拆迁安置房产在离婚纠纷中的处理实务5则范文

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第一篇:拆迁安置房产在离婚纠纷中的处理实务

 拆迁安置房产在离婚纠纷中的处理实务

一、离婚拆迁安置房产争议背景介绍

夫妻双方离婚时对房屋的权属争议时下已极为普遍,随着城乡结合和城中村改造建设项目持续火爆,除了通常的父母出资买房和按揭房产的分割问题,城中村改造房、小产权房、拆迁安置房等其他类型的房产数量剧增,逐渐变成了时下热点和实务中的棘手问题。

拆迁安置房屋因其受到法律和当地政府政策双重的约束,加之婚姻法及司法解释对该类房产处理规定不明、婚姻法与物权法、房地产登记制度在引导实际操作上存在冲突,导致双方当事人在拆迁安置房是否属于夫妻共同财产及财产如何确定市场价值的问题上产生争议。

笔者基于拆迁安置房在离婚时能否被认定为夫妻共同财产的争议焦点,选取一则北京地区的典型案例,通过对裁判事实、裁判理由及结果进行梳理,结合自己的实务和探究进行了简要分析。

二、典型案例

案例索引:北京高院(2015)高民抗提字第2256号【张×离婚后财产纠纷审判监督民事判决书】

关键词:离婚后财产纠纷 拆迁安置

案情简介:男方隋景林婚前于北京市朝阳区宅基地上修建北房五间、南房五间,与张改霞登记结婚后,双方陆续在院内建东西厢房各两间、院外建房六间、将原有的北房五间拆除翻建为上下二层北房十间、将原有的南房五间进行装修和扩建。

后男方隋景林与拆迁腾退办公室签订《房屋搬迁腾退补偿协议书》,协议约定安置人口分别为男方、女方、两位女儿、女儿女婿共5人,并明确了各个房间的补偿价格。男方在领取腾退补偿款后,用补偿款购买回迁安置房屋一套。后夫妻双方因感情不和在法院调解离婚,离婚后女方起诉要求分割腾退补偿款及定向安置房屋一套。

北京高院认为:原审被告隋景林在与原审原告张改霞结婚前有北房五间、南房五间,属于隋景林的婚前财产,在离婚时应当析出。虽然双方婚后对五间北房进行了翻建,但是属于对房屋的添附,并不因此改变房屋所有权的性质,故一层北房五间为隋景林的婚前财产;

男方在离婚前将北方五间封闭成二层,对应的面积认定为张改霞、隋景林婚姻存续期间所建,封闭面积所对应的补偿款属于婚姻关系存续期间的共同财产应当平均分割;

对于东、西厢房和南房扩建的部分以及院外六间应为张改霞、隋景林婚姻存续期间所建,对应的房屋结构款和区位补偿款应当平均分割;

关于回迁安置房屋:隋景林购买该房屋时使用了张改霞购房指标,房屋应为双方所共有,属于夫妻共同财产,由男方隋景林向女方张改霞支付补偿款。

三、实务延伸分析

1、拆迁安置房的定义及特点

拆迁安置房指的是政府因土地开发、城市规划等需要进行拆迁,安置给被拆迁人居住使用的房屋。安置对象既有集体土地上的农户,又有国有土地上的居民。被拆迁人基于拆迁补偿协议而获取安置房或者补偿款。

一般的拆迁安置房是基于被拆房屋面积和户籍登记人口两方面因素进行安置。基于房屋面积所获得的回迁安置房,不改变房屋的权属性质,每个安置人口均享有的一定的安置面积;在基于人口安置的情形中,安置对象是房屋共有人,每一位共有人都占据一定的份额。各地安置房政策有所不同,一般主要有这三种方式:

(1)以拆迁补偿款购买安置房,安置房的面积按照房屋面积的一定比例配售,一般大于被拆迁面积,会给予共同居住人每人一定面积的安置房购买指标。

(2)产权调换,根据被拆迁房屋的区位和面积,调换某一区位和面积的房屋,两者之间可能有补差,也可能没有补差。(3)用拆迁补偿款自行购置商品房:对被拆迁房屋进行市场评估,根据确定的价格直接进行货币补偿,被拆迁人获得补偿款后,在市场购买商品房。

2、本案例中法院是如何认定被拆迁房产权利归属的

因拆迁安置房产权利人关系、房产构成情况复杂,各地法院在个案的认定上各有不同,从本案例处理被拆迁房产的裁判规则来看,法院不仅仅是通过房屋拆迁安置协议、安置补偿政策和安置方式等表面证据确定房屋归属,还会通过是否使用夫妻共同财产进行重建或添附、购买回迁安置房产的价款来源等要素综合判断。具体涉及到以下几种情况:(1)婚前一方的个人财产,夫妻双方婚后对房屋进行过扩建或添附的,要分具体情况处理,该拆迁房屋扩建之前面积转换安置的面积或价款,归房屋所有人个人所有;而扩建或添附的面积或价款属于夫妻共同财产,认定为夫妻双方共同所有。当然,如果原房屋所有人能举证说明用于扩建的价款是其个人财产的例外。

