第一篇：浙江省律师协会律师办理刑事案件操作指引(试行)
浙江省律师协会律师办理刑事案件操作指引（草案）目 录
第一章 基本原则 第二章 受理案件 第一节 咨询
第二节 办理委托手续
第三章
侦查阶段提供法律服务 第一节
接受委托 第二节 与侦查机关联系 第三节 会见犯罪嫌疑人
第四节 为犯罪嫌疑人申请取保候审 第五节 代理申诉和控告 第六节
接待当事人 第七节
其他工作
第四章
审查起诉阶段担任辩护人或诉讼代理人
第一节
接受委托
第二节
查阅、摘抄、复制案卷材料
第三节
会见和通信
第四节
调查取证
第五节
提出辩护或代理意见
第五章
担任公诉案件审判阶段一审辩护人
第一节
接受委托
第二节
审查管辖
第三节
查阅、摘抄、复制案件材料
第四节
会见被告人
第五节
调查取证
第六节
出庭准备 第七节
法庭调查
第八节
法庭辩论
第九节
休庭后的工作
第六章
担任公诉案件二审辩护人
第七章
审判阶段担任公诉案件被害方的诉讼代理人 第八章
担任自诉案件当事人的诉讼代理人或辩护人
第一节
担任自诉案件自诉人的诉讼代理人
第二节
担任自诉案件被告人的辩护人 第九章
担任附带民事诉讼当事人的诉讼代理人 第一节
担任附带民事诉讼原告人的诉讼代理人 第二节
担任附带民事诉讼被告人的诉讼代理人 第十章
适用简易程序的辩护与代理 第十一章
担任申诉案件的代理人 第十二章
结案第十三章
附则
第一章 基本原则 第一条
律师在承办刑事诉讼业务中，必须遵守国家法律、法规，必须坚持以事实
为根据，以法律为准绳的原则。
第二条
律师必须恪守律师职业道德和执业纪律。
第三条 律师必须坚持依法维护当事人的合法权益，认真负责，不得损害当事人的合法权益。
第四条 律师提供刑事法律服务，依法独立进行，不受委托人的意志限制。第五条 律师办理刑事案件应当保守国家秘密、当事人的商业秘密和委托人的隐私。第六条
律师应当依法依规办理刑事案件，与司法机关联系沟通，做到有理、有利、有节。不请客送礼、贿赂司法人员。
第七条
律师不得对案件的结果打包票。不得贬损其他律师事务所、律师及司法机关形象。
第二章 收案 第一节 咨询
第八条 律师接待当事人，应当认真、全面地听取当事人陈述，充分了解案情及当事人的要求，向其介绍相关的法律法规规定。
第九条 犯罪嫌疑人亲友来咨询的，应当向其讲明刑事案件办理的基本程序，包括：
（一）刑事案件侦查、审查起诉、一审、二审、再审、死刑复核程序（涉及可能处死刑的）的程序及其诉讼期限；
（二）所涉罪名的构成要件及相应刑罚；
（三）强制措施的种类和适用条件；
（四）法定和酌定的从轻情节；
（五）犯罪嫌疑人及其亲友的合法权益；
（六）刑事法律服务方案；
（七）所咨询案件的发展趋势和可能的结果；
（八）律师事务所收案程序与收费标准。第十条
被害方来咨询的，应着重向其讲明：
（一）被害人方的权利及其实现权利的途径；
（二）刑事案件侦查、审查起诉、一审、二审等程序及其诉讼限期的规定；
（三）刑事法律服务方案；
（四）案件的发展趋势和可能取得的结果；
（五）律师事务所收案程序与收费标准。
第十一条 咨询可以根据案件的疑难程度、所用时间，协商收费。第二节
办理委托手续
第十二条 律师事务所可以接受犯罪嫌疑人、被告人，或者他们的法定代理人、亲属或者犯罪嫌疑人、被告人委托的人的委托，或者接受人民法院的指定，指派律师为犯罪嫌疑人或者被告人提供法律帮助或担任辩护人；可以接受被害人及其法定代理人或者近亲属、附带民事诉讼的当事人及其法定代理人、自诉案件的自诉人及其法定代理人的委托，指派律师担任诉讼代理人；可以接受刑事案件当事人及其法定代理人、近亲属的委托，指派律师担任申诉案件的代理人；可以接受被不起诉人及其法定代理人、近亲属的委托，指派律师代为申诉；在公安机关、人民检察院作出不立案或撤消案件的决定后，可以接受被害人及其法定代理人、近亲属的委托，指派律师代为申诉或起诉。律师事务所应当尽可能满足委托人指名委托的要求。
第十三条 律师受理刑事案件，应当在侦查、审查起诉、一审、二审、申诉各阶段分别办理委托手续；也可以一次性签订委托协议，但应分阶段签署授权委托书。
第十四条 律师受理刑事案件，可在侦查阶段单独办理委托手续，也可与审查起诉、一审、二审、申诉各阶段合并办理委托手续；但应分阶段签署授权委托书。具体委托手续如下：
（一）律师事务所与委托人签署《委托协议》一式二份，一份交委托人，一份由律师事务所存档；
（二）委托人签署《授权委托书》，每个阶段一式三份，一份呈交办案机关，一份由承办律师存档，一份交委托人保存。委托人应在《授权委托书》上签字捺手指印，并提供身份证复印件；
（三）开具律师事务所公函，连同《授权委托书》、律师执业证复印件呈交办案机关。在公函上应当注明律师事务所通信地址和律师的联系电话。
第十五条 同一律师不得接受同一案件两名以上犯罪嫌疑人及其亲属或指定的人的委托。
第十六条
当事人要求提供法律援助，律师事务所审查认为符合法律援助条件的，可以指派律师承办，但须按本指引第十四条的规定办理委托手续。法律援助部门或司法机关依法要求律师提供法律援助的，律师事务所应当指派律师提供法律援助。
第十七条 律师接受委托后，无正当理由，不得拒绝辩护或者代理。但委托事项违法，委托人利用律师提供的服务从事违法活动或者委托人隐瞒事实的，或者委托人提出其它不合理要求，致使律师无法正常履行职务的，律师有权拒绝辩护或者代理。律师由于以上事由解除委托关系，应经律师事务所主任或主任授权的负责人同意，告知委托人，记录在卷，并报律师协会备案。同时向办案机关出具解除委托关系的公函。
第三章
侦查阶段提供法律帮助 第一节 接受委托
第十八条 侦查阶段公安机关、人民检察院及进行侦查的其他法定机关（以下简称“侦查机关”）对犯罪嫌疑人第一次讯问后或者采取强制措施之日起，律师事务所可以接受犯罪嫌疑人或其亲属，或犯罪嫌疑人委托的其他人的聘请，指派律师为犯罪嫌疑人提供法律咨询，代理申诉、控告。犯罪嫌疑人被逮捕的，可以为其申请取保候审。涉及国家秘密的案件，律师接受委托应当报侦查机关批准。
第十九条
律师应当客观地告知委托人案件可能的结果，告知侦查阶段律师所获悉的案情不可以向委托人泄漏，请委托人理解。必要时，可将告知过程制作成笔录备案。
第二节 与侦查机关联系
第二十条 承办律师接受委托后，应及时与侦查机关取得联系，向其提交《授权委托书》、律师事务所公函、律师执业证复印件，并按规定出示律师执业证。递交手续后，方可进行会见活动。
第二十一条 承办律师应向侦查机关了解犯罪嫌疑人涉嫌的罪名、基本事实及是否涉及国家秘密等案件基本情况。
第二十二条
律师依法进行会见，必要时可结合当地具体规定操作。如会见需要侦查机关批准的，书面提出会见申请，等待安排；如会见不需要侦查机关批准的，则可直接赴羁押场所进行会见。侦查人员提出陪同的，可以同意其陪同。
第三节 会见犯罪嫌疑人
第二十三条
律师会见会见犯罪嫌疑人，一般应由两名律师人员进行，其中一名可以是律师助理。
第二十四条 律师会见在押的犯罪嫌疑人，应携带以下证明、文件：
（一）律师事务所出具的会见犯罪嫌疑人的专用介绍信；
（二）律师本人的律师执业证；
（三）委托人签署的《授权委托书》。律师会见未在押犯罪嫌疑人，可以在其住所或律师事务所进行。
第二十五条 律师会见犯罪嫌疑人时可以向其了解有关案件的情况，包括以下内容：
（一）犯罪嫌疑人的自然情况；
（二）是否参与以及怎样参与所涉嫌的案件；
（三）如果承认有罪，陈述涉及定罪量刑的主要事实和情节；
（四）如果认为无罪，陈述无罪的辩解；
（五）被采取强制措施的法律手续是否完备，程序是否合法；
（六）被采取强制措施后的其人身权利及诉讼权利是否受到侵犯；
（七）其他需要了解的情况。
第二十六条 律师会见犯罪嫌疑人时可为其提供法律咨询，包括以下内容：
（一）有关强制措施的条件、期限、适用程序的法律规定；
（二）有关侦查人员、检察人员及审判人员回避的法律规定；
（三）犯罪嫌疑人对侦查人员的提问有如实回答的义务及对与本案无关的问题有拒绝回答的权利；
（四）犯罪嫌疑人有要求自行书写供述的权利，对侦查人员制作的讯问笔录有核对、补充、改正、附加说明的权利以及在承认笔录没有错误后应当签名或盖章的义务；
（五）犯罪嫌疑人享有侦查机关应当将用作证据的鉴定结论向他告知的权利及可以申请补充鉴定或者重新鉴定的权利；
（六）犯罪嫌疑人享有的辩护权；
（七）犯罪嫌疑人享有的申诉权和控告权；
（八）刑法关于犯罪嫌疑人所涉嫌的罪名的构成要件、量刑档次；
（九）刑法关于自首、立功及其他量刑情节的法律规定；
（十）有关刑事案件侦查管辖的法律规定；
（十一）其他有关法律问题。
第二十七条
律师会见犯罪嫌疑人不得从事以下活动：
（一）为犯罪嫌疑人传递物品、信函；
（二）将通讯工作借给其使用；
（三）引导犯罪嫌疑人作虚假陈述；
（四）将通过律师工作所获得的案情信息告知犯罪嫌疑人；
（五）进行串供；
（六）其他违反法律规定的活动。
第二十八条 律师在会见时，应当向犯罪嫌疑人告知委托人的情况，征询其是否同意聘请本律师。如表示同意应让其在聘请律师的《授权委托书》上签字捺手指印确认；如表示不同意应记录在案并让其签字确认。第二十九条
律师会见完毕后应与羁押场所办理犯罪嫌疑人交接手续，民警将犯罪嫌疑人接收后，方得离开会见场所。
第三十条 律师会见犯罪嫌疑人应制作会见笔录，并交犯罪嫌疑人阅读或者向其宣读。如果记录有遗漏或者差错，应当允许犯罪嫌疑人补充或者改正。在犯罪嫌疑人确认无误后要求其在笔录上签名。律师会见犯罪嫌疑人，在不违反羁押场所规定的情况下，可以进行录音、录像、拍照等，但事前应征得犯罪嫌疑人同意。会见时侦查机关派员在场的，应在笔录中注明。
第三十一条 律师可根据案件情况和需要决定会见在押犯罪嫌疑人的时间、次数，确需侦查机关配合的，商请侦查机关予以配合。第四节 为犯罪嫌疑人申请取保候审
第三十二条 在押的犯罪嫌疑人及其法定代理人、近亲属要求律师为犯罪嫌疑人申请取保候审，或者律师经工作认为犯罪嫌疑人符合下述取保候审的条件，可以为家属代书取保候审申请书，如犯罪嫌疑人被逮捕的，可直接代为申请取保候审：
（一）犯罪嫌疑人所涉案情符合《刑事诉讼法》第五十一条的规定；
（二）犯罪嫌疑人患有严重疾病；
（三）犯罪嫌疑人正有怀孕或者哺乳自己的婴儿；
（四）侦查机关对犯罪嫌疑人采取的拘留逮捕措施已超过法定期限；
（五）法律规定的其它取保候审条件的。
第三十三条 律师为犯罪嫌疑人申请取保候审时，应向有关机关提交取保候审申请书。申请书应写明律师事务所名称，律师姓名、通信地址及联系方法，申请事实及理由，保证方式等。律师不得为犯罪嫌疑人作保证人。第五节 代理申诉和控告
第三十四条 犯罪嫌疑人及其亲属提出申诉要求，且根据工作认为案件符合申诉条件的，可代理其向有关机关提出申诉，要求予以纠正。
第三十五条 犯罪嫌疑人及其亲属提出控告要求，且律师根据工作认为侦查人员在办案中违反法律规定，侵犯犯罪嫌疑人的人身权利、诉讼权利和其他合法权益的，或者认为侦查机关管辖不当的，可代理其向有关部门提出控告。
第六节
接待当事人
第三十六条
律师在承办案件过程中只接待委托律师事务所办理案件的犯罪嫌疑人亲属或受犯罪嫌疑人委托律师的委托人（以下简称当事人），其他无关人员，律师可不予接待。
第三十七条
律师接待当事人时，可以向当事人提供以下方面的法律咨询：
（一）告知犯罪嫌疑人所涉嫌的罪名的构成要件及量刑档次；
（二）自首、立功、累犯等法定量刑情节；
（三）强制措施的条件、期限、适用程序、取保候审、缓刑等法律规定；
（四）犯罪嫌疑人的辩护权利；
（五）犯罪嫌疑人亲属代为申请取保候审、申诉控告等合法权利；
（六）律师接受委托介入刑事案件可以提供的法律服务和相关的义务；
（七）本案可能的结果；
（八）律师提供法律服务的方案。
第三十八条
律师会见当事人不得从事以下活动：
（一）将会见犯罪嫌疑人时制作的笔录复印给当事人；
（二）将犯罪嫌疑人陈述案情告知当事人；
（三）指使或引导当事人找证人串供；
（四）将通过律师工作所获得的案件信息告知犯罪嫌疑人；
（五）指使或引导当事人毁灭证据；
（六）发表有损司法机关形象、损害司法公正的言论和意见；
（七）诋毁其他律师和律师事务所；
（八）从事其他违反法律规定的活动。第七节
其他工作
第四十一条
在侦查阶段，律师不得从事调查取证工作，当事人主动提供证据材料的，可以复印一份备案留存，原件仍交由当事人保存。
第四十二条
在侦查阶段，律师向侦查机关反映意见，可以通过书面方式进行。如果对全案提出法律意见，可以提交《律师意见书》，并可以抄送有关监督部门。如认为犯罪嫌疑人符合申诉条件的，可以提交《申诉意见》。《律师意见书》《申诉意见》等文书涉及案情的，不得提供给当事人。
第四章 在审查起诉阶段担任辩护人或诉讼代理人 第一节 接受委托
第四十三条 刑事案件移送审查起诉后，律师事务所可以接受犯罪嫌疑人本人或其亲友的委托指派律师担任辩护人，可以接受被害人及其法定代理人或者近亲属、附带民事诉讼的当事人或者法定代理人、近亲属的委托指派律师担任诉讼代理人。按照事务所规定，办理委托手续。
第四十四条 犯罪嫌疑人本人委托的，应当在委托书上捺手指印。其他人委托的，应当提供身份证复印证，并在委托书上捺手指印。办理委托手续，具体参照第二章第二节的规定。
第二节 查阅、摘抄、复制案卷材料
第四十五条 律师接受委托后，应及时到承办案件的检察院递交委托书、律师事务所公函及律师执业证复印件。
第四十六条 律师递交手续后，可以查阅、摘抄、复制本案的案卷材料。查阅、摘抄、复制时应当遵照检察院的安排，遵从其制度。第四十七条
律师对查阅、摘抄、复制所获得的案情信息应当保密，不得复印或以其他方式提供给委托人。
第四十八条
律师对查阅、摘抄、复制所获得的案卷材料应当妥善保存，不得随意放置，防止遗失或被他人私下复制。第三节 会见和通信
第四十九条 辩护律师在审查起诉阶段向检察院递交委托手续后，即可持《起诉意见书》、《委托书》、《律师事务所会见介绍信》、《律师会见专用证明》、律师执业证到羁押场所会见犯罪嫌疑人。
第五十条 犯罪嫌疑人未羁押的，辩护律师可以持律师执业证，到犯罪嫌疑人家中或通知其到律师事务所进行会见。
第五十一条 会见一般应由两名律师人员共同进行，其中一名可以是律师助理。第五十二条 辩护律师会见必须遵守羁押场所关于律师会见的规定。其注意事项同本指引第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条。
第五十三条 辩护律师不得将所获悉的证人证言内容告知犯罪嫌疑人。对需要了解和核实的情况，直接向犯罪嫌疑人进行询问。防止犯罪嫌疑人因事先获知他人证言内容而作出虚假供述和辩解。
第五十四条
辩护律师在会见时应当询问以下问题：
（一）涉嫌犯罪的相关事实；
（二）有何辩解；
（三）辩解有何证据；
（四）如何归案（有无自首情节）；
（五）有无检举揭发；
（六）在共同犯罪中的作用（犯意谁提出、目标谁确定、工具谁选择、人员谁组织、主要行为谁实施、危害后果谁造成）；
（七）有无控告和申诉；
（八）生活上有无需要；
（九）对家人有何嘱托。
第五十五条
辩护律师应当向犯罪嫌疑人解释所涉嫌罪名的构成要件、量刑范围，并根据其所涉嫌的事实，提出其可能被判处刑罚的分析意见。
第五十六条
辩护律师接待犯罪嫌疑人亲友(委托人)时应当注意以下事项：
（一）不得将案卷材料以复印或其他方式复制给委托人；
（二）不得将证人名单透露给委托人；
（三）不得指使、建议委托人毁灭证据；
（四）不得指使、唆使委托人串供、制作伪证；
（五）不得指使、唆使委托人到检察机关疏通人情关系；
第五十七条
辩护律师会见犯罪嫌疑人可视工作需要安排，无次数限制。第五十八条 辩护律师可以与犯罪嫌疑人通信，解答犯罪嫌疑人提出的法律问题，告知其辩护工作的进展情况等，但其内容不得有碍案件审查，并在信函上注明律师姓名、所在事务所及地址等。
第五十九条 辩护律师与犯罪嫌疑人通信，应保留信函副本及犯罪嫌疑人来信的原件并附卷备查。
第四节 调查取证
第六十条 辩护律师或代理律师认为有重要证据材料需要补充调查的，可以向检察院提出调查取证申请。如果检察院不予调查的，可决定自行调查。自行调查的，可以书面向检察院备案。第六十一条 律师调查的，应当持律师事务所介绍信，出示律师执业证，一般应由二名以上律师人员进行，可以由一名执业律师和一名律师助理进行。
第六十二条 辩护律师认为对被害人或者其近亲属、被害人提供的证人需要进行调查的，应当先申请检察院调查，如果检察院不予调查，辩护律师应当书面申请经检察院同意后，方可自行调查。
第六十三条 律师进行调查，应当向证人或证据持有人讲明律师的职责及其如实作证的义务。
第六十四条 律师调查人证，应当由二名以上的律师人员进行，其中可以是一名律师助理。律师调查笔录应当载明调查人、被调查人、记录人的姓名，调查的时间、地点；笔录内容应当有律师身份的介绍，被调查人的基本情况，律师对证人如实作证的要求，作伪证或隐匿罪证要负法律责任的说明，以及证人对被调查事项的详细陈述。笔录制作完毕后，被调查人有阅读能力的，应当由被调查人自行阅读笔录，确认无误后，签下“以上笔录看过，和我说的一样，属实。”并签名，注明日期。在每页末端签名。在签名及涂改处捺手指印。被调查人无阅读能力的，在制作笔录时，必须进行同步录像或录音。笔录制作完毕后，由调查律师向期宣读，确认无误后，由调查律师在笔录结尾处注明“问：以上笔录向你宣读过，是否与你所说一致？答：听清了，与我说的一致。”由被调查人签名，无书写能力的，由被调查人在每页末端及涂改处捺手指印确认。第六十五条
律师收集物证、书证和视听资料等证据，可以一人进行。应当制作提取清单，列明所提取证据的名称、数量及系原件还是复印件。由证据持有人签名确认，一式两份。必要时，可以向证据持有人制作提取笔录，以说明证据持有人持有该证据的原因和过程。提取原件系物证的，可以提取的，应当当场拍照，将照片作为提取清单附件。如物证无法提取的，应当当场录像提取过程，并将物证拍照，将由证据持有人对物证照片进行签字捺手指印进行确认，作为证据使用。提取原件系书证的，在原件上由证据持有人注明某年某月某日由某人提供给某律师，并由证据持有人签名捺手指印。证据持有人要求留存复印件的，应当当场复印，将复印件交给证据持有人保存。提取原件系视听资料的，应当当场封存，由证据持有人在封口处签名捺手指印。对提取过程，必要时可以进行全程录像。
第六十六条 律师在调查、收集案件材料时，可以录音、录像。对被调查人录音、录像的，应当向被调查人说明。
第六十七条 律师摘抄、复制有关材料时，必须忠于事实真象，不得伪造、变造、断章取义。
第五节 提出辩护或代理意见
第六十八条 律师担任辩护人或诉讼代理人，可以向负责审查起诉的检察院提出辩护意见或代理意见。第六十九条 辩护意见的内容包括：
（一）对本案的定性的意见和建议（有罪和无罪，罪重和罪轻，此罪和彼罪）；
（二）对本案是否具备自首、立功、从犯等罪轻情节；
（三）对本案是否具备需要调查的事项；
