最新房地产销售模式对比分析研究

第一篇：最新房地产销售模式对比分析研究

房地产自销和代理利弊分析

营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。

这两种模式的不同比较如下:

一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。

二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。

三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。

四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。

五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。

六、费用的对比

1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.5%-2%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约很多的费用。

2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。

3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平。综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。

自主销售成本控制好的话，相对代理销售来讲，营销费用相对节约，但对操盘人的专业和团队的要求较高，项目增值部份无法保证。委托代理销售重点在于代理公司的正确选择，选择到了适合的代理团队，不仅能节省企业管理精力，同时还能提高项目的价格增值空间，故代理公司的专业度和诚信度的考查尤为重要。

作为专业的代理公司，具备了如下优势：

1.将传统的营销部扩张为一间专业的公司，分工更细，人员配备齐全，规模庞大。正规的房地产代理公司都设有专业的产品策划部门、市场调研部门、平面设计部门、销售执行部门以及后勤部门。

2.一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。

3.成熟的代理商长期直接面对市场，有经营中积累的丰富经验，对全流程代理楼盘销售的各个环节都比较熟悉，对市场把握、营销策划和推广有专业的眼光和判断，能弥补开发商的不足。

4.有效的信息搜集、分析和运用能力。代理商就能够比较准确的把握市场走势，精确判断客户群体的各方面需求；可以在项目的市场定位、建筑风格和品质、户型面积、环境营造、合理配套以及价格体系制定等方面向开发商提供有益的参考。

5.代理商和开发商合作可以形成优势互补的关系。开发商专心于项目的整体投资、规划和建设，代理商则及时提供市场信息，营造项目的品牌效应并专注于楼盘的推介和销售。两者强强合作，则能在加快项目投资回笼，推动项目良性循环并树立市场品牌的同时，促进各自自身的发展。

开发商的自产自销模式

它的优势主要表现在：节约成本

保持利润

它的劣势主要表现在：

1.市场信息少，人才易流失；除非规模比较大的开发商，否则一般不会设专门负责市场调查和分析的人员或部门，这就使开发商所能掌握的市场信息比较少，如果在作出决策前没有以足够的市场信息作参考论证，将会增加决策的盲目性，容易造成失误。开发商比代理商掌握的市场信息少，故在行动决策之前，就要先充分听取各方意见，三思而行。对于同一公司，薪资待遇也容易造成不平衡，销售人员有提成，但职位可能不高，而其他部门没有提成的，可能职位高，但最终的收入却也许还不如销售人员的收入，就容易造成公司内部的分配矛盾，而带来一些其他的问题，比如，其他部门人员的工作积极性减弱，甚至可能会在工作上与销售部门有所不配合等等。

2.缺乏一定广度和深度的市场信息积累和市场推介能力

⑴开发商毕竟不同于专致于市场拓展的代理商，非相当规模的开发商一般不会设立专门的市调和分析部门，这就使得开发商所掌握的市场信息的广度和深度较为逊色。这些因素如果开发商不引起重视将会影响其营销决策的正确性，以至影响到企业项目的整体效益。

⑵同理，一般开发商不到一定规模不会设立专门的营销广告推介部门。加上市场的变化和不确定性，中小开发商的广告推介多半只能是“跟着感觉走”，容易造成无的放矢或文案设计低劣或推广乏力的现象

第二篇：房地产销售渠道模式探讨

房地产销售渠道模式探讨

【摘要】本文从房地产销售渠道的特点分析入手，指出房地产新型销售渠道构建的必要性，并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。

【关键词】房地产，销售渠道，网络营销，金融市场营销，经纪人

房地产业可以成为是当今的黄金产业，是投资者心中的重要目。;随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，社会营销、创新营销等观念的兴起，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段,已成为企业的重要资源。构建高效、稳定的销售网络,对增强企业竞争能力也愈发重要。本文从房地产销售渠道的特点分析入手，指出房地产新型销售渠道构建的必要性，并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。

一、传统销售渠道

依据渠道设计中渠道长度不同进行区分,可将渠道销售模式分为直销模式和委托代理销售模式。直销模式和代理销售模式的选择对企业本身并没有绝对的优劣,不同的房地产开发企业可以依据自身的情况,再结合市场环境进行渠道构筑。下面就两种传统渠道进行探讨。1． 房地产直销模式

顾客直接从开发商销售部门取得所需物业的营销渠道方式，称为直销或自销。由于房地产产品不经过任何中介直接从开发商流向消费顾客，实际运作中体现诸多的优势和特点。①从信息传递的角度，由于采用直销模式，房地产产品从开发商直接转到消费顾客手中，而不经由中介，因此开发商直接面向顾客，企业可以更及时、准确的掌握顾客的购买动机和需求特点，把握市场脉搏；②从销售成本控制的角度，由于采用了直销模式,销售过程中发生的费用也就完全由开发商来控制。高效从严支出可以降低物业销售的费用；③从渠道控制的角度，由开发商自己组建的销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制。

相比来说，直销模式也有缺点：①并不是所有的房地产开发商都具备自己组建销售部门进行直销的必要性，以及会有足够的财力、物力、人力和相应的管理、运作经验，直销渠道要求更多的专业化的销售队伍和有经验的策划人员；②很多时候它并不符合社会分工的特点和要求，开发商肩负开发和销售两项职能，容易顾此失彼，且使风险集中，导致开发商风险增加；③直销渠道一般较窄，并不利于房地产产品尤其是新产品迅速广泛的推向市场。2． 委托给专业代理公司的代理销售模式

开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式，这种模式就是房地产委托代理销售模式。随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业一方面要扩大规模追求规模经济；另一方面又要走专业化道路，细分产业市场，企业为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。在商品房销售过程中，代理商经常是由经纪人来担当，这是由经纪人本身的特点和房地产资产的特殊性共同决定的。经纪人是在买卖双方之间说合 1 交易，但对盈亏不负责、只要成交就可从中取得佣金的中间商人，虽然承担了主要的市场销售职能，但经纪人本身对其接受委托的商品或资产不具有所有权。

房地产资产有着不同于一般类消费品的特殊性：①房地产商品单价高，不适合通过经销商系统销售大量的商品房，这直接体现了经纪人在作为代理进行商品房销售的优势；②由于商品房是不可移动的、唯一的和独特的，它需要被潜在顾客广泛了解才能实现销售，经纪人在潜在客户资源上的优势使得比开发者更有销售优势；③商品房销售过程极其复杂,还涉及对法律文件和财务报表的理解，受专业培训的经纪人能够很好的给所有者和购买者提供相应的帮助；另外，经纪人还在融资上对开发商有所帮助。所有这些决定了房地产销售代理商经常会由经纪人来担当。

那么委托代理到底在销售中体现了哪些优势呢？作为专业化的委托代理销售,销售优势主要体现为：①它简化了商品市场的交易活动，节约开发商和顾客共同的时间和精力，缓解了开发商人力、物力和财力的不足,提高企业运作的效率和效益；②相对于直销模式，委托代理分散了企业开发房地产的风险；③由于专门从事代理销售工作，代理商一般都有较多的销售业务员和更为广泛的客户关系；④企业在推广新产品的时候，它更快的将产品推向了市场并为顾客了解，实现房地产商品的销售。但直销渠道的优点很多也成了委托代销的缺点。由于代理商的介入，分隔了开发商和市场、消费顾客之间的联系，使得开发商对市场发展的动向和顾客需求变化的了解更加困难，从而导致开发商对市场的敏感度降低；另外,过多的中间代理环节大大降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担,随着微利时代的到来，即使是处在利润颇丰的房地产行业，开发商也面临考虑如何尽可能的降低成本,提升企业的竞争实力。

