贷款客户购房需注意的问题

第一篇：贷款客户购房需注意的问题

尊敬的客户您好：

为保证本次贷款手续的顺利办理，特将注意事项告知如下。

1、我们选定中国农业银行寿光支行作为本次贷款的贷款银行。

2、我们需要所有商业贷款客户的身份证复印件（已婚的提供夫妻双方的身份证复印件，单身的提供本人的身份证复印件）。身份证的作用：第一，因为签订正式的商品房预售合同后，所有的信息均不可更改，因此为避免您的麻烦且保证贷款手续的顺利办理，我们需要带着您的身份证复印件到中国农业银行进行个人征信查询（我们是代办，也可您自行查询后将征信报告送至美林销售部）；第二，我们要对照您的身份信息给您签订商品房预售合同。若因贷款人信用或其他原因导致贷款无法办理，则于签合同之日起1个月内补齐剩余房款，逾期按总房款的0.5%（每日）支付滞纳金。

3、注意：购房合同签订后无法再做更改，因此签订合同前请提交准确的夫妻双方身份证复印件，复印件上注明两个联系电话，以便及时沟通。购房合同签订后，经我们去房管局备案后，需到寿光市房管局一楼缴纳契税，逾期交付滞纳金。

4、办理个人住房贷款，目前5年以上基准利率是7.05%，首套房首付30%，利率上浮10%；二套房首付60%，利率上浮20%。当前银行对二套房的认定“认房又认贷”，即：①以前有过房贷②身份证、户口本上有明确房号。只要满足以上两点中的任意一点，即认定为二套房。若属于二套房，则需补齐60%的首付款。鉴于近期银行政策调整的较为频繁，因此贷款利率、二套房的认定等问题若发生变化，一切以银行的规定为准，具体问题可咨询贷款行。

5、办理个人住房贷款的客户需同时提交以下资料（下列材料主要用于贷款、担保、抵押）：

1）借款人夫妻双方身份证复印件各4份。（单身的提供本人身份证复印件4份，担保人身份证、结婚证复印件各1份）。新版身份证复印正反两面复印到一张A4纸上，老版身份证只复印正面即可。

2）借款人户口本复印件各2份（首页、索引页、个人单页分开印）。3）结婚证复印件3份,单身的开未婚证明3份（结婚证照片页、文字页分开印到A4纸上）。

4）户主1寸彩照2张、本市农行开户的还款卡复印件1张、首付款收据复印件2份。

5）夫妻双方收入证明各1张，单身提供本人及担保人个人收入证明各1份，外地户口还需提供暂住证，社会保险或一年以上纳税证明。6）贷款数额较大的还需提供资产证明等文件。所需费用：

1）担保费

贷款额×2‰×年限（超过10年以上部分按1‰）2）抵押费

163元

3）还款方式

等额本息

有关贷款的问题可咨询：陈瑜

*** ； 张雪

***

6、若办理公积金贷款，请一定咨询寿光市房管局二楼220办公室，确定准确的可贷款金额后方可签订合同，电话：5258019。公积金贷款有两种方式：一是现房抵押（用以前的房产证和新房的合同）；二是期房抵押（用新房的合同），请客户确定用何种方式进行公积金贷款。公积金贷款人在购房合同签订后1个月内将贷款办理完毕。6.商业住房贷款步骤：

1）客户提供夫妻双方的身份证复印件（单身的提供本人的即可）以便我们到银行查询取得征信报告，也可客户自行查询后将征信报告送至美林销售部。

2）销售部组织人员打合同，提前理顺贷款客户材料。

3）客户在签购房合同、贷款材料时将贷款需准备的个人材料一并带来，合同备案后通知客户交契税。

4）经银行初审同意后办理担保、抵押。5）银行放款，通知客户取收据和还款计划。

7、公积金贷款步骤

1、客户首先到房管局220室查询可贷款金额。

2、客户提供夫妻双方的身份证复印件（单身的提供本人的即可）。

3、我们组织销售人员打出合同。

4、客户签订商品房预售合同。

5、合同备案后客户带走合同自行办理，公积金贷款人在购房合同签订后1个月内将贷款办理完毕。

美林销售部 2011.8.4

第二篇：申请购房贷款需注意

申请购房贷款需注意“六不要”事项

随着住房金融的发展，越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦。但是，在借款人办理银行贷款时，银行专家发现，不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。这里，向广大网友介绍，在办理贷款时要把握“六不要”事项。

