物业服务公司未按合同履行有以下行为的

第一篇：物业服务公司未按合同履行有以下行为的

在<物业管理委托合同>中规定下列违约条款：

一是收费问题。物业管理企业并没有按政府公布的指导价或指定价收取费用，或收费标准远远高于同档次物业。其次，物业管理企业还存在着乱收费、重复收费、收费不公开、不透明等问题。

二是财务管理问题。物业管理企业财务管理混乱，账目不清，不合理开支偏大，如办公经费、招待费等，特别是人员工资占了费用支出的很大比重。如果出现费用开支不是用做物业管理和服务上，而是挪作他用，那问题就更严重了。

三是公共设施设备维修养护不当，没有按计划投入资金、人力进行维修、保修，造成公共设施设备不能正常运转，影响了业主的正常生活和工作，特别是造成公共设施设备和建筑物失修失养后，房屋不仅没有保值增值，还会贬值。

四是服务质量差。不仅员工服务态度差，缺乏服务意识，业主的合理要求得不到满足，甚至还出现员工欺辱业主的行为。

五是因管理水平低。物业管理企业不能充分行使管理权。“三无”人员经常出没，小区内脏乱差现象严重。对个别业主侵害大多数业主利益的乱搭、乱建等违章行为缺乏管理力度。整个小区居住环境很差。

六是治安消防漏洞多。小区居民经常丢失车辆，家中被盗也时有发生。在小区发生火灾时，消防灭火设施失效等，业主的生命和财产安全得不到安全保障。

七是物业管理企业不履行物业管理合同约定的其他各种义务，或是发生了物业管理企业及其人员严重侵犯了业主利益的行为等。

这样．当物业管理企业出现上述违约、违法行为时，业主委员会就可以依法解除《物业管理委托合同》，重新选择和聘请其他的物业管理企业。

第二篇：前期物业服务合同履行1

前期物业服务合同履行总结

在公司领导和公司发展方针的正确指导下，根据前期物业服务合同的标准以及服务内容，2011物业服务有限公司，圆满完成中心项目物业服务的各项工作。

一、前期物业合同的管理工作：

1．制订了物业服务工作计划，并组织实施。管理相关的工程图纸档案，竣工验收资料，根据法律、法规《临时管理规约》制定了物业服务有关制度。对天博中心项目部进行了总体分析，物业费的测算，人员结构的编制，前期物业合同的备案，协助甲方向业主交房入住验收，接待物业服务相关的咨询等，六项重点工作。

2．物业工程部的组建，对房屋土建部分，电气设施设备，给排水系统，空调暖通系统的正常运行提供了保证。制定了各种设施设备的保养工作计划，明确妥善处理应急事件或急迫性维修的具体内容。对园区内的公共绿地，组织专业人员进行养护，保洁人员对园区公共区域的垃圾进行收集清理，保证了园区的公共环境卫生的清洁。物业安保部编制了天博中心项目，安防、安保工作的安全防范措施，制订了预防火灾，水灾等应急突发事件的工作预案。

3.北京服务有限公司在2011认真履行了前期物业服务合同的工作内容。但在日常管理工作中也有不足之处，在以后的管理工作中，我们会不断提高管理水平，为天博中心业主提供高效快捷的服务。

北京服务有限公司

二0一一年十二月

第三篇：物业服务公司劳动合同范本

物业公司劳动合同范本

甲方（用人单位）：北京xx物业管理有限公司

法定代表人：张伟

地址：

电话：

乙方：民族：性别：学历：

出生日期：居民身份证号码：

家庭住址：

电话：

根据《中华人民中和国劳动法》，甲乙双方经平等协商，自愿签订本合同，共同遵守本合同所列条款。

第一条 合同期限

1、本合同为固定期限的劳动合同。合同期自年月日起至年月日止。

2、其中试用期个月，自本合同生效之日起开始计算。

3、应届大中专毕业生见习期为个月，自本合同生效之日起开始计算。

第二条 工作内容

1、乙方同意根据甲方工作需要，在部门担任岗位工作。

2、乙方应按照甲方的工作要求，按时完成规定的工作数量，达到规定的工作标准。

第三条 劳动保护和劳动条件

甲方安排乙方执行下述工作制，甲方并可根据具体工作需要随时调整安排乙方执行：

1、甲方根据实际情况，合理安排工作时间。

2、甲方安排乙方执行综合计算工时制。即平均日和平均周工作时间不超过法定标准工作时间。

3、甲方遇有紧急任务时，有权依法延长工作时间，乙方应服从甲方的安排，认真负责地按要求完成紧急性工作任务。

4、根据工作需要和特殊岗位特点，月工作工资包括固定超时工作部份。

5、甲方为乙方提供必要的劳动条件和劳动用具，建立健全工作制度、办事程序及岗位职责与工作标准；乙方必需遵守甲方制定的相应的岗位、部门工作规范、规程及相应的各项规章制度。

