温州市物业管理项目招标管理办法.

第一篇：温州市物业管理项目招标管理办法.

【发布单位】浙江省温州市

【发布文号】温州市人民政府令第109号 【发布日期】2009-04-17 【生效日期】2009-04-17 【失效日期】-----------【所属类别】地方法规 【文件来源】温州市

温州市物业管理项目招标投标办法(温州市人民政府令第109号

《温州市物业管理项目招标投标办法》已经市人民政府第23次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市 长 赵一德 二○○九年四月十七日

温州市物业管理项目招标投标办法 第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理项目的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理项目招标投标活动。

第三条 物业管理项目招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。

第四条 温州市房产管理局是全市物业管理项目招标投标活动的主管部门。其主要职责是：

（一）指导、监督物业管理项目招标投标活动；

（二）制定物业管理项目评标办法和招标文件标准文本；

（三）建立并管理物业管理项目招标评标专家库；

（四）负责市区物业管理招标的备案管理工作；

（五）处理有关投诉；

（六）查处违法招标投标行为。

市物业招标投标监理办公室具体负责市区物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。

县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。

第二章 招 标

第五条 下列物业管理项目应当通过招标投标方式确定物业服务企业：

（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理项目；

（二）业主或者业主大会决议选聘物业服务企业的物业管理项目。第六条 下列物业管理项目应当公开招标：

（一）规划总建筑面积10万（含）平方米以上的多层项目；

（二）规划总建筑面积5万（含）平方米以上的高层项目；

（三）规划总建筑面积7万（含）平方米以上的多层、高层混合项目。第七条 下列物业管理项目可以邀请招标：

（一）规划总建筑面积5万（含）平方米以上10万平方米以下的多层项目；

（二）规划总建筑面积3万（含）平方米以上5万平方米以下的高层项目；

（三）规划总建筑面积4万（含）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。

第八条 投标人少于3个或者多层规划总建筑面积5万平方米以下、高层规划总建筑面积3万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积4万平方米以下的前期物业管理项目，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资

质的物业服务企业。

第九条 建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

业主或者业主大会选聘物业服务企业的物业招标投标工作，应当在原物业服务合同终止前1个月完成。

第十条 招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构，具体办理招标事宜。

前期物业招标小组成员由建设单位指派，业主或者业主大会物业招标小组由业主大会选举产生。招标小组成员人数不得少于3人。

第十一条 招标人采用公开招标方式的，应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

第十二条 招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。

投标邀请书应当载明本办法第十一条第二款规定的事项。

第十三条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：

（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况；

（二）物业管理服务内容、服务标准及要求；

（三）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；

（六）物业服务合同签订说明；

（七）其他需要说明的内容。

第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持下列材料向物业主管部门备案：

（一）建设工程规划许可证；

（二）业主大会决议；

（三）招标公告或者招标邀请书；

（四）招标文件；

（五）法律、法规规定的其他材料。

招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。

物业主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十五条 公开招标的招标人可以按照招标文件规定，对投标申请人进行资格预审。

第十六条 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标申请人超过5家的，招标人可以从中选择不少于5家的正式投标人。

第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并报物业主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第三章 投 标

第十八条 持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业均可按照核准的资质等级和业务范围参加相应的物业管理项目投标活动。

第十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出

响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。

有投标竞价的，投标文件可以设立经济标，经济标文件应当按前款要求进行编制。

第二十条 投标文件形式应当符合招标文件的要求，技术标、信誉标和经济标文件应当分别编制。

第二十一条 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。

投标保证金一般不得超过一年物业服务费的5%，最高不得超过10万元人民币。

第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。

招标人收到投标文件后，应当签收保存，并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，不得擅自开启。投标文件提交截止时间过后，有效投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。

第二十三条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

第二十四条 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止，最短不得少于20日。

第二十五条 投标文件有下列情形之一的，投标无效：

（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；

（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；

（三）逾期送达的。

投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。第四章 开标、评标和中标

第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的当日在物业主管部门监督下由招标人组织公开进行。

第二十七条 评标应当由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人 代表和有关物业管理方面的专家组成，成员为 5 人以上单数，其中物业管理方面 的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家，应当由招标人在开标前 1 日从温州市物业 管理项目招标评标专家库中随机抽取，评标委员会成员的名单在中标结果确定前 应当保密。第二十八条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