（四）对本案处理的意见和建议（包括不起诉）；
（五）其他需要向检察机关反映的事项。第七十条
代理意见的内容主要包括：
（一）对本案定性的意见和建议;
（二）被害方的基本意见和要求
（三）对本案相关事实认定是否有误;
（四）对本案处理的意见和建议;
（五）其他需要向检察机关反映的事项。
第七十一条
犯罪嫌疑人被羁押的，辩护律师可以针对案件发展情况和犯罪嫌疑人的具体情况，向检察机关提出取保候审申请。
第七十二条 检察院经审查，认为犯罪嫌疑人无罪，并对犯罪嫌疑人作出无罪不起诉决定的，辩护律师代理终结。检察院认为犯罪嫌疑人有罪，但不予起诉的。辩护律师代理终结。如被不起诉人不服要求申诉的，应当另行与辩护律师办理委托手续，辩护律师重新接受委托后，可以在被不起诉人收到决定书后，向检察院代为申诉。检察院认为犯罪嫌疑人犯罪事实不清、证据不足，作出疑罪不起诉的，辩护律师代理终结。
第七十三条 检察院作出不起诉决定，被害人不服的，代理律师可以在被害人收到决定书后七日内向上一级检察院代为申诉。申诉被驳回后，可以代理其向法院起诉，或者不经申诉直接代理其向法院起诉。代理向法院起诉的，应按自诉程序办理委托手续。
第五章 担任公诉案件审判阶段一审辩护人 第一节 接受委托或指定
第七十四条 律师事务所可以接受被告人或其亲友的委托，指派律师担任被告人的辩护人。律师事务所与委托人办理委托手续，参照本指引第二章第二节规定进行。
第七十五条 律师事务所可以接受法院的指定提供法律援助，指派律师为被告人进行辩护。指定辩护的，应当由法院或法律援助中心开具指定辩护函，律师事务所指派律师，并向法院开具公函。
第二节 审查管辖
第七十六条 辩护律师收案后应注意审查该案是否属于受案法院管辖。发现应由其他法院管辖的，应及时以书面方式向法院提出，请求移送。第三节 查阅、摘抄、复制案件材料
第七十七条 辩护律师接受委托或受指定后，应当及时向受理的法院递交委托或指定手续。委托手续包括被告人或其亲友签署的委托书、律师事务所公函、律师执业证复印件。指定手续包括指定辩护的函、律师事务所公函、律师执业证复印件。律师递交手续完毕后，可以查阅、摘抄、复制本案的所有材料。
第七十八条 律师查阅案卷材料应当认真、细致、全面，原则上应当对所有案卷材料进行复制，以备审查。对证明内容明确、单一的书证，可予以摘录或复制其归总内容。对无关的证据可不予复制。在阅卷时，要着重审查以下内容并复制相关材料：
（一）起诉书指控的事实的相关证据是哪些，这些证据是否充分；
（二）被告人是否认罪，历次的供述和辩解以及提讯证；
（三）被告人认罪的，审查其认罪是否符合事实与法律的；审查构成犯罪的，着重收集是否构成其它轻罪的依据；是否具备自首等法定和酌定从轻情节。
（四）被告人不认罪的，审查其辩解是否合理，有无证据予以支持；审查指控证据是否有矛盾、漏洞。需要将指控证据和辩解证据均收集到位，以备分析。
（五）证人、鉴定人、勘验检查笔录制作人的自然情况及作证时是否违反法定程序；
（六）被害人的基本情况及其陈述是否客观。
第七十九条 辩护律师认为必要时可向侦查及审查起诉阶段的承办律师了解案件有关情况，请求提供有关材料，侦查及审查起诉阶段的律师应予配合。
第八十条 律师在查阅、复制、摘抄案卷材料后，应当及时审查分析，制作阅卷笔录。阅卷笔录的内容如下：
（一）被告人的基本情况（身份事项、有无前科、身体状况、家庭情况、有无特长、如何归案等）；
（二）被控罪名及刑罚；
（三）有哪些指控证据，标出证据中证明力强的部分；
（四）被告人有何辩解；
（五）被告人辩解有何依据；
（六）控方证据体系中有无矛盾和漏洞，是否足以驳斥被告人辩解（即质证意见和相应分析）；
（七）有无法定和酌定情节；
（八）有罪或无罪、此罪或彼罪、重罪或轻罪的分析；
（九）量刑预测；
（十）制定辩护方案，是否申请法院调查、是否自行调查取证、是否申请证人出庭、形成何种辩护观点和意见等。
第八十一条
辩护律师应当对所复制的案卷材料妥善保管，注意事项同本指引第三章第二节规定。
第四节 会见和通信 第八十二条 辩护律师会见在押被告人，一般由两名律师人员进行，其中一名可以是律师助理。应当携带起诉书副本、授权委托书、律师事务所会见被告人介绍信、专用证明和律师执业证。
第八十三条 辩护律师会见被告人，事先应将需要向被告人核实的问题制作成会见提纲。会见时，应认真听取被告人的陈述和辩解，发现、核实、澄清案件事实和证据材料中的矛盾和疑点，重点了解以下情况：
（一）被告人的身份及其收到起诉书的时间；
（二）被告人是否承认起诉书所指控的罪名；
（三）被告人是否认可起诉书所指控的事实；
（四）起诉书指控的从重、加重情节是否存在；
（五）被告人有无相关辩解（无罪或罪轻）并要求其陈述辩解的理由；
（六）有无从轻、减轻、免予处罚的事实、情节和线索；
（七）是否有检举揭发他人犯罪的立功表现；
（八）是否存在超期羁押及合法权益是否受到伤害等情况。
第八十四条 辩护律师应向被告人介绍法庭审理程序，告知被告人在庭审中的诉讼权利、义务及应注意的事项。
第八十五条 辩护律师会见被告人和通信的注意事项，同本指引第三章第三节规定。
第五节 调查取证
第八十六条 辩护律师可以根据实际情况依法调查、收集证明被告人无罪或罪轻的证据材料。
第八十七条 辩护律师向证人调查、收集证据，证人不同意作证的，律师可以申请法院向其调查取证或通知其出庭作证。对侦查阶段曾作过笔录的主要证人，律师需要重新调查的，应当慎重。一般应先申请法院予以调查。如果法院不进行调查，律师则可申请法院通知其出庭作证。如果法院不通知其出庭作证，律师可以自行向该证人调查，或请求法院庭后向该证人进行核实。
第八十八条 辩护律师根据案件需要可以申请法院收集、调取证据。法院收集、调取证时，律师可以申请参加。
第八十九条 开庭前，律师应将收集的证据材料进行复制，并制作证据清单，列明证据名称、待证事实、页数、来源，一式两份，于开庭5日前提供给法庭，证据材料原件在开庭举证时提交法院。
第九十条 辩护律师调查和收集证据的具体办法，参见第三章第四节的相关规定。
第六节 出庭准备 第九十一条 辩护律师申请法院通知证人、鉴定人、勘验检查笔录制作人出庭作证的，应制作上述人员名单，注明身份、住址、联系方式等，并说明拟证明的事实，在开庭5日前提交法院。
第九十二条 辩护律师拟当庭宣读、出示的证据，应制作证据目录并说明所要证明的事实，在开庭5日前将复印件及证据目录提交法院。证据目录应当列明证据名称、种类、待证事实、证据来源、页数等。
第九十三条 辩护律师接到开庭通知书后应按时出庭，因下列情形之一不能出庭，应及时与法院联系，申请延期开庭：
（一）所收到的通知开庭日期与已经收到的其他案件开庭日期冲突的；
（二）发现重大证据线索，需进一步调查取证或申请新的证人出庭作证的；
（三）具有其他无法准时参加开庭的合理原因的。
第九十四条 辩护律师申请延期开庭，未获批准，又确实不能出庭的，应与委托人协商，妥善解决。第九十五条 辩护律师在开庭前三日内才收到出庭通知的，有权要求法院更改开庭日期。
第九十六条 开庭前辩护律师应向法庭了解通知证人、鉴定人、勘验检查笔录制作人出庭作证情况。如发现有未予通知或未通知到的情况，应及时与法庭协商解决。
第九十七条 辩护律师应了解公诉人、法庭组成的人员情况，协助被告人确定有无申请回避的事由及是否提出回避的申请。第九十八条 辩护律师开庭前应当根据本案的事实和证据，制作出庭提纲。出庭提纲内容包括：
（一）发问提纲（包括发问被告人、同案被告人、被害人、证人、鉴定人等）；
（二）质证意见（对公诉方证据三性提出异议）；
（三）举证提纲（依证据目录进行）；
（四）辩护意见及答辩提纲。
第七节 法庭调查 第九十九条 律师出庭应当遵守法庭规则和法庭秩序，听从法庭指挥。
第一百条 两名以上被告人的案件有多名律师出庭的，辩护律师应按起诉书列明的被告人顺序依次就座。
第一百零一条 法庭核对被告人年龄、身份、有无前科劣迹等情况有误，可能影响案件审理结果的，律师应认真记录，在法庭调查时予以澄清。
第一百零二条 在法庭调查过程中，辩护律师应该认真聆听公诉人、审判长对被告人的讯问，并作好相应记录，随时调整发问提纲。
第一百零三条 辩护律师经审判长许可，可向被告人发问，应当避免问已发问过且被告人已明确回答的问题。第一百零四条 被告人承认起诉书指控的事实及罪名的，且在公诉人讯问过程中已基本如实供述犯罪事实的，辩护人可以就对被告人有利的相关情节进行补充发问。
第一百零五条 被告人有辩解的，辩护人应当详细发问其辩解的内容，并要求其向法庭说明其辩解的相关依据。
第一百零六条 公诉人对被告人讯问以威逼、诱导方式进行，或讯问与本案无关问题，如该问题严重影响对被告人正确供述与辩解的，辩护律师可以提出反对意见。如该问题虽采取威逼、诱导方式讯问，但不影响被告人正确的供述和辩解的，辩护律师不必提出反对意见。法庭驳回律师反对意见的，应尊重法庭决定。第一百零七条 公诉人对辩护律师的发问提出反对意见的，辩护律师可进行相应说明。法庭支持公诉人反对意见的，律师应尊重法庭的决定，相应改变发问的内容或方式。
第一百零八条 对控诉方的出庭证人当庭证词或宣读的证言，应注意从以下方面进行质证：
（一）证人与案件事实的关系；
（二）证人与被告人、被害人的关系；
（三）证言与其它证据的关系；
（四）证言的内容及其来源；
（五）证人感知案件事实时的环境、条件和精神状态；
（六）证人的感知力、记忆力和表达力；
（七）证人作证是否受到外界的干扰或影响；
（八）证人的年龄以及生理上、精神上是否有缺陷；
（九）证言前后是否矛盾。
第一百零九条 对出庭的鉴定人和当庭宣读的鉴定结论，应注意从以下方面质证：
（一）鉴定人是否与本案存在利害关系；
（二）鉴定人是否具备相应的鉴定资格；
（三）鉴定人是否受到外界的干扰和影响；
（四）鉴定所依据材料是否充分和客观；
（五）鉴定的设备、方法、程序是否符合科学要求；
（六）鉴定结论是否与其它证据存在矛盾。
第一百一十条 对控诉方出示的物证，应注意从以下方面质证：
（一）物证取得程序是否合法；
（二）物证来源是否合理；
（三）物证是案发当时即已生成还是案发后伪造；
（四）物证是否与其他证据相矛盾；
（五）物证是否能够证明待证事实。
第一百一十一条 对控诉方出示的书证，应注意从以下方面质证：
（一）书证系原件还是复印件；
（二）书证取得程序是否合法；
（三）书证来源是否合理。是否存在伪造的可能。
（四）书证是否与其他证据相矛盾；
（五）书证是否能够证明待证事实。
第一百一十二条 对控诉方提供并播放的视听资料，应从以下方面质证：
（一）视听资料收集的程序是否合法；
（二）视听资料是否为伪造；
（三）视听资料所反映的情况是否属实；
（四）视听资料是否能够证明待证事实； 第一百一十三条 辩护律师对证据三性发表质证意见时，可以与控诉方展开辩论。第一百一十四条 对于公诉机关提出证人名单以外的证人出庭作证或宣读其证言的，或者要求出示证据目录以外的证据的，如果该证据起到关键作用，可能影响到被告人的定罪量刑的，律师需要时间准备质证意见的，可以申请法庭延期审理。如果该证据不影响案件基本事实的认定的和被告人的定罪量刑的，律师可以同意进行质证。
第一百一十五条 在控诉方举证完毕后，经法庭安排，辩护律师可以对本方证据进行举证。
第一百一十六条 辩护律师举证时，应向法庭说明证据的形式、内容、来源以及所要证明的问题，并特别注意以下方面：
（一）物证、书证、视听资料来源的合法性；
（二）证人证言、被告人陈述、鉴定结论取得的程序的合法性；
（三）证据内容的客观性；
（四）证据证明的待证事实的明确性。控诉方的对辩护方所举证据提出异议的，辩护律师可以征得法庭同意，进行答辩，与控诉方展开辩论。
第一百一十七条 在法庭调查活动过程中，辩护律师可以请求法院向检察院调取其收集的能够证明被告人无罪或者罪轻的证据材料。
第一百一十八条 在法庭审理过程中，辩护律师有权申请通知新的证人到庭，调取新的物证、书证，申请重新鉴定或勘验。
第一百一十九条 经法庭许可，辩护律师与公诉人之间可以就每个证据、每节事实的证据采信问题进行辩论，如果对全案事实认定及法律适用问题需要充分阐述的，可以到辩护阶段发表意见。
第八节 法庭辩论 第一百二十条 公诉人发表公诉意见时，辩护律师应认真聆听，记录要点，补充辩护意见，列好答辩提纲。第一百二十一条 律师发表辩护意见，应针对控诉方的指控，从事实是否清楚、证据是否确实充分、适用法律是否准确无误、诉讼程序是否合法等方面进行分析论证，提出对被告人定罪量刑的意见。
第一百二十二条 作罪轻辩护的，辩护意见主要包括以下要点：
（一）被告人犯罪的主观恶性较小；
（二）共同犯罪的作用次要；
（三）具有自首、立功等从轻情节；
（四）认罪态度好，悔罪表现佳；
（五）被告人身体状况不佳不宜羁押及家庭情况需要照顾；
（六）适用缓刑无社会危险性及已落实监管的情况；
（七）不属于罪行极其严重的不宜处死刑立即执行；
（八）未成年人、孕妇、精神病人不能判处死刑；
（九）未成年人、精神病人、聋哑人应当从轻处罚。
第一百二十三条
为被告人做无罪辩护，应主要从以下方面进行：
（一）控诉方指控的证据不足，没有形成完整的证据锁链，不能认定被告人有罪；
（二）控诉方或辩护方提供的证据，能证明属于下述情况，依据法律应当认定被告人无罪的：
1． 被告人行为情节显著轻微，危害不大，不认为是犯罪； 2． 被告人行为系合法行为；
3． 被告人没有实施控诉方指控的犯罪行为。
（三）其它依法认定被告人无罪的情况。第一百二十四条 律师发表辩护意见时应当注意：
（一）围绕与定罪与量刑这一中心，抓住要害，突出重点，不纠缠枝节；
（二）引用的证据客观、法条准确，核对无误；
（三）观点明确，论据充分，论证有力，逻辑严谨，用词准确，语言简洁；
（四）运用法言法语，以说服法官为目的，不应以旁听人员为发言对象，不搞哗众取宠。
（五）有理、有利、有节，尊重法庭，尊重对方，不得讽刺、挖苦、谩骂、嘲笑他人。如果公诉人存在讽剌、挖苦、谩骂、嘲笑辩护律师的情况，律师要体现出宏大的气度，一方面明确指出其人身攻击是违反职业道德的，并明确表态我们不会与之互相人身攻击，另一方面就事实与法律再进一步地阐述。不与公诉人斗气，不互相人身攻击。
第二篇：浙江省律师协会刑事案件侦查阶段律师提供法律服务办案指引
浙江省律师协会
刑事案件侦查阶段
律师提供法律服务办案指引
目 录
第一章 基本原则
第二章 操作指引
第一节 咨询
第二节 接受委托
第三节 与侦查机关联系
第四节 会见犯罪嫌疑人
第五节 为犯罪嫌疑人申请取保候审
第六节 代理申诉和控告
第七节接待当事人
第八节 结案
第九节 其他工作
第三章附则
第一章 基本原则
第一条律师在承办刑事诉讼业务中，必须遵守国家法律、法规，必须坚持以事实为根据，以法律为准绳的原则。
第二条律师必须恪守律师职业道德和执业纪律。
第三条 律师必须坚持依法维护委托人的合法权益，认真负责，不得损害委托人的合法权益。
第四条 律师提供刑事法律服务，依法独立进行，不受委托人的意志限制。
第五条 律师办理刑事案件应当保守国家秘密、当事人的商业秘密和委托人的隐私。
第六条律师应当依法依规办理刑事案件，与司法机关联系沟通，做到有理、有利、有节。不请客送礼、贿赂司法人员。
第二章 操作指引
第一节 咨询
第七条 律师接待当事人，应当全面地向其介绍相关的法律规定。
第八条 犯罪嫌疑人亲友来咨询的，向其讲明：刑事案件侦查、审查起诉、审判、二审、再审的程序及其诉讼限期；所涉罪名的构成要件；强制措施的种类和适用条件；法定和酌定的从轻情节；犯罪嫌疑人及其亲友的合法权益；刑事法律服务方案；所咨询案件的发展趋势和可能的结果；律师事务所收案程序与收费标准。
第九条 被害人方来咨询的，向其讲明：被害人的权利；刑事案件侦查、审查起诉、审判、二审等程序及其诉讼限期的规定；刑事法律服务方案；案件的发展趋势和可能取得的结果；律师事务所收案程序与收费标准。
第十条 咨询可以根据案件的疑难程度、所用时间，进行收费。
第十一条律师咨询过程中，不得对案件的结果打包票。不得贬损其他律师事务所、律师及司法机关形象。
第二节 接受委托
第十二条 侦查阶段公安机关、人民检察院及进行侦查的其他法定机关（以下简称“侦查机关”）对犯罪嫌疑人第一次讯问后或者采取强制措施之日起，律师事务所可以接受犯罪嫌疑人或其亲属，或犯罪嫌疑人委托的其他人的聘请，指派律师为犯罪嫌疑人提供法律咨询，代理申诉、控告。犯罪嫌疑人被逮捕的，可以为其申请取保候审。涉及国家秘密的案件，律师接受委托应当报侦查机关批准。
第十三条律师事务所应当尽可能满足委托人指名委托的要求。律师应当客观地告知委托人案件可能的结果，告知侦查阶段律师所获悉的案情均为国家秘密，不可以向委托人泄漏，请委托人理解。必要时，可将告知过程制作成笔录备案。
第十四条 律师受理刑事案件，可在侦查阶段单独办理委托手续，也可与审查起诉、一审、二审、申诉各阶段合并办理委托手续；但应分阶段签署授权委托书。
第十五条 律师受理案件须办理以下手续：
（一）律师事务所与委托人签署《委托协议》一式二份，一份交委托人，一份由律师事务所存档；
（二）委托人签署《授权委托书》一式三份，一份呈交办案机关，一份由承办律师存档，一份交委托人保存。委托人应在《授权委托书》上签字捺手印，并提供身份证复印件；
（三）开具律师事务所公函，连同《授权委托书》、律师执业证复印件呈交办案机关。在公函上应当注明律师事务所通信地址和律师的联系电话。
第十六条 同一律师不得接受共同犯罪案件两名以上犯罪嫌疑人及其亲属或指定的人的委托。
第十七条对于需要提供法律援助的当事人，律师事务所可以指派律师承办，但须按本规范第十二条、第十三条的规定办理委托手续。
第三节与侦查机关联系
第十八条 承办律师接受委托后，应及时与侦查机关取得联系，向其提交《授权委托书》、律师事务所公函、律师执业证复印件，并出示律师执业证。
第十九条 承办律师应向侦查机关了解犯罪嫌疑人涉嫌的罪名、基本事实及是否涉及国家秘密等案件基本情况。
第二十条会见程序按照当地具体规定操作。如会见需要侦查机关批准的，书面提出会见申请，等待安排；如会见不需要侦查机关批准的，则可直接赴羁押场所进行会见。侦查人员提出陪同的，同意其陪同。
第二十一条在向侦查机关递交手续之前，律师不得擅自会见犯罪嫌疑人。
第四节 会见犯罪嫌疑人
第二十二条 律师会见一般需要两名律师人员进行。
第二十三条 律师会见未在押的犯罪嫌疑人，不需要经过侦查机关批准，可以在其住所、单位或者律师事务所进行。
犯罪嫌疑人是未成年人或者盲、聋、哑人的，律师会见时其法定代理人或者近亲属应当在场。
第二十四条 律师会见在押的犯罪嫌疑人，应携带以下证明、文件：
（一）律师事务所出具的会见犯罪嫌疑人的专用介绍信；
（二）律师本人的律师执业证；
（三）委托人签署的《授权委托书》。
第二十五条 律师会见犯罪嫌疑人时可以向其了解有关案件的情况，包括以下内容：
（一）犯罪嫌疑人的自然情况；
（二）是否参与以及怎样参与所涉嫌的案件；
