房地产开发可行性那个报告的研究结论与建议

第一篇：房地产开发可行性那个报告的研究结论与建议

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房地产开发可行性那个报告的研究结论与

建议

1结论

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有：

①明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力 ②对推荐的拟建方案的结论性意见。

③对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。④对主要的对比方案进行说明。

⑤可行性研究中主要争议问题的结论。

2建议

是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。

①对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。②对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。

③对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。

④在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。⑤相关的注意事项及建议

附录

1附件：

它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。专家论证意见 主管部门意见

2附表：

是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。9.2.1万科成本估算表

成本项目 总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本 说明

一、土地获得价款

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

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3、红线外市政配套

4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

1、基础工程

2、结构及粗装修

3、门、窗工程

4、公共部位精装修

5、室内精装修

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

1、室外给排水系统

2、室外采暖系统

3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

1、工程管理费

2、营销费用

3、资本化利息

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4、物业管理完善费 合 计 说明：

1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类

2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性

3、现金流量预测表

3附图：

一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。

西安文海工程咨询有限公司wenhaizx.com 可行性研究报告

第二篇：可行性报告结论怎么写

篇一：可行性报告怎么写？ 可行性报告怎么写？

摘要：

一、项目可行性研究报告的概念 项目可行性研究报告，简称 可行性报告，是在 新建工厂、新增生产线、工程改建、实施新规定，或制订生产、基建、科研计划等工作的前 期，对本项目的环境、经济因素、技术工艺、市场等进行全面的调查研究，分析论证某个建 设或改造

可行性报告是一种商务经济文书，涉及的内容多，范围广，专业性较强，很多人需 要用到可行性报告，但是对可行性报告的概念缺乏专业的认识，不知道如何写作可行性报告，很多问题，可行性报告怎么写？可行性报告的内容主要有哪些？可行性报告编写应注意什 么？用什么方法进行写作？等等，成了一个难题；下面，本文对可行性报告的概念、用途、内容结构、写作方法进行阐述。

一、项目可行性研究报告的概念

项目可行性研究报告，简称可行性报告，是在新建工厂、新增生产线、工程改建、实施 新规定，或制订生产、基建、科研计划等工作的前期，对本项目的环境、经济因素、技术工 艺、市场等进行全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务 活动切实可行而提出的一种书面材料。项目可行性研究报告是通过对项目的主要内容和所具 条件，如市场需求、资源供应、建设规模、生产技术和工艺、生产设备、环境影响和节能措 施、资金筹措渠道、盈利能力等，从经济、技术、工程、政策法规等方面进行调查研究和分 析比较，预测今后可能取得的财务盈利程度、企业的经济效益、当地经济的促进作用、就业 岗位带动作用、社会的其它影响等，然后根据这些分析结果，总结出本项目是否具有投资的 意义，应该如何进行建设，建设本项目是否有必要性等结论，并提交给上级有关部门（如发 改委），为项目决策提供参考的决策的依据。

二、可行性报告的用途

1.征地报告，项目土地征用审批，作为向国土部门、开发区管委会、工业园等部门申请 用地的重要依据。

2.贷款报告，用于筹集资金，向银行申请贷款，作为银行审核的依据。

3.资金申请，用于申请专项资金，如一些科技项目，向主管部门申请专项资金的依据。4.为项目审批、决策者提供建设项目审查、论证、决策的依据。5.编制设计任务书和初步设计的依据。

6.股票发行，向证监会申请股票上市的重要依据。

7.与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据。8.引进技术，进口设备和对外谈判的依据。

9.环保评估，作为环境部门审查项目对环境影响的依据

三、可行性报告的内容及写作方法：第一章、项目总论

概括性论述项目背景、项目主办方的资料、项目的主要技术经济指标、结论及建议 等。

第二章、项目建设背景及必要性

主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，从宏观和微观方面

分析项目提出的背景情况和产业发展情况，用定性和定量的方法分析企业进行投资的必要 性。

第三章、市场预测与建设规模

市场分析和营销战略，是可行性研究的前提，是决定投资的目标、范围、规模、世

艺技术、厂址选择的关键。这一部分的内容，应采用问卷调查、抽样调查等市场调查方法对 现有市场情况进行准确分析，通过竞争力对比分析、战略态势分析、波士顿矩阵分析、swot 分析等确定项目市场战略和企业营销策略，通过差额投资内部收益率法、净现值法、最小费 用法等定量分析方法确定项目的产品方案和建设规模，采用专家会议、特尔菲、类推预测等 定性分析方法和时间序列、因果分析等定量分析方法对市场进行预测，采用成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法等方法确定产品的销售价格。第四章、建设条件与厂址选择

通过工程技术条件和建设投资费用的对比确定场址方案。1.原材料供应等建设条件。

生产所需的基本原料的来源、成本及供应的稳定性，是决定项目规模和经济效益的 关键因素之一；因此，可行性研究必须详细分析所需的材料和投入物品的来源、数量、质量、供应年限、成本，以及运输方式、能力和费用。2.厂址选择

厂址选择是否合理，直接影响到整个项目的成败。项目前期的各阶段都会涉及到厂

址问题。可行性研究阶段的厂址选择，包括对建厂地区、地理条件、厂址、自然环境等方面 进行分析和评价。并分析基础设施条件，如水、电、气供应，交通条件、通迅、三废处理等。并制定成本分析。

第五章、工程技术和方案

采用评分法、投资效益评价法确定项目的技术方案，采用投资回收期法、投资收益 率法、运营成本法、寿命周期法确定项目的设备方案，通过对技术经济指标、总图布置费用、拆迁方案的对比确定项目的总图方案。1.工艺技术方案的设计及评价