二、新型销售模式

1． 网络营销模式

21世纪是信息化的世纪，在发达国家，互联网和自来水、电一样已成为人们生活中不可缺少的一部分。同样，在中国，互联网的影响也早已从初期对人们生活质量的改观提升到了冲击行业发展的新高度。互联网席卷中国大地的时候，也正是中国住宅与房地产业飞速发展的时候。房地产与互联网的结合必将引发房地产产业的营销革命。网络营销实质是营造网上经营环境，包括网站本身、顾客、网络服务商、合作伙伴、供应商、销售商相关行业的网络环境。在这种环境下，房地产企业可以对开发项目进行网上宣传对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈或通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气。作为传统的营销方式的补充和发展，网络营销能更有效地促成消费者与企业或企业与企业之间交易活动的实现。其基本模式如下： 企业――信息――网络媒介――信息――用户

用户根据全球知名的互联网测量公司NETVALUE的调查结果显示，房地产网站渐入佳境，每月访问此类网站的网民占整体网民的比例在以超过100％的速度激增。目前，美国已有70％的本土房地产交易是通过互联网直接或间接实现的。中国的网络经济和发展模式很难说不是借鉴美国的经验。并且，突如其来的非典更为“水泥加鼠标”的房地产网络营销添了一捆“干柴”，一时间，网上房展、网上排队预购、网上团体购房等各种网上交易纷纷推出。网络营销模式相对于传统的销售模式具有以下优势： ①通过互联网使开发商和顾客之间的信息传递更直接、互动,并且省去了传统销售模式下的代理环节，降低了销售费用；②通过网络途径，使得市场和顾客信息的收集更及时、完备,企业决策也更具导向性；③通过互联网络，信息传播更快、更广，尤其在企业进行新产品推广的时候，如果能够结合传统的销售渠道进行产品宣传、产品信息传播更快，有助于企业产品的销售。

网络营销作为一种新型的销售模式，是以网络技术的不断完善和发展为依托的，它的劣势和缺点主要的体现在：①由于房地产产品流动性小,涉及的资金额大，因此客户即使在网上了解到商品房的相关信息，还需要到现场观看，这样顾客并没有通过网络营销节约时间和体力，网络营销也很可能沦为传播信息的媒介，失去了作为新兴渠道的意义；②我国的网络基础设施建设滞后，不能适应市场和顾客的需要，使得网络利用率偏低；③虽说21世纪是互联网时代，但就现阶段实际情况来看，企业对开展网络营销的费用估价不足，只知道要“网络”，却不知道要怎样“网络”，更不清楚要多少“网络”，这就使得众多房地产企业对网络营销有美好愿望，却难有良好收效,网络营销最终也流于形式。另外，诸如网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。我们应该清醒的认识到,互联网只是一种工具，不是战略本身;企业网络营销也不是目的，而是手段，是一种推动企业产品销售的渠道方式，因此，成功的网络营销渠道必须注重和加强开发企业与顾客之间的沟通，更好的满足顾客，最终实现维系顾客。

2、房地产金融超市模式

房地产作为一种特殊商品，在其销售时不能象其他商品一样有效的集散，房地产金融却可以利用其融资的性质将集散变成为可能。目前，几乎所有的银行都在探讨建立有形的房地产金融市场，于是房地产金融超市不但应运而生，而且形式多种多样，越来越细化，无论怎样变化，目的只用一个，那就是争取用最快最有效的方式、最大限度地为消费者提供全面的服务。房地产金融超市使集中销售成为可能，在给消费者提供了更为广阔的选择余地的同时，也给各商业银行带来了无限商机。

建设银行是最早介入房地产金融业务的商业银行，最有理由成立最全面最权威的超市，目前有学者建议建行的超市以如下的模式展现在秦皇岛市民面前。建立一座具有建设银行建筑特色的大型房地产金融超市，超市可分为四个区域，即最佳建筑企业展区，住房展示区，有关政府机关或中介机构工作区，建行工作区。

通过建立房地产金融超市，搞活了房地产金融市场，将本来分散在城市各个角落的房源信息集中到一起，方便了购买者，也帮助了开发商，其实，房地产金融应该有更广阔的市场。为了听到更多客户的要求，建议设立“您的要求”信息箱，让那些没有在超市中得到他的客户提出他们的要求，而建设银行每年可根据客户的需要设计推出或改进更多的房地产金融产品。一方面满足更多客户的要求，另一方面也完善了建行的房地产金融超市，只有不断发展创新，事物才可能保持其永久的活力。房地产传统的销售渠道和新型的销售渠道各有自己的优劣点，房地产开发商应该根据自身情况恰当地选择销售模式。销售模式的创新也必将掀起房地产的革命，使掌握先机的企业在市场中居于有利地位。【参考文献】

纪宝成主编，《市场营销学教程》（第三版），中国人民大学出版社 袁贤祯：销售渠道的选择[Ｊ]城市开发,1997,(05)林东元:网络来了,传统销售渠道怎么办[Ｊ].中国商贸,2001,(01)

第三篇：英汉爱情诗对比分析研究

英汉爱情诗对比分析研究

——《无题·相见时难别亦难》与

《雅典的少女》为例

院系：外国语学院

专业：英语语言文学

学号：201520338 姓名：郭甲

摘要：爱情是各民族文学永恒的主题, 无论东方还是西方，从来都不乏有关爱情的诗作。本文以李商隐的《无题·相见时难别亦难》和拜伦的《雅典少女》为例，从诗歌创作内容，抒情方式和诗歌意象三个方面来对比探究中西方爱情诗的不同。

关键词：爱情诗；《无题·相见时难别亦难》 ；《雅典少女》

一、引言

爱情是人类最本质的情感，伴随随着人类的繁衍生息，而爱情诗也因此历久弥新，直至永恒！爱情是什么？是情窦初开时的懵懂，是惊鸿一瞥的心动，是失之交臂的怅然，是相依相偎的激情，是长相厮守的满足，是天各一方的思念，是生死永隔的哀伤，是心灵滴血的凄婉„„爱情诗由于捕捉这些万花筒似的纷繁复杂的情感而摇曳生姿，风情万种，古今中外的爱情诗概莫能外。因此，爱情被普遍叫做“生命的皇冠”，是人类至圣至上的情感。

爱情是文学创作的永恒主题。爱情诗，这一为中外诗人所垂青的文学体裁，因其独具特色的文字魅力和音乐美感在中外文坛上熠熠生辉。长期以来，人们总持有一种偏见，认为中国爱情诗不能与西方爱情诗相媲美。事实上，中西爱情诗各具特色，各领风骚，都在世界文坛上散发出其独特的魅力和迷人的芳香。

本文以李商隐的《无题·相见时难别亦难》和拜伦的《雅典少女》为例，从诗歌创作内容，抒情方式和诗歌意象三个方面来对比探究中西方爱情诗的不同。

二、简述中西方爱情诗的不同

尽管人类两性之爱情心理是共同的，但是由于中西方在文化、历史、礼义、宗教信仰等方面的不同，中西方对爱情的态度及表达方式也不同。因此，在文学作品特别是诗歌中，人们表达爱情的方式也相应地表现出种种差异，即中西爱情诗学是有所不同的。朱光潜先生在其《中西诗在情趣上的比较》一文中曾这样总结中西诗歌之区别：“ 西诗以直率胜，中诗以委婉胜； 西诗以深刻胜，中诗以微妙胜；西诗以铺陈胜，中诗以简隽胜。” 下面我们将从表达方式、审美形态和社会文化三个方面来简单的分析中西方爱情诗的不同。

1.表达方式:“含蓄”对“直接”

含蓄是中国文学的本色, 是其不同于西方文学的一个显著特征。辜正坤先 生在 《中西诗比较鉴赏与翻译理论》 一书中对含蓄作了解释:“义象贵含蓄, 正是要求诗人不要把话说得太直、太露，而是要把意思隐藏起来, 不是字面上的简单言传，而是言外之意须使人心领神会。”

具体说来, 汉语爱情诗歌的含蓄主要表现在两方面:第一方面: 重环境描写, 这是由古人传统的作诗手法决定的。在汉语爱情诗中, 比兴的手法又是其主要的修辞手法之一。第二个方面: 委婉表达，含蓄婉约之美是中国诗歌鲜明的特色。中国诗歌忌讳“说破”。中国诗歌的表达常常不是一种一语道破、直露的表达方式, 而是一种隐晦曲折的、婉转的、别出心裁的表达方式。

