第一篇:XX房地产开发集团公司越南河内投资可行性分析报告
XX房地产开发集团公司越南河内
投资可行性分析报告
一、总论
1.项目名称:现代花园
2.承办单位概况
承办单位是XX房地产开发集团公司,注册资本3000万元,开发资质为一级。公司经营范围:房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化,一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新”的经营理念,开拓进取。
二、投资必要性
根据调查,可知河内房地产现状。市场潜力大。越房地产处于初级阶段,市场潜力大。用地方面,房地产开发以建新区为主,多数项目位于交通便利的城郊,土地存量充裕,尚有大量公有地可开发。需求方面,目前越城镇人均居住面积仅10平方米。越政府提出到2010年将人均面积提高到156万套,其中河内市建5000套。随着城镇人口膨胀,购房需求将不断增加,商品房开发潜力较大。写字楼和高级酒店亦供不应求。据越方统计,近两年河内市A类、B类写字楼出租率高达955星级酒店入住率高达855星级酒店客房约7000套。
三、社会可行性
1、政策方面
1986年越南实行革新开放,由计划经济向市场经济体制转变,陆续实施包括住房制度在内的系列改革。目前,越房地产开发以国内企业为主,外资比重逐渐扩大。
改革以来,越房地产几度出现较大起伏。1994-2002年,河内市政府陆续出台一系列规划促使地价和房价持续飚升,如经济社会发展规划、土地使用规划、城镇建筑规划等,对房地产发展影响较大,加之城镇人口迅速膨胀,购房需求增加,从而刺激地价和房价上涨。2003年以来,越房地产趋于低迷,原因是政府加强土地管理,银行控制放贷,居民购房更为理性,多数持币观望,购房热潮渐缓。
为鼓励外商投资于房地产,尤其商品住宅区,越政府出台了相关优惠政策,规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠,具体如下:
关于地租,外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅区所占地的租费;对于外国投资者需交纳租费的土地(建筑本身占地以外部分),自租地合同签订之日起,可免3年租费;对于缓建或暂缓运作项目,外国投资者可在缓建或暂缓运作期间减免50%的租费。
关于所得税,根据项目所在地区不同,外国投资者享受不同税收优惠,即:在特别贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为10%;在贫困地区投资的商品住房.产品供需预测宅项目所得税率为15%;在其它地区投资的商品住宅项目所得税率为20%。
2.投资对社会影响分析
随着经济的发展,房地产市场已成为越南经济的重要组成部分,尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。本公司的投资项目不但可以为大量河内居民提供高质量的住房,解决人们对优质住房的需求,还给该河内的人文、自然环境带来了巨大的改善。同时将会带来大量的就业机会。总的说来,该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。
四、经济可行性
本建设项目总建筑面积接近13万平方米,预计开发项目固定资产项目投资总额为14828.67万元。签订了工程承包合同后,XX房地产开发集团公司会全力以赴地为该工程筹措资金,如:利用自有资金3000万元、银行贷款5002.61万元以及房屋预售等方式筹措资金。因此本房地产越南河内投资开发方案在经济方面是完全可行的。
五、风险分析及对策
本投资项目可能存在的风险主要有:政策风险、经济风险、社会风险、内部决策和管理风险等。可以采取以下几项措施及早地发现或预测到这些风险,化解或缓和、减轻、控制这些风险。如:通过加快进度来回避风险、通过市场调查来降低风险、通过加强管理来控制风险等。
第二篇:房地产开发投资分析报告
摘要
随着国民经济的持续增长,房地产投资也呈现增长的势头。在本文中,作者综述了房地产投资开发研究的意义及相关研究的几大步骤。作者以深圳商业地产为例,从内部环境,外部环境,价值分析及对比分析,多方面综述了投资商业地产的可行性。
关键词:房地产投资 优化 价值分析 商业地产
房地产开发投资分析报告
一、房地产投资可行性研究的必要性
1.保证投资决策的科学性和合理性
房地产开发是一项综合性经济活动,其投资最大、建设周期强、涉及面很广、所含工程项目多,靠盲目投资,“投机”行为是不可能达到预期经济效益的,只能给投资者带来无法挽回的经济损失,它是任何投资者都不希望发生的,特别是目前的房产行业处于强烈的市场竞争中,要在况争中求生存,求发展,只有对投资项目进行详细,可靠的市场预测、成本分析和效益计算,才能对项目所面临的主要技术问题进行全面评价和分析,才能使投资决策建立在科学合理的基础上,使项目具有一定的可行性。可以这么说,房地主开发项目成功与否,在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。
2.保证投资方案的优化
任何一个项目投资,都会存在从多可供选择的方案,不同方案的实施,将会带来不同的经济效益,只有通过可行性研究,进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择,才能尽可能优化最佳方案,使投资获取最大经济效益。开发方案选择的正确与否,几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。
3.保证项目投资的有序性
房地产项目投资可性性研究过程,实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程,尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究,可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应,配套工程设施步骤等。使整个项目有条不紊的进行,以达到预期目的。
