2018-2022年我国农村金融行业现状分析

第一篇：2018-2022年我国农村金融行业现状分析

中投顾问产业研究中心

2018-2022年我国农村金融行业现状分析

中投顾问发布的《2018-2022年中国农村金融行业深度调研及投资前景预测报告》指出，2012-2017年，广覆盖、多层次、可持续的农村金融体系进一步完善，农村金融产品及服务日益丰富，直接融资、农村保险持续发展，农村金融基础设施不断完善，扶持政策不断加强。农村金融发展呈现出服务主体多元、服务覆盖面较广、数字金融使用率较高的特点。

农村金融机构改革与发展成效明显

一方面，主要涉农金融机构深化改革，健康状况、经营规模和支农能力不断提升。农村信用社（含农村商业银行、农村合作银行，下同）自2004年实现全行业盈利以来，截至2016年末已经累计实现盈利15776亿元。2016年末，全国农村信用社不良贷款余额为5018亿元，不良贷款率为3.79%，分别比2007年末下降1578亿元、17.25个百分点，资本充足率为12.13%，比2007年末提高12.23个百分点。农业银行将所有县域支行改造成为三农金融事业部的基本经营单元，不断强化面向三农的经营主体地位，2016年末贷款余额比2010年增长了1.11倍。邮政储蓄银行于2016年9月成立三农金融事业部，第一批在五家分行开展改革试点。国务院批复国家开发银行和农业发展银行深化改革方案，明确国开行开发性金融机构的功能定位，进一步强化农业发展银行政策性职能定位。

另一方面，新型、微型农村金融机构快速发展。村镇银行县市覆盖面持续提升，截至2016年末，全国已组建村镇银行1519家，其中64.5%设在中西部地区，村镇银行资产规模达到1.24万亿元。全国累计设立小额贷款公司8673家，贷款余额9273亿元。允许符合条件的供销合作社企业依照法定程序发起设立中小型银行试点，增强为农服务能力。全国政策性农业信贷担保体系建设起步，农民合作社内部开展信用合作在“一省三县”（山东省、湖南沅陵县、安徽金寨县、河北玉田县）试点，相互保险试点正式启动。

农村金融产品和服务方式创新不断推进

涉农担保品范围明显拓展，“两权”抵押贷款试点稳妥有序推进，信贷、担保、证券、期货、保险等领域之间的协同创新不断涌现。截至2016年末，232个农地抵押贷款试点县贷款余额140亿元，59个农房抵押贷款试点县贷款余额126亿元。金融机构针对农业适度规模经营、水利、新型城镇化、绿色生态等重点领域探索开发大型农机具、预期收益权、林权等抵押贷款业务和供应链融资服务。保险机构开发推出几百个地方特色优势农产品保险产品，31个省市启动或制定了价格保险试点方案，试点品种达到50多个。

直接融资环境进一步改善，农业保险风险保障能力不断提高

银行间债券市场陆续推出永续票据、项目收益票据、资产支持票据等创新产品，涉农企业直接融资环境进一步改善。截至2016年末，396家涉农企业在银行间债券市场发行1101只、10928.9亿元债务融资工具，新三板挂牌的涉农企业累计达386家，上述企业2016年共完成101次股票定向发行，累计融资39.54亿元。期货市场已上市21个农产品期货品种，覆盖了粮、棉、油、糖、林木、禽蛋等主要大宗农产品领域。

自2007年中央财政对农业保险实施保费补贴等政策以来，我国农业保险实现快速发展。2007年至2016年，我国农业保险保费收入从51.8亿元增长到417.1亿元，参保农户从4981万户次增长到2.04亿户次，承

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保农作物从2.3亿亩增加到17.2亿亩，分别增长了7.1倍、3.1倍和6.5倍。承保农作物品种超过189种，基本覆盖农、林、牧、渔各个领域。开办区域已覆盖全国所有省份，农业保险服务点乡镇覆盖率达93%、村级覆盖率达48%。农业保险日益成为农村经济社会发展“稳定器”和“助推器”。2007年至2016年，农业保险提供风险保障从1720亿元增加至2.16万亿元，共计向2.4亿户次农户支付赔款1544亿元。

