房地产销售中的内部认购模式

第一篇：房地产销售中的内部认购模式

房地产销售中的内部认购模式

内部认购是发展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。内部认购本身就是发展商策略性的“特殊产物”，有人称这灾检验市场的试金石，操纵市场的手段。该讲着重介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并特别强调了围绕内部联席会购展开的市场场分析与策略调整。

第1操作环节：内部认购战略功能剖析

剖析A：部析内容认购

内部认购原来用意是发展商拔一些单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象就应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。但政府对内部认购一直并没有明确的规定，因此内部认购由原来的“慰劳”很快演变成发展商检验市场的试金大循环和操纵气氛的又一伎俩。

剖析B：内部认购战略功能

其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。即使这些客房退定，只要气氛起来了，不悉没有人买。

内部认购有以下三种方式

因此，建议在首次推出时通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应尽量避免排队的提法，而是多做些很多人争取要求认购的市场引导，造成些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是刻意去排队抽签，给自己留下更多的空间。

剖析C：走出内部认购美丽传说

内部认购的价格确定

现在更有发展商内部认购时不定价格，只告诉客户大概价格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市场上到底反应如何，下定金的人越金，发展商底气就越足，最终价格可能就越高，从这些发展商闪烁其辞的背后不难看出司马昭之心路人皆知的嘴脸。

这种鬼鬼崇崇的策略看似英明，其实也可悲的很，尤其是有些知名的发展商也不惜出此下策，如此缺乏底气，买楼的人务必更要加倍小心。因为如果下定的人少，发展商一看形势不妙，那价格自然也上不去，等到正式开盘时再买也来得及；若形势大好，客户“如潮”，那最后的价格一定早就把可惟的一点“升值潜力”提 前透支了。

若您也潢头大汗地挤进去要匆忙赶着下定，发展商是看在眼里乐在心里，自然也不会念在你为他烘托气氛出了一把力的份上就真少收你钱。搞不好弄得发展商自己神魂颠倒不知道自己是谁，懵嚓嚓地抛出个一厢情愿的售价方案，到头来害了自己，顺便把发展商也给坑了。第2操作环节：制定内部认购销售操作方案

一、内部认购目的正式发售前的内部认购对整个项目的作用是不可低估的，其目的在于：

（一）能从内部认购中获取客户，从而更清楚掌握客房的购房意向及市场需求（洋房和别墅哪个市场大，哪种面积、户型市场需要最大）；

（二）项目处于期楼阶段，没有现房、没有样板房不能给客户目睹实在的东西，只得通过内部认购、开推介会等营销手段，让社会认识项目、了解项目，是一咱正式销售前期的必要工作；

（三）在年底房地产热销时推出项目，可为项目起到初步宣传的作用，为项目造势；

（四）是售楼员在培训中一个亲临现场实习的好机会，可以运用所学的知识、方法、技巧去接待客户，回答客房的提问，从而不断锻炼售楼员，提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础；

（五）内部认购时，以最优惠的价格出售商品房给对我们项目有信心的客户，令其得到最大收益，同时聚集人气。

二、内部认购时间

综合工程进度以及经营推广进度，确定内部认购期。

三、内部认购区域

内部认购的主要区域是以集团内部为主，辐射周边地区。

四、人员安排

（一）售楼员：负责内部认购期间客户推广、接待及项目介绍，签订认购书，收集楼市住处并及时向上级汇报，记录客户档案等工作。

（二）销售公关：开发客户，跟踪目标客户，整理客户档案，收集内部认购期间销售信息

（三）其他人员：配合工作，协助售楼部推进销售。

五、销售场地安排

1、日常销售场地：症状的新村俱乐部二楼多功能能厅。

2、推介会场地：顺德市大良华美达酒店。

六、销售资料准备

（一）价格表

（二）楼书

第二篇：房地产内部认购说辞范文

内部认购客户沟通说辞

###女士/先生，您好！我是 您的置业顾问###。第一时间通知您一下关于项目销售情况进展的确定信息：

1、认购时间：我们项目定于 月 日正式举行内部认购，具体时间为上午10点正式开始，意向客户交10万元诚意金，不确定最终房号，客户交钱顺序号为后期进行选房顺序号，后期会再通知您选房号转签约时间。如后期转签选择不到满意房号，10万元可退，退钱时间为项目正式开始签署商品房合同之日起30个工作日，从银行打到您之前刷卡帐号。