二、房地产投资项目可行性研究的主要步骤
房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程,要按照一定程序进行。
1.筹划
筹划是可行性研究开始前的准备工作,也是关键环节。包括:提出项目开发设想;委托研究单位,或组建研究机构;筹集研究经费;承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图,项目提出的背景;研究项目的界限、范围、内容和要求;收集该研究课题的主要依据材料;制定研究计划。筹划阶段最重要的工作是组建队伍。
组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知识搭配合理的研究队伍是决定研究成果水平高低的关键。一般来讲,房地产投资项目可行性研究的研究班子应由熟悉房地产经济的经济师主持,包括了解房地产市场状况的专家、熟悉房地产开发与建设的工程技术人员、熟悉房地产经济运行机制的财务分析专家、以及熟悉城市规划及规划管理的专家。有条件的投资商,也可委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。
2.调研
调查研究是房地产项目可行性研究开始后第一步要做的工作,也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确,才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两方面进行:
(1)内业资料的调查研究,即收集各类有关资料,包括:有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明;各种有关资源报告;有关城市规划;有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。
(2)现场实地的调查研究,即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。
3.优化及选择开发方案
优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度安排。为了便于进行优化及选择,一般都应同时提出多种方案,再进行方案评选,仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法,谈不上方案的选择及优化,是不可取的做法。许多地区,这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行,同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计。评选小组再进行组织方案的评选,通过对方案技术、经济方面的比较,从而选出最优方案。
4.详细研究
由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败,因而对优选方案的决策必须慎重对待,进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段,要再用多种技术经济方法,对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。还要进行敏感性分析,表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时,对项目经济效益产生的影响。
5.编写报告书
在对项目进行了全面、详细分析研究之后,便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现,对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料,如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案。即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风
险进行分析;对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关主管部门审批的可行性研究报告,可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据、作为筹集开发建设资金的依据、作为与有关部门签订合同的依据、作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。
随着改革开放的不断深入、经济的不断发展,房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分,而对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越被业内人士所重视,它将成为房地产项目投资的一个组件,与房地产其它投资环节一起构成房地产项目投资的全部内容。
三.深圳商业物业投资分析
1.经济发展为商业地产发展带来巨大需求。
商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关,城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年深圳经济快速复苏走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移,业地产向多元化、高端化发展。
