第一篇：《上海市律师协会律师办理法律援助案件业务指引》
《律师办理法律援助案件业务指引（2006）》
（上海律协业务研究与职业培训委员会2006年12月28日会议通过）
1总则
为了保障律师依法履行职责，规范律师办理法律援助案件的执业行为，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国律师法》、《法律援助条例》、《上海市法律援助若干规定》的规定以及司法部相关规定，制定本业务指引。
1．1 律师应积极支持并参加法律援助工作，接受上海市法律援助中心或其执业所在所所属区、县法律援助中心指派办理援助案件，无正当理由不得拒绝、拖延或中止办理法律援助案件。
1．2 律师在办理法律援助案件过程中，必须严格遵守国家或各级司法行政机关的各类法律法规以及律师协会制定的行业规定，坚持以事实为根据，以法律为准绳，自觉维护律师职业道德和执业规范。
1．3 律师办理法律援助案件过程中，必须坚持依法维护受援人的合法权益，维护法律的公正实施，保守国家秘密，忠于职守，认真负责，不得损害受援人的合法权益，泄露受援人的隐私。
1．4 律师在办理法律援助案件或提供法律援助咨询的过程中，不得向受援人收取任何财物，或利用从事法律援助的机会谋取各类直接或间接利益。律师开展法律援助案件的范围
2．1 律师在法律援助机构指派或者安排指导下，应当依法开展以下法律援助服务：
（一）接受民事案件、行政案件受援人的委托，担任代理人，参加诉讼；
（二）接受刑事案件犯罪嫌疑人的聘请，为其提供法律咨询，代理申诉、控告，申请取保候审；接受犯罪嫌疑人、被告人的委托或者 人民法院的指定，担任辩护人；接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者其近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼；
（三）代理各类诉讼案件的申诉；
（四）接受当事人的委托，参加调解、仲裁活动；
（五）接受非诉讼法律事务受援人的委托，提供专项法律援助服务；
（六）解答有关法律的询问、代写诉讼文书和有关法律事务的其他文书；
（七）法律没有明文禁止的可从事的其他业务。
2．2律师可在法律援助机构的指导、管理下，根据《中华人民共和国律师法》、《法律援助条例》、《律师和基层法律服务工作者开展法律援助工作暂行管理办法》的有关规定代为符合条件的当事人提出法律援助申请； 法律援助案件委托关系的建立
3．1 律师接受各级法律援助机构指派后，应在三日内与受援人取得联系，并就委托事项范围、内容、权限等事项协商一致后，与受援人或其法定监护人、法定代理人签署委托代理协议，明确双方的权利义务。委托代理协议应一式二份，一份交由受援人或其法定监护人、法定代理人保存，一份归档保存。
3．2 律师接受指派后，发现有下列情形之一的，应当主动向指派案件的法律援助机构报告，以决定是否继续由其办理该项法律援助：
（一）与受援人利益冲突方是近亲属或其他利害关系人；
（二）与受援人利益冲突方已委聘的律师或者其他代理人是近亲属或其他利害关系人；
（三）其他与受援人利益有冲突的情况。
3．3 律师接受受援人委托后，无正当理由，不得转委托他人办理。确有特殊情况无法承办的，必须报案件指派法律援助机构的批准后，由法律援助机构另行指派，同时移交相关案件材料。
3．4接受指定辩护的律师提供法律援助应在开庭前会见被告人，询问被告人是否同意法院指定辩护人为其辩护，被告人不同意的，律师应当记录在案，并通知人民法院和法律援助机构；被告人同意的，律师应及时办理有关辩护手续，履行辩护职责，根据《刑事诉讼法》的规定提供指定辩护服务。
3．5 律师办理法律援助案件应向人民法院或有关单位提交由法律援助机构统一印制的公函。委托关系的终止
4．1 援助律师无正当理由不得擅自终止法律援助事项。4．2 在人民法院审理的法律援助案件中，以人民法院制作的判决书或调解书，作为结案依据。律师在办理其他的法律援助案件中，履行指派通知所规定的义务后，报案件指派法律援助机构的批准后方可结案。
4．3 律师在承办法律援助案件过程中，发现受援人有下列情形之一的，应当及时向案件指派法律援助机构报告：
（一）受援人的经济收入状况发生变化，不再符合法律援助条件的；
（二）案件终止审理或者已被撤销的；
（三）受援人又自行委托律师或者其他代理人的；
（四）受援人要求终止法律援助的；
（五）办案律师认为应当向法律援助机构报告的其他情况。法律援助机构审查核实后，决定终止该项法律援助的，律师应马上终止该案的法律援助工作。
4.4 律师在办理委托事项过程中如出现下列情况，应当及时向案件指派法律援助机构报告。法律援助机构审查核实后，决定终止该项法律援助的，律师应即终止其法律援助工作
（一）受援人要求终止；
（二）律师被取消或者中止执业资格；
（三）发现不可克服的利益冲突的；
（四）律师的健康状况不适合继续代理；
（五）继续代理将违反法律或者执业规范；
（六）受援人利用律师提供的法律服务从事犯罪活动的；
（七）受援人坚持追求律师认为无法实现的或不合理、不合法的要求的；
（八）受援人在相当程度上没有履行委托合同义务，并且已经合理催告的；
（九）在事先无法预见的前提下，律师向受援人提供法律服务将会给律师造成难以承受的、不合理的损失的；
（十）受援人提供的证据材料不具有客观真实性、关联性与合法性，或经司法机关审查认为存在伪证嫌疑的；
（十一）有其他合法的理由的。
4.5 办案律师提前终止法律援助案件代理的，应当尽量不使受援人的合法利益受到影响，并提前向受援人发出通知。
4.6 律师根据法律援助机构决定终止该项法律援助的，应当向受援人说明理由并制作笔录作为归档材料。同时律师应写出办案总结，说明原因，并附上相关手续，整理案卷归档。
4.7 在解除委托关系前，律师必须采取合理可行的措施保护受援人的利益，及时通知受援人，使其有充分时间再委聘其他法律服务人员、收回各类材料的原件等。法律援助案件办理的通常要求
5.1 律师承办法律援助案件应当接受案件指派法律援助机构的业务指导和监督，遵守其制定的行为规范和规则
5.2 律师在办理法律援助案件时，应与案件指派法律援助中心保持联系，如实填写法律援助中心的相关文书，及时反馈法律援助案件的进展情况。
5.3 律师办理刑事法律援助案件经调查阅卷，集体讨论后认为受援人不构成犯罪，准备为其作无罪辩护的，应当及时报指派案件的法律援助中心备案。
5.4 对重大、复杂、疑难、涉及社会稳定或有社会影响的法律援 助案件，办案律师应及时报执业所主任或党支部书记，并经事务所合伙人集体讨论之后，确定案件办理方案并向指派案件的法律援助中心报告，确保办案的质量和社会效果。
5.5 律师办理非诉讼法律援助案件应注重通过法律服务合理引导，以维护社会稳定为首责，最大程度地节约法律援助资源，维护受援人的合法权益。
5.6 律师在办理非诉讼法律援助事项时不得借机向受援人为自己、其他律师、本所或外所承接法律业务。结案手续
6.1 律师自法律援助案件办结后15日内，应当向指派案件的法律援助中心提交下列承办案件的材料，接受法律援助机构的审查；对于不符合要求的，应当自觉予以改正
6.2刑事法律援助案件承办卷，律师应按照不同委托阶段归档。1：侦察阶段应具备如下材料：（1）指派通知书；（2）授权委托书；
（3）对被拘留人家属或者单位通知书；（4）会见笔录；
（5）法律意见书或其他与案件有关的证据、材料；（6）结案报告表。
2：审查起诉阶段应具备如下材料：（1）指派通知书；（2）授权委托书；（3）逮捕通知书；（4）会见笔录；（5）阅卷材料；
（6）法律意见书或其他与案件有关的证据、材料；（7）结案报告表。
3：一审判阶段应具备如下材料：（1）指派通知书；
（2）授权委托书或者指定辩护人通知书；（3）起诉书（4）会见笔录；（5）阅卷材料；（6）出庭通知书；（7）辩护词
（8）判决书或裁定书；
（9）其他与案件有关的证据、材料；（10）结案报告表。
4：二审判阶段应具备如下材料：（1）指派通知书；
（2）授权委托书或者指定辩护人通知书；（3）一审判决书或裁定书；（4）上诉书；（5）会见笔录；（6）阅卷笔录；（7）辩护词
（8）判决书或裁定书；
（9）其他与案件有关的证据、材料；（10）结案报告表。
5：重审或再审案件除按一审审判阶段或二审阶段的结案提交材料外，还应增加重审或再审裁定书。
6：刑事自诉、担任被害人代理人案件应具备如下材料：（1）指派通知书；（2）授权委托书；（3）立案或出庭通知书；（4）起诉书或上诉状；（5）代理词；（6）判决书或裁定书、调解书；（7）其他与案件有关的材料；（8）结案报告表。
6.3民事、行政法律援助案件承办卷，律师应按不同阶段归档。1：一审阶段应具备如下材料：（1）指派通知书；（2）授权委托书；（3）起诉书或答辩状；
（4）阅卷笔录或相关的证据材料；（5）出庭通知书；（6）代理词；
（7）判决书或裁定书、调解书；（8）结案报告表。
2：二审阶段应具备如下材料：（1）指派通知书；（2）授权委托书；（3）上诉书或答辩状；
（4）阅卷笔录或相关的证据材料；（5）出庭通知书；（6）代理词；
（7）判决书或裁定书、调解书；（8）结案报告表。
3：重审或再审案件除按不同阶段结案提交材料外，还应增加重审或再审裁定书。
4：仲裁案件按上述一审阶段结案提交材料。
5：刑事附带民事诉讼案件，按本条不同阶段提交材料。6.4执行法律援助案件承办卷，律师归档应具备如下材料：（1）指派通知书；（2）授权委托书；（3）判决书；（4）执行申请书；（5）执行终止书；
（6）与案件有关的调查材料、意见书；（7）结案报告表。
6.5非诉讼法律援助事务承办卷应具备如下材料：（1）指派通知书；（2）授权委托书；（3）证据材料；
（4）调解协议或调查结论；（5）结案报告表。
6.6代拟法律文书、出具法律意见书承办卷，应具备如下材料：（1）指派通知书；（2）授权委托书；（3）证据、材料；
（4）法律文书或法律意见书（5）结案报告表。
7、附则
本指引由上海律协起草，其目的系向律师提供办理法律援助案件方面的借鉴、经验，并非强制性或规范性规定，仅供律师在实际业务中参考。
第二篇：律师办理法律援助案件业务操作指引
律师办理法律援助案件业务操作指引
1总则
为了保障律师依法履行职责，规范律师办理法律援助案件的执业行为，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国律师法》、《法律援助条例》、《刑事诉讼法律援助工作的规定》（最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部）、《律师和基层法律服务工作者开展法律援助工作暂行管理办法》（司法部）、《办理法律援助案件程序规定》（司法部）、《上海市法律援助若干规定》的规定以及上海市相关法规、规章的规定，制定本业务指引。
1.1 律师应积极支持并参加法律援助工作，接受上海市法律援助中心或其执业机构所属的区、县法律援助中心指派办理的案件。律师接受案件后无正当理由不得拒绝、拖延或中止办理案件，也不得擅自转交给其他律师办理。
1.2 律师在办理案件过程中，必须严格遵守国家法律法规和各级司法行政机关以及中华全国律师协会和上海市律师协会的规定，坚持以事实为根据，以法律为准绳，恪守职业道德和执业纪律。
1.3 律师办理案件过程中，必须坚持依法维护受援人的合法权益，维护法律的公正实施，忠于职守，认真负责；保守在办理法律援助案件中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露受援人的隐私，及时向受援人通报案件的进展情况。
1.4 律师在办理案件或咨询的过程中，严禁其以交通费、文印费等任何名义向受援人或其家属收取费用，严禁接受受援人或其家属的各类直接或间接利益。
1.5 律师所在执业机构应当对律师办理的法律援助案件进行业务指导，督
促律师在办案过程中尽职尽责，做好工作。
1.6 律师在办理法律援助事项时不得借机向受援人为自己、其他律师、本执业机构或其他律师所在执业机构承接有偿法律业务。
2．律师办理法律援助案件的范围与代理申请法律援助
2.1 法律援助案件范围
2.1.1 律师在法律援助机构指派或者安排下，为受援人依法提供以下法律援助服务：
（1）征得民事案件、行政案件受援人的同意并与其或法定代理人签署委托代理协议，担任代理人，参加诉讼；
（2）征得刑事案件犯罪嫌疑人同意后，为其提供法律帮助，代理申诉、控告，申请取保候审；征得犯罪嫌疑人、被告人同意并接受委托后，担任辩护人；接受自诉案件自诉人及其法定代理人、公诉案件被害人及其法定代理人或者其近亲属、刑事附带民事诉讼的当事人及其法定代理人的委托，担任诉讼代理人，参加诉讼；
（3）依法担任死刑（含死缓）复核案件被告人的辩护人，为其提供辩护；
（4）征得受援人的同意并与其或法定代理人签署委托代理协议，担任代理人，参加调解、仲裁活动；
（5）征得受援人的同意并与其或法定代理人签署委托代理协议，提供专项法律援助服务；
（6）征得受援人的同意并与其或法定代理人签署委托代理协议，担任由人民检察院提起抗诉的案件的辩护人或代理人，参加诉讼；
（7）担任强制医疗案件的被申请人或者被告人的代理人，为其提供法律帮助；
（8）法律援助机构指派的其他案件。
2.2 律师代为申请法律援助范围
2.2.1 律师可在法律援助机构的指导、管理下，在法律援助范围内依法代为符合下列条件的当事人提出法律援助申请：
1.公民具有以下法律事务，因经济困难而无法委托律师代理，需要向法律援助机构申请法律援助的：
（1）依法请求国家赔偿的；
（2）请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的；
（3）请求发给抚恤金、救济金的；
（4）请求给付赡养费、抚养费、扶养费的；
（5）请求支付劳动报酬的；
（6）主张因见义勇为行为产生的民事权益的；
（7）在签订、履行、变更、解除和终止劳动合同过程中受到损害，主张权利的；
（8）因工伤、交通事故、医疗事故受到人身损害，主张权利的；（9）因遭受家庭暴力、虐待、遗弃，合法权益受到损害，主张权利的；
（10）有必要代为申请法律援助的其他情形。
2.刑事诉讼中有下列情形之一的，犯罪嫌疑人、被告人或其他当事人因经济困难没有委托辩护人或代理人，需要申请法律援助的：
（1）未被羁押的犯罪嫌疑人在被侦查机关第一次讯问后，因经济困难没有聘请律师的；
（2）公诉案件中的被害人及其法定代理人或者近亲属，自案件移送审查起诉之日起，因经济困难没有委托诉讼代理人的；
（3）自诉案件的自诉人及其法定代理人，自案件被人民法院受理之日起，因经济困难没有委托诉讼代理人的；
（4）公诉人出庭公诉的案件，未被羁押的被告人因经济困难或者其他原因没有委托辩护人的；
（5）未被羁押的被告人是盲、聋、哑人或者未成年人而没有委托辩护人的，无须提供经济困难的证据，即可以代为申请法律援助；
（6）未被羁押的犯罪嫌疑人、被告人有智力残疾或障碍且有证据证明的；
（7）共同犯罪案件中，其他犯罪嫌疑人、被告人已委托辩护人，而未被羁押的犯罪嫌疑人、被告人没有委托辩护人的；
（8）人民检察院抗诉的案件；
（9）案件具有重大社会影响的；
（10）公诉案件中的被害人及其法定代理人、近亲属, 自诉案件中的自诉人及其法定代理人，刑事附带民事诉讼的当事人及其法定代理人，因经济困难没有委托诉讼代理人的；
（11）有必要代为申请法律援助的其他情形。
2.2.2 代为申请程序
1.律师在接受当事人委托代理申请法律援助后，应详细询问有关案情，并根据有关法律援助的规定，进行逐步审查和判断，是否符合法律援助条件。对不符合法律援助条件和范围的，律师应告知当事人不能予以代理的理由，如当事人有异议，应告知直接向法律援助中心提出申请。
2.符合法律援助条件的，律师指导当事人按照《上海市司法局关于法律援助工作的规定》第二十九条的规定填写法律援助申请表。经律师所在执业机构负责人审核同意后，将申请表连同有关证明材料在五个工作日内报法律援助中心审批。
3.律师代为申请的民事、行政、仲裁、非诉讼法律服务代理和刑事辩护的法律援助应当收集并提交下列证件、证明材料：
（1）申请人的身份证或者其他有效的身份证明，代理申请人还应当提交有代理权的证明；
（2）经济困难的证明；
（3）与申请法律援助事项有关的案件材料。
2.2.3 受援人经济困难的标准
1.法律援助对象经济困难的标准，以上海市统计局公布的上一全市低收入家庭人均可支配收入金额为标准。
2.申请人住所地的经济困难标准与受理申请的法律援助机构所在地的经济困难标准不一致的，按照受理申请的法律援助机构所在地的经济困难标准执行。
2.2.4 经济困难的证明
1.经济困难证明由法律援助申请人户籍所在地或者居住地的街道办事处、乡镇人民政府出具，并加盖公章。经济困难证明的内容应当包括本人的劳动能力、就业状况以及家庭成员、家庭月（年）人均收入、家庭财产等内容。
2.公民因见义勇为导致诉讼或者仲裁需要法律援助的，无需提供经济状况证明。
3.农民工申请支付劳动报酬和工伤赔偿法律援助的，不再审查其经济困难条件。
4.申请人持有下列证件、证明材料的，无需再递交经济状况证明：
（1）城市居民最低生活保障证或者农村居民最低生活保障证；
（2）农村特困户救助证；
（3）农村“五保”供养证；
（4）人民法院给予申请人司法救助的决定；
（5）在社会福利机构中由政府出资供养或者由慈善机构出资供养的证明材料；
（6）残疾证及残疾申请人住所地或者经常居住地的村民委员会、居民委员会出具的无固定生活来源的证明材料；
（7）依靠政府或者单位给付抚恤金生活的证明材料；
（8）因自然灾害等原因导致生活出现暂时困难，正在接受政府临时救济的证明材料；
（9）法律、法规及省、自治区、直辖市人民政府规定的能够证明法律援助申请人经济困难的其他证件、证明材料。
2.2.5 法律援助机构的选择
1.律师代为申请法律援助，应当向义务人或者被请求人所在地的区、县法律援助机构提出申请；申请法律援助的案件属于上海市高级或者中级人民法院管辖范围的，应当向上海市法律援助机构提出申请。
两个以上法律援助机构均可受理申请的，律师应当代为向其中一个法律援助机构提出申请。
2.公安机关侦查阶段的刑事法律援助案件，律师应按下列情况代为向上海市各法律援助机构申请：
（1）各区（县）公安分局办理的案件，向办案机关所在区（县）法律援助中心提出申请；
（2）上海市公安局经侦总队、刑侦总队、水上公安局、上海港公安局办理的案件，向上海市虹口区法律援助中心提出申请；
（3）上海市公安局治安总队、网安总队、文保分局、长航公安局办理的案件，向上海市黄浦区法律援助中心提出申请；
（4）上海市公安局出入境管理局办理的案件，向上海市浦东新区法律援助中心提出申请；
（5）上海市公安局交警总队、消防局办理的案件，向上海市长宁区法律援助中心提出申请；
（6）上海市公安局边防局办理的案件，根据案发地分别向上海市浦东新区或者长宁区法律援助中心提出申请；
（7）上海市公安局轨道公交总队办理的案件，根据案发地就近原则，分别向上海市黄浦区、静安区或者闸北区法律援助中心提出申请；
