医院成立详细流程

第一篇：医院成立详细流程

医院成立详细流程

首先，你想成立医院的规模，性质（盈利或者非盈利），以及医院业务科目的发展方向，确定下来总体框架之后，就要走审批流程，其中包括医疗机构执业许可证，医疗机构法人证，医疗机构组织代码证件（主要的是针对公立医院，民营医院流程比较简化）。

医疗机构许可证件的办理需要：

1、用房产权证明或者使用证明

2、建筑设计平面图

3、验资证明和资产评估报告

4、医疗机构的规章制度

5、法定代表人的任职文件

6、各科室责任人资格证书、执业证书原件及其复印件

7、医疗机构人员名册

8、医疗机构设备明细（CT/X光、DR、血化分析仪等）

9、医疗机构建筑竣工验收批准文件或者证明材料

10、防火验收合格证明

11、环境评估合格证明

12、药房药品种类清单

医疗机构法人证书及其组织机构代码证需到当地政府编制委员会办理需要文件如下：

1、法人任职文件

2、医疗机构成立文件

3、医疗机构三定方案（主要职责、内设机构和人员编制）

4、事业单位法定代表人登记申请表（近期免冠二寸照片）

5、事业单位申请法人登记

6、申请设立登记时的上月会计报表原件（加盖公章，财务章、法人章及会计章）

7、办公场所所有权或者使用权证明文件

8、《事业单位机构编制管理证件》

9、银行开户许可证（银行开户需要拿公章，法人和财务章去指定银行办理，并提供执业许可证，法人证和机构代码证以及编办下发的相关文件）公章刻印也需要执业许可证，法人证和机构代码证以及编办下发的相关文件，并携带本人和法人的有效身份证去指定地点办理。

前期手续办理的同时，着手对医院的选址，新建或者改扩建准备，选择交通便利环境宽阔的地带，以及用水，三相电（ct、x光机用），网络通讯（医保农合专网以及办公所需的外网）和取暖设施。在众多因素考虑范围内，向医院所在辖区的消防部门，安监部门以及环保部门递交申请书，在争取同意之后，进行招标采购，医院总体建设。医院硬件设施完善后，应有以上相关部门和主管单位验收合格后使用。

开业前的软件建设也和重要，其中的收费许可证应向辖区的物价局递交本单位的相关材料申请，之后才能正常收费，否则违规。

农合定点申请办法：

1、申请书

2、房屋平面图、3、法人或负责人身份证复印件

4、专业技术人员资质原件及其复印件

5、执业许可证副本复印件

6、主要业务科室、开展的诊疗项目及其相关技术人员构成情况

7、大型仪器设备清单

8、上一年度的医院统计报表和医院财务报表

9、医院信息管理系统基本情况及新农合管理信息系统联网、及时结报方案。安全检查内容：

1、成立领导组织，制定相关工作制度

2、制定安全生产应急预案每一季度一次安全演练

3、责任制度落实，责任书，责任到人

4、消防器材检查（通道、指示、应急灯）辖区分管查记录

5、人员安全培训、实地检查笔记和操作

6、全年专项行动开展情况

7、后勤用火用电管理

8、日常巡查工作安排管理

9、网格化公示

第二篇：成立物业管理公司详细流程

成立物业管理公司详细流程

3、全体股东签署的公司章程，股东为自然人的由本人签字，股东为单位的，加盖单位公章。

4、股东的主体资格证明或者自然人身份证明的复印件。

股东为企业的，提交营业执照副本复印件；股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件；股东为社团法人的，提交社团法人登记证复印件；股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件；（以上复印件应加盖本单位印章）股东是自然人的，提交身份证复印件。

5、依法设立的验资机构出具的验资证明。

6、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件。非货币财产是记名财产的，不得作为首期出资。非记名财产，由全体股东签署财产权转移证明，表明该项财产已处于设立中公司的监控之下。

7、董事、监事、经理的任职文件。依据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议，董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东盖章（单位股东）或签字（自然人股东），董事会决议由董事签字。依据《公司法》和公司章程规定有职工董事和职工监事的，提交职工民主选举的证明。

8、法定代表人的任职证明。依据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东盖章（单位股东）或签字（自然人股东），董事会决议由董事签字。

9、设立监事会的，应当提交监事会主席的任职证明。

根据公司章程的规定和程序，提交监事会决议，由监事签字。

10、住所使用证明。自有房产提交产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议原件及出租方的产权证复印件；无偿使用的，提交产权人允许使用的证明原件及产权人的产权证复印件；未取得房产证的，提交房地产管理部门的证明或者购房合同及房屋销售许可证复印件；出租方为宾馆、饭店的，提交宾馆、饭店的营业执照复印件。

