2013年商州房地产开发投资情况分析

第一篇：2013年商州房地产开发投资情况分析

2013年商州房地产开发投资情况分析

2014-2-17 9:05:00商洛统计局

伴随着商州城市快速发展的进程，商州房地产业在国民经济稳步增长的大背景下繁荣起来，在各级政府一系列促进房地产市场健康发展政策措施的综合作用下，商州区房地产开发企业积极适应开发环境、拓展融资渠道，不断提升企业开发优质楼盘的综合能力，一幢幢高楼拔地而起，房地产业的快速发展，为商州区经济增长、城市建设和人民生活水平的提高做出了重要贡献，成为国民经济的支柱产业及经济发展新的增长点。

一、房地产开发投资基本情况

（一）投资规模逐渐扩大，促进了经济发展。2012年房地产开发投资完成6.3亿元，比上年同期增长16.6%。商品房屋销售建筑面积26.57万平方米，比上年增长10.8%。商品房销售额8.03亿元。

（二）带动住宅建设快速发展，改善了住房条件。一是不断调整住房供应结构，满足居民多方住房需求，优先解决多数居民的住房需求。二是近几年以来，高层、复式住宅越来越多，住房面积越来越大，功能也越来越完善，设施也越来越齐全，内、外部装饰也越来越美观，象君诚大厦、晨光大厦、全兴紫苑、利源新都、御园小区、时代华城、威尼斯水城等新楼盘比比皆是。

（三）促进了房地产开发队伍的不断扩大，增加了就业机会。由于房地产基本上属于劳动密集型产业，房地产业的快速发展直接带动建筑、装饰等行业的发展，增加就业机会。房地产开发公司已由初期单一的所有制经济形式发展到了集体、私营、股份制、合资、独资等多种所有制形式，已经形成了一定规模的产业队伍。

（四）拉动了关联产业。房地产业具有很强的产业关联性，对钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等行业都有明显的拉动作用。房地产业的快速发展，不仅仅带动了建材工业和建筑业，更是带动了关联产业的发展。住宅小区的建成，与之相配套的商业、饮食业、服务业等应运而生；居住环境的改变，增加了人们对宅内装修、家电家具的支出，房地产业在自身发展的同时也为社会劳动力提供了大量就业机会。

（五）加快了城市发展进程，提升了城市品位。房地产开发企业抓住发展机遇，积极参与旧城改造和新区开发建设，城市框架在成片的住宅小区建设及高楼大厦的点缀下不断拉大。随着房地产开发商的经营理念由单纯追求效益向效益、质量、环境、品位的转变，房屋质量日益提高，布局日趋合理，居住环境不断改善，城市品位得到提升，房地产开发企业在开发商品房的同时，也积极参与了城市的基础设施建设，特别是近几年来商州开发建设的规模小区，象江南小区、丹江春晓、威尼斯水城、全兴紫苑等楼盘，现代化气息浓厚，已经成为城市建设的亮点。

三、房地产业面临的主要问题及发展前景

（一）房地产业面临的主要问题

1、房价相对较高，社会购买能力不足。

为了优化居住质量和居住环境，单套商品房面积不断扩大，设施不断增多，然而随之而来的是成本高、售价高，与城市居民的实际购买能力形成较大反差。当前房地产投资开发的回报率太高，大多数消费者已经无法接受。

2、房地产企业数量多，规模小，素质良莠不齐。

房地产企业的自身素质直接关系着房地产行业的发展水平和社会效益。前些年受高额利润的吸引，开发企业一哄而起，低水平的资质限制了企业的开发建设业务。

3、房地产作为新兴产业，涉及许多部门。强化行业管理及其快速健康发展具有十分重要的意义。目前房地产开发市场程序不够规范，在开发交易环节，部分项目存在随意变更规划、违规开发、广告虚假、面积“缺斤短两”，中介市场混乱，房屋拆迁和物业不规范等问题。

