以房抵债与流押条款：商品房买卖合同纠纷案

第一篇：以房抵债与流押条款：商品房买卖合同纠纷案

以房抵债如何避开流押条款

一个从2007年到2012年，经历四级人民法院审理的案子。一笔牵涉民间借贷与商品房买卖的款项，是禁止的流押条款还是有效的合同？且看最高人民法院定夺其中的法律关系与效力。

裁判摘要

1、双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。

2、借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》、《物权法》有关“禁止流押”的规定。

案件当事人

申请再审人：（一审原告、二审被上诉人、原被申诉人）：朱俊芳

被申请人：（一审被告、二审上诉人、原申诉人）：山西嘉和泰房地产开发有限公司

基本案情

2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订15份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套商铺。同日嘉和泰公司将该14份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱俊芳出具两张总额10354554元的销售不动产发票。

2007年1月26日，朱俊芳和嘉和泰公司签订一份《借款协议》，主要约定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，期限至2007年4月26日；嘉和泰公司自愿将其开发的上述14套商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为何朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续（合同、发票、收据）退回，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后，朱

俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款，嘉和泰公司出具了收据。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能偿还该借款。

争议焦点：

1、双方是民间借款还是商品房买卖合同关系。

2、《借款协议》中“到期不能还款用抵押物顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反了法律的强制性规定。

法院裁判

一审裁判（2007）小民初字第1083号：

1、《商品房买卖合同》有效；

2、嘉和泰公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同。

一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，根据后签的《借款协议》约定，可以认为借款协议，实际为商品房买卖合同签订生效后，在履行合同过程中，双方对商品房买卖合同作出的补充。

《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买卖合同解除；到期不能还款买卖合同继续履行。现嘉和泰公司到期未能还款，《商品房买卖合同》所附解除条件不成就，应当继续履行。

太原市中级人民法院（2007）并民终字第1179号：驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且在国家规定的相关部门登记备案，应认定有效。

双方在合同履行过程中又签订了借款合同，该合同仅是商品房买卖合同的补充，故一审判决继续履行商品房买卖合同并无不妥。

山西省高级人民法院（20010）晋民再终字第103号：驳回朱俊芳诉讼请求。

认为，本案双方之间为民间借贷关系而非商品房买卖合同关系。根据《借款协议》及当事人陈述，“是怕不给钱才签订了协议”，即印证了借款是其真实意思表示，而商品房买卖合同时借款合同的抵押担保内容。同时针对借款协议中的上述争议性约定，违反了法律强制性规定，应属无效。

最高院再审认为，本案的事实无争议，主要争议在于双方当事人之间法律关系的性质和效力。

1、借贷与买卖法律关系，均依法成立

最高院认为，本案《商品房买卖合同》和《借款协议》所涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于所涉款项属同一笔款项并无异议。即双方当事人基于同一笔款项先后签订了两份协议，且办理了商品房销售备案登记手续。根据《合同法》第32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或盖章时合同成立。”第44条第1款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”由此，案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，属并立又有联系的两个合同。

上述两份协议的联系表现为：

1、所涉的款项为同一笔款项；

2、《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，即双方当事人实际是用之前签订的《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。

1、《借款协议》的约定不是禁止的流押条款

关于《借款协议》中“如到期不能还款用抵押物顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反了法律的强制性规定。《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人与抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押

人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归抵押权人所有。”这是法律上禁止流押的规定，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。

本案中，双方的约定并非法律上禁止的流押条款。首先，《借款协议》中的上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称的抵押物所有权转移为朱俊芳所有。朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即14套商铺所有权，只能通过履行案涉《商品房买卖合同》实现。其次，案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。

实际上，双方当事人对于是履行《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件为成就，就履行《商品房买卖合同》。无论是履行哪份合同均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行角度看，嘉和泰公司更具有主动性。综上，案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立 并生效的合同。《借款协议》中约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行案涉《商品房买卖合同》。

