如何搞好房地产开发的投资控制和管理

第一篇：如何搞好房地产开发的投资控制和管理

如何搞好房地产开发的投资控制和管理

[摘要]一个项目投资成功是否，取决于项目决策、策划、设计、施工等一系列运作，只有通过投资控制和管理才能取得最大的经济效益。

[关键词]管理合同投资控制

工程建设是一个社会的经济活动，工程建设活动按照各种工程建设程序来运作。并且通过工程项目决策，规划设计、施工，项目终结四个过程来实现。项目投资最终效益，要通过行之有效管理的现代化手段获得。防止投资突破限额，更积极的意义是促进建设、设计、施工单位等参与工程建设的各方加强管理，使得有限的人力、物力、财力等资源得到充分利用，取的最佳的经济效益和社会效益。因此做好投资控制和管理工作对加速企业发展，经济收效有一定意义。笔者结合多年的工作实践，以我之见如下：

一、加强管理，提高员工素质

建设单位开发项目都是有人来进行的，人的活动在成本发生的各个阶段占主导地位，领导者与员工的素质，技能是影响透支成本非常重要的因素。投资不只是领导者或投资成本控制部门的事情。更需要大家的共同参与，并在工作中时刻注意节约和深入挖掘降低自荐投入的各种潜能。其中对企业投资影响最大的企业职工是否有高度对企业负责“主人翁”的责任感和降低项目投资成本的主动性，投资控制首先依赖企业科学管理、领导的重视、提倡以身作则和良好投资控制系统环境与氛围。其次需要职工素质、业务水平的普遍提高，决策部门或决策者不能拍“脑袋”，要明确投资项目是否合理以及工程项目选择是否科学，提高投资效益；负责规划设计部门要做到工程项目优化设计；尽量减少设计变更，工程部门要注意加强现场管理，合理安排工期。成本控制部门不要局限于预算审计和既定供应商讨价还价，更要精通招标与合同管理、工程技术等知识。另外企业还需要强有力的制度约束和适当利益机制，充分调动员工热情和积极性。约束机制和监督机制到要相配合。

二、决策阶段的投资控制

决策阶段投资的成本虽然一般只占项目投资百分之几或千分之几。但其中工作性质好差对项目投资总额影响程度都高达百分之六十以上。因此一个项目能否开发成功，首先要提高投资决策的质量。也就是关键与前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。因此在这一阶段必须对开发项目进行供需分析，分析使用者的需要，确定项目的合理功能，这是项目投资的根本目的问题。如果这步工作出现失误，投资建成的项目不含使用的需要将是最大投资浪费。这步工作一方面要深入分析，使用者或购房者的自身情况，确定其优势、劣势潜力等，另一方面要调查预测环境的机遇和发现趋势。最后根据这两方面的情况确定投资者有什么功能需求，才能发挥投资者优势和利用环境、形势的机遇。所以，无论投资任何项目必须切实做好项目可行性研究报告。决策一定要精确。譬如，在房地产开发中，必须从某一待开发的地块或一笔拟投资地产的资金开始，进行投资机会研究。项目可行性研究、项目策划，这中间包括市场调研、项目主题定位，目标客户定位，规划设计建议，营销策划等，据此提出项目是否应该投资？科学的进行工程项目的效益分析并编制投资估算。对房地产企业而言可行性研究阶段的投资估算是整个项目控制的最为关键的一环。合理的计算投资估算细致做好投资估算，才能保证其它阶段的造价在合理范围，使投资控制目标能够实现。另外也要注意投资阶段的费用控制，对一个大中型项目来说，投资阶段的费用也是一个不小的数额。只要按决策阶段专业化、程序化，办事就能节约投资决策阶段的费用控制。