（二）房地产投资面临的突出问题

一是多因素影响，房地产项目入库难、施工进度放缓。房地产企业入库手续繁杂，时间跨度大，2013年，有两户房地产企业均因相关证件不齐全未能进库，影响了一部分投资数据。二是受“新国五条”政策影响，市场流动资金减少，企业贷款愈加困难，资金来源紧张，市场各方观望情绪较浓，投资动力减弱。三是项目土地证、预售证、竣工验收等相关手续未能及时办理，导致部分项目施工进度缓慢。四是大部分房地产企业规模小，实力不强，市场竞争及抵御风险的能力较弱，开发的项目投资额度也不大，大部分企业在开发一个项目后就常年无新项目，还有个别规模较小的企业有转行的打算。在国家宏观调控政策影响下，行业必将优胜劣汰，一些实力较弱的企业生存空间缩小。

四、几点建议

一是各部门提高项目开竣工所需手续、证件的办理效率，开工项目抓建设进度，保持均衡建设进度。

二是统计与各镇办、部门通力合作，加大项目清查力度，及时搜集有项目但未入库房地产企业相关资料，做到及时申报，增强房地产开发投资较快增长的后续动力。

三是积极引导房地产业实现由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型，建立保障性住房建设管理长效机制，加大保障房建设力度。

四是结合当前企业“一套表”联网直报“三查”工作，加强对企业调研走访，及时了解企业投资、销售现状，同时做好企业统计员网报培训工作。

五、商州区房地产业的发展前景

随着整个国民经济的不断发展，经济总量的不断提升，居民收入的不断增加，住房的消费也会随着攀增。随着城市发展进程的加快，市区框架也将逐渐扩张，并且商州区将不断充分发挥区位优势，打造陕南经济强区的建设，商州区房地产业发展将会迎来美好的明天。

第二篇：房地产开发投资分析报告

摘要

随着国民经济的持续增长，房地产投资也呈现增长的势头。在本文中，作者综述了房地产投资开发研究的意义及相关研究的几大步骤。作者以深圳商业地产为例，从内部环境，外部环境，价值分析及对比分析，多方面综述了投资商业地产的可行性。

关键词：房地产投资 优化 价值分析 商业地产

房地产开发投资分析报告

一、房地产投资可行性研究的必要性

1．保证投资决策的科学性和合理性

房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期强、涉及面很广、所含工程项目多，靠盲目投资，“投机”行为是不可能达到预期经济效益的，只能给投资者带来无法挽回的经济损失，它是任何投资者都不希望发生的，特别是目前的房产行业处于强烈的市场竞争中，要在况争中求生存，求发展，只有对投资项目进行详细，可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。可以这么说，房地主开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。

2．保证投资方案的优化

任何一个项目投资，都会存在从多可供选择的方案，不同方案的实施，将会带来不同的经济效益，只有通过可行性研究，进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择，才能尽可能优化最佳方案，使投资获取最大经济效益。开发方案选择的正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。

3．保证项目投资的有序性

房地产项目投资可性性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应，配套工程设施步骤等。使整个项目有条不紊的进行，以达到预期目的。

二、房地产投资项目可行性研究的主要步骤

房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，要按照一定程序进行。

1．筹划

筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。筹划阶段最重要的工作是组建队伍。

组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知识搭配合理的研究队伍是决定研究成果水平高低的关键。一般来讲，房地产投资项目可行性研究的研究班子应由熟悉房地产经济的经济师主持，包括了解房地产市场状况的专家、熟悉房地产开发与建设的工程技术人员、熟悉房地产经济运行机制的财务分析专家、以及熟悉城市规划及规划管理的专家。有条件的投资商，也可委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。

2．调研

调查研究是房地产项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两方面进行：

（1）内业资料的调查研究，即收集各类有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。

（2）现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。

3．优化及选择开发方案

优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度安排。为了便于进行优化及选择，一般都应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多地区，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计。评选小组再进行组织方案的评选，通过对方案技术、经济方面的比较，从而选出最优方案。

4．详细研究

由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要再用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。还要进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。

5．编写报告书

在对项目进行了全面、详细分析研究之后，便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案。即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风

险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关主管部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据、作为筹集开发建设资金的依据、作为与有关部门签订合同的依据、作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。

随着改革开放的不断深入、经济的不断发展，房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分，而对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越被业内人士所重视，它将成为房地产项目投资的一个组件，与房地产其它投资环节一起构成房地产项目投资的全部内容。

三．深圳商业物业投资分析

1．经济发展为商业地产发展带来巨大需求。

商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年深圳经济快速复苏走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移，业地产向多元化、高端化发展。