(2)婚前一方的个人财产,婚后双方对房屋没有添附行为,拆迁时也没有补偿差价,登记在一方名下的就是一方婚前个人财产,此种情况下获得的拆迁安置房只是婚前个人财产形式的一种转化,仍属于一方的个人财产。

(3)婚前一方的个人财产,婚后双方对房屋没有添附行为,但取得的拆迁安置房有补差价的情况,此时要根据补差价的欠款来源分情况判断:如果差价是用一方个人婚前财产补足的,且能够提供相应证据证明的,那该房屋仍然属于一方的个人财产;如果差价是用夫妻共同财产补足的,此时房产仍然属于一方个人所有,但是所补差价的数额部分及相对应的财产增值部分,应由产权登记一方对另一方进行适当补偿。

3、本案例中法院的裁判思路和原则

(1)如果夫妻一方获得了安置房指标,也作为被安置人口,那其对该房屋的权益也应当被维护,应当拥有相应面积或者比例的房屋份额。如果一方对房屋有添置法院在分割夫妻共同财产时,应坚持平等、公平原则,对妇女和未成年子女利益予以适当照顾,具体分割比例和倾斜度,各地法官有自由裁量空间。

(2)因该类房屋属于限制交易房产,即便是当事人之间对房产权属没有争议,房产定价也属于实务中的难点,当事人请求法院委托评估机构评估时,评估机构一般仅就该房屋的建造成本作出说明,供法庭参考,不会出具该房屋公开市场价值的评估报告。

(3)离婚诉讼的案件当事人只能是夫妻双方,因拆迁安置补偿协议涉及到家庭成员的利益,所有安置对象都对拆迁安置房或补偿款享有利益,此时涉及的不单单是夫妻双方的财产,还涉及到共同安置的其他家庭成员的居住权利。故通常情况下,离婚案件中涉及到拆迁房屋处理的,只要关系到案外第三人的民事权利,法院会最大限度的进行调解,或就权属范围明确的夫妻共同财产部分先行作出处理,而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋的处理,可告知当事人另案提起分家析产之诉,而后在离婚后财产分割之诉中,再对夫妻共同财产部分进行分割。

四、相关法律依据

1、《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

2、《中华人民共和国婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金;

(二)生产、经营的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

第十八条 有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。

第二篇:拆迁安置纠纷案例

案情概述:

李先生早年丧妻,与五个儿子共同居住于位于本市某区的公有住房中多年,李先生系该套公有住房的承租人,全家人的户籍均在该套公有住房内。2002年初,该套公有住房被拆迁,李先生与开发商A公司签订《拆迁安置协议》:A公司补偿李先生两套商品房,房屋面积按照拆迁当时在册户籍六人的标准核算,两套商品房实际总面积超过在册户籍标准的部分,李先生另行按市价补缴房款。2003年11月,李先生拿到了两套安置房的房产证。因全家人仅有一套住房即可满足使用,考虑经济因素,李先生打算将空闲的另一套房子出售给孙某,正在双方准备签订房屋买卖合同时,李先生的大儿子强行阻拦,主张该房屋是其兄弟五人与其父亲李先生的共有财产,李先生无权独自处分。那么,该两套拆迁安置房的所有权人是谁?李先生的大儿子是否是该两套房屋的共有人?

律师说法:

拆迁安置可以选择货币补偿,也可以选择房屋补偿,李先生选择的就是房屋补偿。虽然核算房屋面积是以在册户籍人数作为标准,但是户籍在册的同住人所享有的始终是居住权,除承租人放弃权利,有资格申购公有住房或者取得住房安置的主体只能是承租人,同住人的居住权在法律上不可能转化为所有权,本案中,李先生是公有住房的承租人,在其未放弃权利的情况下,有权取得所有权的人只能是李先生,事实上李先生作为承租人选择了住房安置并取得了房产证,他就是两套安置房的所有权人,当然,李先生的五个儿子并非丧失所有权利,他们对两套安置房仍享有居住权,居住权的存在虽然会对房屋所有权的处分产生一定影响,但是并不能将居住权等同于所有权。

第三篇:浅谈城市拆迁安置中纠纷的调解

城市拆迁安置工作成为城市建设中的难题,已经成为社会各界的共识,浅谈城市拆迁安置中纠纷的调解。拆迁安置而引发的社会矛盾层出不穷,被拆迁人家庭矛盾激化为社会矛盾,已成为社会不安定因素的重要隐患,尽管化解这些矛盾纠纷占据了政府部门大量的精力,仍然需要各有关方面继续努力,共同钝化和调解因此而产生的各类纠纷矛盾,维护社会政治稳定。现就化解被拆迁人家庭内部矛盾,钝化与拆迁人的矛盾纠纷,谈谈个人看法。

