【被拆迁人必读】（共5则范文）

第一篇：【被拆迁人必读】（共）

【被拆迁必读】目录

1、被拆迁人、拆迁人的权利和义务是怎样设定的？

2、拆迁中如何保护自己的合法权益

3、被拆迁人的4种权利易受忽视

4、拆迁户如何维护自己的利益

5、签订房屋拆迁安置补偿协议需要注意什么？

6、城市房屋拆迁知识大总结

7、拆迁补偿及金额确定

8、遇到拆迁，教你几个维权小攻略

9、房屋拆迁指南

10、房屋土地征收补偿计算公式

11、土地上房屋征收与补偿流程国有图

12、城市房屋拆迁法律救济流程图

13、集体土地征用流程示意图

14、房屋征收评估新流程

15、开发商应具备哪些资质？

16、拆迁如何谈判？

17、集体土地上征收，被征地农民的安置途径

被拆迁人、拆迁人的权利和义务是怎样设定的？

一、被拆迁人的权利和义务

１．被拆迁人的主要权利是指 ：（１）被拆迁人有权选择实行货币补偿或产权调换；有权选择不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房；被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利；依法获得安置或者补偿的权利，在拆迁人不能一次性将拆迁用房提供给被拆迁人时，有权利要求拆迁人提供周转房；（２）被拆迁人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容经协商达不成协议的，有权向当地房屋拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼；（３）其他依法享有的权利。

２．被拆迁人的主要义务是指：（１）必须服从城市建设的需要，在拆迁人给予安置和补偿后，在规定的拆迁期限内完成搬迁的义务；自觉履行拆迁协议的约定，并在过渡期满之后将周转房腾退给拆迁人；（２）自觉履行拆迁行政主管机关及县级以上人民政府已经生效的法律文书；自觉履行人民法院已经发生法律效力的判决书、调解书和裁定书；（３）其他法律规定的义务。

二、拆迁人的权利和义务

１．拆迁人依法享有的主要权利是指：（１）依据拆迁许可证的规定，可以拆除拆迁范围内的房屋及附属物；有权利就拆迁的补偿、安置和周转过渡问题与被拆迁人进行协商并依据有关法律法规的规定与被拆迁人签订书面的拆迁协议；（２）对于拆迁中与被拆迁人就拆迁安置、补偿周转过渡等问题经协商达不成协议时，可以向拆迁行政管理部门（或者县级以上地方人民政府）申请行政裁决；（３）其他拆迁权利。

２．拆迁人应当履行的拆迁主要义务是指：（１）在拆迁过程中，要向被拆迁人作好宣传解释工作；必须在拆迁许可证批准的拆迁范围内和时间内实施拆迁；（２）依法对于被拆迁人进行安置和补偿，对于需要周转用房的被拆迁人，应当提供周转房；（３）接受拆迁行政管理部门的行政管理和依据国家的规定及拆迁协议的约定向被拆迁人支付拆迁安置补助补偿费、周转过渡费等拆迁费用；（４）其他拆迁义务。

拆迁中如何保护自己的合法权益

随着城市建设的不断推进，拆迁成为您已有或将有的一段特殊经历。房产，对每一个家庭、每一个人来说都是极为重要甚至是全部的财产。正在或即将经历房屋拆迁的您，是否已经意识到拆迁中的权益得失将对您及家人日后的生活产生巨大的影响？是否在为如何在家庭重要财产的变迁中充分保护自己及家人的权益而苦苦思索，苦恼困顿？赵律师在百余起拆迁纠纷处理经验的基础上，对拆迁中您行使法定权利，充分保护自身权益的关键之处进行了总结与归纳，赵律师愿以扎实的专业知识与丰富的实践经验为您在拆迁中最大限度争取权益提供帮助。在纷繁复杂的拆迁过程，我们将您所关注的关键之处分解为以下四个阶段：即发布拆迁公告阶段，商谈和协议签订阶段，执行、强迁阶段和行政及司法救济阶段。以下，赵律师将分别阐述各阶段中您应如何充分维护自身权益。

一、发布拆迁公告阶段

拆迁始于拆迁公告的公布，自这一时刻起，您就应该开始注意自身权益的保护。在这一阶段，您应该着重关注以下几点：

（一）认真阅读公告内容

（二）确定拆迁许可证的合法性

合法的拆迁许可证需要具备以下证书及文件：

1、建设项目批准文件；

2、建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证；

3、国有土地使用批准文件；

4、城市房屋拆迁资格证书；

5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；

6、拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等 ；

7、拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。

（三）拆迁范围确定后,在拆迁范围内您应注意暂停办理下列事项：

1、新建、改建、扩建房屋；

2、房屋租赁；

3、改变房屋、土地用途。

如果您的房屋所在的是集体土地，将停办：

1、新批宅基地和其他建设用地；

2、审批新建、改建、扩建房屋；

3、办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；

4、核发工商营业执照；

5、房屋、土地租赁；

6、改变房屋、土地用途

二、商谈和协议签署阶段

（一）明确拆迁建设项目的性质

在此阶段，您首先应该明确您的房屋涉及的拆迁是公益事业建设项目房屋拆迁还是经营性建设项目房屋拆迁。相关法律法规对于两种不同的拆迁有着不同的规定。

（二）签订拆迁补偿安置协议

依据我国法律法规的规定，拆迁人应当与您订立拆迁补偿安置书面协议。您可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。选择货币补偿的，协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及约定的其他条款；选择产权调换的，您与拆迁人还应当就房屋位置、房屋面积、差价结算、房屋承租人的安置等订立协议。拆迁补偿安置协议订立后，您应当办理房地权属注销登记手续。

如果您利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，拆迁人除应对您予以补偿、安置外，还应当适当补偿您停产、停业的经济损失。

因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人应结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予您一次性停产停业综合补助费。

如果您的房屋为公益事业用房，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

在拆迁补偿中需要注意的一点是，您的合法权益应当受到保护，但如果您被拆除的房屋是违法建筑或超过批准期限的临时建筑，您将不能得到补偿；您的房屋属未超过批准期限的临时建筑，您仅能按照重置成新价结合剩余期限得到适当补偿。

（三）评估

在拆迁中您的补偿款的取得要以评估的结果作为依据。对于评估，您需要了解以下要点：

实行货币补偿的，将根据您的房屋的区位、用途、建筑 面积等因素，以房地产市场评估价确定。您的房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构（以下简称评估 机构）对您的房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。

您对评估结果有异议的，应当持您委托的评估机构出具的评估报告向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构复核，并按复核结果补偿。评估机构复核的费用，由过失方承担。市国土房管局按照国家有关评估机构资质管理的规定会定期公布符合规定条件的评估机构名录。

（四）出租房屋拆迁中所有人、承租人与拆迁人关系的处置

出租房屋的拆迁，将涉及房屋所有人、承租人与拆迁人关系的处置问题。作为房屋所有人或承租人，您需要对以下内容给予关注：

拆迁租赁房屋，所有权人与房屋承租人解除租赁关系的，或者所有权人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对所有权人给予补偿；所有权人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对所有权人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，所有权人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

拆迁租赁房屋实行产权调换，拆迁人提供的产权调换房屋在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外）、与原房屋价格相当并且使用面积不低于原房屋使用面积的，所有权人、房屋承租人应当服从。

拆迁执行本市规定租金标准的私有出租房屋，拆迁人给予补偿，房屋承租人应当按照市人民政府关于解决城镇私有标准租出租房屋问题的有关规定搬出。房屋承租人搬出确有困难的，拆迁人可以给予资助或者提供房屋临时安置。

