《上海市房地产登记技术规定(试行)》

第一篇：《上海市房地产登记技术规定(试行)》

《上海市房地产登记技术规定（试行）》

1.总则 2.一般规定

3.建设用地使用权和房屋所有权登记

3.1初始登记 3.2转移登记 3.3变更登记 3.4注销登记

4.房地产抵押权和地役权登记 5.预告登记

6.更正登记和异议登记

6.1更正登记 6.2异议登记 7.文件登记

7.1国家机关、行政执法机构有关文件的登记 7.2当事人有关房地产权利的文件登记 7.3其他文件登记 8.附则

1.总则

1.1（目的和依据）

为了贯彻实施上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2008年12月25日通过的《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》），规范房地产登记行为，根据《条例》第六条第一款规定制定本规定。1.2（适用范围）

本规定适用于上海市房地产登记处（以下简称市登记处）和区县房地产登记处（以下统称登记机构）以及房地产登记申请人办理本市行政区域内的房地产登记。

1.3（房地产登记事务分工）

1.3.1市登记处具体办理下列范围房地产登记事务：

（一）涉及国家安全、军事机密等特殊范围的房地产登记；

（二）机构查阅跨区县房地产登记簿信息。

1.3.2区县房地产登记处具体办理本区县行政区域内除前款范围外的各类房地产登记事务。

1.4（房地产权证书、登记证明）2009年7月1日起启用新版房地产权证书、登记证明。国有建设用地使用权和国有建设用地上的房屋颁发绿色房地产权证书；集体建设用地使用权和集体建设用地上的房屋颁发红色房地产权证书；房地产抵押权、地役权、其他依法可以申请登记的房地产权利以及文件登记颁发登记证明。1.5（房地产登记信息系统）

登记机构应当在上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市住房保障房屋管理局）、上海市规划和国土资源管理局（以下简称市规划国土资源局）统一建立的房地产登记信息系统上办理房地产登记事务。房地产登记簿是房地产登记信息系统的组成部分。

1.6（房地产登记簿记载内容）

房地产登记簿应当记载以下内容：

（一）土地坐落、土地宗地号、房屋坐落（含房屋幢号、室号或者部位）、房屋编号；

（二）房地产权利人姓名或者名称；

（三）土地的权属性质、使用权取得方式（即使用权类型）、土地使用期限、宗地面积、独用面积、分摊面积和土地用途；

（四）房屋所有权来源、房屋建筑类型、房屋建筑结构、房屋层数、房屋建筑面积、用途和房屋竣工日期；

（五）房地产抵押权状况，包括抵押权人、抵押担保的主债权、债权数额、债务履行期限等；

（六）地役权状况，包括地役权人、供役地和需役地、利用范围、利用目的和方法、利用期限等；

（七）预告登记状况；

（八）房屋租赁合同等文件登记状况；

（九）房地产权利限制状况；

（十）商品房预售许可等事项；

（十一）更正登记、异议登记状况；

（十二）房地产登记日、登记受理日；

（十三）房地产权证书或者登记证明编号。1.7（登记工作基本要求）

登记机构及登记工作人员应当按照《条例》、市政府《上海市房地产登记条例实施若干规定》和本规定的要求从事房地产登记工作。

2.一般规定

2.1（可登记的房地产范围）

本规定所称的房地产包括：

（一）建设用地，包括地上和地下建设用地；

（二）房屋等建筑物、构筑物，包括地下建筑物、构筑物。2.2（可以登记的房地产权利）

2.2.1下列房地产权利的取得、设立、转移、变更或者终止，当事人可以申请登记：

（一）建设用地使用权；

（二）房屋所有权；

（三）房地产抵押权；

（四）地役权；

（五）其他依法可以登记的房地产权利。

2.2.2下列与房地产权利有关的事项，当事人可以共同申请预告登记：

（一）预购商品房及其转让；

（二）以预购商品房设立抵押权；

（三）以房屋建设工程设立抵押及其抵押权转让；

（四）房地产的转让、抵押。

前款情形中，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人按照约定可以单方提出预告登记申请。

2.3（可以登记的与房地产权利相关事项）

2.3.1下列与房地产权利有关的文件，当事人可以申请登记：

（一）房屋租赁合同，包括房屋出租、转租、承租权转让或者交换、预租合同等；

（二）房屋使用公约；

（三）物业管理文件；

（四）建设用地使用权抵押权人、房屋建设工程抵押权人同意商品房转让时注销相应部位抵押权的承诺书；

（五）其他与房地产权利有关的文件。2.3.2下列已经发生法律效力的文件可以办理登记：

（一）司法机关、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施的生效法律文件；

（二）行政机关依法作出的征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定；

（三）行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定文件以及已完成整改的证明文件；

（四）行政执法机构对附有违法建筑的认定文件以及已完成整改的证明文件。

2.4（登记程序）

房地产登记程序一般包括：

（一）申请；

（二）受理、收费和核验契税；

（三）审核；

（四）核准；

（五）记载于房地产登记簿并公示；

（六）缮证或者注记；

（七）发证；

（八）立卷归档。2.5（土地、房屋的基本单元）2.5.1房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。房地产登记应当按照土地、房屋的基本单元进行登记。

2.5.2土地以宗地为基本单元，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。2.5.3居住房屋的基本单元按照下列原则确定：

（一）花园住宅的基本单元为幢；

（二）成套住房的基本单元为套；

（三）非成套住房的基本单元一般为幢。已经按间办理房屋所有权登记的，该幢房屋的其他居住部位可以以间作为基本单元。

2.5.4非居住房屋的基本单元为幢、层、套、间，应具有规划确定的完整功能、可以独立使用、有固定的围护结构，并有明确、唯一的编号。其中，独幢的宾馆、公寓式酒店、影剧院、学校、医院、工厂等以幢为基本单元；综合性建筑，以规划确定具有完整功能、可以独立使用的范围为基本单元；办公楼、商场，以规划批准具有固定围护结构的部位为基本单元。2.6（登记申请与代理）

2.6.1申请房地产登记的，当事人应当到房地产所在地的区县登记机构申请登记；当事人可以委托代理人到登记机构申请登记，无民事行为能力人和限制行为能力人由法定代理人到登记机构申请登记。

2.6.2当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当向登记机构提交当事人的委托书。当事人为法人或者其他组织的，提交由法定代表人签署的委托书；法定代理人申请房地产登记的，提交户籍证明；法定代理人由人民法院等指定的，提交人民法院等出具的有关证明。

2.6.3两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。按份共有的单个共有人可以就处分本人所拥有份额房地产的登记单独提出申请，但应当提交其他按份共有人放弃优先购买权的证明的公证文书。2.7（公证和认证）

2.7.1因房地产赠与、继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。

2.7.2依据有关合同申请房地产登记，一方当事人属于下列情形之一的，应当向登记机构提交合同的公证文书：

（一）外国自然人；

（二）华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者；

（三）港、澳、台居民；

（四）在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或者其他组织。2.7.3当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书。

2.7.4下列情形的房地产登记，应当由当事人本人到登记机构办理，确需委托的应当提交有关委托书的公证文书：

（一）自然人处分（转让、抵押）其拥有的房地产申请登记的；

（二）自然人申请注销其本人名下的建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权或者地役权登记（因房屋拆迁注销房地产权利的除外）、预购商品房预告登记的；

（三）配偶间变更房地产登记簿记载的权利人的；

（四）已购公有住房增加同住人为房地产权利人申请变更登记的；

（五）自然人申请补发房地产权证和登记证明的；

（六）自然人查阅本人房地产登记原始凭证的。2.7.5当事人提交的公证文书非境内公证机构作出的，还需依法办理认证、确认等手续。

2.8（申请登记文件）

2.8.1房地产登记的申请书应当由申请当事人签名或者盖章；代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。由代理人申请登记的，代理人除提交本人身份证明外，还应当提交被代理人的身份证明。

2.8.2房地产登记申请当事人应当按本规定向登记机构提交申请登记文件原件或者复印件。按规定提交复印件的，登记机构应当对复印件与原件的一致性进行校验，但被代理人的身份证明和经公证的文件除外。2.9（房屋、土地权属调查报告）

房地产登记申请当事人向登记机构提交的房屋权属调查报告（即房屋勘测报告）应当经市住房保障房屋管理局或者区县房屋管理部门备案；提交的土地权属调查报告（即土地勘测报告）应当经市规划国土资源局或者区县规土管理部门确认。

2.10（身份证明）

2.10.1中国公民申请房地产登记的，应当向登记机构提交身份证。无身份证的，可以提交有效军人身份证件、中国护照等公民身份证明；未满16周岁的未成年人可以提交户口簿或者出生证。

前款所称有效军人身份证件，包括军官证、文职干部证、士兵证、学员证、军官退休证、文职干部退休证或离休干部荣誉证。

2.10.2香港、澳门特别行政区居民申请房地产登记的，应当向登记机构提交香港、澳门特别行政区身份证或者来往内地通行证；台湾居民申请房地产登记的，应当向登记机构提交来往大陆通行证或者旅行证或者身份证。

2.10.3外国自然人申请房地产登记的，应当向登记机构提交身份证或者护照。2.10.4境内法人申请房地产登记的，应当向登记机构提交营业执照或者机关、事业、社团等法人登记证书或者组织机构代码证，境内其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交非法人营业执照或者组织机构代码证；外国企业驻国内机构申请房地产登记的，应当向登记机构提交代表机构登记证。

2.10.5在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交有关的登记证明。

2.11（涉及国家安全、军事机密的房地产登记）

涉及国家安全、军事机密的房地产登记，有关当事人应当按规定事先办理相关审查手续。2.12（登记受理）

2.12.1申请房地产登记的，应当到房地产所在地的区县登记机构提交规定的申请登记文件。登记机构应当查验申请登记文件，并根据不同登记申请就共有情况、房地产登记簿记载的权利人是否同意更正以及申请登记文件中需进一步明确的有关事项询问申请人，申请人应当在申请书上签名确认。

申请人提交的申请登记文件齐备的，登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。收件收据按照受理登记申请时间顺序全市统一编号。2.12.2收件收据应当注明申请人姓名或者名称、申请登记原因和登记类别、房地产坐落、提交文件名称和份数、原件或者复印件、登记机构名称、收件时间，申请人应当在收件收据上签名确认。2.13（申请登记文件补正）

2.13.1申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，登记机构应当告知当事人收件要求。当事人要求登记机构出具书面证明的，登记机构应当一次性出具“申请登记文件补正书”。补正书应当注明当事人姓名或者名称、申请登记原因和登记类别、房地产坐落、已出示文件和需补正文件、原件或者复印件、登记机构名称、补正书出具时间。补正书一式二份，经当事人签名确认后一份交当事人，一份由登记机构留存。补正期限最长不超过30日，逾期未补正的，补正书失效。2.13.2受理登记申请后，登记机构发现申请事项与提交的申请登记文件不一致或者提交的申请登记文件之间缺乏关联的，应当在规定的登记审核时限内一次性向申请人发出“申请登记文件补正书”。补正书应当注明申请人姓名或者名称、申请登记原因和登记类别、房地产坐落、已提交文件和需补正文件、原件或者复印件、登记机构名称、补正书出具时间，并告知申请人文件补齐日为受理日，补正期限最长不超过30日。补正书一式二份，一份送达申请人，一份由登记机构留存。发出补正书之日起中止审核。

2.13.3申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，申请登记文件补齐日为受理日。受理登记申请后，登记机构发出“申请登记文件补正书”的，登记审核期限从文件补齐日起计算；逾期未补正的，视为未受理，登记机构应当将已提交的申请登记文件复印留存，并通知申请人领取申请登记文件原件。2.14（房地产登记申请的合并受理）

有下列情形之一的，登记机构可以合并受理下列登记申请：

（一）因房地产转让时，受让人按照规定办理建设用地使用权出让手续的，登记机构可以合并受理房地产转移登记与受让人就该房屋所占范围内建设用地使用权初始登记；

（二）因房地产买卖，受让人就该房地产设立抵押贷款支付房价款的，登记机构可以合并受理房地产转移登记与受让房地产的抵押登记；

（三）商品房预购人以预购商品房设立抵押贷款支付房价款的，登记机构可以合并受理预购商品房预告登记或者预购商品房转让的预告登记与该预购商品房抵押的预告登记；

（四）因建设用地使用权和房屋所有权申请变更登记，致使房地产抵押权变更的，登记机构可以合并受理房地产变更登记与房地产抵押权的变更登记；

（五）未办理建设用地使用权初始登记，房屋建成后，登记机构可以合并受理建设用地使用权初始登记和房屋所有权初始登记；

（六）申请有抵押权记载的房地产转移登记的，登记机构可以合并受理抵押权注销登记和房地产转移登记申请；

（七）一宗房地产因继承、析产、赠与等情形，继承人同时申请转移登记、变更登记的，登记机构可以合并受理继承的转移登记和相关的转移或变更登记申请。

（八）市房地产登记处认为可以合并受理的其他情形。2.15（登记申请撤回）

2.15.1申请人申请房地产登记事项在房地产登记簿记载、公示前撤回登记申请的，应当由原申请人向登记机构提出申请并提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）原登记申请的收件收据（原件）。

2.15.2登记机构应当在收到撤回申请时查阅房地产登记簿，当事人申请撤回的登记事项未在登记簿上记载的，应当准予撤回，所收申请登记文件在作出准予撤回的三日内退还当事人。

2.15.3当事人申请撤回的登记事项已经在房地产登记簿记载的，应当不予撤回。2.16（实地查看）

登记机构在审核时，发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明的，必要时可以委托房屋、土地调查机构到房地产坐落地对登记标的物状况进行查看，当事人应当予以配合。实地查看的期限不超过20日，但当事人不配合的除外。2.17（准予登记）