11、《企业名称预先核准通知书》。

12、法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件。

13、公司申请登记的经营范围中，有法律、行政法规或国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目，提交有关的批准文件或者许可证书复印件或许可证明。注：依照《公司法》、《公司登记管理条例》设立的除一人有限责任公司和国有独资公司以外的有限责任公司申请设立登记适用本规范。以上各项未注明提交复印件的，应当提交原件。提交复印件的，除上述说明外，均应由股东指定代表或者共同委托代理人签名并署明“经核对，本复印件与原件一致”。

有关许可证书在提交复印件的同时应出示原件。

（五）、刻章

办理地点：当地公安局批准的印章公司

办理时限：2个工作日

办理资料：

1、营业执照复印件

2、法人身份证复印件

（六）、办理代码证

办理地点：当地质检局

办理时限：5个工作日

办理资料：

1、营业执照复印件

2、法人身份证复印件

（七）、办理税务登记证（国、地税）

办理地点：当地国、地税局

办理时限：1个工作日

办理资料：

1、营业执照复印件

2、代码证复印件

3、法人身份证复印件

4、章程复印件

5、全体股东身份证复印件

6、验资报告复印件

7、经营场所租赁协议及产权证复件

8、公、财、私章

至此公司就可以到税务局购买发票。

（八）、开设基本户

办理地点：就近银行

办理时限：5个工作日

办理资料：

1、营业执照复印件

2、代码证复印件

3、法人身份证复印件

4、地税登记证复印件

5、国税登记证复印件

6、公、财、私章

至此公司存入验资户的钱就可以动用了，方法如下：向银行申请购买现金支票，凭现金支票和印章取钱。

（九）、注意事项：开公司应当办理证件：

1、工商营业执照（正、副）本

2、组织机构代码证（正、副）本

3、国税、地税登记证（正、副）本

4、公章、财务专用章、法人私章各一枚

5、验资报告（企业留低）

6、公司章程一份

一、注册公司的步骤：

1.核名：到工商局去领取一张“企业（字号）名称预先核准申请表”，填写你准备取的公司名称，由工商局上网（工商局内部网）检索是否有重名，如果没有重

名，就可以使用这个名称，就会核发一张“企业（字号）名称预先核准通知书”。这一步的手续费是30元。

（30元可以帮你检索5个名字，很多名字重复，所以一般常见的名字就不用试了，免得花冤枉钱）

2.租房：

去专门的写字楼租一间办公室，如果你自己有厂房或者办公室也可以，有的地方不允许在居民楼里办公。

租房后要签订租房合同，并让房东提供房产证的复印件。

签订好租房合同后，还要到税务局去买印花税，按年租金的千分之一的税率购买，例如你的每年房租是1万元，那就要买10元钱的印花税，贴在房租合同的首页，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是贴了印花税的合同复印件。

3.编写“公司章程”：

可以在工商局网站下载“公司章程”的样本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股东签名。

4.刻私章：

去街上刻章的地方刻一个私章，给他们讲刻法人私章（方形的）。费用大概20元左右。

5.到会计师事务所领取“银行询征函”：：

联系一家会计师事务所，领取一张“银行询征函”（必须是原件，会计师事务所盖鲜章）。如果你不清楚，可以看报纸上的分类广告，有很多会计师事务所的广告。

6.去银行开立公司验资户：

所有股东带上自己入股的那一部分钱到银行，带上公司章程、工商局发的核名通知、法人代表的私章、身份证、用于验资的钱、空白询征函表格，到银行去开立公司帐户，你要告诉银行是开验资户。开立好公司帐户后，各个股东按自己出资额向公司帐户中存入相应的钱。

银行会发给每个股东缴款单、并在询征函上盖银行的章。

注意：公司法规定，注册公司时，投资人（股东）必须缴纳足额的资本，可以以贷币形式（也就是人民币）出资，也可以以实物（如汽车）、房产、知识产权等出资。到银行办的只是货币出资这一部分，如果你有实物、房产等作为出资的，需要到会计师事务所鉴定其价值后再以其实际价值出资，比较麻烦，因此建议你直接拿钱来出资，公司法不管你用什么手段拿的钱，自己的也好、借的也好，只要如数缴足出资款即可。

7.办理验资报告：

拿着银行出具的股东缴款单、银行盖章后的询征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房产证复印件，到会计师事务所办理验资报告。一般费用500元左右（50万以下注册资金）。

8.注册公司：

到工商局领取公司设立登记的各种表格，包括设立登记申请表、股东（发起人）名单、董事经理监理情况、法人代表登记表、指定代表或委托代理人登记表。填好后，连同核名通知、公司章程、房租合同、房产证复印件、验资报告一起交给工商局。大概3个工作日后可领取执照。

