论文-论我国商业银行的房地产信贷风险及控制风险的策略

第一篇：论文-论我国商业银行的房地产信贷风险及控制风险的策略

商业大学本科生

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论

文

论我国商业银行的房地产信贷风险及控制风

险的策略

指导教师评语（以下内容要求手写）

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目

内容摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． I 1 导言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2 我国房地产信贷风险特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.2 房地产信贷风险具有不可避免性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3 我国房地产信贷现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.1 房地产信贷自2003年来呈现出爆发性增长．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.2 房地产信贷结构较合理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 3.3 房地产信贷质量总体较好．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 4 商业银行发展房地产信贷业务面临的风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.1 政策风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.2 期限风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.3 资本风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.4 流动性风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 4.5 企业行为风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5 商业银行应采取的控制风险的策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.3 严防房地产贷款资金被挪用．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.5 尽快实施住房信贷资产证券化．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.6 正确评估个人住房贷款风险，对高房价实行高比例首付款．．．．．．．．．．．．．．．．．． 参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 6 6 7 7 8 内容摘要：房地产业是国民经济的先导产业，对相关行业和部门具有明显的带动作用。而为了保证房地产业的持续稳定发展，建立一个多元化的房地产融资体系是非常必要的。基于此，本文对我国房地产市场的现状进行了总体描述和分析，揭示了商业银行房地产信贷业务发展面临的风险，进而提出了加快商业银行房地产信贷业务创新以及防范风险的主要思路。

关键词：商业银行；房地产；信贷风险 导言

随着各项房改政策落实和住房融资政策的放宽，我国的房地产开发投资规模一度突破历史水平，同时伴随着我国的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长，各大中心城市的房地产市场被推向纵深发展，房地产市场一片繁荣景象。

而近年来，我国的房地产价格经历了一段时间的快速上涨，这种上涨还有加速之势。为保持宏观经济稳定增长，政府接连出台比较严厉的楼市调控政策，这在未来必将引起通货膨胀，中国经济的增长速度减缓也成为大概率事件。在这种背景下，房地产繁荣背后的中长期风险已不容忽视。商业银行应该从自身的资金安全角度出发，制定审慎稳健的信贷政策，以防止并控制由中长期风险引发的房地产信贷风险。我国房地产信贷风险特点

房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金，客体是已经建立信贷关系的房地产开发企业、个人住房按揭贷款客户等，它既不同于一般的企业风险，又不同于其他的银行信贷业务，具有其自身的特点。2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性

房地产信贷风险主要来源于开发商资金周转风险、建设风险、个人客户未来收入风险以及客户信誉风险等。2.2 房地产信贷风险具有不可避免性

银行一方面通过让渡货币资金使用权孽生利息，另一方面，由于不能完全有效监督信贷资金使用而产生风险，且房地产信贷风险不可能降为零。2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性

房地产信贷风险可能因银行工作人员业务不熟、操作不当而存在于每一个信贷业务流程中，甚至会因银企信息不对称而产生道德风险。2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性

房地产信贷风险不仅局限予房地产信贷业务本身，还会波及以房地产为抵押物的其他银行业务。

2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应

金融与经济的关系非常密切，一旦发生强烈的房地产信贷风险，就可能引发金融危机，其会快速传递到其他经济主体，形成连锁反应，严重的甚至会引发持续的经济衰退。我国房地产信贷现状

根据国际经验，一个国家人均GDP超过2000美元之后，消费将进入快速增长期。随着中国国民经济的快速增长，人均收入和人均消费能力不断增长，国内消费市场总体空间将进一步扩大，中国正在向消费型国家过渡。近五年，我国消费年均增长13.1％，2007年消费对经济增长的贡献率7年来首次超过投资，成为消费、投资、出口贡献最大的一项。在居住方面，目前国内城乡人均住房面积以每年4％以上的速度增长，带动建材、装饰市场以每年20％的速度增长，为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。

3.1 房地产信贷自2003年以来呈现出爆发性增长

房地产业对关联产业具有很强的带动效应，对短期经济增长指标也有明显的促动作用，因此，我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下，房地产投资增幅很快，大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据，自2003年以来全国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8％以及名义GDP年均15.4%的增长速度。2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元，个人住房贷款余额为8253亿元，而到2007年来分别达到了1.8万亿元和3.0万亿元，年均增速分别为22.2％和29.4％。