深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一,城市综合实力位居全国大中城市的前三甲,具有较强的区域辐射能力,吸引了大批企业的入驻。2009年以来深圳总部经济不断发展,引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳,而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自建写字楼,包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行,而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。同时,深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求,另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》把中面支持和促进深圳中小企业的发展,而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。
2.行业变化带来商业地产的价值重估 从国际上的成熟房地产市场来看之上。但是近年来住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升,上涨速度和幅度远高于商业地产以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅1物业的价格,投资回报率却接近住宅的两倍,目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外深圳毗邻香港,随着深港一体化的不断推进,未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋,但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很
大表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比。但是香港已经处于相对成熟期,而深圳仍处于快速发展阶段,其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港,深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。2009年末开始的房地产调控政策的变化,将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产而商业地产较少涉及民生问题,投机气氛较弱,所以不在政府的调控范围之内,其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。
基于对商业地产前景看好。我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为商业地产的投资价值直接体现在两个方面,其一是商业物业的保值增值功能即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。商业地产的宏观环境分析、经济、政策、信贷及行业发展,商业物业的外部环境包含地理位置、城市规划、政策支持、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。商业物业的内部条件包含开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。
以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以对商业物业投资价值的分析也基本将基于以下分析方法。
以下将以实际案例展现商业物业的投资价值,案例中数据均来源于中源地产市场研究数据库,由于已经对商业地产的宏观环境进行了分析,较看好未来商业地产的发展形势,故案例中将不再重复分析宏观环境,而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。案例:
福田中心区甲级写字楼——荣超经贸中心投资分析。
该项目是福田区中心区的甲级写字楼,位于金田路与福中路交汇处东南市民中心东侧。下面我们将通过对比福田中心区豪宅“黄埔雅苑”以及香港金钟区甲级写字楼“美国银行中心”来分析荣超经贸中心投资价值。外部环境:
物业所处的商圈是福田中心区是整个深圳市的金融、商贸、会展、行政、文化中心。深南大道由东向西穿越其间将中心区分为南北两个片区。其中南片区主要为全市的中心商务办公区北片区为全市的行政、文化中心。福田中心区拥有金融服务、现代商贸、现代物流、高端旅游、国际会展等为特色的高端服务业产业集群是深圳乃至整个珠三角的交通枢纽中心总部经济发展迅速聚集了国内外知名企业总部约380家入驻各类企业近3800家就业人员15万人。内部条件:
经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高层纯甲级写字楼。项目高206米,建筑面积115247.62平方米是专为跨国企业及国内大、中型企业设计的差异化精品写字楼。2006年开盘均价约为1.6万/平米元/平米。价值分析:
1、保值增值功能:该物业2006-2009年均价涨幅为119%
2、投资回报能力: 按2009年均价计算投资回报率约为5.14%。若有业主从2006年买入持盘现在租金价格的上涨业主投资回报率呈现上涨趋势。对比分析一:
黄埔雅苑是福田中心区的高层豪宅位于荣超经贸,其目前售价约3.8万元/平米,租金约85元租金回报率约2.7%。可以看到荣超中心售价稍低于黄埔雅苑,但租金回报率远高于黄埔雅苑也就是说商业地产和住宅出现了倒挂现象。通过对比国外或香港等成熟的市场写字楼售价一般会高于同区可比住宅。从这个角度上看若深圳向成熟市场发展,该物业将极具价值发展空间。对比分析二:
11.25%。也即是说随着85元/平米。至目前均价已达到3.5万元/平米
150
荣超经贸中心与美国银行中心相比 “美国银行中心”位于香港商业核心区域——金钟商业圈,该项目为甲级写字楼与荣超经贸中心具有一定的可比性。其目前售价约19万元/平米,租金约850元/平米,投资回报率约5.4%。与处于相似区域的美国银行中心相比,荣超经贸中心售价/租价远低于美国银行中心,售价仅为其五分之一,租金水平也仅为其六分之一。随着深港一体化和深圳经济不断发展深圳商业的价值也在不断的上升。
