关于违法强拆农村房屋的赔偿规定

第一篇：关于违法强拆农村房屋的赔偿规定

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关于违法强拆农村房屋的赔偿规定

主要原因在于：第一，是否取得拆迁许可证应作为判断行为性质的重要标准。发生在集体土地上的征地拆迁是指国家因公共利益的需要，经依法批准将集体所有土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁并给予补偿的行为。因此，拆迁活动必须因政府的批准而启动，缺少了政府的批准，强拆行为就只能视为开发商的个人行为，与拆迁无涉；第二，如果将违法强拆界定为拆迁将导致法律适用的不公。农民之所以要受制于“先裁决、后诉讼”的纠纷解决流程、之所以只能接受补偿而不能要求赔偿，其主要原因是出于对公共利益以及国家公权力的让步。当开发商出于一己私利而强拆农村房屋时，农民没有理由仍然以“拆迁”之名作出让步。

二、被强拆房屋的赔偿标准

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在违法强拆农村房屋类案件中，当事人通常对房屋的赔偿标准存在争议。原告农民一方认为，应当按照被拆房屋所在地区的商品房平均价格来确定其损失；而违法强拆的被告一方则认为，其仅仅应当按照动拆迁补偿政策予以补偿。

目前，法院在这方面的裁判并不统一。对于被强拆房屋的赔偿金额，既有按照商品房价格确定的，也有按照动拆迁政策确定的。这种执法标准的不统一极易引发被强拆农民的相互“攀比”，从而引发新的社会矛盾。笔者认为，这一问题应当从司法和立法两个层面来考量。

从司法层面来讲，法院以动拆迁政策来确定赔偿标准较为适当。我国对集体土地使用权一直实行限制流转的政策，因此尽管事实上存在着农村房屋的流转，但却没有形成规范的流转市场。相应地，也就没有形成有效的、可供司法机关参考的市场价格。此外，农村房屋和城市商品房由于其可流转性以及所依附土地性质的不同，存在着较大的价值差额。被告强拆原告房屋的行为从本质上来讲是一种严重的侵权行为，根据侵权行为法的一般赔偿规则，被告负有的仅为等额赔偿义务。

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赢了网s.yingle.com 也就是说，除非法律作出特别的规定，被告仅有义务对原告实际遭受的损失进行赔偿，对于超出原告实际损失的部分则没有超额赔偿的义务。因此，尽管原告被强拆房屋的价格难以确定，但相同面积商品房的价格显著超出原告被强拆房屋价格这一事实则是勿庸置疑的。法院以相同面积商品房计算赔偿金额，则势必违背等额赔偿原则。侵权行为法所要实现的目的，就是使受害人的利益恢复到未发生侵权行为时的状态。假设被告没有操之过急，而是在具备了拆迁条件后再依法拆除原告房屋，则其对原告的补偿也是依据拆迁补偿政策确定的。因此，虽然严格来讲，被告的行为并不属于拆迁政策中所说的“拆迁”，但在现有的法律框架下，法院套用拆迁政策的标准计算原告的损失是适当的。

虽然这一处理结果从司法层面来讲无可争议，但其效果却并不理想：无论被告是否取得了拆迁许可证、无论被告是否与原告进行了充分的协商，最终的结果都是按照拆迁补偿政策进行赔偿。拆迁补偿政策所确定的补偿标准，是以拆迁人依法进行拆迁为前提条件的，因而补偿的金额明显低于依据普通侵权行为所计算的赔偿金额。现行法律的规定，使得侵权人得以拆迁之名行侵权之实。这事实上是对被告侵权行为的一种纵容。长此以往，拆迁人将漠视拆迁法规以及拆迁政策当中所设定的程序性规定，被强拆人的利益也就无法得到保障。

立法者将绝大多数的热情都投入到了城市房屋的拆迁立法当中，而忽

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赢了网s.yingle.com 视了农民权益的维护，致使法院在处理此类案件时往往无法可依。针对农村房屋拆迁活动令人堪忧的立法状况，笔者认为应当从以下三个方面着手解决：

第一，惩罚性赔偿制度。惩罚性赔偿在我国是法律规定的特例，如消费者权益保护法中的“一加一”赔偿制度。事实上，与消费领域的消费欺诈相比，违法强拆农村房屋的行为人更应当受到惩罚性赔偿的制裁，农民因房屋被强拆所遭受的损失远大于消费者因经营者缺斤短两所遭受的损失，而前者所产生的不良社会影响也远大于后者。本着“举轻以明重”的基本法理，实有引入惩罚性赔偿制度之必要。如果严守等额赔偿原则，则无论侵权人的主观恶意如何，都将一律按照房屋拆迁政策确定赔偿标准，这明显不利于遏制侵权人违法拆除农村房屋的势头。要有效地保护农民的产权，就必须使侵权人付出更大的成本。