（二）与投标人有经济利益关系的；

（三）曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当 行为受过行政处罚或者刑事处罚的。评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。第二十九条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对 所提出的评审意见承担个人责任。第三十条 评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好 处。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比 较以及与评标有关的其他情况。第三十一条 评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答 辩。除现场答辩外，评标应当保密进行。第三十二条 技术标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业管理机构设置和资源配置方案；

（二）管理方案；

（三）创优规划和

创新管理方法；

（四）服务质量控制方法。第三十三条 信誉标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）企业规模和资质；

（二）社会信誉和经营业绩；

（三）物业管理机构负责人业绩。第三十四条 现场答辩评议标准，主要包括下列内容：

（一）语意表达；

（二）物业管理法规、政策熟悉程度；

（三）物业管理业务水平。第三十五条 设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业管理投标报价；

（二）物业管理项目经营成本支出测算。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，推荐不 超过 3 名有排序的合格中标候选人。第三十六条 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中 标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为 中标人。评标结果应当在评标会议结束后由物业主管部门予以公示，公 示期为 3 日； 公示期间，投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出 异议或者向物业主管部门投诉或者举报。物业主管部门应当自接到投诉或者举报 之日起 5 个工作日内依法处理，并予以书面答复。第三十七条 招标人应当在评标会议结束后 30 日内确定中标人，并向中标人 和未中标的投标人发出中标通知书，将未中标的投标文件退还投标人。第三十八条 第三十九条 招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，持下列材料向物业主 管部门备案：

（一）评标委员会的评标报告；

（二）中标人的投标文件；

（三）法律、法规规定的其他材料。

招标人应当自中标人接到中标通知书之日起 30 日内和中标人签订 书面合同，招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同 签订之日起 5 日内，招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。第四十条 中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，投标保证金不予退还。招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，应当给予中标人不少于投标保 证金金额的赔偿。第四十一条 中标人应当按照物业服务合同履行义务，并不得向他人转让中 标项目。第四十二条 招标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者 可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的；

（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判 的；

（三）招标人与投标人串通投标的。第四十三条 投标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的；

（二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标 的；

（三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；

（四）投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。第五章 法律责任 对违反本办法规定的行为，由物业主管部门依法予以行政处罚； 构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十四条 物业主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究 刑事责任。第四十五条 第六章 附 则

第四十六条 第四十七条 物业管理项目招标费用由招标人承担。本办法自发布之日起施行。2001 年 8 月 6 日温州市人民政府发 布的《温州市物业管理项目招标投标办法》（市政府令第 52 号）同时废止。

第二篇：温州市物业管理项目招标管理办法

温州市物业管理项目招标投标办法

(温州市人民政府令第109号)

《温州市物业管理项目招标投标办法》已经市人民政府第23次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市 长

赵一德

二○○九年四月十七日

温州市物业管理项目招标投标办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理项目的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理项目招标投标活动。

第三条 物业管理项目招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。

第四条 温州市房产管理局是全市物业管理项目招标投标活动的主管部门。其主要职责是：

（一）指导、监督物业管理项目招标投标活动；

（二）制定物业管理项目评标办法和招标文件标准文本；

（三）建立并管理物业管理项目招标评标专家库；

（四）负责市区物业管理招标的备案管理工作；

（五）处理有关投诉；

（六）查处违法招标投标行为。

市物业招标投标监理办公室具体负责市区物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。

县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。

第二章 招 标

第五条 下列物业管理项目应当通过招标投标方式确定物业服务企业：

（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理项目；

（二）业主或者业主大会决议选聘物业服务企业的物业管理项目。

第六条 下列物业管理项目应当公开招标：

（一）规划总建筑面积10万（含）平方米以上的多层项目；

（二）规划总建筑面积5万（含）平方米以上的高层项目；

（三）规划总建筑面积7万（含）平方米以上的多层、高层混合项目。

第七条 下列物业管理项目可以邀请招标：

（一）规划总建筑面积5万（含）平方米以上10万平方米以下的多层项目；

（二）规划总建筑面积3万（含）平方米以上5万平方米以下的高层项目；

（三）规划总建筑面积4万（含）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。

第八条 投标人少于3个或者多层规划总建筑面积5万平方米以下、高层规划总建筑面积3万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积4万平方米以下的前期物业管理项目，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第九条 建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