（8）上海市公安局化工分局办理的案件，向上海市奉贤区法律援助中心提出申请；
（9）上海市公安局机场分局办理的案件，根据案发地分别向上海市浦东新区或者长宁区法律援助中心提出申请；
（10）上海市公安局农场分局办理的案件，向上海市宝山区法律援助中心提出申请；
（11）上海铁路公安局、上海海关缉私局办理的案件，向上海市法律援助中心提出申请；
（12）上海铁路公安处办理的案件，向上海市闸北区法律援助中心提出申请；
（13）海事公安局办理的案件，向上海市杨浦区法律援助中心提出申请；
（14）劳教公安处办理的案件，向上海市青浦区法律援助中心提出申请；
（15）上海市军天湖农场公安局办理的案件，由上海市静安区法律援助中心受理；上海市白茅岭农场公安局办理的案件，向上海市长宁区法律援助中心提出申请。
3.审查起诉阶段的刑事法律援助案件，律师应按下列情况代为向上海市各法律援助机构申请：
（1）上海市各区（县）人民检察院办理的案件，由办案机关所在区（县）法律援助中心受理；
（2）上海铁路运输检察院办理的案件，由上海市闸北区法律援助中心受理；
（3）上海市人民检察院、上海市人民检察院第一分院、上海市人民检察院第二分院、上海市人民检察院铁路运输分院办理的案件，由上海市法律援助中心受理。
4.审判阶段的刑事法律援助案件，律师应按下列情况代为向上海市各法律援助机构申请：
（1）上海市各区（县）人民法院办理的案件，由办案机关所在区（县）法律援助中心受理；
（2）上海市各区（县）人民法院办理的未成年人或者知识产权案件，由提起公诉的人民检察院所在地的区（县）法律援助中心受理，也可以由审理法院所在地的区（县）法律援助中心受理；
（3）海铁路运输法院办理的案件，由上海市闸北区法律援助中心受理；
（4）上海市高级人民法院、上海市第一中级人民法院、上海市第二中级人民法院、上海市铁路运输中级法院办理的案件，由上海市法律援助中心受理。
3.法律援助案件委托关系的建立
3.1 律师接受各级法律援助机构指派后，应在三个工作日内与受援人取得联系，并就委托的范围、内容、权限等事项协商一致后，以律师所在执业机构名义与受援人或其法定代理人签署委托代理协议，明确双方的权利义务。委托代理协议应一式二份，一份交由受援人或其法定代理人保存，一份由律师所在执业机构归档保存。
3.2 律师接受法律援助指派后，发现有下列情形之一的，应当主动告知指派案件的法律援助机构，以便决定是否继续由其办理该项法律援助：
（1）与受援人利益冲突方是近亲属或其他利害关系人；
（2）与受援人利益冲突方已委聘的律师或者其他代理人是近亲属或其他利害关系人；
（3）其他与受援人利益有冲突的情况。
3.3 律师接受受援人委托后，无正当理由的，不得转委托他人辩护或者代理。确有特殊情况无法承办该案件的，必须报案件指派法律援助机构批准后，由法律援助机构另行指派，同时移交相关案件材料。
律师接受受援人委托后，无正当理由的，不得拒绝辩护或者代理。但是，委托事项违法、委托人利用律师提供的服务从事违法活动或者委托人故意隐瞒与案件有关的重要事实的，律师有权拒绝辩护或者代理。
3.4 律师接受指定辩护后，应在开庭前会见被告人，询问被告人是否同意法院指定辩护人为其辩护，被告人不同意的，律师应当记录在案，并通知人民法院和法律援助机构；被告人同意的，律师应及时办理有关辩护手续，履行辩护职责，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》的规定提供指定辩护服务。
3.5 律师办理法律援助案件应向人民法院或有关单位提交法律援助机构或律师所在执业机构的公函。
4．委托关系的终止
4.1 援助律师无正当理由不得擅自终止法律援助事项。
4.2 由人民法院审理的法律援助案件，以人民法院制作的判决书、裁定书或调解书，作为结案依据；由仲裁机构仲裁的法律援助案件，以仲裁机构制作的仲裁书或调解书，作为结案依据；其他的法律援助案件，在履行指派通知所规定的义务后，报案件指派法律援助机构批准后方可结案。
4.3 律师在承办法律援助案件过程中，发现受援人有下列情形之一的，应当及时向案件指派法律援助机构报告，法律援助机构审查核实后，决定终止该项法律援助的，律师应马上终止该案的法律援助工作：
(1)受援人不再符合法律援助经济困难标准的；
(2)案件依法终止审理或者被撤销的；
(3)受援人自行委托其他代理人或者辩护人的；
(4)受援人要求终止法律援助的；
(5)受援人利用法律援助从事违法活动的；
(6)受援人故意隐瞒与案件有关的重要事实或者提供虚假证据的；
(7)法律、法规规定应当终止的其他情形。
4.4 律师在办理法律援助案件过程中如出现下列情况，应当及时向案件指派法律援助机构报告。法律援助机构审查核实后，决定终止该项法律援助的，律师应立即终止其法律援助工作：
（1）律师被取消或者中止执业资格的；
（2）发现不可克服的利益冲突的；
（3）律师的健康状况不适合继续代理的；
（4）继续代理将违反法律或者执业规范的；
（5）受援人坚持追求律师认为无法实现的或不合理、不合法的要求的。
4.5 律师以及所属事务所接到法律援助机构《终止法律援助决定书》后，应当与受援人解除委托代理协议，并函告相关司法机关。
4.6 律师根据法律援助机构决定终止该项法律援助的，应当向受援人说明理
由并制作笔录作为归档材料。同时律师应写出办案小结，说明原因，并附上相关
手续，整理案卷归档。
4.7 提前终止法律援助案件代理的，律师应当尽量不使受援人的合法利益受到影响，并提前向受援人发出书面通知，使其有充分时间再委聘其他法律服务人员、收回各类材料的原件等。
5.律师办理各类法律援助案件的基本要求
5.1 律师承办法律援助案件应当接受案件指派法律援助机构的业务指导和监督，遵守其制定的行为规范和规则。
5.2 律师在办理法律援助案件时，应与案件指派法律援助机构保持联系，如实填写法律援助机构要求的相关文书。律师应当于刑事案件指派后3日内、民事、行政案件指派后10日内，向法律援助机构指派人员递交《法律援助办案计划》。对于时间较紧的案件，律师可口头报送《法律援助办案计划》，由法律援助机构工作人员记录在案。因客观原因需要变更《法律援助办案计划》的，应当及时告知法律援助机构。
《刑事法律援助办案计划》内容包括法援编号、案件承办单位、案件承办人员、预计阅卷日期、预计会见日期、法院开庭日期、预计结案日期。
《民事（行政）法律援助办案计划》内容包括法援编号、案件承办单位、案件承办人员、预计会见受援人日期、预计完成调查取证日期、预计递交起诉状（答辩状）日期、预计开庭日期（凭办案经验、法院排案规律进行预测）、预计结案时间。
5.3 法律援助案件必须由律师亲自办理，未经法律援助机构同意，严禁以承办人名义接受案件后交由其他律师办理。
5.4 律师接受指派后，应及时与案件承办机关取得联系，向其提交《法律援助指派通知书》、《律师事务所函》、《授权委托书》，并出示律师执业证。
5.5 律师应当在法律援助案件结案后30天内，向法律援助机构递交结案材料。
结案材料包括：《法律援助办案补贴申请表》、《法律援助案件/事项结案报告表》、办案卷宗。
5.6 案件办理过程中，受援人撤诉或另行委托辩护人致使案件终止的，应及时向法律援助机构递交详细的书面情况说明。
5.7 刑事法律援助案件
5.7.1 律师接受指派后，应及时向案件承办机关了解受援人的羁押情况，在最快的时间内会见受援人。律师会见受援人时，应当征询其是否同意本律师为其辩护。受援人表示同意的，应在《会见笔录》上签字确认；受援人不同意的，则应记录在案并在《会见笔录》签字确认，律师应当及时将该情况反馈给法律援助机构。
5.7.2 律师会见受援人，事先应准备会见提纲，会见时，应认真听取受援人的陈述和辩解，发现、核实、澄清案件事实和证据材料中的矛盾和疑点。律师会见受援人应制作会见笔录，并交受援人阅读（不认字者向其宣读）。如果记录有遗漏或者差错，应当允许受援人补充或者改正。在受援人确认无误后要求其在笔录上签名。
5.7.3
律师在案件侦查阶段的工作
5.7.3.1 律师接受指派后，应及时与侦查机关取得联系，向其提交《法律援助指派通知书》、《律师事务所函》，并出示律师执业证。
5.7.3.2 侦查阶段，律师可以为受援人提供法律帮助；代理申诉、控告；申请变更强制措施；向侦查机关了解受援人涉嫌的罪名和案件有关情况，提出辩护意见。
5.7.3.3 律师应当会见在押的受援人。会见时，应向关看守所提交《律师执业证》、《法律援助指派通知书》、《律师事务所会见介绍信》。
5.7.3.4 律师会见受援人时可为其提供法律咨询，告知以下法律规定以及享有的权利：
（1）有关强制措施的条件、期限、适用程序的法律规定；
（2）有关侦查人员、检察人员及审判人员回避的法律规定；
（3）对侦查人员的提问有如实回答的义务及对与本案无关的问题有拒绝回答的权利；
（4）有要求自行书写供述的权利，对侦查人员制作的讯问笔录有核对、补充、改正、附加说明的权利以及在承认笔录没有错误后应当签名或盖章的义务；
（5）享有侦查机关应当将用作证据的鉴定结论向他告知的权利及可以申请补充鉴定或者重新鉴定的权利；
（6）享有的辩护权；
（7）享有的申诉权和控告权；
（8）《中华人民共和国刑法》关于受援人所涉嫌的罪名的有关规定；
（9）《中华人民共和国刑法》关于自首、立功及其他相关规定；
（10）《中华人民共和国刑事诉讼法》有关刑事案件侦查管辖的法律规定；
（11）其他有关法律问题。
5.7.3.5 律师根据向侦查机关了解的犯罪嫌疑人涉嫌的罪名和向犯罪嫌疑人了解的案件情况，向侦查机关提出辩护意见。
5.7.4 律师在审查起诉阶段的工作
5.7.4.1 审查起诉阶段律师会见受援人的具体程序参照本指引在侦查阶段的会见规定。
5.7.4.2 律师持《法律援助指派通知书》、《律师事务所函》及《律师执业证》有权到人民检察院查阅、摘抄、复制本案的诉讼文书、审讯笔录、证人证言和技术性鉴定材料。诉讼文书包括立案决定书、拘留证、批准逮捕决定书、逮捕决定书、逮捕证、搜查证、起诉意见书及其它文书；技术性鉴定材料包括法医鉴定、司法精神病鉴定、物证技术鉴定等鉴定性文书。摘抄、复制时应保证其准确性、完整性。律师摘抄、复制的材料应当保密，并妥善保管。
5.7.4.3 审查起诉阶段，律师可以根据《中华人民共和国刑事诉讼法》的规定，调查、收集与案件有关的材料。调查、收集时应持律师事务所介绍信，出示律师执业证，一般应由二人进行。
5.7.4.4 经本人同意，律师可以向被害人或者其近亲属、被害人提供的证人收集与案件有关的材料，但事先应根据《中华人民共和国刑事诉讼法》的规定，向公诉机关提出书面申请并取得同意。
5.7.4.5 律师可以向证人或者其他单位和个人收集与案件有关的材料，但应事先征得本人同意，并在调查笔录上记明。
5.7.4.6 律师认为必要时，可以申请公诉机关收集、调取证据。
5.7.4.7 律师应根据《中华人民共和国刑事诉讼法》的规定，向公诉机关提出关于本案的辩护意见。
5.7.5 律师在诉讼阶段的工作
5.7.5.1 律师有权到审判机关查阅、摘抄、复制全部案件材料。
5.7.5.2 律师查阅案件材料应当着重了解以下事项：
（1）受援人的基本情况；
（2）受援人被指控犯罪的时间、地点、动机、目的、手段、后果及其他可能影响定罪量刑的法定、酌定情节等；
（3）受援人无罪、罪轻的事实和材料；
（4）证人、鉴定人、勘验检查笔录制作人的基本情况；
（5）被害人的基本情况；
（6）侦查、审查起诉阶段的各种法律手续和诉讼文书是否合法、齐备；
（7）技术性鉴定材料的来源、鉴定人是否具有鉴定资格、鉴定结论及其理由等；
（8）同案被告人的有关情况；
（9）有关证据的客观性、关联性和合法性，证据之间及证据本身的矛盾和疑点；
（10）相关证据能否证明起诉书所指控的犯罪事实及情况，有无矛盾与疑点；
（11）其它与案件有关的材料。
5.7.5.3 律师会见在押受援人，应当携带人民检察院的《起诉书》副本、《法律援助指派通知书》、《律师事务所会见专用介绍信》和《律师执业证》。
5.7.5.4 律师会见受援人，事先应准备会见提纲。会见时，应认真听取被告人的陈述和辩解，发现、核实、澄清案件事实和证据材料中的矛盾和疑点，重点了解以下情况：
（1）受援人的身份及其收到起诉书的时间；
（2）受援人是否承认起诉书所指控的罪名；
（3）指控的事实、情节、动机、目的是否清楚、准确；
（4）起诉书指控的从重情节是否存在；
（5）受援人关于无罪辩解的理由；
（6）有无从轻、减轻、免予处罚的事实、情节和线索；
（7）是否有立功表现；
（8）是否存在超期羁押及合法权益是否受到伤害等情况。
5.7.5.5 律师会见受援人被告人时，应向受援人介绍法庭审理程序，告知受援人在庭审中的诉讼权利、义务及应注意的事项。
5.7.5.6 律师可以根据实际情况依法调查、收集与案件有关的证据材料。律师根据案件需要也可以申请审判机关收集、调取证据。
5.7.5.7 开庭前，律师应将收集的证据材料进行复制，举证时将原件提交法庭。
5.7.5.8 法庭调查阶段，律师可以请求法庭向公诉机关调取其收集的能够证明受援人无罪或者罪轻的证据材料。
5.7.5.9 法庭辩论阶段，律师应认真听取公诉人发表的控诉意见，记录要点，并做好下一轮辩论的准备。
5.7.5.10 律师发表辩护意见应针对公诉人的指控，从事实是否清楚、证据是否确实充分、适用法律是否准确无误、诉讼程序是否合法等不同方面进行分析论证，并提出关于案件定罪量刑的意见和理由，提出受援人无罪、罪轻的辩护意见，以及对受援人从轻、减轻或者免除处罚等方面的辩护意见。
5.7.5.11 律师接到开庭通知书后应按时出庭，因下列情形之一不能出庭的，应及时与审判人员联系，申请延期开庭：
（1）律师收到两个以上开庭的通知，只能按时参加其中之一的；
（2）庭审前律师发现重大证据线索，需进一步调查取证或申请新的证人出庭作证的；
（3）由于客观原因律师无法按时出庭的。
5.7.5.12 律师申请延期开庭，未获批准，又确实不能出庭的，应与法律援助机构联系，妥善解决。
5.7.6 律师办理刑事法律援助案件，若经调查阅卷及律师所在执业机构三名资深律师出席的案件讨论会讨论后认为受援人不构成犯罪，准备为其作无罪辩护的，应当及时报指派案件的法律援助机构备案。
5.7.7 对重大、复杂、疑难、涉及社会稳定或有社会影响的法律援助案件，律师应及时报告律师所在执业机构的领导，并经所在执业机构案件讨论会集体讨论之后，确定案件办理方案并向指派案件的法律援助机构报告，确保办案的质量和社会效果。
5.7.8 对死刑法律援助案件，律师所在执业机构应召开至少有三名资深律师出席的案件讨论会，针对案件基本情况、证据运用及辩护思路进行讨论并做书面记录。辩护词应围绕案件讨论会上形成的辩护关键点进行展开，要求观点明确、内容详细、具有个案针对性。
5.8 民事、行政法律援助案件
5.8.1 律师应当自接受指派之日起3个工作日内将《民事法律援助办案计划》通过邮寄、传真等方式呈报法律援助机构。在案件承办过程中，如遇情况变化不能按计划实施的，应当及时报告法律援助机构。
5.8.2 律师应当自接受指派之日起5个工作日内与受援人或者其法定代理人、近亲属签订委托代理协议，但因受援人的原因无法按时签订的除外。案件办理过程中，法律援助机构承担的法律援助办案人员的差旅费、文印费、交通通讯费、调查取证费、翻译费等必要开支，可以由受援人列入诉讼或者仲裁请求。
5.8.3 在与受援人第一次会面时，律师应详细了解案件当前由司法程序处理情况、争议焦点、受援人的诉求、证据的收集情况，告知受援人可以向审判机关申请司法救助并提供协助，为受援人提供初步的法律咨询。律师会见受援人，应当制作谈话笔录。
5.8.4 律师应当与受援人充分沟通，及时向受援人通报案件办理情况，答复受援人询问。通报情况可根据具体情形通过面谈、电话、短信、邮件等方式进行。并制作通报情况记录，必要时可采用录音等方式记录工作内容。
5.8.5 律师承办案件，应当根据需要依法在权限内进行调查取证。法律、法规规定只有律师有权限调查的证据及受援人因健康及其他原因不便收集、调取的证据，律师应当予以取证。与案件无关的证据，律师应做好受援人的法律解释工作，受援人仍坚持要求取证的，律师应向法律援助机构及时报告情况。
5.8.6 律师代理受援人以和解或者调解方式解决纠纷的，应当事先征得受援人同意，并制作谈话笔录由受援人签字确认。在特殊情况下，可以先通过短信、邮件等形式由受援人确认和解或者调解方案，事后制作谈话笔录由受援人签字确认。
5.8.7 民事、行政法律援助案件中有下列情形之一的，律师应当向法律援助机构报告：主要证据认定、适用法律等方面有重大疑义的；与受援人多次沟通不畅或受援人对律师有意见的；涉及群体性事件（10人以及10人以上的群体纠纷）的；有重大社会影响（政治敏感性强或社会关注度高）的；其他复杂、疑难情形。
5.8.8 因时间冲突或健康原因需由其他律师代为出庭参加庭审的，应征得受援人同意，并报告法律援助机构。
5.9 劳动仲裁
5.9.1 劳动仲裁法律援助案件的范围：
1.请求支付劳动报酬的纠纷；
2.劳动用工纠纷；
3.因签订、履行、变更、解除和终止劳动合同，引起的纠纷；
4.因工伤事故引起的人身损害赔偿纠纷。
5.9.2 劳动仲裁法律援助案件需要收集的证据:
1.请求支付劳动报酬纠纷案件：（1）劳动合同或退工单；
（2）用工单位工商登记信息（由工商管理部门出具）；
（3）其他需要提交的材料。
2.劳动用工纠纷案件：
（1）申请人劳动过程中，受到损害的证明材料；
（2）雇佣者基本信息；
（3）其他需要提交的材料。
3.劳动合同纠纷案件：
（1）劳动合同或退工单等；
（2）用工单位工商登记信息（由工商管理部门出具）；
（3）受援人签订、履行、变更、解除和终止劳动合同过程中，受到损害的证明材料；
（4）其他需要提交的材料。
4.工伤纠纷案件：
（1）工伤认定书（区<县>劳动和社会保障局出具）；
（2）鉴定结论书（区<县>劳动能力鉴定委员会出具）或再次鉴定结论书（上海市劳动能力鉴定委员会出具）；
（3）其他需要提交的材料。
5.10 法律援助调解
5.10.1 法律援助调解，是指由政府设立的法律援助机构组织法律援助服务人员，以调解形式为经济困难的公民或特殊案件的当事人提供免费的法律服务。
5.10.2 法律援助调解的适用范围：
1.凡涉及权利义务关系明确、当事人之间今后需继续相处并且有调解可能的均应列为调解案件，即应采用先调解后诉讼的程序办案。此类案件一般包括：婚姻家庭、劳动争议、医疗事故、交通事故和涉及有关社会保障、优抚规定的纠纷。对群体纠纷等特殊案件也应积极采取先调解后诉讼的办案程序。
2.不适宜法律援助调解的案件：
（1）仲裁、诉讼时效即将届满的案件。律师在接案后，应首先注意审查该案的仲裁或诉讼时效，对于相关时效快到期的案件，不适宜采用非诉讼调解方式办理，以免使受援人因超过仲裁、诉讼时效丧失胜诉权。
（2）确无调解可能的案件。对于已经过有关组织及部门多次调解均无成效或者当事人根本不愿接受调解的法律援助案件，律师应放弃采用非诉讼调解方式办案。