（五）公房的拆迁

如果您的房屋属于已购公房，您应关注以下对已购公房的特别规定： 拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对您给予补偿，政府对您不再提供经济适用住房。您的住房超过房改政策规定的标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。

（六）产权不明的房屋

拆迁产权不明确的房屋（包括在区、县国土房管局公告的搬迁期限内产权仍未明确的），或所有权人下落不明或者在拆迁公告规定的搬迁期限内未答复的，经公证机关办理证据保全，由拆迁人按照本办法规定的标准给予货币补偿后先行拆迁。补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证，并将被拆迁房屋的有关 证明文件交区、县国土房管局保存。

被拆迁人的4种权利易受忽视

在城市房屋拆迁的过程中，相对于拆迁人和行政管理机关，被拆迁人处于弱者的地位，其权利容易受到侵犯。具体而言，被拆迁人的下列权利易受到侵犯：

（1）对建设规划和拆迁许可的知情权和申请听证权。（2）对拆迁补偿方式的选择权。（3）对房地产估价机构的选择权。

（4）对拆迁管理部门作出的决定或裁决的申请复议权。

（以下为参考条例）

1、《城市房屋拆迁管理条例》(2001)

第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

2、《城市房屋拆迁估价指导意见》

第六条 市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

3、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》

第七条 未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。

第十六条 当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。

拆迁户如何维护自己的利益

面临拆迁，大多数业主都或多或少会感觉到一些迷茫：究竟怎样才能维护自己的合理利益？以前虽也听到过不少周边的拆迁案例，可一旦事情落到自己头上，面对开发商花样繁多的拆迁补偿条款，很多人还是不免有些措手不及。

其实，就当前的拆迁模式，在强势的开发商面前，可供拆迁业主选择的并不多。要么接受开发商给出的条件，拿着微薄的补偿款和所谓的积极动迁奖励签下合约，开始拆迁漂泊者的生活，安慰自己知足才能常乐，因为胳膊拗不过大腿，不如捞点实惠早日回迁；要么只顾打自己的如意算盘，顶着“钉子户”的帽子与开发商死抗到底，可殊不知，钉子户也不是那么好当，需要超强的抗压能力。且不说钉子户的狮子大开口是否能为开发商所接受，单单旧邻不解怨恨的白眼和口水，也能压得钉子户们寝食难安。

利益面前，人难免会有贪念，但问题是，为了一己私利而不顾众人利益，难道就是唯一的选择了吗？更何况，“钉子户”的贪欲，到最后往往还落个得不偿失的下场。

其实，拆迁户要维护自身利益，单个单地去跟开发商谈，显然无法占到任何便宜。开发商早吃透了拆迁户的各种小算盘，稍微使点手段，软硬兼施，就能把拆迁户各个击破，毋庸置疑，拆迁户总是弱势的一方。

要改变这种一边倒的局面，唯一的办法，就是拆迁户抱成团，统一思想达成共识，才具有与开发商平等谈判的资本。俗话说，众人拾柴火焰高，拆迁户只要集中起来，积极交流，寻找到大伙利益的共同点，通过共同协商、民主讨论、民主决议的方式，妥善安排计划，以求大同、存小异为准绳，在符合国家相关政策的基础上统一口径，共同进退，就一定能增加与开发商谈判的砝码，从而更好地维护自己的合理权益。

面临拆迁，大多数业主都或多或少会感觉到一些迷茫：究竟怎样才能维护自己的合理利益？以前虽也听到过不少周边的拆迁案例，可一旦事情落到自己头上，面对开发商花样繁多的拆迁补偿条款，很多人还是不免有些措手不及。

其实，就当前的拆迁模式，在强势的开发商面前，可供拆迁业主选择的并不多。要么接受开发商给出的条件，拿着微薄的补偿款和所谓的积极动迁奖励签下合约，开始拆迁漂泊者的生活，安慰自己知足才能常乐，因为胳膊拗不过大腿，不如捞点实惠早日回迁；要么只顾打自己的如意算盘，顶着“钉子户”的帽子与开发商死抗到底，可殊不知，钉子户也不是那么好当，需要超强的抗压能力。且不说钉子户的狮子大开口是否能为开发商所接受，单单旧邻不解怨恨的白眼和口水，也能压得钉子户们寝食难安。

利益面前，人难免会有贪念，但问题是，为了一己私利而不顾众人利益，难道就是唯一的选择了吗？更何况，“钉子户”的贪欲，到最后往往还落个得不偿失的下场。

其实，拆迁户要维护自身利益，单个单地去跟开发商谈，显然无法占到任何便宜。开发商早吃透了拆迁户的各种小算盘，稍微使点手段，软硬兼施，就能把拆迁户各个击破，毋庸置疑，拆迁户总是弱势的一方。

要改变这种一边倒的局面，唯一的办法，就是拆迁户抱成团，统一思想达成共识，才具有与开发商平等谈判的资本。俗话说，众人拾柴火焰高，拆迁户只要集中起来，积极交流，寻找到大伙利益的共同点，通过共同协商、民主讨论、民主决议的方式，妥善安排计划，以求大同、存小异为准绳，在符合国家相关政策的基础上统一口径，共同进退，就一定能增加与开发商谈判的砝码，从而更好地维护自己的合理权益。

签订房屋拆迁安置补偿协议需要注意什么？

房屋拆迁补偿安置协议又称对户合同，是拆迁人和被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式、补偿金额和付款期限，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等事项所达成的一致协议。一般由拆迁人提供格式文本，被拆迁人应该逐项仔细阅读和填写内容，如有不同意见可要求修改和补充。如双方有其他特别约定，也应在协议中注明。

在签订协议前，有些细节地方自己需要举一反三去注意。比如实际面积大于房产证面积可以尝试去谈判，铝合金窗和防盗门的补偿与一般门窗的补偿不同，补偿和不补偿的项目不要混淆等等。

同时，房屋拆迁安置补偿协议必须依法签订，其内容不得违背《城市房屋拆迁管理条例》。当事人违反房屋拆迁补偿安置协议的，除《城市房屋拆迁管理条例》规定的责任外，还应承担《民法通则》、《合同法》规定的违约责任。

城市房屋拆迁知识大总结

1、什么是城市房屋拆迁？

城市房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。房屋拆迁不是房屋买卖关系。

2、什么是拆迁人？

拆迁人是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。如政府部门、开发企业等。

3、什么是被拆迁人？

被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。通常说的拆迁户或被拆迁单位。

4、拆迁管理部门及其职责？

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，即房屋拆迁管理部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。具体负责房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续的通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决受理、强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金的监管、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及接受委托拆迁的单位的资格的认定等。

5、什么是房屋拆迁单位？

房屋拆迁单位是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。通常所说的拆迁公司就是房屋拆迁单位。

6、什么单位可以实施拆迁？

依法取得房屋拆迁许可证，并具有拆迁资格的单位可以实施拆迁，是拆迁的主要责任单位。不具备拆迁资格的单位，必须委托拆迁单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得做为拆迁人，也不得接受委托拆迁。

7、房屋拆迁补偿价格及标准如何确定？

房屋拆迁补偿价格由房地产评估机构依据市物价局和房产局测定的房地产市场评估指导价，结合被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、成新程度、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等因素进行评估，并出具评估报告，明确房屋价格。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋补偿金额协商一致的，可以不对被拆迁房屋进行评估。