一、城市拆迁安置工作中的主要矛盾纠纷。当前,城市拆迁安置工作中引发的社会矛盾纠纷主要有:拆迁人和被拆迁人之间、被拆迁人家庭内部、家族内部等主体之间的矛盾;执法部门和被拆迁人、拆迁人内部矛盾、拆迁人和上级管理部门之间等矛盾纠纷。在这些矛盾纠纷中,拆迁人内部矛盾、拆迁人和执法部门以及和上级管理部门之间等矛盾,属于行政管理部门的内部矛盾,在此不作赘说。化解被拆迁人家庭、家族内部矛盾,处理好拆迁人与被拆迁人的矛盾纠纷,是当前做好拆迁安置工作的重要工作,关系到维护社会稳定的大局。

二、被拆迁人家庭内部以及和拆迁人之间矛盾纠纷的分类。被拆迁人家庭内部以及和拆迁人之间的矛盾纠纷大致可以分为以下几类:(1)被拆迁房屋为祖产,需要进行遗产继承;(2)被拆迁房屋为共同产权的,需要分割析产;(3)产权人的产权和居住人的居住权矛盾纠纷;(4)被拆迁房屋补偿款多少的评估计算;(5)被拆迁附属物补偿和计算;(6)留念现有居住区的人文环境,需要放弃现居住条件,变更和转变现有的邻里关系和生活习惯;(7)未来购置房屋的迫切需求和现有经济条件的差距,以及期望有所改善面临的经济困难;等等。

三、城市拆迁安置工作中主要矛盾纠纷产生的原因。综合分析来看,有被拆迁人思想认识上的差距;有对政策不了解、不理解、有误解的;有工作人员认识不到位,操作有误、工作不当造成的;有被拆迁人家庭内部矛盾引起的;有被拆迁人为增多房屋补偿进行谈判而采取的双簧策略;也有新闻媒体报道引起的误解等等。

四、钝化和调解这类纠纷的思路和方法。在城市拆迁安置工作中,各种矛盾纠纷的产生有不同的原因,拆迁人在这些矛盾纠纷的产生、发展、钝化和调解中,都处在一个相对主动的地位,在被拆迁人家庭、家族内部矛盾方面,又处在一个比较超脱的地位,因此,在钝化和调解这些矛盾纠纷中,代表拆迁人工作的人员应站在一个较高的层面,联合当地的社区居民委员会调解人员共同做好钝化和调解工作。

1、树立强烈的依法拆迁的指导思想。一是建立比较完善的法律法规;二是加强依法拆迁的法律宣传咨询;三是严格按照法定程序操作拆迁工作;四是依法调解各类家庭内部矛盾;五是严格要求工作人员遵守工作纪律,坚持公正、公平、服务的拆迁指导思想。

2、强化拆迁工作的宣传鼓动工作,宣传拆迁有关政策法规、拆迁程序,大力宣扬支持旧城改造工作光荣,弘扬为旧城改造作贡献的精神,鼓励、提倡奖励期间搬迁。

3、拆迁工作人员要积极主动地调解各种因拆迁而引起的纠纷。有限度地介入被拆迁人家庭内部矛盾纠纷,积极引导其依法处理和化解纠纷,引导其成员互谅互让,妥善地运用亲情伦理关系化解纠纷。

4、拆迁工作人员要深入被拆迁人家庭,进行较为广泛的调查研究,在深入交谈中建立信任、感情,设身处地为被拆迁人着想,帮助他们了解政策、理解政策、执行政策,在政策允许范围内帮助他们联系家庭实际,设法解决他们的实际困难,化解因拆迁引起的矛盾纠纷。

5、对拆迁安置中的家庭矛盾纠纷要分门别类,采取不同方式方法给予解决。(1)属于祖产继承的矛盾,一般不宜对其实施产权置换。拆迁人员应尽早动员其先公证,由于产权人去世,可以借拆迁这个机会,通过公证进行遗产处分,达到了结过去的纠纷。同时,又要注意到现居住人的实际情况,依法保障居住人的权利,化解遗产处分可能产生的新矛盾,调查报告《浅谈城市拆迁安置中纠纷的调解》。在动员小桃园周某某处分遗产继承过程中,拆迁工作人员一方面宣传《继承法》有关遗产权规定,另一方面宣传《拆迁法》有关保障居住人权利的规定,劝说其12个继承人依法分割、以情处理,达到依法继承处分和依德亲情处分相结合,妥善处理了拆迁与继承之间的矛盾;(2)共产房屋要动员其共产人尽早协商。原小桃园葛某某家九人共产,拆迁人员动员其长子从上海多次来宁处理共产拆迁矛盾,宣传有关政策,劝说其充分考虑产权所有和保障现居住人的居住权利的关系,运用法与情的融洽,终于化解了纠纷,顺利实施了搬迁,拆迁人员的有限度介入是处理好这类矛盾纠纷顺利搬迁的重要因素;(3)、要把动员寻找过渡房和奖励政策宣传工作结合起来。要把奖励政策宣传到位,要劝说其尽早联系确定过渡房,必要时可帮助联系承租过渡房,协助办理租赁手续,特别是对特困拆迁户来说,奖励费是一笔不小的数目,可以抵算好几个的租房费用,帮助他们解决不小的困难;(4)、要宣传政府的经济实用房政策,要对照条件尽早申报,以便尽可能拿定主意,做好搬家的准备;(5)、对有购买商品房倾向的住户,也可帮助联系购买商品房,但一般劝其先过渡再买房,以便有充足的时间去选购商品房;(6)、对拆迁政策法规要不厌其烦的反复宣传,努力使被拆迁人在思想上深深地扎下依法拆迁的根;(7)、补偿计算要认真计算、细致核对、不得有误,工作人员的工作失误将会在被拆迁人心目中产生不信任感,这种负面效应影响很大。