案例总结及建议:
该物业地处福田中心区区域优势明显,写字楼市场供不应求现象明显。该物业近年来成交价格不断走高,投资回报率相对较高,保值增值和投资回报能力突出。并且无论是与同区域的住宅相比还是与香港相似区域的写字楼相比,荣超经贸中心均具有价值被低估的特点。所以建议投资者可重点关注。
参考文献:
[1] 王国培 房地产开发项目可行性研究的必要性 漳州市芗城乡房管处 福建 漳州
[2] 百度文:2010年深圳商业地产分析投资价值分析 [3] 中华思维网校: 房地产投资可行性研究的必要性
第三篇:投资可行性分析报告
×××管理顾问咨询公司投资可行性分析报告(简要)
一、公司基本情况
1、公司名称:待定。符合工商注册要求,突出体现文化内涵、诚信、大气的领袖气魄、易于记忆、朗朗上口、利于简称、名字符合运道数理等方面。
2、公司性质:拟注册为有限责任公司。以管理顾问咨询服务为起点,在为企业客户提供的管理与经营的咨询中,努力延展成为顾问服务乃至委托实施的业务范围(包括具备广告业务的资质力)的服务业务。
3、注册地址:拟定为知名科研院所、大专院校内(北大、理工大、中华女子学院、北邮等品牌形象好的地理位置)。
4、注册资金及投资总额:
A.咨询业务与广告业务注册资金要求至少60万以上;
B.投资公司投资总额为60万。
5、公司定员与机构设置:
二、服务市场调查和预测
1、服务产品构成:
2.服务市场分析
2.1 服务产品分析:
A.当今国内管理咨询业务主流为质量管理与环境认证咨询,但目前市场混乱,流于形式,企业未必对咨询效果与实施效果满意,真正实效务实的专项咨询市场潜力巨大;
B.国内80%企业单位(包括大规模单位)的真实管理水平与模式落后于国外先进而非盲从统一的管理水平,咨询业务符合灵活多赢的国情发展需要;
C.管理咨询与广告业务依托于国家政府部门与知名院校方可保证激烈竞争中稳步发展。
2.2 竞争力分析:
A.知名院校合作、国家宏观调控办公室合作
B.国务院政策宣传合作、最高人民法院宣传代理合作
C.知名专家品牌效益推广、高起点理论与案例库实施
三、服务实施方案
1.服务营销流程:
扩展
2.管理:
A.机构设置以精简骨干运营,简直合作形式实施服务;
B.合作授权代理以合同形式限定;
C.销售激励自上而下一视同仁,以合同额5%比例为业务提成。销售人员制定基本业绩工资水平(以投资回报不低于10%倒推法制定销售任务),合作单位最高可至合同利润50%分成。
四、公司运营目标
1. 服务效果达到客户一致好评,建立久远有偿服务关系;
2. 首年底至少5%纯利润回报投资方;
3. 以后在原5%纯利润回报基础上,逐年递增5%利润回报投资方。
投资回报
年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年
投资额 5% 10% 15% 20% 25%
五、投资估算和融资说明
1.投资估算
1.1投资注册60万元;
1.2设立账户,注入资金60万元;
1.3资金使用安排
使用项目 金额(元)备注
1.代理公司注册费用 3000
2.办公场地租赁费用 60000 预付一年
3.办公设备采购 30000 台式电脑两台,笔记本两台
4.形象包装费用 150000 捷达车一辆
5.技术资料准备费用 3000
6.公司管理制度建立费用 1000
7.公司宣传广告费用 3000
合计 250000
1.4公司年运营支出
支出项目 金额(元)备注
1.人员工资 20000元/月×12月=240000元/年
2.通讯费 1000元/月×12月=12000元/年
3.办公消耗 500元/月×12月=6000元/年
4.公关招待费用 1000元/月×12月=12000元/年
5.交通费用 1000元/月×12月=12000元/年
合计 282000元/年
1.5公司年运营收入
收入 金额 备注
第一年 管理咨询培训 20000元/月×12月=240000元/年
广告 50000元/季度×4季度=200000元/年
合计 440000元/年
六、股权的设置
为保证公司的紧密合作,公司股权设置为:
1. 投资方以投入资金形式,享有公司60%股份比例;
2. 执行总经理以业务资源及知识技能投入,享有公司20%股份比例;
3. 咨询培训总监以业务资源及知识技能投入,享有公司20%股份比例。
七、综合效益分析
1.经济效益分析
1.1 公司180000元转化为有形固定资产,投入期按5年的情况下,投入106000元;加上第一年日常支出282000元,合计为388000元;
1.2 公司以管理咨询与广告业务的保守估算,第一年收入约为450000元。
证明公司收支第一年保守运行可持平;第二年随着业务的扩大与网络的增长完全可实现投资方投资额的10%的回报。
2.社会效益分析
2.1 管理咨询服务为推动企业管理水平,并带动管理知识的共享,为社会传播管理理念的种子,为客户带来实际的经济效益;
2.2 广告业务增加了社会的交流沟通内容,为推动文化事业增砖添瓦。
八、可行性分析结论
经过客观与务实的简要分析后,证明此资金的运作是可行的,并有可能带来更大经济效益。
第四篇:房地产开发可行性报告
房地产开发可行性报告
*旅游度假区规划分区(A4、A5)开发项目可行性研究报告
呈报单位:皇冠房地产开发公司
呈报时间:2011 年10 月31日
一、项目概况
(一)、开发项目区位条件
邕江景逸位于南宁经济技术开发区,南到旋凯路,西起白沙大道,东至快环路,北临邕江大河。A4、A5地块为小区规划分区,位于邕江河边,东临快环路,西侧是白沙大道。
(二)、规划方案