拆迁房屋的附属物及各种补助费标准执行2002年白山市人民政府第22号令。

8、房屋拆迁补偿安置方式的种类及选择？

房屋可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，除国家另有规定外，被拆迁人有权选择补偿方式。

9、房屋拆迁中的纠纷如何处理？

房屋拆迁中如果产生了纠纷，由拆迁人与被拆迁人协商解决，协商不成的申请拆迁管理部门进行行政裁决或申请人民法院，通过法律程序解决。

10、如何确定房屋的用途？ 答：对房屋用途的确认，依据22号令第三十三条规定，以房产行政管理部门颁发的房屋所有权证标注的用途为准。

对住宅兼营业房屋的补偿，按下列规定执行：

（一）住宅兼营业的房屋，产权人必须持有房屋所有权证、工商营业执照和税务登记证，并按规定进行年检、依法缴纳各种税费，且经营年限满一年以上的。

（二）具备第一条规定条件的房屋所有权人必须向当地房产管理部门申请房屋用途认定；房产管理部门应当在受理后10日内出具认定手续。房地产评估机构应当依据房产管理部门认定的用途和面积进行评估。

（三）房屋所有权人在接到拆迁通知书后10内不向当地房产管理部门申请房屋用途认定的，视为弃权。房地产评估机构以住宅性质的房屋进行评估。

11、砖混结构与砖木结构房屋如何区别？

答：砖混结构是部分钢筋混凝土或房顶部分用钢筋混凝土铸成，主要是砖墙承重的结构。内外装修完好，室内外设施齐全的住宅或非住宅房屋。

砖木结构是结构正规、材料较好，室内有上下水等设备的普通砖木结构的房屋。

12、房屋装修如何补偿？

答：以评估机构评估的价格为准给予补偿。

13、如何对实行产权调换的非住宅房屋出租人（产权所有人）进行经营补助？

答：对实行房屋产权调换的非住宅房屋出租人（产权所有人）的经营补助，以房产行政管理部门规定的该区段标准租金的15%核发，其补助期限依据过渡周期计算；逾期的，按原标准延续给付。

14、有照房屋的附属物如何补偿？

答：⑴、砖砼房屋按建筑面积每平方米250元；

⑵、砖木房屋按建筑面积每平方米150元；

⑶、土木房屋按建筑面积每平方米100元；

⑷、木板房屋按建筑面积每平方米30元；

⑸、砖围墙高度在1.5米以上的，每延长米20元；

⑹、菜窖按建筑面积每平方米50元；

⑺、手压式水井每眼100元。

15、拆迁住宅房屋过渡期限临时安置补助费如何补偿？

答：选择产权调换的住宅房屋在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当从其完成搬迁之日起，按照被拆除房屋建筑面积每月每平方米5元的标准给付临时安置补助费。

16、住宅房屋产权调换逾期建设单位如何补偿？

答：自逾期之日起，增加1倍给付临时安置补助费。在过渡期限内遇到有冬季采暖期的，由拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人按每一采暖期每户400元的标准给付采暖补助费。

17、拆迁个体工商户造成停工停业的如何补偿？

答（1）、房屋所有人自行经营实行产权调换的，由拆迁人依据过渡周期按从业人数发给生活补助费；其标准，按当地政府关于最低生活保障的规定执行。从业人数的确定，以该房屋营业面积每10平方米1人计算。过渡期限内未安置的，自逾期之日起按原补助标准逐月发给。

（2）、对有合法产权证照房屋实行货币补偿的和租赁经营的以及在无照房屋内经营的个体工商户从业人员的生活补助费标准，按上一条规定执行，其补助期限为2个月。

（3）、私营、个体工商户的经营利润补助，以上一年度上缴所得税总额的30%予以一次性补助。

18、对产权调换房屋的价格如何执行？

答（1）对实行异地产权调换的房屋，以房地产评估机构出具的该调换房屋的市场评估价格，确定与被拆迁房屋的评估价格结算差价。

（2）对实行回迁房屋产权调换的，两种差价结算方式可任选其一：一是按照协议的约定，以拆迁人先期测算拟定的房屋销售价格，确定与被拆迁房屋的评估价格结算差价；二是按照协议的约定，在回迁房屋竣工验收后，以回迁房屋的市场评估价格，确定与被拆迁房屋的评估价格结算差价。

（3）属于经济适用住房的，以物价部门制定的平均销售价格及建设单位确定的楼层差价，与被拆迁房屋的评估价格结算差价。

拆迁补偿及金额确定

拆迁双方必须签订协议

《办法》要求拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，订立拆迁补偿安置协议。拆迁人或被拆迁人达不成协议时，由市房屋拆迁行政主管部门裁决，并组织召开裁决听证会。

拆迁以货币补偿为主

《办法》规定拆迁补偿的方式可实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当按规定存入指定银行账户，并全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。市房屋拆迁行政主管部门应当加强对补偿安置资金使用的监督和管理。

金额由房地产市场评估价格确定

《办法》规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积、楼层等因素，以房地产市场评估价格确定。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。拆迁当事人对评估结果有异议的，可以向原评估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托评估机构评估。

违反《办法》将严罚违反《办法》规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，并处已经拆迁房屋面积每平方米20元以上50元以下的罚款。拆迁人违反规定，由市房屋拆迁行政主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

遇到拆迁，教你几个维权小攻略

一、公告拆迁期间谈话技巧

当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求（如要求产权调换）被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。

二、精心设计行政诉讼中止行政裁决

在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时（提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月），被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼，一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼，通过诉讼把拆迁人拖入泥潭，使其迟迟拿不到行政裁决，没有行政裁决，拆迁人根本无法实施合法的强拆，这叫釜底抽薪！

三、诉讼期间无权裁决

根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。

四、诉讼期间作出裁决的后果

如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到最高法院，该裁决肯定会被判决违法无效！依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。

五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼

法院受理后【如果不受理，你可要求出具裁定书，然后在10日内向上一级法院上诉】，即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前，及时设计第二个诉讼，咱们的目的就是要：拖时间！

六、要求中止第一个行政诉讼，继续采用合法的手段延长第一个行政诉讼案件的时间

1、被拆迁人可在第一个案件一审判决下达的前或后时间内（不可超过二审判决书下达的时间），针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼。

2、法院受理了第二个案件后，原告应持第二个案件的受理通知书，主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼，法院如不中止仍作出判决，将该判决申诉到北京最高法必被撤销！记住：第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。因为拆迁人等不及，就只能自己提高补偿标准。

七、暴力拆迁“强迫交易”的法律后果

有一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼（打三个官司共用了约一年的时间），状告开发商的房地产开发资质证书不合法（此证书是取得建设项目批准文件的必要条件，在上次的帖子里我提到了６证健全的问题，希望要重视），开发商拖不起时间，在行政诉讼第一案的二审判决未下达之前，自己就强行拆除了几十户被拆迁人的商铺房，被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到有关部门，强烈要求追究强拆者和幕后指挥者的“强迫交易罪”（刑法第226条）的刑事责任、并要求附带民事赔偿（而不是补偿），开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。

八、案件办理与诉讼费用

当然如何办理以上案件，是否需要请内行人或律师代理，这要视被拆迁户的各方面综合情况而定，以上诉讼一人提起是一案，几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，也只算一案，一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并案审理。

九、遭强拆的事后补救

如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了，并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的方法是：