2、本次价格范围：本次内部认购房源为 套，套中户，价格区间为 万。套端户，金角 套，银角 套，价格区间为 万，以上均为对外报价，具体单套价格和优惠幅度尚未确认。本次销售房源非常稀缺，当前升级意向客户有100余组，每个房号都有4到5组意向客户选择，资源紧缺。

3、当天须携带证件 ：本人身份证、前期排卡或升级卡单、10万元以上银行卡（商联卡除外，银行刷卡不超过两张）。如有委托情况，请出示委托人身份证复印件、委托人签字委托书，被委托人身份证原件方可办理。

4、选房顺序：我们内部认购交钱顺序是先到先得，后期根据交钱排序优先选择确定房号，能够当天早到交钱对您成功选择喜欢合适的房源非常重要，因为当天到访客户比较多，建议您早到了解具体价格并办理手续。另外当天现场还准备了丰富的活动和大奖抽取，抽奖时间为上午11点，仅针对到访交钱的客户，希望您能抓住这次机会。也预祝您称为 项目的第一批主人。

第三篇：内部认购协议书

内部认购协议书

甲方（出卖方）：

通讯地址：联系方式：

乙方（买受方）姓名：身份证号码：移动电话：通讯地址：

一、乙方认购甲方楼宇位置：

1、乙方购买项目栋单元房（以下简称物业）。乙方认购建筑面积约：平方米。

2、乙方购买项目店面区室（以下简称物业）。乙方认购建筑面积约：平方米。

3、乙方购买项目储藏间栋单元房（以下简称物业）。乙方认购建筑面积约：平方米。

二、甲乙双方约定楼价：

1、乙方认购该物业销售单价为：人民币:元/㎡。

乙方认购该物业总价合计为：人民币:元整。

2、乙方应在签定本认购书的同时向甲方支付定金为人民币伍万元整，双方约定此定金在签订《商品房买卖合同》时计入购房款中。

三、乙方付款方式：

1、一次性付款方式：

自本认购协议书签订之日起 7日内，即年月日以前付清总房款，即人民币元，并同时签订《商品房买卖合同》。

四、甲乙双方声明共同遵守如下约定：

1、如乙方未按本认购协议书中第三条所约定的方式付款及签订《商品房买卖合同》，甲方不予退还定金，并有权无需征得乙方同意，将该房产另行处置，乙方无权提出异议。

2、若乙方提出解除本认购协议书或不能按照认购协议书的认购方姓名签订《商品房买卖合同》，则为乙方违约，乙方无权要求退还定金。

3、如在乙方未违约的情况下，甲方单方面解除本协议书，则甲方需退还乙方定金并按月息两分支付违约金。

5、甲、乙双方的联络方式以本认购协议书所载明的电话、传真、通讯地址为准。双方保证对所提供的资料真实性负责。如甲方按上述电话、传真、通讯地址等联络不到乙方，则乙方应承担由此引起的相关全部责任。任何一方联系方式如有变更，应在变更后伍日内以书面形式通知对方。

6、本认购书必须由乙方亲自签署，如须委托代理人代理，须出具乙方签字盖章的授权委托书。

五、办证费用

房屋公共维修基金、契税、买卖手续费及办理房屋所有权证、银行按揭等费用全部由买受方承担。甲方销售所收取的房价中不包括上述公用事业费用。

六、本认购书壹式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，经甲乙双方（或乙方委托代理人）签署后即生效，凭此签订《商品房买卖合同》后，本认购协议书自动解除。