登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿，记载完毕时予以公示，记载日为登记日。

2.18（登记顺序）

2.18.1建设用地使用权经初始登记后，该土地范围内的其他房地产权利方可登记。

2.18.2房屋所有权经初始登记后，与该房屋有关的其他房地产权利方可登记，但依据《条例》规定申请预告登记的情形除外。2.19（不予登记）

有下列情形之一的，登记机构应当作出不予登记的决定并书面告知申请人：

（一）非法占用土地的；

（二）属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；

（三）不能提供有效的房地产权属证明的；

（四）房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

（五）申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的；

（六）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

登记机构作出不予登记决定后应当将申请登记文件复印留存，原件退还申请人。

2.20（房地产权证书和登记证明）2.20.1建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局共同颁发。

2.20.2房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利或者房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件的登记证明，由市登记处颁发。2.20.3房地产权证书、登记证明应当加盖办理的登记机构公章。

2.20.4颁发的房地产权证书和登记证明由房地产权利人或者其代理人领取，共有房地产权利的，共有人应当协商确定领证人。2.21（登记的法定文字）

房地产登记簿、房地产权证书、登记证明记载应当使用中华人民共和国法定文字，涉及数量、日期、编号的，使用阿拉伯数字。2.22（归并住房建设用地使用权的记载）

纳入商品住房种类归并范围的原划拨土地上的住房在办理房地产登记时，建设用地使用权取得方式应当记载为“出让”，不记载土地使用年限，并在房地产登记簿和房地产权证的附记栏中记载“归并”。

已颁发房地产权证的上述范围住房，登记记载的建设用地使用权取得方式与前款规定不符的，房地产权利人可以向登记机构申请办理变更登记，登记机构应当为申请人换发房地产权证。

3．建设用地使用权和房屋所有权登记 3.1初始登记

3.1.1（以出让方式设立建设用地使用权的初始登记）3.1.1.1以出让方式设立建设用地使用权初始登记的，申请人是国有建设用地使用权出让合同载明的建设用地使用权受让人。3.1.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地使用权出让合同（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）；

（六）出让人出具的已付清全部建设用地使用权出让金的证明（原件）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.1.1.3建设用地使用权出让合同约定应当付清动拆迁、配套等费用的，申请人还应当提交付清该费用的证明。

3.1.2（以租赁方式设立建设用地使用权的初始登记）

3.1.2.1以租赁方式设立建设用地使用权初始登记的，申请人是国有建设用地使用权租赁合同载明的建设用地使用权承租人。3.1.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地使用权租赁合同（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）。

3.1.3（以划拨方式设立建设用地使用权的初始登记）

3.1.3.1以划拨方式设立建设用地使用权初始登记的，申请人是批准建设用地文件中载明的建设用地使用权人。

3.1.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地批准文件（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）。

3.1.4（以滩涂围垦成陆设立建设用地使用权的初始登记）

3.1.4.1滩涂围垦成陆并经验收合格后设立建设用地使用权初始登记的，申请人是《滩涂开发利用许可证》载明的主体。3.1.4.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）《上海市滩涂开发利用许可证》（原件）；

（四）滩涂工程竣工验收合格证明（原件）；

（五）建设用地批准文件（原件）；

（六）成陆后的地籍图（原件二份）；

（七）土地权属调查报告（原件）。

无前款第（五）项文件，但提交规土管理部门确认土地的用途、面积的证明文件的，可以办理有关土地使用权登记。

3.1.5（收购储备国有建设用地设立建设用地使用权的初始登记）

3.1.5.1因收购储备国有建设用地设立建设用地使用权初始登记的，申请人应当是建设用地批准文件载明的土地储备机构。3.1.5.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）原土地使用者的房地产权证书（原件）；

（四）土地储备计划（复印件）；

（五）国有建设用地使用权收购储备协议（原件）；

（六）建设用地批准文件（原件）；

（七）地籍图（原件二份）；

（八）土地权属调查报告（原件）。

3.1.6（批准储备国有建设用地设立建设用地使用权的初始登记）

3.1.6.1经批准储备国有建设用地设立建设用地使用权初始登记的，申请人是建设用地批准文件载明的土地储备机构。3.1.6.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）土地储备计划（复印件）；

（四）建设用地批准文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）土地权属调查报告（原件）。

3.1.6.3储备土地范围内有房屋所有权记载的，申请人应当先行申请房屋所有权的注销登记，但申请人提交保留原房屋的证明文件的除外。3.1.7（依法设立集体所有建设用地使用权的初始登记）

3.1.7.1依法设立集体所有建设用地使用权初始登记的，申请人应当是建设用地批准文件载明的建设用地使用权人。

3.1.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地批准文件（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）。

3.1.8（2006年9月1日后批准立项的单建地下工程建设用地使用权的初始登记）3.1.8.1建设单位申请单建地下工程的建设用地使用权初始登记，应当一并办理出入口、通风口等地面附属设施的建设用地使用权初始登记。3.1.8.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）地下建设用地使用权的国有建设用地划拨决定书或建设用地使用权出让合同（原件）；

（四）地下工程的建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（五）地面附属设施的建设用地批准文件或者建设用地使用权出让合同（原件）；

（六）记载地下建设用地使用权范围和地面附属设施建设用地使用权范围的地籍图（原件二份）；

（七）土地权属调查报告（原件）。

3.1.8.3登记机构应当按照建设工程规划许可证明确的地下建（构）筑物的水平投影最大占地范围和起止深度在房地产登记簿和房地产权证上进行记载，并在其附记栏内注明“地下建筑物的建设用地使用权范围为该地下建（构）筑物建成后外围实际所及的地下空间范围”。

3.1.9（核准建设用地使用权初始登记的条件）

3.1.9.1符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是建设用地使用权出让合同、建设用地使用权租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；

（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与建设用地使用权出让合同、建设用地使用权租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地权属调查报告的记载一致；

（三）不属于《条例》第二十条所列的情形。

3.1.9.2申请建设用地使用权初始登记的土地范围内有他人建设用地使用权记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载存在冲突。3.1.10（新建房屋所有权初始登记）

3.1.10.1新建房屋竣工验收合格后申请初始登记的，申请人应当是房地产登记簿记载的该房屋范围内的建设用地使用权人。3.1.10.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；

（四）建设工程规划许可证及其附件附图,包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（五）竣工验收证明（个人自建房屋除外），包括建设工程竣工验收备案证明、规划和用地状况的核验意见（原件）；

（六）记载房屋状况的地籍图（原件二份）；

（七）房屋权属调查报告（原件）；

（八）房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复（复印件）； 3.1.10.3 属新建住宅（个人自建住宅除外）的，还应提交住宅交付使用许可证（原件）和建设单位住宅维修基金交款凭证（原件）；

3.1.10.5属新建配套商品房的，建设单位还应提交与市或区县房屋、规土管理部门签订的建设项目协议书。登记机构应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内注记“配套商品房”。

3.1.11（旧住房综合改造竣工后新增建筑物的房屋所有权初始登记）3.1.11.1旧住房综合改造竣工后，改造中属加层的房屋、新增小区停车库、物业管理用房、小区公共配套设施等新增建筑物申请房屋所有权初始登记的，申请人应当是协议约定的产权单位。归业主共有的部分，由建设单位一并提出登记申请。

3.1.11.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）区县房屋管理部门对旧住房综合改造的批准文件（原件）；

（四）约定产权归属的协议（原件）；

（五）建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（六）竣工验收证明，包括建设工程竣工验收备案证明、规划和用地状况的核验意见（原件）；

（七）记载房屋状况的地籍图（原件二份）；

（八）房屋权属调查报告（原件）；

（九）新增建筑物，还应提交房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复（复印件）。

3.1.12（业主共有房地产的登记）

房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，对属于业主共有的房地产应当一并申请登记。登记机构应当根据区县房屋管理部门出具的业主共有的房地产的具体用途、坐落位置等的证明文件，在房地产登记簿上进行记载但不颁发房地产权证书,权利人记载为：“业主共有”。3.1.13（公益性公共服务设施房地产的初始登记）

房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，登记机构应当根据区县房屋管理部门出具的对公益性公共服务设施的房地产的证明文件中有关权利归属的内容，在房地产登记簿上分别进行记载。

该证明文件明确公益性公共服务设施的房地产归房地产开发企业所有的，按房地产开发企业保留自有的房地产办理登记；该证明文件明确公益性公共服务设施的房地产归政府或其他单位的，登记机构应当在房地产登记簿上将权利人记载为“待定”，不颁发房地产权证书。

政府有关部门或其他单位申请初始登记的，应当提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）区县房屋管理部门出具的公益性公共服务设施的具体用途、坐落位置、权利归属等的证明文件或者申请单位与房地产开发企业的约定文件（原件）。3.1.14（补办结建民防工程的初始登记）

3.1.14.1已办理房屋所有权初始登记的房地产，申请补办结建民防工程所有权初始登记的，申请人应当是房地产登记簿记载的建设用地使用权人。3.1.14.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（四）民防建设工程竣工验收备案表或民防建设工程质量核验证明书（原件）；

（五）记载地下建筑物状况的地籍图（原件二份）；

（六）房屋权属调查报告（原件）。

结建民防工程系2003年4月1日以前竣工的，申请人还应当提交民防管理部门出具的该民防工程属非公用民防工程的证明。

3.1.15（2006年9月1日前批准立项的单建地下工程的初始登记）

2006年9月1日前批准立项的单建地下工程，建设单位应当一并申请地下建筑物、地面附属设施的建设用地使用权和房屋所有权初始登记。申请登记时应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）地面附属设施的建设用地批准文件（原件）；

（四）建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（五）建设工程竣工验收备案表（原件）；

（六）记载地下建筑物、地面附属设施状况的地籍图（原件二份）；

（七）房屋、土地权属调查报告（原件）；

（八）房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复（复印件）。地下工程属于民防工程的，申请人提交的竣工验收证明应当为民防管理部门出具的民防建设工程竣工验收备案表或民防建设工程质量核验证明书。

2003年4月1日以前竣工的民防工程，申请人还应当提交民防管理部门出具的该民防工程属非公用民防工程的证明。

登记机构应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内注明“地下建筑物的建设用地使用权范围为该地下建（构）筑物建成后外围实际所及的地下空间范围”；地下工程属于民防工程的，还应当注明“民防工程”，并记载其平时用途；地下工程含社会公共通道的，还应当注记社会公共通道的建筑面积、部位。2006年9月1日前批准立项的地下建设用地的土地用途，应当根据地下建筑物的批准用途记载。

3.1.16（2006年9月1日后批准立项的单建地下工程的初始登记）

2006年9月1日后批准立项的单建地下工程，建设单位申请地下建筑物房屋所有权初始登记的，应当一并办理出入口、通风口等地面附属设施的房屋所有权初始登记。申请登记时应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载地下建设用地使用权和地面附属设施建设用地使用权的房地产权证（原件）；

（四）建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（五）竣工验收证明，包括建设工程竣工验收备案证明、规划和用地状况的核验意见（原件）；

（六）记载地下建筑物、地面附属设施状况的地籍图（原件二份）；

（七）房屋、土地权属调查报告（原件）；

（八）房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复（复印件）。地下工程属于民防工程的，房地产登记申请人提交的竣工验收证明应当为民防管理部门出具的民防建设工程竣工验收备案表。

登记机构应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内注明“地下建筑物的建设用地使用权范围为该地下建（构）筑物外围实际所及的地下空间范围”；地下工程属于民防工程的，还应当注明“民防工程”，并记载其平时用途；地下工程含社会公共通道的，还应当注记社会公共通道的建筑面积、部位。3.1.17（核准房屋所有权初始登记的条件）

3.1.17.1符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的建设用地使用权人；

（二）申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定，或符合规划和用地状况的核验意见，并与记载房屋状况的地籍图、房屋权属调查报告一致；

（三）不属于《条例》第二十条所列的情形。

3.1.17.2申请房屋所有权初始登记的土地范围内有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载存在冲突：

（一）有他人的房屋建设工程转让的预告登记的；

（二）有他人的成片开发建设用地使用权转让的预告登记的。

3.1.17.3房屋建设工程已设立抵押权的，房屋所有权初始登记审核完毕后，房地产登记机构应当在房地产登记簿上将房屋建设工程抵押的预告登记改为房地产抵押权登记，抵押物范围应当扣除《条例》第六十条第二款的范围。抵押权人可以申请换领房地产抵押权登记证明，换领的房地产抵押权登记证明中应当注记原抵押权预告登记的登记日、登记证明编号。3.1.18（初始登记的审核时限）

登记机构应当自受理建设用地使用权或房屋所有权初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。3.2转移登记

3.2.1（成片开发建设用地使用权转让的转移登记）

3.2.1.1因成片开发建设用地使用权转让申请转移登记的，申请人应当是转让合同双方当事人。

3.2.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载出让建设用地使用权状况的房地产权证书(原件)；

（四）建设用地使用权转让合同（原件）；

（五）规土管理部门出具的已形成建设用地条件的证明文件及确认土地用途的文件（原件）；

（六）地籍图（原件二份）；

（七）土地权属调查报告（原件）；

（八）契税完税凭证（原件）。3.2.2（房屋建设工程转让的转移登记）

3.2.2.1因房屋建设工程转让申请转移登记的,申请人应当是转让合同双方当事人。

3.2.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载出让建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；

（四）房屋建设工程转让合同（原件）；

（五）建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（六）有资质的审价机构出具的开发投资总额已完成25％以上的证明文件；