区规划总用地面积140.92公顷,居住人口1.59万人,其中A4、A5规划分区总用地3.61公顷,规划用地3.18公顷,规划以居住为主,兼容办公、商业、文化娱乐等功能,充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A4地块以居住为主,沿白沙大道的A5地块以商业、办公为主,兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡,其中多层住宅6621㎡;高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡;商业、公用、办公建筑面积为11768㎡;地下储藏室3749㎡;地下车库376个,建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%,容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接,体现了规划区的现代和时尚,具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施,创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
(一)、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越,紧邻邕江河与经济开发区。
2、靠近公路,交通便利,离火车站及长途客运总站仅6公里。
3、周边环境适宜,自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高,可规划面积充足,场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全,学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
(二)、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成,并通过市规划局审批。
2、南宁国土资源局发布公告将于20011年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖,现南宁已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距南宁经济开发区、工业园区、已开发的天筑丽城小区较近,为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
(一)、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析,政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长,保证房地产业的健康稳定发展,系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范,而对存量房市场的影响则是加大了交易成本,减少了供应量,对
增量房价反而是保证和促进上涨的力量,我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告,整体房价呈上涨趋势,今年10—12月份,全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%,商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、广西壮族自治区、南宁市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理,使得南宁市本就紧张的可开发用地更为紧缺,更突显了邕江景逸小区用地的商业价值,成为南宁房地产商家的必争之地。
(二)、微观环境分析
1、南宁投资环境良好,政策比较优惠,特别是东盟与南宁市委、市政府建立了良好的合作关系,给发展集团所属企业在南宁的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在南宁成功地开发了多个住宅小区,树立了良好的企业形象和信誉,创立了较强的品牌优势。A4、A5规划分区的继续开发,将是皇冠品牌优势的有效利用和发挥。
3、商业住宅用地日趋紧张,使得南宁房地产业显示出强劲的发展势头,A4、A5规划区的开发,是皇冠房地产壮大企业经济实力,提高经济效益的机遇,是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与江南经济开发区一路之隔,独特的地理位置,为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件,便于生产经营与管理,有利于降低成本费用。已建的天筑丽城小区在南宁具有较高的知名度和美誉度,可成为拟开发项目的样板小区,是无形的广告,对提升其商业价值和促进房屋销售,都将起到积极的作用。同时,天筑丽城和拟开发项目实行统一的物业管理,将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象,形成规模管理和经营,取得规模效益和效应,既可消除用户对售后服务的顾虑,又可拉动销售。而且,我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中,有利于形成整体优势,提高皇冠品牌的竞争能力,并为邕江景逸小区后期的开发,占得了商业先机,创造了条件。
四、市场分析与价格预测
(一)、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、南宁市场供需状况等方面情况调查表明,南宁地区房地产业发展前景看好,主要表现为:
1、房价将持续稳中有升
近几年,南宁商品房价格不是很高,因此受宏观调控影响较小,由于土地价格、建筑材料等价格上涨,房屋产品质量及配套标准的提高,造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快,大量人口进城居住、就业,将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化,将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃,如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度,将极大地改善城市面貌,进一步优化城市空间布局,推进南宁这座最佳人居城市的规划建设,跻身世界精品居住城市行列,并吸引更多人群到南宁购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