（3）易引发后续争议的案件。对于一些执行难度大、法律法规适用不明确等易引发后续争议的案件，应采取诉讼方式解决矛盾纠纷，以更好地维护受援人的长远利益。
（4）可能涉及侵害国家利益、社会公共利益、集体利益及第三人利益的案件。
（5）其他不适宜进行调解的法律援助案件。
5.10.3 法律援助调解应遵循的原则：
1.自愿原则。开展法律援助调解工作必须以征得受援人的同意为前提，不得为了节省办案时间和办案开支，强行逼迫受援人接受调解。
2.合法原则。即法律援助人员必须在查明事实、分清是非、明确责任的前提下开展调解工作，调解内容不得违背法律规定和社会公共秩序。
3.保护受援人合法权益原则。法律援助调解必须在维护受援人合法权益的前提下进行，受援人在调解时对其合法权益所作的让步和放弃，必须是其真实的意思表示。如当事人不愿调解、调解不成或不履行协议时，应保护受援人的诉讼权利，及时帮助受援人提起诉讼。
5.10.4 法律援助调解的程序和方法
1.由法律援助机构在受理申请时，对案情进行分析，对适用调解的案件，向律师提出先调解后诉讼的要求。
2.应告知受援人进行调解的相关法律关系及后果，并通过谈话笔录、征询意见书等方式书面征得受援人的同意。3.应根据不同的调解形式，结合案件的具体情况，通过下列途径开展调解工作：
（1）律师在与非受援方联系并取得其书面同意调解的情况下，征求双方意见，确定调解的时间、地点和相关事项。在进行调解时，应向双方介绍相关法规、征询双方对解决矛盾纠纷的意见，在不违反相关法规的前提下，促成双方达成调解协议。
（2）律师接受受援人的委托，依据相关法规，向非受援人就解决双方的矛盾纠纷进行交涉，并对当事人双方的意见进行沟通协商，在确保受援人合法权益的前提下，促使双方达成和解协议。
（3）律师接受受援人的委托，作为受援人的代理人，参与人民调解、行政调解和司法调解，依据相关法律法规和事实，陈述受援人的主张和要求，在维护受援人合法权益的前提下，指导受援人签订相关的调解协议书。
（4）在调解成功的基础上，律师应及时根据双方当事人的真实意思表示制作规范的相关协议书。
（5）律师在制作协议书时应把握调解协议内容的合法性、准确性、规范性。
对于具有执行物或钱财内容的调解协议书或者和解协议书，律师应当建议法律援助案件的受援人采取公证方式，赋予协议书条款的强制执行效力。
6．结案手续
6.1 律师自法律援助案件办结后15日内，应当向指派案件的法律援助机构提交案卷材料及法律援助机构要求的表格，接受法律援助机构的审查；对于不符合要求的，应当自觉予以改正。
6.2 刑事法律援助案件案卷，律师应按照不同委托阶段归档。
6.2.1 侦察阶段应具备如下材料：
（1）法律援助指派通知书（指派函）；
（2）受援人权利义务告知书（需受援人签字）；
（3）法律援助案件办案计划；
（4）授权委托书或者指定辩护人通知书；
（5）会见笔录、律师事务所会见在押受援人专用介绍信存根联；
（6）与案件有关的证据、材料；
（7）律师法律意见书（或调解协议书）；
（8）法律援助案件/事项结案报告表（需要加盖律师所在执业机构公章）；
（9）当事人回访表（需受援人签字）。
6.2.2 审查起诉阶段应具备如下材料：
（1）法律援助指派通知书（指派函）；
（2）受援人权利义务告知书（需受援人签字）；
（3）法律援助案件办案计划；
（4）授权委托书或者指定辩护人通知书；
（5）起诉意见书（附带民事赔偿起诉书）；
（6）会见笔录、律师事务所会见在押受援人专用介绍信存根联；
（7）阅卷材料；
（8）其他与案件有关的证据、材料及文书；
（9）案件讨论记录表；
（10）辩护意见；
（11）法律援助案件/事项结案报告表。（需要加盖律师所在执业机构公章）；
（12）当事人回访表（需受援人签字）。
6.2.3 一审阶段应具备如下材料：
（1）法律援助指派通知书（指派函）；
（2）受援人权利义务告知书（需受援人签字）；
（3）法律援助案件办案计划；
（4）授权委托书或者指定辩护人通知书；
（5）起诉书（附带民事赔偿起诉书）；
（6）会见笔录、律师事务所会见在押受援人专用介绍信存根联；
（7）阅卷材料；
（8）其他与案件有关的证据、材料以及文书；
（9）案件讨论记录表；
（10）出庭通知书；
（11）庭审记录；
（12）辩护词；
（13）判决书或裁定书；
（14）法律援助案件/事项结案报告表（需要加盖律师所在执业机构公章）；
（15）当事人回访表（需受援人签字）。
6.2.4 二审阶段应具备如下材料：
（1）法律援助指派通知书（指派函）；
（2）受援人权利义务告知书（需受援人签字）；
（3）法律援助案件办案计划；
（4）授权委托书或者指定辩护人通知书；
（5）一审判决书或裁定书；
（6）上诉书；
（7）会见笔录、律师事务所会见在押受援人专用介绍信存根联；
（8）阅卷笔录；
（9）其他与案件有关的证据、材料以及文书；
（10）案件讨论记录表；
（11）出庭通知书；
（12）庭审记录；
（13）辩护词
（14）判决书或裁定书；
（15）法律援助案件/事项结案报告表（需要加盖律师所在执业机构公章）；
（16）当事人回访表（需受援人签字）。
6.2.5 重审或再审案件除按一审审判阶段或二审审判阶段结案所需提交的材料外，还应增加重审或再审裁定书。
6.2.6 刑事自诉、担任被害人代理人案件应具备如下材料：
（1）法律援助指派通知书（指派函）；
（2）受援人权利义务告知书（需受援人签字）；
（3）法律援助案件办案计划；
（4）授权委托书或者指定辩护人通知书；
（5）起诉书或上诉状；
（6）与受援人会见记录；（7）阅卷笔录；
（8）其他与案件有关的材料；
（9）出庭通知书；
（10）庭审记录；
（11）代理词；
（12）判决书或裁定书、调解书；
（13）法律援助案件/事项结案报告表（需要加盖律师所在执业机构公章）；
（14）当事人回访表（需受援人签字）。
6.2.7 律师在向法律援助机构递交刑事案件案卷的同时，还应当单独递交下列表格：
（1）《法律援助案件/事项结案报告表》。该表中“案情及承办情况报告”一栏填写的内容应包括律师办案工作简述、案件办理结果及自我评价；
（2）《法律援助案件办案计划》；
（3）《受援人权利义务告知书》（需受援人签字）；
（4）《起诉意见书/起诉书/上诉书/附带民事起诉书》；
（5）《会见笔录》；
（6）《出庭通知书》；
（7）《庭审记录》；
（8）《律师意见书/辩护词》；
（9）《判决书/裁定书》；
（10）《当事人回访表》（需受援人签字）；
（11）《法律援助办案补贴申请表》。
6.3 民事、行政法律援助案件案卷，律师应按不同阶段归档。
6.3.1 一审阶段应具备如下材料：
（1）法律援助指派通知书（指派函）；
（2）授权委托书；
（3）《法律援助案件办案计划》；
（4）民事起诉书或答辩状；
（5）与受援人会见记录；
（6）阅卷笔录；
（7）原、被告向法庭递交的证据；
（8）其他与案件有关的材料；
（7）出庭通知书；
（8）庭审记录；
（9）代理词；
（10）判决书或裁定书、调解书；
（11）法律援助案件/事项结案报告表（需要加盖律师所在执业机构公章）；
（12）当事人回访表（需受援人签字）。
6.3.2 二审阶段应具备如下材料：
（1）法律援助指派通知书（指派函）；
（2）授权委托书；
（3）法律援助案件办案计划；（4）上诉书或答辩状；
（5）与受援人会见记录；
（6）原、被告递交的新证据；
（7）阅卷笔录或其他与案件有关的材料；
（8）出庭通知书；
（9）庭审记录；
（10）代理词；
（11）判决书或裁定书、调解书（或办案小结）；
（12）法律援助案件/事项结案报告表（需要加盖律师所在执业机构公章）；
（13）当事人回访表（需受援人签字）。
6.3.3 重审或再审案件除按不同阶段准备案卷归档材料外，还应增加重审或再审裁定书。
6.3.4 刑事附带民事诉讼案件，按本条不同阶段准备案卷归档材料。
6.3.5 执行阶段法律援助案件案卷，律师归档应具备如下材料：
（1）法律援助指派通知书（指派函）；
（2）授权委托书；
（3）判决书；
（4）执行申请书；
（5）与受援人会见记录；
（6）与案件执行有关的调查材料；
（7）意见书以及与法官沟通的往来文书；
（8）执行终止书；
（9）法律援助案件/事项结案报告表（需要加盖律师所在执业机构公章）；
（10）当事人回访表（需受援人签字）。
6.3.6 律师在向法律援助机构递交民事案件案卷的同时，还应当单独递交下列表格：
（1）《法律援助案件/事项结案报告表》。该表中“案情及承办情况报告”一栏填写的内容应包括律师办案工作简述、案件办理结果及自我评价。
（2）《授权委托书》；
（3）《法律援助案件办案计划》；
（4）《与受援人会见记录》；
（5）《民事起诉书》；
（6）《代理词》；
（7）《民事判决书/调解书/裁定书》；
（8）《办案小结》（如无民事判决书/调解书/裁定书）；
（9）《当事人回访表》（需受援人签字）；
（10）《法律援助办案补贴申请表》。
6.4 仲裁案件案卷归档材料，与民事案件一审阶段相同。
6.5 非诉讼法律援助事务案件案卷，应具备如下材料：
（1）法律援助指派通知书（指派函）；
（2）授权委托书；
（3）与受援人会见记录；
（4）证据材料；
（5）调解协议或调查结论；
（6）法律援助案件/事项结案报告表。
律师在向法律援助机构递交非诉讼案件案卷的同时，还应当单独递交《法律援助案件/事项结案报告表》、《法律援助办案补贴申请表》。
6.6 代拟法律文书、出具法律意见书案卷，应具备如下材料：
（1）法律援助指派通知书（指派函）；
（2）授权委托书；
（3）与受援人会见记录；
（4）证据材料；
（5）调解协议或调查结论；
（6）办案小结；
（7）法律援助案件/事项结案报告表（需要加盖律师事务所公章）；
（8）当事人回访表（需受援人签字）。
律师在向法律援助机构递交非诉讼案件案卷的同时，还应当单独递交《法律援助案件/事项结案报告表》、《办案小结》、《当事人回访表》、《法律援助办案补贴申请表》。
第三篇：上海市律师协会律师代理国际货物运输纠纷案件业务指引
上海市律师协会律师代理国际货物运输纠纷案件业务指引(2006)
前言
随着我国和全球经济的发展，作为现代物流中的一个重要方面，国际海上货物运输也得到了相应的递增。作为国际航运中心的上海，港口货物吞吐量在逐年快速地递增，相应伴随的国际海上货物运输方面的纠纷也有日渐增多的趋势，其中相当数量的纠纷属于国际海上货物运输代理合同纠纷。作为身处国际航运中心的上海律师，正确地把握和处理国际货物运输、代理纠纷，将更有助于为客户提供有效的法律服务和保护客户的合法权益。
第一章建立委托关系
认真、热情地接待当事人，了解情况，在当事人确定要委托律师作为代理人的情况下：
1.1仔细听取委托人关于案情的陈述，审查委托人提供的证据材料，并详细了解案情过程和事实。
1.2与委托人建立委托关系，明确代理事项及授权范围。
1.3与委托人订立的代理合同应参考本会制订的《法律服务委托协议指引》，明确双方的权利义务、违约责任等。
1.4委托人签署的授权委托书应明确具体的委托事项及律师代理权限，代理权限应尽可能详细和明确。
1．5根据案情及委托人提供的信息，要求委托人提供其掌握的其他材料。
第二章确定当事人
2．l我们首先要确定当事人在案件中的主体地位
2．L．1当事人系国际货运代理企业的，主要进行以下资格审查：
2．1．1．1国际货物运输代理业批准证书；
2．1．1．2企业法人营业执照，及营业执照中标明的经营范围；
2．1．1．3有无无船承运人资格证书。
2．１．2当事人系国内货运代理企业的，主要进行以下资格审查：
2．1．2．1企业法人营业执照，及营业执照中标明的经营范围：
2．1．2．2陆路货物运输服务许可证；
2．1．2．3水路货物运输服务许可证。
2．1．3当事人系托运人的，主要进行以下资格审查：
2．1．3．1订舱委托书上委托主体和／或签署人的名称；
2．1．3．2提单或运输单证上托运人栏中的标注名称；
2．1．3．3国际贸易合同中的出口方／卖方名称；
2．1．3．4海关出口货物报关单上经营单位、发货单位、申报人的名称；
2．1．3．5外汇核销单上的出口单位名称；
2．1．3．6信用证中收益人的名称；
2．1．3．7其他可以证明托运人主体资格的材料。
2．1•．4当事人系收货人的，主要进行以下资格审查：
2．1．4．1海关进口货物报关单上申报人的名称；
2．1．4．2海关纳税单上纳税人的名称；
2．l．4．3提单或运输单证上收货人栏中的标注名称和／或背书内容；
2．1．4．4提货单(小提单)上提货人的名称；
2．1．4．5国际贸易合同中的进口方／买方名称；
2．l．4．6提单或运输单证上通知人栏中的标注名称。
2．l．5当事人系承运人、船公司、无船承运人的，主要进行以下资格审查：
2．1．5．1提单的抬头人名称；
2．l．．5．2提单的签发人名称及其身份和地位：
2．1．5．3无船承运人资格证书；
2．1．5．4提单登记证书；
2．1．5．5企业法人营业执照，及营业执照中标明的经营范围。
2．1．6当事人系国际船舶代理企业的，主要进行以下资格审查：
2．1．6．1企业法人营业执照，及营业执照中标明的经营范围；
2．1．6．2国际船舶代理业批准证书；
2．1．6．3提单的签发人名称及其身份；
2．1．6．4货运代理协议或授权书或委托书。
2．2关于货物运输参与人的法律地位确定
2．2．1根据诉讼请求所涉及的法律关系，确定各货物运输参与人的法律地位、权利和义务；
2．2．2案件事实所涉及的关联方及他们的地位和作用；
2．2．3是否存在共同原告或共同被告；
2．2．4有无有利害关系第三人，是否需要申请追加诉讼当事人；
2．2．5当事人的其他信息，尤其是提单抬头人的信息，如确切的名称、地址和联系方式等。
第三章法律关系(案由)的确定
根据最高人民法院的相关规定和司法实践，海事法院受理的该类案件的案由众多，但从构成法律关系的角度，主要有：
3．1海上货运代理合同纠纷；
3．2海上货物运输合同纠纷；
3．3水路货运代理合同纠纷；
3．4水路货物运输合同纠纷；
3．5海上(水路)货运代理合同其他纠纷；
3．6多式联运合同纠纷。
第四章诉讼中的主要请求事项
确定法律关系和案由后，提出请求事项。请求事项既是当事人的要求，也是当事人通过诉讼要达到的目的。
4．1请求事项主要有赔偿损失、给付费用、交付或返还货物或单证。
4．2请求项目内容的构成，主要有：
4．2．1请求给付的主要内容是海运费、陆上短途运费、包干费、代理费、货款、利息、滞箱费、堆存费等；
4．2．2请求赔偿的主要内容：因相对方违约或侵权引起的相关损失、货价损失、调查费、核销单未能退税损失、公证认证费、翻译费等。
4．3赔偿数额的计算说明。
4．4货物价值的计算，主要依据是：合同价格、发票价格或实际支付货款单据／货值证明、报关价格、核销单、保险价值等。
4．5运费、包干费的支付标准，是否有约定。
4．6违约金，是否有约定；要求利息损失的依据和计算标准。
4．7调查费用、交通费用及其他损失。
第五章举证注意事项
5．1证据的审查和筛选：根据案件具体情况，涉及的当事人、案件的标的和诉讼请求的要求，依据证据的合法性、客观性和关联性原则对证据进行审查和筛选。
5．2证据原件、传真件、复印件的确定，应出示原件、原物，传真件在具备一定条件下，可作为证据使用。
5．3外文证据的翻译：当事人向人民法院提供外文书证或外文说明资料，应当附有中文译本，该译文须由具有相应资质的翻译部门出具。
5．4境外形成的证据公证、认证手续：在我国境外形成的证据，须由所在国公证机关予以证明，并经我国驻该国使领馆予以认证，方具有证据形式上的效力。境外的委托授权书和主体身份证明等，须在向法院提起诉讼前完成公证和认证手续，或是在法院规定的期限内完成。
5．5需要申请法院调查的证据：当事人因客观原因不能自行收集的证据，需要申请法院调查的，不得迟于举证期限届满前7日向法院提出。
5．6举证期限延长的申请：在举证期限内提交证据确有困难的，须在法院规定的举证期限内申请延期举证。
5．7证据保全：情况紧急或其他原因，不立即申请证据保全将会使该证据毁损、灭失或者以后难以取得，需要采取证据保全措施，详细方法请参阅《律师代理诉前海事证据保全和海事强制令案件业务指引》。
5．8电子邮件、网页等电子文件证据，应办理必要的公证手续。
5．9对准备提交的证据材料逐一分类编号，对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明，签名盖章，注明提交日期，并依照对方当事人人数提交副本。
第六章证据材料的组织和收集
6．1无单放货纠纷的证据材料，主要包括：
6．1．1全套正本提单、出口报关单、外汇核销单、信用证、贸易合同及其发票、装箱单、送货交接单、货款支付方面的单据等；
6．1．2无单提货／放货的初步证据材料，包括：放(提)货保函、收货人或提货人与发货人的来往函件以证明已提取或收到货物、承运人与发货人的来往函件以证明货物已被不凭正本提单提取、无法或不能提取货物的证据材料等；
6．1．3承运人身份证明及其识别；
6．1．4货运代理人身份证明及其识别；
6．1．5货运代理人合法订舱、提交单据、通知等证据材料；
6．1．6承运人不属于无单放货或货物仍在承运人控制之下的证据材料；
6．1．7涉案货物价值的证据材料。
6．2追索运费及包干费纠纷的证据材料，主要包括：
6．2．1货运代理人身份证明；
6．2．2货物出运委托书、订舱单、提单(副本或复印件)、海关进(出)口货物报关单、外汇核销单等；
6．2．3运费、包干费等确认函；
6．2．4货运代理人已向船公司或其他人支付运费凭证及海运费发票(包括海运费清单)；
6．2．5货运代理人开具的收费发票；
6．2．6与案件有关的其他证据材料。
6．3货损货差纠纷的证据材料收集，主要包括：
6．3．1托运人或收货人、货运代理人身份证明；
6．3．2货物出口委托书、装箱单、集装箱设备交接单等；
6．3．3海关进(出)口货物报关单、外汇核销单、贸易合同和贸易发票；
6．3．4理货报告、商检证书(报告)、货损检验报告、海事报告(签证)等；
6．3．5与案件有关的其他证据材料。
6．4不签发货运提单的货运代理纠纷
6．4．1证据材料：
6．4．1．1货运委托书(托书)、出口货物明细单、报关委托书、报检委耗书。
6．4．1．2海运费、包干费等费用的报价单、确认书；
6．4．1．3装箱单、报关单、外汇核销单；
6．4．1．4商检证书(报告)、动植物检验、检疫证书；
6．4．1．5订舱单；’，6．4．1．6进仓通知单、收货单；
6．4．1．7提单确认件；
6．4．1．8提单及提单交付的签收单；
6．4．1．9运费、包干费发票(国际货物运输代理业专用发票)；
6．4．1．10运费、包干费付款凭证；
6．4．1．1l货物延迟交付证明；r
6．4．1．12货物损坏、短少、灭失证明：
6．4．1．13商检报告；
6．4．1．14当事人各方的商业登记证明(营业执照)、批准证书等；
6．4．1．15有关案件的往来传真、函电、电子邮件等；