根据产品的质量、品种、原材料等投入特点，结合“三废”的排放标准等生态环境 要求，根据先进性、可靠性、经济性的要求，对各种工艺技术路线进行设计和选择。2．土建工程

包括厂址准备及整治、厂房和其它房屋建筑、公用设施、运输物流、废弃物处理、消防等进行研究和分析。3．工厂布置

生产车间、公用设施、服务设施等；应有工厂总平面图、生产线示意图、材料流程 图、运输路线图等。

第六章、环境影响与节能措施

可行性报告，应对项目可能产生的环境影响进行全面、综合、系统、实际的评价，包括对项目周围地区的人群、植物群、文化遗产等是否有影响进行评价，根据哪些政策法规 为依据，分析出可能会产生影响的因素有哪些；从建筑设计、建筑结构、平面布置、设备选 型、工艺流程等方面论述项目的节能方案，从设备选型、工艺流程、综合利用等方面论述项 目的节水方案，从项目建设和项目运营两方面论述项目的环境保护措施及对环境的影响情 况。

第七章、劳动保护、安全卫生、消防

从危害因素、建筑施工、项目运营等方面论述项目的劳动保护与安全卫生措施，从建筑 设计、功能布局、平面设计等方面论述项目的消防措施。第八章、企业组织和劳动定员

根据企业现有组织情况、以及行业先进管理经验，采用劳动生产率等方法确定企业的组 织结构和劳动定员情况，并根据企业的生产计划安排、员工定岗情况和人力资源情况制定人 员培训计划。

第九章、项目实施进度安排

根据项目本身的预期，估计项目分几期进行施工建设，并结合行业经验和企业特点安排 项目的实施计划和进度。第十章、投资估算与资金筹措

采用单位建筑工程投资估算法、单位实物工程估算法估算项目的建筑工程费用，采

用设备原价加设备运杂费估算设备购置费用，以设备购置费用为基数估算工具器具及生产家 具购置费用，根据设备购置费用、采用比率法确定项目的安装工程费用，根据国家有关计费 文件估算工程建设其他费用，采用全额流动资金估算法估算项目所需流动资金。通过投资内 部收益率、投资回收期、融资成本等对比确定项目的融资方案。第十一章、财务分析与敏感性分析

利用资金时间价值方法对项目进行财务评价、采用不确定性分析、盈亏平衡分析等 方法确定项目的抗风险能力和保本水平。财务评价包括：

1.项目投资的现金流量预测 2.投资方案财务评价 3.融资方案财务评价

在财务评价中，应注意盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析、决策分析等。第十二章、社会效益分析

通过项目对社会的影响、项目与所在地互适性两方面对项目的社会效益进行分析，确保项目符合社会发展要求。第十三章、风险分析

风险指项目在建设或经营中，可能会遭遇的危险、受损失或伤害的可能性或机会，作出主观的预见。通过技术和产品风险、市场风险、原材料、自然资源或供货渠道的风险、政策性风险、持续融资风险等方面的风险分析，并提出相应的风险应对机制，增加企业风险 防范意识、提高项目抗风险能力。

在项目决策阶段应考虑的风险，主要有：投资环境风险、地质风险、设计和技术风险、资源风险、市场风险、原材料风险、布局安全风险、工程建设风险、人力资源风险、资金风 险、汇率风险、不可抗拒的风险（如自然风险）等。第十四章、可行性研究结论与建议

结论与建议，是对全文的总结，得出项目建设是否可行，有哪些优势和条件，有哪 些意义，存在哪些问题，需要主管部门提供何种帮助，建议主管单位应做哪些决策和工作等。附件

1、营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、自有资金存款证明

4、相关银行贷款承诺

5、项目财务分析报表

6、产品或项目有关的知识产权、专利技术文件

7、工程有关设计图、平面图

8、其他相关证明材料篇二：可行性报告的格式写法(经典范本)? 可行性研究报告 请在此改录入投资单位甲甲名称 请在此改录入投资单位乙乙名称 请在此改录入投资单位丙丙丙名称 请在此改录入投资单位丁丁丁丁名 称申报日期：2004年10月24日 １提示：在word97中，以下自动生成的目录没有书签功能，虽然可以人工编辑，但完全没有人工编辑的必要。在本页红色“目录”二字后插入光标后—（菜单---插入—索引和目录—目录---确定---是更新）。就会把后面修改的一切自动更新。本段文字阅后即可删除。----编者 目录 目录..................................................................................................................................................２ 第1章 项目总论...............................................................................................................................7 项目背景....................................................................................................................................7 项目名称.............................................................................................................................7 项目承办单位.....................................................................................................................7 项目主管部门.....................................................................................................................7 项目拟建地区、地点.........................................................................................................7 承担可行性研究工作的单位和法人代表.......................................错误！未定义书签。研究工作依据...................................................................................错误！未定义书签。研究工作概况...................................................................................错误！未定义书签。可行性研究结论.........................................................................................................................7 市场预测和项目规模.........................................................................................................7 原材料、燃料和动力供应...............................................................错误！未定义书签。厂址..................................................................................................错误！未定义书签。项目工程技术方案...........................................................................错误！未定义书签。环境保护...........................................................................................错误！未定义书签。工厂组织及劳动定员.......................................................................错误！未定义书签。项目建设进度...................................................................................错误！未定义书签。投资估算和资金筹措.........................................................................................................8 项目财务和经济评论.......................................................................错误！未定义书签。项目综合评价结论.............................................................................................................8 主要技术经济指标表...............................................................................错误！未定义书签。存在问题及建议.........................................................................................................................8 第2章 项目背景和发展概况...........................................................................................................9 项目提出的背景.........................................................................................................................9 国家或行业发展规划.........................................................................................................9 项目发起人和发起缘由.....................................................................................................9 项目发展概况.............................................................................................................................9 已进行的调查研究项目及其成果.....................................................................................9 试验试制工作情况...........................................................................错误！未定义书签。厂址初勘和初步测量工作情况.......................................................错误！未定义书签。项目建议书的编制、提出及审批过程...........................................错误！未定义书签。投资的必要性...........................................................................................................................10 第3章 市场分析与建设规模.........................................................................................................11 市场调查..................................................................................................................................11 拟建项目产出物用途调查...............................................................错误！未定义书签。产品现有生产能力调查...................................................................错误！未定义书签。产品产量及销售量调查...................................................................错误！未定义书签。替代产品调查...................................................................................错误！未定义书签。