业主或者业主大会选聘物业服务企业的物业招标投标工作，应当在原物业服务合同终止前1个月完成。

第十条 招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构，具体办理招标事宜。

前期物业招标小组成员由建设单位指派，业主或者业主大会物业招标小组由业主大会选举产生。招标小组成员人数不得少于3人。

第十一条 招标人采用公开招标方式的，应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

第十二条 招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。

投标邀请书应当载明本办法第十一条第二款规定的事项。

第十三条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：

（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况；

（二）物业管理服务内容、服务标准及要求；

（三）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；

（六）物业服务合同签订说明；

（七）其他需要说明的内容。

第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持下列材料向物业主管部门备案：

（一）建设工程规划许可证；

（二）业主大会决议；

（三）招标公告或者招标邀请书；

（四）招标文件；

（五）法律、法规规定的其他材料。

招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。

物业主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十五条 公开招标的招标人可以按照招标文件规定，对投标申请人进行资格预审。

第十六条 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标申请人超过5家的，招标人可以从中选择不少于5家的正式投标人。

第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并报物业主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第三章 投 标

第十八条 持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业均可按照核准的资质等级和业务范围参加相应的物业管理项目投标活动。

第十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。

有投标竞价的，投标文件可以设立经济标，经济标文件应当按前款要求进行编制。

第二十条 投标文件形式应当符合招标文件的要求，技术标、信誉标和经济标文件应当分别编制。

第二十一条 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。

投标保证金一般不得超过一年物业服务费的5%，最高不得超过10万元人民币。

第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。

招标人收到投标文件后，应当签收保存，并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，不得擅自开启。投标文件提交截止时间过后，有效投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。

第二十三条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

第二十四条 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止，最短不得少于20日。

第二十五条 投标文件有下列情形之一的，投标无效：

（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；

（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；

（三）逾期送达的。

投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。

第四章 开标、评标和中标

第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的当日在物业主管部门监督下由招标人组织公开进行。

第二十七条 评标应当由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

第二十八条 评标委员会的专家，应当由招标人在开标前1日从温州市物业管理项目招标评标专家库中随机抽取，评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

（二）与投标人有经济利益关系的；

（三）曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当行为受过行政处罚或者刑事处罚的。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

第二十九条 评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。

第三十条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较以及与评标有关的其他情况。

第三十一条 评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答辩。除现场答辩外，评标应当保密进行。

第三十二条 技术标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业管理机构设置和资源配置方案；

（二）管理方案；

（三）创优规划和创新管理方法；

（四）服务质量控制方法。

第三十三条 信誉标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）企业规模和资质；

（二）社会信誉和经营业绩；

（三）物业管理机构负责人业绩。

第三十四条 现场答辩评议标准，主要包括下列内容：

（一）语意表达；

（二）物业管理法规、政策熟悉程度；

（三）物业管理业务水平。

第三十五条 设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业管理投标报价；

（二）物业管理项目经营成本支出测算。

第三十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十七条 评标结果应当在评标会议结束后由物业主管部门予以公示，公示期为3日；公示期间，投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者向物业主管部门投诉或者举报。物业主管部门应当自接到投诉或者举报之日起5个工作日内依法处理，并予以书面答复。

第三十八条 招标人应当在评标会议结束后30日内确定中标人，并向中标人和未中标的投标人发出中标通知书，将未中标的投标文件退还投标人。

第三十九条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持下列材料向物业主管部门备案：

（一）评标委员会的评标报告；

（二）中标人的投标文件；

（三）法律、法规规定的其他材料。

第四十条 招标人应当自中标人接到中标通知书之日起30日内和中标人签订书面合同，招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同签订之日起5日内，招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，投标保证金不予退还。