(二)、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类:
一是钟爱于南宁居住环境、人居品牌的购房群体;
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场;
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群;
四是致力于南宁投资置业的购房群体。
(三)、价格预测
根据本项目自身特点,参考当地房产价格及其发展趋势,本项目预测价格:
1、多层住宅均价5000元/㎡;
2、高层住宅均价6000元/㎡;
3、商业网点均价7000元/㎡;
4、办公楼均价3000元/㎡;
5、车位均价10万元/个;
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
(一)、工程建设实施计划
1、按南宁市对邕江景逸小区的总体规划及拍卖公告,将在2011年11月6日进行土地竞拍,如果我们竞拍成功,取得土地使用权后,将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计,工程报建、审批等有关手续,满足2012年开工需要。
2、为了合理利用资金,将采用滚动开发的方式,先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅,回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程,拟开发建设期为3年(2011—2013年),2011年拟开发面积37902㎡,2012年拟开发面积26150㎡,2013年拟开发面积26808㎡。
3、以多年的开发经验,科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行,施工过程中,要严格控制工程造价,提高工程质量,控制工期,提高资金周转率。
(二)、销售计划及营销策略
1、销售计划
根据工程建设进度计划及南宁地区房地产发展走势,该项目拟销售周期为四年:2011年销售收入5612万元;2007年销售收入9984.2万元;2013年销售收入9216.3万元;2014年销售收入8344.5万元。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念,深入房地产市场调查研究,充分发掘楼盘的卖点,通过以下途径和措施实现房屋销售,获取最大利润。
(1)、进行广泛的市场调查,通过目标客户和目标市场的分析,对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位,建设适应客户需求的楼盘产品。
(2)、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略,实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式,及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通,利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受,提高对所开发产品的认识度。
(3)、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道,使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
(4)、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户,必须深入了解客户,为顾客提供优质完善的服务,让客户感受到比预期更好的超值服务。
(5)、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用皇冠的品牌效应,提升企业核心竞争力,加强创新力,提高房屋的竞争优势,满足客户的期望,激发客户的购买愿望。
(6)、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下,新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略,将本项目的房屋价格,由低到高的顺序推向市场,吸引客户的关注,形成良好的市场氛围,形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格,给客户以“增值、保值”的信息,坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
(一)、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权,土地总成本为8,514.84万元(出让金总额8,266.83万元,契税248万元),项目开发总投资为31,525.03万元。(见附表3)
(二)、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划,投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元).(三)、项目经济效益分析
1、利润估算:
本项目净利润2,141.06万元,净利率6.36%。
预测前提:
土地173.6万元/亩;
营业收入33,666.10万元;
平均销售单价3,705.27元/平方米;
营业成本26,600.27万元;
单位成本2,927.61元/平方米;
税金3,854.77万元;
费用1,070.00万元;
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表(见附表6)