此项费用约300元左右。

9.凭营业执照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、财务章。后面步骤中，均需要用到公章或财务章。

10.办理企业组织机构代码证：

凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证，费用是80元。办这个证需要半个月，技术监督局会首先发一个预先受理代码证明文件，凭这个文件就可以办理后面的税务登记证、银行基本户开户手续了。

11.去银行开基本户：

凭营业执照、组织机构代码证，去银行开立基本帐号。最好是在原来办理验资时的那个银行的同一网点去办理，否则，会多收100元的验资帐户费用。

开基本户需要填很多表，你最好把能带齐的东西全部带上，要不然要跑很多趟，包括营业执照正本原件、身份证、组织机构代码证、公财章、法人章。

开基本户时，还需要购买一个密码器（从2005年下半年起，大多银行都有这个规定），密码器需要280元。今后你的公司开支票、划款时，都需要使用密码器来生成密码。

12.办理税务登记：

领取执照后，30日内到当地税务局申请领取税务登记证。一般的公司都需要办理2种税务登记证，即国税和地税。费用是各40元，共80元。

办理税务登记证时，必须有一个会计，因为税务局要求提交的资料其中有一项是会计资格证和身份证。你可先请一个兼职会计，小公司刚开始请的兼职会计一般200元工资就可以了。

13.申请领购发票：

如果你的公司是销售商品的，应该到国税去申请发票，如果是服务性质的公司，则到地税申领发票。

最后就开始营业了。注意每个月按时向税务申报税哦，即使没有开展业务不需要缴税，也要进行零申报，否则会被罚款的。

第二部分办理资质

物业资质办理：

在《物业管理企业资质管理办法》中明确规定三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

一、在取得工商营业执照之日起30天内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的房地产主管部门申请资质。（一般向公司注册所在地的区、县一级房管部门申请，由他们再送交地直辖市、设区的市的房地产主管部门审批，新设立的物业公司只能申请三级资质，而且有一年的暂定期，也就是暂定三级资质）

二、到房管局申请资质应准备的资料：

A、物业管理企业资质申请表；（房管局有，一般网上也提供下载）

B、企业法人营业执照；

C、企业章程；（公司注册时提供给工商局的，一般工商局有标准章程出售，根据公司实际情况作相关的修改就行了）

D、验资证明；（也就是验资报告，一般在公司注册注入资金后找会计师事务所办理）

E、法人任职文件及身份证；

F、物业管理专业人员职业资格证书、劳动合同、身份证复印件；（资格证书必须是建设部的，劳动部的不行，而且三级资质物业专业人员10人。劳动合同要求不严，如果严格还需要到劳动局去做备案的才行。）

G、具中级以上职称的人员职称证明、来源证明、劳动合同、身份证复印件；（中级职称意味着要工程师级别，三级资质最少需要5人，而且专业需要土建、财务、水电、经济等。来源证明指与原单位的离职证明，实在拿不到原单位的离职证明，在人才服务中心开具的也可以。）

H、服务质量、服务收费等企业管理制度和标准；（这些材料可以多准备一些，在公司成立后的实际工作中都用得上）

三、有了工商营业执照和物业管理企业资质证书就算一个物业公司基本成立下来可以开展物业管理活动了。

四、办理收费许可证：

如果接管了物业，应那与开发商签订的物业管理协议，有业主签字的管理协议到市级物价部门备案。

现在就可以按照物业管理合同的收费标准，收费了。

以上是基本的办理程序。

第三篇：党支部成立大会详细流程_Neo Peng

XXXX公司

党支部成立大会

会议议程

一、大会时间： 2011年月日点

二、会议地点：XXXX

三、主持人：XXX

四、会议议程：

1、主持人宣布“XXXXXXXX公司党支部成立大会”现在开始。

2、全体起立，奏《国歌》。

3、主持人介绍来宾。

4、宣读开发区党工委《关于同意成立XX公司党支部的批复》。

5、公司党支部筹备组组长XXX作《XX公司党支部筹备工作报告》。

6、开发区管委会领导（或开发区党工委领导）讲话。

7、主持人请与会领导离场休息，宣布党支部委员投票选举开始。

8、宣读党支部委员选举办法（举手表决通过）。

9、介绍XX公司支部委员会候选人。

10、介绍监票组人员（监票1人，记票2人），监票组检查投票箱并密封。

11、发放选票。

12、投票选举，统计选票。

13、监票人宣布选举结果。

14、大会休会，召开支部委员会第一次会议，确定委员分工。

15、大会继续，党支部书记作XX党支部成立感言。

16、XX宣布关于XX公司成立党支部的批复和下一步党支部工作的具体要求。

17、全体起立，奏《国际歌》。

五、会议闭幕。

XX公司

党支部委员会选举办法

一、根据《中国共产党章程》、《中国共产党基层组织选举工作暂行条例》，制定本办法。

二、根据临时支部研究确定，本次选举产生党支部委员会委员五名。支部委员会委员选举采用无记名等额投票选举的方式。选票上的候选人名单以姓氏笔画为序排列。选举采取一张选票、一次发票、一次投票、一次记票的办法进行。选举时，参加选举的党员人数超过应到会党员人数的三分之二，选举才能进行。