三、规划设计阶段的投资控制

设计质量是规划设计阶段首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是项目建成交付使用产生经济效益多少。虽然设计费用占总投资的比例有限，但是对工程造价影响程度是很大，根据笔者多年所主持工程统计占项目投资的30～40%。因此设计质量要抓的就是优化设计方案问题。要改变重施工，轻设计的传统观点。控制费用应从设计抓起，通常项目投资，一般过程是规划概念设计、方案设计，扩初设计，技术设计，施工图设计，在各个设计阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算，设计概算，修正概算，施工图预算，逐步由粗到细确定工程造价控制目标，并经过分 1

阶段审批、切块分解，层层控制工程造价，实现对投资限额控制和管理从而使设计与经济相接，做到对工程项目的限额设计。目前我国设计部门普遍存在重技术、轻经济的倾向，工程经济人员和设计人员工作不能紧密结合，缺乏相互协调，有关人员、责、权、利不明确，酿成设计阶段造价管理的积极性不高。表现为设计人员片面追求产值，忽视设计质量，为了争项目，抢时间不惜设计质量的好与差，造成涉及内容不全，深度不够，方案经济分析不足，估、概算失真，达不到对设计规范、设计标准、工程数量与概算指标等各方面的控制，给项目投资埋下隐患。因此投资开发商本身要具备一定专业知识，同时和设计人员密切联系，对结构形式，建筑装饰，材料设备都应慎重考虑，把设计做细、做深入，真正做到优化设计。另外，也不可忽视设计费也控制。设计费用占项目投资百分之几，对于中大型工程来讲所花费的投资也很可观。根据笔者多年实践经验，设计质量和项目投资额分析，设计费用低并不意味项目投资额小，所以设计费用的控制目标不是费用最小而是合理费用的界线。设计费用要把设计质量、项目控制综合考虑，在设计阶段采用招标形式选择设计单位或实行设计费用限额和设计费用奖励结合方法，把设计费用控制和质量结合起来，以获得技术先进、经济合理，设计最优方案。

四、施工阶段的投资控制

工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实。影响施工投资费用要解决好几个方面问题：一是选择什么样的施工单位承担施工任务；二是采用什么招标方式选择施工单位；三是投资者与施工单位签订什么类型的承包合同；四是在具体的施工过程中如何进行有效造价控制。一个好的施工单位，必然具备良好自身素质。在施工过程中，可以保质量、保工期、保安全、履行合同应有的责任和义务；在工程实施阶段还要严格执行工程招标，保障建设资金的节约和合理有效使用，合同订立要规范、严密，职责、义务要分清，对影响造价、延误工期等因素要约定好，并以法定形式确定下来，保障承、发包双方合同权益。虽然在项目施工过程中，节约投资的可能性已不大，但浪费投资可能性却不小，因而仍然要对投资控制给予足够的重视，特别强化执行和检查两个职能。投资控制部门要专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集各种工程造价动态变化资料，不仅要检查施工单位是否在规定的时间内完成了规定的工作。当工程发生索赔时，投资控制人员要仔细的审核施工单位提出索赔文件，并依据原有的合同文件、技术资料等，剔除其中不合理的索赔要求，另外建设单位要加强现场施工管理，严格控制来自施工方的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用，无特殊情况坚决不做设计变更。如确有必要，要先做预算，后花钱，对必要的工程变更，由专业预算人员与施工方当时算清应增减的款项，随时掌握工程造价的增加额度。避免积压成堆，心中无数。相关人员要督促施工方做好各种纪录，特别是隐蔽工程纪录及签证工作，减少结算时的扯皮现象，另外在工程中，材料和设备费约占工程费65%以上，一些主要设备如电梯、中央空调等都是开发商提供的，因此材料和设备是工程造价控制的重点，市场经济为材料和设备供应提供多渠道材料品种、设备形式、价格繁多。投资开发企业一定要严格的制度。有关人员一定要密切注意市场行情，掌握材料与设备信息价格及“物美价廉”渠道，确保所定材料、设备优良、价格合理；其次加强工程进度款的支付控制与管理，工程进度款的支付应根据施工合同和招标文件，按照施工实际完成工程量进行，做到拨款有度，心中有数；并随时检查进度款运用情况，保证施工过程如期按约正常进行。同时，建设单位一定要按相关程序办事，尊重科学，克服盲目指挥造成的浪费，特别是不能搞连带建设，随意增加设计内容，以免带来工程造价的上涨，将工程预算控制在设计概算以内，要避免投资的“三超”现象。

