房地产投资分析论文：有关外资投资房地产的法律分析[★]

第一篇：房地产投资分析论文：有关外资投资房地产的法律分析

有关外资投资房地产的法律分析

本法律分析基于如下规范性文件：

1.关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）（以下简称“171号文”）

2．《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）（以下简称“47号文”）

3.《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函［2007］50号）（以下简称“50号文”）

4.《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(汇综发[2007]130号2007年7月10日)（以下简称“130号文”）

5.外商投资产业指导目录（2007年修订）（国家发展和改革委员会、商务部令[2007]第57号）

外资投资房地产的法律问题

一、外资的进入

根据171号文的规定：境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

同时171号文的规定，外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有

关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》、建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。

因此，外资收购境内房地产项目有两种一般操作模式：

模式一：房地产项目协议转让

房地产项目转让是指已经取得政府立项批文，并已完成了初步开发的项目权利人将其所拥有的项目依照政府规定的条件、程序通过签订项目转让协议的方式予以有偿出让，受让人在项目已有基础上投资完成开发建设的行为。采取房地产项目协议转让方式的，境外投资者在收购前必须在境内投资设立一家房地产企业，以该外商投资企业为收购方完成房地产项目的转让。

模式二：房地产项目公司股权转让

房地产项目公司股权转让是指通过转让项目公司股权方式完成房地产项目的权益转让。采取房地产项目公司股权转让方式的，一般由境外投资者通过股权收购模式将内资的房地产开发企业变更为外商投资房地产企业。

因此，不论采取何种模式都必须通过外商的投资房地产企业来实现。

二、外商投资房地产企业的设立

（一）根据《外商投资产业指导目录》规定，以下房地产项目限制外商投资经营：

（1）土地成片开发(限于合资、合作)；

（2）高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设；

（3）经营房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

此外，根据171号文，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

（二）注册资本金要求

外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

（三）外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则

申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。

已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。

三、项目的协议转让

（一）基础法律依据

1．建设部颁布的《城市房地产开发管理暂行办法》第24条：“已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目预售人继续履行”

这一规定表明政府主管机关对房地产项目转让行为的认可。

2．国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第2条明确规定转让房地产开发项目属于房地产开发经营行为，以行政法规的形式确认了房地产项目转让的合法性。

3．最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的律答》规定：对于符合土地使用权转让条件的建设

项目转让，在责令当事人补办使用权登记手续后可以认定项目转让有效。

由此可见，法律是允许符合条件的房地产开发项目进行转让的。

（二）项目转让的条件

依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定及《中华人民共和国房地产管理法》第三十八、三十九条规定，房地产项目转让应具备下列条件：

1．付清土地出让金，取得土地使用权证书；

2．经政府主管部门批准立项，取得立项批文；

3．已经取得《规划许可证》、《施工许可证》等；

4．已作了部分投资，完成了一定的开发规模：①对于成片开发的土地，应完成三通一平，形成工业用地或者其他建设用地条件；②对于房屋建设工程，完成开发投资总额25%以上。

5．受让者具备相应的房地产开发资质。

不符合上述转让条件的房地产项目转让，将因违反相关法律规定而导致转让行为无效。

所转让项目的土地使用权是以划拨方式取得的，必须报政府主管部门审批，并由受让人土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才允许转让。

（三）项目转让程序

1．对项目及转让方进行尽职调查，核实受让人的资质、支付能力，受让人审查项目状况，双方就转让事项达成的一致意见，签订《项目转让协议》；

2．持《项目转让协议》、项目相关证书、批文、双方的营业执照、资质证书、《项目转让申请书》向政府主管部门提出项目转让申请；

3．申请获批准后，持批准文件办理项目土地使用权转让的变更登记手续并缴纳有关税、费；

4．办理项目建设规划、报建和施工许可等相关证照、许可的更名手续；

5．办理政府主管部门要求的其他手续；

（四）一般风险提示

171号文中明确了先结汇，后入账的原则。具体地说，不论境外机构在境内设立的分支、代表机构在境内购买商品房，还是符合条件的境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房，从境外直接汇入的购房款，或者使用境内外汇账户内的资金购买商品房，都需要将外汇购房款在外汇指定银行办理结汇后，方可将结汇后的人民币资金划入房地产开发企业的人民币账户。上述购房外汇资金不得直接进入房地产开发企业的外汇账户。