最高人民法院判决：撤销山西省高级人民法院（2010）晋民再终字第103号民事判决；维持山西省太原市中级人民法院（2007）并民终字第1179号民事判决。

（案例来源：“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”，（2011）民提字第344号。）

第二篇：商品房买卖合同纠纷案

李长风诉新乡建业住宅建设有限公司商品房买卖合同纠纷案 原告：李长风，女，汉族，1942年5月3日出生，住新乡市新华区姜庄大街29号，身份证号：***。

委托代理人：郭振雷，男，汉族，1966年10月14日出生，住新乡市姜北小区20号楼1单元15号。

被告：新乡建业住宅建设有限公司，住所地：新乡市开发区五一路农行三楼。法定代表人：冯爱萍，董事长。

委托代理人：席建松，河南师大方正律师事务所律师。

李长风诉新乡建业住宅建设有限公司(以下简称建住公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李长风委托代理人郭振雷，原告建住公司委托代理人席建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李长风诉称，2003年9月12日，李长风与建住公司签订了建业绿色家园11号楼2单元2层B(西)户认购协议书。李长风依约交纳了购房款，可是建住公司违反合同，在签订合同时，故意隐瞒其公司和房产销售的真实情况，欺诈李长风，为此将建住公司诉之法院，请求判令双方当事人签订的认购协议无效，返还李长风已付房款15万元，并按已付房款1倍赔偿金。

原告李长风为支持自己的诉讼主张，提交以下证据：

1、2003年9月12日李长风与建住公司签订的认购协议书；

2、2003年9月12日建住公司向李长风出具11＃-2-2B首付款，定金15万元的收据。

被告建住公司辩称，建住公司与李长风签订房屋认购协议属实，并未隐瞒任何真实事实，我们的手续正在办理之中，李长风是知道的。建住公司可以返还购房款及利息，但不可能赔偿。因为我们的商品房在开盘时至始至终并未隐瞒无商品房

预售许可证的事实，我们售楼时在公开的地方贴有公示且售房销售员在售房时向买房者予以说明，一切合法售房手续正在办理之中。

被告建住公司为支持自己的抗辩，提交以下证据：

1、2003年10月24日建住公司取得的商品房预(销)售许可证；

2、2003年5月15日河南省新乡高新技术产业开发区管理委员会证明，证明建住公司“建业绿色家园”项目相关手续正在办理中；

3、新乡开发区规划管理局证明，证明建住公司“建业绿色家园”项目相关手续正在办理中；

4、2003年5月20日建住公司制定的销售人员统一说词；

5、2003年8月23日建住公司在新乡市福星山庄召开客户座谈会会议纪要；

6、建住公司2003年9月16日致客户的一封信，证明预售许可证正在办理中；

7、河南新众力广告传播有限公司出具证明。证明建住公司委托其将新乡市开发区2份证明装入方框内，悬挂于一楼展厅西墙上；

8、新乡市东方广告有限责任公司出具证明，建住公司于2003年10月下旬将悬挂一楼展厅西墙上2份开发区证明换成房屋开发所需的5证；

9、建住公司销售大厅接待员陈海英2003年12月24日出具的该房售房经过证明；

10、建住公司购房户朱芝民、张麒麟出具的他们购房时建住公司已告知预售证正在办理中的证明；

11、建住公司提供三张照片以证明其告知广大购房户其项目手续正在办理中。本院主持了庭审质证、认证。被告建住公司对原告李长风提交的所有证据无异议。原告李长风对被告建住公司提供1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11均有异议。证据1只能说明建住公司于2003年10月24日取得了，但在李长风起诉时尚未

取得商品房预售许可证；认为证据2、3并未说明建住公司许可证正在办理中，只能证明开发区管委会对建住公司出具的证明，但并不能证明建住公司对消费者尽了告知义务；且是虚假的，是建住公司后来补充的伪证，对其真实性也有异议。建住公司销售大厅也从未挂过这种证明。销售代表也未告知我们其没有取得许可证的事实，建住公司在明知其没有许可证的情况下和消费者签订合同明显是欺诈。认为证据4、9是建住公司单方的东西，不能作为证据使用，只可以得知建住公司的业务人员有统一的说词，不能说明对消费者告知了，不具备证据的效力；认为证据7、8与事实不符，将2份证明悬挂框内是不需要广告公司未做的，证明的内容是虚假的。认为证据11没有证明建住公司是在什么时间拍摄的证明不了其悬挂的地点是消费者必然观看的位置，照片也根本看不清建住公司墙上挂的东西内容。法庭经质证，对双方当事人无争议的证据予以确认；建住公司的证据1、2、3、4、7、8、11李长风没有举出相应的证据证实，应予认证；建住公司的证据9由于超过法定举证期限本院不予采纳；建住公司的证据10由于2名购房业主身份不明，没有相应证据证明其是购房者，该证据不充分，本院亦不予采纳。由于证据5、6建住公司没有提交法庭质证，本院亦不予采纳。

基于上述证据，本院认定本案事实如下：2003年9月12日李长风与建住公司签订一份商品房认购协议书，该协议约定，1、定购物业：建住公司开发的《建业绿色家园》11号楼2单元2层B(西)户，定购建筑暂定面积171.17m2，定购价格317126元(优惠3%)；

