宅基地使用权制定补偿方案，变暗补为明补，实现补偿透明化、公开化，法律咨询s.yingle.com

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避免暗箱操作，让群众放心、舒心、顺心。

(二)确保补偿和评估标准公平合理

1、补偿标准是城中村房屋征收的核心问题，在制定补偿标准时，应充分考虑市场的变化确定临时过渡补助费、搬迁补助费等各项补偿;同时，各区、市应制定相对统一的房屋征收评估标准。制定标准既要考虑被征收房屋的实际价值，又要考虑到市场的价格行情，同时，还要兼顾特殊被征收群体的真实状况。只有找准补偿的平衡点，才能制定出操作性强、公平合理的标准。具体而言，房屋征收估价应当根据被征收房屋所处地段的基准地价、被征收房屋的建筑结构、年限、朝向、楼层、配套状况、周边环境等因素，依照房地产评估相关规范和标准评估得出。同时政府应当根据房地产市场交易情况，每年不定期调整基准价，并允许征收评估标准在此基础上予以一定比例的上下浮动，以真正体现每一处被征收房屋的实际价值。

2、应充分尊重村(居)民对补偿方式的选择权，加强回迁房工程质量管理工作，严格落实工程建设各方主体质量责任，强化竣工验收工作，确保选择产权调换村(居)民的居住水平。

(三)进一步完善房屋评估程序

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《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序作出了较为细致的规定，对评估的实体和程序问题均进行了规范，拆迁评估中存在的突出问题得到了解决。建议在对城中村房屋进行征收时参照适用上述规定。同时，针对条例和办法实施后依然存在的程序方面的问题，建议从以下几方面着手进一步完善房屋评估程序：

1、房屋征收评估机构名录定期公布与定向公告相结合。按照《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定，定期向社会公布具备资质的房屋征收评估机构名录及相关资质、从业经历、注册房地产估价师等基本情况。此外，房屋征收部门在被征收范围内公告房屋征收评估机构选定方式的同时，一并公告房屋征收评估机构名录，真正赋予被征收人以了解和选择评估机构的权利，防止出现信息不对称以及实际上限制符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务的现象。

2、根据《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的规定，被征收人逾期无法协商选定评估机构时，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1：3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。投票可设定具体规则：第一，参与投票的被征收人人数应超过全体被征收人的 2/3，投票方为有效。有被征收人本人无法参加的，可委托他人代为

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投票。第二，投票应当公开进行，投票结果应当公开统计，并允许被征收人查阅选票。

(四)规范违法建筑认定与处理

1、明确认定主体。根据城乡规划法的规定，有权对违法建筑进行认定的是城乡规划主管部门，因此建议青岛市统一，明确认定主体为城乡规划部门而非城管执法部门。

2、改变改造时再发现并认定违法建筑的做法。建议行政机关加强日常执法和管理工作，适时进行执法监察，及时发现问题，并根据《城乡规划法》的规定作出处理，尽量不要将改造与认定和拆除违法建筑混为一体。

3、统一认定标准和处理方式。按照遵循尊重历史、分类处理的总体原则进行认定和处理：第一，确认产权并给予征收补偿。符合土地利用总体规划和城市总体规划，且建筑质量合格，只是在程序上有瑕疵或者因历史原因造成的违法建筑，给予一定数额的罚款并补办有关手续后，确认建造人对违法建筑享有所有权，在房屋征收时给予补偿。第二，依法拆除并不给予补偿。具有下列情形之一的建筑，应认定为违法建筑，在征收时予以拆除并不给予补偿：存在严重安全隐患，又不能整改消除的;非法占用已完成征地补偿手续的国有土地，严重

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影响城市规划，又不能采取措施加以改正的;违法突击抢建扩建的新建违法建筑，对城中村改造造成严重影响的。

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第四篇：集体土地上房屋征收与补偿

集体建设用地上房屋征收与补偿办法

为了维护社会经济秩序，加快城市发展进程与推进现代化建设，完善和提高城乡结合部、城中村的基础设施条件，改善人民群众的生产生活水平，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于城中村、城乡结合部已被征收为国有土地上原集体建设用地上单位、个人的房屋征收与补偿，且农村集体经济组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地。