（七）地籍图（原件二份）；

（八）契税完税凭证（原件）。

3.2.2.3房地产登记簿有预售许可文件登记的，申请人不需提交开发投资总额已完成25％以上的证明文件。

3.2.3（新建商品房买卖的转移登记）

3.2.3.1因新建商品房买卖申请转移登记的，申请人应当是买卖合同双方当事人。

3.2.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）《上海市商品房出售合同》，或者《上海市商品房预售合同》及房屋交接书（原件）；

（四）《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.3.3因新建配套商品房买卖申请转移登记，登记机构核准登记的，应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内注记“配套商品房，5年内不得转让或者出租”。

3.2.4（预购商品房转移登记）3.2.4.1经预告登记的预购商品房，在房屋所有权初始登记后申请转移登记的，申请人应当是预告登记记载的预购人和房地产开发企业。3.2.4.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）预购商品房预告登记的登记证明（原件）；

（四）《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（原件）；

（五）房屋交接书（原件）；

（六）地籍图（原件二份）；

（七）房屋平面图（原件二份）；

（八）契税完税凭证（原件）。

3.2.4.3房地产转移登记审核完毕后，登记机构应当在房地产登记簿上将预购商品房抵押权预告登记改为房地产抵押权登记。抵押权人可以申请换领房地产抵押权登记证明。换领的房地产抵押权登记证明中应当注记原抵押权预告登记的登记日、登记证明编号。

3.2.5（存量房地产买卖的转移登记）

3.2.5.1因存量房地产买卖申请转移登记的，申请人应当是买卖合同双方当事人。

3.2.5.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）《上海市房地产买卖合同》（原件）；

（六）地籍图（原件二份）；

（七）房屋平面图（原件二份）；

（八）契税完税凭证（原件）。3.2.6（公有住房出售的转移登记）

3.2.6.1因公有住房出售申请转移登记的，申请人应当是公房所有权人和购房人。

3.2.6.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）购房人身份证明（复印件）；

（三）《公有住房出售合同》（原件）；

（四）购房付款凭证（原件）；

（五）购房人缴付费用计算表（原件）；

（六）公有住房价格出售计算表（原件）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.7（房地产交换的转移登记）

3.2.7.1因房地产交换申请转移登记的，申请人应当是交换合同双方当事人。3.2.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产交换合同（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.8（房地产赠与的转移登记）

3.2.8.1因房地产赠与申请转移登记的，申请人应当是赠与合同双方当事人。3.2.8.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）经公证的赠与书和受赠书，或者经公证的赠与合同（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.9（以房地产抵债的转移登记）

3.2.9.1因房地产抵债申请转移登记的，申请人应当是抵债合同双方当事人。3.2.9.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产抵债合同（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.10（以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人的房地产转移登记）

3.2.10.1以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，申请房地产转移登记的，申请人应当是原房地产权利人与成立的企业法人。3.2.10.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）以房地产作价出资或者作为合作条件的合同（原件）及企业章程（复印件）；

（五）验资报告或者评估报告（复印件）；

（六）地籍图（原件二份）；

（七）房屋平面图（原件二份）；

（八）契税完税凭证（原件）。

3.2.11（因企业兼并、合并的房地产转移登记）

3.2.11.1因企业兼并、合并申请房地产转移登记的，申请人应当是兼并、合并后的企业。

3.2.11.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）企业兼并、合并的证明文件（原件）及企业章程(复印件)；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.12（因企业分立的房地产转移登记）

3.2.12.1因企业分立申请房地产转移登记，原企业仍存在的，申请人应当是原房地产权利人与分立后新成立的企业；原企业不存在的，申请人应当是分立后的企业。

3.2.12.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）企业分立的证明文件（原件）及企业章程(复印件)；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.13（房地产继承、遗赠的转移登记）

3.2.13.1因房地产继承或者遗赠申请房地产转移登记的，申请人应当是继承人或者受遗赠人。

3.2.13.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）继承的需提交继承权公证文书，遗赠的需提交遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.14（因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决的房地产转移登记）3.2.14.1因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决申请房地产转移登记的，申请人应当是判决、裁定、调解、裁决等法律文件指向的房地产权利人。

3.2.14.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）人民法院（仲裁机构）已经发生法律效力的判决、裁定、调解或者裁决书（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.14.3申请人不能提交房地产权证书的，登记机构应当核查房地产登记簿记载的原房地产权利人是否与人民法院（仲裁机构）已经发生法律效力的判决、裁定、调解或者裁决书等法律文件认定的原房地产权利人一致。3.2.15（因房地产的共有人发生增减的房地产转移登记）

3.2.15.1因房地产增加共有人申请房地产转移登记的，申请人应当是原房地产权利人和增加的共有人；因共有房地产的共有人减少申请房地产转移登记的，申请人应当是原房地产共有人。

3.2.15.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产共有人增加或者减少的合同或者其他证明文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.16（因按份共有房地产的共有人之间发生份额转让的房地产转移登记）3.2.16.1因按份共有房地产的共有人之间发生份额转让的房地产转移登记，申请人应当是房地产共有人。

3.2.16.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产份额转让的合同（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.17(房地产因共同共有和不等额按份共有关系相互转化的转移登记)

3.2.17.1经登记的房地产因共有关系由共同共有转为不等额按份共有，或者由不等额按份共有转为共同共有的，申请人应当是房地产共有人。3.2.17.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产共同共有转为不等额按份共有，或者房地产不等额按份共有转为共同共有的协议（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.18（因国有企业单位改制的房地产转移登记）

3.2.18.1因国有企业改制后房地产权利主体发生变化的转移登记，申请人应当是国有资产管理部门确定的房地产权利主体。3.2.18.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）国有资产管理部门对国有企业改制的批准文件（其中包括确认房地产权利归属的内容）（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.18.3采用国家以建设用地使用权授权经营、作价出资（入股）方式将划拨土地处置给改制后企业的，还应提交国土资源部或市政府的批准文件。3.2.18.4转移登记的房地产属于划拨建设用地范围内的，还应当提交规土管理部门同意使用划拨建设用地的书面意见或者建设用地有偿使用的合同及缴清出让金的证明。

3.2.19（划拨土地上的花园住宅和非居住房屋办理转移登记的特殊规定）

划拨土地上的花园住宅和非居住房屋申请转移登记的，应当提交规土管理部门同意使用划拨建设用地的书面意见或者建设用地有偿使用的合同及缴清出让金的证明。

3.2.20（车位等办理转移登记的特殊规定）

3.2.20.1房地产权利人将一套住宅和两个以上车位一并转让申请转移登记的，还应提交业主委员会和物业服务企业共同出具的有关证明。

3.2.20.2房地产开发企业因解散清算，将其名下未出售车位等转让给其股东申请转移登记的，申请人是清算人和受让股东，申请人还应当提交经股东会或者股东大会确认的清算报告和房地产开发企业按照原市房地资源局《关于房地产开发企业因解散清算涉及名下会所及未出售车位转让有关问题的批复》进行公示的材料。

3.2.20.3业主购买的车位、储藏室等附属设施不单独颁发房地产权证，可以在业主的房地产权证内予以记载。

3.2.21（损坏承重结构的房地产办理转移登记的特殊规定）申请转移登记的房地产有行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定文件登记记载的，申请人还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。3.2.22（房地产登记簿有抵押权、居住权记载的房地产申请转移登记的特殊规定）

申请转移登记的房地产有抵押权记载的，应当先办理抵押权注销登记，但共有人之间的转移登记除外。当事人也可以一并申请抵押权注销登记和房地产转移登记。

申请转移登记的房地产有居住权记载的，应当先办理居住权注销登记。当事人也可以一并申请居住权注销登记和房地产转移登记。3.2.23（核准房地产转移登记条件）

3.2.23.1符合下列条件的房地产转移登记申请，登记机构应当准予登记：

（一）转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；

（二）申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于《条例》第二十条所列的情形。

3.2.23.2申请转移登记的房地产有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载存在冲突：

（一）有他人预购商品房的预告登记或者他人房地产转让的预告登记的，但因房屋建设工程转让而申请建设用地使用权转移登记的不适用本项规定；

（二）有司法机关、行政机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的。

3.2.24（转移登记的审核时限）登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。3.3 变更登记

3.3.1（建设用地用途变更登记）

3.3.1.1经登记的建设用地用途发生变更的,申请人应当是房地产权利人。3.3.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；

（四）建设用地用途变更的批准文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）。3.3.2（房屋用途变更登记）

3.3.2.1经登记的房屋用途发生变更的,申请人应当是房地产权利人。3.3.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房屋用途变更的批准文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）。3.3.3（权利人姓名或者名称变更登记）

3.3.3.1因登记的房地产的权利人姓名或者名称变更申请变更登记的，申请人应当是房地产权利人。

3.3.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）权利人姓名或者名称变更的证明文件；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）。

3.3.4（房地产面积发生增、减变化的变更登记）

3.3.4.1经登记的房地产因土地、房屋面积增加或者减少申请变更登记的，申请人应当是房地产权利人。

3.3.4.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房屋、规土管理部门的批准或证明文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）房屋、土地权属调查报告（原件）；

（八）竣工验收证明，包括建设工程竣工验收备案证明、规划和用地状况的核验意见（原件）；

3.3.4.3因旧住房综合改造竣工后房屋建筑面积发生变化申请变更登记的，还应提交区县房屋管理部门对旧住房综合改造的批准文件（原件）。3.3.5（房地产分割的变更登记）

3.3.5.1经登记的房地产因分割申请变更登记的，分割后的房地产应当符合本规定第2.5条中关于基本单元的规定，申请人应当是房地产权利人。3.3.5.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）发生分割事实的证明文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）房屋、土地权属调查报告（原件）。3.3.5.3已经按间或小于间的部位登记的房屋，不予办理对间、部位再分割的变更登记。

3.3.5.4经登记的建设用地使用权，权利人要求分割宗地的，应当满足土地权属界线封闭的要求，经全体权利人同意后报规土管理部门批准，方可申请办理房地产变更登记，申请人是全体权利人，除本规定第3.3.5.2条所列文件外，还应当向登记机构提交规土管理部门的批准文件。3.3.6（因房地产合并的变更登记）

3.3.6.1经登记的房地产因合并申请变更登记的，合并后的房地产应当符合本规定第2.5条中关于基本单元的规定，申请人应当是房地产权利人。3.3.6.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产合并事实的证明文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）房屋、土地权属调查报告（原件）。

3.3.6.3经登记的建设用地使用权，权利人要求合并宗地的，还应当提交区县规土管理部门的批准文件。申请合并的宗地的建设用地使用权取得方式、用途、使用期限等不一致的，还应当提交区县规土管理部门出具的确认合并后的建设用地使用权取得方式、用途、使用期限等的文件。3.3.7（配偶之间变更房地产登记权利人的变更登记）3.3.7.1因下列情形之一申请变更登记的,申请人应当是配偶双方：

（一）登记为配偶一方所有的房地产增加配偶另一方为共有人；

（二）登记为配偶一方所有的房地产变更为配偶另一方所有；

（三）登记为配偶双方共有的房地产变更为其中一方所有。3.3.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）婚姻关系证明文件（复印件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）。

3.3.8（“九四年方案”已购公有住房房地产登记的权利人增加购房时同住成年人的变更登记）

3.3.8.1按照“九四年方案”购买的原公有住房增加购房时同住成年人为登记的房地产权利人的变更登记，申请人应当是已购公有住房房地产登记的权利人和要求增加为房地产权利人的购房时其他同住成年人。3.3.8.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）《职工家庭购买公有住房协议书》查阅证明（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）。

3.3.8.3“九四年方案”以外的已购公有住房同住成年人增加为房地产权利人，不属于变更登记范围，应按照本规定申请转移登记。3.3.9（因房地产共有关系变化的变更登记）

3.3.9.1经登记的房地产因共有关系由等额按份共有转为共同共有，或者由共同共有转为等额按份共有的，申请人应当是房地产共有人。3.3.9.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产等额按份共有转为共同共有或者房地产共同共有转为等额按份共有的协议（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）。

3.3.10（因出让建设用地使用权的受让人变更为其设立的项目公司的变更登记）3.3.10.1因出让建设用地使用权的受让人与出让人签订补充协议，将出让合同的受让人变更为其设立的项目公司的建设用地使用权变更登记的，申请人应当是原建设用地使用权人和其设立的项目公司。3.3.10.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）建设用地使用权出让合同的补充合同（原件）；

（五）地籍图（原件二份）。

3.3.10.3出让建设用地使用权人以该建设用地使用权作价出资的,不属于变更登记范围。

3.3.11（因行政机关、人民法院征收、收回、没收等行为的变更登记）3.3.11.1建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的没收行为发生变更的，登记机构应当在收到行政机关、人民法院提交的下列文件后二十日内将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人换领房地产权证书：

（一）行政机关、人民法院要求登记机构办理变更登记的书面通知（原件）；

（二）行政机关、人民法院已经发生法律效力的没收决定（原件）；

（三）被没收的房地产的权属调查报告（原件）。

3.3.11.2建设用地使用权、房屋所有权因行政机关依法作出的征收房屋所有权、收回建设用地使用权等行为发生变更的，登记机构应当在收到行政机关提交的下列文件后二十日内将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人换领房地产权证书：

（一）行政机关要求登记机构办理变更登记的书面通知（原件）；

（二）行政机关已经发生法律效力的征收、收回决定（原件）；

（三）被征收、收回的房地产的权属调查报告（原件）；

（四）已付清补偿款的证明或房屋已拆除的证明（原件）。3.3.12（核准变更登记的条件）

3.3.12.1符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的权利人；

（二）申请变更登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；

（四）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突。

3.3.12.2按照本规定3.3.5条、3.3.7条、3.3.9条、3.3.10条申请变更登记的，申请变更登记的房地产有下列记载事项的，应当认定为与房地产登记簿的记载有冲突：