如果说“含蓄”是中国爱情诗的本色的话, 那么“直接”就是西方爱情诗的显著特征了。西方爱情诗的直接也主要表现在以下两个方面:第一, 重心理描写；与汉语诗的委婉曲折, 通过外在环境或具体、典型的外在形象的描写去激发读者的想象不同的是, 西方诗人 们注重主观抒情, 喜欢用直抒胸臆的手法来讴歌爱情。第二, 西方爱情诗的直接还表现在其“纵欲倾向”,这里所说的 “纵欲”并非是指对欲望的毫无节制, 只是相对于禁欲来说的。不像中国诗人对性采取避讳的态度, 西方诗人们对性是持歌颂态度的。

2.审美形态:“悲愁”对“激情”

以悲愁为美是中国诗歌传统的审美形态。中国诗歌中的感伤情调正是诗人审美心态的外现。陈良运先生在 《 中国诗学体系论》 中曾经说过 “人之中, 情思深者, 莫若女子, 高楼思妇, 深宫怨女, 她们或深宫独守, 或婚姻破裂,有着人间最痛苦、最丰富、最缠绵的感情, 可以写出最感人的诗篇。” 这段话来形容中国的怨情诗最合适不过了。

如果说悲愁、感伤是中国爱情诗的审美形态的话，那么内在涌动的激情就是西方爱情诗基本的审美形态了。对于这一点, 诗人或是理论家们都有过阐释: 华兹华斯在《抒情歌谣集序》中说“诗是强烈情感的自然流露”。

正因为中国爱情诗以悲愁为美, 所以诗歌中往往散发出一种悲观、消极的气息。而西方爱情诗由于其内在饱含的激情往往使其带上一种积极、乐观的色彩, 爱情在西方诗人心中往往是战胜困难的勇气、逆境中生存下去的动力。

三、《 无题·相见时难别亦难》和《雅典少女》比较分析

李商隐是晚唐诗坛一颗宁静而明亮的巨星，和杜牧一起被称为“小李杜”。生于晚唐，一个动荡的年代，李商隐的一生是郁郁不得志。从他的一些诗句便可读出他的无奈与挣扎：“薄宦频移产在，当年久索居。哀同庚开府，瘦极沈尚书。”（《 有怀在蒙飞卿》）。恰逢１５岁那年，被家人送于阳山道观学习道教，在此期间，李商隐爱上了这里的一个尼姑。但因他们的爱情轶事不能为外人所知，诗人又难以抑制内心深厚感情，便把所有的感情都倾入诗歌之中，这便成就了千古名诗佳作 《无题》。

拜伦是英国１９世纪著名的浪漫主义诗人，可以说，拜伦的一生是追求自由与爱情的一生。出身于贵族家庭，天资聪慧极赋才情的拜伦年轻时便沾染了贵族子弟风流多情、放浪不羁的习气。这虽然给他带来了社会流言的诽谤和攻击，但也给他的创作带来感情的慰藉和丰富的灵感。《雅典少女》写于1810年他第一次走访雅典期间。那时，拜伦去东方旅行，行至雅典，并寄宿在一个英国领事遗孀的家中，他爱上了遗孀的女儿特瑞莎。他们的爱情故事成就了名作 《雅典少女》。

1.诗歌创作内容

无论在何时代，在哪个国度，人们对待爱情的态度和精神都是相似的。李商隐和拜伦这两位伟大的诗人也毫不例外。在他们的爱情诗中，两位诗人对待爱情都忠贞不渝，渴求与爱人长相厮守。然而在爱情主题下，两位诗人诗歌的具体内容却大相径庭。

首先，《无题》中，首联便告知读者整首诗的中心内涵，特别是“别亦难”三字，相见时难，离别更难。“东风”二字奠定了整首诗的季节，并暗含相思之意。因为离别相思之苦，人如花一样日渐凋零。其中“春蚕”二句，比喻中寓象征，表达出一息尚存，念情不断的离恨与挚爱。颈联诗人不说自己牵挂之苦，转而想对方思念之痛，情深如此，扣人心弦。尾联写绝望中透出希望，借用青鸟寄托自己对未来的美好遐想，细细品来，却又无限悲凉。整首诗道尽了恋人之间的相思之苦，离别之痛，似乎在向读者讲述一段撕心裂肺的爱情悲剧。

在《雅典少女》中，拜伦斟酌词句，运用大胆又充满活力的词汇刻画出一位美丽的雅典少女形象。诗中，诗人引用了丰富的意象和词汇来描绘雅典少女的美貌，如“墨玉镶边的眼睛”、“无拘无束的鬈发”等，诗人所用意象生动活泼，清晰明了，大胆而又准确地刻画出他心目中的女神———魅力四射的雅典少女形象，给读者留下不可磨灭的印象，并通过反复吟唱“你是我的生命，我爱你” 这些热情奔放的诗句直抒胸臆地创达出他对雅典少女的深切陶醉和迷恋。

2.诗歌抒情方式

在抒情方式的选择上，这两首诗也有着天壤之别。首先，《无题》中，诗人采用了以言情抒情、寄情于物、寄情于景委婉含蓄的诗歌表达形式。诗人试图通过情感领域委婉含蓄的抒情方式营造出动人肺腑发人深思的意境，渲染出悲剧气氛，再通过各种可感的意象：春蚕、东风、蜡炬、月光、青鸟等，渲染出飘忽朦胧的悲剧色彩，使诗歌整体的感情色彩更加浓郁，主题表现得更为深切。朦胧情思与朦胧境界的结合，把诗境虚化，大大扩展了诗歌内容所承载的容量。

然而，《 雅典少女》读罢即能令人感到诗人熊熊似火的热情。不同于 《 无题》，拜伦不再用环境来渲染氛围，而是开门见山，直奔主题：“雅典的少女啊，在我们分别前，把我的心，把我的心交还！” 紧接着拜伦又向特瑞沙和读者吐露自己的心声：“虽然我向着伊斯坦堡飞奔，雅典却抓住我的心和灵魂。”由此可见诗人对特瑞莎的爱已经和他的生命与灵魂融为一体。整首诗中露骨的体态描摹、直白的仰慕之情的倾吐不似《无题》 以景言情的含蓄委婉，却也彰显出西方情诗的独特魅力。

3.诗歌意象

中西爱情诗抒情方式的差异在某种程度上就决定了其意象选择也是大相径庭。中国爱情诗情感表达委婉含蓄，耐人寻味，因此其意象的选择也更为复杂，时常令读者难以捉摸。《无题》中，诗人选择了丰富的意象，如：东风、百花、春蚕、蜡炬、冷月、青鸟等等。相反，西方诗歌表达更加直白明了，不再借用隐晦的意象来传达自己的情感而通常。选用茫茫大海、盛开的玫瑰、炽热的火焰等鲜明大胆而又充满激情的意象来形容爱情，因此爱情的喜怒哀乐也就生动地跃然纸上，清晰明了。在《雅典的少女》中，拜伦引用了众多 鲜 明 的 意 象，如： “柔软的脸颊”、“定情的鲜花”、“墨玉镶边的眼睛”等等。这些大胆而又充满激情和幻想的意象很好地刻画出雅典少女之美，同时诗人对雅典少女的爱慕之意也随之跃然纸上，生动感人。这种对美人直接大胆的刻画与追求与 《 无题》的风格截然不同。

四、结语

莎士比亚在著名的爱情哲理诗《真正的爱》里精辟地讲道：“爱不随光阴荏苒改变，它将延续到生命的终点。” 因此，爱情是人类文学永恒的主题之一，不会随着时间而淡去。爱情诗也会吸引越来越多读者和评论家的关注和青睐。