深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009年以来深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求，另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》把中面支持和促进深圳中小企业的发展，而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。

2．行业变化带来商业地产的价值重估 从国际上的成熟房地产市场来看之上。但是近年来住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅1物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很

大表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比。但是香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。

基于对商业地产前景看好。我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。商业地产的宏观环境分析、经济、政策、信贷及行业发展，商业物业的外部环境包含地理位置、城市规划、政策支持、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。商业物业的内部条件包含开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。

以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以对商业物业投资价值的分析也基本将基于以下分析方法。

以下将以实际案例展现商业物业的投资价值，案例中数据均来源于中源地产市场研究数据库，由于已经对商业地产的宏观环境进行了分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。案例：

福田中心区甲级写字楼——荣超经贸中心投资分析。

该项目是福田区中心区的甲级写字楼，位于金田路与福中路交汇处东南市民中心东侧。下面我们将通过对比福田中心区豪宅“黄埔雅苑”以及香港金钟区甲级写字楼“美国银行中心”来分析荣超经贸中心投资价值。外部环境：

物业所处的商圈是福田中心区是整个深圳市的金融、商贸、会展、行政、文化中心。深南大道由东向西穿越其间将中心区分为南北两个片区。其中南片区主要为全市的中心商务办公区北片区为全市的行政、文化中心。福田中心区拥有金融服务、现代商贸、现代物流、高端旅游、国际会展等为特色的高端服务业产业集群是深圳乃至整个珠三角的交通枢纽中心总部经济发展迅速聚集了国内外知名企业总部约380家入驻各类企业近3800家就业人员15万人。内部条件：

经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高层纯甲级写字楼。项目高206米,建筑面积115247.62平方米是专为跨国企业及国内大、中型企业设计的差异化精品写字楼。2006年开盘均价约为1.6万/平米元/平米。价值分析：

1、保值增值功能：该物业2006-2009年均价涨幅为119%

2、投资回报能力: 按2009年均价计算投资回报率约为5.14%。若有业主从2006年买入持盘现在租金价格的上涨业主投资回报率呈现上涨趋势。对比分析一：

黄埔雅苑是福田中心区的高层豪宅位于荣超经贸，其目前售价约3.8万元/平米，租金约85元租金回报率约2.7%。可以看到荣超中心售价稍低于黄埔雅苑，但租金回报率远高于黄埔雅苑也就是说商业地产和住宅出现了倒挂现象。通过对比国外或香港等成熟的市场写字楼售价一般会高于同区可比住宅。从这个角度上看若深圳向成熟市场发展，该物业将极具价值发展空间。对比分析二：

11.25%。也即是说随着85元/平米。至目前均价已达到3.5万元/平米

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荣超经贸中心与美国银行中心相比 “美国银行中心”位于香港商业核心区域——金钟商业圈，该项目为甲级写字楼与荣超经贸中心具有一定的可比性。其目前售价约19万元/平米，租金约850元/平米，投资回报率约5.4%。与处于相似区域的美国银行中心相比，荣超经贸中心售价/租价远低于美国银行中心，售价仅为其五分之一，租金水平也仅为其六分之一。随着深港一体化和深圳经济不断发展深圳商业的价值也在不断的上升。

案例总结及建议：

该物业地处福田中心区区域优势明显，写字楼市场供不应求现象明显。该物业近年来成交价格不断走高，投资回报率相对较高，保值增值和投资回报能力突出。并且无论是与同区域的住宅相比还是与香港相似区域的写字楼相比，荣超经贸中心均具有价值被低估的特点。所以建议投资者可重点关注。

参考文献：

[1] 王国培 房地产开发项目可行性研究的必要性 漳州市芗城乡房管处 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商业地产分析投资价值分析 [3] 中华思维网校： 房地产投资可行性研究的必要性