2、付款方式(一次性付款/银行按揭贷款)：定金20000元须于签署本认购书时付清，余款(认购房价扣除定金)须于签订认购书之日起的10日内付清；

3、买卖条款：买卖方同意于签订本认购书后按出售方指定日期，地点携带本认购书与出售方签署河南省工商行政管理局，河南省建设厅共同监制，新乡市房管局统一核发的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行作废。在签订《商品房买卖合同》前，本认购书为买卖双方的正式合约。该协议签订后，同日李长风向建住公司交纳了定金20000元和首付款130000元。在签订该认购协议书时，建住公司尚未取得商品房预售许可证。但其在《建业绿色家园》开盘时已将河南省新乡高新技术产业开发区管理委员会、新乡高新技术产业开发区规划管理局出具的证明悬挂于销售大厅西墙的事实存在，且有河南新众力广告传播有限公司、新乡市东方广告有限责任公司出具证明

佐证。2003年9月12日李长风与建住公司签订商品房认购协议书并交付首付款及定金150000元后，嗣后即于2003年9月19日向法院提起本案诉讼。

本院认为：李长风与建住公司签订的《建业绿色家园》商品房认购协议，由于该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且建住公司对此无异议，故该商品房认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同由于建住公司在李长风提起诉讼前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，即商品房预售必须办理商品房预售许可证，故该商品房买卖合同无效。导致合同无效的责任应由建住公司负担。建住公司应当返还李长风已付购房首付款与定金合计150000元。同时建住公司应当赔偿李长风因此所受到的损失。由于建住公司在其《建业绿色家园》开盘时已将河南省新乡高新技术产业开发区管理委员会、新乡高新技术产业开发区规划管理局出具的证明建住公司投资建设《建业绿色家园》项目相关手续正在办理中，且有2家无利害关系的广告公司予以证明。这已充分证明建住公司在销房过程中不存在故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实，即不存在欺诈行为。故建住公司的辩称理由，本院予以采信。李长风请求建住公司按已收房款1倍赔偿的诉讼请求本院不予支持。但建住公司应当赔偿李长风交房款期间的经济损失，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计。从2003年9月13日算至返还款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(一)项、第(五)项、第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款第(四)项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第(四)项；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：

一、李长风与新乡建业住宅有限公司签订的商品房认购协议书为无效合同。

二、新乡建业住宅有限公司于本判决生效后十日内返还李长风购房款150000元。

三、新乡建业住宅有限公司于本判决生效后十日内赔偿李长风付款期间的经济损失(按中国人民银行规定的同期贷款利率计。从2003年9月13日算至返还款完毕之日止)。

四、驳回李长风其他诉讼请求。

本案受理费7100元，由李长风负担3400元，由新乡建业住宅建设有限公司负担3708元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。

第三篇：商品房买卖合同纠纷案民事起诉状

商品房买卖合同民事起诉状

原告：，男，汉族，年 月 日出生，住，身份证号：。被告：，住。

法定代表人：。诉讼请求： 1，2，3，请求判令被告继续履行双方于 年 月 日签订的《商品房买卖合同》；

请求判令被告向原告支付从 年 月 日起至实际履行之日止按日向原告支付已交付房款千分之0.1的违约金，暂算至起诉之日止违约金暂计 元。本案诉讼费用由被告承担。

事实及理由：

年 月 日，经原被告双方协商一致签订了《商品房买卖合同》。合同第三条，“原告购买被告商品房为第 层 号房，该房屋建筑面积共平方米”。

第五条，“计价方式及价款，1,按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米 元，总金额 元”。

第七条，“付款方式及期限，原告在签订本合同时一次性付清房款”。

第十六条，“被告承诺与 年 月 日前，取得前款规定的土地房屋权属证书，交付给原告”。被告不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：2，约定日期起90日后，被告仍不能交付权属证书或者登记证明的，双方同意按下列1，2项目处理：“（2）原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款千分之0.1的违约金”。

合同签订后，原告按照合同的约定，于当日就向被告缴纳了房款 元。被告却严重违反合同约定，在 年 月 日前，不仅未交付房屋，也未将土地，房屋权属证书交付给原告，致使原告到目前为止不能登记过户。原告曾多次要求被告履行合同义务，均未果。

原告认为，合同签订后原被告双方应充分履行合同义务，被告未交付房屋及未交付土地房屋权属证书的行为已经严重违约。因此，为维护本人合法权益，特诉至人民法院请求支持我方诉请。此致 区人民法院