6、关于搬家时间的矛盾。在这个问题上拆迁人和被拆迁人在利益上是一致的,但是表现在言行上是不一定相同的,有时候表现出明显的“要求早搬”和“不急不忙”之间的冲突矛盾。在搬家时间上,拆迁工作人员要尊重民俗,巧妙地利用民间风俗习惯,客观上达到搬家造势的效果。一般XX人有吉利日子逢八(8日、18日、28日)搬家的风俗,因此,要在每旬的8日前要着重做好造势工作,掀起相对集中搬家的高潮。

7、妥善处理好违法建筑问题。作为一种特殊的历史现象,在坚持城市管理依法治理,违法建筑将退出历史舞台的过程中,应采取历史地对待的办法予以妥善处理。特别是一部分违法建筑已成为贫困家庭的部分生活来源,拆迁将使这部分家庭生活更加困难。分析其难有四:一是,种种历史原因使之而建。待改造的老城区,是贫困人群相对集中的地区,尤其是下关区的部分棚户区更是违法建筑的重灾区。由于种种历史原因,有一些居民因为家中人口多、住房紧张而搭建了临时建筑,以解当时居住困难的燃眉之急,有的是长期居住至今。二是,不得已出租收取租金。也有部分挤居在很小的房屋里,将这些违法建筑出租收取租金,以补贴家庭生活开支。三是,拆迁失去重要的生活来源。在相当一部分下岗、失业人员家庭中,出租违法建筑的收入已经成为家庭生活的重要来源。拆迁将必然直接减少这部分家庭的生活来源。有的因此失去原先已有的生活保障。四是,拆除补偿少,买房困难。这部分居民的合法房屋相对较少,拆迁后所得补偿款少,搭建的违法建筑在拆迁中的补偿数额有限,拆迁了买不起住房,直接降低居住条件和生活保障。他们对拆迁的抵触情绪最为激烈,聚众闹事,带头上访,影响很坏。拆迁工作人员要认真严肃的做好对违法建筑情况的认定工作。建立健全市民房屋居住信息网络,有效利用住房状况网络资源,剔除另有住房户套用政府优惠政策的现象,确保政府保障居住困难户的政策落实到实处。

8、要采取积极的措施,做好居住、经济困难家庭的拆迁动员工作。一是在调查、动员阶段,要把特困家庭的情况调查清楚,作为一项重要工作来做好。二是在动迁过程中,工作人员要为他们多想办法、多出主意、多多帮忙,运用各种可用政策,帮助他们解决实际困难,那怕是解决一点点困难,他们都会千感万谢的,将会换来对拆迁工作的支持;他们的带头搬家,还会在不那么困难的被拆迁人中产生无形的督促积极影响;他们的先行搬家,更不会成为一些闹事者利用工具,作为要挟政府部门的筹码。重视做好这部份群众的工作,将会产生事半功倍的效果。

9、做好拆迁政策的宣传解释工作。当前,居民们对拆迁部门依据《XX市城市房屋拆迁管理办法》(市政府第203号令)不理解,强烈要求部门按照江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》执行。该条例与市政府203号令相比,一是在被拆迁房屋区位基准价、被拆迁房屋的用途、房屋建筑补偿面积等认定上都有新的规定;二是省《条例》1月1日开始执行已近半年,而《XX市城市房屋拆迁管理办法》未能及时修改。三是在事关被拆迁人利益的区位基准价、房屋建筑面积等补偿标准的认定上,省《条例》明显优于XX市拆迁管理办法,如省《条例》规定“房屋建筑面积应当按照土地使用面积计算”,土地使用面积大于房屋建筑面积的部分每平方米按区位价补偿。而《XX市城市房屋拆迁管理办法》规定“被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准”,对土地面积大于建筑面积的没有任何补偿,这对于以平房为主的老城区有院落的住户,这一问题的尖锐性更为突出。尤其是贫困家庭来说,更是难以接受的,无疑使他们损失相当可观的补偿款。去年小桃园地区南段拆迁工作刚开始,因媒体误导地级调整的传言,影响被拆迁人的情绪,后来经及时工作,比较顺利的实施了拆迁。今年,小桃园地区北段拆迁以后,被拆迁人多次聚众到市政府上访,要求按照省《条例》执行,给拆迁工作带来很大影响。上访的主要理由是住宅日益市场化,商品房和二手房价日涨月升的情况下,被拆迁人因拆迁补偿明显受损,强烈要求尽快变更《XX市城市房屋拆迁管理办法》,或者说调整下位法。按上位法规定补偿被拆迁人,维护被拆迁人的上位法赋予的合法权利。对这一问题要做出妥当的解释:一是宣传目前实行的《XX市城市房屋拆迁管理办法》是根据国务院拆迁法制定的,市政府新《管理办法》没有出台以前,仍然执行现行的203号令。二是宣传好困难家庭享受政府关于“经济实用房”政策,这是化解当前拆迁安置中住房困难户的纠纷矛盾的重要而有效的方法;三是建议有关部门尽快按照上位法规定的要求,评估现行实际房价,作为滞后《管理办法》的实际操作政策,先行操作,保障上位法明确赋予的被拆迁人利益。