一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。

二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请。

四、贷款后出租住房不要忘告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

六、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。

第三篇：购房需注意事项

购房需注意事项

第一、购房前的准备：

购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

有极个别开发商的信用度不是特别好，不要贪图一时的方便或便宜。购房者可以通过江阴房产网对楼盘进行全面的了解，通过江阴房产论坛多听听人家对楼盘的意见，特别是开发商的资信问题。

第二、签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。

购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验预售许可证，交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

在这里，我再展开来讲一些购房过程中可能会遇到的法律问题，希望引起大家的注意：

一、如何阅售楼书。

售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在江阴房产信息网查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。

用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？

根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

但把楼书内容写进合同，实际操作中还是有一定困难的，我们江阴前二年，有家开发商楼书上说的天花乱坠，后来因为偷工减料，对购房者造成了很大伤害，所以，在这里提醒我们论坛的朋友，楼书内容可以不全部写进合同，但一些关键的内容还是要求开发商写进去的，同时，保存好楼书。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。

二、签订合同的注意事项：

（1）看是否有商品房预售许可证，法律规定，在楼盘未取得预售许可证前，开发商向你收取的任何钱款都属非法，订立合同无效；

(可通过江阴房产信息网的新商品房市场频道进行查询，看看是不是上市)；

（2）看购买的房产是否已被开发商抵押或另售？

（现在的合同都是网上签订的，只要是网上签订打印出来的合同，就不可能被开发商抵押或另售）；

（3）签定购房合同时，注意使用标准合同文本；

(一定要求开发商签订网上合同，只有网上签订的合同，购房者的权益才能得到保护，因为只要网上签订的合同的房产，开发商不得另售)

（4）问清售房报价、付款形式及总共要付多少款，并将房款存入监管银行的监管帐户；

（5）明确房屋所有权证发放时间，适时办理产权证。

在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。只要权属清楚、产权来源资料齐全的，房管部门在受理登记之日起十天左右一定颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴出让金、程度有误等，一旦属于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。

（6）、面积问题。

《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，要防止面积纠纷，关键是订好合同。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。

三、如何验收二书？

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

三、几个购买期房时的几个最重要的问题：

(一)、面积问题：

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。我们江阴用都是按照建筑面积，是套内销售面积和分摊的公用面积之和。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定。第二种是，如无约定，则从3%法则。

（二）、交房时间问题

在商品房合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比

如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

（三）、合同和谁签订及违约金

购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

（四）、最重要的补充协议

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，我们江阴的合同都是通过江阴房产信息网打印的，是标准条款，有些购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。江阴现在少有精装房，但以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买

家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。江阴少有请律师签订购房合同的，这和江阴的楼市一直来的供不应求有关（前几年，我陪过几个朋友去签订合同，听到开发商最多的一句话就是：我们都是这样的合同，要就要，不要就拉倒），随着江阴近几年推出了大量住宅用地后，慢慢的供求在转变在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险

第四篇：二手房贷款需注意的七个问题

二手房贷款需注意的七个问题

申请贷款买房，二手房和新房还是有很大差别的，一般银行对申请二手房贷款的条件审核比较严格，申请贷款购买二手房首付比例和贷款总额和新房的计算方法也是有差别的，下面为大家介绍申请二手房贷款时应该注意的七大问题。

1、评估价与最高贷款额。二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

2、贷款成数和利率。目前，各银行对于二手房贷款政策是首套二手房首付比例四成、利率下浮15%;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照3.87%来执行。

3、竣工年代与贷款年限。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。

4、贷款银行的选择。各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

5、还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

6、收入证明与还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

7、借款人自身相关情况。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

以上就是二手房贷款时需要注意的问题，贷款买新房和二手房首付比例和贷款年限都是有差别的，购买二手房的朋友们一定要注意以上七大问题。

第五篇：购房客户补款签约贷款须知

购房客户补款签约贷款须知

一、补款：

1、购房客户请按照《认购协议书》规定，在规定日期内补齐首付款或全款，否则按《认购协议书》规定，我公司将此房另行出售，恕不另行通知。

2、余款打入公司账号后，将打款凭证传真到对接业务员处，于三个工作日内到财务查款，开补款收据。

二、签署《商品房买卖合同》：

购房客户补齐首付款或一次性付款后，请向经销商处索取《商品房买卖合同》，签署完毕并返回经销商处，我公司合同室审核此《商品房买卖合同》无误后，将及时将此合同返回经销商处。