（一）有他人预购商品房的预告登记或者他人房地产转让的预告登记；

（二）有行政机关、司法机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的。

3.3.13（变更登记的审核时限）

登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记簿，并通知权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。3.4 注销登记

3.4.1（因房屋倒塌、灭失的注销登记）3.4.1.1房屋因倒塌、拆除等原因灭失申请注销登记的，申请人是原房地产权利人。

3.4.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房屋所在地的区县房屋、规土管理部门出具的房屋倒塌、拆除等灭失证明文件（原件）。

3.4.2（因建设用地使用权终止的注销登记）

3.4.2.1以出让、租赁等方式取得的建设用地使用权因依法终止申请注销登记的，申请人是原建设用地使用权人。

3.4.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）规土管理部门出具的建设用地使用权依法终止的证明文件（原件）。3.4.3（因建设用地使用权、房屋所有权抛弃的注销登记）

3.4.3.1建设用地使用权、房屋所有权因抛弃而终止申请注销登记的，申请人是房地产权利人。

3.4.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）。3.4.4（核准注销登记的条件）

3.4.4.1符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的权利人；

（二）申请注销登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请注销登记的事项与房地产登记簿的记载不冲突。

3.4.4.2因抛弃建设用地使用权、房屋所有权而申请注销登记的，房地产登记簿有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突：

（一）有房地产抵押权、地役权、居住权登记的；

（二）有异议登记的；

（三）有预告登记的；

（四）有司法机关、行政机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的。

3.4.5（注销登记审核时限）

登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记簿；其中房屋虽然灭失、但仍拥有建设用地使用权的，换发记载建设用地使用权状况的房地产权证。不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。3.4.6（因行政机关、人民法院作出的行为终止建设用地使用权、房屋所有权的注销登记）

3.4.6.1建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的没收行为终止的，登记机构应当在收到行政机关、人民法院作出的已经发生法律效力的文件后五日内将注销事项记载于房地产登记簿，原房地产权证书作废。3.4.6.2建设用地使用权、房屋所有权因行政机关依法作出的征收房屋所有权、收回建设用地使用权等行为终止的，登记机构应当在收到行政机关作出的已经发生法律效力的文件后，核验已付清补偿款的证明或房屋已拆除的证明，并于二十日内将注销事项记载于房地产登记簿，原房地产权证书作废。3.4.7（登记机构依职权注销登记）

房屋灭失且建设用地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，登记机构可以在收到房屋、规土管理部门提供的房屋灭失且建设用地使用权终止的证明文件后将注销事项记载于房地产登记簿，原房地产权证书作废。

前款证明文件包括：

（一）房屋所在地的区县房屋、规土管理部门出具的房屋灭失证明（原件）；

（二）市或者区县规土管理部门与权利人签订的解除建设用地使用权出让合同、建设用地使用权租赁合同的协议（原件）；

（三）市或者区县规土管理部门提供的出让建设用地使用权、租赁建设用地使用权因土地使用期限届满而终止的证明（原件）。

房地产登记簿中有房地产抵押权、地役权记载的，或者有行政机关、司法机关限制房地产权利的文件登记的，登记机构依职权注销登记后应当通知房地产抵押权人、地役权人或有关行政机关、司法机关。

第二篇：上海市房地产登记技术规定(试行)

关于印发《上海市房地产登记技术规定（试行）》的通知

沪房管权〔2009〕217号

《上海市房地产登记技术规定（试行）》

目录 1.总则 2.一般规定

3.建设用地使用权和房屋所有权登记

3.1初始登记 3.2转移登记 3.3变更登记 3.4注销登记

4.房地产抵押权和地役权登记 5.预告登记

6.更正登记和异议登记

6.1更正登记 6.2异议登记 7.文件登记

7.1国家机关、行政执法机构有关文件的登记 7.2当事人有关房地产权利的文件登记 7.3其他文件登记 8.附则 1.总则

1.1（目的和依据）

1.3（房地产登记事务分工）

1.3.1市登记处具体办理下列范围房地产登记事务：

（一）涉及国家安全、军事机密等特殊范围的房地产登记；

（二）机构查阅跨区县房地产登记簿信息。

1.3.2区县房地产登记处具体办理本区县行政区域内除前款范围外的各类房地产登记事务。

1.4（房地产权证书、登记证明）

2009年7月1日起启用新版房地产权证书、登记证明。国有建设用地使用权和国有建设用地上的房屋颁发绿色房地产权证书；集体建设用地使用权和集体建设用地上的房屋颁发红色房地产权证书；房地产抵押权、地役权、其他依法可以申请登记的房地产权利以及文件登记颁发登记证明。1.5（房地产登记信息系统）

1.6（房地产登记簿记载内容）

房地产登记簿应当记载以下内容：

（一）土地坐落、土地宗地号、房屋坐落（含房屋幢号、室号或者部位）、房屋编号；

（二）房地产权利人姓名或者名称；

（三）土地的权属性质、使用权取得方式（即使用权类型）、土地使用期限、宗地面积、独用面积、分摊面积和土地用途；

（四）房屋所有权来源、房屋建筑类型、房屋建筑结构、房屋层数、房屋建筑面积、用途和房屋竣工日期；

（五）房地产抵押权状况，包括抵押权人、抵押担保的主债权、债权数额、债务履行期限等；

（六）地役权状况，包括地役权人、供役地和需役地、利用范围、利用目的和方法、利用期限等；

（七）预告登记状况；

（八）房屋租赁合同等文件登记状况；

（九）房地产权利限制状况；

（十）商品房预售许可等事项；

（十一）更正登记、异议登记状况；

（十二）房地产登记日、登记受理日；

（十三）房地产权证书或者登记证明编号。1.7（登记工作基本要求）

登记机构及登记工作人员应当按照《条例》、市政府《上海市房地产登记条例实施若干规定》和本规定的要求从事房地产登记工作。

2.一般规定

2.1（可登记的房地产范围）本规定所称的房地产包括：

（一）建设用地，包括地上和地下建设用地；

（二）房屋等建筑物、构筑物，包括地下建筑物、构筑物。2.2（可以登记的房地产权利）

2.2.1下列房地产权利的取得、设立、转移、变更或者终止，当事人可以申请登记：

（一）建设用地使用权；

（二）房屋所有权；

（三）房地产抵押权；

（四）地役权；

（五）其他依法可以登记的房地产权利。

2.2.2下列与房地产权利有关的事项，当事人可以共同申请预告登记：

（一）预购商品房及其转让；

（二）以预购商品房设立抵押权；

（三）以房屋建设工程设立抵押及其抵押权转让；

（四）房地产的转让、抵押。

前款情形中，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人按照约定可以单方提出预告登记申请。

2.3（可以登记的与房地产权利相关事项）

2.3.1下列与房地产权利有关的文件，当事人可以申请登记：

（一）房屋租赁合同，包括房屋出租、转租、承租权转让或者交换、预租合同等；

（二）房屋使用公约；

（三）物业管理文件；

（四）建设用地使用权抵押权人、房屋建设工程抵押权人同意商品房转让时注销相应部位抵押权的承诺书；

（五）其他与房地产权利有关的文件。2.3.2下列已经发生法律效力的文件可以办理登记：

（一）司法机关、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施的生效法律文件；

（三）行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定文件以及已完成整改的证明文件；

（四）行政执法机构对附有违法建筑的认定文件以及已完成整改的证明文件。

2.4（登记程序）

房地产登记程序一般包括：

（一）申请；

（二）受理、收费和核验契税；

（三）审核；

（四）核准；

（五）记载于房地产登记簿并公示；

（六）缮证或者注记；

（七）发证；

（八）立卷归档。2.5（土地、房屋的基本单元）

2.5.1房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。房地产登记应当按照土地、房屋的基本单元进行登记。

2.5.2土地以宗地为基本单元，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。2.5.3居住房屋的基本单元按照下列原则确定：

（一）花园住宅的基本单元为幢；

（二）成套住房的基本单元为套；

（三）非成套住房的基本单元一般为幢。已经按间办理房屋所有权登记的，该幢房屋的其他居住部位可以以间作为基本单元。

2.7.1因房地产赠与、继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。2.7.2依据有关合同申请房地产登记，一方当事人属于下列情形之一的，应当向登记机构提交合同的公证文书：

（一）外国自然人；

（二）华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者；

（三）港、澳、台居民；

（四）在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或者其他组织。2.7.3当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书。

2.7.4下列情形的房地产登记，应当由当事人本人到登记机构办理，确需委托的应当提交有关委托书的公证文书：

（一）自然人处分（转让、抵押）其拥有的房地产申请登记的；

（三）配偶间变更房地产登记簿记载的权利人的；

（四）已购公有住房增加同住人为房地产权利人申请变更登记的；

（五）自然人申请补发房地产权证和登记证明的；

（六）自然人查阅本人房地产登记原始凭证的。

2.7.5当事人提交的公证文书非境内公证机构作出的，还需依法办理认证、确认等手续。

2.8（申请登记文件）

2.8.1房地产登记的申请书应当由申请当事人签名或者盖章；代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。由代理人申请登记的，代理人除提交本人身份证明外，还应当提交被代理人的身份证明。2.8.2房地产登记申请当事人应当按本规定向登记机构提交申请登记文件原件或者复印件。按规定提交复印件的，登记机构应当对复印件与原件的一致性进行校验，但被代理人的身份证明和经公证的文件除外。2.9（房屋、土地权属调查报告）

2.10（身份证明）

前款所称有效军人身份证件，包括军官证、文职干部证、士兵证、学员证、军官退休证、文职干部退休证或离休干部荣誉证。

2.10.5在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交有关的登记证明。2.11（涉及国家安全、军事机密的房地产登记）

涉及国家安全、军事机密的房地产登记，有关当事人应当按规定事先办理相关审查手续。2.12（登记受理）2.12.1申请房地产登记的，应当到房地产所在地的区县登记机构提交规定的申请登记文件。登记机构应当查验申请登记文件，并根据不同登记申请就共有情况、房地产登记簿记载的权利人是否同意更正以及申请登记文件中需进一步明确的有关事项询问申请人，申请人应当在申请书上签名确认。

申请人提交的申请登记文件齐备的，登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。收件收据按照受理登记申请时间顺序全市统一编号。

2.12.2收件收据应当注明申请人姓名或者名称、申请登记原因和登记类别、房地产坐落、提交文件名称和份数、原件或者复印件、登记机构名称、收件时间，申请人应当在收件收据上签名确认。2.13（申请登记文件补正）

有下列情形之一的，登记机构可以合并受理下列登记申请：

（二）因房地产买卖，受让人就该房地产设立抵押贷款支付房价款的，登记机构可以合并受理房地产转移登记与受让房地产的抵押登记；

（四）因建设用地使用权和房屋所有权申请变更登记，致使房地产抵押权变更的，登记机构可以合并受理房地产变更登记与房地产抵押权的变更登记；

（五）未办理建设用地使用权初始登记，房屋建成后，登记机构可以合并受理建设用地使用权初始登记和房屋所有权初始登记；

（六）申请有抵押权记载的房地产转移登记的，登记机构可以合并受理抵押权注销登记和房地产转移登记申请；

（八）市房地产登记处认为可以合并受理的其他情形。2.15（登记申请撤回）

2.15.1申请人申请房地产登记事项在房地产登记簿记载、公示前撤回登记申请的，应当由原申请人向登记机构提出申请并提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）原登记申请的收件收据（原件）。

2.15.2登记机构应当在收到撤回申请时查阅房地产登记簿，当事人申请撤回的登记事项未在登记簿上记载的，应当准予撤回，所收申请登记文件在作出准予撤回的三日内退还当事人。2.15.3当事人申请撤回的登记事项已经在房地产登记簿记载的，应当不予撤回。2.16（实地查看）

2.18（登记顺序）

2.18.1建设用地使用权经初始登记后，该土地范围内的其他房地产权利方可登记。

2.18.2房屋所有权经初始登记后，与该房屋有关的其他房地产权利方可登记，但依据《条例》规定申请预告登记的情形除外。2.19（不予登记）

有下列情形之一的，登记机构应当作出不予登记的决定并书面告知申请人：

（一）非法占用土地的；

（二）属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；

（三）不能提供有效的房地产权属证明的；

（四）房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

（五）申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的；

（六）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

登记机构作出不予登记决定后应当将申请登记文件复印留存，原件退还申请人。

2.20（房地产权证书和登记证明）2.20.1建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局共同颁发。

2.20.4颁发的房地产权证书和登记证明由房地产权利人或者其代理人领取，共有房地产权利的，共有人应当协商确定领证人。2.21（登记的法定文字）

3．建设用地使用权和房屋所有权登记 3.1初始登记

3.1.1（以出让方式设立建设用地使用权的初始登记）

3.1.1.1以出让方式设立建设用地使用权初始登记的，申请人是国有建设用地使用权出让合同载明的建设用地使用权受让人。3.1.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地使用权出让合同（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）；

（六）出让人出具的已付清全部建设用地使用权出让金的证明（原件）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.1.1.3建设用地使用权出让合同约定应当付清动拆迁、配套等费用的，申请人还应当提交付清该费用的证明。

3.1.2（以租赁方式设立建设用地使用权的初始登记）

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地使用权租赁合同（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）。

3.1.3（以划拨方式设立建设用地使用权的初始登记）

3.1.3.1以划拨方式设立建设用地使用权初始登记的，申请人是批准建设用地文件中载明的建设用地使用权人。

3.1.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地批准文件（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）。