第四篇:浅谈城市拆迁安置中纠纷的调解

城市拆迁安置工作成为城市建设中的难题,已经成为社会各界的共识。拆迁安置而引发的社会矛盾层出不穷,被拆迁人家庭矛盾激化为社会矛盾,已成为社会不安定因素的重要隐患,尽管化解这些矛盾纠纷占据了政府部门大量的精力,仍然需要各有关方面继续努力,共同钝化和调解因此而产生的各类纠纷矛盾,维护社会政治稳定。现就化解被拆迁人家庭内部矛盾,钝化与拆迁人的矛盾纠纷,谈谈个人看法。

一、城市拆迁安置工作中的主要矛盾纠纷。当前,城市拆迁安置工作中引发的社会矛盾纠纷主要有:拆迁人和被拆迁人之间、被拆迁人家庭内部、家族内部等主体之间的矛盾;执法部门和被拆迁人、拆迁人内部矛盾、拆迁人和上级管理部门之间等矛盾纠纷。在这些矛盾纠纷中,拆迁人内部矛盾、拆迁人和执法部门以及和上级管理部门之间等矛盾,属于行政管理部门的内部矛盾,在此不作赘说。化解被拆迁人家庭、家族内部矛盾,处理好拆迁人与被拆迁人的矛盾纠纷,是当前做好拆迁安置工作的重要工作,关系到维护社会稳定的大局。

二、被拆迁人家庭内部以及和拆迁人之间矛盾纠纷的分类。被拆迁人家庭内部以及和拆迁人之间的矛盾纠纷大致可以分为以下几类:(1)被拆迁房屋为祖产,需要进行遗产继承;(2)被拆迁房屋为共同产权的,需要分割析产;(3)产权人的产权和居住人的居住权矛盾纠纷;(4)被拆迁房屋补偿款多少的评估计算;(5)被拆迁附属物补偿和计算;(6)留念现有居住区的人文环境,需要放弃现居住条件,变更和转变现有的邻里关系和生活习惯;(7)未来购置房屋的迫切需求和现有经济条件的差距,以及期望有所改善面临的经济困难;等等。

三、城市拆迁安置工作中主要矛盾纠纷产生的原因。综合分析来看,有被拆迁人思想认识上的差距;有对政策不了解、不理解、有误解的;有工作人员认识不到位,操作有误、工作不当造成的;有被拆迁人家庭内部矛盾引起的;有被拆迁人为增多房屋补偿进行谈判而采取的双簧策略;也有新闻媒体报道引起的误解等等。

四、钝化和调解这类纠纷的思路和方法。在城市拆迁安置工作中,各种矛盾纠纷的产生有不同的原因,拆迁人在这些矛盾纠纷的产生、发展、钝化和调解中,都处在一个相对主动的地位,在被拆迁人家庭、家族内部矛盾方面,又处在一个比较超脱的地位,因此,在钝化和调解这些矛盾纠纷中,代表拆迁人工作的人员应站在一个较高的层面,联合当地的社区居民委员会调解人员共同做好钝化和调解工作。

1、树立强烈的依法拆迁的指导思想。一是建立比较完善的法律法规;二是加强依法拆迁的法律宣传咨询;三是严格按照法定程序操作拆迁工作;四是依法调解各类家庭内部矛盾;五是严格要求工作人员遵守工作纪律,坚持公正、公平、服务的拆迁指导思想。

2、强化拆迁工作的宣传鼓动工作,宣传拆迁有关政策法规、拆迁程序,大力宣扬支持旧城改造工作光荣,弘扬为旧城改造作贡献的精神,鼓励、提倡奖励期间搬迁。

3、拆迁工作人员要积极主动地调解各种因拆迁而引起的纠纷。有限度地介入被拆迁人家庭内部矛盾纠纷,积极引导其依法处理和化解纠纷,引导其成员互谅互让,妥善地运用亲情伦理关系化解纠纷。