第三篇：房地产开发投资属于固定资产投资吗？（精选）

房地产开发投资属于固定资产投资吗？

（作者单位：中国社会科学院工业经济研究所）

近年来，理论界的论战越来越多，除了在是非观上存在争议，或者理论水平虽有高下但一时难以区分；另外一个重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看来，概念错误是目前我国经济理论界存在的最大的问题。这里我举一个长期以来非常“权威”的概念性错误，就是房地产开发投资是全社会固定资产投资的一个分类。以国家统计局发言人、国民经济综合统计司司长郑京平先生5月12日发表在《21世纪经济报道》上的一篇题为《我国的投资率为何居高难下》的文章为例。该文中写到：“从1998年到2005年，房地产开发投资由3614亿元增加到15759亿元，平均年增长率达到22．7％，比同期全社会固定资产投资平均增速高7．9个百分点；房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的12．7％提高到2005年的17．8％。”对于这段话，我想所有人应该感觉非常熟悉，因为几乎在我们每年的《政府工作报告》中都有类似的论述。翻开《中国统计年鉴》固定资产投资部分，“房地产开发投资”被当成是我国城镇固定资产投资总额下的一个重要统计分类。这是一个错误的概念导致的错误分类。事实上，正是这个统计分类的错误误导了我们对“投资率”是高还是低的判断，更误导了我们大家对房地产开发投资主体——“房地产开发经营企业”在国民经济增长中的地位和作用的认识，同时也误导了中央对当前经济进行宏观调控的取向和手段。

那么，究竟什么是固定资产投资？我认为首先需要搞清楚投资的概念。根据一般的生活常识，我们知道，投资是一种通过资金或物质财富垫支以最终获利的途径。但投资最重要的概念在于直接投资和间接投资的区分，这是我们大部分人对投资概念了解不足的地方。

什么是直接投资？就是经济单位（含个人）从事三次产业范围内的物质生产活动所必须预付的资产。这些资产根据资金周转速度的不同可以分为固定资产投资和流动资产投资。从这里，我们引出了固定资产投资的概念，它是经济单位通过直接建设或者购买获得物质生产活动所需要的、经过较长的时期才能消耗完毕的耐用经营性资产。例如，从事三次产业活动的农业水利设施、机器、厂房、营业场所、仓库、办公楼、道路、运输工具等。这些资产有四个特点：其一，它们属于直接投资活动，是现代产业活动（含机关、事业单位）从事国民收入创造活动中必不可少的资产；其二，投资这些资产的目的是为了从事三次产业范围内的物质生产活动，而不是为了通过转换资产形态保值增值；其三，这些资产在一定时间内难以消耗完毕，需要以折旧等方式逐步收回，因而存在较高的固定成本，也是短期制约经济单位生产能力或服务能力的重要因素；其四，这些资产虽然从性能上也可以成为消费品，但它们与消费品不同的是，后者直接用于消费者衣食住行的消费，属于直接的消费需求，而固定资产的需求是在消费需求的拉动下，经济单位为了获得一定利益而使用的一项资产。

这样看来，所谓的固定资产投资就是经济单位通过购买或者自建方式获得的，用于三次产业生产经营，经过较长时间才能消耗完毕的，以厂房、机器、交通工具、设施、办公场所等形态存在的物质资产。这里的关键之处在于，固定资产投资对资产的最终使用者而言才具有意义。如果把固定资产的开发建设者在土地和房屋开发建设过程中垫支的资金也算作固定资产投资，不仅会有二次计算的问题，更主要的是造成固定资产投资概念上的重大错位。

我举一个例子，甲外国投资公司在北京投资24亿元开发了一座大厦，卖给乙跨国公司作为中国总部，甲公司回收40亿元。在这里，某跨国公司在中国用于办公楼的直接投资是40亿元。如果我们把甲公司投资的24亿也统计为直接投资的话，那么两家交易公司合起来的直接投资就是64亿了！这就如售酒小姐卖给我一瓶啤酒，最后把卖的和买的都统计在内，变成销售两瓶酒了。所以，在这里，作为开发商的甲公司的投资就不能算作直接投资，它投资写字楼的目的不是为了自己使用，而是为了获得预期现金回报，这属于一种典型意义上的理财性投资，也就是学术意义上的间接投资。不管甲公司是直接购买现成的楼盘用于出租、保值增值，还是以所谓“房地产开发经营”方式获得现金回报，在本质上是没有区别的。