3.2 房地产信贷结构较合理

从近十年房地产信贷结构看，自1998年开办个人住房按揭贷款后，个人住房按揭贷款发展速度较快，仅用三年时间就迅速占领了房地产信贷市场的半壁江山，并连续五年时间保持在60％以上的份额，其中，我国商业银行个人住房按揭贷款余额2003年的3329亿元，上升为2007年来的3.13万亿元，4年来贷款数额以年均 75％的速度增长。这些数据，一方面说明住房商品化后，居民对住宅的硬需求较大，购房热情较高，商品房销售较好；另一方面也说明个人住房按揭贷款符合房地产信贷市场需求，有其自身的业务优势，发展潜力巨大。从商业银行风险分散的角度来看，个人住房按揭贷款单笔金额小、客户数量多且客户分类较广、信贷风险相对较分散，符合“鸡蛋不放在一个篮子里”的风险分散理念。3.3 房地产信贷质量总体较好

总体来看，房地产信贷的快速发展是最近5年才出现的，而这段时间我国经济持续保持快速增长，房地产市场也来发生重大风险，主要通过抵押物设置风险防线的房地产信贷质量总体情况较好。从中国人民银行《中国房地产金融报告(2006))数据可以看出，2006年，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银行房地产贷款不良率平均为3.6％，较2005年的4.4％进一步降低，个人购房贷款不良率平均为l.8％，也较2005年2％有所减少，房地产开发贷款的不良率相对较高，平均为6.5％，也比2005年下降2.26个百分，比商业银行全部贷款的不良率低2.72个百分点，房地产信贷仍然是各家商业银行的优质信贷资产。商业银行发展房地产信贷业务面临的风险

当前北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已出现了波动调整现象。与此同时，商业银行贷款余额中涉及房地产开发与住房按揭的规模在不断扩大。虽然房地产——银行的资金链目前没有断裂，但这种潜在的风险不可忽视。具体风险主要包括以下几个方面： 4.1 政策风险

由于房地产具有极强的金融属性，房地产市场长期以来一直是政府紧缩性宏观经济政策调控的主要目标。近期国务院接连出台政策遏制房价增速过快，如规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产贷款内含的政策风险已不容忽视。前日在天津举行的世界经济论坛2010年新领军者年会（第四届夏季达沃斯论坛）上温家宝总理也指出，政府要进一步规范房地产市场秩序，抑制投资投机性需求。4.2 期限风险

房地产开发的周期一般为3 至5 年，属于中长期贷款。而个人住房贷款的期限则更长，一般为10 至30 年。在这相当长的时间内，国家宏观调控政策、房地产价格、市场利率、房地产企业经营状况很可能随着时间推移发生很大的变化，因此房地产贷款面临着较高的期限风险。4.3 资本风险

根据巴塞尔新资本协议规定，商业银行资本充足率不得低于8%。而房地产贷款一般金额巨大，并且随着房地产热潮的不断升温，房地产业对贷款的需求正在迅速增加，商业银行资产中房地产贷款过多，将使其面临资本风险，这对商业银行的资本管理提出了更高的要求。4.4 流动性风险

资金的流动性对于商业银行是至关重要的，流动性不足很容易引发银行的流动性风险。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，而商业银行的资金来源大部分为居民的活期存款，具有“短贷长用”的性质，商业银行如果大笔的资金投放在房地产贷款之中，资金流动性将显著变弱。4.5 企业行为风险

一些房地产开发商的不良行为，也将增加商业银行信贷风险。一是不履行合同。因开发商资金紧缺，长期拖欠承建商工程款，使开发商与承建商之间产生债务纠纷等因素使工程不能按期竣工验收，引起借款人不满，故意拒绝偿还贷款本息，形成不良贷款。二是提前预售。期房在什么情况下可以预售，这些有明确规定。但是一些开发商存在提前销售现象，或能一期销售的房屋故意分多期销售，以抬高房价，致使房屋销售起伏不定。商业银行应采取的控制风险的策略

随着房地产价格的快速上涨和国家宏观调控力度的加强，商业银行应与渐进变化的市场环境相适应，将风险控制意识贯穿于房地产信贷业务的全过程，高度警惕房地产市场可能引发的系统性风险以及一些非审慎贷款可能引致的非系统性风险。综合考虑，建议商业银行采取如下控制策略： 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险

商业银行应该认真研究房地产市场动态，密切关注和执行国家宏观调控政策，提高对房地产贷款风险周期及其风险性的认识，理性拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，有效过滤、重点调控和抑制投资性需求，提高房地产贷款整体风险控制能力，努力化解房地产贷款正在聚集的中长期潜在风险。5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度