根据47号文，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。

外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。

四、以项目公司股份转让为表现形式的项目转让

（一）适用条件

采取以公司股权转让方式转让项目的最佳前提是目标项目已设立了专项公司，即项目公司。相对非项目公司而言的房地产开发公司常常不止拥有一个项目，而且可能存在较项目公司更复杂的背景，更难控制的债权债务关系等复杂因素，因此房地产开发公司不是以公司股权转让方式转让项目的理想选择。

房地产项目公司是指专为开发特定的房地产项目，由土地权利人和其他投资者共同投资设立的房地产开发公司，又称专项公司。

目前国内房地产开发企业多采用设立房地产项目公司的方式进行房地产项目开发。

（二）基础法律依据

《公司法》第四条规定：公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者的权利。

《公司法》第三十条、一百四十三条规定：公司股东可以依法转让其所持有公司股份；股东可以向其他股东以外的他人转让其全部出资或者部分出资。

通过受让项目公司的股权，受让人可以以股东的身份行使项目的决策管理权、受益权，从而达到受让、开发建设项目的目的。

（三）基本操作步骤

1．若采取新设外商投资房地产公司方式的，按照下列步骤进行：

2．收购已成立的项目公司股权的：

（1）与转让方进行协商，签订股权转让意向书、保密协议等；

（2）对项目公司和转让方进行尽职调查和审计评估；

（3）就项目公司股权转让进行协商，达成一致意见后，签订框架协议、股权转让协议、修改公司章程、选举新的董事会；

（4）至房地局办理股权转让备案登记；

（5）拟收购的房地产项目属于外商投资企业鼓励类项目的，则无需外资委批准直接进行股权转让的工商变更登记手续；

（6）拟收购的房地产项目属于外商投资企业允许、限制类项目的，报外资委批准，取得项目公司外商投资企业批准证书。取得外商投资企业批准证书后办理项目公司的工商变更登记手续。

（四）一般风险提示

171号文规定：“外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》、建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料”；“外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资

本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。”

47号文规定：“境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。”

五、投资限制

根据50号文的规定，严格控制外商投资高档房地产将受到严格限制，外商投资内地房地产项目必须通过审批。2007年7月发布的130号文，对外资公司结汇进行了严格限制。

根据130号文，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。这意味着从2007年6月1日开始，外商投资房地产企业的股东仅可以股权方式投资，而不允许登记外债，不论是第三方贷款还是股东贷款。这份文件还明确，2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，国家外汇管理局各省市分局不予办理外汇登记或登记变更，也不办理资本项目结售汇手续，即增加或减少注册资本，支付或偿还外债，包括第三方贷款及股东贷款。国家外管局表示，将定期在线发布和维护已在商务部备案的外商投资房地产企业数据库，以供国家外汇管理局各省市分局和指定办理外汇业务的银行进行参考。

外商投资产业指导目录（2007修订）同时规定，国家对外资投资房地产逐步进行规范，但并没有禁止外商投资房地产行业。自2007年12月1日起施行的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》将“普通住宅的开发建设”从鼓励投资类删除。严格限制的房地产项目从“土地成片开发（限于合资、合作）；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营”修正为：“ 1.土地成片开发(限于合资、合作)；2.高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；3.房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。”

六、外资的退出

外商投资企业法第十九条规定，外国投资者从外资企业获得的合法利润、其他合法收入和清算后的资金，可以汇往国外。

中外合作经营企业法第二十三条 外国合作者在履行法律规定和合作企业合同约定的义务后分得的利润、其他合法收入和合作企业终止时分得的资金，可以依法汇往国外。

中外合资经营企业法第十一条 外国合营者在履行法律和协议、合同规定的义务后分得的净利润，在合营企业期满或者中止时所分得的资金以及其它资金，可按合营企业合同规定的货币，按外汇管理条例汇往国外。鼓励外国合营者将可汇出的外汇存入中国银行。

根据171号文，相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

根据47号文，境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部（以下简称“外汇局”）审核确认以下文件后，方可购汇汇出：购汇申请书；商品房转让合同；房屋权属转让的完税证明文件。

第二篇：房地产投资分析报告

房地产投资分析报告

前 言

最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。

世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。

从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。

第一章 标的行业属性及成长性分析

世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。

2、业务条线间协同效应显现。

3、受益深圳特区扩容。

4、管理团队高瞻远瞩。

目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

行业及公司简介：

行业情况简介

世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。

房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。

从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：

（1）在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，使地方政府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并最大化发挥土地的价值；