（三）如果承认有罪，陈述涉及定罪量刑的主要事实和情节；
（四）如果认为无罪，陈述无罪的辩解；
（五）被采取强制措施的法律手续是否完备，程序是否合法；
（六）被采取强制措施后的其人身权利及诉讼权利是否受到侵犯；
（七）其他需要了解的情况。
第二十六条 律师会见犯罪嫌疑人时可为其提供法律咨询，包括以下内容：
（一）有关强制措施的条件、期限、适用程序的法律规定；
（二）有关侦查人员、检察人员及审判人员回避的法律规定；
（三）犯罪嫌疑人对侦查人员的提问有如实回答的义务及对与本案无关的问题有拒绝回答的权利；
（四）犯罪嫌疑人有要求自行书写供述的权利，对侦查人员制作的讯问笔录有核对、补充、改正、附加说明的权利以及在承认笔录没有错误后应当签名或盖章的义务；
（五）犯罪嫌疑人享有侦查机关应当将用作证据的鉴定结论向他告知的权利及可以申请补充鉴定或者重新鉴定的权利；
（六）犯罪嫌疑人享有的辩护权；
（七）犯罪嫌疑人享有的申诉权和控告权；
（八）刑法关于犯罪嫌疑人所涉嫌的罪名的构成要件、量刑档次；
（九）刑法关于自首、立功及其他量刑情节的法律规定；
（十）有关刑事案件侦查管辖的法律规定；
（十一）其他有关法律问题。
第二十七条律师会见犯罪嫌疑人不得从事以下活动：
（一）不得为犯罪嫌疑人传递物品、信函；
（二）不得将通讯工作借给其使用；
（三）不得引导犯罪嫌疑人翻供；
（四）不得将通过律师工作所获得的案件信息告知犯罪嫌疑人；
（五）不得进行串供；
（六）其他违反法律规定的活动。
第二十八条 律师在会见时，应当向犯罪嫌疑人介绍委托人的情况，征询其是否同意聘请本律师。如表示同意应让其在聘请律师的《授权委托书》上签字确认；如表示不同意应记录在案并让其签字确认。
第二十九条律师会见完毕后应与羁押场所办理犯罪嫌疑人交接手续，民警将犯罪嫌疑人接收后，方得离开会见场所。
第三十条 律师会见犯罪嫌疑人应制作会见笔录，并交犯罪嫌疑人阅读或者向其宣读。如果记录有遗漏或者差错，应当允许犯罪嫌疑人补充或者改正。在犯罪嫌疑人确认无误后要求其在笔录上签名。
律师会见犯罪嫌疑人，在不违反羁押场所规定的情况下，可以进行录音、录像、拍照等，但事前应征得犯罪嫌疑人同意。
会见时侦查机关派员在场的，应在笔录中注明。
第三十一条 律师可根据案件情况和需要决定会见在押犯罪嫌疑人的时间、次数，可要求侦查机关予以配合。
第五节 为犯罪嫌疑人申请取保候审
第三十二条 在押的犯罪嫌疑人及其法定代理人、近亲属要求律师为犯罪嫌疑人申请取保候审，或者律师经工作认为犯罪嫌疑人符合下述取保候审的条件，可以为家属代书取保候审申请书，如犯罪嫌疑人被逮捕的，可直接代为申请取保候审：
（一）犯罪嫌疑人所涉案情符合《刑事诉讼法》第五十一条的规定；
（二）犯罪嫌疑人患有严重疾病；
（三）犯罪嫌疑人正有怀孕或者哺乳自己的婴儿；
（四）侦查机关对犯罪嫌疑人采取的拘留逮捕措施已超过法定期限；
（五）法律规定的其它取保候审条件的。
第三十三条 律师为犯罪嫌疑人申请取保候审时，应向有关机关提交取保候审申请书。申请书应写明律师事务所名称，律师姓名、通信地址及联系方法，申请事实及理由，保证方式等。
律师不得为犯罪嫌疑人作保证人。
第六节 代理申诉和控告
第三十四条 犯罪嫌疑人及其亲属提出申诉要求，且根据工作认为案件确有冤情的，可代理其向有关机关提出申诉，要求予以纠正。
第三十五条 犯罪嫌疑人及其亲属提出控告要求，且律师根据工作认为侦查人员在办案中违反法律规定，侵犯犯罪嫌疑人的人身权利、诉讼权利和其他合法权益的，或者认为侦查机关管辖不当的，可代理其向有关部门提出控告。
第七节接待当事人
第三十六条律师在承办案件过程中只接待委托律师事务所办理案件的犯罪嫌疑人亲属或受犯罪嫌疑人委托律师的委托人（以下简称当事人），其他无关人员，律师可不予接待。
第三十七条律师接待当事人时，可以向当事人提供以下方面的法律咨询：
（一）告知犯罪嫌疑人所涉嫌的罪名的构成要件及量刑档次；
（二）自首、立功、累犯等法定量刑情节；
（三）强制措施的条件、期限、适用程序、取保候审、缓刑等法律规定；
（四）犯罪嫌疑人的辩护权利；
（五）犯罪嫌疑人亲属代为申请取保候审、申诉控告等合法权利；
（六）律师接受委托介入刑事案件可以提供的法律服务和相关的义务；
（七）本案可能的结果；
（八）律师提供法律服务的方案。
第三十八条律师会见当事人不得从事以下活动：
（一）不得将会见犯罪嫌疑人时制作的笔录复印给当事人；
（二）不得将犯罪嫌疑人陈述案情告知当事人；
（三）不得指使或引导当事人找证人串供；
（四）不得将通过律师工作所获得的案件信息告知犯罪嫌疑人；
（五）不得指使或引导当事人毁灭证据；
（六）不得发表有损司法机关形象、损害司法公正的言论和意见；
（七）不得诋毁其他律师和律师事务所；
（八）从事其他违反法律规定的活动。
第八节结案
第三十九条 律师承办刑事业务结案时，应写办案总结，整理案卷归档。
第四十条 办案中提前解除委托关系的，律师应写出办案总结，说明原因，并附上相关手续，整理案卷归档。
第九节其他工作
第四十一条在侦查阶段，律师不得从事调查取证工作，当事人主动提供证据材料的，可以复印一份备案留存，原件仍交由当事人保存。
第四十二条在侦查阶段，律师向侦查机关反映意见，可以通过书面方式进行。如果对全案提出法律意见，可以提交《律师意见书》，如认为犯罪嫌疑人确有冤情，可以提交《申诉意见》。《律师意见书》《申诉意见》等文书因涉及案情，不得提供给当事人。
第三章 附则
第四十一条 本指引作为本省律师在侦查阶段提供法律服务的指导，由浙江省律师协会负责解释。
第四十二条 本指引经浙江省律师协会常务理事会通过，自二○○八年 月日下发执行。
第三篇：中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引
中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引
目录 总则
第一节目的、概念、指导范围 第二节现有立法及相关规定
第一章律师办理建设单位委托前期物业管理提供法律服务的业务 第一节前期物业服务公司的选聘 第二节前期物业管理服务期间的业务
第二章律师办理为物业服务企业提供法律服务的业务 第一节律师为物业服务企业提供前期物业管理法律服务 第二节律师为物业服务企业提供约期物业管理法律服务
第三章律师办理为业主、业主大会及业主委员会提供法律服务的业务 第一节律师为业主大会的成立和业主委员会的选举产生提供法律服务 第二节律师办理为业主、业主大会及业主委员会运作提供法律服务的业务
第四章物业专项维修资金(基金)第一节物业专项维修资金的交纳与续筹 第二节物业专项维修资金的使用 第五章物业管理纠纷
第一节物业管理纠纷范围、分类及特点 第二节物业管理纠纷的处理 附则
总则
第一节 目的、概念、指导范围
第1条 制定目的
本指引由中华全国律师协会制定，旨在为律师办理物业管理法律业务操作提供指导，并非强制性或规范性规定，仅供参考。
第2条 概念界定
物业服务：又称物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。物业管理包括业主自治管理和业主聘请其他管理人的管理，比如聘请保安公司提供安全保障服务，聘请保洁公司提供公共区域清洁服务等。
物业管理纠纷：指在物业服务活动中发生的各相关主体之间的权利义务争执。
建设单位：又称业主单位、项目业主或开发商，指建设工程项目的投资主体或投资者，原始取得物业的所有权。物业服务企业：是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。其根据物业服务合同接受业主（业主大会）或者建设单位委托，对特定物业进行专业化管理并对业主提供服务。国家对物业服务企业实行资质管理。其他管理人：指除物业服务企业外的其他依法从事物业管理服务的组织或个人。如保洁公司、保安公司、物业管理师。
业主：依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定取得建筑物专有部分所有权的人，认定为《物权法》第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，认定为《物权法》第六章所称的业主。
使用人：是指物业的承租人或其他非业主使用人。
业主大会：是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。业主委员会：是经业主大会选举产生并报相关行政主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。
前期物业管理：是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业或其他管理人之前这一期间的物业管理。
前期物业服务合同：是指物业区域内的业主委员会成立之前，物业的建设单位委托物业服务企业或其他管理人管理物业，并与物业服务人签订的物业服务合同。
物业服务合同：是指业主委托物业服务人管理建筑物及其附属设施所订立的关于双方在物业管理服务活动中的权利义务的协议。广义上的物业服务合同包括前期物业服务合同。
临时管理规约：是在销售物业之前，由建设单位制订的，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项的约定。
管理规约：是指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主应当遵守的物业管理服务的规章制度。
业主大会议事规则：是小区业主大会与业主委员会活动的基本要求，是业主大会活动的程序规范，其规定了业主大会和业主委员会的议事方式、表决程序、职责及任期等。
专项维修资金：又称专项维修基金，指由法律、法规规定的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金。物业管理师：按照人事部、建设部《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》（以下简称《资格证书》），并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》（以下简称《注册证》），从事物业管理工作的专业管理人员。物业管理师英文译为：Certified Property Manager。
第3条 指导范围
本操作指引可指导律师从事物业管理法律业务，主要包括：为建设单位、物业服务企业、其他管理人、业主、业主委员会和物业使用人等提供法律服务，拟定前期物业管理标书、前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约，通过协商、仲裁或诉讼方式处理物业管理纠纷。
第二节 现有立法及相关规定
第4条 物业管理是新兴的行业，在这个行业中出现的法律问题立法尚不完善，专门的立法除了《物业管理条例》以外，多为建设部及相关部委的规章和规范性法律文件。《物权法》也对涉及物业管理方面做了纲领性、原则性的规定。另外，全国各地也有较多的地方法规和规范性法律文件，律师办理物业管理法律业务必须结合当地的地方法规和规范性法律文件才能更好地解决问题、处理纠纷。
第5条 物业管理法律业务所涉及的全国性法律、法规、规章主要有： 《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日第十届全国人大第五次会议通过，2007年10月1日起施行。
《中华人民共和国民法通则》于1986年4月12日第六届全国人大第四次会议通过，1987年1月1日起施行。
《中华人民共和国消费者权益保护法》于1993年10月31日第八届全国人大常委会第四次会议通过，1994年1月1日起施行。《中华人民共和国合同法》于1999年3月15日第九届全国人大第二次会议通过，自1999年10月1日起施行。
《中华人民共和国价格法》于1997年12月26日第七届全国人大常委会第二十九次会议通过，自1990年1月1日起施行。
《物业管理条例》于2003年5月28日国务院第九次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房［2003］130号），自2004年1月1日起施行。
《物业服务收费管理办法》（国家发展改革委员会、建设部发改价格［2003］1864号），自2004年1月1日起施行。
《业主大会规程》（建设部建住房［2003］131号），自2003年9月1日起施行。
《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月5日建设部令第110号），自2002年5月1日起施行。
《物业服务公司财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号发布），1998年1月1日起施行。
《物业服务公司资质管理办法》（建设部令［125］号），自2004年5月1日起施行。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号），于2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2009年10月1日实施。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］7号）于2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，自2009年10月1日实施。第6条 从目前立法的趋势看，有关物业管理的立法变化较快、较多。从事物业管理业务的律师应多关注这方面的立法进展，以便更好地做好相关业务。
第一章 律师办理建设单位委托前期物业管理提供法律服务的业务
第一节 前期物业服务公司的选聘
第7条 物业销售（预售或现售）前，律师为建设单位选聘前期物业服务企业提供法律服务。
第8条 向建设单位建议通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。属住宅及同一物业管理区域非住宅的物业，应通过招投标选聘；其他类型的物业，建议尽量采用招标方式选聘。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第9条 通过招投标选聘物业服务企业的，律师应提醒建设单位须在以下时限内完成招投标工作：
(1)新建现售商品房项目应在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得预售许可证之前完成；(3)非出售的新建物业项目应在交付使用前90日完成。
第10条 参与草拟或审查上述选聘前期物业服务企业的相关法律文件包括但不限于招标书、前期物业服务合同、临时管理规约。10.1招标书应包括的内容：(1)招标人及招标项目简介；(2)物业管理服务的内容及要求；(3)对投标人及投标书的要求；(4)评标标准及评标方法；(5)招标活动方案；
(6)物业服务合同的签订说明；
(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
10.2前期物业服务合同的主要内容（可参考建设部《前期物业管理服务合同示范文本》）：(1)物业的基本情况；(2)服务内容与质量；(3)服务费用；(4)物业的经营与管理；(5)物业的承接与验收；(6)物业的使用与维护；(7)专项维修资金；(8)违约责任；(9)其他约定事项。
10.3业主临时规约的主要内容：（1）物业基本情况；（2）物业使用和维修；（3）物业服务费用的交纳；（4）其他相关事项；
（5）违约责任和违约纠纷的解决。
第11条 按照各地对前期物业管理招投标的相关规定，帮助建设单位规范前期物业管理招投标程序。11.1前期物业管理招标的备案。
按照各地办理前期物业管理招投标的规定，一般要求房地产开发企业在发布招投公告前或者发出投票邀请书前，提交规定的文件、资料，向物业项目所在地的房地产行政主管部门进行备案。11.2发出招标公告与预审。
建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第8条规定：“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。” 11.3招标文件的编制与发出。
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制，并向所有经过预审合格的投标人发放。11.4现场的踏勘与资料提供。
招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。11.5开标与评标，确定中标人。
11.6与中标物业公司签订前期物业管理服务合同，并向政府行政主管部门备案。
第12条帮助建设单位制定或审核临时管理规约（可参考建设部《业主临时公约示范文本》），对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。制定的临时管理规约不得侵害买受人的合法权益，与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与临时管理规约一致。
第13条 根据《物权法》的规定，建设单位不仅可以聘请物业服务企业进行物业管理，也可以聘请其他管理人进行管理。在建设单位选择聘请其他管理人进行管理的时候，律师应协助建设单位草拟相关物业服务合同，如制定审核保安服务合同、保洁服务合同、设备维修服务合同等。
第二节 前期物业管理服务期间的业务
第14条 《前期物业服务合同》签订后，律师应当向建设单位提示，让选聘的物业服务企业提前介入房地产项目的建设过程，让其从物业管理的专业角度对规划设计、施工、装修提出相关整改和完善意见，既要使开发建设的物业更合理、更人性化，又要使物业服务企业今后能顺利地管理该物业，减少与业主的矛盾和冲突，并使物业更好的保值增值，有利于开发商品牌实力的塑造与延续。
应提示建设单位：如选择聘请专业的公司，对共用设备进行维护；应让专业公司提前介入，以便及早地了解小区的管线图及设备情况。第15条 《商品房买卖合同》签订时，应建议开发商在“房屋买卖合同”中包含前期物业服务合同的内容，包括约定物业管理服务项目、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，并且涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第16条 《商品房买卖合同》签订时，应提示开发商将临时管理规约作为合同的附件，要求买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺。第17条 提示建设单位在物业管理区域内按照规定配置必要的物业管理用房。各地对物业管理用房的配置有面积要求的，应遵照执行。第18条 提示建设单位，前期物业服务合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物业管理费由建设单位承担。一般物业管理费是按月计算的，交付当月的物业管理费，一般由建设单位承担。