4、拆迁工作人员要深入被拆迁人家庭,进行较为广泛的调查研究,在深入交谈中建立信任、感情,设身处地为被拆迁人着想,帮助他们了解政策、理解政策、执行政策,在政策允许范围内帮助他们联系家庭实际,设法解决他们的实际困难,化解因拆迁引起的矛盾纠纷。

5、对拆迁安置中的家庭矛盾纠纷要分门别类,采取不同方式方法给予解决。(1)属于祖产继承的矛盾,一般不宜对其实施产权置换。拆迁人员应尽早动员其先公证,由于产权人去世,可以借拆迁这个机会,通过公证进行遗产处分,达到了结过去的纠纷。同时,又要注意到现居住人的实际情况,依法保障居住人的权利,化解遗产处分可能产生的新矛盾。在动员小桃园周某某处分遗产继承过程中,拆迁工作人员一方面宣传《继承法》有关遗产权规定,另一方面宣传《拆迁法》有关保障居住~利的规定,劝说其12个继承人依法分割、以情处理,达到依法继承处分和依德亲情处分相结合,妥善处理了拆迁与继承之间的矛盾;(2)共产房屋要动员其共产人尽早协商。原小桃园葛某某家九人共产,拆迁人员动员其长子从上海多次来宁处理共产拆迁矛盾,宣传有关政策,劝说其充分考虑产权所有和保障现居住人的居住权利的关系,运用法与情的融洽,终于化解了纠纷,顺利实施了搬迁,拆迁人员的有限度介入是处理好这类矛盾纠纷顺利搬迁的重要因素;(3)、要把动员寻找过渡房和奖励政策宣传工作结合起来。要把奖励政策宣传到位,要劝说其尽早联系确定过渡房,必要时可帮助联系承租过渡房,协助办理租赁手续,特别是对特困拆迁户来说,奖励费是一笔不小的数目,可以抵算好几个的租房费用,帮助他们解决不小的困难;(4)、要宣传政府的经济实用房政策,要对照条件尽早申报,以便尽可能拿定主意,做好搬家的准备;(5)、对有购买商品房倾向的住户,也可帮助联系购买商品房,但一般劝其先过渡再买房,以便有充足的时间去选购商品房;(6)、对拆迁政策法规要不厌其烦的反复宣传,努力使被拆迁人在思想上深深地扎下依法拆迁的根;(7)、补偿计算要认真计算、细致核对、不得有误,工作人员的工作失误将会在被拆迁人心目中产生不信任感,这种负面效应影响很大。

6、关于搬家时间的矛盾。在这个问题上拆迁人和被拆迁人在利益上是一致的,但是表现在言行上是不一定相同的,有时候表现出明显的“要求早搬”和“不急不忙”之间的冲突矛盾。在搬家时间上,拆迁工作人员要尊重民俗,巧妙地利用民间风俗习惯,客观上达到搬家造势的效果。一般XX人有吉利日子逢八(8日、18日、28日)搬家的风俗,因此,要在每旬的8日前要着重做好造势工作,掀起相对集中搬家的高潮。

7、妥

善处理好违法建筑问题。作为一种特殊的历史现象,在坚持城市管理依法治理,违法建筑将退出历史舞台的过程中,应采取历史地对待的办法予以妥善处理。特别是一部分违法建筑已成为贫困家庭的部分生活来源,拆迁将使这部分家庭生活更加困难。分析其难有四:一是,种种历史原因使之而建。待改造的老城区,是贫困人群相对集中的地区,尤其是下关区的部分棚户区更是违法建筑的重灾区。由于种种历史原因,有一些居民因为家中人口多、住房紧张而搭建了临时建筑,以解当时居住困难的燃眉之急,有的是长期居住至今。二是,不得已出租收取租金。也有部分挤居在很小的房屋里,将这些违法建筑出租收取租金,以补贴家庭生活开支。三是,拆迁失去重要的生活来源。在相当一部分下岗、失业人员家庭中,出租违法建筑的收入已经成为家庭生活的重要来源。拆迁将必然直接减少这部分家庭的生活来源。有的因此失去原先已有的生活保障。四是,拆除补偿少,买房困难。这部分居民的合法房屋相对较少,拆迁后所得补偿款少,搭建的违法建筑在拆迁中的补偿数额有限,拆迁了买不起住房,直接降低居住条件和生活保障。他们对拆迁的抵触情绪最为激烈,聚众~,带头上访,影响很坏。拆迁工作人员要认真严肃的做好对违法建筑情况的认定工作。建立健全市民房屋居住信息网络,有效利用住房状况网络资源,剔除另有住房户套用政府优惠政策的现象,确保政府保障居住困难户的政策落实到实处。

8、要采取积极的措施,做好居住、经济困难家庭的拆迁动员工作。一是在调查、动员阶段,要把特困家庭的情况调查清楚,作为一项重要工作来做好。二是在动迁过程中,工作人员要为他们多想办法、多出主意、多多帮忙,运用各种可用政策,帮助他们解决实际困难,那怕是解决一点点困难,他们都会千感万谢的,将会换来对拆迁工作的支持;他们的带头搬家,还会在不那么困难的被拆迁人中产生无形的督促积极影响;他们的先行搬家,更不会成为一些~者利用工具,作为要挟政府部门的筹码。重视做好这部份群众的工作,将会产生事半功倍的效果。

