广州市“城中村”全面改造工作流程

第一篇：广州市“城中村”全面改造工作流程

广州市“城中村”全面改造工作流程

一、全面改造方案编制阶段

（一）现状摸查

区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：

1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；

2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；

3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；

4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；

5、留用地指标落实情况；

6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；

7、现状历史资料：图片、影像等。

（二）确定改造规划范围和改造范围

由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。

（三）编制改造方案

区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容：

1、现状摸查情况。

土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。

2、拆迁安置补偿方案。

补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。

3、融资模式。

公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等；

4、资金平衡、筹措、运作方案。

5、规划方案。规划方案应达到修建性纤细规划深度；同事明确改造规划范围中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容、以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。

6、改造计划和建设实施步骤。

7、土地转性范围和规模。

8、违法用地与留用地指标证明文件（由市国土房管局出具）。

一、全面改造方案审批阶段

（一）批复改造方案

全面改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意，由区政府审核后，报请市“三旧”改造办依据有关规定审批。其中涉及完善征收用地手续及超出“三旧”改造规划指引控制要求的，需报市“三旧”改造工作领导小组审议。

（二）用地预审

使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”改造办公室，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。

（三）用地报批

1、农用地转用和土地征收。

城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局申请，由区国土房管局申请，由区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照《土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。

2、村集体建设用地改变为国有建设用地。

位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的，同时提交纳入政府储备申请。

（1）属于138条在册“城中村”的改造按一下流程办理： ①区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局。

②市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。

（2）位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内未纳入138条在册“城中村”的改造按以下流程办理：

①区“三旧”改造办公室按旧村庄建设用地改变为国有建设用地的收件材料要求上报市“三旧”改造办公室审核。

②市“三旧”改造办公室按规定报请省人民政府批准。③用地转性经省人民政府批准后，市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。

（2）位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的，由市“三旧”改造办转市土地开发中心按现行征地报批程序办理。

二、全面改造组织实施阶段

（一）安置房建设工作流程

安置房项目建设与融资地块捆绑实施的，由受让人按基建程序办理，并按规定时限完成；未捆绑实施的，按以下程序办理：

1、项目立项。

村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室对改造方案的批复意见向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

2、申领建设用地规划许可证。

村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室批复的改造规划部门申请建设用地规划许可证。需要报审修建性详细规划的，应由村集体经济组织依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审；需要先行办理建设项目选址意见书的，应先行办理建设项目选址意见书。

3、申领建设用地批准书。

村集体经济组织凭建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书。

4、发布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

5、办理土地权属登记。

村集体经济组织凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向市国土房管局申请办理土地权属登记，领取国有土地使用证货集体土地使用证。

6、申领建设工程规划许可证。

村集体经济组织向规划部门申领建设工程规划许可证。

7、申领建设工程施工许可证。

村集体经济组织向建设部门申请建设工程施工许可证。

（二）融资地块出让工作流程。

根据村集体经济组织意愿，“城中村”全面改造可以通过公开出让或自主改造协议出让两种模式进行融资。

1、申领规划条件。

村集体经济组织向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”办批复的改造方案和批复文件出具规划条件。

2、公开出让工作流程。

（1）申请公开出让。

村集体经济组织编制“城中村”改造公开出让申请报告，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容：

◆ 拆迁补偿安置标准和办法；

◆ 拆迁资金监管要求；

◆ 开发建设时序要求；

◆ 动迁和交地计划；

◆ 公开出让准入条件要求；

◆ 村民和村集体经济组织其他意愿等内容。

（2）编制公开出让方案。

市“三旧”改造办公室根据村集体经济组织的申请报告以及规划条件等组织编制公开出让方案和出让公告。

（3）公开出让方案审批。

市“三旧”改造办公室将公开出让方案和公告提交市国土房管局土地出让金会审会议审议。

(4)组织公开出让。

公开出让方案经批准后，市“三旧”改造办公室将公开出让公告及合同样本委托市土地交易机构按照规范具体组织实施公开出让工作。

（5）签订出让合同

公开出让成交后，土地交易机构与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发出《中标通知书》，用地单位与市国土房管局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

（6）发布拆迁通告和拆迁许可证

将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同手续时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。（7）办理土地登记。

用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》、出让金等土地有偿使用费用支付凭证、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。

（8）项目立项。用地单位向发展改革部门申请办理项目核准或备案手续。

（9）申领建设用地规划许可证。用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》和项目核准或备案文件，向规划部门申领建设用地规划许可证。