招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，应当给予中标人不少于投标保证金金额的赔偿。

第四十一条 中标人应当按照物业服务合同履行义务，并不得向他人转让中标项目。

第四十二条 招标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的；

（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的；

（三）招标人与投标人串通投标的。

第四十三条 投标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的；

（二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的；

（三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；

（四）投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。

第五章 法律责任

第四十四条 对违反本办法规定的行为，由物业主管部门依法予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条 物业主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第四十六条 物业管理项目招标费用由招标人承担。

第四十七条 本办法自发布之日起施行。2001年8月6日温州市人民政府发布的《温州市物业管理项目招标投标办法》（市政府令第52号）同时废止。

第三篇：温州市物业管理项目招标投标办法(温州市人民政府令第109号)

【发布单位】浙江省温州市

【发布文号】温州市人民政府令第109号 【发布日期】2009-04-17 【生效日期】2009-04-17 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】温州市

温州市物业管理项目招标投标办法

(温州市人民政府令第109号)

《温州市物业管理项目招标投标办法》已经市人民政府第23次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市 长 赵一德

二○○九年四月十七日

温州市物业管理项目招标投标办法

第一章 总 则

第一条第一条 为了规范物业管理项目的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《 物业管理条例》、《 前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理项目招标投标活动。

第三条第三条 物业管理项目招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。

第四条第四条 温州市房产管理局是全市物业管理项目招标投标活动的主管部门。其主要职责是：

（一）指导、监督物业管理项目招标投标活动；

（二）制定物业管理项目评标办法和招标文件标准文本；

（三）建立并管理物业管理项目招标评标专家库；

（四）负责市区物业管理招标的备案管理工作；

（五）处理有关投诉；

（六）查处违法招标投标行为。

市物业招标投标监理办公室具体负责市区物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。

县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。

第二章 招 标

第五条第五条 下列物业管理项目应当通过招标投标方式确定物业服务企业：

（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理项目；

（二）业主或者业主大会决议选聘物业服务企业的物业管理项目。

第六条第六条 下列物业管理项目应当公开招标：

（一）规划总建筑面积10万（含）平方米以上的多层项目；

（二）规划总建筑面积5万（含）平方米以上的高层项目；

（三）规划总建筑面积7万（含）平方米以上的多层、高层混合项目。

第七条第七条 下列物业管理项目可以邀请招标：

（一）规划总建筑面积5万（含）平方米以上10万平方米以下的多层项目；

（二）规划总建筑面积3万（含）平方米以上5万平方米以下的高层项目；

（三）规划总建筑面积4万（含）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。

第八条第八条 投标人少于3个或者多层规划总建筑面积5万平方米以下、高层规划总建筑面积3万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积4万平方米以下的前期物业管理项目，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第九条第九条 建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

业主或者业主大会选聘物业服务企业的物业招标投标工作，应当在原物业服务合同终止前1个月完成。

第十条第十条 招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构，具体办理招标事宜。

前期物业招标小组成员由建设单位指派，业主或者业主大会物业招标小组由业主大会选举产生。招标小组成员人数不得少于3人。

第十一条第十一条 招标人采用公开招标方式的，应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

第十二条第十二条 招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。

投标邀请书应当载明本办法第十一条第二款规定的事项。

第十三条第十三条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：

（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况；

（二）物业管理服务内容、服务标准及要求；

（三）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；

（六）物业服务合同签订说明；

（七）其他需要说明的内容。

第十四条第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持下列材料向物业主管部门备案：

（一）建设工程规划许可证；

（二）业主大会决议；

（三）招标公告或者招标邀请书；

（四）招标文件；

（五）法律、法规规定的其他材料。

招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。

物业主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十五条第十五条 公开招标的招标人可以按照招标文件规定，对投标申请人进行资格预审。

第十六条第十六条 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标申请人超过5家的，招标人可以从中选择不少于5家的正式投标人。