（一）如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了，并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的方法是：

1、如果以前未告过拆迁许可证，仍然可提起该诉讼，其作用是：如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了，依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销，实行执行回转。

2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性，通过信访途径进行投诉。

3、将拆迁裁决一案申诉到北京最高法。

（二）如果诉拆迁裁决一案还未结案，建议尽快提起告拆迁许可证一案，一旦法院受理了该案，被拆迁人（原告）应持告拆迁许可证一案的受理通知书，主动向第一个案件（即告拆迁裁决一案）的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼。

房屋拆迁指南

一、房屋拆迁五个主要环节

1、规划管理部门在核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，通知被拆迁房屋所在地的区、县政府机关。

2、区、县政府机关通知房屋所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入，停止办理居民常住户口分户手续；房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、分户等手续；被拆迁单位停止建筑物、构作物的改建、扩建和装修等工程；所在地的工商行政管理部门停止核发营业执照。上述通知以公告形式予以公布，暂停办理的期限为12个月，需要延长的，应向拆迁房屋所在地区、县房地产管理局提出申请，经批准可延长不超过6个月，如需超过6个月的，须经市房地产管理局批准。

3、拆迁人持有关文件和材料向拆迁房屋所在地的区、县房地产管理局申请领取房屋拆迁许可证。区、县房地产管理局对申请进行审核后，发给房屋拆迁许可证，若作出暂缓发证决定的，应说明理由。

4、房地产管理局在拆迁范围内以房屋拆迁公告或其他形式予以公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限，并及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

5、拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，就拆迁事项的权利义务，如补偿形式、金额、应安置人口、应安置面积、安置地点、层次、搬迁过渡形式、期限、违约责任等作明确规定。

拆迁期限自公告之曰起计算，不超过1年。了解上述程序后，如果你家在拆迁中发现存在违法程序，可向有关部门反映。

二、房屋拆迁中的过渡期限

房屋拆迁过程中的过渡期限是指房屋拆迁中，由于拆迁人不能一次性安置用房，而是要经过一段时间才能给被拆除房屋使用人提供安置用房。从房屋拆除，被拆除房屋使用人迁走至拆迁人提供安置用房这一段时间就是房屋拆迁中的过渡期限，也称为安置期限。在这段时间里，不管是通过拆迁人提供周转房还是被拆除房屋使用人自行安排住处，被拆除房屋使用人皆要迁离原地到他处居住生活。

过渡期限是拆迁安置协议的重要内容，对于拆迁人和被拆除房屋使用人都有着重要意义，所以必须在拆迁安置协议中给予明确规定，双方都应该信守协议的期限规定。

1、过渡期限是临时安置补助费发放的一个重要标准。过渡时间有多长，拆迁人就应该发给被拆除房屋使用人多长时间的临时安置补助费。

2、过渡时期是拆迁人向被拆除房屋使用人提供安置用房的期限，也是被拆除房屋使用人有权居住使用周转房的时间期限。《城市房屋拆迁管理条例》第32条规定，“拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限;由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。” 拆迁人必须在过渡期限内向被拆迁人提供安置用房，否则就要承担相应的违约责任;而在拆迁人如期向被拆除房屋使用人提供了安置用房后，被拆除房屋使用人应及时迁往安置用房，腾退周转房，否则也要承担相应的违约责任。

三、房屋拆迁公告

建设部《城市房屋拆迁管理条例》第10条规定，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。由此可见，房屋拆迁公告是房屋拆迁主管部门向拆迁人颁发拆迁许可证后，向被拆迁人告知拆迁决定的方式，同时也是法定的必经程序。

房屋拆迁公告作用是让被拆迁人了解房屋拆迁的原因，任何单位和个人必须服从于城市规划和城区改建的目的，从而使被拆迁人在规定的搬迁期限内完成搬迁。由于房屋拆迁所涉及的被拆迁人人数众多，因此需要在拆迁范围内广为张贴，尽可能使每个被拆迁人知悉拆迁的有关事项，从而使被拆迁人在拆迁之前做好拆迁的准备工作。拆迁公告的内容应当包括拆迁范围、拆迁期限、拆迁人等需要被拆迁人了解的事项，使被拆迁人知道其在拆迁当中所享有的权利和承担的义务。

此外，为了圆满完成拆迁工作，拆迁公告公布后，主管部门还应当深入群众做好宣传解释工作及时了解被拆迁人的实际困难，为被拆迁人排忧解难。

四、拆迁补偿安置协议

拆迁补偿安置协议是取得房屋拆迁许可证的房屋拆迁人与房屋所有人、承租人之间共同签订的有关房屋拆迁的协议。

拆迁租赁房屋的安置协议，符合下列情形之一的，拆迁人应与被拆迁人、承租人分别订立拆迁补偿安置协议：

1、拆迁执行政府规定租金标准的公有居住房屋，被拆迁人选择货币补偿的；

2、拆迁执行政府规定租金的私有居住房屋的；

4、拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋。

被拆迁人、房屋承租人在交验自房屋拆迁许可证核发之曰合法有效的房地产权证、租赁公房凭证、房屋租赁合同而被确定为被拆迁人。

签订房屋拆迁补偿协议应包含以下主要内容：

1、被拆迁房屋的建筑面积；

2、货币补偿的金额；

3、补偿的方式；

4、搬迁的时间；

5、双方当事人需要约定的其他内容。

如果被拆迁人选择房屋调换，协议中还应当包括安置房屋的价值金额、面积、地点和层次。拆迁协议应当使用上海市房地资源局制定的示范合同文本，并到区县房地资源局备案。

房屋土地征收补偿计算公式

1、土地征用补偿、安置费计算公式

（一）土地补偿费的计算标准

土地补偿费＝前三年平均年产值×补偿倍数（6<补偿倍数<10）

（二）安置补助费的计算标准

（1）（被征用地块需安置人数×补偿倍数）>15时 总安置费＝该被征地块前三年平均年产值×15

（2）（被征用地块需安置人数×补偿倍数）<15时

总安置费＝该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数

（三）地上附属物和青苗补助费补偿的计算标准＝省、自治区、直辖市规定（一般按市场价格进行补偿

2、房屋拆迁补偿、安置费用计算标准

（一）房屋拆迁补偿计算标准

（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

（二）房屋拆迁安置费计算标准

（被征收人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费 注：

①如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0。

②如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。

③被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

1、土地上房屋征收与补偿流程国有图

2、城市房屋拆迁法律救济流程图

3、集体土地征用流程示意图

房屋征收评估新流程

选定机构

被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。

签订合同

一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。实地评估

估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。

公示解释

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。

交付报告

公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

申请复核

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请鉴定

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

开发商应具备哪些资质？

根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

各资质等级企业的条件如下：

（一）一级资质：

1．注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故

（二）二级资质：

1．注册资本不低于2000万元；

2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质：

1．注册资本不低于800万元；

2．从事房地产开发经营2年以上；

3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8．未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质：

1．注册资本不低于100万元；

2．从事房地产开发经营1年以上；

3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

7．未发生过重大工程质量事故。

新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。

另外，开发商应具备五证，即国有土地证，建设用地规划许可证，建筑规划许可证，建筑施工许可证，商品房预售许可证。五证齐全其所开发的商品房才合法。

拆迁如何谈判？

摘要：房屋（企业）拆迁法律谈判的基本要素包括法律谈判主体、法律谈判内容、谈判记录与谈判协议等内容。因房屋（企业）拆迁的立法不完善，法律谈判是解决纠纷的重要法律方法之一。在实务操作中,房屋（企业）拆迁法律谈判存在诸如承租人（承租企业）谈判主体资格事实性缺失、谈判各方主体地位不平等、谈判受政策性影响较大缺少稳定性等问题。拆迁律师在谈判过程中应当把握谈判技巧，制定科学合理的谈判策略，进行适当法律调查，明确谈判各方心理定位，科学驾驭房屋（企业）拆迁法律谈判。