五、项目终结阶段的投资控制

工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量不大但比较复杂繁琐，相对来讲对相关审核人员要有深厚的专业基础和良好的职业道德。要确定终结阶段的工作责任，使终结阶段的工作切实有人负责。加强结算管理，严把审核关，严格审查工程量，根据施工合同要求，对工程量清单招标工程的结算，投标人的综合单价一次包死不作调整，对工程预算外的费用严格审核，不符合规定签证、设计变更，一律核减费用；凡合同明确包含的费用，属于风险包含的费用，未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用；对实际发生的工程量变更合工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整；结算时工程量清单中原有的项目，应按报价中的综合单价确定；工程量清单中有类似的项目，参照类似工程项目报价中的综合单价商定；工程量清单中没有的项目，按现行预算定额及有关规定结算。在工程结算中一定要实行复核和会签制度，监理工程师初审，企业预算部门复审，企业内部会审。另外要清楚的认识投资项目结算，不仅仅只是建设项目投入的土建和安装费，它还包括土地出让金、设计勘察费、设备购置和一切从这个建设项目中开支的全部费用。除此之外，为了进一步做好项目投资造价管理，保证结算价合理、准确、建设单位在做好监理审核、自身复核的基础上还应选择资质、社会信誉高的工程造价咨询机构对决算予以审核，发挥主要职能的专业单位特长，进一步把好造价关，降低投资成本。其次，终结阶段的费用控制也需注意，不可忽视建立费用限额与奖励结合制度，将其工作质量和工作费用有机结合起来进行控制。最后要切实做好投资者、建设单位、施工企业、使用部门相互交接制度，确保工程的使用价值完整，并能及时得到实现。

投资项目竣工后，要建立项目后评估制度，对投资决策、项目建成后的社会效益和经济收益进行评价，总结项目建设的成功经验和项目建设中存在的问题，为今后的项目决策和投资提供依据。总之，投资控制和管理贯穿于开发项目各个阶段，其最终产品是要体现在经济和综合效益上，一个项目自酝酿起就要考虑如何使投入的资金发挥最大的效益，必须符合经济规律的要求，根据社会的发展，利用科学的管理方法和先进的管理手段，合理确定工程投资及有效的控制投资。

第二篇：关于房地产开发项目投资控制

房地产开发项目投资控制

房地产开发项目投资控制

如何用有限的资金去完成大额的资金需求的房地产项目

(一)实行一次规划，分期设计，分期施工的总原则——

划整为零,把首期投入的建设资金减少到最小.1、通过招标选择最佳项目总体规划方案。

最佳项目总体规划方案是既符合国家、地方有关政策、法规要求，又满足项目业主（开发商）各项技术、经济指标、建设规模、标准、水平要求的规划方案。

2、制订项目的总实施计划

项目总体规划方案报政府主管部门批准后，立即制订项目的总实施计划。根据项目的规模大小，划分为若干区，然后确定各区分期先后实施的顺序，再根据各期工程量确定各期的建设工期。最后汇总成拟开发项目实施总计划。

3、制定项目第一期工程实施计划

在拟开发项目实施总计划的基础上，首先制定项目第一期工程实施计划。再将第一期工程分标段（幢号）制定出实施计划。此时，（开发商）必须根据已经筹集到的建设资金，确定首期开工几个标段（幢号）的工程。