２产品价格调查...................................................................................错误！未定义书签。国外市场调查...................................................................................错误！未定义书签。市场预测..................................................................................................................................11 国内市场需求预测...........................................................................................................11 产品出口或进口替代分析...............................................................错误！未定义书签。价格预测...........................................................................................................................11 市场推销战略...........................................................................................................................12 推销方式...........................................................................................................................12 推销措施...........................................................................................................................12 促销价格制度...................................................................................错误！未定义书签。产品销售费用预测...........................................................................................................12 产品方案和建设规模...............................................................................................................12 产品方案...........................................................................................................................12 建设规模...........................................................................................................................12 产品销售收入预测...................................................................................................................13 第4章 建设条件与厂址选择.........................................................................................................14 资源和原材料...........................................................................................................................14 资源评述...........................................................................................................................14 原材料及主要辅助材料供应...........................................................................................14 需要作生产试验的原料...................................................................................................15 建设地区的选择.......................................................................................................................15 自然条件...........................................................................................................................15 基础设施...........................................................................................................................15 社会经济条件...................................................................................................................16 其它应考虑的因素...........................................................................................................16 厂址选择..................................................................................................................................16 厂址多方案比较...............................................................................................................16 厂址推荐方案...................................................................................................................17 第5章 工厂技术方案.....................................................................................................................18 项目组成..................................................................................................................................18 生产技术方案...........................................................................................................................18 产品标准...........................................................................................................................18 生产方法...........................................................................................................................18 技术参数和工艺流程.......................................................................................................18 主要工艺设备选择...........................................................................................................19 主要原材料、燃料、动力消耗指标...............................................................................19 主要生产车间布置方案...................................................................................................19 总平面布置和运输...................................................................................................................20 总平面布置原则...............................................................................................................20 厂内外运输方案...............................................................................................................20 仓储方案...........................................................................................................................20 占地面积及分析...............................................................................................................20 土建工程..................................................................................................................................20 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计.......................................................................20 ３特殊基础工程的设计.......................................................................................................21 建筑材料...........................................................................................................................21 土建工程造价估算...........................................................................................................21 其他工程..................................................................................................................................21 给排水工程.......................................................................................................................21 动力及公用工程...............................................................................................................21 地震设防...........................................................................................................................21 生活福利设施...................................................................................................................22 第6章 环境保护与劳动安全.........................................................................................................23 建设地区的环境现状...............................................................................................................23 项目的地理位置...............................................................................................................23 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象.......................................................................23 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物...............................................23 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施...............................23 现有工矿企业分布情况；...............................................................................................23 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；...............................23 大气、地下水、地面水的环境质量状况；...................................................................23 交通运输情况；...............................................................................................................24 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。...................................................................24 项目主要污染源和污染物.......................................................................................................24 主要污染源.......................................................................................................................24 主要污染物.......................................................................................................................24 项目拟采用的环境保护标准...................................................................................................24 治理环境的方案.......................................................................................................................24 项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响...............................................24 项目对周围地区自然资源可能产生的影响...................................................................24 项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响...........................................24 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案。...................................................25 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化。...........................................25 环境监测制度的建议...............................................................................................................25 环境保护投资估算...................................................................................................................25 环境影响评论结论...................................................................................................................25 劳动保护与安全卫生...............................................................................................................25 生产过程中职业危害因素的分析...................................................................................25 职业安全卫生主要设施...................................................................................................25 劳动安全与职业卫生机构...............................................................................................25 消防措施和设施方案建议...............................................................................................26 第7章 企业组织和劳动定员.........................................................................................................27 企业组织..................................................................................................................................27 企业组织形式...................................................................................................................27 企业工作制度...................................................................................................................27 劳动定员和人员培训...............................................................................................................27 劳动定员...........................................................................................................................27 年总工资和职工年平均工资估算...................................................................................27 ４篇三：项目可行性研究报告范文 项目可行性研究报告范文 目 录 1总论 1 1.1项目背景 1 1.2项目概况 3 1.3结论与建议 4 2项目的规划相关性及建设必要性 6 2.1项目的规划相关性 6 2.2项目的建设必要性 7 3场址选择 9 3.1场址现状 9 3.2场址建设条件 10 4建设项目定位分析 16 4.1项目服务区域概况分析 16 4.2项目功能定位 18 4.3建筑定位 19 5建设方案 21 5.1建筑设计指导思想与原则 21 5.2项目总体规划方案 22 5.3工程方案 24 5.4配套设施设计方案 25 5.5建设方案评价 29 6环境影响评价 30 6.1 项目地块环境现状 30 6.2采用的环境保护标准 30 6.3项目建设与运营对环境的影响 31 6.4环境保护措施 32 7 组织机构与管理模式 35 7.1 组织机构 35 7.2管理模式 35 8 项目实施进度 37 8.1建设工期 37 8.2实施进度安排 37 9投资估算及资金筹措 39 9.1投资估算 39 9.2资金来源与筹措 41 10财务评价 42 10.1评价依据 42 10.2基础数据与参数 42 10.3营业收入估算 43 10.4成本费用估算 43 10.5盈利能力分析 43 10.6偿债能力分析 44 10.7财务评价结论 4411 社会评价 45 11.1项目对社会的影响分析 45 11.2项目与所在地区互适性分析 46 11.3社会风险分析 48 11.4社会评价结论 49 12可行性研究的结论与建议 50 12.1可行性研究结论 50 12.2可行性研究建议 360 总论