农村金融扶持政策体系不断完善

中投顾问发布的《2018-2022年中国农村金融行业深度调研及投资前景预测报告》指出，金融政策方面，通过发挥差别存款准备金率、再贷款、再贴现、新增存款一定比例用于当地贷款的考核激励政策，鼓励和引导金融机构加大对农村地区的信贷投入。目前，县域农村商业银行执行12%的存款准备金率，比大型商业银行低5个百分点；农村合作银行、农村信用社、村镇银行执行9%的存款准备金率，比大型商业银行低8个百分点。上述机构中满足新增存款一定比例用于当地贷款的，其存款准备金率可再降1个百分点。2016年创设扶贫再贷款，实行比支农再贷款更为优惠的利率，专门用于引导地方法人金融机构扩大贫困地区信贷投放。截至2016年末，全国支农、支小再贷款余额分别为2089亿元、537亿元，扶贫再贷款余额为1127亿元。

财税政策方面，不断扩大财政奖励和补贴范围，加大政策支持力度和整合力度。自2008年起实施县域金融机构涉农贷款增量奖励和农村金融机构定向费用补贴政策。2015年将上述奖补资金整合并入普惠金融发展专项资金。2016年中央财政向各地拨付普惠金融发展专项资金163亿元。对农户小额贷款实行税收优惠，涉农和中小企业贷款损失准备金实行税前扣除。对主要涉农金融机构按照3%征收率计算缴纳增值税。农业保险保费补贴品种扩大到15个，补贴区域扩大至全国，补贴比例逐步提高，并结合区域、险种情况实施差异化补贴政策。

农村金融基础设施逐步完善

扎实推进农村支付体系和信用体系建设。目前农村地区人均持卡2.8张，基本实现了“人人有卡、家家有账户、补贴能到户”。截至2016年末，助农取款服务点达到98万个，覆盖行政村超过50万个，行政村覆盖率超过90%。截至2016年末，全国累计为1.72亿农户建立信用档案，已有近9248万农户获得银行贷款，贷款余额2.7万亿元。

推动偏远农村地区基础金融服务全覆盖工作持续推进。截至2016年末，全国金融机构空白乡镇从启动时（2009年10月）的2945个减少到1296个；实现乡镇金融机构和乡镇基础金融服务双覆盖的省份（含计划单列市）从2009年10月的9个增加到29个。目前我国人均持有银行账户数量、银行网点密度等基础金融服务水平已达到国际中上游水平。

积极利用数字技术提升普惠金融服务水平

数字技术具有降低金融服务成本、显著提升金融服务效率的优势。金融机构积极利用移动互联网等新兴技术扩大金融服务的覆盖面和便利性。新兴互联网金融服务商利用大数据征信等技术优势积极开发三农、小微融资市场。金融服务中数字技术使用水平不断提升，网上支付、移动支付使用率快速增长。

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第二篇：我国保健品行业现状分析

我国保健品行业现状分析

在众多的行业中，保健食品行业无疑令人刮目相看，其发展速度十分迅猛。截至2007年底，我国已审批保健食品8900多种，共有保健食品生产企业1640多家，年产值达到1000多亿元。保健食品行业迅速崛起的原因，主要在于人们生活水平不断提高，保健消费需求不断加大，从而大大拉动了行业前行。然而，炙手可热的保健食品市场也潜伏着不可忽视的危机：质量良莠不齐、行业信誉度差、管理相对滞后。

政出多门，缺乏自律

保健食品市场鱼龙混杂、泥沙俱下最主要的因素是企业自我规范、行业自律力度欠缺，同时也与长期以来政出多门有关。

我国对保健食品的监管工作始于上世纪80年代。1987年，卫生部颁布了《中药保健药品的管理规定》，这标志着保健品行业的出现;1995年，《食品卫生法》首次明确将保健食品纳入管理范畴;1996年，卫生部颁布了《保健食品管理办法》，结束了营养功能性食品准入无法可依的混乱局面;1999年《保健食品良好生产规范》的施行，使我国保健食品的生产走向规范。

可是，由于长期来体制方面的原因，我国保健食品行业出现了政出多门的现象。从保健食品行业确立法律地位的1995年起至2007年止，12年的时间里，我国共出台了保健食品相关法规规章128部，涵盖产品注册、GMP认证、执行标准、生产许可、经营许可、广告审查、市场监管、进出口管理等多个方面。这么多的法规，不要说企业一般管理人员，就是企业的负责人要完全掌握、吃透，恐怕难度太大。而且，多个行政主管部门在制定法规时如果协调不到位，法规撞车的现象就不可避免地会发生，这让守法企业无所适从，因此，一些企业无奈只好选择放弃钻研法规，并采取消极应付的方式，而违法企业却如鱼得水。