4、在同一期开发的工程中，实行边设计，边施工；设计一个标段，施工一个标段，（达到预售时就开始预售，及早回收资金）搭接滚动的模式。

5、重复3、4的作法，相继完成第二期、第三期工程，…….直至完

成整个开发项目的全部工程.采取以上做法, 就可以用有限的资金完成大额的资金需求的房地产项目.第1/3页陈文馨2001 – 07-28

（二）在房地产项目开发全过程全面实施主动控制

不仅要对项目投资决策，设计（方案策划，初步设计，施工图设计），招标、施工被动地控制项目投资，更要能动地影响投资决策，影响设计，发包和施工，主动地控制项目投资。

主动控制就是事先调查研究，预测风险，认真分析，主动采取控制措施，以尽可能地减少以至避免偏差。使其各阶段项目投资目标值更加科学，准确。

（三）采取技术与经济相结合的控制项目投资的有效手段

要通过技术比较，经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理、在经济合理基础上的技术先进、把控制项目投资渗透到各设计和施工技术措施之中。

（四）分阶段，以设计阶段为重点科学确定房地产开发项目

投资控制目标4、1投资决策阶段：投资决策阶段的最后产生项目投资估算。投资估算是否科学，切合实际，是否正确，对整个项目的投资影响极大，要科学，切合实际地正确地作出项目投资估算。必须从以下几方面做起：

（1）认真做好项目投资机会调查研究：要对房地产市场进行充分调查、研究、预测、分析后确定是否值得投资,在什么时机投资。确定后，编制项目建议书；

（2）认真做好开发项目的可行性研究：进一步深入调查研究，对项目拟定的产品市场，社会需求，现状调查，预测分析、竞争对手现状和发展分析、产

品的竞争能力分析，拟定市场营销战略，项目规模方案，建设标准、水平，这是项目投资的关键环节。

（3）认真评审项目可行性研究报告:特别是其中的规模方案、建设标准、水平、投资估算,要严格按建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》进行审查，确保投资决策的科学性，减少房地产项目开发投资的盲目性。

4、2项目方案设计、初步设计阶段:项目投资控制目标：设计总概算要控制在投资估算以内；在此阶段，确定单位工程形状，外形尺寸、层高，结构系数等参数时，一定要从实用、安全、经济、方便施工的原则综合考虑。上述参数，直接影响工程的造价。

4、3技术设计阶段：项目投资控制目标是：修正总概算.此阶段要进一步细化、修正、确定、建筑、结构尺寸，设备、设施等的技术参数等，要把修正总概算控制在总概算以内。

4、4施工图设计阶段：项目投资控制目标是施工图预算.控制要求是施工图预算必须小于修正总概算。

4．5施工招标阶段：项目投资控制目标是：合同价。控制要求是合同价等于或略低于施工图预算。

4．6施工阶段：项目投资控制的目标是：控制合同价以外的，施工过程中的新增费用的发生，将其控制在最小额度内。施工阶段新增费用的控制是项目投资控制的重点。项目管理者，必须从施工准备阶段开始在施工的全过程中从各方面，采取切实有效的措施进行有效的控制。其重点是：

一、严格控制变更设计；

二、切实及时履行建设工程施工合同，监理合同及其它合同中业主应尽的职责与义务，不要给施工方，监理方或其它方造成索赔条件。

1．7竣工验收阶段：项目建成竣工验收，形成工程实体，完成项目投资。本阶段控制的目标是项目竣工决算。控制重点是，严格审查工程竣工资料（包括合同资料及技术经济资料等）及竣工决算书，杜绝重计，多计，乱计费用。

第三篇：房地产开发成本控制与管理

房地产工程项目管理及成本控制

管理和成本控制历来是企业管理的重心，工程项目亦然。对工程项目的管理及控制主要包括四个方面：合同控制、预算厦资金控制、供材管理、工程竣工财务决算与后评价管理。前三者最终目的是用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况，尽量避免预算外支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。前三者中，以预算及资金控制为核心，它是项目管理的重中之重。竣工财务决算与后评价管理是为以后的工程项目管理提供经验教训，有利于工程项目管理水平的提高。