（2）在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务；

（3）在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；

（4）在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。

公司情况简介

公司成立于1993年，始终专注从事房地产顾问策划和代理销售业务，不涉足开发业务。公司凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供房地产营销代理服务，在房地产业内塑造了较高的品牌知名度，得到了众多房地产开发商的认可。2005-2008年公司收入的年均复合增长率为32.5%，业务具有良好的增长性。目前公司有23家分支机构，遍及中国珠三角、长三角和环渤海区域。包括房地产营销代理、发展顾问、租售经纪的房地产综合服务能力，近3000名房地产专业人才。

公司目前的顾问策划业务主要为政府部门和房地产开发商提供土地出让咨询服务、房地产项目的开发策划服务等；销售代理业务主要为收取佣金的一般代理业务；经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。

公司品牌建设已经取得一定成果，连续5年位居“房地产策划代理百强企业TOP10”前二名，并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。公司积极利用多种渠道建设行业品牌，其凭借多年积累的行业经验及专业能力，出版的一系列房地产市场专业研究的书籍，在行业内具有较强的影响力。截至2009年6月，公司已公开发行以“世联地产顾问系列丛书”为主导产品的房地产专业图书18本。

行业发展前景：

房地产市场发展展望

房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007 年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。

我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。

房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。

二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。

房地产综合服务行业前景展望

与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。

顾问策划业务

专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。

即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。

代理业务

2008年，我国一手商品房销售额达24071亿元。由于我国房地产中介服务业起步较晚，房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47%左右，如果考虑到很多房地产开发公司自建销售公司，则这个比例更小。而国外成熟市场，如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。

房地产综合服务业还处于发展初期的另一个特征是行业集中度极低，该行业的龙头企业，如世联地产、中原地产、易居中国等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率，但整体而言全国市场占有率依然不高。全国代理销售百强企业的市场份额从05年的17.4%增长到08年的32.2%，已经是一个大的飞跃，但相比美国市场前五名占据新增住房销售50%市场的集中度来说，还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中，一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。

经纪业务

2008年一线城市二手房成交量大幅调整，导致经纪业务下降，但是从长远来看市场空间较大。

世联地产经营优势

世联地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力，能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。经过16年的发展，世联地产已经形成了自己特有的“咨询+实施”的经营模式，顾问策划能力已经成为房地产中介公司的核心竞争力。

公司目前已经构筑了顾问策划、代理销售和经纪业务三大产品线，形成了良性的互补和协同效应，并降低了自身的经营风险。公司多年来累计为中国99个城市的的超过1,000个房地产项目提供了高质量的房地产顾问咨询与策划服务。公司的顾问策划业务竞争优势明显；公司的代理销售业务多年来处于同行业前列，2009年1-6月代理销售业务收入较去年同期大幅上升36.99%；公司的经纪业务由子公司世联行经营，定位于“豪宅专家”，目前发展规模仍较小。

与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：

1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为房地产服务行业门槛低，没有规模效应，大公司不占优势。但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后，越来越多的开发商、政府部门会需要更精致的顾问策划服务，而在这一领域，世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础，截止09年6月，世联地产尚未完成的顾问合同233个，在业内首屈一指，即使将来其他服务商进入该领域，也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。

2、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划公司，世联与政府部门、业内大型地产开发商都具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略，公司同时争取到大量代理销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效。公司09年上半年已完成代理销售价值330亿的房产，而签约未履行的代理面积高达2713万平方米。09年下半年公司代理销售业绩超过上半年的概率很大。

3、受益深圳特区扩容。作为从深圳本地起家的地产服务商，世联在深圳当地已经占据大约30%的市场份额，对当地购房群体有深刻认识和把握，具备相当大的区域性优势。深圳特区扩容在即，预计房地产开发也将迎来一波新浪潮，作为当地龙头的服务商，世联在其中受益的程度是可以想见的。

4、管理团队高瞻远瞩。世联地产的高管大都是公司的创始股东，与公司利益休戚相关，有充分的激励来实现个人与公司的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作，在管理和公司战略选择上互相认同，团队紧密度较高。公司高层对行业前景充满信心，并且高瞻远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现公司持续发展，所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略，同时积极建设服务管理和知识共享平台，设立人才培训中心，为公司长远发展早做打算，这些都是相当具有远见卓识的表现。另外，公司成功登陆A股市场成为上市公司，对于其提升代理、经纪业务方面的口碑方面，也具有不可估量的价值。