二、法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第45、47条规定，国家可以按审批权限和程序征收集体建设用地，并对地面房屋及附属物进行公平补偿。

三、职责分工及原则

1、县土地主管部门负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作以及集体建设用地征收相关政策的宣传解释工作，县建设部门指导集体建设用地上房屋的征收与补偿工作。

属地人民政府具体组织集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

属地人民政府可以将房屋征收与补偿中相关技术或劳务服务委托社会组织，按合同约定支付技术、劳务服务费用。

2、县财政、审计、监察等部门各负其责，密切配合，确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。

3、相关税费优惠政策参照国有土地上房屋征收规定执行。

四、补偿与安置程序

1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。

2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

5、属地人民政府组织调查登记，并适时公布调查结果。

6、属地人民政府拟定房屋补偿与安置方案（包括补助与奖励措施），上报县人民政府。

房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。

7、属地人民政府将经充分论证的房屋征收补偿方案报县国土部门，县国土部门应当会同县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。属地人民政府将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。

8、属地人民政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

9、属地人民政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报县国土部门备案。

10、属地人民政府作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报县国土部门审核：

（1）发展改革部门对建设项目的批复文件；

（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见；

（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案；

（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；

（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件；

（6）征收补偿资金监管协议和存储证明；

（7）其他需要提报的材料。

11、县国土部门应当组织县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，属地人民政府经县政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。县国土部门征收集体土地决定同时一并公告。

12、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。

属地人民政府在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。

13、被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，则由县建设部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。属地人民政府应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

14、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申

请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

15、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

16、属地人民政府与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。

17、属地人民政府向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

18、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

19、属地人民政府应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

20、属地人民政府组织对被收购房屋的拆除工作。

四、激励措施

五、其他

1、被征收人住宅被征收后，不管他处有没有住宅，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原

则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估，农村集体经济组织不得重新调整安排被征收人宅基地或者但他处有但尚未建设，被征收人必须放弃宅基地。被征收人住宅被征收后，他处有宅基地尚未建设或者农村集体经济组织能对被征收人重新调整安排宅基地的，即对被征收人实行迁建安置的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。房屋重置价格按县人民政府相关规定执行。

2、对被征收人实行迁建安置的，征收人应当根据县人民政府的有关规定，结合被征收房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地，属地人民政府或者农村集体经济组织负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整或者支付相应的建设费用；被征收人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续。

3、集体建设用地的土地征收标准按江苏省相关规定执行。

第五篇：洛阳市集体土地上房屋征收纠纷裁决暂行办法

洛阳市集体土地上房屋征收纠纷裁决暂行办法（洛政办〔2012〕83号）

洛阳市人民政府办公室

关于印发洛阳市集体土地上房屋征收纠纷裁决

暂行办法的通知

洛政办〔2012〕83号

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，洛阳高新技术产业开发区管委会，洛阳新区管委会办公室，各有关单位：

《洛阳市集体土地上房屋征收纠纷裁决暂行办法》已经市政府第121次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

洛阳市人民政府办公室

二〇一二年七月九日

洛阳市集体土地上房屋征收纠纷裁决暂行办法

第一条 为规范集体土地上房屋征收纠纷裁决行为，维护当事人的合法权益，保障房屋征收工作的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称当事人，是指集体土地上房屋征收纠纷裁决涉及的房屋征收部门和被征收人，以及本办法第三十一条规定所涉及的当事人。

第三条 本办法所称房屋征收纠纷，是指房屋征收部门因集体土地上合法批建房屋的征收补偿方式、补偿金额、安置房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项与被征收人没有达成协议，并经所在城市区人民政府协调仍无法达成征收补偿安置协议的纠纷。

第四条 城市规划区集体土地上房屋征收纠纷由市人民政府依法裁决，具体裁决工作由洛阳市人民政府房屋征收纠纷裁决办公室负责实施；县（市）集体土地上房屋征收纠纷由县（市）人民政府依法裁决。