1.1项目背景 1.1.1项目名称

象山县城东市场建设项目。1.1.2承办单位概况

本项目由城东市场开发有限公司承办。公司成立于2007年5月，注册资金2000万，公司性质为国有独资企业，主要负责城东市场的建设管理运行。经营范围为城东市场的开发建设、房屋租赁、摊位租赁。1.1.3报告编制依据（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（3）《象山县城市总体规划（2001～2020年）》（4）《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划》（5）《象山县国民经济和社会发展“十一五”规划》（6）《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》（7）相关设计规范标准等 1.1.4项目提出的理由与过程

公益设施是城市功能的重要体现。一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。民以食为天，中国人口密度大，菜市场作为一种公益设施，在广大人民的生活中扮演着重要的角色。菜市场的建设水平直接关系到广大人民的日常生活质量。

2007年宁波市菜篮子工作目标要求《宁波市商贸流通服务业“十一五”发展规划》和《宁波市菜篮子工程“十一五”发展规划》为指导，以菜篮子“数量安全、质量安全、可持续发展”为主线，以保障“两荤两素”供应安全为主体，以“菜篮子放心工程”为核心，通过全面构建七大体系，实现七大提升，形成政府监管、行业自律、公众监督“三位一体”的管理框架，努力实现全市菜篮子商品供应率达到100％,质量安全达到95％以上，打造走在全国全省前列，充分体现宁波现代化港口城市菜篮子工程的特色和发展水平。特别提出加强社区菜篮子便民店建设的规范性指导，改善居民新区的购物环境。县政府对菜市场的建设给予了高度重视，在《关于表彰2005宁波市商贸流通服务业先进集体的通报》中宁波市人民政府授予象山县人民政府菜市场改造特别奖。象山县贸粮局积极争取县政府支持，落实了90余万元菜篮子工程建设资金，用于菜篮子基地、屠宰场、菜市场等业态的建设。

象山县城区总人口12万，面积10平方公里，现主要有汪家河、蓬莱两个菜市场，主要覆盖区域为城北和城南。市场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、交通拥挤等问题。面对城市步伐的加快，消费市场进一步加大，按照《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》中菜市场以居住区、居住小区为基本单元，一般以1-3 万人口，每千人250平方米建筑面积配置，菜市场服务半径500-1000米的标准，象山县县城现有的菜市场规模不能满足居民生活的需求。尤其是城东区域的菜市场配套问题尤为突出。为了提高菜市场建设水平，加快传统菜市场向现代流通业态升级，提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要，城东市场的建设显得尤为迫切。城东市场将作为服务人民群众、让市民百姓方便购买、放心消费的主要载体。1.2项目概况 1.2.1拟建地点

本项目位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口。东临东大河，北临丹峰路，西临兴盛路，南为河道。

1.2.2建设规模与建设内容 建设规模：项目总占地面积21470平方米，建筑面积43447平方米，其中地上建筑面积29112平方米，地下建筑面积14335平方米。

建设内容：建筑物地上主体三层，局部四层，地下一层。一至二层布置为菜场；三层布置为超市；四层为综合管理用房；地下一层为6级人防兼机动车库，地下夹层为6级人防兼非机动车库。地面临路建“l”型广场，广场上布置机动车、非机动车车位。1.2.3主要建设条件

本项目为象山县城东市场建设工程，地处象山县城区，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。1.2.4项目建设进度

本项目计划于2007年10月开始，2008年12月完成，预计建设工期15个月。1.2.5项目投资和筹资方案

本项目总投资为15656万元，其中建设投资14980万元，筹资方案为银行贷款。1.2.6主要技术经济指标

表1-1 项目主要技术经济指标表 序号 项目名称 单位 数量 1 项目占地面积 ㎡ 21470 2 建筑面积 ㎡ 43447 3 建筑密度 % 43.4 4 容积率 1.36 5 绿地率 % 16.7 6 总机动车位 辆 241 7 地面自行车位 辆 850 8 投资估算 万元 15656 9 年均营业收入 万元 3100 10 年均利润总额 万元 1470 11 年均净利润 万元 1102 12 投资净利润率 万元 7.4% 13 财务内部收益率（税后）％ 10.31 14 投资回收期（税后）％ 9.55 15 借款偿还期 年 13（含两年建设期）1.3结论与建议

本项目的实施是满足人民群众生活需求，提高人民群众生活品质的需要，符合象山社会事业发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。项目的规划相关性及建设必要性2.1项目的规划相关性