3、协议出让工作流程。（1）成立全资子公司。

由村集体经济组织注册成立全资子公司进行自主开发。（2）项目立项。

向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。（3）申领建设用地规划许可证。

村集体经济组织或其全资子公司向规划部门申领建设用地规划许可证。（4）申请协议出让。

村集体经济组织编制“城中村”改造协议出让申请报告，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会

同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容： ◆ 拆迁补偿安置标准和办法； ◆ 拆迁资金监管要求； ◆ 开发建设时序要求； ◆ 动迁和交地计划；

◆ 村民和村集体经济组织其他意愿等内容。（5）办理土地有偿使用手续和建设用地批准书。持土地转性皮批复等有关文件与市国土房管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，申领建设用地批准书。（6）发布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府指定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

（7）办理土地使用权登记。

凭国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管部门办理国有土地使用权登记。

（四）需要独立建设的公共设施用地和公益事业用地工作流程。

1、项目立项。

用地单位向发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

2、申领建设用地规划许可证。

用地单位向规划部门申领建设用地规划许可证。需要先行办理建设项目选址意见书的，应先行办理建设项目选址意见书。

3、申领建设用地批准书。

用地单位凭建设用地规划许可证向国土房管局申领建设用地批准书。

4、发布拆迁通告。

将改造监控资金存入区政府指定的银行帐户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

5、办理土地权属登记。

用地单位凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向国土房管局申请办理，领取国有土地使用证或集体土地使用证。

6、申领建设工程规划许可证。

用地单位向规划部门申领建设工程规划许可证。

7、申领建设工程施工许可证。

用地单位向建设部门申请建设工程施工许可证。

四、实施监管阶段

（一）改造资金监控。以区为主体，按照改造工程进度拨付、分级负责、专款专用的原则，由区政府、街道办事处和村村民委员会共同对改造资金进行监控。具体改造资金使用审批程序等由市“三旧”改造办公室另行制定。市“三旧”办（资金计划处）应定期对改造资金进行抽检，依法依规对建设工程费以及临迁费用等进行监管。

（二）开发建设进度监管。根据出让公告以及出让合同市“三旧”办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时序等进行全程监管。

（三）配套设施建设监管。根据规划设计条件所要求的配套实施建设，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成前，融资地块建设项目不得预售。

第二篇：郑州市城中村改造主要工作流程

郑州市城中村改造主要工作流程

（暂定）

一、城中村改造项目申报

二、区政府审核、完善资料、上报市村改办

三、区政府组织招商、选商

四、规划部门组织编制控规、修规及报批工作

五、区政府组织实施拆迁

六、市政府批准列入市城中村改造计划

七、国土部门组织土地征收报批

八、编制改造方案上报市政府审批

九、国土部门组织土地招拍挂

十、开发企业办理开工建设各项手续、市区各部门落实相关优惠政策

十一、安置区交房、办理房产证等手续

郑州市城中村改造工作流程详细说明

第一步：城中村改造项目申报

（一）改造条件成熟的村（组），以文件形式向所在乡（镇）、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。区人民政府按照市人民政府的统一要求，对该村的基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商后，拟定城中村改造初步方案，经村民（股东）大会或代表大会通过。

（二）申报、审批城中村改造应提供的资料。1.经属地公安派出所或乡（镇）、街道办事处审定的村民详细统计资料；

2.村（组）范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料；

3.经村名（股东）大会或代表大会讨论通过的村（组）的改造初步方案等资料。改造方案中应包括村（组）改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析；

4.村民（股东）大会或代表大会做出的对本村、组进行改造的决议。

第二步：区政府审核、完善资料、上报市村改办 区人民政府组织对村（组）基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商拟定城中村改造意向及范围，经村民

大会形成决议。区更新办将完善的资料提交市村改办，经主任会议研究通过后，报市规划局准备编制控制性详细规划。

第三步：区政府组织招商、选商

1.二七区城中村改造项目，其开发企业的准入，都必须由区“城乡更新项目开发企业准入评审小组”择优确定，任何单位和个人都无权擅自确定开发企业。评审小组由区城乡更新领导小组办公室组织区发改、财政、投资促进、规划、国土、建设、环保、房管、审计、纪检、监察等部门及项目所在办事处、指挥部和有关专家组成。