三、被选举人须获得赞成票超过投票人数的一半以上才能当选。选举人对选票上所列的候选人，可以投赞成票、不赞成票，也可以弃权。对选票中的候选人，赞成的，在其姓名上面的方格内划上一个“√”；不赞成的，在其姓名上面的方格内划上一个“×”；弃权的，不要划写任何符号；如果另选他人的，在另选人姓名后面的长空格内写上另选他人的姓名。划写选票时符号要正确，笔迹要清楚，缺席的党员不能参加投票。

四、选举大会设总监票人1名，监票人２名。监票人从不得从候选人的党员中推选。

五、选举大会设投票箱一只，投票完毕，由监票人当众开启票箱，清点选票。收回的选票等于或少于投票人数，选举有效；多于投票人数，选举无效，应重新进行选举。选举结果当场公布。

八、在选举中如遇本办法规定以外的特殊情况，由党支部筹备组研究决定。

九、本选举办法，经党员大会举手表决通过后生效。

第四篇：成立流程

一、筹备阶段

1、成立筹备组

由发起人（3人以上）组成筹备组。

2、确定协会名称、办公地点

协会名称要突出专业性、区域性。办公地点要在该辖区内，相对固定。

3、动员会员、会员填写入会申请表

会员条件：①拥护本协会章程；②有加入本协会的意愿；③在本协会的业务领域内具有一定的影响力；④热心从事于本类产品的生产、营销、科研等服务的科技工作者、营销大户、生产专业户、科技示范户；⑤具有一定的文化理论知识。具有专业文化知识的可优先入会；⑥具有积极参与协会工作的工作意识。