2.1.1《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中把加快服务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重要途径。围绕方便群众生活和提高生活质量，大力发展生产型服务业，充实提升生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。按照便民利民原则，进一步完善落实商贸网点规划布局。加快社区、集镇商贸中心和专业特色街建设，发展人性化消费服务。培育提升各类市场，形成比较完备的市场体系。加快社区服务的产业化、社会化进程，构建与现代城市发展相适应的社区服务业。拓展社区服务领域，创新社区服务形式，加强社区服务中心建设，整合社区服务资源，积极构建覆盖全市、反应快速的社区服务网络.象山县城东市场的建设将提升社区服务功能，完善市场体系，满足人民需要。2.1.2《象山县国民经济和社会发展“十一五”规划》

《象山县国民经济和社会发展“十一五”规划》指出我县社会事业发展相对滞后，“十一五”期间经济社会发展中也面临重大挑战，未来的建设突出以人为本，实施和谐惠民战略。以民主法制健全、社会文明进步、人民安居乐业为基本目标，努力构建和谐社会，让改革开放成果惠及广大人民群众。加快城镇化步伐，推进社会主义新农村建设。大力宏扬象山精神，繁荣发展海洋文化，不断增强经济社会发展原动力。加快发展公共事业，满足人民群众日益增长的公共服务需求；加大城市绿化、亮化建设，提升城市形象；完善城市基础设施等专项规划，凸现城市发展特色，提高城市发展品位。随着人口的增加和人民生活水平的提高，人们对生活环境和生活品质的要求提高，迫切需要加强公益设施建设,改善公共服务水平。象山城东市场的建设充分考虑居民需求，讲究建筑美观，体现了县政府和谐惠民的发展战略，改善了菜市场服务水平，提升人们的生活品质。2.2项目的建设必要性

2.2.1提升居民生活质量的需要。

象山县城东菜市场的建设规模、方案与居住人口、地域范围相适应，做到了合理布局。城东市场的建立将覆盖文峰、塔山、东河等小区和周边村庄，解决周边小区居民的菜市场配套问题。市场建立后在交通通达度，市场卫生，购物种类等方面得到提升，将全面改善覆盖区域菜市场购物环境和食品安全状况，使菜市场建设和管理工作适应市民生活水平提高的需要，达到“设施标准、制度落实、食品安全、环境整洁、群众满意、政府放心”的效果。2.2.2完善城市功能 “安居乐业，衣食住行”是居民生活的基本要求，一个城市应该为市民提供优良的生活空间，所以一个城市必不可少良好的商贸、供给服务功能。随着市场经济的发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单一功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。城市的发展,城市职责的增加,人口的增长,使这些基本功能的适应力也要增长。

城东市场的建立将加速象山县城的整体建设，极大提升城区城市功能，提优居住居民生活质量，提高街道现代服务业水平。2.2.3与经济发展相适应

城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。一个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公益设施的建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。菜市场的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜、设施完整、环境良好的室内菜市场，逐步向净菜化、超市化、连锁化发展，消灭马路市场。城东市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重要途径 2.2.4 改善市容环境面貌

城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市的内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象，一个城市的形象，如同一个国家、一个地区、一个企业的文化形象一样，都有其深刻的内涵。一个城市的文化形象至少应具备以下特征：城市建筑、布局融科技含量与文化内涵为一体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。菜市场是人们生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、高标准设计的菜市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的功能。新的菜市场建设后，设计良好的市场将避免出现对周边区域的环境负面影响，减清城市环境负担，改善市容面貌。3场址选择 3.1场址现状

3.1.1地点与地理位置

象山县地处121°34-122°20、北纬28°45-29°49之间，居浙江省中东部沿海，位于象山港与三门湾之间，两港相拥。其地理位置北临象山港，与鄞州区、奉化市隔港相望；东北遥对舟山市普陀区的六横岛和宁波市北仑区的梅山岛；东濒大目洋；南接猫头洋，隔三门湾与台州市的三门县相峙；西连宁海县，象山半岛自宁海县紫溪、梅林至一市东延入海。象山县三面环海，一面接陆，南北长90 km，东西宽70km，由本土象山半岛及沿海608个岛礁组成，总面积6510k㎡，其中陆地面积1175k㎡、海域面积5335k㎡。丹城为象山县县城，东临东海，北靠宁波北仑港，南面是中国著名的渔港——石浦港，西接沿海国道线。

象山县城东市场的建设场地位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口。东临东大河，北临丹峰路，西为兴盛路，南为河道。地理位置十分优越，通达度高，方便居民日常采购。且市场覆盖范围广，解决了周边小区居民的菜市场配套问题。3.1.2场地土地权属类别与占地面积

象山县城东市场的建设场地位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口，属于商业用地，土地所有权归国家所有，使用权为城东市场开发有限公司。项目总占地面积21470㎡。3.1.3现有场址利用情况 建设场地现为暂住房。场址建设条件 3.2.1自然条件

1、气象

具有非常明显的亚热带季风性气候特征，四季分明，日照充足，温暖湿润，雨量充沛，灾害性较多。（1）气温

年平均气温18～17℃。最冷月1月平均气温5℃左右；最热月，东部沿海地区为8月、北部沿海地区为7～8月、其余地区一般为7月，平均气温27～28℃。极端最低气温为－7.5℃（1967年1月6日），极端最高气温为38.80 ℃（1971年8月20日）。（2）日照