2.拟参与城中村改造项目的开发企业在规定时间内向城乡更新领导小组办公室报名登记，并提交以下资料：

（1）申报意向书；

（2）承诺书（系指质量、工程、安全、村民或居民搬迁、安置、回迁等各项承诺，项目管理团队及主要技术、管理人员承诺等）；

（3）法定代表人证书或法定代表人签署的法人代表授权委托书；

（4）企业的营业执照、资质证书、资金和业绩证明，以及项目管理机构人员的职称证书；

（5）可行性论证分析报告；

（6）开发改造方案，包括规划方案、设计图纸及综合说明书、房屋搬迁安置方式、项目实施进度方案、竣工验收后的管理模式和违约责任。

3.领导小组办公室组织有关部门和办事处、村、社区代表组成考察小组对开发企业进行考察，撰写考察报告。考察报告内容包括项目简介、开发企业的基本情况、开发企业的资金实力、技术实力、经营业绩、当前经营状况、管理团队水平等，项目的经济效益、市场预测、发展前景和综合评价，以及市土地、建设、房管等部门对企业信誉、管理等方面的认定评价。

4.评审小组依据申报企业提交的资料和考察小组撰写的考察报告，对申报企业进行综合评价，择优确定开发企业。

5.领导小组办公室起草准入开发企业的正式投资协议（合同）书，区法制办审定该协议（合同）书，交由委托的律师事务所审查且出具相关法律文书后，区政府或区政府委托的相关部门与开发企业签署正式协议（合同）书，项目正式准入，并可开始办理相关报批报建手续。第四步：规划部门组织编制控规、修规及报批工作

（一）区土地局对地籍调查定界

（二）市规划局县区处编制城中村改造控制性详细规划 1.改造条件成熟的城中村，参与改造的单位、村委、办事处要系统、实事求是收集资料。

2.城中村原农村集体经济组织应以书面形式提出城中村改造控制性详细规划编制申请，上报区人民政府。

3.经区人民政府批转区城乡更新办审核同意后，上报市城中村改造工作领导小组办公室。

4.经市城中村改造工作领导小组办公室审核同意后，在区规划分局协助下，相关资料报送市城乡规划局。

5.由市城乡规划局对上报资料进行审核，并由其组织控制性详细规划的编制。

6.控规方案要先经市局村镇处和区规划分局进行初审。7.待控规方案初审通过，并按照初审会议要求进行修改完善后，方可上市规划局主管副局长主持的业务会。

8.待控规方案通过主管副局长业务会审核，并按照业务会议要求进行修改完善后，才可上市规划局局长办公会。

9.通过市规划局局长办公会议审核，并按照局长办公会会议纪要进行修改完善后，由市规划局邀请省内外知名专家并组织召开专家评审会及联审联批会议。

10.经专家评审会议审核通过后，并按照专家评审会议要求进行修改完善后，才可上市政府联审联批会议。

11.待市政府联审联批会议审核通过后，并按照市政府联审联批会会议纪要进行修改完善后，对控规最终成果进行公示。

12.待控规方案公示期满，无重大问题后，方可请市政府对控规进行批复。

13.控规经市政府批复后，市规划局方可下达控规条件。

（三）编制修建性详细规划并报批

城中村改造修建性详细规划应按照控规的要求，充分征得村民的意见，经区规委会审查后，报区规划分局审查（专家评审及局长办公会）及报批。

第五步：区人民政府负责城中村拆迁，在约定期内提供建设用地

（一）安置基数“1”的认定

郑州市郑政文【2009】326号文件规定郑州市城中村改造安置开发比上限不得突破1:2，在改造方案上报市政府前需进行安置基数“1”的认定。（安置基数“1”的认定，是依据卫拍图和测绘图进行界定。公式：安置基数“1”=村民安置房面积+村集体经济用房安置面积+村集体办公用房安置面积+村民集体住宅安置面积+周边连片改造安置面积）

1.村民安置基数

3层以下合法住宅按以下标准认定：

村民宅基地面积134平方米以内的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，按拆l平方米还1平方米的标准给予安置。

村民宅基地面积超过134平方米的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；超出部分给予货币补偿。

2.村(组)合法集体经济用房按以下标准认定： 村(组)集体经济用房建筑面积据实审核，村民人均建筑面积30平方米以下部分，按拆迁1平方米还1平方米的标

准给予安置，享受安置房建设的有关“安置开发比”政策和规费减，免政策；超出部分给予货币补偿。

3.村集体办公用房按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。

4.村民集体住宅(小产权)按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。

5.周边单位，如连片改造，原则上按1平方米还1平方米标准给予安置。

（二）根据郑政文【2009】326号文件规定，在修建性详细规划批准前，严禁实施城中村拆迁，批准后，拆迁应遵照以下原则：

1.城中村改造项目立项，需市委、市政府批复列入市城中村改造计划。

2.控规批复。

3.修规批复，并确定安置区位置及相关户型。4.信访评估，各区人民政府在城中村改造拆迁前，应认真做好信访评估，消除不稳定因素，保证城中村改造各环节健康、顺利进行。

5.其他拆迁前工作，实施拆迁前，拆迁人与被拆迁人应按照村民（股东）大会或代表大会讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。城中村的拆迁补偿安置方案应载明拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被拆迁人自由选择； 城中村改造中连片改