具状人： 年 月 日

第四篇：以房抵债协议

“以房抵债协议”的法律效力判断

发布日期：2015年1月26日

“以房抵债协议”是指债务人与债权人所达成的以债务人的或经第三人同意的将其依法所有的房产归债权人所有，用以清偿债务的协议。关于该类协议的法律效力，因法律上并无明确的规定，导致实务中存在不小的争议，在具体处理程序上也各不相同。为此，本人从以下几个方面提出自己的观点。

一、以房抵债的本质属性更多的应当是双方真实意思基础上达成的以买卖房屋替代原有的合同履行方式。

债务人或因货物买卖，或因民间借贷等原因而与债权人存在金钱给付义务，为了达到抵销该债权债务或达到保证的效果，双方为此签订一份以房抵债的协议，约定债务人方将相关房屋交付给债权人，而债权人所应支付的购房款即为债务人所拖欠的全部或部分欠款。本人认为，该操作方式的法律依据在于《合同法》第77条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。当然，如若法律及行政法规规定此种变更应当办理批准、登记等手续的则应履行相应手续。

分析以房抵债协议实质内容，事实上，原有的债权债务关系因为双方的约定可视为履行完毕，并由此形成和转化成了另一种法律关系，即房屋买卖合同关系。虽然双方在签订协议过程中，存在原有债权债务关系的内容，但其目的，债权人想通过今后房产的交付以达到债权人获得所约定的房产，而债务人则为了达到抵销其所应向债权人承担原有债务。只是双方将如何履行原有债务与如果买卖房屋两项内容在同一份协议中一并作出约定。因此，无论这种履行方式是否具有担保债权实现的目的，均不无法掩盖房屋买卖的意思表示。

从主观内容分析，以房抵债协议与原借款合同过程中的房产抵押的保证协议存在本质区别。房产抵押明显具有担保的目的，是为实现借款期限届满以后应当偿还本金及利息的债权的实现，协议当时，债权人的目的是希望债务人承担金钱给付义务的，只是当债务人无法履行时只从抵押物入手以达到维护债权实现的法律效果，获得房产并非债权人的根本目的，放弃房产也非债务人的初衷，最终处置房产只是实现债权的一种手段。相反，以房抵债的协议目的原本就在于对房产进行处置，即债权人希望获得约定房产，而债务人自愿在债权人支付对价以后放弃房产，因此，变更房产所有权明显属于双方共同的唯一的目的，将欠款转化为房款也只是房款支付方式的不同形式。至于协议中若存在“债务人如果届期无法偿还欠款，房产出让给债权人”的相关内容，这也仅属于双方对房产买卖合同所约定的生效条件而仍然无法否认双方事实上就是一个房屋买卖协议的本质。更何况，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人法律关系的实质及真实意思表示。人为地将以房抵债协议复杂化毫无意义，也毫无必要。

二、以房抵债作为抵销债务的一种方式从未被法律禁止所以不应随意否定其合法效力。

以房抵债这种约定的债务抵销，事实上可认定为履行合同的一种方式。依照法律的规定，法律并没有对当事人之间如何履行各自的权力和义务的方式作出限制。《合同法》第62条甚至强调，在合同双方对合同的履行方式不明确时，双方应当按照有利于实现合同目的的方式履行。此外，最高法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见第301条“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”第302条“被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或管理的，退回被执行人。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”以及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第26条规定：“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其他地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务。”

由此可见，法律不但没有禁止以房抵债行为的存在，甚至是实务中一直所倡导的合同履行方式，以致于法院可以采取强制措施予以执行。因此，有人以以房抵债存在流抵契约的嫌疑而主张该行为无效的观点明显错误。法律之所以禁止流质契约是从不损害双方利益和不特定社会主体利益的角度进行规范，是法律理性的选择，其结果是不因其双方约定而产生直接导致物权变动的效果。

因此，判断合同的效力所依据的只应限定在《合同法》52条的规定，依照法无禁止即有权的原则，只要双方合同不存在《合同》第52条情形的就应当认定其有效，即便存在损害不特定主体利益的，只要合同双方不存在恶意串通，也无法否定该合同的效力，即便合同的最终履行存在损害合同一方或双方利益的可能，但只要协议内容属于双方真实意思表示，各方就应当受其约束，如果存在重大误解或显失公平的也只是合同撤销权的行使而与合同效力无关。如果以为维护其他人的利益及稳定特殊环境下的市场秩序为由，就断然否定一份合同的法律效力，该做法将会“极大地损害司法权威”。