甲方（出卖方）：乙方（买受人）：

经办人：乙 方 代理人：

审核：

签订日期：年月日

第四篇：房地产认购协议书

认购协议书

甲方：XXXXXXX房地产开发有限公司项目名称：XXXXXXXX电话乙方：联系方式：手机座机身份证号码：联系地址指定联系人：电话：有效通讯地址：甲乙双方本着自愿平等的原则，经协商一致后达成以下协议内容，以咨双方共同信守。

1、乙方自愿认购甲方开发的XXXXXXX商品房（商业用房、住宅、车库）一套；

房号：区号楼单元室；

建筑面积：平方米 ；（房屋面积以测绘公司最终实测为准）

成交单价：元/平方米，成交总价：（人民币小写）元（人民币大写）元

2、乙方选择的付款方式：（公积金、银行）贷款年 月日付 剩余首付款元整于月日前交清。

如乙方改变付款方式的，须经甲方书面同意并按照甲方的规定重新签订相关协议。

3、认购定金：人民币元整，（￥）

4、签约时间请于年月

5、双方在签订该认购协议后，须按规定的签约时间签订《商品房买卖合同》，并交纳应付之签约款及其它费用，如由于乙方原因不能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》及交付首款，视为乙方自动放弃认购权利，乙方选定的商品房由甲方另行出售，无需通知乙方，乙方定金归甲方所有并按已付房款的10%向甲方交纳退房手续费。

6、双方在签订《商品房买卖合同》时，上述定金直接抵做房款。

7、买卖条款以双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议为准。

8、本协议一式两份，具有同等效力，自双方或双方授权代理人签字盖章之日起生效，自双方签订的《商品房买卖合同》生效时效力终止。

甲方置业顾问签字：乙方签字：

客服经办人签字：乙方经办人签字：

甲方销售经理签字：

签定时间：年月日签定地点：XXXXXXX营销中心

第五篇：房地产认购协议书

XXXX认购协议书

经XXXXXXXXX投资置业有限公司（以下简称甲方）与_________（以下简称乙方）协商同意，就有关房屋购买事宜达成协议如下：

一、乙方自愿购买甲方开发建设的茌平“XXXX”住宅小区的号楼单元室楼房壹套，建筑面积约计㎡；储藏室为号，面积约计㎡。

二、乙方所购买甲方的楼房价格/㎡，储藏室价格_____元/㎡。其所购买的楼房价款元，储藏室价款元，总房款___ ___元。

三、乙方同意本认购书签定时向甲方交纳定金元整。并承诺认购书签定后日内交清总房款（按揭贷款者交清首付），并签定购房合同。

四、如甲方在本认购书有效期内（自认购书签订之日起____日内）将乙方所认购房屋另行出售，则视为甲方违约，甲方将对乙方所缴纳定金进行双倍退还。

五、如乙方未在约定时间内付清应缴款项，则本认购书作废，甲方有权将乙方所购楼房（包括储藏室）另行出售，乙方所交定金不退，归甲方所有，并且由此而产生的一切责任及损失后果均由乙方承担。

六、如因不可抗力因素（如国家金融政策的调整、房地产相关政策的变更、银行执行条款的修改等）导致发生与合同签订日当时的按揭贷款手续以及房地产政策有变化与冲突的情况，甲乙双方均无过错，但乙方应当积极配合甲方工作，在规定的时间内办理完相关贷款手续，否则视为乙方违约。

七、乙方有自行选择按揭贷款银行的权利，可自行寻找相关商业银行办理按揭手续，但是必须在甲方第一批按揭客户贷款手续办理完成之前将手续办理完毕，否则视为乙方违约，甲方有权力按照本协议对乙方所购房屋进行处理。

八、本认购书一式两份，甲乙双方各执一份，自签定之日起生效。

甲方：

代表人：乙方：代表人：