年日照总时数为1670～2048小时。各月日照百分比中，6月最少，为22%～28%；

2、3月次之，为24%～29%；

8、12月最多，达49%～62%。各地日照时数，南多北少。（3）降水

年降水量平均在1250mm以上，4～9月较为集中，约占全年的60%，北部尤甚。常出现“双峰”现象，即5～6月（梅雨）、8～9月（台风雨）各有一次降水高峰。受伏旱影响，7月普遍少雨，北部仅占全年的9%、南部占70%。（4）灾害性天气

一年四季均可能出现灾害性天气，主要有霜降、低温、风暴、干旱、台风、暴雨、寒潮、大

第三篇：房地产开发可行性报告

房地产开发可行性报告

*旅游度假区规划分区（A4、A5）开发项目可行性研究报告

呈报单位：皇冠房地产开发公司

呈报时间：2011 年10 月31日

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

邕江景逸位于南宁经济技术开发区，南到旋凯路，西起白沙大道，东至快环路，北临邕江大河。A4、A5地块为小区规划分区，位于邕江河边，东临快环路，西侧是白沙大道。

（二）、规划方案

区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A4、A5规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A4地块以居住为主，沿白沙大道的A5地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻邕江河与经济开发区。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅6公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、南宁国土资源局发布公告将于20011年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现南宁已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距南宁经济开发区、工业园区、已开发的天筑丽城小区较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对

增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年10—12月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、广西壮族自治区、南宁市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得南宁市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了邕江景逸小区用地的商业价值，成为南宁房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、南宁投资环境良好，政策比较优惠，特别是东盟与南宁市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在南宁的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在南宁成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A4、A5规划分区的继续开发，将是皇冠品牌优势的有效利用和发挥。

3、商业住宅用地日趋紧张，使得南宁房地产业显示出强劲的发展势头，A4、A5规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与江南经济开发区一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的天筑丽城小区在南宁具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，天筑丽城和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高皇冠品牌的竞争能力，并为邕江景逸小区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析

根据对今年以来出台的房地产行业政策、南宁市场供需状况等方面情况调查表明，南宁地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升

近几年，南宁商品房价格不是很高，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进南宁这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到南宁购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位

目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于南宁居住环境、人居品牌的购房群体；

二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；

三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；

四是致力于南宁投资置业的购房群体。

（三）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价5000元/㎡；

2、高层住宅均价6000元/㎡；

3、商业网点均价7000元/㎡；

4、办公楼均价3000元/㎡；

5、车位均价10万元/个；

6、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

1、按南宁市对邕江景逸小区的总体规划及拍卖公告，将在2011年11月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2012年开工需要。

2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2011—2013年），2011年拟开发面积37902㎡，2012年拟开发面积26150㎡，2013年拟开发面积26808㎡。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、销售计划

根据工程建设进度计划及南宁地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2011年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2013年销售收入9216.3万元；2014年销售收入8344.5万元。

2、营销策略

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。

（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）

（二）、资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元).（三）、项目经济效益分析

1、利润估算：

本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。

预测前提：

土地173.6万元/亩；

营业收入33,666.10万元；

平均销售单价3,705.27元/平方米；

营业成本26,600.27万元；

单位成本2,927.61元/平方米；

税金3,854.77万元；

费用1,070.00万元；

贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、静态分析

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。

（2）、动态分析

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行。

经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占计划销售量的92.82%

销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占计划销售单价的92.82%

盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论

经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第四篇：房地产开发可行性调研报告【一】

关于房地产开发可行性研究报告有哪些?下面是小编为大家整理的相关模板，接下来我们一起来看看吧!

房地产开发可行性研究报告【一】

一、项目背景、项目名称：居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据：

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《a市城市拆迁管理条例》liuxue86.com

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况)地块位置：该基地东起xx南至x路，西至x路、北至xx围合区内土地面积约xx平方米，该地块属a市x类地段。)建设规模与目标：

土地面积：

容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)

建筑面积(预计)：总建筑面积：)周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至a市中心。

(2)西侧为 市城市中心景点。

(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。

(4)西南靠近a市小学。

(5)北面为a市人民银行。、项目swot分析

优势及机会

(1)该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6)该项目以毛地出让，起价

元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析a市概况(参考)

a市位于

河南岸，面积

平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。a市房地产住宅市场分析

a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。

1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二oox年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

房地产开发可行性研究报告【二】

一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景

xx年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。

“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。

中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。

1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。

2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。

2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”

二、xx房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温

1、湖北省宏观政策的指导

2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。

2、政府出台房改政策，取消福利分房

自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。

荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。

4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。

2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》)

2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》)

以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。

近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

5、同类物业的市场情况

荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。

三、xx房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭

1、旧城改造，造成了需求量的增加

鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。

2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。

房地产开发可行性研究报告【三】

一、房地产可行性研究的目的房地产开发项目是一项极其复杂的工程，它涉及立项、方案设计、施工、销售等一系列复杂的程序。可行性研究是房地产项目决策前必要的手段，可行性研究通过深入的调查研究最终形成可行性研究报告，作为交投集团、成渝公司内部立项审批以及最终投资方案的主要依据。

通过可行性研究，能够在很大程度上提升房地产项目决策的正确性，提高项目的经济效益。其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，为房地产开发项目的实施和控制提供参考。

二、规划设计的可行性分析

1.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度等条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如图例，对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

房地产开发可行性研究报告【四】

可行性研究过程中的误区及应对措施

(一)常见误区

1.一个标准的效益分析

如果项目可行性研究报告十分肯定地明确将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，会有很多不确定的因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

2.先入之见的可行性分析研究

通过一些房地产投资项目失败的案例，发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金不继等等。通过失败的案例可以发现，房地产项目在可行分析研究过程中，只是从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性分析研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。