6．4．1．16与案件有关的其他证据材料。
6．4．2需要注意的主要问题：•
6．4．2．1当事人是否有经营许可资格；
6．4．2．2费用是否有双方的书面确认；
6．4．2．3提单的签发是否符合法律规定，签单人是否有资格，是以代理身份还是承运人身份签发，承运人是否存在；
6．4．2．4提单签单人与提单抬头人之间是否有代理协议；
6．4．2．5各当事人的责任期间，过错程度；
6．4．2．6有多份提单时，提单是否连贯；
6．4．2．7是否在时效内或有无时效中断的情形存在；‘
6．4．2．8货物的保险、理赔情况；
6．4．2．9外汇核销单是否已核销，退税是否已实际完成；
6．4．2．10国际贸易项下的货款支付情况。
6．5．签发货运代理提单的货运代理纠纷
6．5．1除准备6．4．1项下的证据外，还应准备以下证据：
6．5．1．1提单登记备案证明；
6．5．1．2无船承运人资格证明；
6．5．1．3运费、包干费发票(国际海运业运输专用发票)；
6．5．1．4货代提单和海洋提单；
6．5．1．5索赔函、保函、信用证；
6．5．1．6商检报告、验货报告、鉴定报告。
6．5．2除注意7．1．2项下的事项外，还应注意以下问题：
6．5．2．1签发货代提单的当事人系无船承运人地位，而非代理人；
6．5．2．2适用承运人的诉讼时效规定；
6．5．2．3是否可以依法享受责任限制。
第七章其他问题
7．1管辖
7．1．1是否有关于管辖的协议约定和仲裁协议约定，约定是否合法；
7．1．2提单的管辖条款是否合法、有效；
7．1．3管辖是否具有选择性。
7．2适用法律
7．2．1国内法的适用；
7．2．2行业习惯的适用；
7．2．3外国法的适用、外国法的查明、国外律师的宣誓书效力；
7．2．4国际公约、条约的适用；
7．2．5国际惯例的适用，国际惯例的证明。
7．3诉讼时效
7．3．1注意根据提单约定的适用法律对诉讼时效的规定；
7．3．2注意提单条款对诉讼时效的约定。
7．4送达
7．4．1公告送达的期限；
7．4．2外交送达；
7．4．3《海事诉讼特别程序法》关于送达的特殊规定。
7．5保全
7．5．1证据保全；
7．5．2诉前财产保全；
7．5．3诉讼财产保全；
7．5．4有关保全，具体请参阅《律师代理诉前海事证据保全和海事强制令案件业务指引》和《律师代理诉前扣押船舶案件业务指引》。
第八章附则
本指引由上海市律师协会起草，其目的系向律师提供代理国际货物运输及代理纠纷案件方面的借鉴、经验，并非强制性或规范性规定，仅供律师在实际业务中参考。
第四篇：上海市律师协会《律师提供专利法律服务业务操作指引》
上海市律师协会《律师提供专利法律服务业务操作指引》
（2007年12月18日业务研究与职业培训委员会会议通过）
1.专利权和专利权法律保护 1.1 专利权
专利权是指一个国家专利主管机关依法授予专利申请人或其专利申请权继承人在法定时间中，在该国（或地区）地域内享有的相应的独占性的权利。
1.2.我国专利法保护的专利类型
我国专利法规定因发明创造的类型不同而分别授予发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权，也就是将专利分为发明专利、实用新型专利和外观设计专利三种类型。
发明是指对产品、方法或其改进所提出的新的技术方案。发明专利既保护产品发明，也保护方法发明以及用途发明。产品发明是指仪表、机器、设备、装置或者液态、气态、粉末状物质等人类创造的有形物。方法发明是指制造特定产品或者实现特定技术目标采用的工艺流程、制造方法、技术手段以及开拓性的用途的发明创造。
实用新型是指对产品的形状、构造或者其结合所提出的适于实用的新的技术方案。实用新型必须是产品发明创造，而方法发明创造及用途发明创造都不能申请实用新型专利；实用新型必须是具有固定形状和构造的产品发明创造；没有固定形状和构造的气态、液态和粉末、颗粒状物质以及单纯的线路等不能申请实用新型专利。
外观设计是指对产品的形态、图案、色彩或者其结合作出的富有美感的并适于工业上应用的新设计。外观设计是一种以工业应用为目的，依附于以具体工业方法生产之产品的美学设计，可以是形状、图案、色彩三种要素的一种或者两种、三种的组合，外观设计既可以是平面的，也可以是立体的。外观设计专利保护对象只是产品外观的美学设计，不涉及产品的技术内涵。
1.3.我国专利权的期限
我国专利法规定：发明专利权期限为20年，实用新型专利权和外观设计专利权期限都是10年，都从专利申请日起算。但是如果更确切地讲，我国各类专利权的专利权实际保护期限要比上述年限短一些。例如发明专利申请共经历了三个阶段，先是提出申请，再是专利申请文件早期公开，最后是批准授权与否。在提出申请至早期公开这一阶段专利申请的技术内容还是保密的，法律只保护专利申请人因“申请在先”而依法产生的“先申请权益”，但对已申请专利的技术内容没有实质的专利权保护，这一阶段对相关技术内容的保护，仍然适用于技术秘密保护的法律规定。在早期公开至批准授权与否这一阶段中，我国专利法规定只给予专利申请人以“临时保护”，即“申请人可以要求实施其发明的单位或者个人支付适当的费用”，但决不是实质的完整的专利保护。直到正式授予发明专利权后，专利申请人才正式“转正”为专利权人，享有真正的完整的专利权。所以，发明专利权的全面的保护期限实际上应当从授予专利权日起开始。同理，实用新型专利权和外观设计专利权的全面保护期限也开始于授予专利权日起。
1.4 我国专利权的保护客体和保护内容 1.4.1保护客体
并非所有的发明创造都能够被授予专利权，根据我国专利法，首先，对违反国家法律、社会公德或者妨害公共利益的发明创造，不授予专利权；其次，对下列各项，不授予专利权：
（一）科学发现；
（二）智力活动的规则和方法；
（三）疾病的诊断和治疗方法；
（四）动物和植物品种－但其生产方法，可以依照专利法规定授予专利权；
（五）用原子核变换方法获得的物质。
1.4.1保护内容
我国专利法规定：发明和实用新型专利权被授予后，除另有规定的以外，任何单位或者个人未经专利权人许可，都不得实施其专利，即不得为生产经营目的制造、使用、许诺销售、销售、进口其专利产品，或者使用其专利方法以及使用、许诺销售、销售、进口依照该专利方法直接获得的产品。
外观设计专利权被授予后，任何单位或者个人未经专利权人许可，都不得实施其专利，即不得为生产经营目的制造、销售、进口其外观设计专利产品。我国专利法还规定：发明专利权和实用新型专利权的保护范围以其权利要求的内容为准，说明书及附图可以用以解释权利要求。外观设计专利权的保护范围则以表示在图片或者照片中的该外观设计专利产品为准。
1.5我国的专利主管机关
根据《专利法》第3条的规定，国家知识产权局管理全国的专利工作；统一受理和审查专利申请，依法授予专利权。
省、市、县（含县级市、区）人民政府管理专利工作的部门负责本行政区域内的专利管理工作。
2.我国现有专利立法、相关规定及国际条约 2.1.《中华人民共和国专利法》（1985.4.1施行；第一次修改后1993.1.1施行；第二次修改后2001.7.1施行）
2.2 《中华人民共和国民法通则》（1987.1.1施行）2.3 《中华人民共和国刑法》（1997.10.1施行）
2.4 《专利法实施细则》（1985.4.1施行；第一次修改后1993.1.1施行；第二次修改后2002.7.1施行）
2.5 《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》（2001.7.1施行）
2.6 《最高人民法院关于对诉前停止侵犯专利权行为适用法律问题的若干规定》（2001.7.1施行）
2.7 《最高人民法院关于审理专利纠纷案件若干问题的解答》（1992.2.9施行）
2.8.《最高人民法院关于专利侵权纠纷案件地域管辖问题的通知》（1987.6.29施行）
2.9《最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（2004年11月2日施行）
2.10 《专利代理条例》（1985.9.12；第一次修改后1991.4.1施行）2.11《专利行政执法办法》（2001.12.17施行）
2.12《中华人民共和国知识产权海关保护条例》（2004年3月1日施行）2.13 《国防专利条例》(2004年11月1日起施行)2.14 《审查指南》(2006年新版)2.15《国家知识产权局行政复议规程》（2002年9月1日起施行）除上述与专利相关的主要法律法规和司法解释外，关于与专利相关的国际条约，我国于1985年加入《保护工业产权巴黎公约》，1993年加入《专利合作公约》，2001年加入世贸组织WTO，我国承诺履行《与贸易有关的知识产权协议》（TRIPS）。
3.专利非诉讼法律服务 3.1 专利管理
在专利非诉讼法律服务中，指导客户建立专利管理机构，进行有效的专利管理是知识产权律师重要的工作内容。
3.1.1 确定专利管理机构的职责范围 专利管理机构的职责范围通常包括以下内容： ① 相关技术领域最新专利信息的收集与分析。② 国内外专利申请的办理。③ 专利文件的整理与归档管理。④ 专利价值评估。⑤ 参与专利战略的制订。⑥ 参与专利诉讼的进行。3.1.2.指导客户制定专利战略
专利战略的内容包括专利调查战略、专利申请战略、专利实施战略和专利诉讼战略等方面。其中专利调查战略通常包括技术动向调查、专利性调查、专利法律状态调查、同族专利调查、监视调查等。
专利申请战略通常包括基本专利战略、外围专利战略、抢先申请战略等。专利实施战略主要包括专利实施战略、专科转让战略、专利许可转让、专利引进战略等。
3.1.3.指导客户进行专利培训
律师应当专利管理机构门定期安排有关课程对员工进行专利知识培训，培训的内容包括专利相关法律法规，相关案例，最新专利信息等。
3.2指导客户进行专利转让和实施许可业务
3.2.1 根据专利法的的规定，专利申请权和专利权都可以转让。在办理专利申请权和专利权转让业务时，应注意以下几点：
（1）中国单位或者个人向外国人转让专利申请权或者专利权的，必须经国务院有关主管部门批准。（2）转让专利申请权或者专利权的，让与人与受让人应当订立合同。该合同为要式合同，即必须以书面形式订立。对转让专利申请权或者专利权的合同，除专利法或有关行政法规另有规定的以外，应适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。
（3）转让专利申请权或者专利权的让与人与受让人订立转让合同后，应当向国务院专利行政部门办理登记。专利申请权或者专利权的转让自登记之日起生效。需要指出的是，当事人办理登记，是专利申请权或者专利权转移生效的要件，而不是转让合同生效的要件。依照合同法的规定，依法成立的转让专利申请权或者转让专利权的合同，自成立时即生效，当事人一方不得以未经登记为由主张合同无效。合同成立后，因未向国务院专利行政部门办理登记手续使转让不生效的，当事人应当依法补办登记手续。
（4）按照国务院发布的《国防专利条例》的规定，国防专利申请权和国防专利权只能向国内的中国单位或者中国公民转让，禁止向国外的单位或者个人转让。转让国防专利申请权或者国防专利权的，属于全民所有制单位的，须经该单位上级主管部门批准；属于集体所有制单位或者个人的，须经国防专利局批准。向中外合资经营企业、中外合作经营企业转让国防专利申请权或者国防专利权的，须向国防专利局提出申请，由国防专利局报国防科工委批准。
3.2.2 按照被许可人取得的实施权的范围以及被许可人享有的权利，可以将专利实施许可分为以下5种类型：
（1）独占实施许可（简称独占许可）是指在一定时间内，在专利权的一定地域范围内，专利权人只许可一个被许可人实施其专利，而且专利权人自己也不得实施该专利。独占实施许可被许可人的地位与专利权人有相似之处。独占实施许可的被许可人可以根据合同的约定独占地实施专利技术，排除专利权人的实施行为，也可以在专利权人不起诉的情况下单独提起侵权诉讼，或者请求人民法院采取诉前临时措施。
（2）排他实施许可（简称排他许可）也称独家许可，是指在一定时间内，在专利权的一定地域范围内，专利权人只许可一个被许可人实施其专利，但专利权人自己有权实施该专利。排他许可与独占许可的区别就在于排他许可中的专利权人自己享有实施该专利的权利，而独占许可中的专利权人自己也不能实施该专利。
（3）普通实施许可（简称普通许可）是指在一定时间内，专利权人许可他人实施其专利，同时保留许可第三人实施该专利的权利。这样，在同一地域内，被许可人同时可能有若干家，专利权人自己也可以实施。普通许可是专利实施许可中最常见的一种类型。普通许可的被许可人能否作为原告提起侵权诉讼，能否申请人民法院采取临时措施，关键在于实施许可合同的具体约定。
（4）分实施许可（简称分许可）是针对基本许可而言的，即在被许可人与专利权人订立实施许可合同的基础上，被许可人依照与专利权人的协议，作为许可人再许可第三人实施同一专利，被许可人与第三人之间的实施许可就是分许可。被许可人签订这种分许可合同必须得到专利权人的同意，否则无权订立分许可合同。
（5）交叉实施许可（简称交叉许可）也称作互换实施许可，是指两个专利权人互相许可对方实施自己的专利。这种许可，两个专利的价值大体是相等的，所以一般是免交使用费的，但如果二者的技术效果或者经济效益差距较大，也可以约定由合同一方当事人给予另一方当事人以适当的补偿。交叉许可的性质，既可以是普通许可，也可以是独占许可或排他许可。
3.3 代理专利行政维权
3.3.1.代理客户提起行政处理请求
我国《专利法》第57条的规定，专利权被侵犯的救济方式包括：（1）协商，即专利侵权纠纷可以由当事人协商解决；（2）司法救济，即专利权人或者利害关系人向人民法院提起民事诉讼；（3）行政救济，即专利权人或者利害关系人请求管理专利工作的部门处理，要求责令停止侵权行为，也可以就赔偿额请求调解。
管理专利工作的部门对专利侵权纠纷的处理包括以下职能：一是应当事人的请求，对专利侵权纠纷进行处理，认定侵权行为成立的，责令侵权人立即停止侵权行为，这是具体行政行为，当事人不服的，可以依法提起行政诉讼。侵权人期满不起诉又不停止侵权行为的，管理专利工作的部门可以申请人民法院强制执行。二是在行政处理的过程中，应当事人的请求，就专利侵权的赔偿额进行调解。这是一种调解，不具有约束力，调解不成的，当事人可以依法提起民事诉讼。律师在指导客户向专利管理部门提出行政请求，主要包括以下工作内容：起草行政请求书、指导客户收集必要的权利证据和侵权证据等。
3.3.2.代理客户进行海关知识产权保护备案
根据《知识产权海关保护条例》的规定，海关依照国家有关法律规定，在边境执法中保护与进出境货物有关并受中华人民共和国法律行政法规保护的知识产权，其中包括专利权。
律师在代理当事人办理知识产权海关备案时应注意，权利人向海关总署提出海关保护备案申请，应事先向海关领取备案申请书。权利人或其代理人应按照要求填写申请书，并随附有关文件，送交或寄送海关总署。
权利人提出备案申请，应按照一项权利一份申请的原则提出，即每份申请书只能就一份权利证书上的专利提出申请。申请书应用中文填写，并保证交验的申请文件真实、有效。
权利人在提交申请时应当同时附送下列文件：①专利权人的身份证明文件；授权委托书；②专利证书的复印件，经专利局登记和公告的专利转让合同副本，专利实施许可合同副本；③海关总署认为需要附送的其他文件。交验的文件为外文的，同时提交中文译本。
3.4专利申请代理 3.4.1国内专利代理
根据专利法规定，中国单位或者个人在国内申请专利和办理其他专利事务的，可以委托专利代理机构办理。因此，具有专利代理资格的律师事务所可以以事务所身份从事专利代理法律服务的；而没有专利代理服务资格，但确有能力从事专利代理法律服务的，可以参照民事诉讼中类似公民代理的方式，从事专利代理工作。
专利代理根据申请专利类型的不同而有所不同。
申请发明专利的，一般包括如下几个阶段：
1、撰写发明申请文件并递交申请：与客户建立委托关系后，首先与客户进行沟通，进行技术交底；然后对相关技术进行检索，确定相关发明的发明点；正式撰写申请文件，包括权利要求书、说明书等；递交正式申请。
2、专利审查中的代理：
1、初步审查程序中的代理：协助客户做好初审程序中对文件、期限和费用的管理，对可能的程序或其他瑕疵进行补正；
2、实质审查程序中的代理：主要为帮助客户做好对专利局针对申请文件可能作出的实质审查意见通知书的答复。
3、授权阶段的代理：对最终获得授权的发明申请，应协助客户做好对相关文件、期限和费用的管理。
申请实用新型或外观设计专利的，一般包括如下几个阶段：
1、撰写申请文件并递交申请：与客户建立委托关系后，首先与客户进行沟通，进行技术交底；然后对相关技术进行检索，确定相关发明创造的发明点；正式撰写申请文件；递交正式申请。
2、初步审查程序中的代理：协助客户做好初审程序中对文件、期限和费用的管理，对可能的程序或其他瑕疵进行补正；
3、授权阶段的代理：对最终获得授权的发明申请，应协助客户做好对相关文件、期限和费用的管理。
3.4.2涉外专利代理
根据专利法规定，在中国没有经常居所或者营业所的外国人、外国企业或者外国其他组织在中国申请专利和办理其他专利事务的，应当委托国务院专利行政部门指定的专利代理机构办理；中国单位或者个人将其在国内完成的发明创造向外国申请专利的，应当先向国务院专利行政部门申请专利，委托其指定的专利代理机构办理，并遵守专利法第四条的规定；中国单位或者个人可以根据中华人民共和国参加的有关国际条约提出专利国际申请；申请人提出专利国际申请的，应当遵守前述规定。因此，除极少数例外，律师事务所律师从事涉外专利申请，相应律师事务所应具有涉外专利申请代理资格。
在涉外专利申请实务上，一般分为国内向国外申请（内向外）和国外向国内申请（外向内），其形式一般分为PCT模式和优先权模式。鉴于篇幅和其服务的特殊性，此处不做展开。3.5专利行政复议代理
根据规定，公民、法人和其他组织,认为国家知识产权局的具体行政行为侵犯其合法权益的,可以向国家知识产权局申请复议。复议申请人、第三人可以委托代理人代为参加复议。因此，律师可以代理复议申请人、第三人参加国家知识产权局的行政复议。
按规定，目前国家知识产权局受理专利行政复议的范围，包括:(一)专利申请人对不予受理其申请不服的;(二)专利申请人对申请日的确定有争议的;(三)专利申请人对视为未要求优先权不服的;(四)专利申请人对其专利申请按保密专利申请处理或者不按保密专利申请处理不服的;(五)专利申请人对专利申请视为撤回不服的;(六)专利申请人对视为放弃取得专利权的权利不服的;(七)专利权人对专利权终止不服的;(八)专利申请人、专利权人因耽误有关期限导致其权利丧失,请求恢复权利而不予恢复的;(九)专利权人对给予实施强制许可的决定不服的;(十)强制许可请求人对终止实施强制许可的决定不服的;(十一)国际申请的申请人对国家知识产权局根据专利法实施细则第一百零二条终止其国际专利申请不服的;(十二)国际申请的申请人对国家知识产权局根据专利法实施细则第一百一十五条所作复查决定不服的;(十三)专利代理机构对撤销其机构的处罚不服的;(十四)专利代理人对吊销其《专利代理人资格证书》的处罚不服的;(十五)公民、法人和其他组织认为国家知识产权局作出的其他具体专利行政行为侵犯其合法权益的。不包括：(一)专利申请人对驳回专利申请的决定不服的;(二)专利申请人对复审决定不服的;(三)专利权人和无效宣告请求人对专利复审委员会就无效宣告请求所作决定不服的;(四)专利权人或实施强制许可的被许可人对实施强制许可使用费的裁决不服的;(五)国际申请的申请人对国家知识产权局作为国际申请的受理单位、国际检索单位和国际初步审查单位所作决定不服的。有关专利行政复议的具体事项，可参照相关律师从事行政复议指引及《国家知识产权局行政复议规程》规定。