业内人士注意到，很长一段时间以来，保健食品的监管存在职能交叉、职能重复以及监管部门变动的现象。2003年前，保健食品归卫生部监管，2003年，保健食品的主管部门由卫生部移交给国家药品监管局，市场监管进入了一个新阶段，但在划归国家药品监管局主管之后，仍有省级及其以下的卫生行政管理部门违反规定，批准加药的普通食品为“机能食品”、“功能食品”、“特殊食品”等“类保健食品”。这些被违规批准的“光脚产品”无法查询，生产亦不可控，虚假夸大的宣传也很难遏制，加重了保健行业的信誉危机。

更何况，在具体监管过程中，还涉及到质检、农业、工商等部门，有业内人士说具体监管部门曾多达11个。这样的多头监管，在齐抓共管的过程中，由于职责不够明确，或者部门之间相互推诿，很有可能造成要么大家管、要么大家都不管的现象，这种现象在包括保健食品在内的食品监管中，并非少见。当然，随着我国实行“大部制”，国家食品药品监管局纳入卫生部管理，保健食品监督管理的职责由卫生部划入到国家食品药品监督管理局，药监和卫生两个部门之间的“扯皮”现象可望得到解决。然而，省级以下的药检部门并没有明确划归卫生部门管理，两个部门属于并列关系，因此，保健食品的基层监管问题还有待“磨合”。纳入法规加强监管

民以食为天。食品安全关乎国计民生，但是长期以来，我国没有食品安全法。为此，2009年2月28日中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会

第七次会议，通过了《中华人民共和国食品安全法》，并于2009年6月1日起施行，将替代1995年颁布的《食品卫生法》，这标志着食品安全将有法可依。然而，在食品安全法草案出台时，却没有关于保健食品的专门条款。原《食品卫生法》中与“保健食品”相关的内容未在《草案》中得到体现。在审查草案中，有专业人士提出，食品安全法草案没有关于保健食品的专门条款，与国际上加强保健食品监管的普遍做法不一致，也不利于解决目前我国保健食品实际存在的问题。保健食品的性质介于食品和药品之间，对其安全性评价、标准制定、准入以及监管等各方面也有异于一般食品，因此，笔者建议草案应增加相关规定，加强对保健食品的监管。

由于国际社会对保健食品的管理不同于一般食品的管理，普遍通过单独立法对保健食品实行特殊管理。很显然，将保健食品视作一般食品来管理是食品安全立法方面的缺陷。因此，后来出台的《食品安全法》增加了有关保健食品方面的条款，第五十一条指出，国家对声称具有特定保健功能的食品实行严格监管。有关监督管理部门应当依法履职，承担责任。具体

行业陷入信誉危机

回眸保健食品行业的发展，我们可以看到它的发展走过一条曲折的道路，它曾经有过兴旺，也曾经深深地刺伤过消费者的心灵。在上个世纪90年代中期，有关机构曾对京津沪穗等7大城市进行了调查，结果表明：人群中保健食品使用率达到70%，产值达到300多亿元;而在1980年，其产值仅为10多亿元。然而，就在保健食品大红大紫的时候，天花乱坠的广告使保健食品失去了消费者的信任。此后，随着《食品卫生法》和《保健食品管理办法》的颁布实施，保健食品进入整顿和平滞阶段，而后又进入复苏阶段。如今，重新进入兴旺阶段的保健食品似乎又“好了伤疤忘了痛”，违规广告宣传花样百出。

之前有因广告内容不规范，陈小艺与其子代言的某知名保健品口服液广告在北京电视台等媒体停播;去年，笑星郭德纲因其代言“藏秘排油茶”的广告遭遇诉讼。特别是原本应该起到保健作用的保健食品让人感到头疼的是广告宣传经常使人“吃药”。很多消费者尤其是老年消费者形容保健食品好比“馅饼盖在陷阱上，一不小心就会使人跌进陷阱里”。

一些保健食品经销商为了推销自己的产品，以专家讲座、免费旅游、有奖促销等方法迷惑人们。这样的事例信手可拈：马路上的促销人员向人们派送广告单;提供免费旅游和保健讲座的机会，对象是60岁以上的老人，并有专车接送;在一些专家讲座会场上还挂满了“中国质量服务信誉AAA企业”、“中国优秀企业之星”、“保健品行业全国消费十佳企业”、“保健品行业诚信企业”等牌匾，实际上，这些牌匾的“含金量”有多少很少有人知道。业内专家多次指出，我国保健食品市场存在着“乱象”，使公众对保健食品的信任度大幅降低，行业陷入信誉危机。保健食品成为“众矢之的”似乎是不争的事实。