会员填写入会申请表，筹备组审查后在申请表上作出批示。协会成立后发给会员证。

4、撰写协会章程、报告

章程要按范本拟定。

5、起草第一次会员大会有关讲话稿

筹备工作报告、当选会长讲话材料。

6、确定协会成立时间

7、准备印章、牌子、会议室等

二、申请成立

向区科协书面申请成立协会。

（一）协会成立的相关条件

1、协会名称规范、科学，并无相同名称，符合有关规定；

2、有会员7人以上；

3、有规范的《协会章程》，协会宗旨、工作地址、工作活动范围明确。

（二）报送材料

1、《协会章程》；

2、书面申请。

区科协批准成立后即为正式成立，就可召开会员大会。

三、召开会员大会（成立大会）

（一）举行会员大会

会议由筹备组主持。

1、筹备组负责人作筹备工作报告。

2、宣读区科协批准协会成立的决定。

3、宣读《协会章程》。

4、表决通过《章程》。

5、筹备领导组宣读理事（常务理事）候选人名单。

以筹备组的名誉向大会提名推荐候选人，并作必要的推荐说明。

6、表决选举理事（常务理事）。

7、宣布理事（常务理事）选举结果。

（二）举行一届一次理事会（常务理事）

1、由筹备组提名、理事会（常务理事）通过会议主持人。

2、主持人提名推荐会长、副会长、秘书长初步候选人。

注：协会领导称“会长”，学会、研究协会领导称“理事长”。

3、通过会长、副会长、秘书长候选人名单。

（三）举行第二次会员大会

由筹备组主持。

1、以理事会的名誉向大会公布会长、副会长、秘书长正式候选人，并作候选人情况介绍。

2、选举会长、副会长、秘书长

3、宣布选举结果

4、授牌、授印

（四）举行一届二次理事会（常务理事）

由会长主持。

会议任务是：确定内设机构、人员分工，聘请名誉会长、副会长、顾问、工作人员等。

（五）继续举行大会

1、当选会长讲话（就职发言、提出工作计划）。

2、区、乡相关领导讲话。

四、向区民政局申请登记注册

（一）登记条件

1、有50个以上的个人会员或者30个以上的单位会员；个人会员、单位会员混合组成的，会员总数不得少于50个；

2、有规范的名称和相应的组织机构；

3、有固定的住所；

4、有与其业务活动相适应的专职工作人员；

5、有合法的资产和经费来源，全国性的社会团体有10万元以上活动资金，地方性的社会团体和跨行政区域的社会团体有3万元以上活动资金；

6、有独立承担民事责任的能力。

社会团体的名称应当符合法律、法规的规定，不得违背社会道德风尚。社会团体的名称应当与其业务范围、成员分布、活动地域相一致，准确反映其特征。

（二）申请筹备成立社会团体，发起人应当向登记管理机关提交下列文件：

1、筹备申请书；

2、业务主管单位（区科协）的批准文件；

3、验资报告、场所使用权证明；

4、发起人和拟任负责人的基本情况、身份证明；

5、《章程》（草案）。

五、向区、乡科协报送材料

（一）协会成立时报送的材料（包括软盘）

1、协会名称（内设机构名称）、成立时间、办公地址

2、《协会章程》

3、协会会长、副会长、秘书长、理事（常务理事）名单

4、联系人姓名、通讯地址、联系电话、Email、邮政编码

（二）平时材料

一般每年要向区、乡科协报送二次以上书面材料（包括软盘）

1、工作计划和工作总结。

2、领导、会员变化情况。

第五篇：房地产开发详细流程

房地产开发详细流程

一、甲方在开发前期的工作

（以上海市为例）

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书

c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案

二、基本建设工程预算审计咨询及其流程

一、基本建设工程预算审计咨询及其流程

基本建设工程预算是在施工图设计完成之后编制的工程造价文件，称为施工图预算，亦称“设计预算”，简称“预算”。因为是在施工之前编制的，所以它反映的只是基本建设工程的预计造价、计划价格。

基本建设工程预算审计咨询业务内容，可以是编制预算，也可以是对已编制的预算进行审核。

1．预算的编制的一般程序。

(1)熟悉和掌握资料和现场条件，主要是国家和当地政府颁发的有关法律、法规和政策文件、相关的定额、取费标准、材料、设备价格等，以及施工图纸、设计说明、施工方案、水文地质资料等；

(2)制订编制方案和计划，主要是人员、时间的安排和编制步骤与要求；

(3)计算工程量；

(4)确定分部分项工程的单价；(5)计算合价并汇总；(6)计算各项取费；

(7)计算该基本建设工程的预算总价，即预算造价。

由于施工图预算是实行工程包干，进行工程结算，实行经济核算和考核工程成本的依据，其编制是一项技术性和政策性要求很高的工作，特别是工程量的计算非常繁琐。如果编制者不具独立性，或业务水平不够，或责任心不强，都很难保证其准确性。

因此，加强对施工图预算的审计，对于保证基本建设工程的顺利完成，维护甲乙双方经济利益，控制造价，节约建设成本，具有重大的意义。

2．施工图预算审计的一般程序。

(1)熟悉和掌握资料和现场条件，与编制不同的是，还要熟悉和了解送审预算及其工程量计算底稿；

(2)制订审核方案和计划，重点是选择审查方法、人员和时间(包括核对时间)的安排，以及审查步骤和要求；

(3)审查工程量是否准确，按照施工图纸和送审预算的工程量计算底稿进行审查，如工程量计算底稿，则须自行计算后再与送审预算的工程量比较；

(4)审查分部分项工程的单价是否正确合理，注意有无错套、高套、重复选套定额的情况；

(5)审查设备、材料价格是否合理、符合规定；(6)审查有无计算错误；(7)审查各项取费是否符合规定；(8)综合整理审查资料，形成初步成果；

(9)与原编制单位交换意见、核对、签章确认定案后形成最终成果。

二、基本建设工程结算审计咨询及其流程

基本建设工程结算是在工程竣工后编制的工程造价文件，称为竣工结算，简称“结算”。因为结算是在施工完成已经竣工后编制的，所以它反映的是基本建设工程的实际造价。

结算一般是由施工单位编制，提交建设单位审核批准。结算审计的一般程序：

(1)熟悉和掌握资料及现场情况，与预算审计相比，还要着重熟悉和掌握施工合同(包括补充合同、补充协议等)关于结算的有关约定、工程施工过程中的变化(包括设计变更和现场签证、材料和设备价格的改变、国家法律、法规和政策规定的变化等)、送审结算书及其工程量计算底稿、工程款的支付、质量验收等资料。

(2)步骤与预算审计基本相同，不同的是应根据竣工图纸和设计变更来进行审查，特别要注意增加的是否多计、减少的是否未计或少计。

(3)审查各项取费是否符合规定，要注意取费规定如果在施工期间发生变化，要严格按照规定以及合同的约定进行处理。

(4)审查签证费用，主要注意下列问题：①签证手续是否完备；②签证的原因是否合理，是否应计人工程造价；③签证的内容是否属实；④签证的数量是否准确；⑤签证的价格是否合理；⑥是否有重复现象。