3.6专利复审代理
理论上，专利复审是一种特殊的专利行政复议程序。根据专利法，专利申请人对国务院专利行政部门驳回申请的决定不服的，可以自收到通知之日起三个月内，向专利复审委员会请求复审。专利复审委员会复审后，作出决定，并通知专利申请人。
在复审代理中，主要工作包括：
1、分析确定请求复审的理由，撰写并向专利复审委员会提交复审请求书，必要时，可对专利申请文件进行修改以消除驳回决定指出的缺陷；
2、对专利复审委员会合议组可能发出的复审通知书进行仔细研究并答复，必要时，可对专利申请文件进行修改以消除复审通知书指出的缺陷；
3、参加复审程序中可能发生的口头审理。
4、收到复审决定书后，若维持原驳回决定的，应协助客户仔细分析；客户对专利复审委员会的复审决定不服的，可以自收到通知之日起三个月内向人民法院起诉。
3.7 专利无效代理 理论上，可将专利无效归入为一种特殊的专利行政复议程序。专利法规定：自国务院专利行政部门公告授予专利权之日起，任何单位或者个人认为该专利权的授予不符合本法有关规定的，可以请求专利复审委员会宣告该专利权无效。实务中，专利无效常常成为专利侵权诉讼中，被告的一种诉讼手段。专利无效代理包括代理专利无效申请人和代理专利无效被申请人。
代理专利无效申请人的律师主要工作包括：
1、与客户建立委托关系，根据无效请求的目的确定无效代理中的整体策略；
2、分析相关专利及公知技术，决定无效宣告请求的理由，并组织证据，按规定撰写并提交无效请求书及相关证据，并及时缴纳费用；
3、答复复审委员会无效合议组可能发出的审查通知书；
4、参加可能的口头审理程序，对相关证据、事实进行质证、辩论，进一步结合证据阐述无效理由；
5、帮助客户分析无效请求审查决定，以确定是否可能提起诉讼；若与侵权诉讼有关的，应依此确定在侵权诉讼中的后续对策。
代理专利无效被申请人的律师主要工作包括：
1、与客户建立委托关系，分析无效宣告请求书的理由、证据，确定无效代理中的整体策略；
2、按规定撰写并提交针对无效请求书的意见陈述书，必要时，应协助客户修改被申请无效发明或实用新型专利的权利要求书；
3、答复复审委员会无效合议组可能发出的审查通知书；
4、参加可能的口头审理程序，对相关证据、事实进行质证、辩论，进一步反驳无效宣告请求书无效理由；
5、帮助客户分析无效请求审查决定，以确定是否可能提起诉讼；若与侵权诉讼有关的，应依此确定在侵权诉讼中的后续对策。
无论是代理专利无效申请人还是代理专利无效被申请人，律师都应当按无效中的策略判断是否进行和解。
4.专利诉讼法律服务 4.1 专利民事诉讼 4.1.1专利权归属纠纷
此类案件主要包括专利申请权纠纷案件、专利权权属纠纷案件、职务发明创造发明人、设计人奖励、报酬纠纷案件和发明人、设计人资格纠纷案件等。律师代理此类案件应注意以下几个问题：
4.1.1.1 管辖
法院对专利权属纠纷的管辖，由被告住所地人民法院管辖。4.1.1.2.与专利侵权纠纷能否并案审理 在实践中，往往遇到专利权属纠纷与专利侵权纠纷交织在一起，比如，原告起诉要求分享被告（专利权人）的专利权，同时要求法院追究被告转让或实施该专利的侵权责任。法院在审理此类案件是，通常会对两个纠纷案件分案审理。
4.1.2 专利合同诉讼
此类案件主要包括专利申请权转让合同案件、专利权转让合同纠纷案件、专利实施许可合同纠纷案件等。律师代理此类案件应注意以下几个问题：
4.1.2.1.管辖
根据《合同法》规定的“或裁或审”原则，律师应当指导当事人选择合适的争议解决方式。同时，就应注意按照合同约定的法院来确定管辖，如果约定不明或约定违反级别管辖或专属管辖的，约定无效。
4.1.2.2 准确定位合同类型
专利合同纠纷涉及多种不同的合同类型，其法定的权利、义务也各不相同。因此，律师应仔细分析争议合同的真正类型，然后确定当事人的权利义务及相应的违约责任等。
4.1.3 专利侵权诉讼
4.1.3.1 作为原告代理人律师实务 4.1.3.1.1 权利证据的收集与整理
主要包括专利证书、说明书及其附图、专利缴费单据、专利登记簿副本、专利实施许可合同等，以确认原告是否有诉讼主体资格。
4.1.3.1.2 侵权证据的收集与整理
专利案件的侵权证据主要是指侵权产品及与其相关的资料，如网页、销售广告、销售合同等。权利人在收集侵权证据时必须采取合法的手段；对于一些关键的证据，建议采用公证取证的方法。
4.1.3.1.3专利侵权分析
综合前述权利证据和侵权证据，进行专利稳定性以及专利与侵权产品技术特征对比分析，出具专利侵权分析报告，初步判断诉讼可能性，并确定是否采取下一步的诉讼措施。
4.1.3.1.4 诉前临时措施的运用
如果企业决定通过诉讼途径解决侵权纠纷，则可以考虑使用诉前临时措施。诉前临时措施，包括诉前禁令、财产保全和证据保全三种。诉前禁令，可以根据具体情况，申请采取查封、扣押或法律规定的其它方法。财产保全，可以根据具体情况，采取查封、扣押、冻结或法律规定的其它方法。证据保全，可以根据具体情况，采取查封、扣押、拍照、录像、录音、复制、鉴定、勘验等方法。《中华人民共和国专利法》第六十一条规定，专利权人或者利害关系人有证据证明他人正在实施或者即将实施侵犯其专利权的行为，如不及时制止将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在起诉前向人民法院申请责令停止有关行为和财产保全的措施。最高人民法院制定发布的《最高人民法院关于诉前停止侵犯专利权行为适用法律问题的若干规定》，对人民法院如何适用该项诉前临时司法措施作出了具体司法解释。
4.1.3.1.5起诉
律师在了解案情后，应确定专利侵权类型及被告，在考查诉讼时效后确定管辖法院提起诉讼。
级别管辖上，中级以上人民法院对一审专利案件具有管辖权。
地域管辖上，专利侵权纠纷案件，由侵权行为地和被告住所地人民法院管辖。如果存在多个被告，可以选择其中一个被告的侵权行为地或被告住所地人民法院管辖。
需注意，根据不同案情及被告采取的对应措施，在被告提起无效的情形下参加相应无效程序及无效所应当采取的策略；参与侵权诉讼合议庭可能提起的中止案件听证等。
4.1.3.1.6举证期限结束后，根据合议庭的安排，参加庭审。针对争议较大的技术问题，可申请鉴定。
4.1.3.1.7一审判决后，分析判决内容并根据客户的要求，提起上诉或或放弃上诉。
4.1.3.2.作为被告代理人律师实务 4.1.3.2.1 原告权利确认。
在收到起诉状副本后，首先应该查证对方的详细信息，同时进行相关的专利检索，对权利人的主体资格、专利有效性进行确认。
4.1.3.2.2 自我审查
审查自己的被控产品否侵权对方的专利权。将涉嫌侵权产品与专利的技术特征进行比较，进行专利侵权分析，出具法律报告。
审查已有技术，以确定是否应针对涉案专利权是否提起无效，并参与无效程序；通过无效程序，申请法院中止侵权案件的审理。如果发现本企业确实已经侵犯对方的专利权且无效可能性较低，则应当在诉讼及无效过程中与对方进行协商，尝试以和解解决纠纷。
针对庭审中争议较大的技术问题，可申请鉴定。4.1.3.2.3 应对原告申请的“诉前临时措施”
如果对方已经申请了“诉前临时措施”，对于财产保全，可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十五条的规定，向法院提供担保，由法院决定解除财产保全。
对于诉前禁令和证据保全，如果确定本企业没有侵权行为，应该积极应诉，尽量缩短诉讼时间，同时准备向对方提出赔偿要求。
4.1.3.2.4侵权抗辩
当企业在专利侵权诉讼中作为被告被控侵权的时候，可以采取以下几种方法进行抗辩：滥用专利权抗辩、不侵权抗辩、已有技术抗辩、诉讼时效抗辩。
4.2 专利行政诉讼
由于作出行政决定的机关不同、决定的内容不同，专利行政案件可以分为以下三类：
（1）以专利复审委员会作为被告的专利行政案件，包括①.不服专利复审委员会维持驳回申请复审决定的案件。②不服专利复审委员会专利权无效宣告请求决定的案件。
（2）以国家知识产权局专利局为被告的专利行政案件，包括①.不服国家知识产权局专利局作出的实施强制许可决定的案件。②不服国家知识产权局专利局作出的实施强制许可使用费裁决的案件。③不服国务院专利行政部门行政复议决定案件。
（3）以管理专利工作的部门为被告的专利行政案件，包括①不服管理专利工作的部门做出的责令停止专利侵权行为的案件。②不服管理专利工作的部门做出的处罚假冒他人专利行为的案件。③不服管理专利工作的部门做出的处罚冒充专利行为的案件。④不服管理专利工作的部门做出的对专利代理机构或者专利代理人的惩戒行为的案件。
4.3 专利刑事诉讼 4.3.1罪名概述
4.3.1.1《中华人民共和国刑法》第二百一十六条，假冒专利罪。假冒专利行为包括：（1）未经许可，在其制造或者销售的产品、产品的包装上标注他人专利号的；
（2）未经许可，在广告或者其他宣传材料中使用他人的专利号，使人将所涉及的技术误认为是他人专利技术的；
（3）未经许可，在合同中使用他人的专利号，使人将合同涉及的技术误认为是他人专利技术的；
（4）伪造或者变造他人的专利证书、专利文件或者专利申请文件的。4.3.2刑事案件的具体操作
作为侵犯假冒专利罪案件的被告辩护人，律师可以注意以下几个方面的问题：
（1）原告提供的证据不能证明其享有专利权，具体要点参照民事部分。（2）起诉被告侵权的事实不清，证据不足或程序违法。（3）犯罪构成要件不满足：
①不具备犯罪构成的主观要件。主观上没有犯罪的故意，不构成犯罪。“假冒专利罪”的主观要件只能是故意，疏忽大意的过失或过于自信的过失都不能构成侵犯假冒专利罪。
②不具备犯罪构成的客观要件。假冒专利罪的认定条件包括：（1）非法经营数额在二十万元以上；或者（2）违法所得数额在十万元以上的；或者（3）给专利权人造成直接经济损失五十万元以上的；或者（4）假冒两项以上他人专利，非法经营数额在十万元以上或者违法所得数额在五万元以上的；（5）其他情节严重的情形。
附则
本指引由上海市律师协会知识产权法律研究委员会起草，并非强制性或规范性规定，仅供律师在实际业务中参考。
第五篇：中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引
中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引
目录 总则
第一节目的、概念、指导范围 第二节现有立法及相关规定
第一章律师办理建设单位委托前期物业管理提供法律服务的业务 第一节前期物业服务公司的选聘 第二节前期物业管理服务期间的业务
第二章律师办理为物业服务企业提供法律服务的业务 第一节律师为物业服务企业提供前期物业管理法律服务 第二节律师为物业服务企业提供约期物业管理法律服务
第三章律师办理为业主、业主大会及业主委员会提供法律服务的业务 第一节律师为业主大会的成立和业主委员会的选举产生提供法律服务 第二节律师办理为业主、业主大会及业主委员会运作提供法律服务的业务
第四章物业专项维修资金(基金)第一节物业专项维修资金的交纳与续筹 第二节物业专项维修资金的使用 第五章物业管理纠纷
第一节物业管理纠纷范围、分类及特点 第二节物业管理纠纷的处理 附则
总则
第一节 目的、概念、指导范围
第1条 制定目的
本指引由中华全国律师协会制定，旨在为律师办理物业管理法律业务操作提供指导，并非强制性或规范性规定，仅供参考。
第2条 概念界定
物业服务：又称物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。物业管理包括业主自治管理和业主聘请其他管理人的管理，比如聘请保安公司提供安全保障服务，聘请保洁公司提供公共区域清洁服务等。
物业管理纠纷：指在物业服务活动中发生的各相关主体之间的权利义务争执。
建设单位：又称业主单位、项目业主或开发商，指建设工程项目的投资主体或投资者，原始取得物业的所有权。物业服务企业：是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。其根据物业服务合同接受业主（业主大会）或者建设单位委托，对特定物业进行专业化管理并对业主提供服务。国家对物业服务企业实行资质管理。其他管理人：指除物业服务企业外的其他依法从事物业管理服务的组织或个人。如保洁公司、保安公司、物业管理师。
业主：依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定取得建筑物专有部分所有权的人，认定为《物权法》第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，认定为《物权法》第六章所称的业主。
使用人：是指物业的承租人或其他非业主使用人。
业主大会：是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。业主委员会：是经业主大会选举产生并报相关行政主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。
前期物业管理：是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业或其他管理人之前这一期间的物业管理。
前期物业服务合同：是指物业区域内的业主委员会成立之前，物业的建设单位委托物业服务企业或其他管理人管理物业，并与物业服务人签订的物业服务合同。
物业服务合同：是指业主委托物业服务人管理建筑物及其附属设施所订立的关于双方在物业管理服务活动中的权利义务的协议。广义上的物业服务合同包括前期物业服务合同。
临时管理规约：是在销售物业之前，由建设单位制订的，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项的约定。
管理规约：是指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主应当遵守的物业管理服务的规章制度。
业主大会议事规则：是小区业主大会与业主委员会活动的基本要求，是业主大会活动的程序规范，其规定了业主大会和业主委员会的议事方式、表决程序、职责及任期等。
专项维修资金：又称专项维修基金，指由法律、法规规定的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金。物业管理师：按照人事部、建设部《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》（以下简称《资格证书》），并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》（以下简称《注册证》），从事物业管理工作的专业管理人员。物业管理师英文译为：Certified Property Manager。
第3条 指导范围
本操作指引可指导律师从事物业管理法律业务，主要包括：为建设单位、物业服务企业、其他管理人、业主、业主委员会和物业使用人等提供法律服务，拟定前期物业管理标书、前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约，通过协商、仲裁或诉讼方式处理物业管理纠纷。
第二节 现有立法及相关规定
第4条 物业管理是新兴的行业，在这个行业中出现的法律问题立法尚不完善，专门的立法除了《物业管理条例》以外，多为建设部及相关部委的规章和规范性法律文件。《物权法》也对涉及物业管理方面做了纲领性、原则性的规定。另外，全国各地也有较多的地方法规和规范性法律文件，律师办理物业管理法律业务必须结合当地的地方法规和规范性法律文件才能更好地解决问题、处理纠纷。
第5条 物业管理法律业务所涉及的全国性法律、法规、规章主要有： 《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日第十届全国人大第五次会议通过，2007年10月1日起施行。
《中华人民共和国民法通则》于1986年4月12日第六届全国人大第四次会议通过，1987年1月1日起施行。
《中华人民共和国消费者权益保护法》于1993年10月31日第八届全国人大常委会第四次会议通过，1994年1月1日起施行。《中华人民共和国合同法》于1999年3月15日第九届全国人大第二次会议通过，自1999年10月1日起施行。
《中华人民共和国价格法》于1997年12月26日第七届全国人大常委会第二十九次会议通过，自1990年1月1日起施行。
《物业管理条例》于2003年5月28日国务院第九次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房［2003］130号），自2004年1月1日起施行。
《物业服务收费管理办法》（国家发展改革委员会、建设部发改价格［2003］1864号），自2004年1月1日起施行。
《业主大会规程》（建设部建住房［2003］131号），自2003年9月1日起施行。
《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月5日建设部令第110号），自2002年5月1日起施行。
《物业服务公司财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号发布），1998年1月1日起施行。
《物业服务公司资质管理办法》（建设部令［125］号），自2004年5月1日起施行。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号），于2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2009年10月1日实施。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］7号）于2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，自2009年10月1日实施。第6条 从目前立法的趋势看，有关物业管理的立法变化较快、较多。从事物业管理业务的律师应多关注这方面的立法进展，以便更好地做好相关业务。
第一章 律师办理建设单位委托前期物业管理提供法律服务的业务
第一节 前期物业服务公司的选聘