纵观中西文学史，我们不难发现中西爱情诗在书写形式、内容体裁、抒情方式、意象选择等方面存在诸多差异。晚唐文豪李商隐笔下的千古名诗《无题》正是中国古典爱情诗的绝佳代表；而英语浪漫主义大师拜伦笔下的 《雅典少女》 则很好地彰显了西方爱情诗的独特魅力。以这两首典型的中西古典爱情诗为例，进行比较和分析其异同，是为了更好地吸收中国古老诗歌精华，同时也是为了更好地鉴赏西方爱情诗，对于我们日后诗学领域的研究具有重要的参考价值和借鉴意义。同时，也有助于读者更好地了解西方爱情诗的特点，并将中国文学乃至中华文化发扬光大，着眼世界文学，进而更好地促进本民族文学的繁荣和发展。

参考文献

［1］ 王佐良．英国浪漫主义诗歌史[M]．北京： 人民文学出版社，1997.［2］ 辜正坤.中西诗比较鉴赏与翻译理论[M]． 北京：清华大学出版社，2003.［3］ 李尚信.欧美文学史[M]．长春：吉林大学出版社，2003.［4］ 厄尔·迈纳．比较诗学[M]．中央编译出版社，2004． ［5］ 袁行霈.中国文学史[M]．北京：高等教育出版社，1999.［6］ 董希平．中晚唐诗美学与词的特质[J]．中国韵文学刊，2005.［7］ 黄杲炘．英语爱情诗一百首[M]．中国对外翻译出版公司，2003． ［8］ 陈良运．中国诗学体系论[M]．北京：中国社会科学出版社,，2006.［9］ 庄严，章铸.中国诗歌美学史[M]．长春：吉林大学出版社,，2004.

第四篇：美国房地产销售模式及其运作

美国房地产销售模式及其运作

主持人：各位嘉宾，各位代表，女士们，先生们，下午好，我是中国房地产业协会副秘书长，今天下午的会议由我来主持，下午的会议分两段进行，一段由四位嘉宾进行专题演讲，第二段就是茶歇以后，由三国房地产业协会的会长，还有四位演讲嘉宾对当前国内外房地产的热点和焦点问题与与会代表进行深入的交流和互动。下面我们就请美国房地产业协会，国际委员会前主席Gail Lyons女士讲演。

Gail Lyons：公司中间人，还有交互伙伴，然后再加上一项美国的房地产怎样调控的，最主要的就是买卖双方的交易以及我们的服务，然后我会最后简单谈一下，我们美国在历史上的，我们来看一下美国的，美国我们的人口大约是两亿九千万人口，但是美国的房屋持有率在68.6％，平均来说，一个家庭到美国大约要花到30到40％的收入在他们的房子上，包括税、维修，还有保险，所有的房子所需要的东西，现有房屋的价格不包括新盖的大约在十七万九百美元。17万9百美元对于一个家庭，那么再乘上606万个家庭，这样就会达到一万零三百六十五亿五千四百万这么一个销售额。那么利率在6.2％左右，那么30年的定期贷款。下面我们来看看市场本身它的结构是怎么样的，大约现在有五万个房地产公司在美国，他们的大小活动都差别很大，80％的都是主要从事家用房地产，还有8％到10％的主要是从事商务房地产，剩下的主要是在建筑、开发、农场和物业管理还有评估。刚才给大家看到的现在正处于初级市场，也就是说买房的人，从开发商那儿购买，那么在美国是这样的。67％的公司大约他们的雇员，92％的经纪人是独立的承包商，一般来讲，代理人和购买人之间签定合同，他们遵循着严格的规则。下面我们来看一下他们是怎么工作的。

典型的一个经纪人是跟一个独立的公司，隶属于一个独立的公司，这个独立的公司不是特需的一个公司，大部分都是一间办公室，他们的年龄大约都在52岁左右，是已姻的女性，每年的总收入大约在四万七千七百美元左右，他们的工作小时每周在43个小时左右，每年大约会做11.9笔生意，一般在买的时候，也就是说有的是代表卖方，有的是代表买方。典型的一个经纪人，这个行业当中大部分已经工作了13年，他会有一个计算机，或者是租赁一台计算机。下面是更多的这方面的一些特点。90％的代理人他们大概有大学教育，45％的有学士学位，他们主要从事家用房地产的工作。59％的人他们的佣金是跟他们的公司来分的，也就是说这个费用先付给他们公司，他们公司再分一部分给经纪人，但是公司会留一部分，31％的人也有得百分之百的佣金的，也就是说这些佣金到了公司的时候，百分之百的都会付给经纪人。因为这个经纪人他定期为他的办公室交一部分钱。剩下的这个经纪人，主要是拿固定工资的，或者说拿奖金。20％的人他拥有一个个人的助手，97％的人有自己的计算机，95％的人有一个手机，75％的人有E—MAIL，50％的人有他们自己的网页。这大概就是我们美国的房产经纪人的这么一个照片。

下面我们看到的这个经纪人和销售代理的关系，经纪人他们是管理的，他们是负责任的。其他的销售代表是在他们上面工作的，这些经纪人46％的是女性，她们的平均年龄在54岁左右，然后平均个人收入在七万三千四百美元，她们比销售代表，每星期要多工作四个小时，销售代表 63％是女性在美国。也就是说我们的销售代表在美国大部分是女人。她们的平均年龄大概是54岁，平均个人收入也就是三万四千一百美元。我刚才描述的这一部分，是一个非常调控严格的这么一个行业。大部分的调控措施都是用来保护消费者的，大部分这些调控措施都是在州政府这个层面上，他们是通过委员会来执行的，在美国有50个州，也就有五十个委员会，这些调控措施大部分都跟美房协的职业道德是平行的。因为美房协的职业道德是在1914年的时候就出台了，那么那个时候美国的房地产业刚刚开始，现在在进行调控的话，也要按照那时候的一些措施，因为他们证明了很科学。还有一部分调控措施是属于习惯法，在今天这种习惯法会被州政府的成文法所代替。在将来的话，会越来越多的成文法来代替习惯法。还有一部分是许可证制度，在美国你要想从事房地产事业，你必须要有一个房产的特许证，那么你要想获得这个证明，你就必须要接受教育，必须要通过考试，我们50个州在这一方面，每一个州都有一点不同，但是大部分都是一样的。这些证件是由州政府颁发的。这些证件含概了所有的专业，但是评估除外。我是在柯罗里达州，商业也可以，家用也可以，证件都可以用。但是它唯一不包括的就是评估，评估需要单独的证件，我们很多的州都允许某些程度上的跟其他州的互换，也就是对等，也就是说比如说我在柯罗里达州的证件，也可以允许我在其它州里面从事我的专业活动。也许还会做一些登记工作，但是我的证件在其它州里面是完全可以使用的。有三个层面上的执行，第一个就是我们美房协的职业道德，我们这个职业道德是在地方一些职业标准委员会来执行的。也就是说如果一个消费者或者我的一个同事，对我有某种投诉的话，他们可以把他们的投诉发到我这个地方职业标准委员会去，那么这个职业道德委员会就会进行调查，看看这个投诉是不是属实，如果属实他们就举行听政会。第二个执行层面就是州政府这个层面，因为我们由委员会举行听政会，按照一些法规、法律去看看我们的投诉是不是对。最后，第三个执行层面，就是法庭，由刑事和民事法庭，都是按照成文法和习惯法来进行的。在美国有很多很多的调控措施，管理措施，我们必须要遵守。