第五条 裁决申请必须符合下列条件：

（一）申请人是征收当事人；

（二）有明确的被申请人；

（三）有具体的裁决请求和事实、理由；

（四）属于裁决机关裁决受理的范围；

（五）法律、法规规定的其它条件。

第六条 申请人应当在征收期限或搬迁期限届满前向裁决机关提出书面申请，并附本办法第七条、第八条或第十条规定的相应证据材料。同时，按照被申请人人数提交申请书副本。

第七条 申请书应当载明下列事项：

（一）当事人的姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住所；法人或者其它组织的名称、地址和法定代表人或者负责人的姓名、职务；

（二）裁决请求和所根据的事实与理由。

第八条 房屋征收部门申请裁决的，应提交下列材料：

（一）房屋征收公告及经批准的征收补偿安置方案；

（二）法定代表人身份证明；

（三）被征收房屋权属证书或产权审查证明；

（四）测绘机构出具的被征收房屋结构、面积、平面示意图；

（五）安置房的结构、面积、平面示意图；安置房为期房的，还应附周转房的相关材料；

（六）被征收房屋的补偿安置方案与相关估价报告送达被征收人已满10日的证明材料；

（七）当事人不少于3次的补偿安置商谈记录及所在城市区人民政府的协调记录。被申请人拒绝签名或者拒绝商谈的，应提交当地基层组织2名以上无利害关系人的见证证明或公证机关公证证明；

（八）裁决机关认为应当提交的其它有关材料。

因被征收人不配合，导致征收部门无法提供被征收房屋结构、面积、平面示意图及其评估报告的，裁决申请书应予以说明并提交相应证明材料，裁决机关经核查属实的，可以先行受理。

第九条 相关的估价报告送达时应书面明确告知对方当事人，若对估价结果有异议，应当自估价报告送达之日起10日内向原评估机构申请复核；对复核结果有异议的，应当自复核结果送达之日起10日内向估价专家委员会申请鉴定。

第十条 被征收人申请裁决的，应提交下列材料：

（一）房屋权属证明；

（二）户口簿、身份证等有效身份证明复印件；

（三）估价报告申请复核或者鉴定的，应当提交相应的复核、鉴定结论；

（四）裁决机关认为应当提交的其它有关材料。

第十一条 裁决申请有下列情形之一的，裁决机关不予受理：

（一）对征收合法性提出裁决申请；

（二）申请人或者被申请人不是纠纷当事人；

（三）当事人已达成补偿安置协议，或者达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决；

（四）申请材料不符合规定条件，又未按裁决机关要求补正；

（五）法律、法规、规章等规定的其它不予受理的情形。

第十二条 经审核，申请材料齐全、符合受理条件的，裁决机关应当受理。申请材料不齐全，可以当场补正；无法当场补正的，裁决机关应一次性告知申请人在5个工作日内补正材料，受理时间从申请人补正材料次日起计算。

第十三条 裁决机关收到裁决申请后，应当自收到申请之日起5个工作日内，书面告知申请人是否直接受理或者需要通过听证方可确定是否受理裁决申请。

受理裁决申请的，裁决机关应当在告知申请人的同时将申请书副本、《答辩通知书》送达被申请人，被申请人提交答辩的期限为送达之日起7日内，裁决机关应当在收到答辩书之日起5个工作日内将答辩书副本送达申请人。

被申请人不提交答辩书的，不影响裁决机关审理案件。

第十四条 房屋征收范围内未达成征收补偿安置协议的被征收人达30户及以上，或者未达成补偿安置协议的被征收人户数比例达25％及以上，裁决机关应当组织听证，并根据听证情况决定是否受理裁决申请。

第十五条 《受理通知书》、《答辩通知书》应当同时载明案件主办人员、受送达的当事人应当提交的证据、举证期限及逾期提交证据的法律后果。

第十六条 当事人举证期限为10日。申请人收到答辩书副本后，补充举证的期限为3日。

当事人应当在前款规定的举证期限内向裁决机关提交证据材料，期限内不提交的，视为放弃举证权利。

当事人逾期提交的证据材料，裁决机关审理时不组织质证，但对方当事人同意质证的除外。

第十七条 当事人及其代理人因客观原因无法提交的证据材料，可以在举证期限届满前申请裁决机关调查收集。裁决机关可以视具体情况决定是否调查收集。

第十八条 当事人可以委托1—2人代理参加裁决活动。委托代理的，必须向裁决机关提交当事人的授权委托书，授权委托书必须载明委托事项和具体权限。

第十九条 裁决机关应当在当事人举证期限届满后，组织当事人对案件证据材料进行质证和对需要鉴定的被征收房屋评估报告进行鉴定。当事人在举证期限届满前均书面提出举证完毕的，裁决机关可以提前组织质证和鉴定。