第7条 物业销售（预售或现售）前，律师为建设单位选聘前期物业服务企业提供法律服务。
第8条 向建设单位建议通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。属住宅及同一物业管理区域非住宅的物业，应通过招投标选聘；其他类型的物业，建议尽量采用招标方式选聘。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第9条 通过招投标选聘物业服务企业的，律师应提醒建设单位须在以下时限内完成招投标工作：
(1)新建现售商品房项目应在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得预售许可证之前完成；(3)非出售的新建物业项目应在交付使用前90日完成。
第10条 参与草拟或审查上述选聘前期物业服务企业的相关法律文件包括但不限于招标书、前期物业服务合同、临时管理规约。10.1招标书应包括的内容：(1)招标人及招标项目简介；(2)物业管理服务的内容及要求；(3)对投标人及投标书的要求；(4)评标标准及评标方法；(5)招标活动方案；
(6)物业服务合同的签订说明；
(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
10.2前期物业服务合同的主要内容（可参考建设部《前期物业管理服务合同示范文本》）：(1)物业的基本情况；(2)服务内容与质量；(3)服务费用；(4)物业的经营与管理；(5)物业的承接与验收；(6)物业的使用与维护；(7)专项维修资金；(8)违约责任；(9)其他约定事项。
10.3业主临时规约的主要内容：（1）物业基本情况；（2）物业使用和维修；（3）物业服务费用的交纳；（4）其他相关事项；
（5）违约责任和违约纠纷的解决。
第11条 按照各地对前期物业管理招投标的相关规定，帮助建设单位规范前期物业管理招投标程序。11.1前期物业管理招标的备案。
按照各地办理前期物业管理招投标的规定，一般要求房地产开发企业在发布招投公告前或者发出投票邀请书前，提交规定的文件、资料，向物业项目所在地的房地产行政主管部门进行备案。11.2发出招标公告与预审。
建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第8条规定：“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。” 11.3招标文件的编制与发出。
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制，并向所有经过预审合格的投标人发放。11.4现场的踏勘与资料提供。
招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。11.5开标与评标，确定中标人。
11.6与中标物业公司签订前期物业管理服务合同，并向政府行政主管部门备案。
第12条帮助建设单位制定或审核临时管理规约（可参考建设部《业主临时公约示范文本》），对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。制定的临时管理规约不得侵害买受人的合法权益，与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与临时管理规约一致。
第13条 根据《物权法》的规定，建设单位不仅可以聘请物业服务企业进行物业管理，也可以聘请其他管理人进行管理。在建设单位选择聘请其他管理人进行管理的时候，律师应协助建设单位草拟相关物业服务合同，如制定审核保安服务合同、保洁服务合同、设备维修服务合同等。
第二节 前期物业管理服务期间的业务
第14条 《前期物业服务合同》签订后，律师应当向建设单位提示，让选聘的物业服务企业提前介入房地产项目的建设过程，让其从物业管理的专业角度对规划设计、施工、装修提出相关整改和完善意见，既要使开发建设的物业更合理、更人性化，又要使物业服务企业今后能顺利地管理该物业，减少与业主的矛盾和冲突，并使物业更好的保值增值，有利于开发商品牌实力的塑造与延续。
应提示建设单位：如选择聘请专业的公司，对共用设备进行维护；应让专业公司提前介入，以便及早地了解小区的管线图及设备情况。第15条 《商品房买卖合同》签订时，应建议开发商在“房屋买卖合同”中包含前期物业服务合同的内容，包括约定物业管理服务项目、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，并且涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第16条 《商品房买卖合同》签订时，应提示开发商将临时管理规约作为合同的附件，要求买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺。第17条 提示建设单位在物业管理区域内按照规定配置必要的物业管理用房。各地对物业管理用房的配置有面积要求的，应遵照执行。第18条 提示建设单位，前期物业服务合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物业管理费由建设单位承担。一般物业管理费是按月计算的，交付当月的物业管理费，一般由建设单位承担。
第19条 当建筑区划内的入住率等条件达到规定的召开首次业主大会会议的条件时，提示建设单位应按规定办理相关手续，为成立业主大会、选举产生业委会提供资料。
第20条 律师为开发商制订前期物业管理有关合同文件应注意的问题 在业主大会成立前，由开发商负责前期物业管理。此间应当制作的法律文书主要有《商品房买卖合同（前期物业服务条款）》《业主临时规约》《前期物业服务合同》及物业管理规章制度。开发商应在售房前拟制和签署一系列物业管理的法律文书，此时应注意以下问题：
20.1在《商品房买卖合同》中增加前期物业服务的主要内容，做到购房人购买房屋的同时即购买了前期物业服务。《物业管理条例》规定，《商品房买卖合同》中应当包括《前期物业服务合同》的主要内容，购房人通过与开发商订立《商品房买卖合同》对该物业的前期物业管理（包括选聘的物业公司、物业服务事项与服务质量、物业维护与管理、物业收费等）有基本了解，并以合同的方式对由开发商提供的前期物业服务予以确认。20.2在房屋销售前拟定好《业主临时规约》并在售房时向购房人公示，以便于购房人在订立《商品房买卖合同》时对遵守《业主临时规约》作出书面承诺。如果说《业主规约》是全体业主对物业行使管理权的“宪法”，那么《业主临时规约》在前期物业管理中则起“临时宪法”的作用。由于在前期物业管理中业主大会尚未成立，根据《物业管理条例》的规定，开发商应当负责拟定并向购房人说明和公示《业主临时规约》，并可要求购房人对遵守《业主临时规约》作出书面承诺。承诺作出后，即具有法律约束力。
20.3与选聘的物业公司订立《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》规定，开发商应当于房屋销售前选聘好物业公司并与其订立《前期物业服务合同》。通常《前期物业服务合同》文本由拟聘请的物业公司提出，但由于前期物业服务主要由开发商负责，前期物业服务的主要内容应当与《商品房买卖合同》中物业服务的相关条款保持一致，物业管理的服务与质量水平，既要能够满足开发商的要求，也要同时保障业主的权益不受侵害，因而需要由开发商参与拟定或审定。
20.4负责拟定或审定前期物业管理规章制度。通常物业管理规章制度由拟聘请的物业公司提出，且作为《前期物业服务合同》的附件，是合同的重要组成部分。因此其不仅属于法律文书，且按规定开发商应当将物业管理规章制度连同《前期物业服务合同》一并提交政府房地产行政主管部门备案。同时由于大量的物业管理事务通过对物业管理规章制度的落实得以实施，因而物业管理规章制度的内容广泛地涉及业主的利益，此外，物业管理规章制度是《前期物业服务合同》得以实际履行的重要保障，因而同样需要由开发商参与拟定或审定。20.5拟订前期物业管理法律文书应当注意的问题：
20.5.1关联性。前期物业管理关系中各方当事人的权利与义务在各法律文书中表现为相互交织、渗透，部分内容互相叠加或涵盖；文书相互独立又互相依存、互为条件，关联性强。因此在拟制法律文书时：一是要做到主要法律文书齐全，形成一个完整的合约体系；二是文书相互之间应当依次衔接，避免因遗漏或错位影响其他文书的法律效力；三是内容上相互叠加或重复的部分内容，应力求表述准确、完整并注重其同一性，避免出现遗漏、矛盾、含糊不清或产生歧义。
20.5.2规范性。广义地说，规范性包括程序规范和实体规范两个方面。程序规范要求开发商拟制和签署法律文书的过程符合规定要求，该公示的公示，该说明的说明，该备案的备案。实体上规范是指法律文书的内容应当合法、合规或符合行业惯例；对于法无明文规定的情形，当事人可自愿约定，但不得损害他人利益。
20.5.3前瞻性。前期物业管理中涉及的热点、焦点问题较多，如会所、外立面墙使用权、建筑物冠名权、车库、停车场、商铺及其他配套设施设备的归属权等。对于尚在探讨和研究的、法律或政策并未作出明确规定的问题，应当有预见性地尽可能作出约定，避免在日后的物业管理过程中发生较多的争议。
20.5.4可操作性。目前物业管理难度较大，合约的履行尤其是物业管理规章制度的落实主要取决于管理措施是否到位。在管理措施方面如何既约束、督促物业使用人履行义务、遵守制度，又不至于以违法或侵权的手段“强制管理”，如以停水、停电方式胁迫收取物业费、未经法定程序强制拆除搭建物等，既是难点也是重点；另外根据物业管理纠纷的不同类型，依法、合理、明确地设置各类物业争议的解决程序，综合运用行政主管部门查处、提交仲裁或诉讼的手段保障物业管理的各项措施落到实处也是值得注重的一方面。
第二章 律师办理为物业服务企业提供法律服务的业务
第一节 律师为物业服务企业提供前期物业管理法律服务
第21条 帮助物业服务企业制定投标方案，并参与草拟或审查包括但不限于投标文件、前期物业服务合同、物业管理制度等相关法律文件。第22条 应提示物业服务企业，有投标意向时注意企业资质等级可以承接的物业管理业务项目范围。
根据建设部《物业企业资质管理办法》的规定，各资质等级的企业可承接的项目范围如下：
(1)一级资质的企业可以承接各种物业管理项目；
(2)二级资质的企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；
(3)三级资质的企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第23条 投标文件是参与投标的物业服务企业对招标文件的内容、实质性要求和条件作出响应的文件。投标文件应包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；
(4)招标文件要求提供的其他材料。
第24条 帮助审查招标书中由建设单位制定的前期物业服务合同，对有损于物业服务企业的条款，建议修改或删除。
第25条 中标后签订前期物业服务合同之前，提示物业服务企业要求建设单位将以下文件作为合同的附件提交：(1)物业构成明细；(2)物业共用部位明细；(3)物业共用设施设备明细；(4)其他。
第26条 物业服务企业进行前期物业管理招投标应注意以下问题： 26.1投标书的格式和内容应满足招标文件的要求。
评标过程中经常发现一些投标文件不能按照招标文件规定的格式编写，没有目录，没有页码，该盖章的不盖章，应提供的资料不提供，所供非所要，计算依据前后不一致，提供的财务数据不符合财务原则，错别字多，装订粗糙等问题，导致评委对资料的齐全性、准确性在打分时打折扣。建议在投标书装订之前一定对照投标文件的要求认真进行校对，装订尽量精美，投标书的质量是企业的形象，很难想象一个投标书错误百出的物业服务企业能够把物业服务做好。26.2提供的物业服务内容应完全响应招标文件要求。
应注意投标书中对招标物业项目提供的物业服务内容是否完全响应了招标文件的服务内容要求，注意是否漏项。实践中，出现过招标文件明确要求有社区文化活动服务内容，恰恰在投标文件中不做应答，没有职责分工，也不做该项服务费用测算的情况。在公开招投标中，如果提供的服务内容有漏项，将被视为不响应投标文件，或是该项服务企业不具备服务能力，甚至被废除投标资格处理。
26.3物业服务方案中应具有对服务内容的必要分析。
评标过程中一些投标书的物业服务方案普遍缺少对服务对象及其需求的分析，缺少服务重点和难点分析，对特殊需求和特殊技术要求不能识别，导致物业服务方案没有针对性，甚至千篇一律。物业服务企业应在物业项目可行性分析的基础上，做好这些必要的分析，综合出最终的服务需求和目标，因为这些分析是决定物业服务方案是否合适的前提。物业服务方案的针对性和适宜性在评标中占有很大的比重。26.4注意物业服务目标的定量和定性问题。
根据招标文件的服务内容要求和最终确定的服务定位和服务需求，必然会制定服务目标。服务目标的制定一般分为定量的和定性的，一般情况下，能定量的尽量进行定量。服务目标的定量制定应与服务定位档次相符合，可以参照有些地方有关物业服务等级划分及价格的文件，深圳市、上海市等都有这些文件。按照《物权法》的要求，物业服务企业只有依约服务的权利，因此，指标的制定不能超越法律法规规定的范围，不能超越物业服务的范畴，不能超越正常的服务能力。定性指标的制定应注意频次和时间间隔的概念，应说明服务工作后所取得的效果。定性和定量的指标应是可测量的。
26.5应注意物业服务方案的内在逻辑性。
评标过程中发现有的物业服务方案缺乏内在的逻辑性。物业服务方案的内在逻辑性应是：根据服务的需求，制定相应的服务指标，配置合理的人力资源和设备资源，以一定的服务管理模式运作，职责分工明确，不漏项不重叠，明确服务流程和检查标准，以相应的内部和公共制度以及必要的措施来保障物业服务指标的完成，在风险分析的基础上，制定规避风险的措施和应急预案，保障人身和财产的安全。
第27条 签订前期物业服务合同时，提示物业服务企业要求建设单位限期提供：竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图；设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料，以及物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必需的其他资料。
第28条 签订前期物业服务合同之前，提示物业服务企业要求建设单位配合对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，确认存在问题，要求建设单位对存在问题提出解决办法。
第29条 前期物业服务合同签订后，提示物业服务企业要求建设单位对上述查验结果、存在问题等签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第30条 帮助物业服务企业草拟或审查拟与购房者收房时签订的前期物业服务合同，前期物业服务合同的主要内容可参见本指引10.2。第31条 提示物业服务企业，根据有关规定，业主选聘新的物业服务人后，其与建设单位签订的前期物业服务合同终止。
第32条 提示物业服务企业，前期物业服务合同终止后，应将本指引第22条所述资料及物业管理用房等移交业主委员会，并在业主委员会的主持下，做好与新的物业服务人的交接工作。
第二节 律师为物业服务企业提供约期物业管理法律服务
第33条 律师应当为物业服务人获得选聘进行程序的合法性审查，获选聘的物业服务人应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能与业主委员会签订物业服务合同。第34条 物业服务合同的主要内容（可参考建设部示范文本）34.1物业服务合同的主要条款：(1)双方当事人的姓名或名称、住所。
(2)服务项目。即管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。(3)服务内容。即具体管理事项，例如：房屋的使用、维修、养护，消防、电梯、机电设备、路灯等公用设施的使用、维修、养护和管理。(4)服务费用。即物业服务人向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同，有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同业主委员会协商决定的，如停车场的停车费。(5)双方的权利与义务。(6)违约责任。(7)其他事项。双方可以约定其他未尽事项，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充、终止等。
34.2业主委员会或业主大会的权利与义务
(1)代表和维护业主的合法权益；经常听取业主的意见和建议，并及时将上述意见和建议反馈给物业服务人。
(2)代表业主大会与物业服务人签订并执行物业服务合同。
(3)监督业主遵守管理规约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主按时交纳物业管理公共服务费用。
(4)审定物业服务人拟定的物业管理方案。
(5)检查监督物业服务人管理工作的实施及制度的执行情况。(6)审定物业服务人提出的物业服务计划、财务预算及决算报告。(7)审批物业专项维修资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查物业服务人提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告。(8)应在本合同约定的期限内，向物业服务人移交有关资料。(9)协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
(10)负责本物业专项维修资金的筹集，督促业主缴纳物业专项维修资金。
(11)业主委员会有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计。
(12)经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，有权代表业主大会提前终止本合同。34.3物业服务公司的权利和义务
(1)根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业服务方案。自主开展物业经营管理服务活动。
(2)对业主违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
(3)按本合同的约定，对业主违反临时管理规约或物业规章制度及相关管理规定的行为进行制止和处理。
(4)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。