6、甲方将定期或不定期地对乙方进行职业道德、业务技术及有关规章制度等的教育和培训。

7、甲方为乙方每日提供一次工作餐或相应的餐费补贴。

8、乙方在合同期内享受国家规定的法定休假日、年休假以及婚丧、疾病医疗、计划生育等有薪假期的待遇。

第四条 劳动报酬

1、甲方实行岗位工资制。乙方试用期间月工资标准为元。试用期满，甲方根据乙方所担任的岗位工作，按考核结果确定相应的岗位工资标准。

2、甲方于每月3日以货币形式支付乙方上月工资，月工资由基本工资、岗位工资、职务工资。

3、甲方视本企业经济效益状况和工作任务完成情况，并根据乙方工作考绩结果发放奖金。

4、增薪

1）乙方有特殊贡献时，甲方予以增加工资，或提前晋升岗位工资。

2）乙方职位晋升时，甲方按职位增加工资。

5、减薪

1）乙方未能按本合同约定完成工作任务时，甲方按一定比例减发工资。

2）乙方违反甲方规章制度、受到停职处罚时，甲方在乙方停职期间减发工资。

3）乙方犯有严重错误时，甲方可酌情减发工资

4）乙方被解职或调整岗位时，其工资由甲方按照新职位或岗位确定工资。

5）甲方安排乙方在法定标准工作时间以外工作的，按下列方式处理：

a、甲方安排乙方在日法定标准工作时间以外延长工作时间超过三小时的，按加班半日计算，发半日倒休条一张；

b、甲方安排乙方休息日工作的，发倒休条一张，安排补休；

c、甲方安排乙方法定休假节日工作的，支付乙方日基本工资的300%的工资报酬。

第五条 社会保险福利

1、乙方试用期满转为正式员工后，甲乙双方按国家和当地社会保险机构的有关规定缴纳基本养老保险、医疗保险、失业保险，并根据岗位需要办理工伤保险。

2、乙方患病或非因工负伤，在公司规定的医疗期内发给不低于本人原基本工资百分之六十的病假工资。医疗期满后不能从事原工作或不能从事另行安排的工作的解除劳动合同的。工作满一年的由甲方发给乙方相当于标准工资一个月的医疗补助费。

3、乙方患职业病或因工负伤的工资按国家和北京市有关规定执行。

第六条 劳动纪律

1、乙方应遵守甲方依法制定的各项规章、制度；严格遵守各项工作规程、规范员工守则等；爱护甲方的财产，严守甲方的商业秘密，遵守职业道德，积极参加甲方组织的培训，提高思想觉悟和职业技能。

2、乙方违反劳动纪律，甲方可依据法律法规和本单位规章制度，给予纪律处分，直至解除本合同。

第七条 合同的变更、解除、终止、续订

1、订立本合同所依据的法律、行政法规、规章发生变化，本合同应变更相关内容。

2、订立本合同所依据的客观情况发生重大变化，致使本合同无法履行的，经双方协商同意，可以变更本合同相关内容。

3、经双方协商一致，本合同可以解除。

4、乙方有下列情形之一，甲方可以随时解除本合同：

1）在试用期内不符合聘用条件的；

2）隐瞒严重既往病史的；

3）失职或营私舞弊，给甲方利益造成损失的；

4）严重违反劳动纪律或甲方规章制度的；

5）被依法追究刑事责任的；

6）违反本合同的保密条款的；

7）有违法、违纪行为或违反合同规定的义务的。

5、下列情况之一发生时，甲方可解除本合同，但应提前三十天以书面形式通知乙方：

1）乙方患病或非因工负伤，公司规定的医疗期满后，不能从事原工作也无法从事由甲方另行安排的工作的；

2）乙方不能胜任本职工作，经过培训或调整工作岗位，仍不能胜任工作的；

3）双方不能依据本合同第七条第2款的规定就变更合同达成协议的。

6、甲方濒临破产进行法定整顿期间，或者经营出现严重困难，经向全体职工说明情况而需精简职工时，甲方可依法解除本合同。

7、乙方提出解除本合同时，应提前一个月以书面形式通知甲方，并需在妥善交接工作后方能正式离职。乙方如给甲方造成经济损失尚未处理完毕或因其他问题正在被审查期间，不得解除本合同。