现在让我们看看买卖双方的关系。当英特网在90年代变得很重要的时候，很多人都说房产经纪人马上就要消失了，因为人们都可以从英特网上就可以变这些事情，交易在英特网上进行，尽管越来越多的人可以在英特网上获得很多很多的消息，但是这也房地产最重要的信息来源。因为我们目前这些经纪人仍然处在交易的中心位置。在购房者当中，40％的人在美国要是第一次购房，有28％的人他们买的是新房，10％他们买的是第二个家，一般来讲，他们要看货币适加，然后要看八个州左右，然后才决定是否买，75％的人是通过中间人来买房，14％的是从开发商那里买，不像中国，9％是从房产所有人那里买的，44％的购房者是通过朋友的推荐来找到了中间人，42％的人经常使用英特网，93％的购房者都是通过抵押贷款来获得资金来源的。在2003年关于一些卖房子的情况是这样的，79％的人他们卖的是单门独户的单独一个家庭所住的房子，所以在美国我们这样的房子非常非常的多，和中国的情况很不一样。51％的这些家庭都是在郊区，只有20％的人是在市区。典型的一个房子，大约在五周之内就可以卖掉。83％的人是通过中间人卖房子的，40％的人是通过朋友的介绍找到了中间人，62％的人认为这个中间人声誉是最重要的一个因素。所以我们可以看到职业道德是多么的重要。因为人们就是靠这个来选择他们的代理人的。

下面我们来看一看出售房屋的过程是怎样的，我简单的来说一下，首先就是卖房的人要登记他们的房屋，也就是说他们会同意付一部分佣金给这个公司，就像我刚才说的这部分佣金是在公司和经纪人来分的，一般来讲，是一半一半。那么这个代理人就先把这个房屋登记在MMLS上，或者说通过其它方式来销售房产。那么买房的人首先要找一个买房代理，那么这个买房代理就带着这个买房的人去看房子，然后再起草一份购房合同。然后买卖双方最后敲定购房合同，当然是在中间人的帮助之下，在这个阶段，我们要特别注意的就是大概有五六周的时间，在这段时间之内，我们必须要特别注意抵押，检查，所有权，还有测量，以及评估必须要让购房者满意，当这些事情都办完了以后，就是说这个交易就结束了。在这个时候，双方都要签定协议，购房的人签协议，买房的人也签协议，那么购房的人就把他的抵押或者支票交给公司，公司就用这部分钱来付有的帐单。那么佣金只有在交易完全结束的时候，才发。但是经常我们要花很多的时间，我们花很长时间跟我们的卖主在一起，但是最后成不了交，佣金先到公司，然后公司再付给经纪人，那么这个交易大约就是相当于卖房人的产权换成了购房人的钱，那么购房人的钱有可能是现金，也有可能是抵押。

下面我就谈谈MMLS，也就是多项登记服务，我个人认为美国的房地产主要就是由MMLS来承担的，也就是说没有MMLS，美国的房地产就不可能像现在这么有活力。这个公司一般是由当地的经纪人协会所有的，这些个人的登记都是跟其它的竞争者共享的，在美国我们互相竞争，但是我们也互相合作，通过MMLS来合作，通过多项登记服务。也就是说我们有一个新词叫合作竞争，也就是由合作和竞争这两个词合在一起的，MMLS是一揽子的协议，就是向参加者提供一些优惠。这里就是来看一看有多少佣金，也节是说这个公司和代理人各会分得多少佣金，MMLS同时也是一个数据库，当我们评估一个房产的价值的时候，在今后我们就会通过这么一个系统来进行评估，然后再重新进行登记。这个 MMLS它的历史是这样的。它是起源于1880年，也就是说一帮人是随便开个会聚在一起就讨论讨论就行了，到1950年代的时候，就会有印刷的一些材料发给大家，到了20世纪80年代的时候，它就有一个不说话的终端设备，上面有各种各样这样的登记的信息。到了90年代的时候，每一年每一周都会出一本书，到现在都是在英特网上，我们就是上网就可以了。现在我们MMLS这个服务，都有一个公共网址，如果你想看看这些登记，你就可以到这个网站上一看，所有的登记都在上面了。

最后，简单说一下我们这个房地产经纪协会是怎样工作的，这还是一个理由，我们为什么这么有力量，这么强大。我们刚才说过，我们是最大的行业协会，在美国是最大的行业协会，也是全世界最大的房地产业协会，我们有一百万个会员。那么理由就是我们有一个三方的协议，有地方，州，还有国家，还有全国，在这个三方的协议当中，大家都做的事情，就是他们这些收费都是从地方收费的。比如说这些税都是从当地的协会交到州政府，州政府再交到国家去的。所以说我们遵守美房协的职业道德是非常重要的，我们有一百多万个房地产经纪人，但是还有一两百万人，他们并不是我们这个协会的会员，所以我们必须要达成协议，必须遵守我们这个协会的道德准则。这三个层面上的房协都会为经纪人提供培训，让他们符合我们的要求。还有我们这个协会，在院外活动当中也是非常活跃的，也是非常有益的。这是保护我们的私有财产，刚才我们杨先生谈到了在中国保护私人财产是多么重要，我们的房协也是努力工作来保护我们的私有财产权，在各个层面都是努力这样做。在过去的一个世纪当中，这是一个非常有效率的这么一个行业。

如果大家有问题，我们会非常高兴回答大家的问题，而且我们还有专门的时间来回答大家的问题。

【中介篇】

1992年初，在邓小平同志南巡讲话的指引下，上海开放了房地产市场，取消了对房地产经纪活动的限制，房地产经纪活动在市场上出现。当年有12家房地产经纪企业批准成立。1994年9月，经上海市人民政府批转发布《上海市房地产经纪人管理暂行规定》，开始对房地产经纪人实行资格培训，贯彻资格认证，建立市场准入制度。同年，先后有信义、太平洋、中原等台、港经纪企业进驻上海，也有部分外资企业进入，推动了上海房地产市场和经纪行业的发展。

但在当时，人们对于房屋更多看到的是其居住价值，而非房屋本身的价值。除了销售给境外人士的外销房、侨汇房之外，基本没有房屋买卖的概念：普通百姓所住的房子来自国家福利分配，个人无权买卖。对于那些极度想改变自己居住条件的市民而言，似乎只有换房一条路。那时候，复兴路和塘沽路是上海最集中的两条换房街，每到假日，想要换房的人家就会在招贴上详细写清自己的住房情况和换房意向，去那里交换房屋信息，以期换到自己满意的房子。

阶段特点：

特点一：行业处于启蒙培育阶段，规模较小；

特点二：港台和外资企业的进入推动行业发展；

特点三：企业以单门店形式为主，经营方式单一落后。

【营销篇】

几乎在上海房产中介行业萌芽培育的同时，上海销售代理行业也处于起步阶段，当时，大多数开发商尚未接触过“营销策划”这个概念，也不认为会有房子卖不掉，因此当时大多数发展商在公司内部自设一个销售部门，负责建成房屋的销售，外聘代理企业相当少见。这一时期，销售代理行业销售的项目所占整个上海开发项目的比重微乎其微，还没有成为房产交易服务的主体。

阶段特点：

特点一：代理业务基本以后期销售和单项策划为主；

特点二：行业规模较小，发展速度不快；

特点三：行业力量分散，领先企业以港资、台资为主，本土企业起步较晚；

特点四：运作模式以香港模式和台湾模式为主。

点评：

房地产流通服务行业尚在萌芽培育期，但从一开始，它就显示出其顽强的生命力和巨大的市场存在价值。

1997-1999年底：发育期 二、三级市场联动理论的提出和实践的过程

【营销篇】

上世纪九十年代中后期，上海的宏观经济在浦东大开发等利好因素的推动下，保持了两位数的持续快速增长，国内生产总值由1996年的2902.2亿元上升至1999年的4034.96亿元。1996年12月，上海市房地产经纪人协会应运而生，标志了由房地产中介行业承接房产中介服务的新阶段的开始。这几年中，房地产中介行业的规模得到相当扩展，房地产中介企业的数量由1996年的1000余家，增加到了1999年的2000多家。二、三级市场联动理论提出的源起

房地产市场方面，受东南亚金融危机和宏观调控的影响，房地产开发投资小幅回落，商品房的施工、竣工面积和交易情况也出现了一定的不协调，在1997年时，出现了近700万平方米的空置房。由于当时每年的房屋交易量有限，如此大的空置房引起房地产从业人员的高度重视。如何消化这些空置房，也成为1996、1997年时上海房地产面临的最大问题。当时，包括桑荣林老局长在内的上海房地产方面的一些领导委托东方房地产学院组织了专项的课题研究。