第19条 当建筑区划内的入住率等条件达到规定的召开首次业主大会会议的条件时，提示建设单位应按规定办理相关手续，为成立业主大会、选举产生业委会提供资料。
第20条 律师为开发商制订前期物业管理有关合同文件应注意的问题 在业主大会成立前，由开发商负责前期物业管理。此间应当制作的法律文书主要有《商品房买卖合同（前期物业服务条款）》《业主临时规约》《前期物业服务合同》及物业管理规章制度。开发商应在售房前拟制和签署一系列物业管理的法律文书，此时应注意以下问题：
20.1在《商品房买卖合同》中增加前期物业服务的主要内容，做到购房人购买房屋的同时即购买了前期物业服务。《物业管理条例》规定，《商品房买卖合同》中应当包括《前期物业服务合同》的主要内容，购房人通过与开发商订立《商品房买卖合同》对该物业的前期物业管理（包括选聘的物业公司、物业服务事项与服务质量、物业维护与管理、物业收费等）有基本了解，并以合同的方式对由开发商提供的前期物业服务予以确认。20.2在房屋销售前拟定好《业主临时规约》并在售房时向购房人公示，以便于购房人在订立《商品房买卖合同》时对遵守《业主临时规约》作出书面承诺。如果说《业主规约》是全体业主对物业行使管理权的“宪法”，那么《业主临时规约》在前期物业管理中则起“临时宪法”的作用。由于在前期物业管理中业主大会尚未成立，根据《物业管理条例》的规定，开发商应当负责拟定并向购房人说明和公示《业主临时规约》，并可要求购房人对遵守《业主临时规约》作出书面承诺。承诺作出后，即具有法律约束力。
20.3与选聘的物业公司订立《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》规定，开发商应当于房屋销售前选聘好物业公司并与其订立《前期物业服务合同》。通常《前期物业服务合同》文本由拟聘请的物业公司提出，但由于前期物业服务主要由开发商负责，前期物业服务的主要内容应当与《商品房买卖合同》中物业服务的相关条款保持一致，物业管理的服务与质量水平，既要能够满足开发商的要求，也要同时保障业主的权益不受侵害，因而需要由开发商参与拟定或审定。
20.4负责拟定或审定前期物业管理规章制度。通常物业管理规章制度由拟聘请的物业公司提出，且作为《前期物业服务合同》的附件，是合同的重要组成部分。因此其不仅属于法律文书，且按规定开发商应当将物业管理规章制度连同《前期物业服务合同》一并提交政府房地产行政主管部门备案。同时由于大量的物业管理事务通过对物业管理规章制度的落实得以实施，因而物业管理规章制度的内容广泛地涉及业主的利益，此外，物业管理规章制度是《前期物业服务合同》得以实际履行的重要保障，因而同样需要由开发商参与拟定或审定。20.5拟订前期物业管理法律文书应当注意的问题：
20.5.1关联性。前期物业管理关系中各方当事人的权利与义务在各法律文书中表现为相互交织、渗透，部分内容互相叠加或涵盖；文书相互独立又互相依存、互为条件，关联性强。因此在拟制法律文书时：一是要做到主要法律文书齐全，形成一个完整的合约体系；二是文书相互之间应当依次衔接，避免因遗漏或错位影响其他文书的法律效力；三是内容上相互叠加或重复的部分内容，应力求表述准确、完整并注重其同一性，避免出现遗漏、矛盾、含糊不清或产生歧义。
20.5.2规范性。广义地说，规范性包括程序规范和实体规范两个方面。程序规范要求开发商拟制和签署法律文书的过程符合规定要求，该公示的公示，该说明的说明，该备案的备案。实体上规范是指法律文书的内容应当合法、合规或符合行业惯例；对于法无明文规定的情形，当事人可自愿约定，但不得损害他人利益。
20.5.3前瞻性。前期物业管理中涉及的热点、焦点问题较多，如会所、外立面墙使用权、建筑物冠名权、车库、停车场、商铺及其他配套设施设备的归属权等。对于尚在探讨和研究的、法律或政策并未作出明确规定的问题，应当有预见性地尽可能作出约定，避免在日后的物业管理过程中发生较多的争议。
20.5.4可操作性。目前物业管理难度较大，合约的履行尤其是物业管理规章制度的落实主要取决于管理措施是否到位。在管理措施方面如何既约束、督促物业使用人履行义务、遵守制度，又不至于以违法或侵权的手段“强制管理”，如以停水、停电方式胁迫收取物业费、未经法定程序强制拆除搭建物等，既是难点也是重点；另外根据物业管理纠纷的不同类型，依法、合理、明确地设置各类物业争议的解决程序，综合运用行政主管部门查处、提交仲裁或诉讼的手段保障物业管理的各项措施落到实处也是值得注重的一方面。
第二章 律师办理为物业服务企业提供法律服务的业务
第一节 律师为物业服务企业提供前期物业管理法律服务
第21条 帮助物业服务企业制定投标方案，并参与草拟或审查包括但不限于投标文件、前期物业服务合同、物业管理制度等相关法律文件。第22条 应提示物业服务企业，有投标意向时注意企业资质等级可以承接的物业管理业务项目范围。
根据建设部《物业企业资质管理办法》的规定，各资质等级的企业可承接的项目范围如下：
(1)一级资质的企业可以承接各种物业管理项目；
(2)二级资质的企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；
(3)三级资质的企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第23条 投标文件是参与投标的物业服务企业对招标文件的内容、实质性要求和条件作出响应的文件。投标文件应包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；
(4)招标文件要求提供的其他材料。
第24条 帮助审查招标书中由建设单位制定的前期物业服务合同，对有损于物业服务企业的条款，建议修改或删除。
第25条 中标后签订前期物业服务合同之前，提示物业服务企业要求建设单位将以下文件作为合同的附件提交：(1)物业构成明细；(2)物业共用部位明细；(3)物业共用设施设备明细；(4)其他。
第26条 物业服务企业进行前期物业管理招投标应注意以下问题： 26.1投标书的格式和内容应满足招标文件的要求。
评标过程中经常发现一些投标文件不能按照招标文件规定的格式编写，没有目录，没有页码，该盖章的不盖章，应提供的资料不提供，所供非所要，计算依据前后不一致，提供的财务数据不符合财务原则，错别字多，装订粗糙等问题，导致评委对资料的齐全性、准确性在打分时打折扣。建议在投标书装订之前一定对照投标文件的要求认真进行校对，装订尽量精美，投标书的质量是企业的形象，很难想象一个投标书错误百出的物业服务企业能够把物业服务做好。26.2提供的物业服务内容应完全响应招标文件要求。
应注意投标书中对招标物业项目提供的物业服务内容是否完全响应了招标文件的服务内容要求，注意是否漏项。实践中，出现过招标文件明确要求有社区文化活动服务内容，恰恰在投标文件中不做应答，没有职责分工，也不做该项服务费用测算的情况。在公开招投标中，如果提供的服务内容有漏项，将被视为不响应投标文件，或是该项服务企业不具备服务能力，甚至被废除投标资格处理。
26.3物业服务方案中应具有对服务内容的必要分析。
评标过程中一些投标书的物业服务方案普遍缺少对服务对象及其需求的分析，缺少服务重点和难点分析，对特殊需求和特殊技术要求不能识别，导致物业服务方案没有针对性，甚至千篇一律。物业服务企业应在物业项目可行性分析的基础上，做好这些必要的分析，综合出最终的服务需求和目标，因为这些分析是决定物业服务方案是否合适的前提。物业服务方案的针对性和适宜性在评标中占有很大的比重。26.4注意物业服务目标的定量和定性问题。
根据招标文件的服务内容要求和最终确定的服务定位和服务需求，必然会制定服务目标。服务目标的制定一般分为定量的和定性的，一般情况下，能定量的尽量进行定量。服务目标的定量制定应与服务定位档次相符合，可以参照有些地方有关物业服务等级划分及价格的文件，深圳市、上海市等都有这些文件。按照《物权法》的要求，物业服务企业只有依约服务的权利，因此，指标的制定不能超越法律法规规定的范围，不能超越物业服务的范畴，不能超越正常的服务能力。定性指标的制定应注意频次和时间间隔的概念，应说明服务工作后所取得的效果。定性和定量的指标应是可测量的。
26.5应注意物业服务方案的内在逻辑性。
评标过程中发现有的物业服务方案缺乏内在的逻辑性。物业服务方案的内在逻辑性应是：根据服务的需求，制定相应的服务指标，配置合理的人力资源和设备资源，以一定的服务管理模式运作，职责分工明确，不漏项不重叠，明确服务流程和检查标准，以相应的内部和公共制度以及必要的措施来保障物业服务指标的完成，在风险分析的基础上，制定规避风险的措施和应急预案，保障人身和财产的安全。
第27条 签订前期物业服务合同时，提示物业服务企业要求建设单位限期提供：竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图；设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料，以及物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必需的其他资料。
第28条 签订前期物业服务合同之前，提示物业服务企业要求建设单位配合对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，确认存在问题，要求建设单位对存在问题提出解决办法。
第29条 前期物业服务合同签订后，提示物业服务企业要求建设单位对上述查验结果、存在问题等签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第30条 帮助物业服务企业草拟或审查拟与购房者收房时签订的前期物业服务合同，前期物业服务合同的主要内容可参见本指引10.2。第31条 提示物业服务企业，根据有关规定，业主选聘新的物业服务人后，其与建设单位签订的前期物业服务合同终止。
第32条 提示物业服务企业，前期物业服务合同终止后，应将本指引第22条所述资料及物业管理用房等移交业主委员会，并在业主委员会的主持下，做好与新的物业服务人的交接工作。
第二节 律师为物业服务企业提供约期物业管理法律服务
第33条 律师应当为物业服务人获得选聘进行程序的合法性审查，获选聘的物业服务人应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能与业主委员会签订物业服务合同。第34条 物业服务合同的主要内容（可参考建设部示范文本）34.1物业服务合同的主要条款：(1)双方当事人的姓名或名称、住所。
(2)服务项目。即管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。(3)服务内容。即具体管理事项，例如：房屋的使用、维修、养护，消防、电梯、机电设备、路灯等公用设施的使用、维修、养护和管理。(4)服务费用。即物业服务人向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同，有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同业主委员会协商决定的，如停车场的停车费。(5)双方的权利与义务。(6)违约责任。(7)其他事项。双方可以约定其他未尽事项，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充、终止等。
34.2业主委员会或业主大会的权利与义务
(1)代表和维护业主的合法权益；经常听取业主的意见和建议，并及时将上述意见和建议反馈给物业服务人。
(2)代表业主大会与物业服务人签订并执行物业服务合同。
(3)监督业主遵守管理规约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主按时交纳物业管理公共服务费用。
(4)审定物业服务人拟定的物业管理方案。
(5)检查监督物业服务人管理工作的实施及制度的执行情况。(6)审定物业服务人提出的物业服务计划、财务预算及决算报告。(7)审批物业专项维修资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查物业服务人提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告。(8)应在本合同约定的期限内，向物业服务人移交有关资料。(9)协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
(10)负责本物业专项维修资金的筹集，督促业主缴纳物业专项维修资金。
(11)业主委员会有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计。
(12)经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，有权代表业主大会提前终止本合同。34.3物业服务公司的权利和义务
(1)根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业服务方案。自主开展物业经营管理服务活动。
(2)对业主违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
(3)按本合同的约定，对业主违反临时管理规约或物业规章制度及相关管理规定的行为进行制止和处理。
(4)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。
(5)负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经业主委员会、物业服务人双方议定后由物业服务人组织实施。
(6)向业主告知物业使用的有关规定，当业主装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主订立书面约定，并负责监督。
(7)按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现安全隐患或险情及时排除。
(8)负责每半年向全体业主公布一次物业服务费用收支账目和物业专项维修资金使用情况；并将物业服务收费项目和收费标准以及向业主提供专项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。
(9)不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；不得在物业管理活动中侵犯业主的合法权益；应合法、正确使用业主名册，不得泄露业主隐私。
(10)建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
(11)物业服务人必须在本合同终止时，向业主委员会移交管理用房及物业管理的全部档案资料。
第35条在新的物业服务公司取代原物业服务公司的情况下，如何顺利交接往往是物业服务合同是否成功操作的关键，前期物业服务人往往会以各种理由不退出物业服务区域。律师应协助业主委员会、新的物业服务公司与原物业服务公司进行沟通，并可以请求政府有关部门指导、监督。
第36条 因业主拖欠物业服务费而向物业服务人提供催收法律服务。一般情况下，律师应告知物业服务人先通过书面形式(如发律师函)的方式向业主催收，对个别业主可以进行诉讼，但诉讼不宜广泛采用，否则会将物业服务人推向业主的对立面。应提醒物业服务人注意留存相关催收的证据。
第37条 律师应当为物业服务人如何纠正建设单位、业主的其他违法行为提供法律帮助。对开发商许诺没有到位的，物业服务人应协助业主与开发商交涉；对于业主的违法行为，物业服务人应予劝阻，并向业主委员会和政府主管部门进行报告。
第38条 物业服务公司签订和履行合同应注意的其他问题 38.1关于物业服务公司不履行合同、不完全履行合同的处理 38.1.1《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”这一司法解释主要是为了解决目前物业管理中存在的物业服务公司服务不到位、不规范问题。38.1.2作为律师应提醒物业公司两点：
(1)对物业管理公司管理不到位的，业主有权提起诉讼。
(2)物业管理公司内部的管理制度，包括服务细则、服务承诺等，构成物业管理服务合同的组成部分，所以物业管理应根据自己公司的实际情况来确定自己的管理制度，不能兑现的不宜形成书面的管理制度。但实际上，要求物业服务公司承担任何形式的违约责任，都有一定的难度，因为物业管理不同于一般合同的履行，像买卖合同，标的明确具体，任何一方违约都是比较明显的，但物业管理合同所指向的物业管理服务，是复杂而琐碎的，让业主委员会证实物业服务公司服务不到位，有一定的操作难度。
38.2合同到期后不移交资料和不承认事实管理的问题
38.2.1《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
38.2.2对于业主委员会来说，如果有资料显示开发商并未向业主提供《物业管理条例》第29条列明的资料，可以将物业公司作为被告，诉讼请求其移交资料。律师应当提供物业服务公司：在业主委员会终止与物业服务公司的合同后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。物业管理服务实践中，存在两种事实管理的情况：一是物业管理服务合同终止后，业主委员会未更换物业服务公司，物业管理公司也继续提供服务，这种情况下的事实管理物业管理公司可以要求业主支付物业管理费。二是物业管理服务合同终止后，业主委员会重新聘请了物业服务公司，但原物业管理公司拒不退出，并以事实管理为由，要求业主支付物业管理费。对于第二种情况司法解释明确规定管理，物业公司诉请支付物业管理费，法院可以不予支持。这一条规定可以很大程度上减少老“管家”落聘后拒不退出情况的出现。38.3物业管理服务合同无效的规定
38.3.1按照《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第2条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。” 38.3.2律师应提示物业服务公司：物业管理服务合同中经常出现的免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款有：