8、有下列情形时，乙方可以解除本合同：

（1）甲方以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫乙方劳动的；（2）甲方不按本合同规定支付劳动报酬的。

9、本合同期限届满，甲乙双方均未提出续延或一方虽提出续延，另一方未同意时，本合同即行终止。甲乙双方经协商同意，可以续签劳动合同。

10、乙方达到法律规定的退休、退职条件及死亡或出现本合同约定的终止条件时，本合同即行终止。

11、乙方被甲方解除本合同或乙方解除本合同后，本合同即行终止。

第八条 经济补偿与赔偿

1、出现下列情形之一的，甲方按乙方在甲方的工作年限，每满一年发给一个月相当于乙方解除本合同前十二个月的平均工资经济补偿金，最多不超过十二个月：

1）经与乙方协商一致，甲方解除本合同的；

2）乙方不能胜任工作，经过培训或调整工作岗位，仍不能胜任工作，由甲方解除本合同的；

3）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使本合同无法履行，经当事人协商不能就变更劳动合同达成协议，由甲方解除劳动合同的；

4）甲方濒临破产进行法定整顿期间或生产经营状况发生严重困难，必须裁减人员解除劳动合同的2、乙方违反本合同有关条款单方解除合同，擅自离职，乙方除应按其上个月的工资及奖金数额的标准向甲方支付等额经济补偿金外，并需赔偿甲方由此导致的经济损失。

3、甲方出资培训乙方后，乙方在约定的服务期内不能单方提出解除劳动合同，否则，乙方应向甲方双倍赔偿培训费。

第九条 争议处理

甲乙双方在履行本合同时，接受劳动行政部门监督检查。因履行本合同发生的劳动争议，应先行协商解决，协商不能解决的，任何一方可在劳动争议发生之日起六十天内到劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对仲裁裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。

第十条 违反本合同的责任

乙方未履行完合同规定的义务，提前解除合同给甲方造成经济损失的，应承担赔偿责任。

第十一条 其它

1、甲方的各项规章制度（包括甲方根据经营需要而于未来依法制定的各项规章制度）构成本合同附件，是本合同不可分割的一部分。

2、本合同未尽事宜或与今后国家、北京市有关规定相悖的，按有关规定执行。

3、本合同自双方签字、盖章日生效。本合同一式贰份，甲乙以方各执一份。

甲方：（盖章）乙方：（签字）

授权代表：

签订日期：年月日

第四篇：物业服务公司总结报告

善用资源

挖潜增效 推动“小旧亏”项目可持续发展

云熙物业服务中心 张三

去年以来，我们在党的十八届三中关于全面深化改革精神指引下，紧跟公司决策部署，结合项目小、旧、亏实际，以改革创新为动力，以开源节流为重点，在提高资源利用效率上做文章，在深入挖掘项目潜能上下功夫，全体员工齐心协力，迎难而进，不仅全面完成了公司下达的各项任务指标，而且创造了收费率、经营收入、业主满意率的历史最高纪录，扭转了连续6年的亏损局面，取得了公司不考核品牌综合排名6次第一的良好业绩，从而增强了项目的盈利能力和发展能力，为多年难以为继的项目实现可持续发展探索了新路。我们的主要做法是：

一、优化人力资源，实现减员增效

物业行业主要收入的固定性和成本的快速上涨，尤其是占运营成本大头的劳动用工成本大幅攀升，使得物业单位的发展变得举步维艰。因此，合理安排人员岗位就显得十分重要。云熙是亏本项目，更不容许人力资源的浪费。鉴于我们小区规模小、工作量少的实际情况，本着积极稳妥的原则，在不影响工作的前提下，今年撤销了区管，由前台兼区管、出纳工作；撤销了监控岗，由大门岗兼监控、收费岗工作，同时增设监控探头、玻璃刺、刀片刺等设施，实行人防、技防相结合，加强安全防控。在优化客服、安防岗位的同时，其他岗位也相应进行了优化调整。年内共精简5人，减员幅度为26.3%，减少人工成本15万元以上，达到了减员增效的目的。