关键词：法律谈判 动拆迁谈判 房屋拆迁谈判 企业拆迁谈判

房屋（企业）拆迁是对土地及其地上附着物的物权征收过程。其征收依据是拆迁许可证或土地征收决定书。这一过程实是公权力与私权利，行政法之行政管理权与民法之物权相冲突，并倚借拆迁安置补偿使二者协调之过程。自91拆迁条例以来，国务院及各级地方政府相继出台行政法规或地方性法规，企及通过法律的预测性与稳定性，协调征收权与物权的冲突。但鉴于拆迁征收补偿安置的复杂性，诸多补偿项目、补偿标准、补偿程序甚至补偿主体都存系着立法空白，出现“法无力”的现象。因此，在房屋（企业）拆迁过程中，基于拆迁各方合意的法律谈判比之司法诉讼，往往更具执行力。因此，我们有必要对房屋（企业）拆迁如何进行法律谈判做一研究。

一、房屋（企业）拆迁法律谈判的基本要素

1、法律谈判主体。主体资格的确认，是进行法律谈判的前提与基础。依法理而论，凡因拆迁而致使权益受到影响的各方主体，均应成为法律谈判的主体。就房屋（企业）拆迁而言，拆迁人、被拆迁人及其家庭成员、承租人、土地所有权人、土地使用权人及其他与土地、房屋的物权或债权之关系人，因拆迁而有可能使他们权益受到影响，均应当成为法律谈判的适格主体。但在实践操作之中，拆迁人往往依《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）第22条之规定，“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。”第27条之规定，“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”，在拆迁法律谈判中剥夺承租人（承租企业）的主体资格，认为租赁关系是被拆迁人与承租人两方主体的关系，与实施拆迁行为无关。拆迁过程中，被拆迁人或与承租人解除租赁关系，或由被拆迁人对承租人进行安置——这两种模式都限定了承租人直接向拆迁人主张拆迁补偿的权利。我们认为，虽然拆迁条例限定承租人的拆迁安置协议订立权及直接向拆迁人主张拆迁补偿的权利，但这两种权利都为法定权利，法定权利的缺失并不完全否定自然权利的存在。如，参与房屋（企业）拆迁法律谈判，拆迁各方关系人因其实际权益受到影响，而当然享有寻求协商的自然权利。即便承租人（承租企业）不能独立订立拆迁安置协议，但其仍有为达成这一协议而必要有协商谈判权利。因此，房屋（企业）拆迁法律谈判的主体应当包括拆迁人、被拆迁人及其家庭成员、承租人（承租企业）等与实施拆迁有利害关系的各方主体。

2、法律谈判内容。房屋（企业）拆迁法律谈判贯穿于拆迁各个环节。在拆迁人与被拆迁人、拆迁关系人就拆迁不能达成合意时，即可启动法律谈判程序，就各方利益诉求列筹布码，协商谈判。法律谈判的内容包括：拆迁实施的可行性，拆迁实施的范围，拆迁的合法性，拆迁时间跨度，拆迁实施方式，拆迁安置补偿标准，拆迁安置补偿方式，拆迁主体的认定，应安置人口的认定，无证房屋应否给予补偿，评估机构的选定与更换，安置房源如何，搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费如何补偿，是否发放速迁费等拆迁奖励，停产停业损失的计算，装潢装修费用的补偿标准如何等各项因素。应当说，拆迁安置过程是一个法律谈判的过程，其中立法空白与约定不明之处，均需拆迁各方当事人予以谈判确定。

3、谈判记录与协议。拆迁拆迁谈判记录是对拆迁过程的记录，可以以文本形式固定，亦可通过录音等电子形式固定，作为对拆迁过程和拆迁细节的证据证明。应当注意的是，如是拆迁文本记录应当有谈判主体的签字确认；如系电子录音记录应当有谈判主体的身份说明。谈判协议是对谈判成果的固定。各方主体就谈判内容达成合意之后，通过签署谈判协议，具有民事协议的性质，具备民事协议的法律效力。谈判协议及其条款设定应当符合法律法规的强制性规定，否则会因违反强制性规定，而导致协议或相应条款无效。

4、律师等专业人员在谈判中的作用。律师作为专业人员，能够对整个拆迁谈判程序及内容的有效性做审慎性把握。律师等专业人员在谈判中的作用体现在对拆迁谈判过程的控制，谈判内容的合法性，各方主体利益的权衡，法律性文本的拟定与审查，拆迁法律谈判的见证等各项内容。而且，律师因其对法律法规政策性文件的熟练掌握和较高的谈判能力，比之拆迁当事人能够更好地维护当事人利益，应当对律师等专业人员在谈判中的作用予以充分重视。

二、房屋（企业）拆迁法律谈判存在的问题

1、承租人（承租企业）谈判主体资格事实性缺失。承租人（承租企业）因其非房屋所有人或土地使用权人，不具有订立拆迁安置协议的主体资格，其利益诉求往往因主体资格的缺失而不能得到有效保护。拆迁人往往规避现有法律法规，直接与被拆迁人进行协商谈判，将应当给予承租人（承租企业）的补偿打包补偿给被拆迁人。至于拆迁安置款如何分割，被拆迁人是否依法依约对承租人（承租企业）进行了安置，拆迁人往往采取了回避的立场。而作为被拆迁人一方，或因承受压力，放弃承租人（承租企业）的补偿权利，或因利益趋动在获得补偿款之后对补偿款不予分割，侵害承租人（承租企业）补偿安置的权利。

2、谈判主体地位不对称，法律谈判缺少平等性。与普通法律谈判不同，房屋（企业）拆迁法律谈判一方主体为地方政府机关或者与专业拆迁公司。在拆迁谈判中，地方政府机关或专业拆迁公司因其在启动拆迁程序具有主动性，而在谈判中处于强势地位。更有甚者，即便法律法规强行禁止违法拆迁，拆迁人仍然会对被拆迁人、承租人（承租企业）施以停水停电、违法强拆迁等各方面的压力。这种谈判主体地位的严重不对称性，使得被拆迁人、承租人（承租企业）背负巨大的心理压力，法律谈判缺少了应有之平等性。

3、被拆迁人谈判心理摇摆不定，法律谈判难以坚持己方立场。因被拆迁人在谈判过程中背负巨大心理压力，被拆迁人的谈判心理会产生两个极端，并在两极端中不断游移摇摆：取悦拆迁人获得较高拆迁补偿和立做“钉子户”获得较高拆迁补偿。法律谈判既是谈判各方实力的较量，更是各方心理的制衡。因被拆迁人、承租人（承租企业）的弱势地位，其不可能保持一个相对较坚定的立场。这也为被拆迁人聘请的律师等专业人员在谈判中抬高了难度。