值得关注的是，在这里，甲公司委托开发后的销售利润率达到了40％，这在国外是不可能的，因为国外这种委托性开发的获利来源是资金的报酬，通常都不可能超过5％。为什么在中国这么高呢？因为在中国经常有政府拍卖土地，作为标杆类比，外国房地产开发商和国内开发商一样可以坐地涨价——你这块地拍到每亩1000万了，旁边的地也值1000万了。如果原来获得土地的价格是每亩100万元，开发商就会从住房销售中每亩额外获利900万元。所以，现在中国房价涨了，真正涨的是地价，而土地拍卖以后除了已经售出的房地产，大部分掌握在开发商手上。北师大董藩教授有一个观点说中国房价飞涨与土地无关，这是极其荒谬的，我已在5月8日的《中国经济时报》上全面驳斥了他的十个观点。

所以，中国的房地产开发投资根本不是直接投资。而购买了房地产的人，对于他来讲，如果这个房子是用来居住的，就属于消费品，也跟投资无关。当然有的是用来出租，这又分两种情况：如果你的劳动只是用来收租，只能说你的房屋收入全部来自于房屋的折旧和提供居住或经营劳务，对于购房者而言，只能是一种理财性投资，属于间接投资；但如果你买了100套住房，99套住房开了旅馆，你雇用了大量服务人员，通过租赁服务获得经营性收入，并且在服务性收入中房租只是一个较小的部分，那么这99套住房的投资就属于你从事旅馆服务业的固定资产投资，属于直接投资。还有一种情况是空置房屋等待升值，就属于一种典型的投机性理财投资，属于间接投资。间接投资的部分是应当归入消费还是投资大类呢？我看应当归入消费范畴，因为这部分不创造物质财富，属于消费者另外一种形式的“消费”。

如果房地产商开发的房屋被工业企业或服务行业的企业买走用于经营活动，对于购买者而言就属于固定资产投资，但是对于开发商而言根本不能算是固定资产投资。如果我们能统计一下我国房地产开发投资形成的房屋当中有多少是被消费者当消费品买走的，有多少被消费者用于理财投资了，还有多少是用来从事物质生产活动的经营性资产（包括国家机关、事业单位购买的用于提供行政服务和非营利性服务的资产，也可以算作固定资产投资），我们就会惊醒，我们的固定资产投资，特别是房地产开发投资当中有多少根本不属于固定资产投资？过高地估计投资率，或者该统计进来的没有统计，会给我们的宏观经济政策判断带来什么影响呢？

中国的开发商一直以来认为他们为中国的经济增长做出了重大贡献，其中的一个重要依据就是他们在中国固定资产投资当中创造了重要的国内生产总值。在我看来，中国的房地产开发经营企业从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是运用他们的眼光、见识对土地、资金、建筑活动进行“资产组合”，基本上不创造什么国民财富。但是为什么开发商几乎什么都没有干，而他们所经营和控制的房地产实现增值了呢？关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动，建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者。

中国房地产业是一个畸形的行业。什么是合理的行业？合理的行业一定要给消费者提供比消费者自己做还要便宜、质量还要好的产品或服务，而中国房地产开发经营业只是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的迄今为止最大的皮包商、倒卖商，是一个没有任何社会意义的商业模式。合理的房地产是什么？欧美的房地产业是什么样子？欧美的房地产业是建设者和服务者构成的，建设者就是建筑商，他们的房地产商都是建筑开发商，更多的是工程承包商，因为美国土地是私有的，你不可能随意买地，很多是土地拥有者作为业主委托开发的。我们知道美国房地产业实际上就是为建筑业和消费者服务的行业，包括建筑管理、房地产策划、信托投资、抵押银行、房屋中介、租赁经营、物业管理、ＩＴ服务等等，他们是纯粹的服务业，是靠服务挣钱的，没有服务，一分钱拿不到。中国模式是什么？中国建筑业纯粹是做承包，一部分是专业承包商，一部分是开发商下面的包工商。在我们的房地产服务业里面，大量的是开发商，数量占到45％，利润和销售额占到90％。这在国外是不存在的，在国外的房地产业里面不存在这样的业态，在我们这里销售收入和利润却占了90％；国外房地产服务业是100％的，我们是10％。所以中国房地产是一个畸形行业。那么房地产商干什么？借钱，购地，委托规划设计，工程发包，销售，几乎不做什么服务。中国的开发商有两级，一级就是土地储备中心，二级开发商就是政府或开发区直接拥有的房地产开发公司，还有私人开发商、外资开发商，这四类开发商都在以掠夺的方式获取财富，获取暴利，这是中国房价飞涨的根源。