造的旧城区拆迁，应按照《郑州市城市建设拆迁管理条例》办理拆迁许可手续，制定拆迁补偿安置方案。拆迁人、被拆迁人就拆迁补偿安置标准达不成协议的,可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议,经双方协商仍不能达成一致意见时,有争议一方应依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

第六步：市政府批准列入市城中村改造计划

城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，区更新办向市村改办上报列入计划请示，市村改办组织现场踏勘，并经主任会议审查通过后，市村改办上报市政府批准列入改造计划。

第七步：国土部门组织土地征收报批

城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，国土部门组织土地征收报批工作。

（一）09年以前，集体土地转国有土地，经村民代表大会同意，区人民政府审核确认，由土地部门对土地进行地籍调查确权后，直接转为国有。09年以后，集体土地转国有土地，必须履行征收报批程序。

（二）市国土局地籍处为城中村土地调查，测绘征收报批； 第八步：编制改造方案上报市政府审批

城中村改造控制性详细规划获市政府批准以及土地转国有之后，区政府组织编制改造方案，并向市村改办上报改

造方案，经主任会议审查通过，并征得市直各相关部门同意后，市村改办上报市政府批准

第九步：国土部门组织土地招拍挂

市区相关部门进行土地挂牌及配套政策手续办理。需满足以下条件前提下，方可进行土地招拍挂：

（一）控规批复

市规划局下发设计条件，并对出让土地进行测绘定界。

（二）土地转性

（三）各改造拟出让村组编制改造方案并报市政府批复。

（四）市规划局下发出让设计条件。

（五）市房管局下发设计前置条件。

（六）市国土局进行土地评估（保征土地）；对出让土地涉及国有土地使用证办理注销。

（七）市土地交易中心制定出让方案报市政府批复。

（八）土地挂牌公示

根据招标拍卖挂牌出让宗地的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，发布招标拍卖挂牌公告，组织招标拍卖挂牌出让，确定受让人。

（九）竞得土地及成交确认

受让人需按《国有土地使用权出让合同》约定的期限将出让金总价款全额缴入市财政土地收入专户。受让人在按《国有土地使用权出让合同》约定支付全部土地使用权出让金后，应持土地使用权出让金专用票据、完税证明和《建设

用地规划许可证》，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

（十）土地使用权交付

区人民政府按拆迁计划完成出让土地的拆迁，场地平整后，严格按照预定时限将土地使用权交付受让人。

区人民政府必须按照《国有土地使用权出让合同》及其补充合同的约定，按时提供出让土地。由于未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，区人民政府应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，区人民政府应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求区人民政府赔偿因违约造成的其他损失。

第十步：开发企业办理开工建设各项手续、市区有关部门兑现有关优惠政策

（一）建设安置房享受以下优惠政策：

1.除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。

2.市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。

（二）规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策：

１.所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取5％廉租住房建设基金，其余

部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府，用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。

2.建设安置房的规费减、免政策。

十一、安置区交房、办理房产证等手续

2011年5月

第三篇：广州市天河区城中村整体改造工作指引

天河区城中村整体改造工作指引

一、总则

根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。

二、准备阶段

（一）思想发动和现状摸查

1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。

2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。

3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。

4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。

5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。

（二）改造范围确认

村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。

（三）现状测量调查

由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。

（四）现状建构筑物数量确认

由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。

（五）选定开发模式

村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。

三、改造方案编制、审查、审批阶段

（六）提出拆迁安置原则性方案

村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法，提出拆迁安置原则性方案。

（七）编制城中村改造方案，由村集体经济组织委托有资质的规划编制单位根据拆迁安置初步方案和经确认的改造范围、现状建构筑物数量，编制城中村改造方案（包括资金平衡方案等），改造方案按照市“三旧”办《城中村改造编制技术要求》进行编制。

（八）改造方案审查、上报

城中村改造方案编制完成后，分别经村集体经济组织审查和村民代表表决、所在街道审查、区城办审核和区政府审核同意后上报市“三旧”办审批。

（九）土地转性申请

由村集体经济组织选择安置地块性质方案（保留集体建设用地，或转为国有建设用地），如选择转为国有建设用地，需召开村集体经济经组织成员大会或成员代表大会表决，经2/3以上（含2/3）集体经济组织成员或成员代表同意后，提交土地转性申请，并附上表决签名，随同城中村改造方案一并上报。