第二，精神损害赔偿。《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第4条规定，“具有人格象征意义的特定纪念物品，因侵权行为而永久性灭失或者毁损，物品所有人以侵权为由，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。”笔者认为，违法强拆农村房屋的行为完全应当受到本条的规范。与司法实践当中常有所闻的被遗失或损坏的老照片底片或者结婚录像光盘等相比，农村房屋的份量当然要重的多。侵权人的行为不仅仅使得房屋本身被完全摧毁，还使得房屋内其他物品的损失无法确定，这其

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赢了网s.yingle.com 中不乏“具有人格象征意义的特定纪念物品”。从主观上来讲，因过失丢失底片与光盘的被告显然没有故意强拆农村房屋的被告恶性深；从实际后果来讲，房屋被强行夷为平地显然会给原告带来更大的精神痛苦。虽然从法律条文上来讲，被强拆农民主张精神损害赔偿是有依据的。但在司法实践当中，农民提出这一诉请的则少有所闻。笔者认为，立法者应当首先就精神损害赔偿的问题予以进一步明确，然后由法官在个案审理当中向农民释明。

第三，刑事责任。少数开发商为了尽早完成拆迁以实现其商业利润，在拆迁过程中无所不用其极，法律所设定的先补偿后拆迁、无法达成补偿协议提请行政机关裁决、对裁决不服再向人民法院起诉的拆迁流程对他们来讲根本无法形成有效的约束。笔者认为，在行为人敢于违法强拆农村房屋的情形下，有必要引入刑法予以规制。“在没有达成协议或者违背被拆迁人意愿的情况下，拆迁公司接受拆迁人的委托强制拆除房屋的，是一种犯罪行为，公安机关应当依法追究刑事责任„„”。《中华人民共和国刑法》第275条明确规定，“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。”违法强拆农村房屋类案件当中，被告行为的违法性和主观上的故意都是非常明显的。同时，由于此种犯罪的起刑点只有数千元，因而此类案件当中农村房屋的价格基本上都能够超过起刑点。侵权人完全符合故意毁坏公私财物罪的犯罪构成要件。

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但立法尚须明确的是，单位能否成为此类犯罪的主体。刑法理论通说认为，如果刑法分则条款未明确包含单位犯罪的，则通常仅按自然人犯罪来处理。依此推论，故意毁坏公私财物罪似乎也仅指自然人犯罪。但如果这样理解，则引入刑法调整的初衷就无法完全实现。因为在违法强拆类案件当中，具体实施拆房行为的多为受雇的工人，开发商的决策者是不大可能亲自动手的。如果仅将故意毁坏公私财物罪当作自然人犯罪来处理，就无法对这些幕后的老板进行处罚，这显然不利于从根源上杜绝违法强拆行为。

三、已被违法强拆的房屋面积应当如何确认

在此类案件当中，农民的房屋已经被强行拆毁，因此，房屋面积的确定常常是审理的难点之一。被强拆房屋的农民通常提供房屋的宅基地使用权证以证明其房屋的面积。但由于农民所盖的房屋大多为楼房，且楼层情况各异，因此宅基地使用权证通常仅能证明房屋的占地情况，而不能证明房屋具体的建筑面积。此外，农民在建房时超出审批面积的情况也是十分常见的，而农民在起诉时往往不加区分地将所有建房面积全部计算在内，这也为法院确定房屋的补偿价格带来了一定的困难。