一个在国外几乎不存在的行业，在我国被当成了国民经济支柱产业大力发展，这是一个根本的错误！什么样的行业能成为支柱产业？在邓小平看来是汽车业、建筑业，而在我们当前看来居然是房地产开发经营业。什么样的产业才符合支柱产业标准？大致同时符合劳动生产率上升基准、产品收入弹性基准、产业关联基准三个特征的产业才是。房地产开发业不是生产部门，它们有生产率吗？而且可怕的是，在现有的银行贷款、建筑企业垫款和房屋预售制下，开发商的开发能力可以说是有无限弹性，如果我有一家公司可以把中国全部开发了，因为我不需要花一分钱，我可以空手套白狼。所以，这是对中国国民经济有重大危害的一个行业，它已经成为中国的肿瘤了。建设部前部长杨慎说房地产是支柱产业，挣钱越多，贡献越大。而我的说法完全相反，开发商挣钱越多证明他们对社会的掠夺就越严重，对社会危害越大。

医治肿瘤的办法很多，包括化疗、放疗和手术等方式。对于这个已经无限庞大的开发业而言，我认为只有采取做手术的方式——取消开发商。理由非常简单：中国有全世界最低的建造成本，但是我们的房屋价格是世界之最，即使按照现行这个被严重低估的 人民币汇率，北京的房屋价格超过了伦敦，上海的价格也超过了日本。其中的关键是这些中间商，包括储备中心、一级开发商、私人房地产商、外国开发商的层层加价！除了以批文和眼光开发“金钱”，他们一无所能。所以，必须取消开发商，或者至少把他们改造成依靠劳动合理获得应得报酬的社会劳动者。

第四篇：XX房地产开发集团公司越南河内投资可行性分析报告

XX房地产开发集团公司越南河内

投资可行性分析报告

一、总论

1.项目名称:现代花园

2.承办单位概况

承办单位是XX房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新”的经营理念，开拓进取。

二、投资必要性

根据调查，可知河内房地产现状。市场潜力大。越房地产处于初级阶段，市场潜力大。用地方面，房地产开发以建新区为主，多数项目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可开发。需求方面，目前越城镇人均居住面积仅10平方米。越政府提出到2010年将人均面积提高到156万套，其中河内市建5000套。随着城镇人口膨胀，购房需求将不断增加，商品房开发潜力较大。写字楼和高级酒店亦供不应求。据越方统计，近两年河内市A类、B类写字楼出租率高达955星级酒店入住率高达855星级酒店客房约7000套。

三、社会可行性

1、政策方面

1986年越南实行革新开放，由计划经济向市场经济体制转变，陆续实施包括住房制度在内的系列改革。目前，越房地产开发以国内企业为主，外资比重逐渐扩大。

改革以来，越房地产几度出现较大起伏。1994-2002年，河内市政府陆续出台一系列规划促使地价和房价持续飚升，如经济社会发展规划、土地使用规划、城镇建筑规划等，对房地产发展影响较大，加之城镇人口迅速膨胀，购房需求增加，从而刺激地价和房价上涨。2003年以来，越房地产趋于低迷，原因是政府加强土地管理，银行控制放贷，居民购房更为理性，多数持币观望，购房热潮渐缓。

为鼓励外商投资于房地产，尤其商品住宅区，越政府出台了相关优惠政策，规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠，具体如下：

关于地租，外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅区所占地的租费；对于外国投资者需交纳租费的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同签订之日起，可免3年租费；对于缓建或暂缓运作项目，外国投资者可在缓建或暂缓运作期间减免50%的租费。

关于所得税，根据项目所在地区不同，外国投资者享受不同税收优惠，即：在特别贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为10%；在贫困地区投资的商品住房．产品供需预测宅项目所得税率为15%；在其它地区投资的商品住宅项目所得税率为20%。

2．投资对社会影响分析

随着经济的发展，房地产市场已成为越南经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。本公司的投资项目不但可以为大量河内居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该河内的人文、自然环境带来了巨大的改善。同时将会带来大量的就业机会。总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。

四、经济可行性

本建设项目总建筑面积接近13万平方米，预计开发项目固定资产项目投资总额为14828.67万元。签订了工程承包合同后，XX房地产开发集团公司会全力以赴地为该工程筹措资金，如：利用自有资金3000万元、银行贷款5002.61万元以及房屋预售等方式筹措资金。因此本房地产越南河内投资开发方案在经济方面是完全可行的。