4、拆迁专业缺乏，谈判各方心理价位各有差别。尤其是作为被拆迁人一方，因其对拆迁知识知之甚少尚无法形成框架性知识，在法律谈判中往往漫天要价。房屋（企业）拆迁至少涉及144个法律性文件，这尚且不包括政府行政机关及拆迁人所掌握的内部口径性文件。被拆迁人、承租人（承租企业）缺少对拆迁法律知识的整体性认识，遇到拆迁，常常会向周围经历过拆迁的亲戚、朋友了解他们获得的拆迁安置款，然后综合地段区位、房屋状况做感官上的心理定位。但从法律上讲，这种心理定位是没有任何依据的。上海市各区区位不同，拆迁政策也会各有不同，甚至同一区的各个动迁基地适用口径也会有不同。专业化知识的缺乏，被拆迁人、承租人（承租企业）心理价位定位不准确，谈判各方因谈判基准差别过大致使谈判失败。

三、房屋（企业）拆迁法律谈判技巧

1、制定法律谈判策略。法律谈判远比一次庭审更为艰难，律师接受当事人的委托参与法律谈判，在这个过程中充当了法官、代理人的双重角色，既需要以其精湛的法律知识、灵活严谨的头脑思维为当事人争取最大的利益，同时还需要如法官一样控制整个谈判的进程，斟酌可供谈判各方接受的谈判方案。因此，在房屋（企业）拆迁法律谈判之前，必须要有审时度势地策略制定过程。法律谈判策略包括：何时启动法律谈判、谈判阶段如何界定、对方谈判人员有哪些、何时抛出己方立场、是否需要会计师、估价师等专业人员辅助介入、谈判筹码各为多少、谈判底线如何确定、何时将会进入谈判僵局、进入谈判僵局后如何重新打开协商局面、打破谈判底线后如何挽回谈判情势等各种情况。

2、进行法律调查。法律调查是拆迁谈判的基础性工作。一方面是对基本案情的事实梳理，把握谈判各方的筹码。被拆迁人、承租人（承租企业）、律师在谈判过程中应当注重调查本次拆迁实施的性质、是否为违法拆迁、是否颁发拆迁许可证、拆迁许可证是否过期、评估机构聘请程序是否合法、评估内容是否有明显不合理现象、拆迁实施单位是否具有相应资质、评估机构是否具有相应资质、房屋所有权证是否完备齐全、租赁合同是否有效、被拆迁人或承租人（承租企业）主体基本情况等。根据法律调查结果，适当调整谈判策略。

3、找准目标，合理定位。这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以，选则一个最好方案和底线很关键。对房屋（企业）拆迁法律谈判进行合理定位，是建立在掌握拆迁基地补偿安置口径和娴熟的法律谈判经验基础之上的。定位方法可以有两种：一种是基础计算法。即以房屋建筑面积和应安置人口为基础依照拆迁口径计算基础性数据，就速迁费、拆迁奖励费、停产停业损失等可协商的因素做最高估值与最低估值，得到心理价位。这种定位方法对计算人要求较高，对拆迁知识把握不足，容易得出不当结论；另一种方法是比较法，即经过与本房屋状况相适应、基地口径相同的其他被拆迁人、承租人（承租企业）沟通，在他们拿到的补偿安置基础上做适当调整，得到心理价位。这种方法简单易算，如能得到具有可比较性的参照补偿数额，应当与应安置补偿数额相左不大。在实际操作中，因已经订立拆迁安置协议的被拆迁人往往与拆迁人签订了保密协议，很难对其提供的参照价格进行真实性的考证。另外，因各基地拆迁口径不同，房屋区位也会有差别，适格的参照价位很难与本基地相匹配。

4、适当使用集体谈判策略。集体谈判是指被拆迁人、承租人（承租企业）共同与拆迁人进行谈判。因集体谈判中，被拆迁人、承租人（承租企业）人数较多，会对拆迁人施加一定的心理压力，容易在谈判中把握谈判中的主动权。但对集体谈判应当持慎重的态度。因集体谈判中主体诸多，对谈判策略和主谈代表提出了更高的要求。主谈代表应当合理控制群体的情绪，照顾各方利益诉求，合理把握谈判时机，切不可意气用事导致谈判失败。集体谈判策略应当包括：统一己方立场，拉列价位清单，选举主谈代表，谈判过程控制策略，个体裂变应对策略等内容。

集体土地上征收，被征地农民的安置途径

根据国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）的规定，对被征地农民可以按照以下途径安置：

（一）农业生产安置

征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。

（二）重新择业安置

应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。

（三）入股分红安置

对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。

（四）异地移民安置

本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。

第二篇：被拆迁人的基本权利

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被拆迁人的基本权利

被拆迁人的基本权利有：

1、拆迁知情权：

被拆迁人或承租人有权从房屋拆迁主管部门或拆迁人或拆迁实施人处了解：拆迁人、拆迁实施人、项目性质、拆迁范围、拆迁期限、拆迁政策、拆迁方案等情况。

2、评估异议权：

被拆迁人或承租人权对评估机构的资质及评估报告的客观、合理性提出异议，并可就评估报告向房屋拆迁主管部门组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。

3、补偿安置选择权：

被拆迁人或承租人有权选择货币补偿或价值标准房屋调换。符合法律咨询s.yingle.com

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政策及市县人民政府规定条件的被拆迁人或承租人有权选择等面积房屋调换。被拆迁人或承租人还有权选择拆迁人提出的其他协商方案补偿安置。集体土地上的拆迁活动，在条件允许的情况下，被拆迁人还有权选择异地自行建房。

4、合理补偿权：

被拆迁人或承租人有权获得房屋(包括装修)、搬家补助、设备迁移、临时安置等补偿;被拆迁房屋为非居住用房的，被拆迁人或承租人还有权获得停业损失、无法恢复使用设备的补偿。

5、法律救济途径：

被拆迁或承租人与拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或承租人有权向区、县房地产局申请裁决。对拆迁人或拆迁实施人不依法或不依照其承诺给予补偿，安置或不履行补偿安置协议的，被拆迁人或承租人有权向人民法院起诉。对区县房地产局裁决不服或对政府有关部门的强迁决定或强迁行为不服的，被拆迁人或承租人有权提出复议和向人民法院起诉。被拆迁人或承租人有权对政府部门就动迁所作的其他行政行为提出复议或向人民法院起诉。被拆迁人或承租人有权对其他动迁过程中所发生的民事侵权行为向人民法院起诉。

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被拆迁人的分类：

(1)公有房屋产权人。

依据《城市公有房屋管理规定》的规定，公有房屋是指产权属于国家或者集体所有的房屋，对该房屋享有所有权的人为公有房屋所有权人。国家的房屋的所有权人有一般包括国家机关、全民所有制企业事业单位。产权属于国家机关所有房屋，其产权属于国家财产，由国家授权的单位依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务;产权属于全民所有制企业事业单位的房屋，属于单位自己管理的，产权登记在该单位的名下，由该单位依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务，属于由指定的或者授权的单位管理的，由该被指定或者授权的单位行使经营和管理的权利并承担相应的义务。

集体所有的房屋，产权登记在该集体所有制单位名下，由该单位依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。城市集体所有的房屋，是该集体的财产。

(2)私有房屋的产权人。

依据《城市私有房屋管理条例》的规定，私有房屋是指产权属于个人所有或者数人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由

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该房屋的所有人行使经营和管理的权利并承担相应的义务。这类房屋的产权人包括公民所有的房屋、外国人和无国籍人所有的房屋。外国人和无国籍人所有的房屋是指产权属于外国人、无国籍人一人所有或者数人共有的房屋及其附属物。这些房屋由外国人和无国籍人行使经营和管理的权利并承担相应的义务或者委托他人代为管理并由代管人履行相应的义务和行使相应的权利。

(3)其他所有权人。

其他的所有权人是指产权不属于公有也不属于私人所有，而是该产权属于其他所有权主体所有的房屋，在我国，这些房屋包括：中外合资经营企业所有的房屋、中外合作经营企业所有的房屋、外资企业所有的房屋、外国企业所有的房屋、股份制企业所有的房屋等等，这些所有权人依据法律的规定对其所有的房屋及其附属物享有权利并承担义务。

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定

缩

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征

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第三篇：被拆迁人容易中的四个陷阱!