商业银行对开发商的监管应以资金使用方向为监管重点，确保开发商前期投入项目资金的真实性。首先，当房地产企业向提出贷款申请时，商业银行应要求其开立项目资金专户，并对专户资金进行监督；其次，在项目贷款正式发放前，商业银行要监督企业的自有资金足额投入项目；第三，按照事先确定的资金计划，对信贷资金的使用实行逐笔审批管理；第四，当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，商业银行的监管重点转移至项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼资金专户中按比例扣收银行贷款，直至全部收回；第五，当银行项目贷款全部收回后，商业银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上，只有开发商按期交房，才能办理分户产权，才能降低个人按揭贷款的风险。当个人按揭贷款全部进行分户产权抵押后，商业银行对项目的监管才真正结束。5.3 严防房地产贷款资金被挪用

房地产贷款资金被挪用的现象时有发生。商业银行加强贷款资金使用管理是贷后管理中最重要的一环。贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款资金用在贷款合同约定的用途上，而不被挤占、挪用，防范贷款因挪用出现的到期偿付风险。商业银行应根据房地产开发项目的工程进度情况、对外付款情况及资金使用情况，按照合同规定分期将贷款资金划入借款人的贷款专户。借款人每次支取使用资金时，商业银行需审核其用款的真实性，如审核监理公司证明、工程配套付款通知、材料购销合同等。

5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理

在贷款抵押物管理上要重点注意两点：一是由于我国房地产所有权的确认原则是“地随房走”，因此即使前期项目土地抵押给商业银行，按照商品房销售管理办法等规定，房屋销售后购房人支付了大部分房款的，对所购房屋具有优先授偿权，如果此时商业银行的贷款仅以土地抵押，则其贷款担保实施悬空；二是在贷款发放前应明确封闭合作条款，包括明确转换抵押后的在建工程、分期归还额度、解押抵押物归还贷款金额底线等，并在解押操作过程中严格执行，避免销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。5.5 尽快实施住房信贷资产证券化

2005年4月21日，中国人民银行、中国银监会公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，《办法》规定，境内银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。这表明，商业银行今后可以积极创造条件，尝试实施包括住房资产证券化在内的证券化业务。作为一项金融创新举措，银行业无疑将成为信贷资产证券化的直接受益者。而住房信贷资产证券化对于降低住房抵押贷款风险、缓解银行压力、推动住房信贷业务的发展具有积极现实意义。通过房贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，而且可以通过证券化的组合，出售，将贷款风险分散给其他投资机构，从而提高自身系统的安全性。

5.6 正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比例首付款

个人住房贷款还款期限通常为20 至30 年，期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。目前个人住房贷款中的浮动利率制度使借款人承担了相当大的利率风险，这使其在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行，适度提高首付比率，严禁变相放宽个人住房贷款条件。

参考文献

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第二篇：谈商业银行房地产信贷风险及防范

谈商业银行房地产信贷风险及防范

内容摘要：房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。

关键词：风险防范房地产信贷银行业信贷风险

正文：房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。

一、银行房地产信贷过程分析

1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。

3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

二、银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。

1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的 1

房地产开发项目。

2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。

4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。

5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。

三、房地产信贷的潜在风险

1、房地产企业资金实力不强，其资金过多依赖银行

房地产业的高额利润诱使房地产企业盲目新增项目，扩大投资，使本已紧张的营运资金更加紧张；更有甚者，没有自有资金而组建房地产企业，为了验资暂时向其他企业借款，将资金打入其银行账户，验资后再将资金抽走，这些企业实质上是空壳企业。因而，开发商必须依赖银行的开发贷款和房屋预售款来进行项目的运作，而房屋预售款中大部分是银行对个人发放的住房按揭贷款，因此，开发商营运资金中的绝大部分是银行的信贷资金。据国家发改委调查显示，开发商投入房地产的资金61％来源于银行。一旦房地产企业运作的某个环节出现问题，银行贷款就会出现风险。

2、房地产市场的周期性，构成银行按揭贷款的潜在风险

伴随着宏观经济周期，房地产市场呈现一定的周期性。经济繁荣期，人们收入多，购买力强，个人改善住房的消费需求增加；同时，第二、第三产业对于生产用房、商业用房的需求也增加，房地产市场的需求大于供给，房屋价格上涨。与此同时，投机炒房者对于房价上涨的预期促使其增加购房数量，更加拉大了房屋的供需缺口，从而推动房价进一步上涨，直至出现房地产泡沫。当经济出现衰退，步入萧条期时，大量企业倒闭，失业人口增加，人们收入减少，社会购买力下降，房地产市场的需求小于供给；投机炒房者迅速抛

售囤积的住房，房屋价格快速下跌。如果借款人在房地产泡沫最严重时购房，而社会经济快速衰退，房屋价格下跌过猛，借款人贷款余额大于其房屋出售变现后的价格时，贷款购入的住房就会成为借款人的“负资产”。如果借款人停止归还贷款，银行信贷资金就难以全部收回。如1997－1998年由于亚洲金融危机导致香港经济出现衰退，香港房地产市场价格猛跌了60％，许多借款人的住房都成为了“负资产”，借款人拒绝还款，银行形成许多不良贷款。