二、盘活物产资源，实现开源增收

穷则思变。为使项目走出困境，我们不断更新管理思路，创新盈利模式，注重提高现有资源的利用效率，大力开展便民服务和增值服务，培育新的收入增长点，一年新增收入近10万元，正是：只要创意好，不愁财源少。

增加空屋空地出租。自己动手利用废旧材料，将云熙架空层改成仓库出租；将云熙两小区安防宿舍、绿化工具房分类合并，腾出空房出租。在搞好小区业主职业构成分析的基础上，开展空地出租招揽摆摊业务。空房空地年创收22400元。

扩展租房中介服务。积极开展小区房源和外部需求调查，采取中介合作、多渠道发布信息、促成大户型拼租等形式，主动开展业主房屋出租中介服务，年内共促成房屋出租23套，收取中介费59360元。

开展维修业务合作。在管项目是交房十几年的老旧小区，随着房屋使用年限的增加，业主重新装修、需要维修的业务明显增多。我们抓住这一机遇，与有资源、信誉度高的施工单位合作，提供业主装修、维修信息，收取一定比例的服务费，年增收17300元。

三、厉行节约资源，实现节流减支

俗话说：紧紧手，年年有。我们始终坚持开源和节流并举，坚持勤俭办事，着力建设资源节约型小区，减少资源流失与浪费，收到了明显成效。

改变垃圾费收取对象。10多年来，小区垃圾处理费一直由服务中心支付，造成不合理的成本支出。为了改变这一历史遗留的弊端，我们反复与街道协商，改为服务中心代环卫站向业主征收，此举不仅每年可节省支出17120元，而且还增加代理收入2230元。

利用废旧资源完善安防设施。云熙二楼的所有梯窗原无安防设施，外人可以轻易爬进业主家阳台和窗台。为消除这一安全隐患，我们选用业主重新装修换下的不锈钢材料，自己动手完成了全部二楼梯窗防盗网的安装，既达到了安全美观的要求，又节省了成本支出，也使我们悟出了潜力无处不在和道理。

培养勤俭办事新风。面对项目扭亏的重任，我们把厉行节约的教育常态化，勤俭办事渐成风气。利用信息充盈的时代特点，改变传统做法，采取网购或择优选点等方式，通过优化采购途径，共节约近万元的成本支出。将云熙所用所用100M光纤网络，改为电信20M网络，年省费用8040元。将松云车库26支日光灯全部改为节能灯，年省电费约8000元。俭以养德。亏损项目从小事做起，厉行节约，不仅收到了积少成多之效，更是培养了勤俭节约的美德。

四、珍惜费收资源，实现应收不漏

物业费是开展物业管理工作的基础和支撑。长期以来云熙业主缴交物业费的随意性较大，有的甚至多年拒交物业费。为了改变这一状况，我们攻坚克难，多措并举，加大催费力度，促进了收费率的提高。一是规范缴费秩序，将原半年或一年交费的习惯，改按季度缴费；二是实行较迟缴费计收滞纳金制度，促使业主养成良好的缴费习惯；三是开展个性化和人性化服务，通过对业主欠费的原因分析，有针对性地解决业主积压的问题，解除业主拖欠费用的借口。付出就有回报。通过一年努力，收费秩序渐趋正常，成功收回一户8年、一户6年的历史欠费，收费率稳步提高。

五、善用外部资源，实现借力发展

为业主提供优质服务是对物业管理者的本质要求。亏损项目既要谋求自身可持续发展，又要追求为业主提供良好服务。鉴于项目本身经济拮据的实际情况，我们解放思想巧借力，采取充分利用政府资源、友邻资源和公共资源等办法，努力完善小区设施，优化居住环境，实现借力发展。

利用政府资源改善卫生健身设施。观念新，铜变金。园区内的垃圾桶使用年限已久，破旧不堪，需要成批更换。我们就主动请街道在小区进行垃圾分类试点，并积极予以配合，以此为条件，街道为小区免费提供了32个全新垃圾桶，实现了互利共赢。我们还多次与街道、居委沟通协调，争取并通过了利用政府资源，更换小区内废旧的儿童娱乐设施和新增成人休闲健身设施的方案，计划春节前完成安装。

利用友邻资源优化居住环境。我们小区与白云山相邻，由于年久失修，靠山围墙已出现垮塌，缺口处已成上山通道和垃圾堆放之地，严重影响业主生活质量。我们多次与白云山管理局协调，由他们出资出力修补了破损围墙，清除了周边来及。