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第二篇：天津拆迁系列：判决镇政府强拆“违建房屋”违法

天津拆迁系列：判决镇政府强拆“违建房屋”违法

——历史原因形成的违建也有要求政府依法行政的权利

北京京平律师事务所李霞

当事人凌女士(化名)是天津市蓟县渔阳镇某村的居民，在该村拥有六套住宅，共计约三百多平方米。这六套房屋中，只有一套是有产权证的，其余几套是在历史遗留原因中形成的。2011年3月4日经天津市人民政府批准蓟县新城实施以宅基地换房开展示范小城镇建设试点工作，蓟县人民政府决定征收蓟县渔阳镇二十个村的集体土地，而这些土地又由于历史遗留原因定为国有。凌女士的六套房屋全部在征收范围内，但在协商补偿的过程中，拆迁方认为凌女士的房子没有证的部分全部都是违建，补偿非常低，凌女士无法接受这样的补偿结果，因此双方一直未签订补偿协议。2013年11月24日，蓟县渔阳镇政府派人趁凌女士家中无人，强行闯入其住宅，将房屋全部推到，屋内财产全部被损毁或丢失。凌女士得到消息立刻赶回去制止，但是面对如狼似虎的强拆队伍已无力回天，她只能眼睁睁地看着自己的房子被全部拆完。此刻，流眼泪已经没有丝毫意义了，凌女士只想要这帮强盗得到应有的惩罚，拿回自己应该得到的合理补偿。于是她四处打探可以代理她拆迁案子的律师，最初她找了一家也是北京的律所进行维权，但是数月过去，强拆的案子一直不为当地法院所受理。凌女士心里越来越没底，后来，她找到了北京专业代理征地拆迁案件的北京京平律师团队，一番咨询后，毅然换了代理律师，从此之后，维权形势开始转变。

京平律师团队介入后，由首席资深顾问律师赵健律师、资深主办律师葛容律师和赵现昭律师三员大将具体负责此案。三位律师对案情进行

了详细了解后，立马为当事人量身定制了一套维权方案，启动基本的法律调查程序之外，强拆违法，已经是不争的事实，这个诉讼必然要走，可是凌女士已经徘徊在法院数月依然没有立上案，因此，律师决定专程去法院交涉一下立案的事情。来到法院，经验丰富的办案律师对征地拆迁案件中法院所谓的不立案理由早已十分熟悉，面对立案庭工作人员的种种说法，律师一一进行了辩驳，最后法院一看律师对法院对立案的相关法律规定都了如指掌，以前所用的不立案的借口在这些律师面前完全不起作用，所以，只好立案。凌女士非常开心，没想到自己折腾了几个月的事情，律师几个小时就办成了，不愧是专业的律师，不比较还真不知道专业的区别啊。

案件被受理后，终于等到了开庭的日子，几位律师胸有成竹地参加了庭审。在庭审中，被告镇政府对拆除当事人房屋的事实直言不讳，而且理直气壮地认为，自己的行为有充分的政策和法律依据，当事人的房屋是违章建筑理应拆除，因此，强拆房屋的行为是合法的，并且提供了很多证据来支持自己。律师不慌不忙地对被告提交法庭的证据进行了质证和当庭辩论。律师首先指出，被告适用的法律仅限于乡镇的房屋而不是城市的房屋，即使当事人的房屋是违章建筑，也应该依法行政，拆除的主管部门应该是城市规划部门而不是乡镇政府。所以，被告适用法律根本就是错误的。其次，征收和拆除违章建筑是两回事，各自有自己法定的程序，不能说有征收的批文就可以随便拆房子，实施征收必须对被拆迁人进行合理安置补偿，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“房屋征收应当先补偿、后搬迁”，即使当事人的房屋是违章建筑，也要依法作出认定和处理，而不是口头说是违章建筑就可以拆的。再次，被告所主张的自己行为合法的依据根据渔阳镇指挥部的《公告》当事人的房屋被确认在征收范围内，而依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收决定是由县级以上人民政府作出的，而本案中的公告是由蓟县渔阳镇人民政府和蓟县新城建设渔阳镇分指挥部署名的，主体根本就不合法。另外，拆迁办指定评估公司的行为也是违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的违法行为。面对律师对法律适用准确地掌握和严谨的论辩，被告律师也无力辩驳了，本以为自己是合法行为的被告在律师的质问下，合法的壮举彻彻底底地变成了违法行为。2014年8月11日，天津市武清区人民法院作出行政判决书，确认被告天津市蓟县渔阳镇人民政府强制拆除凌女士房屋的具体行政行为违法。

目前我国法律上并没有“违章(法)建筑”的准确定义，一般是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他工作物。这个词之所以在拆迁过程中会频繁出现，主要是涉及到拆迁的补偿利益问题，地方政府为了达到一个低成本征收的目的，不管三七二十一上来先给你定个违章(法)建筑，将被拆迁人打懵。然而，事实上违章(法)建筑必须经过相关部门的认定才可以的，而认定的主体和法律依据以及实施行政强制的程序都是有法律规定的。在拆迁案件中，不予补偿的“违章(法)建筑”是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑，而不能以是否具有产权证或者批准文件作为判断是否是违章(法)建筑的唯一标准，没有相关的产权证明很多时候是因为社会历史遗留原因造成的，并不是产权人主观之过。地方政府为了加快拆迁的进程往往会