第十七条第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并报物业主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第三章 投 标

第十八条第十八条 持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业均可按照核准的资质等级和业务范围参加相应的物业管理项目投标活动。

第十九条第十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。

有投标竞价的，投标文件可以设立经济标，经济标文件应当按前款要求进行编制。

第二十条第二十条 投标文件形式应当符合招标文件的要求，技术标、信誉标和经济标文件应当分别编制。

第二十一条第二十一条 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。

投标保证金一般不得超过一年物业服务费的5%，最高不得超过10万元人民币。

第二十二条第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。

招标人收到投标文件后，应当签收保存，并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，不得擅自开启。投标文件提交截止时间过后，有效投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。

第二十三条第二十三条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

第二十四条第二十四条 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止，最短不得少于20日。

第二十五条第二十五条 投标文件有下列情形之一的，投标无效：

（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；

（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；

（三）逾期送达的。

投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。

第四章 开标、评标和中标

第二十六条第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的当日在物业主管部门监督下由招标人组织公开进行。

第二十七条第二十七条 评标应当由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

第二十八条第二十八条 评标委员会的专家，应当由招标人在开标前1日从温州市物业管理项目招标评标专家库中随机抽取，评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

（二）与投标人有经济利益关系的；

（三）曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当行为受过行政处罚或者刑事处罚的。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

第二十九条第二十九条 评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。

第三十条第三十条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较以及与评标有关的其他情况。

第三十一条第三十一条 评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答辩。除现场答辩外，评标应当保密进行。

第三十二条第三十二条 技术标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业管理机构设置和资源配置方案；

（二）管理方案；

（三）创优规划和创新管理方法；

（四）服务质量控制方法。

第三十三条第三十三条 信誉标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）企业规模和资质；

（二）社会信誉和经营业绩；

（三）物业管理机构负责人业绩。

第三十四条第三十四条 现场答辩评议标准，主要包括下列内容：

（一）语意表达；

（二）物业管理法规、政策熟悉程度；

（三）物业管理业务水平。

第三十五条第三十五条 设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业管理投标报价；

（二）物业管理项目经营成本支出测算。

第三十六条第三十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十七条第三十七条 评标结果应当在评标会议结束后由物业主管部门予以公示，公示期为3日；公示期间，投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者向物业主管部门投诉或者举报。物业主管部门应当自接到投诉或者举报之日起5个工作日内依法处理，并予以书面答复。

第三十八条第三十八条 招标人应当在评标会议结束后30日内确定中标人，并向中标人和未中标的投标人发出中标通知书，将未中标的投标文件退还投标人。

第三十九条第三十九条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持下列材料向物业主管部门备案：

（一）评标委员会的评标报告；

（二）中标人的投标文件；

（三）法律、法规规定的其他材料。

第四十条第四十条 招标人应当自中标人接到中标通知书之日起30日内和中标人签订书面合同，招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同签订之日起5日内，招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，投标保证金不予退还。

招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，应当给予中标人不少于投标保证金金额的赔偿。

第四十一条第四十一条 中标人应当按照物业服务合同履行义务，并不得向他人转让中标项目。

第四十二条第四十二条 招标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的；

（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的；

（三）招标人与投标人串通投标的。

第四十三条第四十三条 投标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的；

（二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的；

（三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；

（四）投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。

第五章 法律责任

第四十四条第四十四条 对违反本办法规定的行为，由物业主管部门依法予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条第四十五条 物业主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第四十六条第四十六条 物业管理项目招标费用由招标人承担。

第四十七条第四十七条 本办法自发布之日起施行。2001年8月6日温州市人民政府发布的《温州市物业管理项目招标投标办法》（市政府令第52号）同时废止。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第四篇：《烟台市物业管理招标投标管理办法》

烟台市物业管理招标投标管理办法

第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理招投标活动，维护物业管理市场秩序、促进公平竞争，依据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争方式承接物业管理的活动。

本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业开发建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。

本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业服务企业。

第三条 市住房和城乡建设局负责全市物业管理招标投标活动的指导和管理工作，具体负责芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区、高新技术产业园区等区域内的物业管理招标投标的监督和管理。