3.1.4（以滩涂围垦成陆设立建设用地使用权的初始登记）

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）《上海市滩涂开发利用许可证》（原件）；

（四）滩涂工程竣工验收合格证明（原件）；

（五）建设用地批准文件（原件）；

（六）成陆后的地籍图（原件二份）；

（七）土地权属调查报告（原件）。

无前款第（五）项文件，但提交规土管理部门确认土地的用途、面积的证明文件的，可以办理有关土地使用权登记。

3.1.5（收购储备国有建设用地设立建设用地使用权的初始登记）

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）原土地使用者的房地产权证书（原件）；

（四）土地储备计划（复印件）；

（五）国有建设用地使用权收购储备协议（原件）；

（六）建设用地批准文件（原件）；

（七）地籍图（原件二份）；

（八）土地权属调查报告（原件）。

3.1.6（批准储备国有建设用地设立建设用地使用权的初始登记）

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）土地储备计划（复印件）；

（四）建设用地批准文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）土地权属调查报告（原件）。

3.1.7.1依法设立集体所有建设用地使用权初始登记的，申请人应当是建设用地批准文件载明的建设用地使用权人。

3.1.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地批准文件（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）。

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）地下建设用地使用权的国有建设用地划拨决定书或建设用地使用权出让合同（原件）；

（四）地下工程的建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（五）地面附属设施的建设用地批准文件或者建设用地使用权出让合同（原件）；

（六）记载地下建设用地使用权范围和地面附属设施建设用地使用权范围的地籍图（原件二份）；

（七）土地权属调查报告（原件）。

3.1.9（核准建设用地使用权初始登记的条件）

3.1.9.1符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是建设用地使用权出让合同、建设用地使用权租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；

（三）不属于《条例》第二十条所列的情形。

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；

（四）建设工程规划许可证及其附件附图,包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（五）竣工验收证明（个人自建房屋除外），包括建设工程竣工验收备案证明、规划和用地状况的核验意见（原件）；

（六）记载房屋状况的地籍图（原件二份）；

（七）房屋权属调查报告（原件）；

3.1.10.4 房地产开发企业申请登记的，还应提交经市或者区县房屋管理部门备案的载明建设单位保留自有的房地产和用于销售的商品房的销售方案，区县房屋管理部门出具的业主共有的房地产的具体用途、坐落位置等的证明文件；属公益性公共服务设施的部分，还应提交区县房屋管理部门出具的公益性公共服务设施的具体用途、坐落位置、权利归属等的证明文件。3.1.10.5属新建配套商品房的，建设单位还应提交与市或区县房屋、规土管理部门签订的建设项目协议书。登记机构应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内注记“配套商品房”。

3.1.11（旧住房综合改造竣工后新增建筑物的房屋所有权初始登记）

3.1.11.1旧住房综合改造竣工后，改造中属加层的房屋、新增小区停车库、物业管理用房、小区公共配套设施等新增建筑物申请房屋所有权初始登记的，申请人应当是协议约定的产权单位。归业主共有的部分，由建设单位一并提出登记申请。

3.1.11.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）区县房屋管理部门对旧住房综合改造的批准文件（原件）；

（四）约定产权归属的协议（原件）；

（五）建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（六）竣工验收证明，包括建设工程竣工验收备案证明、规划和用地状况的核验意见（原件）；

（七）记载房屋状况的地籍图（原件二份）；

（八）房屋权属调查报告（原件）；

（九）新增建筑物，还应提交房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复（复印件）。

3.1.12（业主共有房地产的登记）

房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，对属于业主共有的房地产应当一并申请登记。登记机构应当根据区县房屋管理部门出具的业主共有的房地产的具体用途、坐落位置等的证明文件，在房地产登记簿上进行记载但不颁发房地产权证书,权利人记载为：“业主共有”。3.1.13（公益性公共服务设施房地产的初始登记）房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，登记机构应当根据区县房屋管理部门出具的对公益性公共服务设施的房地产的证明文件中有关权利归属的内容，在房地产登记簿上分别进行记载。

政府有关部门或其他单位申请初始登记的，应当提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（四）民防建设工程竣工验收备案表或民防建设工程质量核验证明书（原件）；

（五）记载地下建筑物状况的地籍图（原件二份）；

（六）房屋权属调查报告（原件）。

结建民防工程系2003年4月1日以前竣工的，申请人还应当提交民防管理部门出具的该民防工程属非公用民防工程的证明。3.1.15（2006年9月1日前批准立项的单建地下工程的初始登记）

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）地面附属设施的建设用地批准文件（原件）；

（四）建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（五）建设工程竣工验收备案表（原件）；

（六）记载地下建筑物、地面附属设施状况的地籍图（原件二份）；

（七）房屋、土地权属调查报告（原件）；

（八）房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复（复印件）。地下工程属于民防工程的，申请人提交的竣工验收证明应当为民防管理部门出具的民防建设工程竣工验收备案表或民防建设工程质量核验证明书。2003年4月1日以前竣工的民防工程，申请人还应当提交民防管理部门出具的该民防工程属非公用民防工程的证明。

3.1.16（2006年9月1日后批准立项的单建地下工程的初始登记）

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载地下建设用地使用权和地面附属设施建设用地使用权的房地产权证（原件）；

（四）建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（五）竣工验收证明，包括建设工程竣工验收备案证明、规划和用地状况的核验意见（原件）；

（六）记载地下建筑物、地面附属设施状况的地籍图（原件二份）；

（七）房屋、土地权属调查报告（原件）；

3.1.17.1符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的建设用地使用权人；

（三）不属于《条例》第二十条所列的情形。

3.1.17.2申请房屋所有权初始登记的土地范围内有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载存在冲突：

（一）有他人的房屋建设工程转让的预告登记的；

（二）有他人的成片开发建设用地使用权转让的预告登记的。

3.2.1（成片开发建设用地使用权转让的转移登记）

3.2.1.1因成片开发建设用地使用权转让申请转移登记的，申请人应当是转让合同双方当事人。

3.2.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载出让建设用地使用权状况的房地产权证书(原件)；

（四）建设用地使用权转让合同（原件）；

（五）规土管理部门出具的已形成建设用地条件的证明文件及确认土地用途的文件（原件）；

（六）地籍图（原件二份）；

（七）土地权属调查报告（原件）；

（八）契税完税凭证（原件）。3.2.2（房屋建设工程转让的转移登记）

3.2.2.1因房屋建设工程转让申请转移登记的,申请人应当是转让合同双方当事人。

3.2.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载出让建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；

（四）房屋建设工程转让合同（原件）；

（五）建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（六）有资质的审价机构出具的开发投资总额已完成25％以上的证明文件；

（七）地籍图（原件二份）；

（八）契税完税凭证（原件）。

3.2.2.3房地产登记簿有预售许可文件登记的，申请人不需提交开发投资总额已完成25％以上的证明文件。

3.2.3（新建商品房买卖的转移登记）

3.2.3.1因新建商品房买卖申请转移登记的，申请人应当是买卖合同双方当事人。

3.2.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）《上海市商品房出售合同》，或者《上海市商品房预售合同》及房屋交接书（原件）；

（四）《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.4（预购商品房转移登记）

3.2.4.1经预告登记的预购商品房，在房屋所有权初始登记后申请转移登记的，申请人应当是预告登记记载的预购人和房地产开发企业。3.2.4.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）预购商品房预告登记的登记证明（原件）；

（四）《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（原件）；

（五）房屋交接书（原件）；

（六）地籍图（原件二份）；

（七）房屋平面图（原件二份）；

（八）契税完税凭证（原件）。

3.2.5（存量房地产买卖的转移登记）

3.2.5.1因存量房地产买卖申请转移登记的，申请人应当是买卖合同双方当事人。3.2.5.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）《上海市房地产买卖合同》（原件）；

（六）地籍图（原件二份）；

（七）房屋平面图（原件二份）；

（八）契税完税凭证（原件）。3.2.6（公有住房出售的转移登记）

3.2.6.1因公有住房出售申请转移登记的，申请人应当是公房所有权人和购房人。

3.2.6.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）购房人身份证明（复印件）；

（三）《公有住房出售合同》（原件）；

（四）购房付款凭证（原件）；

（五）购房人缴付费用计算表（原件）；

（六）公有住房价格出售计算表（原件）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.7（房地产交换的转移登记）

3.2.7.1因房地产交换申请转移登记的，申请人应当是交换合同双方当事人。3.2.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产交换合同（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.8（房地产赠与的转移登记）

3.2.8.1因房地产赠与申请转移登记的，申请人应当是赠与合同双方当事人。3.2.8.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）经公证的赠与书和受赠书，或者经公证的赠与合同（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.9（以房地产抵债的转移登记）

3.2.9.1因房地产抵债申请转移登记的，申请人应当是抵债合同双方当事人。3.2.9.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产抵债合同（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.10（以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人的房地产转移登记）

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）以房地产作价出资或者作为合作条件的合同（原件）及企业章程（复印件）；

（五）验资报告或者评估报告（复印件）；

（六）地籍图（原件二份）；

（七）房屋平面图（原件二份）；

（八）契税完税凭证（原件）。

3.2.11（因企业兼并、合并的房地产转移登记）

3.2.11.1因企业兼并、合并申请房地产转移登记的，申请人应当是兼并、合并后的企业。

3.2.11.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）企业兼并、合并的证明文件（原件）及企业章程(复印件)；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.12（因企业分立的房地产转移登记）

3.2.12.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）企业分立的证明文件（原件）及企业章程(复印件)；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.13（房地产继承、遗赠的转移登记）

3.2.13.1因房地产继承或者遗赠申请房地产转移登记的，申请人应当是继承人或者受遗赠人。

3.2.13.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）继承的需提交继承权公证文书，遗赠的需提交遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.14（因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决的房地产转移登记）

3.2.14.1因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决申请房地产转移登记的，申请人应当是判决、裁定、调解、裁决等法律文件指向的房地产权利人。

3.2.14.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）人民法院（仲裁机构）已经发生法律效力的判决、裁定、调解或者裁决书（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.15.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产共有人增加或者减少的合同或者其他证明文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.16.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产份额转让的合同（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。3.2.17(房地产因共同共有和不等额按份共有关系相互转化的转移登记)3.2.17.1经登记的房地产因共有关系由共同共有转为不等额按份共有，或者由不等额按份共有转为共同共有的，申请人应当是房地产共有人。3.2.17.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产共同共有转为不等额按份共有，或者房地产不等额按份共有转为共同共有的协议（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.18（因国有企业单位改制的房地产转移登记）

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）国有资产管理部门对国有企业改制的批准文件（其中包括确认房地产权利归属的内容）（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.2.19（划拨土地上的花园住宅和非居住房屋办理转移登记的特殊规定）划拨土地上的花园住宅和非居住房屋申请转移登记的，应当提交规土管理部门同意使用划拨建设用地的书面意见或者建设用地有偿使用的合同及缴清出让金的证明。

3.2.20（车位等办理转移登记的特殊规定）

3.2.20.1房地产权利人将一套住宅和两个以上车位一并转让申请转移登记的，还应提交业主委员会和物业服务企业共同出具的有关证明。

3.2.20.3业主购买的车位、储藏室等附属设施不单独颁发房地产权证，可以在业主的房地产权证内予以记载。

3.2.21（损坏承重结构的房地产办理转移登记的特殊规定）

申请转移登记的房地产有行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定文件登记记载的，申请人还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。3.2.22（房地产登记簿有抵押权、居住权记载的房地产申请转移登记的特殊规定）申请转移登记的房地产有抵押权记载的，应当先办理抵押权注销登记，但共有人之间的转移登记除外。当事人也可以一并申请抵押权注销登记和房地产转移登记。申请转移登记的房地产有居住权记载的，应当先办理居住权注销登记。当事人也可以一并申请居住权注销登记和房地产转移登记。3.2.23（核准房地产转移登记条件）

3.2.23.1符合下列条件的房地产转移登记申请，登记机构应当准予登记：

（一）转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；

（二）申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于《条例》第二十条所列的情形。

3.2.23.2申请转移登记的房地产有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载存在冲突：

（一）有他人预购商品房的预告登记或者他人房地产转让的预告登记的，但因房屋建设工程转让而申请建设用地使用权转移登记的不适用本项规定；

（二）有司法机关、行政机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的。

3.2.24（转移登记的审核时限）

登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。3.3 变更登记

3.3.1（建设用地用途变更登记）

3.3.1.1经登记的建设用地用途发生变更的,申请人应当是房地产权利人。3.3.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；

（四）建设用地用途变更的批准文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）。3.3.2（房屋用途变更登记）

3.3.2.1经登记的房屋用途发生变更的,申请人应当是房地产权利人。3.3.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房屋用途变更的批准文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）。3.3.3（权利人姓名或者名称变更登记）

3.3.3.1因登记的房地产的权利人姓名或者名称变更申请变更登记的，申请人应当是房地产权利人。

3.3.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）权利人姓名或者名称变更的证明文件；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）。3.3.4（房地产面积发生增、减变化的变更登记）3.3.4.1经登记的房地产因土地、房屋面积增加或者减少申请变更登记的，申请人应当是房地产权利人。

3.3.4.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房屋、规土管理部门的批准或证明文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）房屋、土地权属调查报告（原件）；

（八）竣工验收证明，包括建设工程竣工验收备案证明、规划和用地状况的核验意见（原件）；

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）发生分割事实的证明文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）房屋、土地权属调查报告（原件）。

3.3.5.3已经按间或小于间的部位登记的房屋，不予办理对间、部位再分割的变更登记。

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产合并事实的证明文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）；

（七）房屋、土地权属调查报告（原件）。

3.3.7.1因下列情形之一申请变更登记的,申请人应当是配偶双方：

（一）登记为配偶一方所有的房地产增加配偶另一方为共有人；

（二）登记为配偶一方所有的房地产变更为配偶另一方所有；

（三）登记为配偶双方共有的房地产变更为其中一方所有。3.3.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）婚姻关系证明文件（复印件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）。