第三篇：我国花卉行业发展现状分析

我国花卉行业发展现状分析

我国花卉业在改革开放的时代应运而生，并伴随着改革开放的深化而不断发展壮大。30多年来，我国花卉产业从无到有，从小到大，持续快速发展。回顾花卉产业的发展历程，大体可以划分为以下三个阶段：

图表1：我国花卉行业发展历程

资料来源：前瞻产业研究院整理

根据前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国花卉行业产销需求与投资预测分析报告》数据显示，我国花卉产业的快速发展则起于上世纪90年代，至2000年花卉种植面积达到14.75万公顷，较1990年增幅超过200%。2003-2005年，我国花卉种植面积以年均40.63%速度增长，至2005年达到81.12万公顷；2006年，我国花卉产业开始由数量型向质量型过渡，花卉种植面积有所减少，此后随着需求的增长而逐年增加。2012年，全国花卉种植面积为112.03万公顷，同比增长9.40%，产业规模居世界第一。

图表2：2003-2012年我国花卉种植面积情况（单位：万公顷）

资料来源：前瞻产业研究院整理

在花卉种植面积增长的同时，花卉保护地栽培面积也稳步增长。2012年，全国花卉保护地栽培面积达10.64万公顷，比2011年增加1.31万公顷，涨幅为14.04%。在各类保护地中，温室面积2.81万公顷，增幅为20.15%；大棚（包括中小棚）面积4.68万公顷，增幅为18.98%；遮阴棚面积3.15万公顷，增幅为3.24%。

图表3：2003-2012年我国花卉保护地栽培面积情况（单位：万公顷）

资料来源：前瞻产业研究院整理

本文来源前瞻网，未经前瞻网书面授权，禁止转载，违者将被追究法律责任！

第四篇：我国手机行业现状和发展分析

我国手机行业现状和发展分析

目前我国手机行业特征：

1）行业内厂商竞争非常激烈.。我国目前有将近40家手机生产厂商。2002年，摩托罗拉共生产3750万部手机，销售量为1872万部，市场占有率为27%；诺基亚生产3229万部，销售1135万部，其市场占有率为17%；西门子生产了1155万部，有291万部出售，市场占有率为4.3%。这些是较早进入中国市场的，因此占有的市场份额也相当大。还有如韩国三星，其在2002年进入中国市场就吸引了很多的消费者，顺利进入总销量的前十名。如此多的国外知名厂商与国内生产厂商形成了市场割据的局面。

2）存在一定的替代产品压力。由于我国市场的特殊情况，可以认为小灵通为普通替代产品。这是真正意义上的单项收费移动电话。3G牌照发放时间继续被推后，中国电信和网通为了增加移动运营经验，都继续大力推广小灵通业务。2004年，小灵通新增用户达2800万户，增长幅度为40%，市场规模也达到了约3000万户。如此大的消费群体分走了普通手机的一部分市场份额，给一般手机生产厂商造成了一定的市场压力。

我国手机行业宏观环境因素分析

1）政治—法律因素

具体说来，有些政府行为对企业的活动有限制性作用，但有些政府政策对企业有着指导和积极的影响。按照中国加入世贸组织的承诺，2004年12月11日中国取消了对外商投资商业企业在地域，股权和数量等方面的限制，中国的零售业全部开放。从而使国内零售市场容量迅速扩大，各行业的竞争空前激烈。

2）经济因素

一般说来，在宏观经济大发展的情况下，市场扩大，需求增加，企业发展机会就多。从2003年开始，我国中央政府的宏观调控目标主要集中在四个方面：1，国内生产总值的增长数度2，物价总水平3，城镇失业率或就业水平4，国际收支平衡状态。我国目前手机普及率大约为13%，相比发达国家的30%还有很大的距离，但我国的手机用户正在呈巨大的上升趋势，对手机的需求也愈演愈烈。2004年底，我国手机用户规模已达3亿户。如此大的市场潜力吸引了大量的生产厂商进入手机行业。

3）技术因素

技术因素不但指那些引起时代革命性变化的发明，而且还包括与企业生产有关的新技术，新工艺，新材料的出现，发展趋势及应用前景。技术的变革在为企业提供机遇的同时，也对它构成了威胁。从去年年底多普达推出686并在市场上推广成功后，国内手机生产厂商就不约而同地把目光锁定在高端智能手机。如何更好提高手机质量，并在质量方面有更大的技术进步已成为所有厂商所面临的重大问题。