(5)审查索赔费用，包括乙方向甲方的索赔和甲方向乙方的索赔，注意下列问题：①索赔的手续是否符合合同的规定；②索赔的原因是否成立；③索赔的证据是否充分；④索赔的计算是否准确合理。

(6)综合整理审查资料，形成初步成果。

(7)与建设单位、施工单位交换意见，进行核对，并三方签章确认后定案，形成最终成果。

三、基本建设工程决算审计咨询及其流程

基本建设工程决算是竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的基本建设工程项目从筹建到竣工投入使用过程中总体实际成本的文件，是建设单位向国家报告基本建设工程总体实际造价和投资效果的重要文件，称为竣工决算，简称“决算”。竣工决算要正确核定新增固定资产价值，考核投资效果。

竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。大中型基本建设工程项目竣工决算报表一般包括竣工工程概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用财产总表及明细表、建设项目建成交付使用后的投资效益表等，小型项目竣工决算报表则只由竣工决算总表和交付使用财产明细表组成。

竣工决算应由建设单位编制，但由于某些原因，很多基本建设工程没有编制竣工决算，有些竣工决算的编制质量不高，因此，也可由建设单位委托具有资质的社会中介咨询机构帮助建设单位编制。

1．审核竣工决算的编制依据，包括竣工决算编制工作有无专门组织，各项清理工作是否全面、彻底，编制依据是否符合国家有关规定，资料是否齐全，手续是否完备，对遗留问题处理是否合理。

2．审核工程造价，这部分审计与竣工决算的审计一样；但还应增加对设备费、土地费、管理费等的审查。

3．审核基本建设工程的建设和概算执行情况，包括是否按批准的初步设计进行，是否严格按批准的概算内容执行，有无概算外项目和提高建设标准、扩大建设规模的情况，有无重大质量事故和经济损失。

4．审核竣工财务决算表，核实基本建设工程的资金的来源、支出及结余等财务情况。

5．审核基本建设工程合同工期执行情况和合同质量等级控制情况。6．审核交付使用资产情况，包括固定资产、无形资产、递延资产确定得是否正确、真实，有关手续是否办理、流动资产及其移交等内容，特别要注意待摊投资及其确定和分配是否合规、正确、尾工工程和结余资金是否真实、合规，建设收入是否合规，账务处理是否正确、分配是否合规，包干指标的完成情况，结余的核算和账务处理是否合法、合规、真实、正确等。

7．综合整理审核资料，形成初步成果。

8．与建设单位交换意见、核对后形成最终成果并提出对原竣工决算进行调整的意见。

迈克?E?米勒斯《房地产开发－原理与程序》中的房地产开发八阶段模型

迈克·米勒斯认为，开发商自有投资开发意向，到项目规划设计、施工建设、营销租赁、物业管理都有一个合乎逻辑和开发规律的程序。虽然因具体条件的变化会导致保修环节的作为有所变化，但一般来说，各程序的的具体步骤不会有太大变化。他说“开发过程至少需要包括这样一些阶段：提出投资设想、细化这个设想、检验其可行性、合同谈判、签署正式委托协议、项目开工建设、竣工与投入使用、项目建成后的运营管理”。

但是，米氏同时强调如下三个要点：

实际的开发过程很难沿直线一步一步地向前进行，但我们归纳出来的开过不可能完全模拟开发商与其合作伙伴之间经常不断地谈判所导致的工作步骤变化。

开发是一种艺术，它是一种非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不会合合乎逻辑，有许多决策要靠直觉做出判断。

在第一个阶段，开发商都要考虑开发程序中所有还没完成的阶段，即每一个决策不仅要考虑对本阶段的影响，更要考虑其对后续阶段尤其是对项目整个生命周期的影响。

其著名的八阶段模型分为如下八个阶段：

一：提出投资设想

开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。

二：投资设想细化

开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。

三：可行性研究

开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。

四：合同谈判

开发商根据市场研究中得到的客户需求牲确定最终设计方案，开发合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租住方案，获得政府的用地、规划等许可。