3.3.8（“九四年方案”已购公有住房房地产登记的权利人增加购房时同住成年人的变更登记）

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）《职工家庭购买公有住房协议书》查阅证明（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）。3.3.8.3“九四年方案”以外的已购公有住房同住成年人增加为房地产权利人，不属于变更登记范围，应按照本规定申请转移登记。3.3.9（因房地产共有关系变化的变更登记）

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房地产等额按份共有转为共同共有或者房地产共同共有转为等额按份共有的协议（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）房屋平面图（原件二份）。

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）建设用地使用权出让合同的补充合同（原件）；

（五）地籍图（原件二份）。3.3.10.3出让建设用地使用权人以该建设用地使用权作价出资的,不属于变更登记范围。

（一）行政机关、人民法院要求登记机构办理变更登记的书面通知（原件）；

（二）行政机关、人民法院已经发生法律效力的没收决定（原件）；

（三）被没收的房地产的权属调查报告（原件）。

（一）行政机关要求登记机构办理变更登记的书面通知（原件）；

（二）行政机关已经发生法律效力的征收、收回决定（原件）；

（三）被征收、收回的房地产的权属调查报告（原件）；

（四）已付清补偿款的证明或房屋已拆除的证明（原件）。3.3.12（核准变更登记的条件）

3.3.12.1符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的权利人；

（二）申请变更登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；

（四）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突。3.3.12.2按照本规定3.3.5条、3.3.7条、3.3.9条、3.3.10条申请变更登记的，申请变更登记的房地产有下列记载事项的，应当认定为与房地产登记簿的记载有冲突：

（一）有他人预购商品房的预告登记或者他人房地产转让的预告登记；

（二）有行政机关、司法机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的。

3.3.13（变更登记的审核时限）

3.4.1（因房屋倒塌、灭失的注销登记）

3.4.1.1房屋因倒塌、拆除等原因灭失申请注销登记的，申请人是原房地产权利人。

3.4.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）房屋所在地的区县房屋、规土管理部门出具的房屋倒塌、拆除等灭失证明文件（原件）。

3.4.2（因建设用地使用权终止的注销登记）

3.4.2.1以出让、租赁等方式取得的建设用地使用权因依法终止申请注销登记的，申请人是原建设用地使用权人。

3.4.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）规土管理部门出具的建设用地使用权依法终止的证明文件（原件）。3.4.3（因建设用地使用权、房屋所有权抛弃的注销登记）

3.4.3.1建设用地使用权、房屋所有权因抛弃而终止申请注销登记的，申请人是房地产权利人。

3.4.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）。3.4.4（核准注销登记的条件）

3.4.4.1符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的权利人；

（二）申请注销登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请注销登记的事项与房地产登记簿的记载不冲突。

（一）有房地产抵押权、地役权、居住权登记的；

（二）有异议登记的；

（三）有预告登记的；

（四）有司法机关、行政机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的。

3.4.5（注销登记审核时限）登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记簿；其中房屋虽然灭失、但仍拥有建设用地使用权的，换发记载建设用地使用权状况的房地产权证。不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。

3.4.6（因行政机关、人民法院作出的行为终止建设用地使用权、房屋所有权的注销登记）

前款证明文件包括：

（一）房屋所在地的区县房屋、规土管理部门出具的房屋灭失证明（原件）；

（二）市或者区县规土管理部门与权利人签订的解除建设用地使用权出让合同、建设用地使用权租赁合同的协议（原件）；

（三）市或者区县规土管理部门提供的出让建设用地使用权、租赁建设用地使用权因土地使用期限届满而终止的证明（原件）。

4.房地产抵押权和地役权登记 4.1（以出让建设用地使用权设立抵押权的登记）

4.1.1以出让建设用地使用权设立抵押权申请登记的，申请人是抵押合同当事人。

4.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载出让建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；

（四）抵押担保的主债权合同（原件）；

（五）抵押合同（原件）。

4.2（以储备土地的建设用地使用权设立抵押权的登记）

4.2.1以储备土地的建设用地使用权设立抵押权申请登记的，申请人是抵押合同当事人。

4.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；

（四）抵押担保的主债权合同（原件）；

（五）抵押合同（原件）；

（六）土地储备计划（复印件）；

（七）同级财政部门的贷款规模批准文件（复印件）；

（八）同级人民政府批准的项目实施方案（复印件）。4.3（以房地产设立抵押权的登记）

4.3.1以房地产设立抵押权申请登记的，申请人是抵押合同当事人。4.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）抵押担保的主债权合同（原件）；

（五）抵押合同（原件）。

4.3.3房地产登记簿有行政执法机构认定损坏房屋承重结构文件登记记载的，还应当提交行政执法机构出具的已经完成整改的证明文件。

4.3.4产权人为单位的居住房屋设立抵押权的，申请人还应当提交区县房屋管理部门出具的《已出租公有住房征询表》。4.4（核准房地产抵押权设立登记的条件）

符合下列条件的房地产抵押权设立登记的申请，登记机构应当准予登记：

（一）申请人是设立房地产抵押权的当事人，且其中一方是房地产登记簿记载的房地产权利人；

（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突。4.5（当事人以合同方式设立地役权登记）

4.5.1以合同方式设立地役权申请登记的，申请人是设立地役权合同的双方当事人。

4.5.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产权证书（原件）；

（四）设立地役权的合同（原件）。4.6（核准地役权设立登记的条件）

符合下列条件的地役权设立登记的申请，登记机构应当准予登记：

（一）申请登记的需役地、供役地在房地产登记簿的记载范围内；

（二）申请人是设立地役权的当事人，且分别是房地产登记簿记载的需役地、供役地权利人；

（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突。4.7（房地产抵押权、地役权的转移登记）

4.7.1经登记的房地产抵押权、地役权申请转移登记的，申请人应当是房地产抵押权、地役权转让合同的当事人。

4.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产登记证明（原件）；

（四）证明房地产抵押权、地役权转让的文件（原件）。4.8（房地产抵押权、地役权的变更登记）

4.8.1经登记的房地产抵押权、地役权申请变更登记的，申请人是原设立抵押权、地役权的当事人。

4.8.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产登记证明（原件）；

（四）证明房地产抵押权、地役权变更的文件（原件）。4.9（核准房地产抵押权、地役权的转移登记、变更登记的条件）

符合下列条件的房地产抵押权、地役权的转移登记、变更登记的申请，登记机构应当准予登记：

（一）申请人是转让、变更房地产抵押权、地役权的当事人，且其中一方是房地产登记簿记载的抵押权人、地役权人；转让地役权的，受让人还应当是需役地转移登记的受让人；

（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突。4.10（房地产抵押权、地役权的注销登记）

4.10.1经登记的房地产抵押权、地役权申请注销登记的，申请人应当是房地产登记簿上记载的抵押权人、地役权人。4.10.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房地产登记证明（原件）；

（四）证明房地产抵押权、地役权终止的文件（原件）。

4.10.3人民法院、仲裁机构已经生效的判决、裁定、调解、裁决证明房地产抵押权、地役权终止或者无效的，抵押人、供役地权利人凭人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，可以申请注销房地产抵押权、地役权登记。4.11（核准房地产抵押权、地役权注销登记的条件）

符合下列条件的房地产抵押权、地役权注销登记的申请，登记机构应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的抵押权人、地役权人；

（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突。4.12（房地产抵押权、地役权登记的冲突情形）

4.12.1申请房地产抵押权、地役权设立、转移、变更登记的房地产有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突：

（一）有他人的预告登记的；

（二）有司法机关、行政机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的。

4.12.2申请房地产抵押权、地役权注销登记的房地产有他人房地产抵押权转移、地役权转移的预告登记记载的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突。

4.13（房地产抵押权、地役权登记的审核）

登记机构应当自受理房地产抵押权、地役权登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并通知房地产抵押权、地役权设立、转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产抵押权、地役权注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

5.预告登记

5.1（预购商品房预告登记）

5.1.1因预购商品房申请预告登记的，申请人可以是商品房预售合同双方当事人。

5.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）《上海市商品房预售合同》（原件）。

5.1.3预购人可以单方申请预告登记，除提交上条规定的文件外，还应当提交预告登记的约定文件。5.2（预购商品房转让的预告登记）

5.2.1按照国家和本市有关规定进行预购商品房转让申请预告登记的，申请人应当是预购商品房转让合同双方当事人。5.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）预购商品房预告登记证明（原件）；

（四）预购商品房转让等合同（原件）。

5.2.3转让的预购商品房已有预购商品房抵押权预告登记的，应当先行办理抵押权预告登记的注销手续。

5.3（预购商品房变更的预告登记）

5.3.1已经预告登记的预购商品房因预购人离婚、死亡或者终止、姓名或者名称变更等，有关当事人可以向登记机构申请预购商品房变更的预告登记。5.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）预购商品房预告登记证明（原件）；

（四）变更事实的有关证明文件（原件）。

5.3.3登记机构应当参照房地产变更登记的有关规定办理预购商品房变更的预告登记。

5.4（以预购商品房设立抵押的预告登记）

5.4.1以预购商品房设立抵押申请预告登记的，申请人应当是预购商品房抵押合同双方当事人。

5.4.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）预购商品房预告登记证明（复印件）；

（四）抵押担保的主债权合同（原件）；

（五）设立抵押权的合同（原件）。5.5（预购商品房抵押权转让的预告登记）

5.5.1预购商品房抵押权发生转让申请预告登记的，申请人应当是预购商品房抵押权转让合同双方当事人。

5.5.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）预购商品房抵押权预告登记证明（原件）；

（四）主债权转让合同（原件）；

（五）抵押权转让合同（原件）。5.6（预购商品房抵押权变更的预告登记）

5.6.1已经预告登记的预购商品房抵押权发生变更的，有关当事人可以向登记机构申请预购商品房抵押权变更的预告登记。5.6.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）预购商品房抵押权预告登记证明（原件）；

（四）变更事实的有关证明文件（原件）。5.6.3登记机构应当参照房地产抵押权变更登记的有关规定办理预购商品房抵押权变更的预告登记。

5.7（房屋建设工程抵押的预告登记）

5.7.1房屋建设工程设立抵押的预告登记，申请人应当是房屋建设工程抵押合同双方当事人。

5.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设工程规划许可证（原件）；

（四）房屋建设工程总承包合同或施工总承包合同（复印件）；

（五）抵押担保的主债权合同（原件）；

（六）设立抵押权的合同（原件）。

5.7.3新建商品房初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记，登记机构应当在房地产登记簿上将房屋建设工程抵押权预告登记改为房地产抵押权登记，抵押物范围不包括《条例》第六十条第二款规定的房地产。抵押权人可以申请换领房地产抵押权登记证明。换领的房地产抵押权的登记证明中应当注记原抵押权预告登记的登记日、登记证明编号。5.8（房屋建设工程抵押权转让的预告登记）

5.8.1申请房屋建设工程抵押权转让预告登记的，申请人应当是房屋建设工程抵押权转让合同双方当事人。

5.8.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）房屋建设工程抵押权预告登记证明（原件）；

（四）主债权转让合同（原件）；

第三篇：上海市房地产登记条例

上海市房地产登记条例

第一章总则

第一条为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。

农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。

第三条本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。

本条例所称房地产权利人，是指依法享有建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权等房地产权利的自然人、法人和其他组织。

第四条房地产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自登记日起发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的，依房地产登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第五条市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。

上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。

区县房屋、土地行政管理部门协助市房屋、土地行政管理部门对区县房地产登记工作实施监督管理。

第六条市房屋、土地行政管理部门应当建立全市统一的房地产登记簿和房地产登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，制定统一的房地产登记技术规范并向社会公开。

房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，将登记事项记载于房地产登记簿并公示。

第二章一般规定

第七条房地产登记，一般按照下列程序办理：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）核准登记并记载于房地产登记簿；

（五）颁发房地产权证书或者登记证明。

第八条房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。

第九条房地产登记应当由当事人双方申请，但下列情形的房地产登记，可以由有关当事人单方申请：

（一）以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用权；

（二）在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权；

（三）新建房屋；

（四）继承、遗赠；

（五）行政机关已经发生法律效力的建设用地使用权争议处理决定；

（六）人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调解；

（七）仲裁机构已经发生法律效力的确定房地产权属的裁决、调解；

（八）本条例第三十四条所列情形；

（九）法律、法规规定的其他情形。

第十条两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。按份共有的单个共有人可以就处分本人所拥有份额房地产的登记单独提出申请，但应当提供其他按份共有人放弃优先购买权的证明。

第十一条当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。

当事人的法定代理人代为申请房地产登记的，应当提交法定代理关系的证明文件。

第十二条申请房地产登记的，当事人或者其代理人应当到房地产所在地的区、县房地产登记处提交本条例规定的申请登记文件。

第十三条房地产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。

申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当一次性书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。

第十四条房地产登记机构应当在本条例规定的时限内，完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿，记载之日为登记日。

房地产登记机构在审核时，发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。实地查看的期限不超过二十日。申请人补充材料、房地产登记机构实地查看的时间，不计入登记审核时限。

第十五条申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记载于房地产登记簿并公示前，撤回登记申请。

第十六条房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记簿进行记载，并永久保存。

房地产登记簿应当载明下列内容：

（一）房地产权利人的姓名或者名称；

（二）土地的坐落、面积、宗地号、用途；

（三）土地的权属性质、使用权取得方式和使用期限；

（四）房屋所有权来源、建筑类型、建筑结构、坐落、面积、用途、层数、编号和竣工日期；

（五）房地产抵押权、地役权和房地产权利的限制等。

房地产登记簿是房地产权利归属和内容的根据。房地产权证书和登记证明是权利人享有该房地产权利的证明。房地产权证书、登记证明与房地产登记簿的记载应当保持一致，不一致的，以房地产登记簿为准。