(1)明确公益性收入归物业管理公司所有的条款，按照《物权法》的规定，小区的停车、广告费等公益性收入为全体业主所有，但有的开发商或物业管理公司往往利用自己的优势地位，或业主委员会法律知识的欠缺，将这块收入约定直接归物业管理公司或开发商所有，实际上这是无效约定。
(2)物业服务企业在履行合同过程中的免责条款，主要有物业管理公司在任何情况下对小区车辆的丢失、业主人向损害赔偿不承担法定的补充责任。
(3)加大业主委员会的责任。有的物业公司在合同中约定业主委员会解释本合同的，应向物业公司支付30万的违约金，业主支付物业管理费不足的，由公益性收入直接补贴物业公司等。
(4)排除业主委员会权利的条款，主要包括物业服务公司对大额维修基金的使用有决定权，物业公司可以决定涉及全体业主利益的重大事项等。所以，物业管理公司签订物业管理服务合同时应注意这些条款。38.4关于业主拒交物业管理费及抗辩理由的解析
38.4.1《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
38.4.2物业服务公司为小区提供物业管理服务，根据权利与义务对等原则，业主应支付物业管理服务费用。但在物业管理操作中，有时业主会以各种借口不交纳物业管理费用。业主不交纳物业管理费的理由有：(1)业主对拆迁安置不满而拒不交纳物业管理费的，由于原拆迁单位与物业服务公司不是同一单位，这种情况应由业主找原拆迁单位解决。(2)业主搬入新房，认为房屋有质量问题，如漏水、墙皮脱落、裂缝及其他属于房地产开发商负责的问题，应由业主向法院诉请开发商承担责任。
(3)他人在业主的房外堆放杂物，造成妨碍，业主应向法院诉请妨碍人排除妨碍，物业公司只负有提示告知并维护小区环境整洁的义务，如物业服务公司在妨碍过程中无过错或已经尽了自己应尽的义务，是不承担责任的。
(4)业主家中被盗、被抢以及其他刑事犯罪案件，在物业服务公司无过错或已尽了自己应尽的义务情况下是不承担责任的。
(5)就放弃共有权利作为抗辩理由的，主要是业主以自己未入住、未享用过小区公建配套为由而不交纳物业管理费。律师应明确告知物业服务企业，业主的这些抗辩一般是不成立的。38.5物业服务公司的补充责任
38.5.1业主财产在物业管理区域内遭受他人的非法损害 业主在小区或其管理的其他物业管理区域内财产遭受非法损害主要有以下两种情况：
(1)财产被盗窃或抢劫，包括车辆、室内外的大、小物件、晾晒的衣物等。目前的情况看，小区车辆被盗是最为敏感的问题，物业在这一方面要加强防范。
(2)财产被损坏，包括停放的车辆受第三人损坏，公共设施遭第三人破坏，业主的财产被毁坏等。有的小区由于建造的比较早，道路窄小，常发生车辆漆面受到刮划甚至车辆碰撞的情况；有的物业管理的是露天商场，来往人员很多，常会发生公共设施被损害的情形。
以上两种情况，只要直接的责任人无法找到或无力赔偿，物业公司未按照物业服务合同提供服务，管理上有明显的疏漏，比如说保安脱岗，一般应承担相应的补充责任。
38.5.2业主或物业使用人在物业管理区域内受人身伤害
物业管理区域内发生人身伤害的案件也常见于报端，起因多是由于鸡毛蒜皮的小事而斗嘴打架或业主之间积怨发生质变而大动干戈。当然也不能排除有一些极端的情况，比如说抢劫杀人、聚众斗殴的恶性刑事犯罪的发生。以上情况都可能会造成业主或租户的人身伤害甚至致死，当然这种伤害有可能发生在业主之间、业主与非业主之间甚至业主与非进行服务工作时的物业服务人员之间。如果物业防范不力，未适当履行物业合同约定的安全保障义务，行为人又逃逸的，物业要承担相应的民事赔偿责任。
38.6物业服务公司专业分包风险的规避 在物业管理当中，服务分包管理是一种常见的管理模式，物业服务公司往往会将部分服务管理项目分包给专业公司进行相对独立的运作，例如：配电室设备维护、消防检测以及专业的外墙清洗等。物业管理行业重组中的专业技术重组的产生，起初是在技术、资金、人才含量高的专业上发生的，如物业管理企业通常将机电、智能化、消杀等工作交给专业公司打理，而现在的专业化重组几乎涵盖了物业管理的全部专业，如清洁和绿化等。
由于这些专业技术维护的行业准入的资格获取比较困难，承接技术维护的分包公司多为设备系统建设方承担，在行业资质以及专业技术方面存在着技术垄断。物业服务公司在技术监管方面比较吃力，往往会出现双方角色不明确的局面，物业服务公司不能很好的发挥其总体协调、监督管理的权利。作为物业服务公司，要减少专业分包的风险：一是通过详细的合同条款与专业的分包公司明确双方的权利与义务，要求专业公司按照法定的操作规程提供专业的服务，为了保护物业公司和业主的权益，要求专业公司提供的服务无瑕疵，如果服务不到位、不专业，物业公司有权按照合同约定要求专业公司承担责任，直至解除双方的分包合同；二是通过统一着装、统一要求等方式淡化专业分包公司在小区的影响，防止物业服务公司本身被边缘化；三是加强物业服务公司的专业技能培训。目前，物业管理的技能培训主要集中于物业管理实务以及相关技术工种的实际操作培训，而涉及其他行业如消防检测、配电管理、电梯保养等专业的技术管理培训往往不被物业管理人员重视，认为这些工作可由分包单位进行管理，忽略了自身管理权利的实施，使得物业公司本身根本不具备对专业公司进行管理和监督的能力。
第三章 律师办理为业主、业主大会及业主委员会提供法律服务的业务[
第一节 律师为业主大会的成立和业主委员会的选举产生提供法律服务
第39条 当建筑区划内入住率等达到规定的召开首次业主大会会议的条件时，应提示业主督促建设单位按照规定办理相关手续，提示业主按照相关规定成立首次业主大会会议筹备组。
第40条 首次业主大会会议筹备组组成后，律师为筹备组提供法律服务。
40.1筹备工作的主要内容为：
（1)确定召开首次业主大会会议的形式；（2)确认业主身份；
（3)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（4)确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主自荐或推荐产生业主委员会候选人；
（5)拟订《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）、《业主委员会章程》（草案）等文件。（6)其他召开业主大会会议应准备的事项。40.2帮助草拟或审查《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会章程》等需要在大会上通过的文件。第41条 业主大会与业主大会会议
41.1业主大会是由建筑区划内全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
41.2业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开的条件由法律法规或业主议事规则规定。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
41.3业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
41.4业主大会决议分为普通决议和特别决议。业主大会作出普通决议，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。业主大会作出特别决议，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过。41.5业主人数及面积的具体计算如下：
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。《物权法》第76条第2款和第80条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。41.6下列事项由业主大会以普通决议通过：(1)制定和修改业主大会议事规则；
(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。41.7下列事项由业主大会以特别决议通过：(1)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(2)改建、重建建筑物及其附属设施。第42条业主委员会
42.1业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，受全体业主监督。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。42.2业主委员会的职责：
(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与选聘的物业服务人签订物业服务合同；
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。
第43条为 “破解”小区业主大会召开难问题，律师可以提出以下建议： 43.1应在法律规定业主大会的相关制度内，选择可操作性的方式、方法召开业主大会，比如说就业主大会的召开形式而言，尽量采用书面征求意见的方式召开业主大会，在大型社区，尽量采用业主代表或业主小组代表人的方式收集业主的意见。业主大会同时采用以下形式进行表决：
(1)设投票箱。在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。(2)专人送达、回收意见。由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
(3)通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。(4)传真。(5)公告。(6)其他形式。
43.2在业主大会议事规则中尽量规定一些实用性的有关业主大会召开的制度，业主大会议事规则是小区业主大会、业主委员会活动的“根本大法”，规定了业主大会的基本制度，将业主大会召开的一些制度写进议事规则，作为首次业主大会以后再召开业主大会的准则，可以有效减少业主大会召开过程中一些障碍性因素，比如说将在规定时间内“不表态视为同意”写进规则，就可以大大减少业主大会的召开时间，将电子邮件、传真等方式送达业主征求意见表写进规则，也可以及时回收业主的意见等。
43.3通过第三方介入召开业主大会。业主大会一般是由业主委员会召集召开的，在目前情况下，业主委员会难以做到职业化，业主委员会成员都有固定的工作，不太可能有较多的时间和精力投入到小区的公共事务中去，所以通过第三方介入的方式召开业主大会可以大大节省业主委员会成员的时间成本，保障业主大会的顺利召开。通过第三方介入的方式主要有：业主委员会通过其专职秘书来组织业主大会召开的文件的准备、征询表的发放与回收等；通过中介机构，包括律师事务所来全程负责业主大会的召开，在上海、深圳等一些大城市，已经出现专门为业主委员会服务的中介公司和专业律师。
第44条律师协助起草或审查《业主大会议事规则》
44.1《业主大会议事规则》的性质是建筑区划内业主大会活动的程序规则。
44.2《业主大会议事规则》的主要内容：(1)业主大会的议事方式；(2)业主大会的表决程序；(3)业主委员会的组成及任期；(4)印章的使用与管理；
(5)业主委员会活动经费的筹集和使用。
44.3《业主大会议事规则》通过、生效的原则：应经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效。
44.4《业主大会议事规则》制定中应注意的事项：
(1)充分考虑建筑区划内业主构成的实际情况，使制定的议事规则具有可操作性。
(2)内容不得违反法律、法规的规定，不得侵犯业主的合法权益。第45条律师协助起草或审查《管理规约》
45.1《管理规约》的性质。其性质是对全体业主具有约束力的、业主参与物业管理的权利义务及活动的行为守则。45.2《管理规约》的主要内容：(1)物业的基本情况；
(2)业主使用物业的方式及具体要求；
(3)业主参与本建筑区划物业管理的权利及应承担的义务；(4)物业管理活动中各种费用的交纳及分摊方式；(5)建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配方式；(6)管理规约的修改程序、通过、生效的原则；(7)违反规约的责任；
(8)业主认为需要约定的其他事项。
45.3《管理规约》通过、生效的原则：应经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效。45.4制定《管理规约》应注意的事项：
(1)制定的内容不得违反法律、法规的规定，不得超越业主自治权的范围，不得侵害业主的合法权益。
(2)条款内容应尽量具体明确，具有可操作性。
第二节 律师办理为业主、业主大会及业主
委员会运作提供法律服务的业务第46条告知业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。第47条 业主决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理的，律师应帮助草拟或审查招标方案等文件。招标文件的主要内容基本与本指引10.1所述相同。应提醒业主将《管理规约》作为招标文件的附件提交。第48条 在选聘新物业公司时，律师应提醒注意以下问题： 更换物管公司要半数以上业主通过，且通过业主物业面积也过半数，即“双多数”，才可执行。业主委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的全体业主的执行机构，是解决小区物业管理问题的关键，更换物管公司必须由业主委员会组织业主召开业主大会，在保证广大产权人、使用人支持的前提下形成决议，并且要半数以上的产权人通过该决议方可执行。只有这样才使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。交接时各方关系一定要理顺。物业服务公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作。在有些小区就出现过原物管公司拒不撤出小区，新的物管公司无法进入的现象。所以在更换前一定要先处理好和相关单位的关系，包括发展商、业主委员会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。律师可以提供法律支持，请物管顾问、财务顾问提供专业支持，请政府主管部门提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。另外，业主委员会选聘新的物业服务公司，并不要求通过招投标方式选聘，法规只要求在前期物业管理期间住宅物业开发商要进行招标选择物业公司。
第49条业主选聘物业服务公司后，律师应帮助起草或审查物业服务合同。
合同主要内容可参考建设部《物业服务合同示范文本》。为尽量避免纠纷产生后责任承担问题，律师可建议将管理服务的具体承诺、投标书、委托管理的构成明细等作为合同的附件，建议签订补充协议约定服务质量阶段考评、约定后合同义务。
第50条 律师应提醒业主大会、业主委员会，业主大会会议的召开、涉及共有和共同管理权利事项的决议，应按照法律、法规、管理规约规定的程序及通过、生效的原则进行，决议的内容不得违反法律、法规的规定，不得侵害业主的合法权益。
第51条 律师应帮助业主委员会起草或审查有关物业管理方面的材料、文件。
第52条律师关于业主“自治”存在问题的提醒 52.1业主的“散户”状态，是自治管理中的普遍问题
业主普遍对业主自治管理缺乏认识，特别是工作忙、生活节奏紧张的年轻人更无暇顾及，难以通过定期、书面的系统方式进行沟通，给业主自治管理带来操作上的不便。
52.2业主委员会作为执行机关，自身的问题往往会成为自治管理的障碍
在推行业主自治过程中，也肯定会有害群之马，怎样规范和监督业主委员会行使业主赋予的执行机关权利，是业主必须面对和思考的。52.3目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自治管理的障碍
就劳动用工制度而言，业主大会、业委会作为社会团体法人的资格没有明确，也没有组织机构代码证。因为，不能直接以自己的名义聘用人员，也无法为员工交纳社会保险。所以，业主要想有效自治，必须明确业委会的法律地位。由于业主委员会的法律地位不明确，有关的税收制度、财务制度也几近空白。
第四章 物业专项维修资金(基金)
第一节 物业专项维修资金的交纳与续筹
第53条 新建商品住宅首期维修资金的交纳
房地产开发企业应当在办理房地产初始登记前，交纳其应交部分的维修基金；购房人在办理房地产变更登记之前（办理“小产权证”）之前，交纳其应交部分的维修资金；业主大会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主大会成立之日起15日内，将未出售商品住宅购房人应交部分存入业主委员会开户银行。鉴于目前各地基本已制定专项维修资金的使用管理办法，故在实践中应依当地的具体规定执行。第54条 专项维修资金的其他来源 根据有关规定，小区的经营性收益应纳入业主大会账户管理，物业服务企业可依有关规定和业主大会决议提取一定比例的管理费用，该类收益主要用于补充专项维修资金。
第55条 专项维修资金的交割与再次筹集
商品住宅转让时，原业主交纳的维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意可以续筹。再次筹集后的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
第二节 物业专项维修资金的使用
第56条物业专项维修资金的管理
56.1根据建设部有关规定，资金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管；业主大会成立后，由区、县房地产管理部门将资金本息划转至业主大会按规定设立的维修资金账户，由业主大会按规定管理和使用。
56.2维修资金实行属地开户原则，业主大会应在物业所在行政区内具有业务办理资格的银行分支机构办理专用存款账户。
56.3住宅共用部位、共用设备、物业管理区域公共设施的维修、更新费用支出，符合规定的，可以按规定的流程支用维修资金。由政府行政主管部门进行指导与监管。第57条物业专项维修资金的使用程序