（十）市“三旧”办对改造方案进行审批

由市“三旧”办对改造方案进行审批，市城改办审批过程中提出意见的，由区城改办组织集体经济组织等进行修改完善。

四、拆迁安置阶段

（十一）制定和实施《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》和《城中村改造拆迁补偿安置工作应急预案》，经所在街道审查同意后，报区城改办备案后实施。

（十二）制定《城中村改造拆迁和补偿安置方案》和《城中村改造拆迁补偿安置协议》。

由村集体经济组织根据城中村改造有关政策、已审批同意的城中村改造方案，结合转制社区实际，制定《城中村改造拆迁补偿安置方案》。该补偿安置方案在充分征求意见进行修改完善后，提交村集体经济组织股东代表大会进行表决。经股东代表表决通过后，依据《城中村改造拆迁和补偿安置方案》，制定《城中村改造拆迁补偿安置协议》。

（十三）组织签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。根据《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》，组织改造范围村民和其他房屋权属人签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。签约率达到80%以上，视同《城中村改造拆迁补偿安置方案》经村集体经济成员80%同意，城中村改造方可进入后续拆迁工作。

（十四）成立全资改造公司

在城中村改造方案经市“三旧”办审批同意和土地转性工作完成后，如选定自主开发模式，村集体经济组织应成立全资改造公司（以下简称“全资改造公司”），作为城中村改造后续工作的主体，负责城中村改造的开发建设工作。

（十五）选择合作开发单位

根据广州市“三旧”改造办公室、广州市财政局引发的《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号），村集体经济组织成立全资改造公司须采用现金加无条件银行保函的形式（其中存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的50%），将城中村全面自主改造复建安置资金按期存入区政府指定的监管机构，在监管机构和监督银行开设的复建资金监管账户，由村集体经济组织、监管银行、区政府指定的监管机构三方共同对城中村全面自主改造复建安置进行监管。

村集体经济组织由于自身资金等问题选择合作单位时，应保证所选择的合作单位具有城中村改造规模相应的资金实力，以保证城中村全面自主改造复建安置资金能按期、按量存入和办理无条件银行保函。

除将具有城中村全面自主改造复建安置资金所要求的资金实力作为主要考察其实力的标准外，还应注重其品牌、资质和经验，并注意以下两点：一是在改造方案未批复前，各城中村改造单位不得与合作开发单位签订有实质性内容的合同；二是选择开发单位时必须经过合法程序，按照村集体决定重大事项的程序进行表决通过。

（十六）办理资金监管手续，实施复建安置资金监管 由村集体经济组织或其成立的独资公司按《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号）、《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管工作指引》等及相关监管规定，签订《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》，并将复建安置资金存入区政府制定的资金监管账户，并到相关金融机构办理无条件银行保函。复建安置资金足额存入后，区城改办审核后出具《复建安置资金存入证明》。

在拆迁工作、用地和报建手续办理和复建安置房项目实施建设等后续工作中，复建安置资金按《天河区城中村整体改造工作指引》和《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》的有关要求进行监管、支付。

（十七）申办拆迁许可拆迁证，发布拆迁通告，组织动迁工作 取得《复建安置资金存入证明》，村集体经济组织向国土部门申办《房屋拆迁许可证》，并由区政府发布拆迁通告后，由村集体经济组织动迁工作。

五、用地手续办理阶段

【一】安置地块及自主开发地块用地手续办理

（十八）项目立项 全资改造公司凭市“三旧”改造办公室方案的批复意见向区发改部门申请办 理项目立项审批手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

（十九）规划选址

全资改造公司凭市“三旧”办对改造方案的批复意见，按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办项目规划选址手续。

（二十）用地预审

使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”办，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。

（二十一）用地报批

1、农用地转用和土地征收，城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照土地管理法的规定报有审批权的人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。

2、村集体建设用地改变为国有建设用地，位于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并并附上村民表决情况，上报市“三旧”办审核，具体流程为：一是区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局；二是市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。

（二十二）申报环评手续

全资改造公司按环评的有关规定备齐资料后到环保部门申办项目环评手续。

（二十三）申办《建设用地规划许可证》

全资改造公司凭市“三旧”办批复的改造方案，按有关规定备齐资料后到市规划部门申办项目《建设用地规划许可证》及规划设计条件手续。

（二十四）用地划拨

如将项目安置地块转为国有建设用地，村集体经济组织按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的划拨手续，取得《建设用地使用划拨决定书》。如保留集体土地性质，则按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的报批手续，取得《集体建设用地使用批准书》。