第十七条建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证书，由市房屋、土地行政管理部门颁发，并依法承担相应的法律责任。房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。

房地产权证书、登记证明不得涂改。

第十八条房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。

房地产权证书、登记证明灭失、遗失，房地产权利人要求补发的，应当向房地产登记机构提出申请，并通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议或者异议不成立的，房地产登记机构应当向房地产权利人补发房地产权证书、登记证明。补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

第十九条建设用地使用权经初始登记后，该土地范围内的其他房地产权利方可登记。

房屋所有权经初始登记后，与该房屋有关的其他房地产权利方可登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。

第二十条有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：

（一）非法占用土地的；

（二）属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；

（三）不能提供有效的房地产权属证明的；

（四）房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

（五）申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的；

（六）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第二十一条有下列情形之一的，房地产登记机构应当根据已经发生法律效力的文件，将有关事项记载于房地产登记簿：

（一）人民法院、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；

（二）行政机关作出征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定；

（三）行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定；

（四）行政执法机构对附有违法建筑的认定。

对前款第三项、第四项所列情形已完成整改的，行政执法机构应当出具证明文件，由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载。

第二十二条房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记。

第二十三条房地产权利人、利害关系人可以申请查询、复制房地产登记资料。具体办法由市人民政府规定。

第三章建设用地使用权和房屋所有权登记

第一节初始登记

第二十四条以出让、租赁方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设用地使用权出让合同或者土地租赁合同；

（四）地籍图；

（五）土地勘测报告。

以出让方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清建设用地使用权出让金的证明和完税凭证。

出让、租赁建设用地使用权年限届满后，经批准续期的，当事人应当重新办理建设用地使用权初始登记。

第二十五条以划拨方式设立建设用地使用权或者在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设用地批准文件；

（四）地籍图；

（五）土地勘测报告。

第二十六条符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；

（二）申请登记的土地使用范围、位臵、面积、用途与建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；

（三）不属于本条例第二十条所列的情形。

第二十七条新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书；

（四）建设工程规划许可证及其附图；

（五）竣工验收证明；

（六）记载房屋状况的地籍图；

（七）房屋勘测报告；

（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记时，应当列明下列房地产的范围并提供相关证明材料：

（一）经房屋行政管理部门备案的销售方案确定的本企业保留自有的房地产、用于销售的商品房；

（二）依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有房地产和作为公益性公共服务设施的房地产。

第二十八条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的建设用地使用权人；

（二）申请初始登记的房屋坐落、建筑面积、用途、幢数、层数符合建设工程规划许可证的规定,并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；

（三）不属于本条例第二十条所列的情形。

第二十九条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书。不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

新建商品房的房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上记载该房地产开发企业保留自有的房地产和用于销售的商品房，并分别颁发房地产权证；初始登记范围内有业主共有房地产的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上予以记载，不另行颁发房地产权证。房地产登记机构应当在房地产登记簿上注记作为公益性公共服务设施的房地产，由相关当事人按照法律、法规的规定或者约定另行办理初始登记。

第二节转移登记

第三十条经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：

（一）买卖；

（二）交换；

（三）赠与；

（四）继承、遗赠；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十一条申请房地产转移登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）证明房地产权属发生转移的文件；

（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的，还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

第三十二条符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：

（一）转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；

（二）申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条所列的情形。

第三十三条房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第三节变更登记

第三十四条经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：

（一）房地产用途发生变化的；

（二）房地产权利人姓名或者名称发生变化的；

（三）土地、房屋面积增加或者减少的；

（四）土地、房屋分割或者合并的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十五条申请房地产变更登记,应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）证明发生变更事实的文件；

（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第三十六条符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的权利人；

（二）申请变更登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；

（四）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第三十七条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第三十八条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为发生变更的，房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理房地产变更登记，将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人换领房地产权证书。

第四节注销登记

第三十九条房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人在灭失事实发生后申请注销房屋所有权登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）房屋灭失的证明。

第四十条以出让、租赁等方式取得的建设用地使用权依法终止的，原建设用地使用权人申请注销房地产登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）证明建设用地使用权终止的文件。

第四十一条建设用地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人申请注销房地产登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书。

第四十二条符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的房地产权利人；

（二）申请注销登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第四十三条房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知申请人；不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。

第四十四条房屋灭失或者建设用地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明文件办理注销房地产登记，将注销事项记载于房地产登记簿。

第四十五条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记，将注销事项记载于房地产登记簿。

第四章房地产抵押权和地役权登记

第四十六条申请房地产抵押权设立登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）抵押担保的主债权合同；

（五）设立抵押权的合同。

有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的，还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

第四十七条申请地役权设立登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）设立地役权的合同。

第四十八条经登记的房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产抵押权或者地役权登记证明；

（四）证明房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的文件。

第四十九条符合下列条件的房地产抵押权、地役权登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是设立、转让、变更、消灭房地产抵押权或者地役权的当事人；

（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第五十条房地产登记机构应当自受理房地产抵押权、地役权登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并通知房地产抵押权、地役权的设立登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产抵押权、地役权注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第五章预告登记

第五十一条有下列情形之一的，当事人可以共同申请预告登记：

（一）预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让；

（二）以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让；

（三）以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让；

（四）设立、转让房地产权利的其他情形。

当事人为保障将来实现房地产权利，可以持预告登记的约定文件单方申请预告登记。

第五十二条建设用地使用权人、房屋所有权人未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，房地产登记机构不予登记。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第五十三条申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）商品房预售合同。

预购商品房发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交预购商品房转让或者变更的证明文件。

预购商品房未经预告登记的，或者不符合国家和本市有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。

已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。

第五十四条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）商品房预售合同；

（四）抵押担保的主债权合同；

（五）设立抵押权的合同。

预购商品房抵押权发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交预购商品房抵押权转让或者变更的证明文件。

预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

第五十五条申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设工程规划许可证；

（四）房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同；

（五）抵押担保的主债权合同；

（六）设立抵押权的合同。

房屋建设工程抵押权发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交房屋建设工程抵押权转让或者变更的证明文件。

第五十六条经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的，当事人申请注销预告登记应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的证明文件。

前款第三项规定的预告登记失效的证明文件，是指预告登记有关当事人的书面约定或者法院判决、仲裁裁决。

第五十七条符合下列条件的预告登记、注销预告登记的申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产权利变动法律文件记载的当事人；

（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第五十八条房地产登记机构应当自受理预告登记、注销预告登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第五十九条新建商品房所有权初始登记后，预告登记的商品房预购人应当与房地产开发企业共同申请房地产转移登记。

预购商品房设立抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

第六十条新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括以下房地产：

（一）已经办理预告登记的预购商品房；

（二）房屋所有权初始登记时已明确的业主共有房地产；

（三）不属于房地产开发企业所有的作为公益性公共服务设施的房地产。

第六章更正登记和异议登记

第六十一条房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的，可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的，有关权利人应当共同申请。

房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起二十日内完成审核。经审核，有下列情形之一的，房地产登记机构应当予以更正，并书面通知有关当事人：

（一）房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的；

（二）房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的。

第六十二条房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。

第六十三条房地产登记机构受理更正登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。

更正登记程序完成后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。

第六十四条行政机关作出撤销房地产登记的行政复议决定或者人民法院作出撤销房地产登记的判决的，房地产登记机构应当自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起三日内恢复原登记。

第六十五条房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。

第六十六条房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当日，将异议事项记载于房地产登记簿。申请人在异议登记之日起十五日内，不提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效，由房地产登记机构予以注销。

申请人在异议登记之日起十五日内，提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，应当向房地产登记机构提交有关受理通知书。诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理程序结束后，有关当事人可以凭生效法律文书申请更正登记或者注销异议登记。

异议登记被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记。

第六十七条房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。房地产登记机构收到异议登记申请人提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的受理通知书后，应当根据本条例第二十条第四项的规定，对中止办理的房地产转让、抵押等登记申请，作出不予登记的决定。

异议登记被注销后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。

第六十八条异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第七章法律责任

第六十九条当事人依照《中华人民共和国物权法》第二十八条至第三十条规定享有房地产权利但未及时申请登记，导致房地产登记机构仍依房地产登记簿记载的内容办理登记，造成其损害的，由当事人承担。

第七十条当事人提交错误、虚假材料，或者唆使他人冒充权利人申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七十一条当事人伪造房地产权证书的，由市房屋、土地行政管理部门依法没收伪造的房地产权证书，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七十二条因登记错误，给他人造成损害的，房地产登记机构应当承担赔偿责任。房地产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。

第七十三条市房屋、土地行政管理部门和市、区县房地产登记处的直接负责的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七十四条当事人对市房屋、土地行政管理部门或者市登记处的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

第八章附则

第七十五条对本市房地产总登记时应当登记而未登记的建设用地使用权和房屋所有权，当事人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机构申请登记。

房地产登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告；公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。

第七十六条本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效。

第七十七条本条例自2009年7月1日起施行。

第四篇：上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定

上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行

规定

第一条（目的和依据）

为了加强对城市地下空间建设用地审批和房地产登记的管理，促进地下空间合理开发利用，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市地下空间开发利用管理规定》、《上海市房地产登记条例》等规定，制定本规定。

第二条（适用范围）

本规定适用于本市国有土地范围内地下空间开发建设的用地审批和房地产登记，但因管线铺设、桩基工程等情形利用地下空间的除外。

本办法所称的地下空间开发建设，包括下列情形：

（一）由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程（以下简称“结建地下工程”）；

（二）独立开发建设的地下工程（以下简称“单建地下工程”）。

第三条（供地方式）

地下空间开发建设的用地可以采用出让等有偿使用方式，也可以采用划拨方式。具体建设项目的供地方式，参照适用国家和本市土地管理的一般规定。

单建地下工程项目属于经营性用途的，出让土地使用权时可以采用协议方式；有条件的，也可以采用项目招标、拍卖、挂牌的方式。

第四条（用地审批）

结建地下工程随地面建筑一并办理用地审批手续。

单建地下工程的建设单位按照基本建设程序取得项目批准文件和建设用地规划许可证后，应当向土地管理部门申请建设用地批准文件。建设单位取得建设工程规划许可证后，应当到土地管理部门办理划拨土地决定书，或者签订土地使用权出让合同。

第五条（建设工程规划审批）

规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当明确地下建（构）筑物水平投影最大占地范围、起止深度和建筑面积。

第六条（出让金的规定）

经营性项目的地下土地使用权出让金，按照分层利用、区别用途的原则，参照地上土地使用权出让金的标准收取。具体标准，由市发展改革委、市房地资源局另行制定，报市政府批准后执行。

本办法实施前开发建设的地下建（构）筑物属于经营性用途的，转让时由受让人向土地管理部门补办土地使用权出让手续。

第七条（土地使用权范围）

建设单位应当在经批准的建设用地范围内依法实施建设；竣工后，该地下建（构）筑物的外围实际所及的地下空间范围为其地下土地使用权范围。

第八条（房地产登记）

地下建（构）筑物的土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等的房地产权利登记，应当按照本市房地产登记方面的法规、规章和技术规范处理。

房地产登记机构在办理地下建（构）筑物的土地使用权初始登记时，应当按照建设工程规划许可证明确的地下建（构）筑物的水平投影最大占地范围和起止深度进行记载，并注明“地下建（构）筑物的土地使用权范围为该地下建（构）筑物建成后外围实际所及的地下空间范围”。

对本办法实施前经批准建造的地下建（构）筑物，在申请房地产登记时，应当提交《上海市房地产登记条例》第二十二条、第二十三条和第二十五条规定的文件，但地下部分的建设用地批准文件除外。其中，房地产登记申请人与相关批准文件记载的主体不一致的，还应当提交房地产权属来源证明；登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告。公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。

第九条（房地产权证注记）

房地产登记机构应当在地下建（构）筑物的房地产权证中注明“地下空间”；属于民防工程的，还应当注明“民防工程”，并记载其平时用途。

第十条（房地产测绘）

地下空间的房地产测绘规范，参照适用《城镇地籍测量规范》、《上海市地籍测量规范》和《房产测量规范》等有关规定。

第十一条（应用解释）

本规定的具体应用问题，由市房地资源局解释。

第十二条（生效日期）

本规定自2006年9月1日起施行。

关于贯彻《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行

规定》的实施意见(一)

沪房地资权[2006]564号

各区县房地局，市、区县房地产测绘管理办公室，各房屋土地调查机构:

为贯彻《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》（沪府发（2006）20号），加强城市地下空间权籍管理，现就地下空间权属调查提出如下实施意见：

一、地下建设用地勘测定界

地下建设用地勘测定界是指根据规划、土地管理部门的批准文件，对单建地下工程实地界定项目用地范围、测定界址点位置、计算用地面积。地下建设用地勘测定界包括单建地下工程的地面出入口、通风口等建设用地的勘测定界。

凡2006年9月1日后批准立项的单建地下工程，建设单位在取得地下建设工程规划许可证后，应当向市或区县房地产测绘管理办公室（以下统称测管办）申请地下建设用地勘测定界，并提交下列文件：

1、项目登记表（原件）；

2、身份证明（复印件）；

3、规划批文及选址图（原件）；

4、建设用地批准文件（原件）；

5、建设工程规划许可证及项目表（原件）；

6、有关土地权属调查的其他资料（原件）。

测管办和房屋土地调查机构（以下简称调查机构）按照《上海市房屋土地权属调查工作程序》（试行）（以下简称《工作程序》）的有关规定实施地下建设用地勘测定界。地下建设用地的界址点以水平坐标和起止高程表示。