避开正当的法律程序来达到违法拆迁的目的，事后再以强词夺理，胡搅蛮缠的方式迫使被拆迁人妥协，而专业的拆迁律师往往能精准、快速的抓住细节，抓住违法人员的微小漏洞，以鞠躬尽瘁的执业精神和踏实肯干的实际行动，犀利地指出有关部门的违法之处。因此，拆迁当人事应当委托专业的拆迁律师帮助自己依法维权。

版权所有：北京京平律师事务所

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第三篇：最高院关于强拆的规定

 不愿房子被拆迁，政府申请强制执行了怎么办？政府自行决定强制执行合法吗？4月9日，最高人民法院出台司法解释，对办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件，作出了具体规范，保护被征收人合法权益，防止行政权力滥用。

最高人民法院4月9日发布了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，从案件受理、审查、执行和新旧规定衔接等程序和实体方面，对人民法院办理非诉行政执行案件作出了具体规范。

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据有关负责人介绍，《规定》着眼于提高操作性、指导性，有利于从制度上理顺房屋征收与补偿工作秩序，防范强制执行过程中发生违法和侵犯被征收人合法权益的事件。

《规定》共11条，自2012年4月10日起施行。

多重保护被征收人合法权益

[提要]当事人对房屋征收决定不服的可起诉；当事人对补偿决定不服的可起诉；政府申请强制执行的应审查和裁定；执行中存在违法情形的可起诉

最高人民法院行政审判庭负责人表示，《规定》充分考虑对被征收人合法权益的多重保护。根据行政诉讼法和《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)等法律法规的规定，人民法院在办理房屋征收与补偿相关案件中，可以通过四个方面进一步丰富和完善对被征收人合法权益的司法救济和保护手段：

首先，当事人对房屋征收决定不服的，可以依法提起诉讼；

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其次，当事人对补偿决定不服或者补偿协议达成后反悔的，也可以依法提起诉讼；

第三，当事人既不起诉又不履行征收补偿决定，有关政府申请人民法院强制执行的，人民法院对征收补偿决定的合法性、正当性进行审查并作出准予或者不准予执行的裁定；

第四，行政机关在执行过程中如果存在违法或者不当情形，被执行人及利害关系人还可以提起行政诉讼或者行政赔偿诉讼。

这些机制的设置与执行，对于切实保护被征收人合法权益、防止行政权力滥用都具有重要的作用。

明确“裁执分离”的强制执行方式

[提要]作出房屋征收决定的市、县级人民政府不能自行决定强制执行，必须依法向人民法院提出申请，由人民法院审查后作出是否准予执行的裁定

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据介绍，《规定》明确了“裁执分离”为主导的强制执行方式。

所谓“裁执分离”，是指作出裁决的机关(机构)与执行裁决的机关(机构)应当分离，即不能由同一机关(机构)既行使裁决权又行使执行权，从而体现权力的监督与制约，防止权力的滥用侵害相对人合法权益。

体现在房屋征收补偿决定的强制执行方面，“裁执分离”主要体现为两种情形：

一是根据《条例》规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

也就是说，作出房屋征收决定的市、县级人民政府不能自行决定强制执行，而必须依法向人民法院提出申请，由人民法院审查后作出是否准予执行的裁定。

这一规定的意义在于，征收补偿决定的合法性、正当性需要受到司法机关的监督，经人民法院审查确认合法有效的，才能进入执行程序。

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二是就人民法院内设机构而言，行政机关申请法院强制执行其作出的具体行政行为的，由行政审判庭进行审查并作出裁定，需要由人民法院强制执行的，由人民法院的执行机构组织实施。

补偿明显不公平应裁定不准予执行

[提要]明显缺乏事实根据；明显缺乏法律、法规依据；明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益等情形，不准予执行

就申请机关应当提交的材料及相关要求，除《条例》规定的强制执行申请书及附具材料外，《规定》还列举了六项具体内容。包括：

征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；社会稳定风险评估材料；申请强制执行的房屋状况；被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

根据《规定》，征收补偿决定存在以下七种情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行，包括：

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明显缺乏事实根据；明显缺乏法律、法规依据；明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；明显违反行政目的，严重损害公共利益；严重违反法定程序或者正当程序；超越职权；法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。

就强制执行的方式，《规定》明确人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。

就新旧规定的衔接过渡问题，《规定》明确，《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，人民法院裁定准予执行房屋拆迁裁决的，参照《规定》有关强制执行方式的规定精神办理。

第四篇：农村房屋拆补偿标准

【农村房屋拆补偿标准】农村房屋拆迁问题的法律思考

[提要]本文介绍了农村房屋拆迁问题的法律思考，并近年来，随着农村工业化、城市化进程不断加快，大批的农民私有房屋被夷为平地，拆迁量连年上升，农村房屋拆迁引发的矛盾日趋尖锐提供专业律师进行免费法律咨询...推荐阅读： 农村房屋补偿标准 房屋拆迁补偿