(二)应对措施

1.重视专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。

2.提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。

3.建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作。通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外，还可加强项目后评价工作，按照四川交投集团《投资项目后评价指引》的方法和内容，通过分析对比，总结经验，改善投资管理和决策，进一步提高可行性研究的实用性。

加强房地产可行性研究工作的一些建议

(一)重视多方案比较

一般情况下，可行性分析要研究的不是单一方案，而是同时研究多种方案，有时几个方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。

(二)坚持可行性研究的客观性原则

客观性原则就是要坚持从实际出发、实事求是的原则，房地产开发项目的可行性研究是根据拟开发项目的具体情况进行分析论证而得出可行或不可行的结论，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。

(三)提高可行性研究编制人员素质

相当一部分房地产开发项目可行性研究编制人员可能就是一、两个人，不能适应房地产开发的多专业要求，而且编制人员往往不了解和熟悉房地产开发领域，他们能做的仅是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑、定量分析草率计算、经济评价流于形式。不能根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析，对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要，失去了可行性研究的真实性和指导作用。

五、结语

总之，可行性研究要以市场为导向，对房地产项目所涉及的领域、经济效益、技术可行性、环境、社会效益等方面进行全方位的论证和评估。项目可行性研究对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响。可行性研究要以增强企业核心竞争力、创造经济效益为中心，对房地产开发项目的各要素进行全面的调查研究和详细的测算分析，进行多方案的比较论证，最大限度优化方案。同时我们应注意房地产项目可行性研究中存在的问题，在工作中应避免这些问题的出现，发挥可行性研究的实际作用，使房地产项目的开发工作有据可依。

房地产开发可行性研究报告【五】

一、完善文本内容。本报告中，应增加建设单位的相关情况，清楚开发单位是否有资质和能力承担项目开发;增加和深化销售预测和销售策略;深化投资环境和市场研究，特别是项目区域开发区的房地产销售情况及经济发展情况。

二、增加相关图纸。本报告中没有任何图纸来表述报告中内容，项目可研报告，一定要附项目总平面图和日照分析图。总图可以知道建设规模和内容，清楚开发强度和经济技术指标，也可知道设计是否符合相关规范要求。日照分析图可以看出是否对项目外有日照影响，是否满足国家强制性条文。

三、完善相关设计依据。文中设计依据有些已经过时，应采用国家最新规范;娄底市近期专门出台了一些针对房地产市场发展的文件，应加上去，增加项目的本地性。

四、完善建设内容。建设内容应当明确是高层还是多层住宅，限高多少;增加公厕、垃圾站、配电房、绿化等建设内容;说明项目用地权属情况。

五、细化和修改文字内容。文中劣势描叙中，项目区域为未开发区域不对，该项目区域已经是成熟开发区域;文中对房地产市场的分析应当主要侧重开发区的房地产市场分析，而不应是湖南省和娄底市的，说服力不强。

六、投资进一步细化。该报告中，项目总建筑面积19663平方米，总投资9748.79万元，成本将近5000元每平米，投资成本过高，不符合目前房产市场开发情况，应调整。其次，在投资分析中，地下车位12万/个，超出娄底实际价格，目前一般为8万/个;工程量中，土石方应进一步核实，该区域主要是填方，挖方较少;人工工资88元/日太低。

七、修改项目工期表达方式。项目工期改为采用以月为单位计算工期，以季度不太精确;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在销售方案中却2021年8月才举行奠基，2022年4月18日才开始团购，时间前后不一致。

八、完善对项目开发条件的描述。本报告中，项目建设基础条件的描叙与本项目实际建设地不符，应具体针对性地对项目建设条件进行精准描叙。包括项目场地、地形地貌、地质情况、周边建设情况等。

九、工程管线设计应深化。该报告中，住宅采用三台800kVA室外箱式公变供电，公共部分在地下室设两个专变配电室，共设4台高压开关柜、2台800KVA干式变压器和24台低压配电柜，配置不合理;该报告中，给水管道200管径过大，150足够。

十、细化财务评价。该报告财务评价中，企业所得税应按2019年娄底税务部门文件规定的额度计算。

第五篇：经营管理可行性建议报告

邮政经营管理可行性建议报告

按照市局局长的指导精神，我于近期对我局的经营管理状况进行了调查，对影响我们邮政企业发展的关键因素进行分析，提出不断创新，推进邮政企业发展的建议，现将有关情况报告如下：

一、影响邮政企业发展的关键问题

根据调研，并在调研的基础上进行分析，我觉得当前影响我们邮政企业发展的关键因素和存在问题主要有以下几个方面。

(一)信息技术发展，邮政市场开放对邮政带来巨大的冲击 科学技术尤其是以互联网为代表的信息技术给邮政传统业务带来了猛烈的冲击；国内外竞争对手瞄准邮政体制及经营机制不够灵活等劣势，充分发挥小、快、灵优势，见缝插针，抢占市场。具体表现在：网络正分食着函件等业务；交通等部门以不同形式经营速递、包裹、物流业务；专业银行通过技术和特色服务等优势，不断抢占汇兑业务；报社自办发行等等。同时，竞争对手的服务、资费等也对邮政的服务、品牌也产生了负面影响。

(二)业务结构不合理，经营不够规范，缺乏核心竞争力 业务结构存在较大经营风险，不具备核心竞争力。邮储业务收入占比过高，但该业务受政策影响大，发展的成本也逐渐加大，经营风险相对较高，存在着潜亏现象，不利于企业的可-1-