2006年9月1日前批准立项的单建地下工程，建设单位不须再补办地下建设用地勘测定界手续，其地下建设用地使用权范围界定可通过地下空间地籍测量完成。

结建地下工程仍按现行规定办理建设用地勘测定界。

二、地下空间地籍测量

地下空间地籍测量是指对经政府审批部门批准的单建地下工程开发建设所形成的地形地物进行测量，计算宗地面积，绘制地籍图。地下空间地籍测量分地下建筑物和地面附属设施两部分，参照适用《城镇地籍测量规程》和《上海市房地产地籍测量规范》。

地下建筑物竣工验收合格后，房地产权利人向测管办申请地下空间地籍测量，并提交下列文件：

1、项目登记表（原件）；

2、身份证明（复印件）；

3、建设用地批准文件（原件）；

4、建设工程规划许可证及项目表（原件）；

5、勘测定界报告（原件）；

6、竣工验收证明：建设工程竣工验收备案表或建设工程质量核验证明书（复印件）；

7、测管办认为需要提供的其他有关资料（原件）。2006年9月1日前批准立项的单建地下工程，建设单位申请地下空间地籍测量时，按上款提交文件，但地下建设用地批准文件和勘测定界报告除外；地下工程属民防工程的，提交的竣工验收证明应为民防部门出具的民防建设工程竣工验收备案表或民防建设工程质量核验证明书。

测管办和调查机构按照《工作程序》的有关规定实施地下空间地籍测量。地下建设用地使用权范围以地下建（构）筑物外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围实际所及的地下空间范围确定。

结建地下工程仍按现行规定办理地籍测量。

三、地下建筑物建筑面积测绘

地下建筑物竣工验收合格后，房地产权利人可委托调查机构实施建筑面积测绘。地下建筑物建筑面积测绘的项目委托、成果备案按照《工作程序》的有关规定执行。地下建筑物的建筑面积计算方法和分摊原则依据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》（沪房地权（2003）108号）的规定实施。地下建筑物的外墙厚度可利用竣工验收资料或物探方法进行确定。

按照《建设工程规划许可证》附图，在对地下建筑物内兼作社会公共通道及为整个地下空间服务的通风、配电、消防等公用设施进行建筑面积测绘时，调查机构须将这些部位建筑面积单列，不计入共有建筑面积。

地下建筑物的单元、建筑分类和房屋用途按照《建设工程规划许可证》项目表及附图批准的内容，并依据《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市[2003]141号）进行认定。

四、地下空间的地籍表示

（一）宗地号

结建地下工程，其地籍表示沿用地上的表示方式，不再单独编立宗地号。

单建地下工程，必须单独编立宗地号，其宗地号按照以下规则执行：

1、地下空间宗地号由16位编码组成，其中2位行政区县代码、3位街道代码、4位街坊代码、4位宗地号、3位地下层代码。

2、行政区、街道、街坊按地下空间的地面出入口所处宗地进行编码，有多个地面出入口的以主要地面出入口或地下空间的投影面积最大的地面宗地为准。

3、宗地号以街坊为单位，从“1”开始进行续编；地下层代码按规划部门批准的地下空间最低点高程设定，以数字9+高程绝对值表示。

（二）地籍图

结建地下工程，仍采用现行的地籍图表示。

单建地下工程，其地籍图分地上部分和地下部分分别表示。

1、地上部分的地籍图按现行规则执行，并叠加地下空间的宗地界线。

2、地下部分的地籍图可采用标准分幅图或不依比例尺自由分幅图，以垂直投影方式将地下空间的权属界线、宗地号、建筑物等要素投影到水平面上，并叠加地面宗地界线、道路名称等要素。地下空间的地籍图图式参照适用《上海市地籍图图式》，地下空间的宗地界线为兰线，宗地界线和地下建筑物的外围轮廓线以虚线表示。

（三）宗地图

结建地下工程，其宗地图沿用地面宗地图表示。

单建地下工程，其宗地图采用不依比例尺自由分幅图，分别由地面和地下建筑物两部分宗地图组成。宗地图图式参照适用《上海市地籍图图式》。地下建筑物状况的宗地图由地下空间的宗地、界线、宗地号、建筑物等要素组成。地下空间的宗地界线为兰线，宗地界线和地下建筑物的外围轮廓线以虚线表示。地面建筑物的宗地图仍按地面宗地图标准制作。

（四）楼盘表维护

地下空间的楼盘表维护参照地面标准执行。地表中宗地子号字段填写地下层代码，并增加地下起始高程、地下终止高程两个字段，按《建设工程规划许可证》批准的地下空间深度填写；幢表中地下深度字段填写地下主体建筑物最低点的高程。

五、本意见自发文之日起实施。

上海市房屋土地资源管理局

二○○六年十一月十四日

第五篇：上海市房地产登记条例(2008年)

上海市房地产登记条例（2008年）

（2008年12月25日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）

第一章总则

第二条本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。

农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。

本条例所称房地产权利人，是指依法享有建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权等房地产权利的自然人、法人和其他组织。

第四条房地产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自登记日起发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的，依房地产登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第五条市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。

上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。

区县房屋、土地行政管理部门协助市房屋、土地行政管理部门对区县房地产登记工作实施监督管理。

房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，将登记事项记载于房地产登记簿并公示。

第二章一般规定

第七条房地产登记，一般按照下列程序办理：

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（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）核准登记并记载于房地产登记簿；

（五）颁发房地产权证书或者登记证明。

第九条房地产登记应当由当事人双方申请，但下列情形的房地产登记，可以由有关当事人单方申请：

（一）以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用权；

（二）在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权；

（三）新建房屋；

（四）继承、遗赠；

（五）行政机关已经发生法律效力的建设用地使用权争议处理决定；

（六）人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调解；

（七）仲裁机构已经发生法律效力的确定房地产权属的裁决、调解；

（八）本条例第三十四条所列情形；

（九）法律、法规规定的其他情形。

第十一条当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。

当事人的法定代理人代为申请房地产登记的，应当提交法定代理关系的证明文件。

第十二条申请房地产登记的，当事人或者其代理人应当到房地产所在地的区、县房地产登记处提交本条例规定的申请登记文件。

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第十三条房地产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。

第十五条申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记载于房地产登记簿并公示前，撤回登记申请。

房地产登记簿应当载明下列内容：

（一）房地产权利人的姓名或者名称；

（二）土地的坐落、面积、宗地号、用途；

（三）土地的权属性质、使用权取得方式和使用期限；

（四）房屋所有权来源、建筑类型、建筑结构、坐落、面积、用途、层数、编号和竣工日期；

（五）房地产抵押权、地役权和房地产权利的限制等。

房地产权证书、登记证明不得涂改。

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房地产权证书、登记证明灭失、遗失，房地产权利人要求补发的，应当向房地产登记机构提出申请，并通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议或者异议不成立的，房地产登记机构应当向房地产权利人补发房地产权证书、登记证明。补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发“字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

第十九条建设用地使用权经初始登记后，该土地范围内的其他房地产权利方可登记。

房屋所有权经初始登记后，与该房屋有关的其他房地产权利方可登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。

第二十条有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：

（一）非法占用土地的；

（二）属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；

（三）不能提供有效的房地产权属证明的；

（四）房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

（五）申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的；

（六）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第二十一条有下列情形之一的，房地产登记机构应当根据已经发生法律效力的文件，将有关事项记载于房地产登记簿：

（一）人民法院、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；

（二）行政机关作出征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定；

（三）行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定；

（四）行政执法机构对附有违法建筑的认定。

对前款第三项、第四项所列情形已完成整改的，行政执法机构应当出具证明文件，由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载。

第二十二条房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记。

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第二十三条房地产权利人、利害关系人可以申请查询、复制房地产登记资料。具体办法由市人民政府规定。

第三章建设用地使用权和房屋所有权登记

第一节初始登记

第二十四条以出让、租赁方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设用地使用权出让合同或者土地租赁合同；

（四）地籍图；

（五）土地勘测报告。

出让、租赁建设用地使用权年限届满后，经批准续期的，当事人应当重新办理建设用地使用权初始登记。

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设用地批准文件；

（四）地籍图；

（五）土地勘测报告。

第二十六条符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；

（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与建设用地使用权出让合同、土地租赁合 5 / 19

同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；

（三）不属于本条例第二十条所列的情形。

第二十七条新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书；

（四）建设工程规划许可证及其附图；

（五）竣工验收证明；

（六）记载房屋状况的地籍图；

（七）房屋勘测报告；

（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记时，应当列明下列房地产的范围并提供相关证明材料：

（一）经房屋行政管理部门备案的销售方案确定的本企业保留自有的房地产、用于销售的商品房；

（二）依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有房地产和作为公益性公共服务设施的房地产。

第二十八条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的建设用地使用权人；

（二）申请初始登记的房屋坐落、建筑面积、用途、幢数、层数符合建设工程规划许可证的规定，并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；

（三）不属于本条例第二十条所列的情形。

第二十九条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件，应当将初始登记事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书。不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

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第二节转移登记

第三十条经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：

（一）买卖；

（二）交换；

（三）赠与；

（四）继承、遗赠；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十一条申请房地产转移登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）证明房地产权属发生转移的文件；

（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的，还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

第三十二条符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：

（一）转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；

（二）申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条所列的情形。

第三十三条房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合 7 / 19

规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第三节变更登记

第三十四条经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：

（一）房地产用途发生变化的；

（二）房地产权利人姓名或者名称发生变化的；

（三）土地、房屋面积增加或者减少的；

（四）土地、房屋分割或者合并的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第三十五条申请房地产变更登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）证明发生变更事实的文件；

（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第三十六条符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的权利人；

（二）申请变更登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；

（四）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第三十八条建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没

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收等行为发生变更的，房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理房地产变更登记，将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人换领房地产权证书。

第四节注销登记

第三十九条房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人在灭失事实发生后申请注销房屋所有权登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）房屋灭失的证明。

第四十条以出让、租赁等方式取得的建设用地使用权依法终止的，原建设用地使用权人申请注销房地产登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）证明建设用地使用权终止的文件。

第四十一条建设用地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人申请注销房地产登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书。

第四十二条符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的房地产权利人；

（二）申请注销登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第四十三条房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合 9 / 19

规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知申请人；不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。

第四章房地产抵押权和地役权登记

第四十六条申请房地产抵押权设立登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）抵押担保的主债权合同；

（五）设立抵押权的合同。

有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的，还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

第四十七条申请地役权设立登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权证书；

（四）设立地役权的合同。

第四十八条经登记的房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

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（三）房地产抵押权或者地役权登记证明；

（四）证明房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的文件。

第四十九条符合下列条件的房地产抵押权、地役权登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是设立、转让、变更、消灭房地产抵押权或者地役权的当事人；

（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第五章预告登记

第五十一条有下列情形之一的，当事人可以共同申请预告登记：

（一）预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让；

（二）以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让；

（三）以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让；

（四）设立、转让房地产权利的其他情形。

当事人为保障将来实现房地产权利，可以持预告登记的约定文件单方申请预告登记。

第五十二条建设用地使用权人、房屋所有权人未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，房地产登记机构不予登记。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第五十三条申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）商品房预售合同。

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预购商品房发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交预购商品房转让或者变更的证明文件。

预购商品房未经预告登记的，或者不符合国家和本市有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。

已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。

第五十四条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）商品房预售合同；

（四）抵押担保的主债权合同；

（五）设立抵押权的合同。

预购商品房抵押权发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交预购商品房抵押权转让或者变更的证明文件。

预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

第五十五条申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设工程规划许可证；

（四）房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同；

（五）抵押担保的主债权合同；

（六）设立抵押权的合同。

房屋建设工程抵押权发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交房屋建设工程抵押权转让或者变更的证明文件。

第五十六条经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的，当事人申请注销预告登记应当提交下列文件：

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（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的证明文件。

前款第三项规定的预告登记失效的证明文件，是指预告登记有关当事人的书面约定或者法院判决、仲裁裁决。

第五十七条符合下列条件的预告登记、注销预告登记的申请，应当准予登记：

（一）申请人是房地产权利变动法律文件记载的当事人；

（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第五十九条新建商品房所有权初始登记后，预告登记的商品房预购人应当与房地产开发企业共同申请房地产转移登记。

预购商品房设立抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

第六十条新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括以下房地产：

（一）已经办理预告登记的预购商品房；

（二）房屋所有权初始登记时已明确的业主共有房地产；

（三）不属于房地产开发企业所有的作为公益性公共服务设施的房地产。

第六章更正登记和异议登记

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（一）房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的；

第六十三条房地产登记机构受理更正登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。

更正登记程序完成后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。

异议登记被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记。

异议登记被注销后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。

第六十八条异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第七章法律责任

第六十九条当事人依照《中华人民共和国物权法》第二十八条至第三十条规定享有房地产权

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利但未及时申请登记，导致房地产登记机构仍依房地产登记簿记载的内容办理登记，造成其损害的，由当事人承担。

第七十一条当事人伪造房地产权证书的，由市房屋、土地行政管理部门依法没收伪造的房地产权证书，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七十二条因登记错误，给他人造成损害的，房地产登记机构应当承担赔偿责任。房地产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。

第八章附则

第七十六条本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效。

第七十七条本条例自2009年7月1日起施行。

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《上海市房地产登记条例》解读及案例分析

为贯彻落实《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中对不动产登记的相关规定，上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2008年12月25日修订通过了《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》），将于2009年7月1日起施行。新修订的《条例》在总结实践经验的基础上，按照物权法的规定，对原条例作了进一步的补充和完善，为解决以往房地产登记实践中的一些新问题提供了法律依据。

新修订《条例》的主要内容作如下解读：

一、房地产登记日

《上海市房地产登记技术规定(试行)》

第一篇：《上海市房地产登记技术规定(试行)》

第二篇：上海市房地产登记技术规定(试行)

第三篇：上海市房地产登记条例

第四篇：上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定

第五篇：上海市房地产登记条例(2008年)

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