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【农村房屋拆补偿标准】农村房屋拆迁问题的法律思考

近年来，随着农村工业化、城市化进程不断加快，大批的农民私有房屋被夷为平地，拆迁量连年上升，农村房屋拆迁引发的矛盾日趋尖锐，对抗性越来越强，农民反拆迁的上访有增无减，损害农民利益的恶性事件也时有发生，农村房屋拆迁问题已严重危及农村社会的稳定，成为社会各界关注的热点。从深层次进行剖析，有其制度性的根源，主要存在四个方面的问题：

第一，法律规范移位。拆迁是公法行为，属于对公民重大财产权的征收，涉及对民事基本权利及财产权利的调整。从法理上说，拆迁房屋应由宪法等相关的上位法作出规定，并符合严格的法定条件。今年全国人大十届二次会议通过的宪法修正案第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”这一条的修改，为农村房屋拆迁提供了宪法依据。也就是说，征地权的行使只有在符合公共利益的前提下才是合法的，如果这种从农村土地向城市土地的转换并不具有公共利益性质，如征地目的是修建高尔夫球场、开发房地产等纯属盈利性质的用途，政府就不应该启动征地权。由于我国现行法律没有对“公益”和“经营性”作出明确界定，用地性质的判别完全由政府随意确定。事实上现在不论何种投资主体搞建设，都是以公共利益为由进行征地拆迁。上位法缺乏对下位法和地方政府行为的必要约束，公权力滥用越来越离谱，致使许多地方挂公益“羊头”卖商业“狗肉”以规避法律，个别地方甚至已经发展到索性取下“羊头”公然无视宪法的地步!

迄今为止，我国没有一部规范房屋拆迁行为的法律，仅有国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规——《城市房屋拆迁条例》。长期以来，大量的农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，甚至根本就没有独立的房屋概念，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附着物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿事宜时，主要参照国有土地的城市房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，农民公平受偿权利在法律上就受到了不当的限制，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，由地方性法规、规章及其以下的规范性文件擅自处分农民的财产。这种法律的移位，不能不说是我国法律的一大缺憾。

第二，农村土地所有权缺位。目前，农村集体土地产权不清，是农村房屋拆迁农民权益得不到有效保护的深层次原因。

我国现行《宪法》第十条中规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”农民集体所有实质上是一种所有权主体缺位的所有制。农村集体土地所有权的代表究竟是谁，集体所有到底又归谁所有?立法和实践中都不甚明确，理论与现实是两张皮。土地管理法第8条进一步确定了乡农民集体、村农民集体和村民小组农民集体为农村土地集体所有权的代表，其实不然。首先，乡农民集体经济组织事实上不存在。政社合一的体制废除后，不论是在法律规定中还是事实上都不存在所谓的乡农民合作社。因而也就找不到一个代表乡农民集体的组织或机构作为农村土地所有权的代表，法律规定的乡农民集体所有，实际上是无人所有。乡政府作为一级国家行政机关，在法律上不可能成为集体土地的所有者。由于存在着乡集体土地无人所有的缺陷，使乡政府对土地的管理职能与所有权合二为一，集体土地事实上成了国有土地。其次，村民委员会也不能作为农村土地所有权的代表。根据村民委员会组织法(试行)第2条规定：“村民委员会是村民自我管理，自我教育，自我服务的基层群众性自治组织”。村民委员会不是农村集体经济组织，而是农村群众性自治组织。因而，它不能成为农村集体土地的所有者。再次，村民小组也不能作为农村土地所有权的代表。因为在家庭联产承包责任制后，村小组的组织基本解除了，况且村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，因而它也不能作为集体土地所有权的代表。

实际操作中，农民凭借拥有的土地承包权、使用权和宅基地是无法获得平等的谈判地位的，无法在承包权或使用权让渡过程中获得土地增值的最佳收益，而村集体经济组织或村民小组等凭借法律确认的农民集体土地所有权，实质上在代替农民行使着补偿安置费、劳力安置费的测算、支配和使用权，这就难以避免损害农民利益的现象发生。

第三，政府角色错位。农村房屋拆迁，政府已经不单纯是管理者，它的权力已经延伸到对公共资源的商业运作。从法理上讲，政府征用的土地用于商业性目的，不应动用政府行政征用权。政府没有理由为了私人的利益出面去征用另一部分私人的财产。如果政府以强权将低价征用来的土地，高价出让给商家、企业使用，或者用地人给政府某些好处后低价使用，实际上政府已经充当了合伙人的角色。