五、风险分析及对策

本投资项目可能存在的风险主要有：政策风险、经济风险、社会风险、内部决策和管理风险等。可以采取以下几项措施及早地发现或预测到这些风险，化解或缓和、减轻、控制这些风险。如：通过加快进度来回避风险、通过市场调查来降低风险、通过加强管理来控制风险等。

第五篇：房地产开发项目投资合作协议书

房地产开发项目投资合作协议书

甲方： 乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。

第一条、开发项目 项目名称： 项目地址：

第二条、项目占地面积和用地性质

开发项目占地 亩，约为平方米，土地性质为小产权，双方确认的一期土地为 亩，折合人民币 万元作为甲方出资款，项目所用土地以政府批复为准。

第三条、项目规模

在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括：拟建非住宅平方米，住宅平方米，二期约为平方米（以上面积以工程竣工后实际测量为准）。

第四条、甲乙双方合作方式

1、甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资总额占房地产开发项目资金总额的 %，乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的 %，以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。

2、本次合作开发项目投资总额为 万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额为 万元、乙方应出资额为 万元。（实际投资额以双方实际出资额为准）

3、如因一方资金问题不能按约定进行出资的，利润分配按实际出资比例进行分配，合作双方所赊的各种材料由双方承担。

上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比率分得的物业相应应分摊税费等。

4、如因一方资金原因不能按约定投资比例投资的。①另一方有权找第三方进行投资，补齐一方的投资比例；②一方可以自行找人补齐投资比例，但必须征得另一方的同意方可作为投资。利润分配在一方的利润分配里，不得作为甲乙双方另增加的第三人。同时，补齐投资比例的人不得参与房屋的建设开发和施工工程项目；③、项目相关财务管理

财会管理人员须具备良好的职业道德、工作能力和好的人品，遵守国家的法律法规。

1、财务管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责；

2、严格执行财务管理制度，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务支出须由相关领导批准，支出票据的报销须按程序有直接经手人和验收人及相关领导的亲笔签字。各项财务收入须开具正规的收入票据，杜绝打收入白条。

3、合作开发项目产品的出售，要严格执行定价范围。超出定价范围出售合作开发项目产品时，须合作双方商定并写出文字纪要，任何个人无权超出定价范围出售合作开发项目产品。

4.项目开发建设成本核算、决算编制、财产清偿、利润分配等，严格遵照国家财务税收制度执行。

5、房屋的出售、预售款必须打到指定的专用帐户，任何一方不得私自收取房屋的出售和预售款，一经发现视为违约，按收取款额的3倍罚款，罚款直接从投资款和利润中扣除。公司履行财务结束时间为工程项目全部完成及利润分配到位。

第十一条、售后产品的维修与管理

严格按照国家对房地产开发建设售后相关规定执行，按甲乙双方权利、义务承担相应的责任。

第十二条、违约责任

1、甲乙双方应全面、实际履行本协议约定条款所确认的各项义务，任何一方如果没有依照协议约定履行自己应尽的义务，均构成对本协议的违反，应承担违约责任。违约方除继续履行合同义务外，应该赔偿另一方由此而引发的全部经济损失。

2、合作一方未经另一方同意不得私自向第三方转让其股份或财产份额，否则，违约方应当赔偿另一方由此而造成的全部经济损失。

3、合作一方严重违反本协议、或者因一方的重大过失，应当承担相应的一切法律和经济赔偿责任，同时赔偿由此而给合作的另一方造成的一切经济损失。

第十三条、声明及保证

甲方：

1、甲方签署和履行本合同所需的一切手续均合法有效。

2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

乙方：

1、乙方签署和履行本合同所需的一切手续均合法有效。

2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十四条、保密约定

切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的不利影响。

3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十条、合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确的，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十一条、补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十二条、合同的效力

1、本协议自双方签字之日起生效。

2、本协议有效期为自签字之日起至该楼盘办理完税收清算手续止。

3、本协议正本一式2份，双方各执1份，都具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_____________

身份证号：

联系电话：

_________年______月______日

_________年______月______日

联系电话：

身份证号：

乙方（盖章）：_____________