一、合同控制

合同控制历来是房地产企业管理的重点，但从以往接触的企业来看，管理效果不佳，主要是缺乏系统的管理手段，合同控制分散在财务和业务部门之间，合同执行过程中，信息沟通渠道不畅，合同信息核对量大，稍有差异，纠错耗费很大精力；对乙方执行合同的情况缺乏统一、有效的评估手段，造成事实上不合格的供应商长期参加竞标并成功替代部分更合适的合格供应商。而合同控制作为成本和资金控制的基础，作为招投标工作成果的检验环节和支持环节，其管理效果对企业影响极大。

（一）合同会签。

合同控制涉及财务、预算、工程等多个部门。首先从合同会签开始，财务在合同会签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。

（二）建立合同台账并及时登记。

要结合房地产开发企业的实际情况，将合同分为工程合同、材料合同（包括设备）两大类，并建立合同台账，对合同的履约方式、付款要求、合同总价的确定（工程审计值、合同包死价、单价包死合同中总

量的确定）、付款情况等进行详细记录。

在合同的执行过程中，各部门要及时沟通信息。合同管理部门要向工程部门收集工程合同的执行情况、合同的施工进度、工程质量、有无违约等信息，向材料部门收集材料的到货情况、质量状况等信息，并及时登记合同台账，以便对施工方、供货商进行评价，作为以后业务合作决策的参考。合同管理部门也要与财务部门及时沟通，核对款项支付情况，增强合同控制作用。

（三）编制合同报表。

合同管理部门要定时编制合同执行情况表，编制合同清单并进行汇总统计，从整体方面掌握工程项目的合同执行情况。

对于需要处理大量合同的房地产企业，引入信息化工具并辅之以配套的管理措施成为一种迫切需求。

二、预算及资金控制

对一个工程项目来说，成本控制至关重要。很多企业在制定预算时为达到项目尽快批准的目的，尽量降低预算，结果在工程施工过程中，预算起不到控制标准的作用，导致成本失控，资金紧张。参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额叉相当巨大，故须重点控制。

（一）预算编制。

工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及财务人员等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交与财务人员，以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后能与工程成本预算数同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制；并为事后的经验总结和新开发

项目的成本管理与控制提供参考和标准。

（二）预算及资金控制。

在支付工程款项填写用款单时，按“工程项目——分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。

在工程款的支付过程中，重要的是要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。可以采取以下的方式：每一次付款由工程部门（或材料部门）、合同管理部门、财务部门三方会签方可支付，工程部门负责审核工程的施工进度和质量（材料部门负责审核材料的数量和质量），合同管理部门负责审核款项是否按照合同约定的条款支付，财务部门要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导，这样使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。

三、供材管理

为了保证工程项目的质量及节约工程成本，现在大多数工程项目都采用由甲方提供主要材料的方式。但是由于建设单位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰当，造成没能节约成本反而浪费的现象。在甲供材的核算方面，由于材料保管与财务部门脱节，在与施工方的结算中核对困难，往往最后不了了之。

（一）材料的采购及保管。

首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

（二）材料的领用。

在施工方领料时，应完善手续。领料单最少应一式四联，乙方领料人一联，乙方财务一联，甲方材料保管留存一联，甲方财务记账一联。从甲方仓库领料时，由甲方的负责人、甲方材料保管、乙方的负责人、乙方领料人同时在领料单上签字。由供货商直接将材料送工地验收的，应填制材料直供单，由供货商、甲方、乙方三方签字，每方两联，甲方应及时将单据传财务部门人账。供货商应持其中一联到甲方财务部门

进行结算。

（三）甲方供材的核算。

甲方供材的核算涉及与供货商的材料结算及与施工方的工程结算。所以在施工方领用后，财务部门应根据领料单计人“预付备料款”或“预付工程款”，并注明为领用材料，用于何项单位工程。对材料直供的情

况，要同时记录应付供货商的材料款。

（四）甲方供材的核对。

甲方供材的核对包括材料管理部门与施工方的领料部门（或财务部门）之间的定期对账，也包括材料管理部门与财务部门的定期对账。单据的及时传递将会降低核对的工作量，定期核对也会减少工程决算阶段的核对难度，可以更准确地计算出甲供材的超欠供数量及材料差价，减少在与施工方的结算中因材料不