9、做好拆迁政策的宣传解释工作。当前,居民们对拆迁部门依据《XX市城市房屋拆迁管理办法》(市政府第203号令)不理解,强烈要求部门按照江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》执行。该条例与市政府203号令相比,一是在被拆迁房屋区位基准价、被拆迁房屋的用途、房屋建筑补偿面积等认定上都有新的规定;二是省《条例》1月1日开始执行已近半年,而《XX市城市房屋拆迁管理办法》未能及时修改。三是在事关被拆迁人利益的区位基准价、房屋建筑面积等补偿标准的认定上,省《条例》明显优于XX市拆迁管理办法,如省《条例》规定“房屋建筑面积应当按照土地使用面积计算”,土地使用面积大于房屋建筑面积的部分每平方米按区位价补偿。而《XX市城市房屋拆迁管理办法》规定“被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准”,对土地面积大于建筑面积的没有任何补偿,这对于以平房为主的老城区有院落的住户,这一问题的尖锐性更为突出。尤其是贫困家庭来说,更是难以接受的,无疑使他们损失相当可观的补偿款。去年小桃园地区南段拆迁工作刚开始,因媒体误导地级调整的传言,影响被拆迁人的情绪,后来经及时工作,比较顺利的实施了拆迁。今年,小桃园地区北段拆迁以后,被拆迁人多次聚众到市政府上访,要求按照省《条例》执行,给拆迁工作带来很大影响。上访的主要理由是住宅日益市场化,商品房和二手房价日涨月升的情况下,被拆迁人因拆迁补偿明显受损,强烈要求尽快变更《XX市城市房屋拆迁管理办法》,或者说调整下位法。按上位法规定补偿被拆迁人,维护被拆迁人的上位法赋予的合法权利。对这一问题要做出妥当的解释:一是宣传目前实行的《XX市城市房屋拆迁管理办法》是根据xx拆迁法制定的,市政府新《管理办法》没有出台以前,仍然执行现行的203号令。二是宣传好困难家庭享受政府关于“经济实用房”政策,这是化解当前拆迁安置中住房困难户的纠纷矛盾的重要而有效的方法;三是建议有关部门尽快按照上位法规定的要求,评估现行实际房价,作为滞后《管理办法》的实际操作政策,先行操作,保障上位法明确赋予的被拆迁人利益。

第五篇:拆迁纠纷处理之行政诉讼!

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拆迁纠纷处理之行政诉讼 一、一般规定

律师代理房屋拆迁行政案件,除应依照法律、法规、规章及全国律协关于律师代理行政诉讼案件、群体性案件的一般规定外,还要重视拆迁案件的特殊性。

1.1 拆迁行政诉讼:房屋拆迁行政案件涵盖多种具体行政行为,涉及许多法律、法规、规章和规范性文件,法律关系繁杂,又是社会的热点,容易引发群体矛盾。除了本章第一节行政复议后15日内提起行政诉讼,当事人也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼(如果行政机关作出行政行为未告知行政相对人诉讼权利与期间的,其诉讼时效为两年)。

?实务提示

1?拆迁行政诉讼的含义

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关于房屋拆迁纠纷的行政诉讼,是拆迁当事人认为行政机关的具体行政行为侵犯了自己的合法权益,依照行政诉讼法的规定,向人民法院起诉,人民法院在拆迁当事人和其他拆迁参与人参加下审理和解决拆迁纠纷案件的活动以及在这些活动中所产生的法律关系的总和。拆迁行政诉讼的上述定义包含了以下几个要件:

第一,拆迁行政诉讼的原告是拆迁人或被拆迁人以及与拆迁活动有利害关系的其他人员或组织,被告则是特定的国家行政机关拆迁管理部门,这也是人们通常所说的行政诉讼的主体特定性。

第二,拆迁行政诉讼的客体是拆迁管理机关的针对拆迁所作出的具体行政行为。

第三,拆迁行政诉讼是拆迁当事人或参与人认为拆迁管理机关侵犯了自己的合法权益而引起。这里的关键是认为而非确实存在侵权。是否存在侵权是诉讼中解决的问题,起诉时只要原告主观上认为就行了。

第四,拆迁行政诉讼不同于拆迁纠纷的行政裁决之处在于“司法性”,是一种司法活动,必须是在国家审判机关的主导下进行的活动。

第五,拆迁行政诉讼不仅是指人民法院和诉讼参与人为解决拆迁

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行政纠纷所进行的活动,而且还包括在这种活动中,人民法院和诉讼参与人之间发生的诉讼法律关系。由此,方能更准确地把握拆迁行政诉讼的内在规定。

2?拆迁行政诉讼的特征

拆迁行政诉讼的构成要件,决定了这种活动具有的不同于其他司法活动或准司法活动的特征。拆迁行政诉讼具有司法最终解决的性质,这一特征使之与同为解决拆迁行政纠纷的行政复议相区别:

第一,拆迁行政复议是行政机关的行政行为,属于行政机关系统内部所设置的对拆迁管理相对人实施救济和行政机关依法行政职权进行监督的制度;拆迁行政诉讼是人民法院对拆迁行政案件受理、审理、裁判的司法行为,属于行政机关外部所设置的对拆迁管理相对人实施救济的制度,是对拆迁管理机关的具体拆迁管理行为的外部监督和制约的制度。

第二,拆迁行政复议适用行政程序,依据《行政复议法》是一级复议制,具有及时、快捷、简便、不收费的特点;拆迁行政诉讼适用司法程序,实行两审终审制,具有严格、规范、全面并且收取诉讼费用的特点。

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第三,拆迁行政复议受理范围宽于拆迁行政诉讼,不仅受理对具体拆迁管理行为的异议,而包括一定范围的抽象拆迁管理行为,如补偿标准的文件。拆迁行政诉讼则只局限于具体拆迁管理行为的范围之内,对抽象性的文件不在受理之列。

第四,拆迁行政复议的审查权限大于拆迁行政诉讼的审查权限。其主要表现在对不适当行政行为和抽象行政行为的审查权上。在拆迁行政诉讼中,人民法院对拆迁管理行为是否适当只限于行政处罚这一块,而行政复议机关则可对拆迁管理机关的全部行为是否适当进行审查。至于抽象行为的审查,如地方政府的有关拆迁的决定、命令等规范性文件,人民法院只在审理时考虑是否适用,而不能改变或撤销;复议机关则有权撤销或变更。

第五,拆迁行政复议的效力低于人民法院的裁判,对复议决定不服仍可进入拆迁行政诉讼,而进入诉讼的拆迁纠纷则不能再进入复议。

3?拆迁行政诉讼的当事人具有特殊性

拆迁行政诉讼当事人是明确的,其中被告是拆迁管理机关,如作出拆迁许可的拆迁管理部门、作出拆迁项目立项的发展和计划管理部门、作出规划许可的规划管理部门、作出土地使用许可的土地管理部

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门。这些机关的具体拆迁管理行为都是由法律法规规定的授权才实施的。拆迁管理相对人是拆迁行政诉讼的原告,他们可以是公民、法人或其他组织,也可以是拆迁人或被拆迁人,还可以是与拆迁管理行为有着利害关系的人,如承租人对拆迁许可和承租房屋的拆迁裁决便有诉权。拆迁行政诉讼当事人的特殊性,使这种诉讼具有了“民告官”的特点。即使原告中可能会是行政机关,如修公路而作为拆迁人的公路管理机关,被拆除房屋的使用权人可能是国家机关,而此时,他们都是拆迁管理的相对人,是一个民事主体,由此产生的拆迁行政诉讼的“民告官”性质不变。

4?拆迁行政诉讼内容具有特殊性

拆迁行政诉讼的内容具有司法监督行政的性质。拆迁行政诉讼所解决的拆迁管理纠纷是在国家行政机关履行拆迁管理职能的活动中发生的,因而拆迁行政诉讼便带有司法干预行政的性质,这一特征使拆迁行政诉讼便带有司法干预行政的性质,这一特征使拆迁行政诉讼成为规范拆迁管理,解决拆迁纠纷的最后一道防线。

5?拆迁行政诉讼的受案范围

拆迁行政诉讼的受案范围,是指人民法院受理一定范围的拆迁行政争议案件的权限,是人民法院与其他国家机关之间在解决拆迁行政

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争议案件上的分工。受案范围解决的是拆迁管理相对人对哪些拆迁行政争议可向人民法院起诉并得到人民法院受理的问题。换一个角度来说,拆迁行政诉讼受案范围的确定,使拆迁管理机关明确自己的哪些具体拆迁管理行为可能使自己成为拆迁行政诉讼的被告,使人民法院明确哪些拆迁行政争议可以立案受理。

(1)《行政诉讼法》对受案范围的规定

毫无疑问,人民法院受理拆迁行政纠纷案件必须依据法律的规定。《行政诉讼法》对此有两方面规定。

《行政诉讼法》第2条规定:“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法向人民法院起诉。”该法第11条进而列举了八类由人民法院受理的行政案件,这八类案件是:

①行政处罚案件;②行政强制措施案件;③侵犯经营自主权案件;④申请颁发许可证和执照案件;⑤申请履行保护人身权、财产权的法定职责案件;⑥申请发给抚恤金案件;⑦违法要求履行义务案件;⑧认为行政机关侵犯其他人身权财产权的案件。上述八类案件除第六类申请发给抚恤金案件在拆迁行政诉讼中难以对号入座外,其他七类概括性的规定均能对号入座,而且该法第11条第2款对上述规定做了补

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充:“除前款规定外,人民法院受理法律、法规规定可以提起行政诉讼的其他行政案件”,为人民法院受案范围留下了发展空间。

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