根据法律规定，专项维修资金的使用和续筹方案，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。涉及单幢房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意，但不得与业主大会对全体共有部分作出的决定相抵触。
实际操作中，为提高管理效率，降低管理成本，业主大会可将一定金额范围内维修资金使用的决策权力，经法定程序后授予业主委员会。第58条 物业专项维修资金的使用范围
58.1维修资金专项用于保修期满后共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。
共用部位：是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、外墙面、走廊墙和墙外粉饰等。
共用设备：是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加压水泵、电梯、天线、供电线路、楼道内照明线路设备、邮政信箱、避雷装置、楼道内消防设备及安全监控设备。公共设施：是指物业管理区域内业主共同使用的公共绿地、道路、小区内上下水管道、沟渠、池、路灯、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、消防设备及安全监控设备、公共设施（设备）使用的房屋及非经营性车库、车场、公益性文体设施等。58.2住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新改造费用应当由责任人承担。业主不能将分户内的维修资金随意取出。
58.3日常绿化养护费、水箱清洗费、公用照明和共用设备能耗和养护费等应纳入日常物业管理服务收费范围，不能在商品住宅专项维修资金中列支。
第59条物业专项维修资金的分摊规则
物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：(1)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；
(2)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
(3)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
部分共用部分、全体共用部分的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。
第60条 维修基金使用“僵局”的处理
按照《物权法》的规定，使用维修资金应该通过绝对多数业主的同意，即专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这个规定却让维修资金在使用上陷入了僵局。打破这样的僵局，按照《物权法》撤销权的规定，业主可以以“该决定侵害自己合法权益”为由，向法院提出诉讼要求对不使用维修基金的决议予以撤销，但由于目前业主的撤销权诉讼尚不成熟，实际操作存在一定难度。最为有效的方式就是在《业主大会议事规则》的制订中，应该有对此类问题的预防机制，对出现类似问题如何解决，进行提前约定，特别是关于业主委员会小额使用维修基金的授权规定。另外，律师应提醒在物业管理表决中，并不是所有的表决都是要全体业主的2/3，比如说某栋楼电梯的维修，只要该栋楼业主的2/3，且同意业主的面积也占2/3同意即可。
第五章 物业管理纠纷
第一节 物业管理纠纷范围、分类及特点
第61条 物业管理纠纷的表现形式：
对人防、地下车库、绿地、停车场权属不明而引发的业主、业主委员会与开发商的纠纷；因业主拖欠物业管理费而引发的纠纷；因违法动用维修资金而产生的纠纷；业主之间因相邻权而引发的纠纷；小区发生被盗、抢劫等行政治安或刑事案件而产生的纠纷。第62条 物业管理纠纷分类
按照纠纷中的基本权利性质和特点的不同，可以将物业管理纠纷划分为以下几类：
62.1物业管理产权类纠纷。主要是物业所有权方面的业主专有权与业主共有权辖属范围的确认纠纷，业主共有权与托付物业服务企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，业主团体共有权与开发经营者的权属纠纷。常见的有个别业主侵占公共区域、业主委员会与开发商的车库之争等。62.2物业管理债权类纠纷。主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之争等债权、债务关系纠纷。例如小区的业主拖欠物业管理费、车辆的保管纠纷等。
62.3物业管理行政权类纠纷。主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当的争执。目前常见的这类纠纷有行政执法部门对违章建筑的处理，业主对街道、房地产主管部门对业主委员会与物业服务企业指导与监督的不满。
62.4物业管理自治权类纠纷。主要是业主、物业使用权人、业主大会、业主委员会业主团体在民主自治权益方面发生的纠纷。例如业主不执行管理规约的有关规定或不执行业主会议对维修资金的分摊决定而引起的纠纷。
另外，按纠纷所属的法律性质不同，可以将物业管理纠纷划分为民事纠纷、行政纠纷和刑事纠纷。第63条物业管理纠纷的特点 63.1物业管理纠纷具有连续性
从物业管理纠纷的产生的原因及表现形式上看，物业管理纠纷与开发商密不可分，比如说房子质量问题、车位之争、配套不到位等，特别是在目前的情况下，物业管理公司与开发商之间关系的特殊，一旦发生物业管理纠纷，开发商也有一定的责任。
63.2物业管理纠纷具有多样性，物业管理费纠纷居首位
物业管理纠纷法律关系非常复杂。既有涉及民事、经济、刑事法律关系的纠纷，又有涉及业主团体经济事务和社会事务民主自治法律关系的纠纷。这种纠纷既有物业管理公司与业主之间、业主与业主之间、物业管理公司与开发商之间、业主与业主委员会之间的平等的民事纠纷，也有因行政主管部门的行政管理行为所引发的纠纷。就民事诉讼来讲，可划分为合同纠纷和侵权纠纷。
(1)物业管理合同纠纷。主要有：物业服务公司向业主、使用者追索物业管理费纠纷，这类纠纷最常见、数量也最多，大致占物业管理纠纷案件总量的70%~80%；业主要求物业服务公司提高服务质量、履行管理职责的纠纷；业主或业主委员会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷。(2)物业管理侵权纠纷。主要有：业主财产损失赔偿纠纷；小区公用设施伤人的赔偿纠纷；建筑物共用部分的权属、管理使用、收益归属的纠纷；业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观，乱搭乱建，随意占用、破坏绿化、污染环境，噪声扰民引起的纠纷等。63.3物业管理纠纷具有易发性和涉众性
在物业管理服务的提供和交易过程中，容易发生对服务质量好坏、满意与否的争执，比如说最常见的业主拖欠物业管理费案件。由于物业管理所执行的事务大多是涉及业主团体公共利益甚至社会公共利益，所以一旦发生纠纷，往往是集体争执、甚至集体诉讼，通常是物业管理费的交纳、物业管理质量等涉及小区全体业主利益的共性问题，而业主多处于同一背景，会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，业主对纠纷达成一定共识，会通过群体性行为的方式进行诉讼。
第二节 物业管理纠纷的处理
第64条 处理物业管理纠纷的原则 64.1及时原则
无论是民事争议还是行政争议，由于物业管理纠纷涉及面广，行政机关和司法机关在处理这一类纠纷时应当及时，不宜让矛盾长期存在，日益激化。64.2合法原则
在处理物业管理纠纷时，要注意法律的正确适用，特别是物业管理有关的法律、法规变化较快，处理物业管理纠纷不能与新的法律、法规相悖。64.3公平合理原则
在处理物业管理纠纷时，要分清是非和责任，要使责任的承担适当，使责任人心服口服。
第65条处理物业管理纠纷的方式 有协商、调解、仲裁、诉讼四种。
第66条 物业管理纠纷中的违法行为及法律责任 66.1业主的违法行为及其法律责任 66.1.1业主的违法行为主要体现在：（1）擅自改变小区内土地用途的；
（2）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设备、设施、危及房屋安全的；
（3）私搭乱建、乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；（4）不照章交纳各种费用的，包括物业管理费。
66.1.2业主的法律责任主要有：业主的违法、违约行为，一般由业主委员会和物业服务企业予以制止、批评教育、责令限期改正，依照法律和管理规约，提请有关部门处理，如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失。对拖欠物业管理费的，物业服务人有权通过诉讼方式收回拖欠费用并收取滞纳金。
66.2业主自治机构违法行为及其法律责任
业主大会、业主代表大会只是议事机构，并不能直接承担法律责任，其法律责任一般应由业主分摊。对于个别业主委员会成员未经业主大会或业主的授权，实施有损于业主利益行为的，该业主委员会成员应当负相应的法律责任。
66.3物业服务人的违法行为及其法律责任 66.3.1物业服务人的违法行为：
（1）非法经营行为。指不具备从事物业服务资质和能力的企业，以物业服务企业的名义从事物业服务活动。
（2）擅自作为行为。指物业服务企业在实施物业服务过程中，违反物业管理法规的禁为规范或者违反物业委托服务合同中的禁为约定，而擅自作出的犯禁行为，如擅自将绿地改为停车场。
（3）不履行或不忠实履行受托管理义务的行为。指物业服务人不履行物业服务合同规定义务或者违反忠实义务，不尽心尽力履行管理义务，管理混乱，损害了业主的合法权益。66.3.2物业服务人的法律责任：无物业管理资质进行物业管理活动的，房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款；对于擅自作为的，业主可要求其停止侵害、排除危险、返还财产、恢复原状；对不履行或不积极履行物业服务合同的，应根据合同的约定承担违约责任。
66.4建设单位的违法行为及其法律责任 66.4.1建设单位的违法行为：
（1）未能履行房屋销售合同中约定的义务，主要表现为公共设施不到位，擅自改变规划等。
（2）不履行物业移交法定义务的行为。指未向业主委员会、物业服务企业移交有关资料及物业管理用房。
（3）其他违法行为。如不依法申报成立业主大会和业主委员会，委托无资质的物业服务企业进行管理。
66.4.2建设单位的法律责任：未履行房屋销售合同义务的，应履行到位并承担相应的违约责任；不履行移交义务的，及时进行移交，并承担由于不依法移交而产生的法律后果。
第67条律师代理物业管理纠纷案件时应注意的事项 67.1律师应掌握业委会的诉权问题
67.1.1《物权法》第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”这是法律明确了业委会作为民事法律主体进行民事行为的权利，在实体法中规定业委会在管理小区方面的一些权利，无疑是对物权保护的延续。这是为减少个别小区违章搭建、侵占通道，排放污染的行为，从程序上赋予利害关系业主的权利，鼓励业主利用法律手段保护自己的合法权益。67.1.2司法实践操作中，业主委员会可就下列事项代表全体业主进行诉讼：
（1）房地产开发企业未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷；
（2）全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业服务合同履行、终止或者解除而引起的纠纷；
（3）因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用业主的专有部分，业主无正当理由拒绝而引起的纠纷；
（4）业主对专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用及侵害个别业主或部分业主的共同权益而引起的纠纷；
（5）业主或物业管理企业擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物、安装大型空调机组等设备或者其他类似行为而引起的纠纷；
（6）业主或物业管理企业因在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或私设路障、停车位，侵占通道、妨碍出入而引起的纠纷；（7）其他涉及全体业主共同权益的事项而引起的纠纷。
67.1.3办理物业管理纠纷案件，从目前的司法实践看，业主大会作为诉讼主体进行诉讼的情况较少，主要原因有二：一是很多地方高院已经明确业委会可以在超过1/2以上业主授权后，代表业主大会进行诉讼，所以各地大部分是以业委会代表业主进行诉讼为主；二是业主大会不是常设性机构，本身没有固定的机构人员，其主要的工作形式是开业主大会，决定小区的重要事项，难以顺利行使诉讼中涉及的复杂的权利与义务。
67.2应明确区分业主的诉权与业委会的诉权
在一些开发商违反售房合同案件中，比如说更改小区的规划、延期交房等，根据合同的相对性原则，一般诉讼的主体是个体业主，主要的证据是开发商的售楼广告和合同，开发商未兑现承诺是对业主的违约。开发商与购房人——业主签订的房屋买卖合同，对双方有约束力，是开发商和购房人执守的合同，故业委会作为原告进行诉讼，不符合合同的相对性原则。
67.3业主的撤销权诉讼
《物权法》第78条规定：“ 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一条规定是明确了业主大会可以作为民事诉讼法意义上的被告，业主可以对业主大会的决定行使撤销权。《物权法》的这一规定，类似于《公司法》规定的股东的撤销权：“股东会或者股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销。”业主的撤销权诉讼属于《民法通则》规定的除斥期间，为一年。
附则
本指引是根据2009年6月1日以前的法律、法规，结合相关司法实践操作并参考主流学术意见所编写，若上述前提发生变化，以新的法律、法规及新的情况进行调整，律师应关注新的法律、法规的变化。
（本指引由全国律协民事专业委员会负责起草，主要执笔人：宋安成）
第四篇：中华全国律师协会 律师办理二手房买卖合同业务操作指引
中华全国律师协会 律师办理二手房买卖合同业务操作指引
［ 发表时间：2011-4-26 ］为依法维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益，提高律师承办二手房买卖合同业务服务质量，为律师提供业务操作方面的借鉴和经验。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关规定，制定本指引。
第1条 本指引的定义及提示
1.1 本指引所称“二手房”，是相对开发商开发销售的商品房而言，是指房地产产权交易市场中产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋，包括商品房和已购的各类政策性住房。
已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的公有住房、经济适用住房、集资所建房屋和合作建设房屋等。
1.2 本指引所称二手房买卖，是指出卖人将自己享有的商品房和已购政策性住房的所有权通过合法程序转让给买受人，买受人接受该房屋所有权并支付价款的民事法律行为；二手房买卖合同就是在该买卖过程中，出卖人与买受人签订的明确双方权利义务关系的协议。
1.3 本指引所称买受人，是指二手房买卖行为中通过支付价款取得房屋所有权的交易方；本指引所称出卖人，是指二手房买卖行为中通过转移房屋所有权换取价款的交易方。
1.4 本指引所称房地产登记机关，是指房地产所在地的县级以上人民政府设立的房地产行政管理机关。
1.5 本指引所称房地产中介服务，是指为房地产交易提供服务的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产代理，是指专业服务机构接受当事人的委托，以委托人的名义办理房屋买卖、房屋产权登记过户等方面的服务的经营活动。
1.6 本指引所称房地产咨询人员，是指具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称，并取得考试合格证书的专业技术人员。
1.7 本指引所称房地产经纪人，是指具备经纪人条件(经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》)、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。
1.8 本指引的有关内容适用于中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织之间的二手房交易。中华人民共和国境外的房屋(含港澳台)及中华人民共和国境内初次出售的房屋，不适用本指引。
1.9 本指引所描述的工作内容，仅作为律师从事二手房买卖合同业务操作时的参考，不作为评判律师执业能力及过错的依据。
第2条 对买卖合同主体状况的审查
2.1 二手房的买受人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。出卖人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。
2.2 基于各种财产目的和利益，买受人可以自己的名义购买，也可以他人的名义购买，还可以设定房屋信托持有和管理房屋。
律师可以根据委托人的购买目的，提供优选方案供委托人参考，但是不能代替委托人决策。
2.3 律师应当注意：除了国家法律、国务院行政法规、国务院所属部门规章外，还存在大量的地方性法规、自治条例、单行条例及地方政府规章、具体的行政措施、办事流程及规则等。这些地方性法规及各类规章对买卖主体作了一些资格限制，虽然未必导致合同无效，但可能导致当事人所签订买卖合同无法履行或受到行政处罚，或承担不利的诉讼结果，因此必须充分注意相关法律法规、规章及具体行政措施的涉及面。
2.4 对于有资格限制的交易主体，律师应当提示审查相关主体的资质、许可等方面，是否符合法律规定。其中：
(1)交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，律师应当提示审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。