清引起的纠缠。

四、工程竣工财务决算与后评价管理

由于前面基础工作不完善，就会增加工程竣工财务决算阶段的工作量，并且由于工程期长、人员变更等客观原因，造成资料不完整，给后期的决算带来很大的困难。如果在前期有了良好的合同管理、预算控制，供材的管理也有条不紊，那么在竣工结算阶段，就可以事半功倍。

（一）工程竣工财务决算。

1．工程竣工结算。与施工方的工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工

程造价和竣工财务决算的前提和保障。

根据施工合同及有关文件，核准工程结算范围，核准甲供材料及分包项目的结算处理方式。对于项目未完工程及未做的工作内容、现场监理未确认的签证内容、质量达不到要求的项目应予剔除；严格审查定额使用是否按合同及政策规定执行；严格审查是否按规定计算材料的超欠供及差价；严格审查费用项目内

容及其计取。

2．工程竣工财务决算。工程竣工结算完毕，就可以进行财务决算工作，确定整个工程项目造价。主要工作内容就是根据工程结算报告、合同台账将未支付的款项人账，分析工程管理费用支出，编制工程竣工

财务决算报告。

（二）后评价。

目前，工程竣工后做后评价工作的企业很少，后评价是对整个建设项目的一次性综合性评价，也是对项目预算控制与管理的总结。一般来说，应做好两方面的工作，提高项目的管理水平。

1．建立数据库。整理、分析项目管理的各项数据资料，分析影响工程控制的各项因素，作为日后开展

工程项目管理的参考依据。

2．总结经验，改进不足。项目竣工后，应该认真总结项目管理在不同环节间的有效衔接以及项目管理变被动为主动控制的经验，并分析自身在项目全过程的预算控制与管理中的欠缺，查找原因并在以后的工

作中加以克服。

综上所述，企业要针对项目建设过程各个阶段的控制与管理的特点，运用组织上、经济上、技术上的手段与方法，有效地控制工程项目成本，保证项且在满足需要的情况下，尽可能地减少投入，最大限度地

提高收益。

第四篇：浅谈房地产开发质量控制

浅谈房地产项目的质量控制

摘要：当今房地产业仍然一直是热门话题，作为开发商，如何提高工程项目的管理水平，保证工程质量，降低工程造价，是研究的热点、重点。质量控制是房地产开发项目的生命线，本文从目前房地产开发项目的现状和问题入手，重点分析了房地产项目质量控制的意义、现状、存在问题及主要实施策略。

关键词：房地产开发 项目质量 质量控制

每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，然而值得重视的是,中国的建筑数量与质量之间有着巨大的反差，建筑工程质量参差不齐,建筑平均寿命低,成为中国建筑工程的通病。现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年，这正是意识到了房屋的质量问题已经成为影响我国居民生活的重要因素，房地产项目监管人员的责任重大。

一、房地产开发中的质量控制的意义

质量控制是房地产开发企业在在市场经济竞争获利的重要法宝。一方面，从宏观上讲，对房地产开发企业质量控制进行研究，有利于合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，从而减少国民经济损失。另一方面，从微观上讲，对房地产开发企业的质量控制进行研究有利于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争。

在市场经济的影响下，房地产市场的竞争日趋激烈，在未来售价或预估的不明确情况下，只有企业控制好质量问题才有可能在竞争中有相对的优势，而不会被市场所淘汰。由于国家加强对金融市场的宏观调控，并对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时积极抑制房地产过度的市场消费需求，这使得房地产开发企业真正认识到必须踏踏实实地合理利用资金，加强质量控制，练好内功，方能在日益激烈的市场竞争中获得更大的利润。

二、房地产开发质量管理现状及问题分析

近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性： 1．规划、设计不合理

好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。如立面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等等。