【二】融资地块用地手续办理（二十五）选择自主开发模式

由全资改造公司凭市“三旧”办出具的城中村改造批复文件和相关材料，按程序申办《建设用地规划许可证》，办理用地报批，取得《建设用地批准书》。

（二十六）选择拍卖融资的开发模式

1、由市土地开发中心申办规划设计要点，进行土地储备。

2、由市土地开发中心拍卖地块。

3、城中村改造项目土地交易竞拍人竞得土地，并交纳了土地出让价款及相关税费后，持相关证明文件，按程序申办《建设用地规划许可证》。

六、报建阶段

（二十七）建筑单体规划报建

全资改造公司按有关规定备齐资料后到规划部门申办项目建筑单体规划报建手续。

（二十八）申办消防、环保、卫生等手续

全资改造公司按建筑设计方案审查复函的要求，办理消防、环保、人防、卫生等专业管理部门意见。

（二十九）申办《建设工程规划许可证》

全资改造公司持环保、人防、防震减灾、消防等有关部门的前置审批文件到市规划局申办《建设工程规划许可证》。

（三十）施工图设计文件审查备案 全资改造公司持《广州市建设工程施工图审查合格书》、《建设工程规划许可证》等前置审批文件到建设部门申办施工图设计文件审查备案手续。

（三十一）申办建设工程招投标手续

全资改造公司持立项批文、用地批文、规划批准文件、资金证明、施工图审查证明文件等前置审批文件到建设部门申办建设工程招投标手续。

（三十二）办理工程质量安全监督手续 全资改造公司持《建设工程规划许可证》、施工图设计审查文件等前置审批文件到建设部门申办工程质量安全监督手续。

（三十三）申办《建设工程施工许可证》 全资改造公司持《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、施工图设计文件审查等前置审批文件到建设部门申办《建设工程施工许可证》。

七、项目建设阶段

（三十四）工程施工建设

由全资改造公司按国家现行有关组织工程施工建设，在此期间，由区工程质监站对工程质量、安全施工、文明施工进行管理。

八、工程竣工验收和被拆迁转制居民回迁

（三十五）申办工程验收手续 项目改造完成后，按现存建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况，批准的公益设施建设情况等内容进行进行竣工验收。

（三十六）房屋移交

项目改造建设方在完成回迁安置房建设后，按约定的条件和时限移交回迁安置房。

（三十七）被拆迁转制居民回迁。

九、其他

（三十八）本指引由广州市天河区城市更新改造办公室负责解释。

（三十九）本指引自发布之日起试行。

附件一：改造范围确定要求

改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围，以此为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，整合集体经济发展用地，特别是集体建设用地、旧厂房用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造，连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策许可的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

在现场踏勘后，先由区规划分局根据现场踏勘情况、周边用地规划红线办理情况、城市规划等，提出改造范围线，再由区国土房管分局套土地利用现状、土地利用规划图，将不合政策要求的土地提出从改造范围剔除等意见。

转制社区对改造范围有异议，再由区城改办召集区国土房管分局、区规划分局、街道一起协调解决。

附件二：现状调查内容

现状摸查包括以下七个方面：

1、社会现状：人口规模，本村、非本村居民户数及人数，村民及计提收入状况，社会保障状况、城中村改造状况等；

2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地）、土地利用性质（居住用地、公共服务用地、市政设施用地等）；

3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；

4、建筑物现状：总量，分类建筑面积等；

5、留用地指标落实情况；

6、文物、历史文化街区、有保护价值的建筑、古树名木等；

7、现状历史资料：图片、影像等（建筑物的数量和权属、人口等情况）。

第四篇：城中村改造流程(修改)

城中村改造前期工作流程

第一步：拆迁

一、到区中村改造办公室报名：需写申请、上报公司工商一套资料；

二、与当地区政府（城中村改造办公室）签订《前期合作协议》，在指定工作日打打入到对方账户相应数额的项目保证金；

三、领取该改造片区的“规划指导意见”