(2)交易主体是国有的，应当提示审查政府主管部门的批准文件。
(3)交易主体是集体企业的，应当提示审查职工代表大会的批准文件。
(4)境外机构和个人在境内投资购买非自用房屋的，律师应提示审查其是否已取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。
(5)境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，在境内投资购买自用房屋的，应当提示审查其是否持有我国政府有关部门批准的设立境内机构的证明和来境内工作、学习的证明。
(6)对于在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，律师应提示其购买房屋存在的法律障碍与风险。
2.5 律师应提示：集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给本集体具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给本集体经济组织或者个体经营者。
第3条 对于权利状况的调查与审核
3.1 权属审查
3.1.1 律师应当提醒买受人审查二手房的权属证明及相关文件。对于没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋或权属有争议的房屋，应提示其法律上的风险及可能的后果。
在有些情况下，尽管没有房产证，但是在评估风险后，可以通过信托设计进行交易或在有担保的前提下交易，对此应当有当事人的另行委托。
3.1.2 为慎重起见，律师应建议买受人向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以了解拟交易的房屋是否有产权争议。
不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致，如北京是北京市建设委员会，天津是天津市房屋管理局。律师提供咨询意见前，应当了解本地的房屋登记管理机构。
土地使用权登记机关是二手房所在地的县级以上土地管理部门，但是应当加盖人民政府的印章，以人民政府的名义发证。
律师在审查土地使用权证时应知晓房屋所在地的规定，了解土地登记机关是否已向辖区的所有房屋发放土地使用权证还是向部分房屋发放了土地使用权证。如果有土地使用权证，应提示买受人在二手房买卖合同中约定办理土地使用权证的相关事宜。
3.1.3 律师应对房屋所有权证的真伪进行审查，及时发现证书的真伪。律师还应对出卖人的身份进行核查，确定是否存在冒名顶替的出卖人。
3.2 共有财产审查
3.2.1 律师在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否存在共有权人。
3.2.2 二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。必要时律师应出具范本文件。
未经其他共有人书面同意的，律师应提示不得买卖。
3.2.3 律师应当注意：我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。如卖方称单身，应要求其提供单身证明，如卖方称离婚则要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书，审查离婚法律文件对所售房屋的处理情况，必要时应到出具离婚法律文书的机关进行核查。
3.2.4 律师应当注意：交易的房屋若是发生继承的房屋，应提醒委托人先按照《中华人民共和国继承法》的相关规定，确定继承人，办理继承公证后，由所有继承人达成一致意见后，方可签订买卖合同。
3.3 权利限制审查
3.3.1 交易前，律师应当审查二手房有无司法机关或行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式
限制房屋所有权的情况，必要时律师应向登记机关和有关部门查询。
一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关；有权对房地产采取查封或限制措施的行政机关包括税务机关、海关、建设行政管理机关等。
3.3.2 无法取得独立证据的，律师应提示当事人作出没有权利限制的说明。
3.3.3 司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他方式限制二手房权利的，律师应提示不得买卖或告知买卖的风险。
3.3.4 律师要提示委托人，出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的，如出售，需相关项目办公室出具准予购房的证明。律师可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。
3.3.5 律师应提示委托人，外国驻华使馆、领事馆购房，需取得外交部的批准。
3.3.6 律师应就交易房屋的类别及性质进行审查，确定房屋的类别。如是央产房，律师应提示委托人，央产房出售需符合房改政策，上市出售的前提是原售房单位已到央产房交易办公室办理了登记备案，否则买卖双方无法进行交易。
3.3.7 律师应提示委托人，经济适用房、集资建房或回迁房等按照经济适用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制，具体的限制包括是否能自己流转、流转的时间限制、主体资格的限制等。
3.3.8 律师应提示委托人，出售人或买受人行为能力，以是否能独立承担民事责任为准，如不能独立承担民事责任，相关的代理或监护手续是否完备、合法。
3.4 他项权利设置审查
3.4.1 律师应当提示买受人，审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。
若有抵押，应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
律师应当提示：买房人有承担所购房屋被追及偿还债务的风险。
3.4.2 律师应当提示出卖人，在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。
3.5 优先购买权审查
3.5.1 律师应当提示买受人，在同等条件下，二手房的共有人和承租人享有优先购买权。买受人应当审查优先购买权人有无放弃优先购买权或同意出售的证明。
3.5.2 律师应当提示出卖人，如果房屋出租的，应将要出售的情况在合理的期限内提前书面通知承租人。提前通知的合理的期限一般为3个月。
3.5.3 如果没有取得优先购买权人放弃优先购买权的书面文件，律师应当提示买卖合同存在可能被宣告为无效的风险。
3.5.4 如承租人放弃优先购买权，律师应提示买受人购房后继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
3.5.5 通过拍卖购买二手房的，律师也应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权利行使条件。
3.6 其他权利限制情形的审查
3.6.1 律师应当关注和提示买受人注意，二手房若存在被依法收回土地使用权或法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的，不得买卖。
3.6.2 若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖的情形之一：
(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
(3)处于户籍冻结地区并已列人拆迁公告范围内的；
(4)上市出售后形成新的住房困难的；
(5)擅自改变房屋使用性质的；
(6)有法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售情形的。
3.6.3 律师应提示：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房，确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，按照当地政府的规定，以签订合同时间为限；有些即使住满5年，也不能上市出售。有些经济适用房可以按市场价格出售，但需由出售人到房屋所在地区、县国土房屋管理局按成交额的10％缴纳综合地价款。
第4条 房屋质量的审查
4.1 律师应当提示买受人查看或调查所购二手房的质量状况。
4.2 二手房超过合理使用年限后继续使用的，律师应提示买受人委托具有相应资质等级的鉴定机构鉴定。
4.3 律师应当提示委托人，律师不对房屋质量承担任何责任。
第5条 买卖合同文本的拟订和审查
5.1 律师应提示：二手房买卖应当订立书面形式的房地产买卖合同。当事人既可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。
自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容。
5.2 自拟合同应具备以下主要内容.(1)买卖当事人的姓名或者名称、住所；
(2)二手房的坐落地点、面积、四至范围；
(3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；
(4)二手房的规划使用性质；
(5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
(6)二手房买卖的价格、支付方式和期限；
(7)二手房的交付和验收的日期、交付方式；
(8)出卖人户口的迁移；
(9)维修基金的处理；
(10)物业管理费的结清责任；
(11)违约责任；
(12)争议的解决方式；
(13)当事人约定的其他事项。
5.3 律师应当提示：房屋的地点和四至、面积、土地使用权、房屋性质、户型、结构、配套设施、附属设施、装饰等，应在合同中叙述清楚，并与房屋所有权证、土地使用权证或批准文件上的记载一致。出卖方应当出示土地使用证或者提供土地使用批准文件及其他文件的原件。
5.4 有关街道、楼号等应当使用地名管理机构核准的名称。
5.5 价格、支付方式、支付时间、房屋的交付和验收时间、公共维修基金的处理及违约责任等应当明确。律师应提示先行支付房款对买受人的风险，后支付房款对出卖人的风险。
如果出卖人户口所在地是所出售房屋地址的，还应当明确约定出卖人迁出户口的时间。
5.6 律师应提示：如委托人购买小产权房或城市居民购买农民的宅基地所签订的买卖合同无效，并应告知合同无效的后果及处理方式。
5.7 律师应提示买受人了解所购房屋是否出现过非正常影响买受人的极端事件，如火灾、严重的刑事案件等。
5.8 律师应提示在买卖合同中约定装修、附属物及家具、电器等是否包括在房价款中。
5.9 律师应提示委托人在合同中约定详细的合同解除条款。
5.10 律师应提示委托人在买卖合同中约定办理过户的时间及违约责任，并告知在房地产行政管理机关受理后、房产证取得之前出卖的房屋仍有被查封的可能，如在此期间被查封，出卖人应承担相应的违约责任。
5.11 律师应提示房屋一房两售或多售的法律后果，并建议委托人在买卖合同中约定发生此类违约行为的违约责任。
5.12 因国家实行用地性质管制和建筑工程使用管制制度，住宅用房未经小区内区分所有权人(业主)的一致同意，不能改做餐厅、歌厅等商业用途，因此律师应提示买受人注意审查房屋的使用性质。
5.13 由于税收上的考虑，律师应提示委托人，有关装饰特别是可移动的装饰物的转让可以另行签订合同。
5.14 律师应提示买受人注意：购买的房屋未经房地产登记机构登记，不得对抗第三人；为防止出让人一房多售等非法行为的出现，应在合同中约定及时办理备案登记和产权转移登记。
买卖双方还应约定，房地产买卖合同生效之日起的一定时间内，应当由出卖人结清房屋交付前所欠的物业管理费，并应将房地产转让情况书面告知业主委员会和物业管理单位。房屋产权变更登记完成后办理房屋公共维修基金户名的变更手续。
5.15 律师应当提示：当事人可以选择争议的处理方式和机构。
若当事人选择向法院提起诉讼的，律师应提醒当事人选择的管辖法院不得违反法律规定的专属管辖。若当事人选择仲裁的，律师应提醒当事人准确书写仲裁机构的名称，如选择“北京仲裁委员会”的，不能写成“北京市仲裁委员会”。
律师还应当提示：仲裁是按照选定的仲裁机构的仲裁规则进行，而且是一裁终局。
5.16 律师应当及时关注二手房买卖过程中应缴纳的各种税费的变化，并应提示委托人，在办证中发生的各种税费应据实支付。
5.17 律师应提示委托人，二手房买卖中发生或应缴纳的税费及缴纳税费的主体。税费缴纳的标准各地有一定差异，且因国家对房地产的调控政策时常变化，一般买方在交易时应缴纳契税、印花税，如办理贷款应缴纳与贷款有关的保险费、评估费等费用。卖方一般缴纳营业税、城市建设维护税、教育附加费、个人所得税、土地增值税、印花税等费用。律师应提示委托人购买未取得产权证的房屋还会发生出卖人与开发商之间办证的费用，应在合同中约定费用的承担责任人，并同时告知委托人税费标准随时可能会变更，实际费用应以登记时政府和相关部门的规定为准。
5.18 合同签署应以书写签名为准，但房屋登记机关有特殊要求的应加盖印章。
5.19 如果是卖方代理人代为签订合同，应当附有经过公证的委托人的授权委托书。如果是买方代理人代为签订合同，也应附有委托人的授权委托书。
第6条 中介服务合同审查
6.1 律师提示：在接受二手房中介服务中，委托人注意核验中介服务人员的资格证书，以确保相关人员具有房地产中介服务资格，具有与职业相适应的专业知识和技能。
6.1.1 要核验房地产经纪组织和执业经纪人在房地产管理部门的备案手续和注册手续证明。
6.1.2 应当提示委托人注意房地产经纪人和经纪人员按照下列程序执业：
(1)向委托人出示《房地产经纪人员资格证》，校验委托方提供的有关文件资料；
(2)从事需要签订房地产经纪合同的业务项目，应参照当地房屋登记主管部门或工商部门制定的示范合同文本与委托人签订房地产经纪合同；
(3)履行合同期间，向当事人各方如实、及时报告订约机会和交易情况；
(4)记录经纪业务交易情况，妥善保存有关资料；
(5)按合同规定收取服务费，开具统一发票。.6.1.3 应当提示委托人注意，房地产经纪人和经纪人员有无下列禁止行为：
(1)无照经营，超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营。
(2)隐瞒非商业秘密的有关经纪活动的重要事项。
(3)弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同。
(4)采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易。
(5)伪造、涂改、转让《房地产经纪人员资格证》或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务。
(6)利用已经签订的房地产经纪合同，或他人掌握的经营信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益。
(7)房地产开发经营企业的房地产经纪机构和人员，从事本公司开发建设的房地产经纪业务。
(8)房地产经纪人员同时在两个以上房地产经纪组织内兼职。
(9)索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物，包括房地产经纪组织以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖出价格，自行收购，再抬高价格出卖给购房者，牟取不当利益。
(10)从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
(11)法律、法规禁止的其他行为。
6.2 政府制定了房地产经纪服务收费的指导价。房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定，并在房地产经纪合同的履行期限内交付：
(1)居问介绍或者代理房屋买卖的，按成交价的3％以下收取；
(2)居间介绍或者代理房屋租赁的，按月租金的70％以下一次性收取；
(3)居间介绍或者代理房屋交换的，按房地产评估价值的1％以下收取。
提供咨询服务的，服务费标准由双方协商议定。
6.3 律师应提醒委托人注意：凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码，并签字盖章。
6.4 二手房买卖应当订立书面形式的房地产中介服务合同。当事人既可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。
6.5 律师应提示委托人注意，房地产中介服务合同包括下列主要内容：
(1)当事人姓名或者名称、住所；
(2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
(3)合同履行期限；
(4)佣金金额或者计算方式和支付方式、时间；
(5)违约责任和纠纷解决方式；
(6)当事人约定的其他内容。
6.6 实践中各房地产经纪组织通常使用自行制定的含有格式条款的房地产经纪合同，律师应提示不应含有以下条款：
(1)中介合同不应捆绑全权代理条款；
(2)中介合同不应含有强制缔约条款；
(3)中介合同不应含有分享违约金条款；
(4)中介机构无权收取定金。
6.7 律师应提示委托人：
(1)中介机构如果受托代理销售，无权向买受人收取佣金；
(2)中介机构现金收购或者变相收购中存在的陷阱；
(3)中介机构无权禁止和限制委托人与对方当事人见面和谈判，如果拒绝，律师应提示注意交易中的不实成分。
第7条 抵押贷款合同审查
7.1 本项审查一般仅对委托人作为买受人、需要申请购房贷款的合同。
律师应协助买受人审核有关贷款条件和文件、签署有关住房公积金贷款、商业贷款或组合贷款协议、抵押协议。
7.2 贷款银行一般均要求买受人提供公积金贷款的住房贷款置业担保公司担保和商业贷款的保险公司保险。律师应协助买受人审核有关文件，指导买受人签署担保协议、保险协议，根据有关规定核对担保费、保险费。
7.3 如果委托人申请公积金贷款，律师应审核：
(1)买受人购买的房屋是否为国有土地上具有所有权的住房，并用于本人家庭自住；
(2)买受人是否符合公积金贷款条件并具备相关证明文件。
律师应当及时关注有关公积金贷款的限定性条件的变化，并及时提示委托人。
7.4 关于住房公积金贷款额和期限，律师可提供参考方案，但不能替委托人决策。