2．缺乏全面质量管理

在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后（后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题）。常出现的铝合金窗渗漏问题，主要也是安装过程和操作不规范引起。

在工程质量的管理过程中，竣工验收以后开始万事大吉，而忽视对成品的保护意识。例如：对铝合金门窗的成品保护上。铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。结果，由于后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破坏，门框撞伤；而后序施工单位通常都属于业主方直接委托的分包单位，造成责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。

三、房地产开发质量控制的关键策略 1．前期阶段质量控制

房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产质量监督管理人员要熟悉地产行业动态走势，精挑细选咨询单位；明确咨询成果的质量目标和质量标准，尽量避免凭感觉上开发项目。

重视可行性研究报告的质量，不应该片面地把可行性研究报告视为可批性报告。可行性研究应该有深入的市场调研(宏观、中观、微观调查)，包括定性和定量相结合的调查与分析；对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选；要严格执行项目前期工作成果的质量评审。评审是保证和提高开发项目前期工作质量的重要手段，同时吸取更多专家的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。

2．设计阶段质量控制

1）规划设计阶段质量控制

要保证规划设计的依据是经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计。

2）施工图设计阶段质量控制

施工图设计阶段的质量控制是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。

3．施工阶段质量控制

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

4．开发售后质量控制

房屋交付后，其质量控制管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。

一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维修工作。

二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。

四、结语

房地产项目质量的管理是一个动态变化的系统工程，良好的质量来自于企业对各个阶段较好的控制。由于房地产项目受外界影响因素较多，因此它的使质量管理控制工作难度很大，须让开发企业在项目管理的各阶段，时时要有“质量至上”的观念，从源头控制企业的成本，从而以求最大限度地提高资金的投资效益。同时开发企业要不断完善项目质量管理制度，努力提高质量，以保证项目管理目标的实现。

参考文献：【4】王立红, 孟庆丽.浅谈房地产开发成本控制[J].林业科技情报,2007,(04)[3]、陈朝辉,陈志强,沈广锋等.浅析设计管理在房地产开发中的作用[J].城市建设,2010,(1):31-33.[4]、郭鸿飞,李一凡.房地产项目质量管理体系思考[J].合作经济与科技,2011,(5):24-25.[5]、张沈生,殷振瑶,朱晓凯等.房地产项目全过程质量管理体系构建研究[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版）,2011,13(2):161-165.［2］ 杨翠友、王光辉主编.房地产开发经营管理学.北京：中国物资出版社，2001.

第五篇：房地产开发成本管理与控制的战略

房地产开发成本管理与控制的战略

一、概述

当前，许多房地产只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要以及建筑产品的投入产出比。另外，许多房地产企业的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性，成本计划缺乏科学性、严肃性，成本管理存在一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段，成本信息不能反映企业成本的真实情况：由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲，成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失，从而导致成本管理偏离了方向。

二、制定项目成本和期间费用计划

房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分，成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。

（1）制定项目成本计划。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。

①通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。

②逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。

③成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。

④调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。

（2）项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法：

①历史数据法是采用特定部门（学会、政府机关）公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算；

②定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润，计算各种费用；

③合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨（标后谈判），修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依据；④询价法是通过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。

（3）确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划，在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。可在此基础上经过适当调整，确定目标成本。或者将这种成本计划作为目标成本，成为成本控制的依据。

（4）制定期间费用计划。在制定期间费用计划时要注意以下3点：

①期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方，但这并不矛盾。

②期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。③要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

三、对开发的项目实行全过程成本控制

对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：

（1）项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。

（2）设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75％以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。

（3）动迁阶段的成本控制。房地产开发如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。

（4）招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。

（5）施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。

（6）结算阶段的成本控制。房地产开发结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

当前房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的过程中一定要掌握好各阶段的成本管理与控制的方法，对目标市场应做好周密的预测，采取相应的对策，避免盲目投资。对目标市场要进行详细调查，了解需求情况，根据市场需求进行规划设计，做到有的放矢。