在经过细致深入的调查和研究后，有关课题负责人提交研究报告认为，以改善老百姓住房条件为起点，让市场活起来是消化市场上存量房的最好方式。而以房屋置换为切入口，促进二、三级市场联动，推动上海房地产市场发展的观点更是成为大家的共识。二、三级市场联动理论的具体实践

关于二、三级市场联动的专题研究结果出来后，桑荣林老局长提出，二、三级市场联动不能仅停留在理论的层面上，而且要用到实践当中去。在此思想的指导下，1997年12月31日，经上海市人民政府批准，上海房地集团公司等17家股东单位以5000万的注册资金共同组建的上海房屋置换股份公司正式成立，希望借此公司得以规模化地运作三级市场。与此同时，取消福利分房的政策、为二手房提供按揭的金融政策以及随后陆续出台的货币化分房及公积金等方面的相关政策也为二、三级市场的联动创造了一个良好的宏观背景。当时关于住房的“五个一”：旧房换一块，银行贷一块，企业货币化分一块，自己掏一块，政府财税补一块，曾一度是沪上最热门的流行语。

1998年，上海市领导在视察上海房屋置换有限公司时提出：“每一个街道开一个门店”。于是，在接下来的半年时间里，上海房屋置换有限公司共开出门店108家。由于利用了先进的计算机网络技术，建立了大型的“仓储式物业流动中心”，常年储存在信息库里的各类新旧房源达4万多套，这相当于为买卖双方提供了一个永不落幕的房屋交易市场。仅1998年上房置换即接待换房咨询者53万人次，签订各类置换合同5502笔，交易总面积逾15万平方米，成交额达4.3亿元。

当时，在上房置换提出的“小小补贴换新家”，“梯级消费，逐级改善”，“旧换新，小换大”等口号下，“差价调房”成为最受老百姓欢迎的住宅消费形式。据上房置换1998统计，房屋置换成交总套数中，有20-30%的居民卖出旧房后购买二级市场新房，这些做法让人们看到了通过已购公房上市来盘活存量资产的曙光。

“上房置换”模式的提出

因为上海房屋置换有限公司的成功操作，“差价调房”被冠之以“上房置换模式”模式的称谓。在1998年年底、1999年初，上海房屋改革的试点工作得到了建设部的认可。在1999年建设部的工作上提出：在全国范围内推广二手房市场，以“上房置换模式”为推广模式。随后，350个地级以上市的相关领导参加了在沪举办的学习“上房置换模式”培训班。从而，房地产二、三级市场联动及置换模式开始走向全国。

阶段特点：

特点一：房地产中介行业规模扩大，企业数量稳定增加；

特点二：形成高、中、低档的细分服务市场；

特点三：房地产中介企业开始采取连锁经营形式，行业向规模化、信息化方向发展。

【中介篇】

1997年至1999年，也是上海的房地产销售代理行业快速崛起并逐步成长的阶段，房地产市场的重新启动，为刚起步的代理业提供了新的机遇及空间，成为促进房地产营销策划业务全面发展的动力。

在房地产代理业的发展过程中，其行业功能发生了重大变化。由于此前营销包装的概念尚未引起市场和发展商的普遍重视，因此房地产代理业务以单纯的销售，甚至是尾盘销售为主。但随着一些带有典型策划色彩的项目取得了一连串的成功，代理行业开始受到房地产市场和发展商的广泛关注。代理企业得到了更多更深入的参与机会，业务范围开始向项目的全程策划和代理扩展，营销策划的概念深入到产品开发的各个环节。上海房地产代理行业的规模也在这个阶段得到了迅速的扩张。一批香港、台湾的知名公司成功进入上海的房地产代理市场，并站稳了脚跟。有着成熟理论和丰富经验的港台公司的介入，带动了上海的房地产代理行业的发展，本土代理公司也随之得到了长足的进步。上海的房地产销售代理行业已经形成了本土、港台企业并存竞争、行业规模不断扩大的局面。

阶段特点：

特点一：行业功能由纯销售代理向项目的全程策划和代理扩展；

特点二：代理行业在逆境中上升、竞争中发展，行业规模不断扩大，企业数量逐步增加，从原本的港台企业为主转变为本土、港台企业并存竞争的格局；

特点三：组织形式呈现多样性，并开始向专业化、规模化的方向发展； 特点四：逐步发展形成全程营销代理的运作模式。

点评： 二、三级市场联动理论的提出和具体实践，对促进上海房地产市场的繁荣做出了极大的贡献，“上房置换模式”的提出使上海再一次走在全国房地产的前列。2000-2004年底：成长期

房地产流通服务行业稳步成长

【中介篇】 2000年至今，上海的房地产中介行业发展最为迅速的5年：存量房交易量从2000年的778.52万平方米上升至2004年的2726.7万平方米，与增量房交易量的成交比例从2000年的0.5:1上升到2004年0.8:1，标志着上海的房地产市场正逐步走向成熟。据统计，存量房中60%以上的交易量都是由房地产中介机构完成的。上海房地产市场尤其是存量房市场的蓬勃发展，为房地产中介行业创造了巨大的发展空间，并推动其不断走向成熟。

这个阶段，中介行业出现了以下几大现象：

中介企业似雨后春笋涌现 存量房市场的急剧扩展，为房地产中介行业带来了相对独立的发展空间，推动了行业的快速发展，上海房地产经纪企业已占整个经纪企业总数的九成以上，成为上海最大的经纪服务行业。上海房地产中介企业的数量平均每年以78%左右的速度递增，由2000年的2000多家，发展到2004年的1万多家，形成了一支相当庞大的房地产中介队伍。此外，据统计上海目前房地产经纪行业持证经纪人约2.5万人，与2000年相比增加幅度达到70%以上，而实际从业人员总数则可能高达10万人左右，从业人员的大幅增加充分体现并进一步促进了行业规模的不断扩张。

从“夫妻老婆店”到规模化运营

上海房地产中介行业内小规模企业数量多、比重大，同时也存在一些有品牌、规模经营的大企业。近年来，从原来的“夫妻老婆店”向规模化企业运营扩张的企业越来越多。2004年，“金桥奖”前20强的中介企业当年共完成居间买卖502.2万平方米，占全市存量房总交易面积的18.4%，这说明中介企业，尤其是一些大型的中介企业，在上海的存量房业务中占据了重要的地位。

从中介行业发展过程来看，2000年9家“金桥奖”获奖企业平均每家的交易面积约为13.57万平方米，而2004年的20家获奖企业平均每家完成居间买卖25.11万平方米，说明了大企业的交易规模和交易能力明显加强。此外，2004年排名前三位的企业共完成中介买卖215.63万平方米，占20强总交易量的42.94%；同时，这三家企业共建立了373家连锁门店，占20强企业连锁门店总数的30%以上。上海的房地产中介行业呈现出市场资源向大企业聚集，行业集中程度加强的特点。

台、港、海多种派别逐鹿上海

在上海的中介行业中，存在着台、港、海多派并存的局面。台资类中介企业以太平洋、信义、臣信为代表，80%以上的台湾中介企业在沪都开有门店。港资中介企业代表是中原物业和美联物业以及由戴德梁行分支出来的泛城租售；而声势最为浩大的当属本地企业，除了上房置换、智恒、色柯拉等大品牌外，中小型中介代理品牌不计其数。

阶段特点：

特点一：行业规模迅速扩大，企业数量大幅增加； 特点二：市场竞争激烈，行业集中度加强；

特点三：运作模式多样，大型中介机构采取品牌连锁、向一手房市场拓展业务、进行海外融资等经营方式。

【营销篇】

进入2000年以来，上海的房地产业持续发展，在其推动之下，房地产销售代理行业出现了一些变化和发展。

代理公司分享销售半壁江山

房地产市场发展初期，房屋的销售基本是由开发公司自设的销售部门自行负责，伴随着台、港等地的代理公司涌入、发展和带动，本地的代理公司也在短时期内迅速发展起来，对代理公司的功能定位和认识也逐渐清晰。