4）社会因素

变化中的社会因素影响社会对企业产品或劳务的需求，也能改变企业的战略选择。随着消费者的价值观的改变，对生活质量的更高要求，消费者不仅在手机质量上的注重，还要在手机的外观，质感的追求及娱乐上的要求更加关注。如何迎合消费者的口味又是一大难题。

我国手机行业竞争分析

目前我国手机产销比已出现负增长。手机产能供大于求的情况会持续。2004年前十个月生产手机1.37亿台，同比增长49%，而新增的手机用户不到5000万。总销量在前十名的手机厂商是诺基亚，摩托罗拉，西门子，波导，TCL，爱立信，三星，康佳，飞利浦和夏新。国内手机厂商由于技术，资金，规模上的局限性，没有给国外手机厂商带来局代的冲击，只有依靠其本土化，低价策略来赢得市场份额。

1）行业新加入者的威胁加大。市场中的品牌越来越多，国外品牌看中中国市场的巨大消费，纷纷在中国投资建厂。

2）现有竞争者之间的竞争程度愈演愈烈。国外手机凭借其质量优势占据巨大的市场份额，国产手机依据价格优势也占领了半壁江山。

3）替代产品的威胁增加。小灵通用户数量的增加加剧了与手机用户市场的竞争。

4）购买商讨价还价的能力加强。消费者对手机市场信息的充分了解提高了讨价还价的能力。

5）供应商讨价还价的能力。核心技术的发展影响了供应商的供货质量。

我国手机行业的优势分析

1）国产手机在价格方面有着巨大优势。以其低价格策略迎合了一些消费者的心理。但消费者追求的是物美价廉的产品。市场上没有卖不出去的东西，只有定价不对的东西。手机厂商

应在这一点下功夫。国产手机的价格竞争优势虽然具有威胁性，但是不具有长久性。国产手机要真正从国外手机品牌的阴影下走出来仅仅靠价格优势是不够的。

2）国产手机厂商与国外厂商在渠道和服务上存在明显的差别甚至是优势。质量是前提。价格是基础，而服务就如同一个企业的后勤保障。国产手机从商家直接到店分销模式是从家电的渠道销售模式上演变过来的，而国外手机是层级分销模式。这就使国产手机厂商有更大的利润空间。

我国手机行业存在的主要问题分析

1）高端技术风险，对国内手机厂商而言，高端手机能否救局，能否再创辉煌，市场仍然充满着变数。

2）库存问题，2003年，国内需求仅为6000万部，加上出口总量，总数也不会超过2亿部，而库存已高达2000万部。照这样看来，国产手机库存明显偏高，产量过剩。

3）出口限制，国产手机的出口存在很大的制约。虽然TCL，波导等国内手机生产厂商在积极地开拓海外市场，但出口方面仍然很薄弱。

4）渠道压力，随着终端为王时代的来临以及城镇市场的凸显，改进营销流程，调整模式已成为市场发展的必然选择。

5）信任危机，如何建立健全售前，售中，售后的服务体系，解决信任危机是目前国产手机产商需要处理的重要问题。

我国手机行业存在的主要问题的解决方案

1）手机生产技术水平。如今进入3G时代，国产手机厂商必须掌握关键技术才提高能在长期竞争中获胜。

2）开拓新兴市场，农村市场的潜力不容忽视，开拓农村新市场是削减库存的重要手段。

3）寻求差异化优势促出口，国产手机厂商可以借鉴日韩企业进入国际市场的经验，采用差异化战略，即通过差异化产品取胜。

4）打造高效的营销渠道，如“一站式”的服务，“扁平化”的营销模式。营销渠道建设的好，也可以在一定程度上弥补与国外品牌的质量差异，有利于国产品牌竞争力的增强。

5）加强服务体系建设，对于自行营销的手机产商来说，应该建立完善的服务体系，以售后服务为基础，增值服务为补充，并配备专业人才，才能巩固客户群。

我国手机行业发展新方向

差异化竞争是手机连锁的发展方向。手机厂商应追求内“忧”外“焕”。

第五篇：2014年我国房地产行业现状分析

2014年我国房地产行业现状分析

房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。现在对2013年我国房地产行业现状进行回顾。

2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。2013年房地产行业现状分析1、2013年房地产行业运行情况总览