(5)负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经业主委员会、物业服务人双方议定后由物业服务人组织实施。
(6)向业主告知物业使用的有关规定，当业主装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主订立书面约定，并负责监督。
(7)按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现安全隐患或险情及时排除。
(8)负责每半年向全体业主公布一次物业服务费用收支账目和物业专项维修资金使用情况；并将物业服务收费项目和收费标准以及向业主提供专项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。
(9)不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；不得在物业管理活动中侵犯业主的合法权益；应合法、正确使用业主名册，不得泄露业主隐私。
(10)建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
(11)物业服务人必须在本合同终止时，向业主委员会移交管理用房及物业管理的全部档案资料。
第35条在新的物业服务公司取代原物业服务公司的情况下，如何顺利交接往往是物业服务合同是否成功操作的关键，前期物业服务人往往会以各种理由不退出物业服务区域。律师应协助业主委员会、新的物业服务公司与原物业服务公司进行沟通，并可以请求政府有关部门指导、监督。
第36条 因业主拖欠物业服务费而向物业服务人提供催收法律服务。一般情况下，律师应告知物业服务人先通过书面形式(如发律师函)的方式向业主催收，对个别业主可以进行诉讼，但诉讼不宜广泛采用，否则会将物业服务人推向业主的对立面。应提醒物业服务人注意留存相关催收的证据。
第37条 律师应当为物业服务人如何纠正建设单位、业主的其他违法行为提供法律帮助。对开发商许诺没有到位的，物业服务人应协助业主与开发商交涉；对于业主的违法行为，物业服务人应予劝阻，并向业主委员会和政府主管部门进行报告。
第38条 物业服务公司签订和履行合同应注意的其他问题 38.1关于物业服务公司不履行合同、不完全履行合同的处理 38.1.1《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”这一司法解释主要是为了解决目前物业管理中存在的物业服务公司服务不到位、不规范问题。38.1.2作为律师应提醒物业公司两点：
(1)对物业管理公司管理不到位的，业主有权提起诉讼。
(2)物业管理公司内部的管理制度，包括服务细则、服务承诺等，构成物业管理服务合同的组成部分，所以物业管理应根据自己公司的实际情况来确定自己的管理制度，不能兑现的不宜形成书面的管理制度。但实际上，要求物业服务公司承担任何形式的违约责任，都有一定的难度，因为物业管理不同于一般合同的履行，像买卖合同，标的明确具体，任何一方违约都是比较明显的，但物业管理合同所指向的物业管理服务，是复杂而琐碎的，让业主委员会证实物业服务公司服务不到位，有一定的操作难度。
38.2合同到期后不移交资料和不承认事实管理的问题
38.2.1《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
38.2.2对于业主委员会来说，如果有资料显示开发商并未向业主提供《物业管理条例》第29条列明的资料，可以将物业公司作为被告，诉讼请求其移交资料。律师应当提供物业服务公司：在业主委员会终止与物业服务公司的合同后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。物业管理服务实践中，存在两种事实管理的情况：一是物业管理服务合同终止后，业主委员会未更换物业服务公司，物业管理公司也继续提供服务，这种情况下的事实管理物业管理公司可以要求业主支付物业管理费。二是物业管理服务合同终止后，业主委员会重新聘请了物业服务公司，但原物业管理公司拒不退出，并以事实管理为由，要求业主支付物业管理费。对于第二种情况司法解释明确规定管理，物业公司诉请支付物业管理费，法院可以不予支持。这一条规定可以很大程度上减少老“管家”落聘后拒不退出情况的出现。38.3物业管理服务合同无效的规定
38.3.1按照《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第2条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。” 38.3.2律师应提示物业服务公司：物业管理服务合同中经常出现的免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款有：
(1)明确公益性收入归物业管理公司所有的条款，按照《物权法》的规定，小区的停车、广告费等公益性收入为全体业主所有，但有的开发商或物业管理公司往往利用自己的优势地位，或业主委员会法律知识的欠缺，将这块收入约定直接归物业管理公司或开发商所有，实际上这是无效约定。
(2)物业服务企业在履行合同过程中的免责条款，主要有物业管理公司在任何情况下对小区车辆的丢失、业主人向损害赔偿不承担法定的补充责任。
(3)加大业主委员会的责任。有的物业公司在合同中约定业主委员会解释本合同的，应向物业公司支付30万的违约金，业主支付物业管理费不足的，由公益性收入直接补贴物业公司等。
(4)排除业主委员会权利的条款，主要包括物业服务公司对大额维修基金的使用有决定权，物业公司可以决定涉及全体业主利益的重大事项等。所以，物业管理公司签订物业管理服务合同时应注意这些条款。38.4关于业主拒交物业管理费及抗辩理由的解析
38.4.1《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
38.4.2物业服务公司为小区提供物业管理服务，根据权利与义务对等原则，业主应支付物业管理服务费用。但在物业管理操作中，有时业主会以各种借口不交纳物业管理费用。业主不交纳物业管理费的理由有：(1)业主对拆迁安置不满而拒不交纳物业管理费的，由于原拆迁单位与物业服务公司不是同一单位，这种情况应由业主找原拆迁单位解决。(2)业主搬入新房，认为房屋有质量问题，如漏水、墙皮脱落、裂缝及其他属于房地产开发商负责的问题，应由业主向法院诉请开发商承担责任。
(3)他人在业主的房外堆放杂物，造成妨碍，业主应向法院诉请妨碍人排除妨碍，物业公司只负有提示告知并维护小区环境整洁的义务，如物业服务公司在妨碍过程中无过错或已经尽了自己应尽的义务，是不承担责任的。
(4)业主家中被盗、被抢以及其他刑事犯罪案件，在物业服务公司无过错或已尽了自己应尽的义务情况下是不承担责任的。
(5)就放弃共有权利作为抗辩理由的，主要是业主以自己未入住、未享用过小区公建配套为由而不交纳物业管理费。律师应明确告知物业服务企业，业主的这些抗辩一般是不成立的。38.5物业服务公司的补充责任
38.5.1业主财产在物业管理区域内遭受他人的非法损害 业主在小区或其管理的其他物业管理区域内财产遭受非法损害主要有以下两种情况：
(1)财产被盗窃或抢劫，包括车辆、室内外的大、小物件、晾晒的衣物等。目前的情况看，小区车辆被盗是最为敏感的问题，物业在这一方面要加强防范。
(2)财产被损坏，包括停放的车辆受第三人损坏，公共设施遭第三人破坏，业主的财产被毁坏等。有的小区由于建造的比较早，道路窄小，常发生车辆漆面受到刮划甚至车辆碰撞的情况；有的物业管理的是露天商场，来往人员很多，常会发生公共设施被损害的情形。
以上两种情况，只要直接的责任人无法找到或无力赔偿，物业公司未按照物业服务合同提供服务，管理上有明显的疏漏，比如说保安脱岗，一般应承担相应的补充责任。
38.5.2业主或物业使用人在物业管理区域内受人身伤害
物业管理区域内发生人身伤害的案件也常见于报端，起因多是由于鸡毛蒜皮的小事而斗嘴打架或业主之间积怨发生质变而大动干戈。当然也不能排除有一些极端的情况，比如说抢劫杀人、聚众斗殴的恶性刑事犯罪的发生。以上情况都可能会造成业主或租户的人身伤害甚至致死，当然这种伤害有可能发生在业主之间、业主与非业主之间甚至业主与非进行服务工作时的物业服务人员之间。如果物业防范不力，未适当履行物业合同约定的安全保障义务，行为人又逃逸的，物业要承担相应的民事赔偿责任。
38.6物业服务公司专业分包风险的规避 在物业管理当中，服务分包管理是一种常见的管理模式，物业服务公司往往会将部分服务管理项目分包给专业公司进行相对独立的运作，例如：配电室设备维护、消防检测以及专业的外墙清洗等。物业管理行业重组中的专业技术重组的产生，起初是在技术、资金、人才含量高的专业上发生的，如物业管理企业通常将机电、智能化、消杀等工作交给专业公司打理，而现在的专业化重组几乎涵盖了物业管理的全部专业，如清洁和绿化等。
由于这些专业技术维护的行业准入的资格获取比较困难，承接技术维护的分包公司多为设备系统建设方承担，在行业资质以及专业技术方面存在着技术垄断。物业服务公司在技术监管方面比较吃力，往往会出现双方角色不明确的局面，物业服务公司不能很好的发挥其总体协调、监督管理的权利。作为物业服务公司，要减少专业分包的风险：一是通过详细的合同条款与专业的分包公司明确双方的权利与义务，要求专业公司按照法定的操作规程提供专业的服务，为了保护物业公司和业主的权益，要求专业公司提供的服务无瑕疵，如果服务不到位、不专业，物业公司有权按照合同约定要求专业公司承担责任，直至解除双方的分包合同；二是通过统一着装、统一要求等方式淡化专业分包公司在小区的影响，防止物业服务公司本身被边缘化；三是加强物业服务公司的专业技能培训。目前，物业管理的技能培训主要集中于物业管理实务以及相关技术工种的实际操作培训，而涉及其他行业如消防检测、配电管理、电梯保养等专业的技术管理培训往往不被物业管理人员重视，认为这些工作可由分包单位进行管理，忽略了自身管理权利的实施，使得物业公司本身根本不具备对专业公司进行管理和监督的能力。
第三章 律师办理为业主、业主大会及业主委员会提供法律服务的业务[
第一节 律师为业主大会的成立和业主委员会的选举产生提供法律服务
第39条 当建筑区划内入住率等达到规定的召开首次业主大会会议的条件时，应提示业主督促建设单位按照规定办理相关手续，提示业主按照相关规定成立首次业主大会会议筹备组。
第40条 首次业主大会会议筹备组组成后，律师为筹备组提供法律服务。
40.1筹备工作的主要内容为：
（1)确定召开首次业主大会会议的形式；（2)确认业主身份；
（3)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
（4)确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主自荐或推荐产生业主委员会候选人；
（5)拟订《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）、《业主委员会章程》（草案）等文件。（6)其他召开业主大会会议应准备的事项。40.2帮助草拟或审查《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会章程》等需要在大会上通过的文件。第41条 业主大会与业主大会会议
41.1业主大会是由建筑区划内全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
41.2业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开的条件由法律法规或业主议事规则规定。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
41.3业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
41.4业主大会决议分为普通决议和特别决议。业主大会作出普通决议，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。业主大会作出特别决议，应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过。41.5业主人数及面积的具体计算如下：
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。《物权法》第76条第2款和第80条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。41.6下列事项由业主大会以普通决议通过：(1)制定和修改业主大会议事规则；
(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。41.7下列事项由业主大会以特别决议通过：(1)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(2)改建、重建建筑物及其附属设施。第42条业主委员会
42.1业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，受全体业主监督。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。42.2业主委员会的职责：
(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与选聘的物业服务人签订物业服务合同；
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。
第43条为 “破解”小区业主大会召开难问题，律师可以提出以下建议： 43.1应在法律规定业主大会的相关制度内，选择可操作性的方式、方法召开业主大会，比如说就业主大会的召开形式而言，尽量采用书面征求意见的方式召开业主大会，在大型社区，尽量采用业主代表或业主小组代表人的方式收集业主的意见。业主大会同时采用以下形式进行表决：
(1)设投票箱。在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。(2)专人送达、回收意见。由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
(3)通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。(4)传真。(5)公告。(6)其他形式。
43.2在业主大会议事规则中尽量规定一些实用性的有关业主大会召开的制度，业主大会议事规则是小区业主大会、业主委员会活动的“根本大法”，规定了业主大会的基本制度，将业主大会召开的一些制度写进议事规则，作为首次业主大会以后再召开业主大会的准则，可以有效减少业主大会召开过程中一些障碍性因素，比如说将在规定时间内“不表态视为同意”写进规则，就可以大大减少业主大会的召开时间，将电子邮件、传真等方式送达业主征求意见表写进规则，也可以及时回收业主的意见等。
43.3通过第三方介入召开业主大会。业主大会一般是由业主委员会召集召开的，在目前情况下，业主委员会难以做到职业化，业主委员会成员都有固定的工作，不太可能有较多的时间和精力投入到小区的公共事务中去，所以通过第三方介入的方式召开业主大会可以大大节省业主委员会成员的时间成本，保障业主大会的顺利召开。通过第三方介入的方式主要有：业主委员会通过其专职秘书来组织业主大会召开的文件的准备、征询表的发放与回收等；通过中介机构，包括律师事务所来全程负责业主大会的召开，在上海、深圳等一些大城市，已经出现专门为业主委员会服务的中介公司和专业律师。
第44条律师协助起草或审查《业主大会议事规则》
44.1《业主大会议事规则》的性质是建筑区划内业主大会活动的程序规则。
44.2《业主大会议事规则》的主要内容：(1)业主大会的议事方式；(2)业主大会的表决程序；(3)业主委员会的组成及任期；(4)印章的使用与管理；
(5)业主委员会活动经费的筹集和使用。
44.3《业主大会议事规则》通过、生效的原则：应经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效。
44.4《业主大会议事规则》制定中应注意的事项：
(1)充分考虑建筑区划内业主构成的实际情况，使制定的议事规则具有可操作性。
(2)内容不得违反法律、法规的规定，不得侵犯业主的合法权益。第45条律师协助起草或审查《管理规约》
45.1《管理规约》的性质。其性质是对全体业主具有约束力的、业主参与物业管理的权利义务及活动的行为守则。45.2《管理规约》的主要内容：(1)物业的基本情况；
(2)业主使用物业的方式及具体要求；
(3)业主参与本建筑区划物业管理的权利及应承担的义务；(4)物业管理活动中各种费用的交纳及分摊方式；(5)建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配方式；(6)管理规约的修改程序、通过、生效的原则；(7)违反规约的责任；
(8)业主认为需要约定的其他事项。
45.3《管理规约》通过、生效的原则：应经建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效。45.4制定《管理规约》应注意的事项：
(1)制定的内容不得违反法律、法规的规定，不得超越业主自治权的范围，不得侵害业主的合法权益。
(2)条款内容应尽量具体明确，具有可操作性。
第二节 律师办理为业主、业主大会及业主
委员会运作提供法律服务的业务第46条告知业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。第47条 业主决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理的，律师应帮助草拟或审查招标方案等文件。招标文件的主要内容基本与本指引10.1所述相同。应提醒业主将《管理规约》作为招标文件的附件提交。第48条 在选聘新物业公司时，律师应提醒注意以下问题： 更换物管公司要半数以上业主通过，且通过业主物业面积也过半数，即“双多数”，才可执行。业主委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的全体业主的执行机构，是解决小区物业管理问题的关键，更换物管公司必须由业主委员会组织业主召开业主大会，在保证广大产权人、使用人支持的前提下形成决议，并且要半数以上的产权人通过该决议方可执行。只有这样才使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。交接时各方关系一定要理顺。物业服务公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作。在有些小区就出现过原物管公司拒不撤出小区，新的物管公司无法进入的现象。所以在更换前一定要先处理好和相关单位的关系，包括发展商、业主委员会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。律师可以提供法律支持，请物管顾问、财务顾问提供专业支持，请政府主管部门提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。另外，业主委员会选聘新的物业服务公司，并不要求通过招投标方式选聘，法规只要求在前期物业管理期间住宅物业开发商要进行招标选择物业公司。