五：签署正式委托协议

签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。

六：工程建设

开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。

七：竣工投入使用

开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。

八：房地产资产管理

业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。

三、申请改变住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的资料。

1)《关于改变房屋使用功能申请书》一式两份。2)《房地产证》等房产证明（复印件）2份。3)《建设工程规划许可证》或相关图纸（复印件）。

4)消防、环保、卫生防疫、交通管理、市政园林局、房屋结构安全鉴定。（复印件）（由商用的性质决定所需要的文件）

5)《工商营业执照》（复印件）。6)申请人《身份证》（复印件）。以上资料需要带上正本。

2．到区规划局送案的工作的步骤。

1)先写《关于改变房屋使用功能申请书》，一式两份：

2)准备所有的证件及复印件。

3)到所属区规划局的监检科盖章核对，然后由监检科呈上去。经审批通过的可以改，不通过的退案：

3．关于报告的写作要求： 1)说明住宅建筑的地点。2)改变使用功能的理由原因。

3)业主的基本情况，公司或店铺的经营范围，经营期限。4)提出改变使用性质的陈述及要求。4．到区国土、房管局办理步骤

1)规划局审批通过后，交案（证件和区城市规划局审批、处理文件）到登记所入案，补办土地有偿使用手续、补交地价：办理房地产变更登记。

2)费用到计财处交。5．主要费用

1)一般违章罚款，80—800元／平方米。

2)补交地价（见《XX市国有土地使用权出让金标准》）3)测绘费（见《房地产测绘收费》）。4)行政费用约100元左右。6．备注

违章罚款，各个区有所不同，这是根据不同年限所决定的。但总的来说，94年后的比94年前稍贵。

四、房地产开发过程中各环节所需要的文件材料

一、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明；

10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；

（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料：

（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；

（５）安全生产、文明施工教育制度；

（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；

（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；

5、质量监督申请安排表；

6、安全监督申请安排表；

7、建设工程质量监督书；

8、建设工程施工安全受监证；

9、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。

1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；

2、工程竣工验收申请表；

3、工程质量评估报告；

4、勘察、设计文件质量检查报告；

5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

8、建设单位已按合同约定支付工程款；

9、施工单位签署的《工程质量保修书》；

10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

11、规划部门出具的规划验收合格证；

12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；

13、质监站责令整改的问题已全部整改好；

14、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、工程竣工验收报告；

2、《施工许可证》；

3、竣工验收备案表；

4、工程质量监督报告；

5、工程竣工验收申请表；

6、工程质量评估报告；

7、工程施工安全评价书；

8、工程质量保修书；

9、工程竣工结算书；

10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。

1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；

（2）工程类别核定书；

（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；

（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。

2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：

（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。

五、办理预售许可证

l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。

2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。

3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。

4、计划部门签发的《项目投资许可证》。

5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。

6、已签房屋施工合同。

7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。

8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。

9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。

10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。

11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。

12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。

13、物业管理方案已经落实。

五、房地产开发过程中涉及到的工作

房地产开发企业

设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

↓

申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓

申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案

申报选址定点→取得选址规划意见通知书

落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓

可行性研究报告

（可委托有资质的咨询机构编制）↓

申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得

一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。

国有土地使用权出让程序：

办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证

国有土地划拨的程序

国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。

二是征用集体土地

其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案

拆迁安置的法律程序：

委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案

→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁

规划与市政配套

建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。

报审设计方案→审定设计方案通知书

（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范

围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。

委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证

开工前的准备

办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。

签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》

工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续

办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定

竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营

商品房预（销）售的程序

签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续

房屋租赁

申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止

房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分

物业管理阶段

物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准 安排签订管理公约

制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立

五、房地产开发过程中涉及到的工作

房地产开发企业

设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

↓

申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓

申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案

申报选址定点→取得选址规划意见通知书

落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓

可行性研究报告

（可委托有资质的咨询机构编制）↓

申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得

一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。

国有土地使用权出让程序：

办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证

国有土地划拨的程序

国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。

二是征用集体土地

其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案

拆迁安置的法律程序：

委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁

规划与市政配套

建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。

初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。

报审设计方案→审定设计方案通知书

（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。

委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证

开工前的准备

办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。

签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》

工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续

办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定 竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营

商品房预（销）售的程序

签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续

房屋租赁

申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止

房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分 物业管理阶段

物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准

安排签订管理公约

制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立

六、房地产开发流程设计的涵义

房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。

房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。

房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性

措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。

房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。

七、房地产前期准备工作详细流程（施工之前）

1、规划部门：

（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。

手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同

（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。

需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。

需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文

3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证

需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税

4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。

（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。

（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。

（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米

（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。

A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件

B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。

（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。

（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。

（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。

（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督

G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告

6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。

需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预

售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证

7、供电局：办理施工用电申请

8、自来水公司：施工用水申请

9、环保局：办理噪音申请

10、物价局：销售价格审批

注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。

八、房地产开发程序

一、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明；

10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料：（1）工程施工安全监督报告；

（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料：（1）安全生产、文明施工责任制；（2）安全生产、文明施工管理目标；（3）施工组织设计方案和专项技术方案；（4）安全生产、文明施工检查制度；（5）安全生产、文明施工教育制度；