首先，顾问代理业务全国布局项目将完成公司以重点城市为中心并辐射周边区域市场的全国业务布局，该项目的顺利实施将稳固公司顾问策划业务行业第一的市场地位，并将进一步提升公司代理销售业务的市场地位；

第二，公司拟使用募集资金建立的支撑核心业务流程和管理流程的集成服务管理平台将有效地整合公司各类业务的管理系统，打通业务线各层级之间的壁垒，实现资源最大化利用，实现更高效专业的项目管理；

第三，公司作为人力资本密集型公司，在业务快速增长的过程中，对知识管理体系和人员的专业能力均提出了更高的要求。公司人力发展与培训中心的建立将实现整体培训体系和个人经验体系的结合，有效地缩短公司培养专业人员的时间，提高公司人员的整体专业素质以匹配公司业务的快速增长；

第四，公司将通过图书出版、营销会展、VI整合和媒体投放等形式扩大公司在房地产行业与目标客户群中的影响力，强化公司在行业中的专业品牌形象，系统化地在全国建立稳健、创新、服务中国的房地产综合服务商的形象，进一步提升公司在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。

公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务，建立有效的管理平台和人力资源培训中心，进一步宣传和扩大品牌影响力，从而有效地提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额，最终实现公司的战略目标。

第二章 标的当前估值合理性分析

盈利预测

截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份。这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础；截至2009年6月30日，公司累计签约代理面积约2713.8万平方米，其中与万科、金地、复地、中信四家大型房地产开发商签约代理面积约676万平方米。2009年预计进入销售阶段的签约代理面积约875.8万平方米。随着房地产市场有序复苏，政府采取激进的行政手段干预市场的可能性不是非常大，这将为房地产开发商和服务商提供良好的经营空间。

07年08年公司的毛利率分别为44.7%和40.0%，我们预计09年到11年公司的毛利率至少将稳定在41%-42%；

07年08年公司的三项费用率分别为16.0%和12.2%，由于公司在未来三年内有比较大的扩张计划，我们预计09年到11年公司的三项费用率将在13%-14%左右；

07年08年公司的销售净利率分别为15.4%和13.0%，我们预计09年到11年公司的销售净利率将在14%-15%左右；

估值

目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。具有可比估值的是易居中国，08年EPS为0.48，静态市盈率在40倍以上，但易居中国在代理销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式，盈利能力和风险相比世联地产更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

根据公司业绩快报计算，公司09年的业绩为1.47-1.65元之间，用30倍市盈率计算，09年合适股价为45元，假如业绩年增长率为30%，2010年股价为58.5元，当前股价存在安全边际。

第三章 标的风险所在及防范措施

世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务，包括规划、营销、销售方案等等，而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销代理业务，所以未来其他业务的业绩支持是可期的，但是如果总是局限在这个方面，那这个企业的价值大打折扣，或者说根本没有什么价值。所以说很多机构对这个一定会看的很明白的，从这个角度上讲，该企业只要是将行业内的业务多元化发展，投资是没有风险的，在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题，关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题，所以这个事情需要交给时间去解决，我们要做的就是跟踪和决断。

同时我们在企业跟踪的同时可以适当选择标的和仓位的不同配置，比如说多选择几个目标，同时选择成长股和低估的大盘蓝筹股，这样就会保证我们投资的收益，同时提高收益率。

第三篇：房地产投资分析论文参考题目

论文参考题目：

1)房地产投资宏观政策研究

2)房地产评估方法研究

3)房地产项目投资经济评价

4)房地产项目机会研究

5)房地产项目可行性研究

6)房地产项目开发程序创新与问题研究

7)房地产项目经营策划方案

8)房地产金融政策研究

9)房地产市场定位分析研究

10)房地产在我国国民经济中的作用分析研究

11)土地价值构成与土地交易政策研究

12)我国房地产市场开发的不均衡问题研究

13)房地产投资杠杆分析研究

14)房地产融资政策改革与创新

15)房地产融资成本构成与融资边际效益分析

16)房地产融资策划

17)房地产投机机会研究与博弈方法

18)房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究

19)房地产中介行业发展机会及其对房地产市场的作用分析

20)房地产咨询服务业发展政策研究

调查报告参考题目：

1、广州市2013年房地产投资状况调查与分析

2、广州大学城开发建设对本市教育与经济发展的影响

3、番禺区2013年土地开发建设状况调查

4、花都区2013年房屋投资及其价格调查

5．2013年国庆期间广州各区销售楼盘及其价格调查分析

要求：每人任选一个题目，也可以自定题目，写一篇课程论文或者调查报告，字数2000-3000左右，打印装订，教务处网页上自己下载封面，论文要求有内容摘要、关键词、参考文献。上交时间：第12-13周上课时间。