7.5 若委托人购买非居住房屋，律师应提示只能申请银行商业贷款，具体贷款条件、金额、期限、利率可与具体贷款银行谈判确定。
7.6 若二手房转让存在贷款，律师应提示：
(1)出让人已全部还清贷款并已注销抵押登记，或没有贷款抵押，购房人可直接申请贷款。
(2)如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的，购房人可采用转按揭或先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款。转按揭贷款的一般流程为：
①出卖人取得贷款银行转让抵押房屋的同意；
②买卖双方签订《二手房买卖合同》；
③提交买卖合同及买受人贷款资料交申请银行审核；
④申请银行同意贷款后与受让方签订借款合同；
⑤办理房屋过户、抵押登记手续。
(3)律师应提示借款人(房屋的买受人)办理贷款的流程及对买受人主体资格及贷款额度的限制，告知不能取得贷款或不能全额取得贷款的后果，并告知应在房屋买卖合同中约定不能全额或不能取得贷款的处理方式。
(4)律师应提示出卖人，如买受人通过贷款支付房价款应协助买方办理贷款手续，包括配偶共同出面对银行面签相关的贷款资料。律师同时也应提示买受人，出卖人的共有人不配合办贷款对买受人所具有的风险。
第8条 房价款的提存、托管或监管
8.1 为保障交易的安全性，律师应提示：协议中可以约定将房价款委托公证机关提存、交银行监管或托管。
8.2 若委托人选择委托律师事务所监管房价款，律师应提示买卖双方在签署房地产买卖合同后，将购房款和产权证交由律师事务所统一管理，待产权转移登记完成即买方产权证出证后，再由律师事务所通知买卖双方同时领证、领款。其流程一般为：
(1)律师事务所与买卖双方签订《见证协议》。
(2)律师收取资料：单位营业执照、法定代表人身份证明或当事人身份证明(均需原件及复印件)；申请产权登记的收件收据或产权证(均需原件)；买卖合同(原件)。
(3)买受人房款划到律师事务所提存账户。
(4)办理产权过户或／和抵押手续。
(5)通知买卖双方领证、领款。
(6)三方办理交接、领证、领款。
第五篇：中华全国律师协会律师办理有限责任公司收购业务操作指引
中华全国律师协会律师办理有限责任公司收购业务操作指引
摘要：本指引所称之有限责任公司收购，仅指收购人出于资源整合、财务税收、提高企业市场竞争力等方面的考虑，通...目录
第一章定义与概述 第二章收购程序概述 第三章收购预备
第四章对目标公司的尽职调查 第五章收购意向达成 第六章收购执行 第七章收购合同的履行 第一章定义与概述 第1条 定义
本指引所称之有限责任公司收购，仅指收购人出于资源整合、财务税收、提高企业市场竞争力等方面的考虑，通过购买有限责任公司股东的股权或以其他合法途径控制该出资进而取得该公司的控制权以及购买该公司的资产并得以自主运营该资产的行为。
本指引所称目标公司指被收购的有限责任公司。第2条 有限责任公司收购方式
按照收购标的的不同来划分，有限责任公司收购方式有： 2.1资产收购，以目标公司的全部或部分资产为收购标的的收购； 2.2股权收购，以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购。第3条 特别事项
3.1律师在办理有限责任公司收购事务过程中，应注意在进行股权转让时尊重目标公司其他股东的优先购买权，在履行法定程序排除股东的优先购买权之后收购方方可进行股权收购。
3.2律师应当注意到：股东在征求其他股东就股权转让事宜是否同意时，应采取书面形式；提示委托人法律推定其他股东同意转让的期限条件；两个以上股东均主张优先购买权时的解决程序和方法。
3.3办理国有资产的收购和外资公司的收购时，应注意进行国有资产评估和履行相关审批手续。
3.4应特别注意提示收购方避免因收购行为而成为对目标公司的债务承担连带责任的出资人。第二章收购程序概述
第4条 一般有限责任公司收购程序
4.1收购方与目标公司或其股东进行洽谈，初步了解情况，进而达成收购意向，签订收购意向书。
4.2收购方在目标公司的协助下对目标公司的资产、债权、债务进行清理，进行资产评估，对目标公司的管理构架进行详尽调查,对职工情况进行造册统计。4.3由收购双方及目标公司组成工作小组，草拟并通过收购实施预案。如属资产收购或债权收购的，律师应当提示委托人，根据收购项目开展的实际需要工作小组成员中可以有债权人代表。
4.4在资产收购或债权收购中，可以由债权人与被收购方达成债务重组协议，约定收购后的债务偿还事宜。
4.5收购双方正式谈判，协商签订收购合同。
4.6双方根据公司章程或《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）及相关配套法规的规定，履行各自内部关于收购事宜的审批程序。4.7双方根据法律、法规的要求，将收购合同交有关部门批准或备案。4.8收购合同生效后，双方按照合同约定履行资产转移、经营管理权转移手续，涉及债权收购的，依法履行对债务人的通知义务，并依法办理包括股东变更登记在内的工商、税务登记变更手续。
4.8.1将受让人姓名或者名称，依据约定及受让的股权额记载于目标公司的股东名册。4.8.2自股东发生变动之日起30日内向工商行政管理部门申请工商变更登记。第5条 涉及国有独资公司或者具有以国有资产出资的公司收购时，还应注意： 5.1根据国有资产管理法律法规的要求对目标公司资产进行评估。5.2收购项目经国有资产管理部门审查和批准。
5.3收购完成时根据国有资产管理法律、法规的要求办理资产产权变更登记手续。第6条 收购外商投资企业出资的，应当注意：
6.1如收购外方股东股权，应保证合营项目符合国务院《外商投资产业指导目录》的要求，作出新的可行性研究报告，并遵守法律、法规关于外商投资比例的规定。如因收购外方股东股权导致外资比例低于法定比例，应办理相关审批和公司性质变更手续。
6.2涉及合营企业投资额、注册资本、股东、经营项目、股权比例等方面的变更，均需履行审批手续。第三章收购预备
第7条 预备阶段的信息收集
收购预备阶段为收购方初步确定目标公司起至实施收购前的准备期间。律师在收购预备阶段的法律事务有：
7.1协助收购方收集目标公司的公开资料和企业资信情况、经营能力等信息，在此基础上进行信息整理和分析，从公司经营的市场风险方面考查有无重大障碍影响收购活动的进行。
7.2综合研究公司法、证券法、税法及外商投资等法律、法规，对收购的可行性进行法律论证，寻求收购项目的法律依据。
7.3就收购可能涉及的具体行政程序进行调查，例如收购行为是否违背我国收购政策和法律，可能产生怎样的法律后果，收购行为是否需要经当地政府批准或进行事先报告，地方政策对同类收购有无倾向性态度，等等。第四章对目标公司的尽职调查
第8条 律师应就收购方拟收购的目标公司进行深入调查，核实预备阶段获取的相关信息，以备收购方在信息充分的情况下作出收购决策。律师可以根据实际情况，在符合法律、法规的情况下对于调查的具体内容作适当增加和减少。第9条 对目标公司基本情况的调查核实，主要涉及： 9.1目标公司及其子公司、参股公司的经营范围。
9.2目标公司及其子公司、参股公司设立及变更的有关文件，包括工商登记材料及相关主管机关的批准文件，注意了解目标公司股东出资缴付情况。
9.3目标公司及其子公司、参股公司的公司章程，了解章程对收购的相关规定，有无设置包括超级多数条款在内的限制收购或反收购条款。
9.4目标公司及其子公司股东名册和持股情况，结合目标公司章程核实其股东认缴的出资份额和实际已缴出资额，以及出资期限和出资到位进度。9.5目标公司及其子公司历次董事会和股东会决议。9.6目标公司及其子公司的法定代表人身份证明。9.7目标公司及其子公司的规章制度。
9.8目标公司及其子公司与他人签订收购合同。
9.9收购标的是否存在诸如设置担保、诉讼保全等在内的限制转让的情况。9.10目标公司股东的出资方式，非货币资产的评估作价情况。9.11目标公司对外投资情况。
9.12提示收购方注意目标公司是否存在隐名股东或其他实际控制人，其存在是否影响到对目标公司收购的进行。
9.13对目标公司的收购是否涉及《公司法》禁止的一个自然人设立多个一人公司的规定。
第10条 对目标公司相关附属性文件的调查：
10.1政府有关主管部门对目标公司及其子公司的批准文件。10.2目标公司及其子公司土地、房屋产权及租赁文件。10.3目标公司及其子公司与职工签订的劳动合同。10.4目标公司及其子公司签订的有关代理、许可合同。10.5目标公司股东的出资证明文件。第11条 对目标公司财产状况的调查：
11.1公司的财务数据，包括各种财务报表、评估报告、审计报告。11.2不动产证明文件、动产清单及其保险情况。11.3债权、债务清单及其证明文件。11.4纳税情况证明。
11.5如目标公司为一人公司，应注意目标公司财务是否严格独立于股东个人财务，以便准确确定目标公司的资产范围。
第12条 对目标公司管理人员和职工情况的调查： 12.1管理人员、技术人员、职工的雇佣条件、福利待遇。
12.2主要技术人员对公司商业秘密掌握情况及其与公司签订的保密协议、不竞争协议等。
12.3特别岗位职工的保险情况。第13条 对目标公司经营状况的调查： 13.1目标公司经营项目的立项、批准情况。13.2目标公司对外签订的所有合同。13.3目标公司客户清单和主要竞争者名单。
13.4目标公司产品质量保证文件和对个别客户的特别保证情况。13.5目标公司广告协议和广告品的拷贝。13.6目标公司的产品责任险保险情况。13.7目标公司产品与环境保护协调问题。13.8目标公司产品的消费者投诉及处理情况。13.9目标公司的特许经营情况。
第14条 对目标公司及其子公司知识产权情况的调查：
14.1目标公司及其子公司拥有的专利、商标、著作权和其他知识产权证明文件。14.2目标公司及其子公司正在研制的可能获得知识产权的智力成果报告。14.3目标公司及其子公司正在申请的知识产权清单。第15条 对目标公司法律纠纷情况的调查： 15.1正在进行和可能进行的诉讼和仲裁。15.2诉讼或仲裁中权利的主张和放弃情况。15.3生效法律文书的执行情况。第五章收购意向达成
第16条 律师在收购双方达成收购意向阶段，应在信息收集和调查的基础上，向委托人提示收购的法律风险并提出风险防范措施，必要时出具法律意见书，并为委托人起草或审查收购意向书。收购意向书通常包括以下内容： 16.1收购标的。
16.2收购方式及收购合同主体。是资产收购、股权转让还是其他，并根据收购方式的不同确定收购合同签订的主体。
16.3收购项目是否需要收购双方股东会决议通过。
16.4收购价款及确定价格的方式。转让价格的确定通常有以下几种方式： 16.4.1以被收购股权持有人出资时的股权价值作为转让价格； 16.4.2以被收购股权对应的公司净资产值为转让价格； 16.4.3以评估价格为转让价格。16.4.4其他确定转让价格的方式。16.5收购款的支付。
16.6收购项目是否需要政府相关主管部门的批准。16.7双方约定的进行收购所需满足的条件。第17条 保障条款
律师应向委托人提示意向书与正式收购合同的区别和联系，根据委托人的实际需要提示意向书应具备何种程度的法律约束力。鉴于收购活动中，收购方投入的人力、物力、财力相对较大，承担的风险也较大。作为收购方的律师，为使收购方获得具有法律约束力的保障，应提请委托人注意在意向书中订立如下保障条款，以预防和最大程度降低收购的法律风险。
17.1排他协商条款。此条款规定，未经收购方同意，被收购方不得与第三方以任何方式再行协商出让或出售目标公司股权或资产，否则视为违约并要求其承担违约责任。
17.2提供资料及信息条款。该条款要求目标公司向收购方提供其所需的企业信息和资料，尤其是目标公司尚未向公众公开的相关信息和资料，以利于收购方更全面地了解目标公司。
17.3不公开条款。该条款要求收购的任何一方在共同公开宣告收购事项前，未经对方同意不得向任何特定或不特定的第三人披露有关收购事项的信息或资料，但有权机关根据法律强制要求公开的除外。
17.4锁定条款。该条款要求，在意向书有效期内，收购方可依约定价格购买目标公司的部分或全部资产或股权，进而排除目标公司拒绝收购的可能。17.5费用分摊条款。该条款规定无论收购是否成功，因收购事项发生的费用应由收购双方分摊。第18条 附加条款
在收购过程中，为避免目标公司借收购之名套取收购方的商业秘密，作为收购方律师，应在意向书中设定防范此类风险的附加条款：
18.1终止条款。该条款明确如收购双方在某一规定期限内无法签订收购协议，则意向书丧失效力。
18.2保密条款。出于谨慎的考虑，收购双方往往在签订收购意向书之前即签订保密协议，也可在签订意向书的同时设定保密条款。保密条款的主要内容有： 18.2.1保密条款适用的对象。除了收购双方之外，还包括参与收购事务的顾问等中介服务人员。
18.2.2保密事项。除了会谈、资料保密的要求外，还包括禁止投资条款，即收到目标公司保密资料的第三方在一段时间内不得购买目标公司的股权。18.2.3收购活动中双方相互披露的各种资料的保密，通常约定所披露的信息和资料仅用于评估收购项目的可行性和收购对价，不得用于其他目的。
18.2.4资料的返还或销毁。保密条款应约定如收购项目未能完成，收购双方负有相互返还或销毁对方提供的信息资料的义务。第六章收购执行
律师在收购双方达成收购意向后，应协助委托人进行谈判，共同拟订收购合同，准备相关法律文件，协助委托人向政府主管机关提出申请。第19条 收购合同的起草
较为完整的收购合同包括主合同和附件两部分：
19.1收购合同的主合同，除标的、价款、支付、合同生效及修改等主要条款外，一般还应具备如下内容：
19.1.1说明收购项目合法性的法律依据。19.1.2收购的先决条件条款，一般是指：
(1)收购行为已取得相关的审批手续，如当收购项目涉及金融、建筑、房地产、医药、新闻、电讯、通信等特殊行业时，收购项目需要报请有关行业主管部门批准。
(2)收购各方当事人已取得收购项目所需的第三方必要的同意。
(3)至收购标的交接日止，收购各方因收购项目所作的声明及保证均应实际履行。(4)在所有先决条件具备后，才进而履行股权转让和付款义务。19.1.3收购各方的声明、保证与承诺条款。包括：
(1)目标公司向收购方保证没有隐瞒影响收购事项的重大问题。(2)收购方向目标公司保证具有实施收购行为的资格和财务能力。(3)目标公司履行收购义务的承诺以及其董事责任函。19.1.4收购标的资产评估。19.1.5确定股权转让总价款。19.1.6确定转让条件。
19.1.7确定股权转让的数量（股比）及交割日。19.1.8确定拟转让股权的当前价值。
19.1.9设定付款方式与时间，必要时可以考虑在金融机构设立双方共管或第三方监管账户，并设定共管或监管程序和条件，以尽可能地降低信用风险，以保障收购合同的顺利履行。
19.1.10确定股权转让过程中产生的税费及其他费用的承担。19.1.11限制竞争条款。
19.1.12确定违约责任和损害赔偿条款。
19.1.13设定或有损害赔偿条款。即收购方如因目标公司在收购完成之前的经营行为导致的税务、环保等纠纷受到损害，被收购方应承担相应的赔偿责任。19.1.14设定不可抗力条款。
19.1.15设定有关合同终止、收购标的交付、收购行为完成条件、保密、法律适用、争议解决等其他条款。19.2收购合同的附件。一般包括： 19.2.1目标公司的财务审计报告； 19.2.2目标公司的资产评估报告； 19.2.3目标公司土地转让协议； 19.2.4政府批准转让的文件； 19.2.5其他有关权利转让协议；
19.2.6目标公司的固定资产与机器设备清单； 19.2.7目标公司的流动资产清单； 19.2.8目标公司的债权债务清单； 19.2.9目标公司对外提供担保的清单； 19.2.10联合会议纪要； 19.2.11谈判记录。
19.2.12上述附件的内容，律师可以根据实际情况在符合法律、法规的情况下，选择增减。
第20条 收购合同的生效条款
律师应当提请委托人注意，如收购项目涉及必须由国家有关部门批准的，应建议委托人约定收购合同自批准之日起生效。其他情况下，可根据委托人实际情况约定合同生效条件和时间。第七章收购合同的履行
第21条 在收购履约阶段，律师工作主要包括：
21.1为收购各方拟订“履约备忘录”，载明履约所需各项文件，并于文件齐备时进行验证以确定是否可以开始履行合同。21.2协助委托人举行验证会议。
21.3按相关法律、法规的规定办理报批手续。
21.4协助办理收购涉及的各项变更登记、重新登记、注销登记手续。第22条 律师协助收购方或目标公司起草或调取的，需要向相关政府主管部门报送的文件材料包括： 22.1股东变更申请书；
22.2收购前各方的原合同、章程及其修改协议； 22.3收购各方的批准证书和营业执照复印件； 22.4目标公司董事会、股东会关于股权转让的决议； 22.5股权变更后的董事会成员名单；
22.6收购各方签订的并经其他股东签字或以其他书面方式认可的股权转让协议； 22.7审批机关要求报送的其他文件。第23条 收购履约阶段的事务
23.1收购款到账验收，出具报告书。在收购方支付全部转让款并将付款凭证传真给出让方后，在约定的工作日内，出让方指定的或双方约定的注册会计师对该转让金额是否到账予以验证，并将验证报告传真给收购方。
23.2收购标的的交付及股东名册的变更。收购双方及目标公司应及时办理被收购资产的交割手续和被收购股权的变更登记手续，包括所涉资产权属变更需要办理的物的交付和权属变更登记手续，以及股权收购中目标公司股东名册变更和签发新股东出资证明书等手续。
23.3股东权利义务的移转。股权转让协议可以约定，转让标的交割之后，出让方将不再作为目标公司的股东而享有任何股东权利，亦不再承担目标公司的任何义务、负债或损失；收购方将成为目标公司的股东，并取代出让方继续履行目标公司发起人协议书及章程中规定的股东权利和股东义务。
23.4新股东与公司其他股东应当签订新的合营（合作）协议，修订原公司章程和议事规则，更换新董事。签订新的合营（合作）协议与新章程后，公司签发新的股东出资证明书，变更公司的股东名册，并于变更后30日内向工商行政管理机关提交目标公司股东、出资、章程等变更登记申请或备案申请。第24条 特别提示
律师应向委托人提示股权转让与股权转让合同生效即收购合同生效的区别。股权转让合同除法律、法规明文规定需经主管部门批准生效的以外，或者当事人约定了生效条件之外，一般自合同主体签字盖章之日起生效；而股权转让的生效以合同的生效为前提，但股权转让合同的生效并不当然意味着股权自合同生效时起转让，其生效根据公司性质有可能还需满足法律规定的条件或当事人约定的条件。
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