在农村房屋拆迁的实际操作过程中，政府的角色错位还表现在以下四个方面：一是层层转授行政权，使农民房屋拆迁补偿得不到保障。根据立法法的规定，被授权机关应当严格按照授权目的和范围行使该项权力，被授权机关不得将该项权力转授给其他行政机关。土地管理法等有关法律规定，对农地征用后补偿办法由国务院规定，国务院授权给省级政府作出相应的实施细则，省级政府又授权给市、县级政府，把本应由上级政府行使的权力层层下放，本无权制定补偿标准的基层政府及有关部门，可以行政文件、命令、通知任意处分农民的财产。转授权力的结果导致地方政府各自为政，拆迁补偿标准高低无据，拆迁补偿工作失范。二是行政行为缺乏法律边界，农民的公平受偿权利受到不当限制。在农村房屋拆迁过程中，农民是房屋所有权的主体，拆迁补偿协议应由农民与拆迁方签订，村组非经农民授权不能代理。由于缺乏法律对征用补偿法律关系的界定和规制，有的地方由镇政府与村组签订《土地征用协议书》，“打包”顺代处分了农民的房产、树木、青苗等私产，非法剥夺了农民的私产所有权主体地位。三是行政机关不当干预，非法剥夺了农民的诉讼权。依据现行诉讼程序法精神，被拆迁方与拆迁方就拆迁补偿有关问题达不成协议，对行政裁决又不服，可以向人民法院起诉。有的地方却由党委、政府联合发文：要求党员、干部、人大代表在拆迁补偿标准问题上，不得有任何异议。如果拆迁时，农民连基本的诉讼权都有没有，就无法保障农

民作为房屋产权人的合法权益。四是行政权力过大，行政强制拆迁违法。按照宪法和《立法法》的有关规定，政府无权制定强制拆迁的行政法规和规章，更不能借助国家强制力去行营利之目的。

第四，补偿不到位。在农村房屋拆迁实际操作中，普遍采用的三种补偿办法均有明显瑕疵。一是“参照法”：即参照城市房屋拆迁进行补偿。由于房屋所立足的土地性质不同，房屋建造成本的形成机制也不同，再加上中国城乡二元结构所存在的工农身份上的差异产生的福利不同，作为农民的集体土地房屋拆迁参照城市房屋拆迁来补偿是不妥当，也是不合理的。二是“征地法”：即先将土地变性质，再行补偿。采用先征地后补偿，依国有土地房屋拆迁补偿，当然是方便了。但现实是，往往发生在集体土地上的房屋拆迁不具备征地的前提条件。换句话说，这里的房屋拆迁只是也仅仅是集体土地上的行为，不涉及征地问题，拆迁又该如何进行?三是“协商法”：即由拆迁主体和被拆迁主体相互商量决定补偿。这种当事人之间“私了”的办法，由于缺乏法律法规依据，很容易埋下矛盾的种子，一旦成讼，两败俱伤，后患无穷。同时，由于被拆迁方农民了解情况相对较少而处于弱势，易出现不合理的伤农补偿结果。

如何有效地保护农民合法的财产权，规范农村房屋拆迁行为，这不仅是一个法学理论问题，而且是实际工作中迫切需要解决的社会问题。为此，笔者建议：

(一)确立科学的发展观，切实维护农民群众合法权益。在农村房屋拆迁工作中，各级政府要确立全面、协调、可持续发展的发展观，坚持以人为本，以人民利益为根本出发点，树立“善待人民群众”的观念，做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋，切实维护人民群众的合法权益。要充分考虑被拆迁的农民群众的可承受能力，及时化解农村房屋拆迁中各种矛盾，确保农村的社会稳定。

(二)完善现行法律，规范拆迁行为。在宪法修正案已通过的前提下，为防止农村征地和拆迁工作中的政出多门、政策前后矛盾、补偿标准混乱等现象的出现，应当顺应社会发展客观规律，尽快对有关拆迁的法律法规进行一次全面的审查，按照宪法和基本法律的要求，对于涉及农村房屋拆迁的一些具体问题进行分析和研究，该修改的修改，该废止的废止，把成熟的经验和做法，上升为国家意志，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的新规定，规范农村征地和拆迁行为。

(三)规范征地拆迁主体，正确界定公共利益的性质。在拆迁工作中，由于地块的用途不同，政府所起的作用也应有所区别。征地拆迁权作为国家的强制性权力，只能由政府行使，并严格用于公共利益的需要，经营性项目用地不能启动国家的权力。房屋拆迁立法应将出于商业目的与出于社会公益目的的拆迁区别开来。