被拆迁人容易中的四个陷阱!

随着中国经济的迅速增长和城镇化建设步伐的加快，祖国大地的开发建设行为可谓是遍地开花，伴随着这一历史发展趋势顺势而生的则是拆迁。城市原有的格局已经很难适应形势发展的需要，若要谋求更大的发展空间，就必须通过拆迁实现城市空间的延伸和功能的重新布局;群众生活水平不断提高，对自身的居住、生活环境也提出更高要求;城市中许多地方已成为旧城区，同时由于城市的快速扩张，原来的城市郊区以及农村集体土地也不得不被纳入征收范围，以上种种原因都导致了拆迁的发生。

拆迁是社会发展过程中的必然举措，拆掉旧的，建设新的，按理说是一件好事，但是好事办不好，也就成了坏事。近几年，很多地方的拆迁已经陷入野蛮拆迁的怪圈，拆迁公司只考虑自己的任务，不考虑拆迁户的利益，地方执政者更加关注的是项目进度和执政业绩，在他们眼里被拆迁户的牺牲是应该的，于是很多捍卫自己权利的住户被扣上“钉子户”的大帽子，似乎维权成了没有大局意识的违法行为。然而事实上，被拆迁人在拆迁过程中往往是弱势的一方，众所周知拆迁方大多态度蛮横、补偿方案说一不二;停水、停电、围堵、挖路是家常便饭，各种恐吓、威胁、骚扰也会伺机上演，这些手段尝尝让被拆迁人苦不堪言，更可怕的是还有一些隐形的陷阱也同样危险缺却总是不为人知，不知道作为被拆迁人的你是否已经掉入其中。

征收方的圈套陷阱一：拿政策说事

政策这个词的含义是国家政权机关、政党组织和其他社会政治集团为了实现自己所代表的阶级、阶层的利益与意志，以权威形式标准化地规定在一定的历史时期内，应该达到的奋斗目标、遵循的行动原则、完成的明确任务、实行的工作方式、采取的一般步骤和具体措施，具有阶级性、正误性、时效性、表述性等特点。简而言之，地方政府所谓的拆迁政策，自然是为了其完成拆迁工作而制定的，为了行使其职权和方便其管理所用。但是，政策不等于法律，更不能违反法律，我国是法治国家，依法治国即依照宪法和法律来治理国家，建立法治国家最直接的目的就是要规范和限制政府权力，各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中，要严格按照法律规定去作为，胡作非为超越法律允许的界限就是违法行为。在现实中，拆迁方大都会拿着一些地方政府出台的红头文件或者管理办法之类的“尚方宝剑”，以证明自己的拆迁行为是合法的，拆迁方所制定的补偿是合理的，而广大的被拆迁人则只好信之听之，不敢反驳，其实这是错误的。

虽然我国目前在征地拆迁领域的法律体系尚不完善，但是2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”已经设定了我国征收补偿要达到市场价格这一合理标准的大纲，任何的地方政策也不能偏离法律设定的这一大纲，被拆迁人把握住这一原则就不会轻易地被征收方所牵制了。

征收方的圈套陷阱二：评估报告

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”的规定，无论从评估机构的选择还是评估结果的异议，都对被拆迁人进行了法律保护。可是在实际当中，评估报告可是让被拆迁人吃足了苦头，很多拆迁方直接自己就确定了评估机构，根本不会与被拆迁人协商选定，而且拆迁方选定的评估机构也并不能保证具有相应的评估资质，评估结果更是让被拆迁人瞠目结舌。拆迁时为了公平起见，选定评估机构对被征收房屋按照当地市场价格进行评估本没有问题，问题就出在具体操作中，由政府指定的评估机构，评出的价格自然是“内定的”不可能做到真正的客观公正。而被拆迁人若自己找一个评估机构，评出的结果，政府又不予认可。甚至有很多集体土地被征收引起的房屋拆迁，拆迁方也用评估报告来说补偿，宅基地上的一套老房子每平米才评估几百元，而重点的被征收土地的价值却只字不提，安置房却又是几千元甚至几万元一平米的市场价格，让被拆迁人交差价，使得被征收土地农民苦不堪言，这种评估本身已经偏离了合理补偿的法治轨道，严重降低了被拆迁人的生活居住水平。所以，评估报告其实并不是补偿问题的关键所在，这就像很多拆迁方借“拆违”强拆房屋一样，评估报告已经成为拆迁方为了达到低成本拆迁而使用的道具。被拆迁人与其苦苦和拆迁方纠缠在评估报告是否合理的问题上，还不如在如何让拆迁方对你提出的补偿要求上做出让步来的实惠。

征收方的圈套陷阱三：房屋征收补偿决定书

补偿决定书是自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后出现的概念，在这之前对应的是拆迁裁决书。房屋征收补偿决定，是指国家为了公共利益的需要，在依法征收公民房屋过程中，如房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照有关规定、按照征收补偿方案确定的价格作出的征收补偿决定。征收补偿决定书虽然是在规定期限内补偿协议达不成时，政府进行拆迁所必须的一道手续。但决定书一旦做出，也意味着强制拆迁的大门已经打开。政府在具备相应的手续之后，可以动用公权力对公民的房屋强制进行拆迁，这也是被拆迁人不愿意看到的。现实生活中，一些政府部门滥用公权力，在补偿决定书中规定较低的补偿额，然后对公民实施强拆，造成了一系列负面影响。

而集体土地上与此补偿决定书相对应的则是责令限期交出土地的决定书。不管是哪一种决定书，都会开启强拆或者强征的大门，因此对被拆迁人来说，是个非常危险并且需要认真对待的文件。现实中，很多被拆迁人因为长期以来与拆迁方因补偿问题协商不快，自然会产生一些抵触情绪，加上自身法律知识的缺失，对于拆迁方给自己的文件不予理睬，更不去启动相关的程序进行阻止，这可就掉进可无底深渊，到头来房子被强拆了还无法说理，因为补偿决定书是合法的，拆迁方启动这个程序是受法律保护的，但是，启动这项程序并不是那么简单的事情，是需要具备相应的条件，即“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确”，而且，作出补偿决定后要在房屋征收范围内予以公告，还要告知被征收人依法申请行政复议或依法提起行政诉讼的权利等等，如果被拆迁人对相关的法律规定不熟悉，很容易掉进陷阱，被征收方“合法地”强拆。