（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；

（7）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（9）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；

5、质量监督申请安排表；

6、安全监督申请安排表；

7、建设工程质量监督书；

8、建设工程施工安全受监证；

9、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。

1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；

2、工程竣工验收申请表；

3、工程质量评估报告；

4、勘察、设计文件质量检查报告；

5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

8、建设单位已按合同约定支付工程款；

9、施工单位签署的《工程质量保修书》；

10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

11、规划部门出具的规划验收合格证；

12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；

13、质监站责令整改的问题已全部整改好；

14、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、工程竣工验收报告；

2、《施工许可证》；

3、竣工验收备案表；

4、工程质量监督报告；

5、工程竣工验收申请表；

6、工程质量评估报告；

7、工程施工安全评价书；

8、工程质量保修书；

9、工程竣工结算书；

10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。

1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；

（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；

（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；

（13）竣工图。

2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：

（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。

五、办理预售许可证

l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。

2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。

3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。

4、计划部门签发的《项目投资许可证》。

5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。

6、已签房屋施工合同。

7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。

8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。

9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。

10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。

11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。

12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。

13、物业管理方案已经落实。

九、房地产开发大纲

房地产开发企业

房地产开发企业作为房地产开发经营的主体，在房地产开发中起着至重要的作用，是房地产市场上最为活跃的角色之一。没有房地产开发企业对房地产的开发，便不会有房地产市场的繁荣，继之后的房地产营销、销售、物业管理和房地产金融等，便成了无源之水。

一般来说，在房地产开发过程中，有的房地产开发企业是先于项目决策的，这些企业一般先于开发项目而设立，主要是一些房地产开发专营企业以及兼营企业，这些企业设立的目的主要或者很大程度上就是为了进行房地产的开发和经营。也有一些房地产开发企业是在开发过程中项目准予立项后的，主要是一些项目公司，这些公司是以开发项目为经营对象的企业，而且其经营的对象只限于被政府主管部门批准的项目，在完成其使命后其经营范围通常会做一定的改变甚至解散。实践中，很多专营企业或者兼营企业同时开发经营多个房地产项目，风险很大，为了规避风险，常有一些专营企业或者兼营企业与其它企业合作成项目公司，这样可以使风险减至最小。

房地产开发企业设立的条件

房地产开发企业设立的程序 房地产开发企业的资质管理 房地产开发企业的机构设置 房地产开发企业的行业管理 房地产开发企业的终止 房地产开发项目决策

开发项目决策的过程是一个信息搜集与选择的过程，是房地产开发链条中最为基本的一环，其最终目标在于通过调查、分析、研究找出一个最适合于房地产开发企业进行投资的一个项目，从而使开发企业的开发构想从抽象到具体。

在这个过程中，开发企业应该对房地产市场的需求、可获取土地使用权渠道、开发土地目的地的环境交通、其它投资者以及工程建设单位的大致情况有所了解，从而使房地产开发从设想阶段走到实施阶段。这是一个庞大而且复杂的过程，需要方方面面的知识储备、工作技巧和经验，需要时刻保持清醒的头脑，一旦市场或者其它方面有不利的情况出现使自己利润减少甚至亏本，就要立即作出决定，是马上退出还是采取措施进行补救。

专项市场研究 定点市场研究 项目建议书

房地产开发项目建议书，是接着项目决策一个环节，是把开发项目从具体的构想变为实际的行动和书面文件，进行实质性的工作。开发项目决策为编制项目建议书提供了原始材料，是编制开发项目建议书的基础。项

目建议书的作用在于推荐开发项目，使项目能得到国家的认可。由于项目建议书编制时，开发项目的很多数据还无法得到，故项目建议书的精度是比较低的。

房地产开发项目建议书的内容 开发项目建议书的编制 开发项目建议书的审核批准 房地产开发项目的可行性研究

可行性研究是在房地产开发项目立项以后，对房地产开发项目在技术、市场、盈利、目的以及影响等多方面综合性研究。

房地产开发项目可行性研究的必要性 项目可行性研究的内容 可行性研究报告的编制 可行性研究报告的审批 土地使用权取得

土地是人们从事生产、生活的物质载体和活动场所，没有土地，房地产开发的前期工作无论做得再好，也只能是空中楼阁，可望而不可即。在房地产开发项目的前期工作进行完毕以后，就应该很快地获得土地使用权，以便房地产开发的顺利进行。

但是，土地是一项重要的资源，特别是在中国这样一个人口众多的国家，土地更是一种稀缺资源。土地使用权的取得必须依照法律程序进行。

以出让方式获得土地使用权