利用公共资源修缮房屋设施。由于使用年限较长，云熙西梯天面隔热层90%都已损坏，生活、建筑垃圾堆放了6年之久，康云居2号梯间墙面大面积剥落。为了解决这些脏、乱、破的问题，我们反复上门跟业主协商，最终通过2/3业主签名，成功动用房屋维修基金，将两处翻修一新。

实践出真知。一年来的实践使我们认识到：一个项目的好坏，不仅取决于所拥有资源的数量与质量，而且取决于对资源的利用效率，而后者才是维护项目发展的关键。眼界决定境界，思路决定出路。只要我们发扬爱司如家、创新实干的精神，一点一滴的从小事做起，善用资源，奋力挖潜，就一定能使面临生存困境的项目扭转困局，实现可持续发展！

各位领导，各位同仁，近年来我们在利用项目资源上虽然取得了一定成效，但与公司要求、和兄弟单位相比还有一定差距。发展有作为，挖潜无止境。今后，我们将乘这次会议的强劲东风，在公司领导的带领下，脚踏实地地谋发展、求进步，继往开来、奋勇争先，不断开创云熙物业管理工作的新局面。

2015年1月

第五篇：物业服务公司保安规章制度

恒诚物业服务公司保安规章制度

一、职能说明:

向业户/用户提供标准的公共秩序维护及安全防范服务；防范辖区内出现行窃、抢夺、故意破坏财产及损害行为，协肋公安消防部门对辖区内发生的案件、违法事件进行现场看护，配合相关部门工作对消防设备、设施的日常巡视、保养；建立健全各项安全、消防安全制度和各种应急方案，做好防范工作；对进入小区的人员、物品进行登记、放行；对装修的监管；交通秩序及停车场管理；要求文明执勤，礼貌待人，威严与服务并举。

二、具体内容:

1、维护物业管理区域的公共秩序。

2、协助公安、消防部门做好区域内的安全防范工作，协助业户做好防盗、防爆、防火、防灾害事故工作，发现不安全因素及时报告提出整改意见。

3、消防安全的制度建立、健全，并严格监督执行。

4、负责治安、消防安全宣传工作，收集相关信息，组织物业公司内部员工进行治安、消防知识学习和消防演练。

5、负责消防设施、消防通道的监督检查，确保消防设施处于良好备用状态，通道畅通。

6、会同工程部及消防系统保养公司制定消防设施维修保养计划并配合工程部及外判单位实施。

7、制定治安、消防应急处理方案、防范措施。

8、二次装修的管理，督促施工方按《装修管理规定》施工，对违章装修予以处理、纠正违章行为。

9、出入小区访客、车辆的登记（如检查员工、装修工人、探访客、临时雇工、外判商工作人员），对可疑人员、车辆、物品按规定进行检查。1）凭物品出闸条核时带出物品； 2）检查时按章行使权力(如先敬礼);3）外判工作人员在管理部没人陪同进入业户家中维修时,陪同进屋。

10、发生各类案件或重大事故现向,有扭送犯罪分子到公安机关或监视盘查的权力,但没有拘留、关押、罚款、审讯、审查、侦查和处理的权力；有抢救伤员和保护现场的权力，但没有勘察现场的权力。

11、对违反治安管理行为的人有权劝阻、制止、批评、教育。

12、对可疑人员、鬼鬼祟祟的人员进行检查、盘查（不得打骂和污辱人格）、监视，掌握事态发展，不轻易采取行动，以免打草惊蛇，并报当地公安部门处理。

13、遇到下列情况时，按培训时要求采取正确的行动并向上级报告；发现工程、清洁问题要及时向有关部门报告知会，通知工程人员、管理处人员，密切配合其他部门工作。a)暴力侵害事件b)斗殴c)人身及其它骚扰事件d)火警e)灾害性天气f)水浸g)违章装修h)设施损坏 i)煤气泄j)保安系统、可视对讲等出现故障 k)停水停电 l)人员受伤 m)灯泡坏了、缺损 n)不干净的地方 o)发霉、青苔 p)设施的跑、冒、漏 q)公共设施损坏 r)其他紧急事件

14、对违反小区各项管理规定的行为予以劝阻、批评、教育、制止。a)噪音b)损坏公共设施、消防设施c)违章使用公共场地、占用消防通道 d)环境卫生管理（如乱扔垃圾）e)工作证、出入证、加班事务的清场 f)治安、消防制度