本人认为，在目前我国没有任何一部法律对以房抵债行为作出任何强制性的效力性规定的情况下，就应当认定该类协议具有法律效力。因为，法律对合同无效作出设立的目的在于制裁不法行为人，以维护国家的法治秩序和社会的公共道德。在私法自治的法制环境下，无效合同的认定应当从严把握，不能轻易认定一个合同无效，只有尽可能地限制合同无效的范围，才能保障私法自治的实现，真正促进和鼓励交易的发展。

三、以房抵债协议的规范设计才能避开法律禁止之嫌而真正实现双方合同的目的。

依照《物权法》第186条关于流质契约的最新规定，只是限定行为发生时间不得在债务履行期届满前，不得未经结算而直接代偿，但并没有限制在债务履行期届满后，当事人也不得约定如债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。换而言之，如果在债务履行期限届满后，双方采取以物抵债或以房抵债则正如以上所言明显属于达成的房屋买卖协议，或者，即便行为发生在债务履行期届满之前，哪怕在双方债务成立之时，双方约定如果债务人无法履行债务，自愿将约定房产经过相关部门评估或双方依照公平原则进行折价后再以房抵债，都不应当认定为流质契约而为法律所禁止。约定在债务清偿期届满时应进行清算，则这种约定避免了流抵的弊端，应承认其在当事人间的有效性。

判断双方所签订的协议是否属于房屋买卖合同，依照房屋买卖合同的特点及合同必须具有可履行性的要件，其内容最起码应当具备对买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间与方式、交付时间、产权登记、违约责任等作出了明确的约定，也只有具备了这些条款，才可将这种以房抵债的协议视为房屋买卖合同。因此，在以房抵债协议中，应当具有房屋买卖合同的通常条款。

此外，依照流质契约禁止规定，以房抵债协议如要避开这一嫌疑，债权人与债务人之间的约定应当表现得更为公正、公平。为此，双方在协议中应当明确约定实际履行房屋交割时所应办理的结算手续，不应忽略房产单价或总价内容，更不应作出不管价值高低、市场如何变化而直接交付房屋的内容。换而言之，履行结算义务是以房抵债协议得以实际履行，已达到办理房产过户手续的必要条件。

第五篇：以房抵债协议

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以房抵债协议

甲方：________________________公司 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 邮编：____________________________ 联系电话：________________________ 乙方：____________________________ 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 邮编：____________________________ 联系电话：________________________ 丙方：________________________公司 法定代表人：______________________ 住址：____________________________ 邮编：____________________________

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联系电话：________________________ 本以房抵债协议书由上列各方于_________年_________月_________日在_________市订立。

鉴于：甲、乙、丙三方为履行_________市_________人民法院（_________）法经初字第_________号民事判决书，经充分协商，并根据三方于_________年_________月_________日签定的《执行和解协议书》的有关内容，就乙方以房抵债事宜，三方经协商一致，达成以房抵债协议书，协议如下：

第一条 甲方与乙方共同确认，截止_________年_________月_________日，乙方拖欠甲方的贷款本息和为_________美元，折合人民币为_________元（按usd1=rmb8．3）。乙方同意将其所拥有的位于_________的工业厂房（面积约_________平方米）直接抵偿给甲方，双方商定的价款为_________元人民币（以_________元／平方米作价），余款_________元人民币由乙方及丙方另行偿付。如在办理更名过户手续的过程中，需由乙方提供有关资料及出具证明，乙方应无条件协助。

第二条 由乙方负责付清拖欠工程队的工程尾款。

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第三条 在办理更名过户手续的过程中，由甲方按_________市政府有关规定补交地价款。

第四条 在办理更名过户手续的过程中，按_________市国土局、_________市房管局的规定需由乙方承担的各项契税及相关费用应乙方负责缴纳；按规定需由甲方承担的各项契税及相关费用由甲方缴纳；如规定中未列明的，由甲、乙双方共同协商解决。

第五条 违约责任

（1）除不可抗力的原因外，任何一方违反本协议，应向守约方支付欠款总额_________％的违约金。

（2）任何一方违反其在本合同中所作的陈述、保证或其他义务，而使守约方遭受损失，则守约方有权要求违约方予以赔偿。

第六条 生效条件

本协议自三方的法定代表人或其授权代理人在本协议上签字并加盖公章之日起生效。

本协议一式_________份，具有相同法律效力。各方当事人各执_________份，另一份提交_________市_________人民法院作为制做民事裁定书的依据，其他用于履行相关法律手续。

甲方（盖章）：______________ 乙方（盖章）：______________ 法定代表人（签字）：________ 法定代表人（签字）：________ 丙方（盖章）：______________ 法定代表人（签字）：________

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