征收方的圈套陷阱四：拆迁安置补偿协议

安置补偿协议也就是我们所说的拆迁补偿协议，这个协议的签署可不是签个名字那么简单，这一纸协议可能承载了你的全部家产，搞不好，真的会一无所有。在现实中，很多的被拆迁人天真地相信拆迁方的口头承诺，稀里糊涂地签订协议，或者屈服于拆迁方的恐吓、威胁等非法逼迁手段而无奈签字，甚至还有一部分被拆迁人竟然在“别人都签字了”的随波逐流中签署空白协议。笔者在接听咨询电话的过程中，对这些情形尤其是最后一种深表惋惜，我想问这样的被拆迁人一个问题：虽然不懂法律不是你的错，可是你在签字的时候真的做到对自己负责了吗?如果你真的如我上述那样签协议，今后的日子你将会在拆迁方不认账、政府部门多方扯皮、四处跑断腿却无人负责的烦恼中度过。那么签署协议到底应该如何签呢?首先，千万不可签署空白协议，不管拆迁方说的多么诱人，给出的补偿条件多么优厚，空白的就等于零，事后拆迁方填上去的补偿数额一定不会是他所说的那样，而你在补偿问题上已经再也没有话语权了，只能被动地任人摆布。其次，安置协议必须对如何安置也就是拆迁如何补偿作出明确约定，比如是货币补偿还是产权置换，产权置换的位置，面积等等细节都要明确，没有约定或者约定不明的都会影响你的合法权利，留下的问题日后仍会困扰你，那时候你的房子已经拆除，再想和拆迁方去谈判，显然已经处于劣势。再者，关于付款或者交付房屋的期限也必须约定明确，没有约定日期的在执行时会有问题。另外，关于违约责任也要考虑到位，万一拆迁方到期交不了房子，而过渡费又没有超期的约定，被拆迁人的利益就会被侵害。您瞧，这小小一纸拆迁协议不简单吧，哪里考虑不到都会后患无穷啊，但是拆迁方在动迁之时，为了加快拆迁进程，想尽办法就盼着你赶快签字呢，他们所说的话不可尽信，所以，被拆迁人签署安置补偿协议时，一定要谨慎小心，切莫掉进这隐形陷阱。

拆迁维权实际上是被拆迁人与拆迁人进行的一场利益博弈，事实上被拆迁人并不是反对拆迁，而是要争取一种公平合理的补偿。然而，被拆迁人和拆迁方，因为掌握的信息量悬殊，加之拆迁方有公权力外衣作为自己的保护伞，双方是很难站在一个平等的地位上谈拆迁补偿的，从这一点上看，政府无疑是占尽先机。当事人要想在博弈中取得胜利，必须手中握有制胜的筹码，这种筹码就是政府的违法点。作为一个依法行事的权力机关，保证执法内容的合法性和执法程序的合法性是其基本的工作职责，但是被拆迁人往往因为不懂法律而无法指出政府的违法点，从而失去了谈判的筹码，再加上上述种种隐形陷阱在双方谈判过程中设防，被拆迁人可谓是防不胜防，最终在拆迁补偿上吃亏。因此，处于弱势的被拆迁人“咸鱼翻身”之关键就在于对那些违法性元素的法律运作!面对拆迁中拆迁方为了达到拆迁目的而设置的玄机，被拆迁人必须学会拿起法律武器保护自己的合法权益。行政法律师xingzhengfa 王优银组建的圣运行政法律师团队成功办理了中国千人诉省市区政府案件、三峡千人移民案等大案要案，诉省级政府及财政部、国土部、工信部等国家部委胜诉五十余案，为中国诉省部级政府胜案最多的团队，致力解决行政纠纷、打造中国行政法律业务第一品牌。

第四篇：被拆迁人拒绝评估应承担相应法律责任

被拆迁人拒绝评估应承担相应法律责任

房屋拆迁行政裁决是行政机关对平等民事主体之间的争议所作出的具体行政行为。审判实践中，时常遇到当事人拒绝评估的情况。笔者认为，在行政裁决前，如果有证据证明被拆迁人无正当理由拒绝对其房屋进行评估，在行政诉讼中，又提出要求重新评估的，除评估程序明显违法或结果显失公正外，法院应驳回重新评估的请求。其主要理由是：

一、评估报告是房屋拆迁管理部门作出补偿安置行政裁决的重要依据。《估价意见》第九条规定：“拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘”。第十五条第三款规定：“因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明”。第二十六条第二款规定：“拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任”。参照上述规定，被拆迁人无正当理由拒绝评估，应视为在行政程序阶段故意隐瞒证据而放弃举证权利，理应承担相应法律责任。

二、房屋拆迁管理部门根据行政管理相对人的申请，裁决平等主体之间的房屋拆迁纠纷时，一般是根据“谁主张、谁举证”的原则进行的，谁提供的证据占优势，就支持谁的主张。被拆迁人在行政程序中无正当理由拒绝对其房屋进行评估，属依法应当提供证据而拒不提供。在此情况下，房屋拆迁管理部门只能根据已有的证据认定法律真实，而不可能根据被拆迁人未提供的证据来认定客观真实，更不可能中止裁决而损害行政执法的权威，致使整个拆迁工作停滞不前。房屋拆迁管理部门依据这样的评估报告和被拆迁人的产权资料作出裁决并无不当。

三、最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条规定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。”该条规定清楚地表明，被拆迁人在行政程序阶段拒绝对其房屋进行评估，应承担举证不能的后果，房屋拆迁管理部门依法定程序所作的行政裁决，在行政诉讼中，被拆迁人要求重新评估的，法院应依法驳回其请求。

文章来源：中顾法律网(免费法律咨询，就上中顾法律网）

第五篇：【五分钟法学院】拆迁补偿款不合理,被拆迁人如何维权？

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【五分钟法学院】拆迁补偿款不合理，被拆迁人如何维权？

在房屋拆迁中，如果给的的补偿过低，我们应该怎么办？如果根据现有情况，不能确定拆迁是否合法，而补偿过低，首先应拒绝在补偿协议及相关材料上签字并拒绝拆迁。接下来该怎么做呢？拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

国家房屋拆迁补偿标准：

1、房屋价值补偿标准

是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依法妞问答 www.xiexiebang.com

据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。

2、搬迁费和临时安置费（俗称过渡费）

具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例（自主搬迁）：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算；临时安置费（过渡费）按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。

3、停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

4、补助和奖励

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定；公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。

5、房屋装修补偿及家电设备移机补偿

房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆法妞问答 www.xiexiebang.com

迁时出具的补偿标准为准。

如果被拆迁人认为拆迁赔偿不合理，房屋拆迁如何维权可以从以下几个方面入手进行维权：

1、在拆迁之初，被拆迁人一定要关注和搜集拆迁人和政府部门颁发的文件。

其中包括：拆迁公告，拆迁地块的建设项目批准文件，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，谁是拆迁单位，农村房屋拆迁资格证书，拆迁许可证，以及两个内部文件（拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明）。其中，两个内部文件需要通过提请政府信息公开或诉讼才能看到，还要关注通知甚至公开信，以及安置补偿实施细则或办法。

2、补偿谈判，必要时需录音留作证据

在拆迁公告发布后，如果有拆迁公司找到被拆迁人洽谈，被拆迁人要索要他们的授权委托书，让他们出示工作证和拆迁人员的资格上岗证。因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁被拆迁人。与拆迁办工作人员沟通时，在必要时做录音，“这些话可能作为将来协商谈判取得重要补偿的信息线索，有些被拆迁户没有固定证据，很难证明对方的口头承诺”。

3、房屋评估，报告不符实际要求重评

而在评估公司人员上门时，被拆迁人也要让他们出示相应评估公司的资质及上岗证件，在评估报告中“与房屋实际面积，装修情况，层高不符的地方，要提出质疑，要让评估人员详细记载，必要时要他重新评估”。