2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。

2013年的行业数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。

2、行业供需分析

供应层面，2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。

2013年，房地产行业土地购置与房地产投资同向恢复。房地产开发企业购置土地面积38814万平方米，同比增长8.8%，比上年增速提升28.3个百分点。土地购置面积的加大显示房地产投资热情正在快速恢复，开发商补库存意愿强烈，未来房地产行业供应增加。

2013年，土地成交价款9918 亿元，增长33.9%，比2012 年增速提升50.5个百分点。土地成交价款的大幅增长显示土地市场的热度持续上升，房企对行业前景较为看好。

需求层面，2013年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，较2012年的10%扩大16.3个百分点；实现销售面积约13.06亿平，同比增长17.3%，增速较2012年1.8%的增长15.5个百分点。由此可见，2013年房地产行业的需求面持续改善。

3、2013年房地产行业重点上市公司运行情况

目前，全行业146家上市公司中已有45家企业发布了2013年业绩预计公告。其中，预增公告33家，排除部分异常增速后的平均预增幅度为 117.87%；预减公告12家，平均预减幅度为-172.49%。如此大的预增与预减绝对值幅度显示该行业内的上市公司正出现显著的业绩分化，呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。

龙头公司受益于行业整体的回暖态势，销售与业绩状况表现优异。基于已公布的业绩预计公告，我们发现以金地、华夏幸福和荣盛发展为代表的一线龙头房企销售较上年保持较好增幅；

二、三线代表公司中阳光城、泰禾集团、世茂股份2013年也有30%以上销售增长。据预计，一线龙头公司2013年业绩预计平均增长 24.62%，二三线龙头公司预计平均增长22.03%。

在经济平稳运行的同时，行业政策趋向平稳宽松。十八届三中全会提出，市场化在资源配置中起“决定性”作用，表明对房地产的直接调控干预程度会降低，更多依靠长效机制发挥作用。在经济利好与政策松动的大背景下，2014年我国房地产行业将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。以下是对2014年我国房地产行业现状分析：

2014年房地产行业现状分析与预测

基于2013年房地产行业运行态势，我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。中性预期下，2014年1季度新开工增速将保持在8%和10%之间，房地产投资预计在19.5%。此外，2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面；房企利润率继续在低位徘徊；而一二线重点城市房价仍会进一步上涨，但其增速将大幅放缓，预计在5%左右。

1、城市格局分化

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。

以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

我们预测2014年城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

2、房企格局分化

由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。

房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。首先，龙头房企由于其资金实力雄厚和品牌影响力较大，因而在取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足且合理的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度。其次，龙头房企具有更加多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企，因此龙头房企在规模扩张方面有更为优异的表现。最后，中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，同时限于企业规模，在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘，市场份额逐年缩小。

基于以上分析，我们预计2014年行业集中度会继续提升，房企格局分化持续存在。

3、房企利润率低位徘徊

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

4、一二线重点城市房价将延续上涨态势

我们预计，2014年我国一二线重点城市的房价仍将延续增长态势。

首先，我们预测2014年的宏观经济走势将稳步上行，经济发展的可持续较强，整体支撑了房地产行业的发展。另外，货币发行不断增加，市场流动性应该不会发生大的变化，这些因素将继续支撑房价的上涨。

从房地产行业需求角度考虑，土地户籍改革引发的城镇化加速进一步扩大了住房刚性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。另外，长期来看，在利率市场化和金融管制放松的大背景下，国内银行很可能会

增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。因此，房地产行业的高位需求决定了2014年房价很难下跌。

基于政府降低土地供应量将导致地价上抬，人工成本与资金成本没有下降。要素价格的上涨导致房价短期内难以下跌。由于房价本身的组成要素没有一个能降得下来，地方政府对土地财政的依赖依然突出，地方政府对房地产的维稳意愿强烈，土地市场热度持续。

5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓

尽管我们预计2014年中国一二线重点城市的房价会延续上涨态势，但其涨幅将大幅放缓。

首先，2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。从2013年9月份开始，中国土地的负增长接近0，10月份变成了正增长，11月份超过9个点，12 月份继续增长，到2014年1月份依旧是正增长。假定2014年土地仍然是持续正增长的情况下，2014年的土地供应要比2013年增加很多，供求关系有望大幅缓和，因此房价涨幅将大幅下降。

另外，不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施将成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低地方政府推高地价的冲动，并控制投机性需求，因此有利于降低房价的涨幅。