(四)规范政府行为，建设法治和服务型政府。要强化各级政府的法治理念，规范抽象行政行为和具体行政行为，提高依法行政的水平;要构筑失地、失房、失业农民的社会保障体系，防止“因拆致贫”。借鉴深圳、广州、佛山等地的经验，建立起以土地经营权为中心的股份合作制，以土地入股的方式，将农民对集体土地的承包经营权价值化，赋予农民永久性的集体资产股权和分红权利，使农民变成“股民”，建立“以土地换社保”的新机制，建立有效的农民社会保障安全网络。要抑制房价的过快增长，加快中低价商品房的建设，适当提高拆迁补偿标准，让失房群众买得起房。对拆迁农民中买不起房的特殊困难群体，实行“廉租屋”制度。要坚决杜绝征地、拆迁工作中的不文明行为，把文明执法和依法行政统一起来，切实履行好政府的公共服务职能。

(五)完善拆迁程序，加强监督管理。要建立农村征地拆迁的协商机制和司法裁决机制，把征地拆迁过程纳入规范化、法制化的轨道。要坚持“两公告一登记”制度，提高征地补偿安置工作透明度，使被征地农

民有知情权、参与权和监督权。要实行村务公开，对征地拆迁补偿安置费的收支、使用情况有农民进行监督，严格征地拆迁补偿安置费的结转、收支管理程序。要建立公开、公平、公正的资源性资产配置的新机制，适应我国社会主义市场经济体制要求，推行征地拆迁制度改革，拓宽被征地拆迁农民的安置途径，把征地拆迁补偿安置落到实处。要建立配套的、完善的司法救济途径，减少人为因素对资源配置的干预和不合理控制，防止和纠正拆迁中发生的不公正现象，遏制权力进入市场，以健全的司法制度，形成对农民利益保护的最后一道防线，切实保障和维护农民利益。

【农村房屋拆补偿标准】解决房屋补偿安置问题的对策

[提要]本文介绍了解决房屋补偿安置问题的对策，、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置，笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为，拆迁实际上属于一个民事行为，关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商，并提供专业律师进行免费法律咨询...推荐阅读： 农村房屋补偿标准 房屋拆迁补偿

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【农村房屋拆补偿标准】解决房屋补偿安置问题的对策

1、加强立法，限制强制执行，提高强制执行的门槛。如果强制执行的条件定的太低，开发商往往不会与被拆迁人真诚的去谈判，平等的去协商，再者拆迁本来应当属于民事行为，政府干涉太多总不利于事态的正常合理发展，国家目前正在制定新的拆迁法规，对于被拆迁人的合法权益将加大保护力度。

2、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置，笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为，拆迁实际上属于一个民事行为，关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商，可以由货币补偿、房屋产权调换、货币补偿加产权调换。

货币补偿即将被拆迁的房屋及其附属物和因拆迁给被拆迁人带来的直接损失等折合成货币的形式，以金钱来进行补偿的补偿方式。

产权调换即不以货币进行补偿，而是拆房补房，以房屋产权来进行补偿安置。

货币补偿加产权调换即对于拆迁的房屋按照一定的标准进行估价并以货币的形式补偿，同时为被拆迁人解决住房问题，发给安置房屋或廉价出售给安置房的补偿安置方式。

第一种和第二种是拆迁条例中规定的方式，笔者以为在实践中单纯的货币安置或者产权调换基本上是不可行的，拆迁人与被拆迁人应当以第三种方式进行补偿，即对于被拆迁户的房屋和附属物以货币形式进行补偿，并对其进行房屋安置。

3、健全拆迁过程的听证、评估等事项的实施机制和监督机制，使这些程序能够真正的实现其价值，加强被拆迁人在拆迁过程中的参与权和监督权。

第五篇：违法建筑遭强拆 该如何应对

违法建筑遭强拆 该如何应对

【案件情况】

刘先生生活在青海省X市。2006年，根据X市C区Q路立交工程建设项目的需要，刘先生的房屋第一次被征收，刘先生与X市C区C村村委会协商达成房屋拆迁安置补偿协议，由C村村委会在该村给刘先生等人重新划分土地由其自行建设房屋。刘先生对此非常满意。然而，生活总是那么爱开玩笑。2013年7月，X市C区人民政府根据X市政府《机场高速沿线环境整治工作实施方案》，发布了《机场高速沿线环境整治项目征地拆迁通告》，拟对包括刘先生等在内的涉及机场高速沿线S村、C村及Q路西社区居民实施征迁，就这样刘先生又经历了人生中的第二次征迁。这次征迁，相较第一征迁，刘先生可就没那么舒心了!在评估过程中，X市C区建设局发现刘先生不能提交办理房屋规划建设手续，于2013年8月12日对刘先生作出了《行政处罚事先告知书》，告知拟对其作出七日内自行拆迁，逾期将强制执行的行政处罚。2013年9月12日，C区建设局对刘先生的房屋实施了强制拆迁。