四、征得改造片区国有居民及单位的同意并在图纸上所在的单位位置处盖单位公章；

五、委托有资质的公司（我公司委托设计公司）拟写项目立项报告；

六、取得发改局批准的立项核准；

七、与区城中村改造办公室对接，选定委托拆迁方（即拆迁公司）

八、与拆迁公司签订协议；（一般是三方协议，即，开发商、拆迁公司、片区办事处）

九、拆迁前期各项准备工作（即：与该改造片区办事处、社区、村组建立良好的人际关系，推动各项会议的召开，即党员代表大会、村民代表大会等等，该项工作由拆迁公司主导）

十、到土地局、产权处查该片区土地、产权的档案，因为在国有土地中，土地的使用性质决定了赔偿的价格；此项工作是给拆迁安置做准备；

十一、取得拆迁补偿安置方案（区城改办工作）

十二、到区拆迁监督办公室办理“拆迁许可证”，并打入相应保证金（注：拆迁许可证只针对国有单位及住户）；

十三、测绘公司进场对国有单位、村集体道路、经济组织、附属设施、建筑进行测绘，并由办事处监督，做公证人；

十四、评估公司进场对国有单位建筑、空地、铺面等进行评估工作；

十五、发布拆迁通告、拆迁公告（注：拆迁通告针对村集体、村民，由区城改办发文，拆迁公告针对国有居民及单位，由拆迁监督办公室发文）；

十六、由拆迁公司做好该片区的动迁工作；

十七、测绘公司对每一户村民住宅进行测绘，此项测绘必须由开发企业人员陪同进场。（因为有些住户会给测会公司人员红包，希望多测些面积，这样损失的开发企业）；

十八、村民、国有居民、单位签订拆迁安置补偿协议（由企业出资、拆迁公司主导）

十九、与村集体签订道路及附属设施安置补偿协议（由企业出资、拆迁公司主导），一般分为两种方式：

1、打包补偿，即一个村只赔了个价格，不管是租赁经营户，由村组去面对该经营户，2、单算，即一个租赁户一结拆迁安置费用。此项工作建议打包补偿，由拆迁公司主导。

（此项工作要参照该片区周边的村的补偿费用，如：邻村补偿土地为50万/亩，那么就不能低于50万/亩的补偿价格，否则很难进行，农村人易钻小不钻大。不要死盯在这个环节上）。