据相关统计显示，新建商品房中有50%以上的交易量是通过代理企业完成的，按照2004年上海新建商品房3488.75万平方米的销售面积来计算，上海全年代理销售的总面积超过了1700万平方米，房地产代理行业日益显现出促进房地产交易的不可替代的桥梁作用。

从“小策划”到“大营销”

以往的房地产代理公司目光更多地集中在产品的销售等环节上，自2003年下半年起，上海的房地产代理行业开始进入到一个重要的转型期和调整期。为了应对变化的市场形势，一些大型的代理企业开始实施整合营销，包含了从地块投资研究到规划方案创意、从营销到售后服务的各个方面，以资金、品牌和技术扩大市场占有率，在市场上占据日益重要的地位。他们中，比较知名的代理企业有上房销售、天地行、荒岛、同策、策源、新联康等。与此同时，中小代理行公司也开始寻求新的生存空间，走上了更专业化、细分化的发展道路，促进了研究咨询、广告设计、媒体投放代理、销售现场管理等等专业领域的发展和独立，逐步与大型综合性代理企业在行业功能上形成专业互补、相互扶持和相互竞争的良性发展格局。

行业规模极速膨胀

代理行业在经历了最初的发展后，行业规模极速膨胀，不仅本土的专业房地产代理企业凭借“地利”和“人和”的优势成长壮大，拥有了如上房销售、荒岛、同策、天地行等一批品牌企业；部分原发展商的策划部或销售部也独立组建为销售代理公司；此外，一些咨询、广告企业和香港、台湾的中介代理机构开始跨行业跨领域涉足一手房的销售代理业务。阶段特点：

特点一：大型代理企业普遍实施整合营销，中小企业向专业化、细分化发展，两者形成专业互补；

特点二：行业规模快速扩张，呈现“过剩”局面； 特点三：行业集中度不断加大，“优胜劣汰”竞争加剧；

特点四：部分企业通过二三级市场服务联动、异地拓展或发展投资咨询业务等运作模式，构建复合型、全局性的营销代理网络。

点评：

从这一阶段的总体情况看，房地产市场的持续向好直接带动了房地产流通领域企业的发展，而房地产流通领域的进一步繁荣又反过来促进了房地产市场的持续活跃。

第五篇：对比阅读模式（定稿）

比较阅读就是把内容或形式上有一定联系的阅读材料放在一起进行对比的一种阅读模式。此种阅读模式有利于加深对文章的理解，有利于发现问题，把握阅读材料的本质特征，从而达到提高阅读能力的目的。叶圣陶先生指出：“阅读理解方法„„更要紧的还是多比较、多归纳。”张寿康教授也指出：“比较阅读是增长知识、提高能力的重要方法之一。对中学语文教学来说，开展比较阅读的训练是有效地提高学生思想素质，提高语文教学质量的重要途径。”事物的特征往往可以在与另一事物的比较中显现出来，因此比较阅读能使我们更容易发现问题。熟练掌握好比较阅读的技巧，对于我们思维能力的锻炼和写作能力的培养有很大的好处。

试题透视

精品放送：

阅读下面两个文段，完成1～3题。

【文段一】

宇宙是一个大生命，我们是宇宙大气中之一息。江流入海，叶落归根；我们是大生命中之一滴，大生命中之一叶。在宇宙的大生命中，我们是多么卑微，多么渺小，而一滴一叶的活动生长合成了整个宇宙的进化运行。生命中不是永远快乐，也不是永远痛苦，快乐和痛苦是相生相成的。等于水道要经过不同的两岸，树木要经过常变的四时。在快乐中我们要感谢生命，在痛苦中我们也要感谢生命。快乐固然兴奋，苦痛又何尝不美丽？我曾读到一个警句，是“愿你生命中有够多的云翳，来造成一个美丽的黄昏”。世界、国家和个人的生命中的云翳没有比今天再多的了。

——节选自冰心《谈生命》

【文段二】

霞，是我的老朋友了！我童年在海边、在山上，她是我的最熟悉最美丽的小伙伴。她每早每晚都在光明中和我说“早上好”或“明天见”。但我直到几十年以后，才体会到云彩更多，霞光才愈美丽。从云翳中外露的霞光，才是璀璨多彩的。

生命中不是只有快乐，也不是只有痛苦，快乐和痛苦是相辅相成、互相衬托的。

快乐是一抹微云，痛苦是压城的乌云，这不同的云彩，在你生命的天边重叠着，在“夕阳无限好”的时候，就给你造成一个美丽的黄昏。

一个生命到了“只是近黄昏”的时节，落霞也许会使人留恋、惆怅。但人类的生命是永不止息的，地球不停地绕着太阳转。东方不亮西方亮，我窗前的晚霞，正向美国东岸的慰冰湖上走去„„

——节选自冰心《霞》

1．阅读文段的内容后，对“生命的本质”理解正确的一项（）

A．我们是大生命中之一滴，大生命中之一叶。

B．生命中不是永远快乐，也不是永远痛苦。

C．生命是由卑微、渺小到生长、进化的。

D．个人的生命是渺小卑微的，因而也是痛苦和美丽的。

2．结合两个文段的内容，谈谈“愿你生命中有够多的云翳，来造成一个美丽的黄昏”的含意。

3．请在两文段中各举一例说明两个文段说理的共同特点。（2007年广东广州花都区中考试题）

比较赏析：

这两个文段都是着名作家冰心的作品，从命题来看，题目重在考查两个文段共有的主题思想。冰心童年时代是在山东烟台海边度过的，大海以它奇幻多彩的晨昏朝夕，孕育了冰心丰富的想象，陶冶了她诗人的气质。在《谈生命》和《霞》两个文段中，冰心都是通过感性的描写，使用明朗、灵动、蕴藉、有韵味的语言，借江水、树木、彩霞揭示了生命的生长、壮大和衰老的普遍规律，以及生命中的苦痛与幸福相伴相生的一般法则，同时表达了生命不止奋斗不息的意志和豁达乐观的精神。两个文段的语言既有形象的描写，又有哲理的陈述，句式变化多样，考生在阅读时要重点理解作者含蓄而深沉的感情，培养积极、乐观的人生态度，加强生命体验，丰富人文素养。

特色试题解析：

第1题为选择题，考生可以根据文章具体内容，使用排除法把答案找出。首先看答案A，它强调的是生命的渺小和不值一提，透露的是无能为力的思想，显然跟两篇文章乐观向上的风格不一致，可以首先排除它；再看答案B，它仅仅是在陈述一个事实，并没有深入探查生命的本质，也可以排除掉；再往下看C，它阐述了生命的变化过程，而且由低到高，思想乐观，也符合两篇文章的主题；最后看D，这是一个因果句，可是前后句的因果关系并不成立，显然是一个病句。到此即可得出最后答案为C。

第2题“愿你生命中有够多的云翳，来造一个美丽的黄昏”中的“云翳”喻指丰富多样的经历、体验，包括生命中的挫折和失败；“美丽的黄昏”喻指人到了老年，在无限感慨中感受幸福和欣慰的景况。通过充满诗意的文字，冰心是想告诉我们生命中的苦痛与幸福相伴相生，对此我们要有豁达乐观的精神。生命需要流动和生长，我们要享受快乐，但也不能回避生活中的痛苦和艰难。我们要感谢生命，既要感谢快乐，也要感谢痛苦。由此出发，再结合文章具体内容加以延伸，就能很快得出答案。即：人生应该经历幸福和痛苦，快乐和悲哀，活到一定年龄后，才能体验到人生的美好。或：一生中有丰富多样的经历，活到一定年龄后，才能体验到人生的美好。