第49条业主选聘物业服务公司后，律师应帮助起草或审查物业服务合同。
合同主要内容可参考建设部《物业服务合同示范文本》。为尽量避免纠纷产生后责任承担问题，律师可建议将管理服务的具体承诺、投标书、委托管理的构成明细等作为合同的附件，建议签订补充协议约定服务质量阶段考评、约定后合同义务。
第50条 律师应提醒业主大会、业主委员会，业主大会会议的召开、涉及共有和共同管理权利事项的决议，应按照法律、法规、管理规约规定的程序及通过、生效的原则进行，决议的内容不得违反法律、法规的规定，不得侵害业主的合法权益。
第51条 律师应帮助业主委员会起草或审查有关物业管理方面的材料、文件。
第52条律师关于业主“自治”存在问题的提醒 52.1业主的“散户”状态，是自治管理中的普遍问题
业主普遍对业主自治管理缺乏认识，特别是工作忙、生活节奏紧张的年轻人更无暇顾及，难以通过定期、书面的系统方式进行沟通，给业主自治管理带来操作上的不便。
52.2业主委员会作为执行机关，自身的问题往往会成为自治管理的障碍
在推行业主自治过程中，也肯定会有害群之马，怎样规范和监督业主委员会行使业主赋予的执行机关权利，是业主必须面对和思考的。52.3目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自治管理的障碍
就劳动用工制度而言，业主大会、业委会作为社会团体法人的资格没有明确，也没有组织机构代码证。因为，不能直接以自己的名义聘用人员，也无法为员工交纳社会保险。所以，业主要想有效自治，必须明确业委会的法律地位。由于业主委员会的法律地位不明确，有关的税收制度、财务制度也几近空白。
第四章 物业专项维修资金(基金)
第一节 物业专项维修资金的交纳与续筹
第53条 新建商品住宅首期维修资金的交纳
房地产开发企业应当在办理房地产初始登记前，交纳其应交部分的维修基金；购房人在办理房地产变更登记之前（办理“小产权证”）之前，交纳其应交部分的维修资金；业主大会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主大会成立之日起15日内，将未出售商品住宅购房人应交部分存入业主委员会开户银行。鉴于目前各地基本已制定专项维修资金的使用管理办法，故在实践中应依当地的具体规定执行。第54条 专项维修资金的其他来源 根据有关规定，小区的经营性收益应纳入业主大会账户管理，物业服务企业可依有关规定和业主大会决议提取一定比例的管理费用，该类收益主要用于补充专项维修资金。
第55条 专项维修资金的交割与再次筹集
商品住宅转让时，原业主交纳的维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意可以续筹。再次筹集后的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
第二节 物业专项维修资金的使用
第56条物业专项维修资金的管理
56.1根据建设部有关规定，资金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管；业主大会成立后，由区、县房地产管理部门将资金本息划转至业主大会按规定设立的维修资金账户，由业主大会按规定管理和使用。
56.2维修资金实行属地开户原则，业主大会应在物业所在行政区内具有业务办理资格的银行分支机构办理专用存款账户。
56.3住宅共用部位、共用设备、物业管理区域公共设施的维修、更新费用支出，符合规定的，可以按规定的流程支用维修资金。由政府行政主管部门进行指导与监管。第57条物业专项维修资金的使用程序
根据法律规定，专项维修资金的使用和续筹方案，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。涉及单幢房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意，但不得与业主大会对全体共有部分作出的决定相抵触。
实际操作中，为提高管理效率，降低管理成本，业主大会可将一定金额范围内维修资金使用的决策权力，经法定程序后授予业主委员会。第58条 物业专项维修资金的使用范围
58.1维修资金专项用于保修期满后共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。
共用部位：是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、外墙面、走廊墙和墙外粉饰等。
共用设备：是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加压水泵、电梯、天线、供电线路、楼道内照明线路设备、邮政信箱、避雷装置、楼道内消防设备及安全监控设备。公共设施：是指物业管理区域内业主共同使用的公共绿地、道路、小区内上下水管道、沟渠、池、路灯、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、消防设备及安全监控设备、公共设施（设备）使用的房屋及非经营性车库、车场、公益性文体设施等。58.2住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新改造费用应当由责任人承担。业主不能将分户内的维修资金随意取出。
58.3日常绿化养护费、水箱清洗费、公用照明和共用设备能耗和养护费等应纳入日常物业管理服务收费范围，不能在商品住宅专项维修资金中列支。
第59条物业专项维修资金的分摊规则
物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：(1)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；
(2)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
(3)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
部分共用部分、全体共用部分的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。
第60条 维修基金使用“僵局”的处理
按照《物权法》的规定，使用维修资金应该通过绝对多数业主的同意，即专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这个规定却让维修资金在使用上陷入了僵局。打破这样的僵局，按照《物权法》撤销权的规定，业主可以以“该决定侵害自己合法权益”为由，向法院提出诉讼要求对不使用维修基金的决议予以撤销，但由于目前业主的撤销权诉讼尚不成熟，实际操作存在一定难度。最为有效的方式就是在《业主大会议事规则》的制订中，应该有对此类问题的预防机制，对出现类似问题如何解决，进行提前约定，特别是关于业主委员会小额使用维修基金的授权规定。另外，律师应提醒在物业管理表决中，并不是所有的表决都是要全体业主的2/3，比如说某栋楼电梯的维修，只要该栋楼业主的2/3，且同意业主的面积也占2/3同意即可。
第五章 物业管理纠纷
第一节 物业管理纠纷范围、分类及特点
第61条 物业管理纠纷的表现形式：
对人防、地下车库、绿地、停车场权属不明而引发的业主、业主委员会与开发商的纠纷；因业主拖欠物业管理费而引发的纠纷；因违法动用维修资金而产生的纠纷；业主之间因相邻权而引发的纠纷；小区发生被盗、抢劫等行政治安或刑事案件而产生的纠纷。第62条 物业管理纠纷分类
按照纠纷中的基本权利性质和特点的不同，可以将物业管理纠纷划分为以下几类：
62.1物业管理产权类纠纷。主要是物业所有权方面的业主专有权与业主共有权辖属范围的确认纠纷，业主共有权与托付物业服务企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，业主团体共有权与开发经营者的权属纠纷。常见的有个别业主侵占公共区域、业主委员会与开发商的车库之争等。62.2物业管理债权类纠纷。主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之争等债权、债务关系纠纷。例如小区的业主拖欠物业管理费、车辆的保管纠纷等。
62.3物业管理行政权类纠纷。主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当的争执。目前常见的这类纠纷有行政执法部门对违章建筑的处理，业主对街道、房地产主管部门对业主委员会与物业服务企业指导与监督的不满。
62.4物业管理自治权类纠纷。主要是业主、物业使用权人、业主大会、业主委员会业主团体在民主自治权益方面发生的纠纷。例如业主不执行管理规约的有关规定或不执行业主会议对维修资金的分摊决定而引起的纠纷。
另外，按纠纷所属的法律性质不同，可以将物业管理纠纷划分为民事纠纷、行政纠纷和刑事纠纷。第63条物业管理纠纷的特点 63.1物业管理纠纷具有连续性
从物业管理纠纷的产生的原因及表现形式上看，物业管理纠纷与开发商密不可分，比如说房子质量问题、车位之争、配套不到位等，特别是在目前的情况下，物业管理公司与开发商之间关系的特殊，一旦发生物业管理纠纷，开发商也有一定的责任。
63.2物业管理纠纷具有多样性，物业管理费纠纷居首位
物业管理纠纷法律关系非常复杂。既有涉及民事、经济、刑事法律关系的纠纷，又有涉及业主团体经济事务和社会事务民主自治法律关系的纠纷。这种纠纷既有物业管理公司与业主之间、业主与业主之间、物业管理公司与开发商之间、业主与业主委员会之间的平等的民事纠纷，也有因行政主管部门的行政管理行为所引发的纠纷。就民事诉讼来讲，可划分为合同纠纷和侵权纠纷。
(1)物业管理合同纠纷。主要有：物业服务公司向业主、使用者追索物业管理费纠纷，这类纠纷最常见、数量也最多，大致占物业管理纠纷案件总量的70%~80%；业主要求物业服务公司提高服务质量、履行管理职责的纠纷；业主或业主委员会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷。(2)物业管理侵权纠纷。主要有：业主财产损失赔偿纠纷；小区公用设施伤人的赔偿纠纷；建筑物共用部分的权属、管理使用、收益归属的纠纷；业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观，乱搭乱建，随意占用、破坏绿化、污染环境，噪声扰民引起的纠纷等。63.3物业管理纠纷具有易发性和涉众性
在物业管理服务的提供和交易过程中，容易发生对服务质量好坏、满意与否的争执，比如说最常见的业主拖欠物业管理费案件。由于物业管理所执行的事务大多是涉及业主团体公共利益甚至社会公共利益，所以一旦发生纠纷，往往是集体争执、甚至集体诉讼，通常是物业管理费的交纳、物业管理质量等涉及小区全体业主利益的共性问题，而业主多处于同一背景，会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，业主对纠纷达成一定共识，会通过群体性行为的方式进行诉讼。
第二节 物业管理纠纷的处理
第64条 处理物业管理纠纷的原则 64.1及时原则
无论是民事争议还是行政争议，由于物业管理纠纷涉及面广，行政机关和司法机关在处理这一类纠纷时应当及时，不宜让矛盾长期存在，日益激化。64.2合法原则
在处理物业管理纠纷时，要注意法律的正确适用，特别是物业管理有关的法律、法规变化较快，处理物业管理纠纷不能与新的法律、法规相悖。64.3公平合理原则
在处理物业管理纠纷时，要分清是非和责任，要使责任的承担适当，使责任人心服口服。
第65条处理物业管理纠纷的方式 有协商、调解、仲裁、诉讼四种。
第66条 物业管理纠纷中的违法行为及法律责任 66.1业主的违法行为及其法律责任 66.1.1业主的违法行为主要体现在：（1）擅自改变小区内土地用途的；
（2）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设备、设施、危及房屋安全的；
（3）私搭乱建、乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；（4）不照章交纳各种费用的，包括物业管理费。
66.1.2业主的法律责任主要有：业主的违法、违约行为，一般由业主委员会和物业服务企业予以制止、批评教育、责令限期改正，依照法律和管理规约，提请有关部门处理，如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失。对拖欠物业管理费的，物业服务人有权通过诉讼方式收回拖欠费用并收取滞纳金。
66.2业主自治机构违法行为及其法律责任
业主大会、业主代表大会只是议事机构，并不能直接承担法律责任，其法律责任一般应由业主分摊。对于个别业主委员会成员未经业主大会或业主的授权，实施有损于业主利益行为的，该业主委员会成员应当负相应的法律责任。
66.3物业服务人的违法行为及其法律责任 66.3.1物业服务人的违法行为：
（1）非法经营行为。指不具备从事物业服务资质和能力的企业，以物业服务企业的名义从事物业服务活动。
（2）擅自作为行为。指物业服务企业在实施物业服务过程中，违反物业管理法规的禁为规范或者违反物业委托服务合同中的禁为约定，而擅自作出的犯禁行为，如擅自将绿地改为停车场。
（3）不履行或不忠实履行受托管理义务的行为。指物业服务人不履行物业服务合同规定义务或者违反忠实义务，不尽心尽力履行管理义务，管理混乱，损害了业主的合法权益。66.3.2物业服务人的法律责任：无物业管理资质进行物业管理活动的，房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款；对于擅自作为的，业主可要求其停止侵害、排除危险、返还财产、恢复原状；对不履行或不积极履行物业服务合同的，应根据合同的约定承担违约责任。
66.4建设单位的违法行为及其法律责任 66.4.1建设单位的违法行为：
（1）未能履行房屋销售合同中约定的义务，主要表现为公共设施不到位，擅自改变规划等。
（2）不履行物业移交法定义务的行为。指未向业主委员会、物业服务企业移交有关资料及物业管理用房。
（3）其他违法行为。如不依法申报成立业主大会和业主委员会，委托无资质的物业服务企业进行管理。
66.4.2建设单位的法律责任：未履行房屋销售合同义务的，应履行到位并承担相应的违约责任；不履行移交义务的，及时进行移交，并承担由于不依法移交而产生的法律后果。
第67条律师代理物业管理纠纷案件时应注意的事项 67.1律师应掌握业委会的诉权问题
67.1.1《物权法》第83条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”这是法律明确了业委会作为民事法律主体进行民事行为的权利，在实体法中规定业委会在管理小区方面的一些权利，无疑是对物权保护的延续。这是为减少个别小区违章搭建、侵占通道，排放污染的行为，从程序上赋予利害关系业主的权利，鼓励业主利用法律手段保护自己的合法权益。67.1.2司法实践操作中，业主委员会可就下列事项代表全体业主进行诉讼：
（1）房地产开发企业未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷；
（2）全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业服务合同履行、终止或者解除而引起的纠纷；
（3）因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用业主的专有部分，业主无正当理由拒绝而引起的纠纷；
（4）业主对专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用及侵害个别业主或部分业主的共同权益而引起的纠纷；
（5）业主或物业管理企业擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物、安装大型空调机组等设备或者其他类似行为而引起的纠纷；
（6）业主或物业管理企业因在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或私设路障、停车位，侵占通道、妨碍出入而引起的纠纷；（7）其他涉及全体业主共同权益的事项而引起的纠纷。
67.1.3办理物业管理纠纷案件，从目前的司法实践看，业主大会作为诉讼主体进行诉讼的情况较少，主要原因有二：一是很多地方高院已经明确业委会可以在超过1/2以上业主授权后，代表业主大会进行诉讼，所以各地大部分是以业委会代表业主进行诉讼为主；二是业主大会不是常设性机构，本身没有固定的机构人员，其主要的工作形式是开业主大会，决定小区的重要事项，难以顺利行使诉讼中涉及的复杂的权利与义务。
67.2应明确区分业主的诉权与业委会的诉权
在一些开发商违反售房合同案件中，比如说更改小区的规划、延期交房等，根据合同的相对性原则，一般诉讼的主体是个体业主，主要的证据是开发商的售楼广告和合同，开发商未兑现承诺是对业主的违约。开发商与购房人——业主签订的房屋买卖合同，对双方有约束力，是开发商和购房人执守的合同，故业委会作为原告进行诉讼，不符合合同的相对性原则。
67.3业主的撤销权诉讼
《物权法》第78条规定：“ 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一条规定是明确了业主大会可以作为民事诉讼法意义上的被告，业主可以对业主大会的决定行使撤销权。《物权法》的这一规定，类似于《公司法》规定的股东的撤销权：“股东会或者股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销。”业主的撤销权诉讼属于《民法通则》规定的除斥期间，为一年。
附则
本指引是根据2009年6月1日以前的法律、法规，结合相关司法实践操作并参考主流学术意见所编写，若上述前提发生变化，以新的法律、法规及新的情况进行调整，律师应关注新的法律、法规的变化。
（本指引由全国律协民事专业委员会负责起草，主要执笔人：宋安成）
点击咨询 