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
(1)、静态分析
投资利润率(税后)=项目净利润/项目投资支出总额
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。
(2)、动态分析
项目净现值为277.46万元,净现值大于0,项目可行。
经计算,本项目的内部收益率为9.5%,参考同行业基准投资内部收益率8%,本项目的内部收益率大于基准投资收益率,项目可行。
七、风险分析
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价(1-税费率)=27,670.27*10,000/3,705.27(1-11.45%)=84,334.35平方米
占计划销售量的92.82%
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量(1-税费率)=27,670.27*10,000/90,860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占计划销售单价的92.82%
盈亏平衡分析表明,当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时,项目保本,安全余度7.18%。
八、结论
经过我们认真研究分析论证,无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略,特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看,还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看,以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看,开发该项目均是必要的;同时,从财务评价等多个角度论证表明,在土地价格173.6万元/亩以内拍得该宗土地,进行开发建设,该项目均是可行的。
综上所述,该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面,既有可行性,又有可操作性。
第五篇:房地产开发项目可行性分析
房地产开发项目可行性分析
作者/转载者: 周华锋发表时间:2005-6-2 21:09:49浏览次数:476
房地产开发项目可行性分析,至关重要,是进行其他工作的前提。主要参考市场分析、对地区的影响性、项目效益、融资能力、环境评价、经济评价等,开始的可行性分析,可能促使项目成功,也可能导致项目流产,不可行的项目以后很难执行,可能导致项目失败,造成不可估量的损失,虽然项目可行性分析会耗费很长时间,但会回避很多不利情况。应综合考虑各方面的情况,作出项目可行性分析报告,分析各种不利因素,作出正确决策,为项目计划提供相应的前提,提供便利条件。
关键词:市场研究 经济分析 环境分析
1、市场研究
分析当地区域是否存在房地产项目产品需求,抽样调查要比较客观的进行分类,要理性化;客户群的市场率有多大比重,是需求普通住宅、中档住宅、高档住宅;还是酒店或写字楼及商业设施,客户群的地区差异,当地政策如何,土地出让价格怎样,现在土地成为房地产企业发展壮大的一个软肋,只有经过了详细的市场调研以后,才能有一个客观分析的基础。
2、建筑方案的拟订
开发项目产品,规划设计方案很重要,它关系到项目的造价、以后的销售情况是否顺利,还要考虑区域的地方性居住条件,客户群的偏好。产品方案、拟建规模、建设地点,项目的预测进度安排,本企业资源情况、建设条件、协作关系的初
步分析等。建筑方案需要房地产企业各个部门进行充分的市场研究分析后,在此基础上企业各个部门沟通达成共识后,由房地产企业提出建筑方案概要书,通常建筑方案要经过详细研究反复论证,拿出几套方案经过综合对比,选择最适合的。经过对比以后,找出平衡点,做出最佳选择。
3、项目开发的SWOT评价
实施一个项目前,要进行优势、劣势、机会、威胁四项分析,本开发项目具备那些房地产企业开发产品不具有的独特品质,同类项目产品那些具体方面更具有优势;开发本项目产品具有那方面的劣势,怎样避免或弥补,如果经过平衡收益超过风险或劣势所造成的后果,项目也是可以开展的;项目的机会也很关键,何时进行,目前同企业的整体发展战略是否一致,是否对企业市场占有率有一定影响,本项目是否存在现实良好机会是要经过平衡的。威胁分析意味着风险存在,项目开展前进行风险分析,制定风险应对措施,看是否能起到效果,如果威胁依然存在,不能很好的解除,那么项目的实施可能性就要受到限制;这四个方面既要单一分析,又要统一考虑平衡,最终才能得出比较客观的结论。
4、项目经济分析
项目的开发造价,投资估算、建设条件及开支情况,都应有一个大致的分析,制定资金筹措设想;考虑融资难度及可行性,有哪些外部资源可以利用,采取那种融资方式可行性最大,那种融资方式风险最小,是采取单一融资还是组合融资,如果是组合融资还有一个优化组合策略问题。对项目产品的前期投资估算是很重要的,进行盈亏平衡分析,核算销售收益和支出情况,做出资金现金流量表,考虑资金收入和支出的时间差,测算项目最终收益,测算偿还贷款能力,看自身应付能力是否能够达到,以分析项目的实施可能性。
5、项目开发环境分析
主要是2个环境,一是国家大环境;时刻了解国家宏观政策,注重及时分析,现在好些房地产企业均设立了国家政策研究员,专门搞这项研究,以应对政策风险,进行企业内部调整,以适应国家政策对其影响。象现在实施的国家七部委联合出台的竭制房价八条新政,就需要各个房地产商制定相应的应对措施,调整自身合理架构。优化内部管理机制,不断增强企业竞争力。二是市场环境;市场环境主要是区域分析和相应外部房地产企业竞争情况,研究项目产品是否适合在当地开发,同行业在区域内的市场占有率及竞争力,合理制定相应计划,分析项目的影响力和资金情况。进行可行性分析,避免无所谓的风险。
项目的可行性分析是其他开发过程的基础条件,只有信息正确且充分,才能得出客观公正的结论,看项目是否值得向下面进行;否则欲速则不达,极有可能造成不可弥补的损失。