（四）提供的前期物业服务办公用品的名称、规格、数量和物业管理办公用房、会所等共用用房的装饰情况；

（五）物业服务合同的签订说明，包括服务内容、服务标准等，管理服务时限和起止日期；

（六）投标保证金及返还要求；

（七）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资信证明、投标费用、报名有效期；投标书的格式、主要内容、编制要求、投标有效期；投标文件的装订、份数、签署、密封、递交截止时间、修改和撤销说明等；

（八）招标活动方案，包括组织解释招标文件（答疑）、投标、开标的时间及地点等；

（九）评标标准和评标方法；

（十）悔标的责任；

（十一）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第十条 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将以下材料报物业项目所在地物业主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目（在建和已建成）开发建设的政府批件；

（二）招标公告或招标邀请书；

（三）招标文件；

（四）重新选聘物业服务企业的项目应提供原物业服务合同；

（五）招标代理委托合同；

（六）法律、法规规定的其他材料。

芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区物业招投标备案材料，由物业管理主管部门在5个工作日内进行初审，不符合招标条件的给予回复，具备招标条件的，将上述材料报市物业主管部门，市物业主管部门在5个工作日内进行复核并给予招标备案通知。

第十一条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开投标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十二条 招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有文件收受人，并同时报物业项目所在地物业主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十三条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

第十五条 招标人应当按照以下规定，完成物业管理招标投标工作：

（一）预售物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售物业项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

6由投标人检查投标文件密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件等其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第五章 评标

第二十一条 评标由招标人依法组成的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表及物业管理方面的工程、技术、经济管理等专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的工程、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人在市物业主管部门公布的专家名册中随机抽取确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目评标委员会。评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

第二十二条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第二十三条 评标程序由评标委员会对各投标单位的投标文件进行符合性评审、详细评审及现场答辩评审三个阶段组成。

第二十四条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

第二十五条 评标标准由市住房和城乡建设局另行制定。

第六章 中标

第二十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标人的评审和比较意见，如实记载有关内容并经评委签字确认，按照投标人综合得分依次排序。

招标人应当依序选择中标人。当确定中标的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第二十七条 评标活动采取当场评标，当场宣布投标结果的方式。项目中标人确定后，招标人应及时向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标文件。

招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业服务合同。

第二十八条 实施物业管理招标的项目，招标人应当在物业服务合同签订之日起15日内，将下列材料报项目所在地物业主管部门备案：

（一）招标人关于招标、投标、开标、评标过程的情况报告；

（二）确定中标人的方式及理由；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）中标人的投标文件；

（五）中标通知书；

第五篇：技改项目招标管理办法

技改项目招标管理办法目的提高技改效益，保证工程质量，降低投资成本。适用范围

公司技改项目开发建设过程中合同金额分别超过5万元、10万元以上的勘察设计、建安工程施工等承包单位的选择以及合同金额超过5万元以上的设备、材料等的采购，应进行招标。执行原则

3.1分工

3.3.1项目经理负责编制采购方案报项目管理委员会批准。

3.3.2勘察设计由项目办负责组织招标采购。

3.3.3安装施工由工程部负责组织招标采购。

3.3.4土建施工由公司办公室负责组织招标采购。

3.3.5设备材料由经营公司负责组织招标采购。

3.2职责

3.2.1项目经理负责组织各专业组确定设备材料、仪器、电气仪表采购计划清单及技术要求说明书。

3.2.2组织采购的部门自行组织招标工作，结果报项目管理委员会审核。

3.3原则

3.3.1参加竞标的单位不应少于三个，不足三个时要提前报项目管理委员会批准。

3.3.2公司负责组织招标的部门应做好资格预审，合理确定招标时间保证招标质量。

3.3.3中标通知书发出之前，议标、定标结果应报项目管理委员会审核。

3.3.4设备材料、仪器、电气仪表采购合同要经专业组、项目经理审核签字以保证符合技术要求。

3.3.5 组织采购的部门负责建立招标档案，招标符合规范要求。