第四篇：房地产投资分析课程论文参考题目

论文参考题目：

1.中国房地产市场现状分析

2.房地产投资风险分析及应对策略

3.房地产投资决策方法分析比较

4.房地产投资宏观政策研究

5.房地产市场定位分析研究

6.房地产项目证券化融资探讨

7.房地产投资机会研究

8.新形势下洛阳本土房地产企业面临的困境及对策

9.论我国房地产税收政策的调整

10.房地产开发项目成本控制

调查报告参考题目：

1.洛阳市2012年房地产投资状况调查与分析

2.“....项目”区位条件分析

3.洛阳市洛龙区2012年房屋投资及其价格调查 要求：

每人任选一个题目，也可以自拟题目，写一篇课程论文或者调查报告，字数1000-2000左右，打印装订，自己设置封面（需注明房地产投资分析课程论文，姓名、学号），论文要求有内容摘要、关键词、参考文献。

上交时间：第14周周三（5月29日）上午。

第五篇：青河县房地产投资可行性分析3

青河县房地产投资可行性分析

1．。青河县概况

人口6.6万。{县城2.5万，乡镇4万人}，属高寒地区，7个月冬季。其中农业只有小麦一季。无其他经济作物。牧业每年出栏3万头牛羊。牧业深加工是青河县官方鼓励投资的产业。工业主要是3个矿业，及规划中的旅游业。

2.。青河县房地产开发现状

(1)目前最大的投资商是新疆鲁班集团开发的“青格里花苑”，占地340亩。规划共70栋楼,和计进4000套房。规划人口12000人。2011年施工14栋楼，共600套房源，商品房销售20套，保障房销售180套（每套县政府补贴4---5万元）。

(2)目前青河县房地产开发流程较简单，由开发商将所开发项目的地上拆迁手续办完，然后去发改委，建设局。国土局办相关的“五证两书”。土地价格住宅价格90元/平方米。合6.6万/亩。商业165元/平方米，合11万/亩。相关人员电话：

国土局马科长：***.建设局招标办徐主任：***.县政府县长办公室孔主任：0902—8821622

青河农行刘经理：***.所有的“五证两书”都可以在青河县办理完。

（3）注意事项。青河县总人口少，6.6万。近40年流入人口4万，哈密市近10年流入8万人。加上青河是阿勒泰地区的贫困县，也是全国的贫困县。百姓的收入低，尤其是农牧民的收入低。青河的多层住宅均价1600元。高层有两个楼盘均价在2200元.再加上鲁班集团的“青格里花苑”共4000套房源，我认为只适合200套以内的住宅楼盘开发。再有就是青河的金融支持环境单薄，只有农业银行可以做房贷按掲业务。国土局的“国有土地使用证”要到开发项目竣工才下发。没有国土证银行不给贷款。就意味销售房屋只能收客户的首付款三成。对开发商的资金压力较大。在青河做了“消费者调查’，,1成人买房是全款，9成人买房是贷款..在销售中回笼的自己资金不会太多，卖的好能回总销的4成。对开发商的资金是个很大的考验。

3，具体地块的分析。

鉴于大项目不适合在青河开发，所以只重点了解了大桥和湖边夹角的地块。。

此地块60米×68米。共5户待拆迁家庭，有两家要求补偿100万，3家要求补偿40万。合计拆迁费320万。方案一：预计能盖一栋12层楼。一栋5层楼，建筑面积在13000平方米。房源有88套高层，30套多层。900平方米商铺。按多层施工成本940元/平方米。3000平方米需要270万。高层施工成本1300元，9600平方米需要1250万元。多层和高层的销售均价按1600元计算。销售额1920万，商铺按3000元/平方米。销售额260万。合计销售额2200万。总收入2200万－土地成本36万－施工成本1500万－拆迁成本320万＝毛利润344万。

方案二：按旅游酒店类。

青河正在规划大旅游圈。5年后将是个旅游地，会有酒店的大量需求。这样的投入将是较大的。又不好销售回笼资金。

4：总结。

青河人口少，经济不发达，只有牧业和未来的旅游业有前途。所以建议在房地产上不适合短期投资。适合长期大资金的投资。在牛羊肉深加工上倒是有中长投资的价值。因为属于牧区。水资源丰富，年出栏牲畜30万头。