持续发展。如果不调整业务结构，片面地追求余额的增长，必将形成恶性循环，存在发展的潜在危机。所以加快推进业务结构调整，尽快培育和壮大继邮政储蓄之后的支柱业务对于促进邮政可持续发展意义重大。

传统业务收入萎缩。信函、包裹等业务是基本业务，具有长期性和稳定性特点。但近年来出现萎缩。随着市场份额的逐渐缩小，业务开展更加困难。

新业务的发展仍处于初级阶段，没有形成规模。代办新业务未真正形成规模。代办电信业务，仍然停留在代放号、代收费基本业务，没有形成自己的代办品牌，而且电信运营商逐步建立起自己的基础营销网络，对邮政依赖性越来越差。

片面追求业务量，经营不够规范，存在急功近利现象。为了完成量收指标，基层邮政有时盲目追求业务量，在业务发展上，急功近利，不能正确宣传、合理引导。对汇兑、包裹等业务，过分追求增值类业务所占比例，搞一刀切；对代收费业务，存在整拆零交现象，等等。

(三)职工素质偏低，高素质人才匮乏

现代化邮政的发展，需要高素质的邮政职工。目前基层邮政整体素质偏低，影响和制约了邮政发展。由于受体制等因素的影响，基层邮政第一学历是大专以上者较少。随着邮政新业务与信息业务的开发，大量的计算机、信息技术将被采用，职工队伍素质日益不适应当前邮政发展需求，影响了企业的发展。

二、强化创新，全力推进邮政企业发展

发展是第一要务，创新是企业之魂。面对分营时传统业务严重萎缩，新业务竞争激烈，邮政创新能力不足的实际，我们邮政企业要发展，唯有创新。

(一)创新理念，解决思想问题

思想是行动的先导。有什么样的发展理念，就会有什么样的发展方式和结果。人们往往把发展归结为经济发展，甚至把经济增长等同于发展。这种发展观念虽然在特定的发展阶段有其必然性，也发挥了重要作用，但对发展的片面理解必然导致高投入、高消耗、高污染和低效益的结果，甚至出现经济畸形增长和社会发展严重滞后的不协调局面。所畏穷则变，变则通，通则久。计划经济烙印深厚的邮政百年老企要想在市场经济的大潮中勇立潮头就必须变革一切不合时宜、束缚企业发展的条条框框，我们必须打破，建立适应市场经济的邮政企业发展理念，并通过强化培训等方式，把发展理念植入员工的潜意识中，改变员工的传统观念，树立新的适应市场经济的邮政企业发展理念，为推动企业发展奠定思想基础。

(二)创新机制，为企业可持续发展奠定基础

要在邮政企业经营机制、管理体制、财务体制和三项制度等方面进行大刀阔斧的改革，初步建立与市场经济和邮政发展相适应的管理体制和运行机制，为企业的可持续发展奠定了基础。要调整经营思路，改变邮政经济增长方式。要坚持一手抓重点业务，一手抓业务结构调整的方针，这是实现邮政可持续

发展的关键所在。邮政储蓄业务要及时调整存款和收入结构，从单纯追求余额向提高活期比重转变，从单纯依靠利差收入向多渠道收入转变。要充分利用邮政储蓄服务平台，加大调整储蓄收入结构力度。在函件作为邮政标志性业务上，寻找巨大商机和可观的利润空间，要以广大“三农”服务站为载体，在资金、市场、货款回收、账目管理等方面加强管理，打造品牌，为邮政占领农村市场，争取商务部提出的“万村千乡市场工程”奠定坚实的基础。要在特快业务要努力寻求新商机，挖掘新增长点。报刊发行业务要把市场重点放在自费订阅上，为报刊业务可持续发展打好基础。图书教材发行业务要珍惜来之不易的市场机遇，在业务发展之初确保万无一失，为做大做强该业务做好准备。

(三)创新管理，以人为本，科技兴邮

必须坚持科学发展，这是实现平稳较快发展的根本途径；必须坚持求真务实，这是实现平稳较快发展的关键所在；必须坚持改革创新，这是实现平稳较快发展的内在动力；必须坚持以人为本，这是实现平稳较快发展的基本条件；必须坚持科技兴邮，这是实现平稳较快发展的重要手段；必须坚持服务地方，这是实现平稳较快发展的必然要求。根据以上要求，加强员工的培训和管理，提高员工素质，促进企业发展。

企业发展的关键在于员工，邮政企业发展的关键在于营销队伍，当前全员营销、关系营销成为邮政占领市场的主导，这容易造成经营行为短期化、服务质量很难提高等实际问题。为

此，必须建立自己的专职营销队伍，选拔培养(也可以到社会上公开招聘)一批素质高、责任心强、知识面广、精通业务、善于交际、有灵活应变能力的人才充实到专职营销队伍中；要强化培训，切实提高他们的营销技巧；要完善激励约束机制，进一步明确营销队伍的权力、责任、利益，加强绩效考核，调动他们积极性。

员工素质是邮政企业取得长足发展的关键，现代化的邮政要求有与之相匹配的高素质的职工队伍。邮政企业要创新管理方式，在福利待遇、晋升等方面制定鼓励职工提高自身素质的政策和用人制度；要在工作安排上进行合理的组织，给职工自学、函授或接受培训提供方便；可以考虑与邮电院校建立良好的合作关系，采取请进来、走出去的灵活方法，给职工进行各种职业培训创造条件，以此来提高职工队伍整体的文化和业务素质。

以上是我对我们邮政企业发展的一些不成熟的想法，以求抛砖引玉，为我们邮政企业发展尽一份力，发一分光。