身为西北汉子的刘先生当然不服，通过朋友介绍，找到了国内一流专业拆迁律师事务所、全国十佳律师事务所——北京凯诺律所，寻求法律帮助。凯诺律所最终决定由包音泰律师接受刘先生的委托，全权处理其房屋遭受强拆一案，为其强势维权，争取合法权益!

【办案掠影】

包音泰律师是一名从业数年，有着丰富办案经验的律师，他一人独挑大梁，全权处理此案。包律师只身一人来到青海省X市，根本无心欣赏这座素有“西海锁钥”、“海藏咽喉”之称的美丽城市，一心惦记着房屋遭受强拆的刘先生一家。在与刘先生面对面的交谈之后，包音泰律师开始相继走访与这次房屋强拆有关的政府相关部门，包括：C区建设局、C区人民政府、X市城乡规划局、X市人民政府等。在走访了这些部门之后，包音泰律师的维权方案也制定出来了。随后，一系列的维权手段开始启动，本案历经了政府信息公开程序、行政复议程序、行政诉讼程序，每一项程序，其中的每一个环节，包音泰律师都是经过深思熟虑，步步为营，最终才赢得这来之不易的胜诉!

【办案律师点评】

刘先生的被认定为违法建筑的房屋被强拆一案，是极具有代表性、典型性的案件。此案，涉及到我们通常对“行政机关强制拆除违法建筑”的认识与理解。有的当事人因为各种各样的原因，在没有获得政府相关部门批准手续的情况下，就擅自搭建房屋。当这样的房屋遇到政府征迁时，赔还是不赔?当然，当事人是迫切的希望“赔”，而拆迁方会想当然的认为“不赔”，就像莎士比亚说的“生存还是死亡，这是个问题”。同样，对我们专业拆迁律师来说，“赔与不陪，这也是个问题”。既然这样，我们就先不考虑“赔与不赔”这个问题，将思维从这个框架中解放出来，发散出去。让我们把眼光向前看——看在违建房屋遭遇强拆之前，相关部门都履行了哪些法定职责，是否正确的、完整的履行了这些法定职责。相信看了之后，答案就会不言自明!

作为本案的主办律师，我始终认为行政机关强制拆除违法建筑是一种典型的行政强制执行行为，我的观点也与终审法院判决所持观点，可以说是不谋而合!

对强制拆迁违法建筑的程序，在《中华人民共和国行政强制法》第八条、第三十五条、第三十六条、第三十七条中，作了严格规定，这些法律条文中，明确的规定了行政机关在作出强制执行决定前，应该履行的法定程序，法条背后蕴含着普世的法理，即政府相关部门作为庞大强权的国家机器中的一部分，需要通过法律约束其权力与权利，这样才能保证在它相对面的一方权利的正常行使。此案中，C区建设局认定刘先生的房屋属违法建设并此采取强制措施，看似它在积极的、正确的履行行政机关相应的职责，然而，它却仅仅下发了《行政处罚事先告知书》，既未履行《中华人民共和国行政强制法》、《中华人民共和国城乡规划法》的相关程序规定，又未完全履行《中华人民共和国行政处罚法》的程序规定，确属程序违法!结合事实与法律判断，C区建设局作出的行政行为，也只是“看起来很美”!最后，青海省X市中级人民法院作为终审法院，最终也支持了我们的观点，判决我们胜诉!

【相关法律法规】

《中华人民共和国行政强制法》明确规定：

第三十五条 行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：

(一)履行义务的期限;

(二)履行义务的方式;

(三)涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式;

(四)当事人依法享有的陈述权和申辩权。

第三十六条 当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

第三十七条 经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。

强制执行决定应当以书面形式作出，并载明下列事项：

(一)当事人的姓名或者名称、地址;

(二)强制执行的理由和依据;

(三)强制执行的方式和时间;

(四)申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;

(五)行政机关的名称、印章和日期。

在催告期间，对有证据证明有转移或者隐匿财物迹象的，行政机关可以作出立即强制执行决定。

《中华人民共和国城乡规划法》明确规定：

第六十八条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

判决书部分内容，如下图：