第3题，这两篇文章虽然有理性的归纳总结，但通篇还是以感性的描写为主，在感性描写之后，再作理性的归纳总结。这样既能使文章生动形象，又显得博大厚重。结合这一特点，在两篇文章中各找出一句例子加以印证即可。即：冰心善用比喻来说理（1分），显得生动形象，富有文学性（1分）。如：说明“生命中不是永远快乐，也不是永远痛苦，快乐和痛苦是相生相成的”这个道理，她举了“水道要经过不同的两岸，树木要经过常变的四时”这个比喻（1分）。又如说明“一生中有丰富多样的经历，活到一定年龄后，才能体现到人生的美好”这个道理，就比喻为“快乐是一抹微云，痛苦是压城的乌云，这不同的云彩，在你生命的天边重叠着，在‘夕阳无限好’的时候，就给你造成一个美丽的黄昏（1分）。” 比较阅读的基本要领是“异中求同”和“同中求异”。异中求同，是通过比较找出共同特点，揭示一般规律；同中求异，则是通过比较归纳出各自的特点，揭示个性特征。同学们在平时进行此种阅读模式的训练时，应注意：

1．关注不同类型的文章在主题思想上的关系。从求同方面来看，不同的文章可能归属于同一主题。例如《背影》和《台阶》两篇文章文风迥异，写作时代相隔遥远，但都讴歌了“父亲”这一永恒的主题；从求异方面看，《背影》以细节感人，《台阶》靠情节说话，写作手法上就有很大差异。

2．能区分不同文章中主人公的性格特点。在设置考题时，命题人常常会要求考生比较人物形象的异同。考生要紧抓住所提供的故事情节和相关人物描写，学会从中归纳总结。例如《藤野先生》和《再塑生命》两篇文章都写了老师，但藤野先生性格严谨，沙莉文老师温柔体贴，他们之间的区别是很明显的。

3．能概括不同文章中写作语言的风格。不同作家因为性格、文化视野、爱好的差异，语言风格会有所差别。比较语言差别可以从语体风格、表达方式、句式等角度出发。例如鲁迅和周作人同为兄弟，又都是新文化运动的代表人物，但文章语言却一个激烈犀利，一个恬淡平和。

4．能区分不同文章的结构特点。每一位作家在写作时切入事件和组织情节的方式都是不同的，考生要抓住不同作者构架文章的方法，进而体会作者的用意。例如《从百草园到三味书屋》用的是顺叙，目的是借两个不同场景的描写表达作者对童年生活的向往。而《爸爸的花儿落了》则使用了意识流手法，不断穿插回忆，目的是表现作者对父亲的热爱之情。

5．发现不同文章中写作手法的异同。对文章写作手法的考查是比较阅读试题的一个重点，考生需要掌握关于写作手法的一些基本知识，同时学会比较分析。例如《谈生命》和《人生》两篇散文风格迥异，冰心文字清新婉丽，勃兰兑斯文字睿智老辣，但在写作手法上却都使用了象征，在对事物的描述中融进作者独特的生命感受和深沉思索，读来引人遐想，启人深思。

总而言之，考生在比较阅读时要牢牢抓住比较点，结合具体作品情节深入理解，就可以收到事半功倍的效果。

文段一：蜥蜴的繁衍之道

黄兴旺

南澳大利亚的沙漠中，生存着一种矮胖的蜥蜴。这种蜥蜴行动迅捷，在沙漠中来去如风，许多捕食者都拿它们没有办法。

但是，每年的七八月份，这些蜥蜴竟一反常态，行动迟缓得如同乌龟。这种现象引起了研究人员的兴趣。他们捕捉了一只蜥蜴并对之进行CT扫描，结果发现这只蜥蜴正在妊娠状态中，但是令人吃惊的是，蜥蜴腹中胎儿的重量竟达到了母体重量的三分之一。如此推算，这相当于人类一个妇女要生出一个七八岁大的儿童。

并且，这个生长中的巨形胎儿就位于蜥蜴母亲的肺部和消化道之上。由于坚硬的鳞片覆盖了蜥蜴的大部分身体，所以它的腹部是无法变大的。这样，在巨形胎儿的挤压下，蜥蜴母亲的肺部几乎全部萎缩，食道也变得狭窄异常。妊娠后期，是这些蜥蜴母亲最痛苦的时刻，因挤压而产生的憋闷，使它们无法正常呼吸、无法正常活动，也无法吃下太多的食物。窒息和饥饿，会让这些蜥蜴母亲苦不堪言，一向行动迅捷的它们也只能艰难地拖着自己的身体缓慢活动。伴随着痛苦的还有灾难，由于爬得不快，沙漠中的响尾蛇、沙狐等各种动物很轻松就能捕获它们，很多蜥蜴母亲在此时成为天敌的美餐。

在经历巨大的痛苦和劫难之后，蜥蜴母亲终于苦尽甘来，在沙漠中产下自己的幼仔，而小蜥蜴因为身形庞大，它们在出生后马上就可以离开母亲，具备逃避天敌、独立生存的能力。这些蜥蜴母亲，在繁殖中虽然付出了高昂的代价，但她们最终换取了极高的后代成活率，使这一物种在沙漠中一直生生不息。

（《意林》2007年第8期，有删改）

文段二：青藏高原上的百灵鸟

宋艳丽

青藏高原探险回来的朋友，不讲草原上的精灵藏羚羊，不讲金碧辉煌的布达拉宫，见面就急不可待地给我说起一只百灵鸟的故事来。

一天，他在高原上采集植物标本，突然风起云涌，眼看一场暴风雪不可避免，他急忙往宿营地跑去。可是，快到山脚的时候，他被路旁草丛间的一只小鸟吸引住了。那是一只小小的灰色的百灵鸟，它无视天气变化，安详地张开翅膀，紧紧地护着身下的巢。朋友是个喜欢鸟类的人，一看就知道，这只百灵鸟处在孵卵期。令他不解的是，这么冷的地方，本已经不适合百灵鸟生存了，再遇见暴风雪，它该如何保护自己，保护即将出生的小宝宝？

朋友既担心又有些好奇，索性就近找个避雪的地方，托着望远镜观察起来。

不一会，乌云越积越厚，严寒将云层的水汽变成雪珠，劈里啪啦地落下来。那些花生米大的雪珠，落在草地上、沟壑里，也无情地砸在百灵鸟的身上，钻进它的羽毛里。百灵鸟显然感到了疼痛和寒冷，小小的身体不住颤抖着，但还是安静地伏在巢上。

渐渐地，雪珠越积越多，埋住了百灵鸟的腿，又顺势埋住了它的翅膀，背脊，直到头部。为了呼吸，它不得不挣扎着，努力扬起脖子，试图将鼻孔露在外面。

所以，远远看去，百灵鸟只剩一张尖尖的嘴，像一根干草，长在雪堆外面。

一个小时后，朋友看到一只小百灵鸟歪歪扭扭地站了起来，身边是一个破裂的蛋壳。

说到这里，朋友的眼睛有些湿润了。

（《意林》2006年第9期，有删改）

1．你从第一篇文章里澳大利亚蜥蜴的繁衍过程中能得到什么启迪？它适合第二篇文章吗？

2．结合两篇文章的具体内容谈谈你对母爱的理解。

3．有人说在这个世界上，只有人类是最高贵的。你同意这种看法吗？

参考答案：

1．从澳大利亚蜥蜴的繁衍过程中，我们明白付出和回报永远都是成正比的。收获丰厚成果的前提，必须是巨大成本的付出。这个道理也符合第二篇文章里的百灵鸟母亲，它宁愿埋在雪中，甘心受雪珠的侵袭，也绝不放弃对后代的爱，在付出了艰辛的代价后，最终成功地孵化出了自己的孩子，获得了回报。

2．澳大利亚蜥蜴为了腹中的孩子甘愿遭受失去生命的危险，百灵鸟母亲冒着风雪孵化自己的孩子，为了孩子，母亲即使付出一切也在所不惜，可见母爱是世界上最无私的爱，也是最值得尊重的爱。

3．不同意。世上许多生物都是有情感的，都是值得敬重的。在这一点上，动植物和人类一样高贵。