三、银行贷款：

1、办理银行贷款的客户，请准备齐全相关资料(见附件），我公司将至购房客户集中区域统一办理银行贷款，请客户准时至指定地点办理，如因客户自身原因无法至指定地点办理银行按揭，须于10个工作日内由本人至公司现场办理银行贷款，必须保证资料齐全，否则公司不予办理。

2、按揭贷款客户可以申请变更为一次性付款，具体咨询经销商。

四、办理按揭贷款需要的资料明细与费用：

办理按揭贷款客户提供资料明细

1、已婚：

一寸照片各1张

身份证：借款人原件及复印件4份，配偶原件及复印件3份[二代

身份证复印正反两面，两面须在一页]

户口本：夫妻双方原件及复印件2份[复印户主页、索引页、登记

卡（户主、借款人及其配偶）]

婚姻关系证明：结婚证原件及复印件3份

收入证明：夫妻双方原件及复印件1份 [要求单位公章（行政章）]

首付款收据：原件及复印件2份

购房合同：原件及复印件1份

2、离异：

一寸照片1张

身份证：原件及复印件4份 [二代身份证复印正反两面, 两面须

在一页]

户口本：原件及复印件2份[复印户主页、索引页、登记卡（户

主、借款人）]

婚姻关系证明：离婚证+未婚证明 或 法院判决书+未婚证明原件

1份及复印件2份[未婚证明到当地县级或县级以上民政局办理]

收入证明：原件及复印件1份 [要求单位公章（行政章）]

首付款收据：原件及复印件2份

购房合同：原件及复印件1份

3、未婚：

一寸照片1张

身份证：原件及复印件4份 [二代身份证复印正反两面, 两面

须在一页]

户口本：原件及复印件2件[复印户主页、索引页、登记卡（户

主、借款人）]

单身证明：原件1份及复印件2份 [单身证明到县级或县级以

上民政局办理]

收入证明：原件及复印件1份 [要求单位公章（行政章）]首付款收据：原件及复印件2份

购房合同：原件及复印件1份

注：因单身证明有效期限限制，离异和未婚者银行放款后，房管局

办理预抵押需再开具一份单身证明，否则预抵押和产权证无法办理。

备注：

1.客户办理贷款时，必须带 [身份证 户口本 婚姻关系证明 首付款收据、购房合同]原件到现场核对

2.收入证明（银行标准格式）由所在工作单位出具，月还款额不能超过月收入的40%，月收入过高者需提供个人纳税证明;个体户盖个体公章并需提供营业执照、税务登记证、纳税证明、银行对帐单复印件2份

3.以上证件必须用A4纸复印,一张A4纸只能复印一张单页

[首付款收据除外]

4.外地客户户口无索引页的可不提供, 无户口者到当地派出所开带照片的户籍证明

5.以前有过贷款逾期次数达到连续3起，累计6期的客户不予办理

6.个人住房贷款期限最长20年；商住房贷款期限最长10年[贷款年限+实际年龄： 男<65岁 女<60岁]

7.由他人代替办理，需到公证处开具公证授权委托书

8.所有资料必须用黑色碳素笔填写

9.身份证与户口本信息不符[包括出生日期 号码 姓名]到当地派出所开证明，涉及到结婚证需到当地民政局（县级或县级以上民政局婚姻登记处）开证明

验件：

预售证办理完毕后，按揭贷款客户需到房管局验件，验件需带的资料如下：

已婚：

借款人身份证原件及复印件2份，配偶身份证原件及复印件2份

[二代身份证复印正反两面，两面须在一页]。结婚证原件及复印件1份。要求身份证与结婚证出生日期、姓名必须一致，如不一致需到相关部门开具证明。

单身：

身份证原件及复印件2份。

办理按揭手续费用明细

手续代办费（办理备案与预抵押的费用）：

住宅：总房款×3‰+80元登记费+150元手续费

商业：总房款×3‰+550元登记费+0.7‰元手续费

担保费：

1、根据银监会规定，外地客户异地购房办理贷款，必须在购

房地找月收入4000元以上的公务员进行担保；

2、或是在购房地找大型担保公司担保贷款。

以上二者必须具备一点，方可办理异地购房贷款。