二十、同时办理各项前期工作（水保、环评、规划设计、地堪、及土地前期要件等工作）； 二

十一、拆迁过程收回各土地证、产权证。

二十二、如出现钉子户，可进行调解，调解不成，找出钉子户典范，上报区城改办、区法制办下行政裁决，时机成熟可进行强拆。

第二步：规划

一、领取规划指指意见；

二、参照该片区的规划指导意见、相关技术管理规定、规划局主管城中村领导意见制作方案，以免绕弯路。

三、规划方案的推动工作，由区城改办召开各职能单位、管网单位对方案进行审评；修改完毕后上报至区常务会进行审批后上报区规划局；

四、方案由区规划局审批后，上报至市规划局局长办公会、专家论证会、规委会；

五、方案通过规委会审批后，办理土地前期各项工作。

第三步：土地

一、与堪测定界公司签订合同，最好是找与土地局关系比较好的公司来做； 第一阶段

二、对改造片区现场进行测绘、四临单位签字确认后由勘测定界公司出具《建设用地勘测定界技术报告书》；

三、建设用地勘测定界图；

四、拟占用土地的标准分幅土地利用现状图；

五、申请用地位置的标准分幅土地利用规划图； 第二阶段

一、被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保障部门的审核意见；

二、征地听证村料（包括听证告知书、送达回执和听证会议纪要、不申请听证的复函、拟征地现状确认表）；

三、对项目征地补偿标准合法性、安置途径可行性、及征地相关程序的说明；

四、国土分局的审查意见；

五、一书一方案拟写；

以上5项由相关职能部门上报后须经区政府审批通过。第三阶段

一、经市国土资源局备案后的建设用地勘测定界技术报告书；

二、建设用地勘测定界图；

三、拟占用土地的标准分幅土地利用现状图；

四、申请用地位置的标准分幅土地利用规划图；

五、市劳动保障局被征地农民社会保障措施落实情况的审核意见；

六、征地听证材料批复；

七、区人民政府对项目征地补偿标准合法性、安置途径可行性、及征地相关程序说明的批复；

八、国土分局审查意见的批复；

九、一书一方案的批复；

十、控规图（并由市规划局在控规图上盖章，此项工作需通过规委会的审批）；

十一、城中村改造项目征收集体建设用地的请示；

十二、城中村改造征地补偿实施方案；

十三、政府关于城中村改造实施方案的批复文件；

十四、城市规划部门出具的规划条件及附图或专项规划指导意见及附图；

以上14项由区国土分局统一报市国土资源局，经市政府审批后，经省国土资源厅审核后即可取得批复。国有土地的收回

一、城中村领导小组相关批准文件；

二、城中村改造用地规划条件；

三、房屋拆迁许可证；

四、城中村改造拆迁公告；

五、土地证注销公告；

六、申请收回土地使用权的请示。

以上6项经区政府审批后报市国土资源局经市政府审核后即可取得批复。

土地挂牌

一、挂牌出让方案审批

1、区国土资源部门的请示文件；

2、拆迁安置补偿成本的认定和土地增值收益的起价；

3、国有土地使用权挂牌出让委托书；

4、土地交易委托方案，包括地块基本情况、土地用途、出让年限、规划设计要求、交易方式、交易条件、交易起价、交易底价、成交价款支付要求、土地移交办法、安置补偿方案及详细的安置补偿规模标准等事项；

5、国有建设用地取得文件

6、区政府关于出让方案的审查意见

7、建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图；

8、道路红线及其电子文件；

9、宗地图

10、地籍调查相关资料；

11、土地勘测定界报告及勘测定界图；

12、地块位置示意图；

13、用地管理图。

第五篇：广州市城中村改造成本核算指引(试行)

广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）

2011.8.12 为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本通知。

一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定

“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。

改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。2007年6月30日之前已建的历史建筑，若符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。

在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。

在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。

户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。

二、“城中村”改造范围内集体经济物业复建总量的核定 村集体物业不能按现状建筑面积“拆一补一”复建安置。合法的集体物业建筑面积依照“拆一补一”予以复建安置；

纳入“城中村”改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益面积，相应的建安成本由村集体自筹，不计入改造成本；

在改造范围内土地承载能力允许的情况下，2007年6月30日之前已建的历史集体经济物业，可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，准予复建部分建安费用纳入改造成本，不予复建部分历史集体物业可给予建安成本补偿。

2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村集体经济物业一律拆除，不予补偿。

三、村民住宅和村集体物业建安成本补偿按每平方米1000元上限核算，计入改造成本。具体细化的补偿标准和操作办法由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行拟定并统筹实施。

四、“城中村”改造范围内规划的市政配套设施及公共服务设施等设施用地应当与融资用地同步转为国有，并无偿交由政府及相关部门统筹使用。改造范围内变电站、燃气调压站、加压泵站、邮政所、医院、加油站以及其他经营性的城市基础设施中新建或超原规模复建部分投资不计入改造成本，其他非经营性的城市基础设施建设投资均计入改造成本，同步配套建设。

五、“城中村”改造中临迁费标准应参照广州市国土房管局最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的租金市场水平评估确定，住宅临迁单价可在每平方米每月20元至30元范围内、集体经济物业等商业面积临迁单价可在每平方米每月30元至50元范围内适当浮动。

改造“城中村”如选择改造范围内一次性实施清拆、整体开发建设的，现状建筑中准予复建的部分建筑可按3年临迁时间核算临迁费用，即“现状准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×36+现状准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×36”，复建安置建筑的权益面积不得计算临迁费；改造“城中村”如选择滚动开发、分期实施的，可据实际开发时序及分期拆除安置计划据实核算临迁费用（临迁时间不超过3年），也可对改造范围内现状建筑准予复建的建筑总量按2年临迁时间整体核算临迁费用，即“现状准予复建的住宅建筑总量×临迁单价×24+现状准予复建的物业建筑总量×临迁单价×24”。

六、现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算；搬家补偿费按每户1000元的标准核算（搬出搬进）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。

七、历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。

八、复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建经济物业的建设等级，严格按照《关于发布城中村改造复建成本标准指引的函》（穗旧改函„2010‟9号）核定的建安综合单价标准执行。

九、前期费用主要包括改造方案编制费、土地勘测定界费用和房屋现状测量摸查费等按国家有关规定核算并计入改造成本。

十、不可预见费按总改造成本的3%至5%计算，用于村集体统筹实施安置补偿过程实际需发生的但未纳入改造成本的部分费用。集体经济物业停业损失补偿等费用不在改造成本中单列，全部计入不可预见费。

十一、“城中村”改造的主要改造成本构成详见附件。

十二、以上核算方式适应于广州市已实行农村居民转制的“城中村”（主要包括在册的138条“城中村”）。

十三、改造“城中村”个案需突破以上条款规定核算标准或需在成本构成所列项目以外新增加专项成本的，需充分论证说明，并提交相应的原始资料供审核。

十四、本指引自发布之日起实行，由广州市“三旧”改造工作办公室负责解释。试行两年。

特此通知。