第二十条 裁决机关应当提前2个工作日将质证的时间、地点及未参加质证的法律后果书面通知当事人。申请人无正当理由拒不参加质证或者未经裁决机关同意退出质证的，按撤回裁决申请处理；被申请人无正当理由拒不参加质证或者未经裁决机关同意退出质证的，不影响裁决机关审理。

质证由裁决机关指定的人员主持。

当事人质证时，应当围绕证据的真实性、合法性及与案件事实的关联性，针对证据证明力有无和证明力大小进行质疑、说明和辩驳。

一方当事人提供的证据，对方当事人明确表示认可的，可以认定该证据的证明效力；对方当事人予以否认，但不能提供充分的证据进行反驳的，裁决机关可以综合全案情况审查认定该证据的证明效力。

质证必须制作记录，并由参加质证的当事人及其代理人、质证组织人员逐页签名或盖章。

未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据，但本条第一款规定不影响裁决机关审理的情形除外。

第二十一条 案件审理期间，裁决机关应当组织征收当事人调解，但调解必须双方自愿。经调解达成的征收补偿安置协议，不得违反法律、法规的规定。补偿安置协议达成后，终结裁决程序。

经调解确实无法达成协议的，裁决机关应当及时作出裁决。

第二十二条 有下列情形之一的，中止裁决并书面告知当事人：

（一）发现新的需要查证的事实；

（二）裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案；

（三）作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决；

（四）非自然人的征收当事人发生合并、分立或者终止，需要确定其权利义务继受者；

（五）申请人书面要求中止裁决；

（六）因不可抗力或者其它特殊情况需要中止；

（七）裁决机关认为需要中止裁决的其它情形。

中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决期限。

第二十三条 有下列情形之一的，终止裁决并书面告知当事人：

（一）裁决申请受理后，经审理发现属于本办法第十一条规定不予受理的情形；

（二）裁决申请受理后，当事人自行达成协议；

（三）作为自然人的申请人死亡，15日内查无近亲属或近亲属未表示参加或放弃参加裁决；

（四）作为非自然人的征收当事人终止，没有权利义务继受人；

（五）申请人撤回裁决申请；

（六）其它导致裁决没有必要继续进行的情形。

第二十四条 裁决机关应当自裁决申请受理之日起30个工作日内作出裁决。但估价报告复核、鉴定及依法进行的送达等时间不计入裁决期限。

裁决机关作出裁决，应当制作裁决书。裁决书一经送达，即发生法律效力。

第二十五条 裁决书应当包括下列内容：

（一）申请人与被申请人的基本情况；

（二）争议的主要事实和理由；

（三）裁决的依据、理由；

（四）根据裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等；

（五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议与提起诉讼的期限；

（六）裁决机关名称、裁决日期并加盖公章。

第二十六条 裁决书作出后应当及时送达当事人，送达应当首先采用直接送达方式。无法直接送达的，依照民事诉讼法规定的留置送达、委托送达、邮寄送达、转交送达或公告送达等方式送达。

第二十七条 当事人对裁决不服的，可自裁决书送达之日起3个月内向房屋所在地人民法院提起行政诉讼或者自裁决书送达之日起60日内依法向上一级人民政府申请行政复议。

第二十八条 当事人在法定期限内不提起行政诉讼或者不申请行政复议，又不履行裁决的，裁决机关应当催告当事人履行裁决确定的义务。催告书送达10日后当事人仍未履行义务的，裁决机关可以自期限届满之日起3个月内，向房屋所在地人民法院申请强制执行。

第二十九条 强制执行前，房屋征收部门应当就被征收房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第三十条 本暂行办法施行后，相关的法律、法规、规章另有规定的，从其规定。第三十一条 集体经济组织依法收回集体土地使用权后因房屋征收补偿安置发生的纠纷，适用本办法。

第三十二条 本暂行办法自发布之日起施行，有效期2年。