3、虚假的个人贷款资料、虚假按揭使银行贷款存在潜在风险

恶意贷款申请人为了提高个人的信用等级，由工作单位开出远远高于其实际工资收入的收入证明，而工作单位对开出的收入证明都注明“只证明借款人某月的工作收入，今后收入如有变化不负任何法律责任”，银行对出具收入证明的单位没有任何追索权。借款人一旦取得贷款，还贷的主动权就掌握在其手中，给银行信贷资金带来很大风险。

开发商在房屋销售困难而又急需资金时，往往以本企业员工或朋友名义以高于市场的房屋价格购买本企业的商品房，以最高的贷款成数到银行申请按揭贷款，获得银行信贷资金，其实质是开发商提前收回房屋销售款并将销售风险转嫁予银行。这些假按揭提供的贷款所需资料完全符合银行贷款手续，银行业务人员从表面上很难识别假按揭。如果项目清盘时房屋仍然没有销售出去，开发商又不予还款，银行贷款就会出现风险。

4、个人按揭贷款借款人还款能力的变化，构成按揭贷款的潜在风险

我国家庭年收入与商品房销售价格的比例过低。公民收入相对于商品房销售价格过低，一旦借款人的家庭出现意外变故，收入减少，无力归还贷款，银行信贷资金就会出现风险。我国商业银行个人按揭贷款期限最长为三十年，在这漫长的贷款期间中，借款人家庭经济状况不可避免地会发生变化。

5、商业银行信贷从业人员的道德风险

个人按揭贷款是商业银行的新兴业务，它不同于个人储蓄业务，也不同于法人客户的贷款业务。工作人员处理业务处于房地产开发商和居民个人之间，这就增加了贷前调查中搜集的资料真伪的不确定性。某些开发商串通银行信贷人员故意提高商品房销售价格，搞假按揭，用伪造的抵押权证套取银行信贷资金后，不再归还贷款本金和利息，使银行的贷款悬空；某些信贷员为了帮助自己的亲戚朋友取得贷款或者为了完成贷款任务而故意放松贷款的调查，对贷款人的收入证明等贷款资料不加分析，并人为调高信用等级。

四、银行房地产信贷风险防范措施

1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健

康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。

其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。

2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。

3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。

4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。

5、提高商业银行的风险防范能力。商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次,信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。

信贷审批人员应在审批环节严格把关。一是分析项目是否符合国家宏观政策;二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等;三是分析项目总投资的合理性,如建安成本是否过高等;四是分析项目的合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况;五是分析项目抗风险能力,结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析;六是分析项目的市场前景及其竞争力,要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析;七是分析担保措施,抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等;八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。

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第三篇：房地产企业财务风险控制策略

企业的发展与风险并存。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们“企业的发展与风险并存”。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们对未来认识和控制的局限性，财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，如何控制风险，用何种策略对风险进行识别衡量、分析和控制，成为房地产企业管理理论和实践工作中急需解决的课题。

１ 房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。２ 房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

３ 房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

３．１ 外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

３．２ 房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之

一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

３．３ 房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

３．４ 资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

４ 房地产企业财务风险的控制策略

４．１ 培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

４．２ 建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

４．３ 分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

４．４ 以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素

来制定合适的长短期负债比率。

４．５ 引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

４．６ 利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

４．７ 大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。参考文献

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理论研究），２００８（５）

第四篇：论我国商业银行风险原因

摘要：由于历史的缘故，商业银行的成长期都不太长，防范各种风险的能力和经验较薄弱。商业银行风险生成的深层根源，主要是由产权安排决定的治理结构、模糊的委托代理关系等；生成的外部成因，即行政化“大银行”式的组织制度。本文通过对我国商业银行风险突出表现进行总结，并给出对策。

关键词：商业银行，治理结构，风险分析

一、我国商业银行风险原因分析

1、制度不健全

商业银行的制度不健全易造成法律风险。一方面在法规条例上存在不健全。随着《中国人民银行法》、《商业银行法、“票据法》、《担保法和“贷款通则等“四法„则”的颁布，金融业已步入了依法管理和经营的良性轨道。然而很多规范性文件仍有相当多的内容没有与国际标准接轨，也没有符合现实情况下的风险处理要求，无章可循使商业银行内部风险防范失去健全性。此外，缺乏赏罚有度的奖惩制度规定，对违规违纪人员没有明确的处罚条款。如多年以来对信贷人员放款造成风险损失怎样处理就无制度规定，致使责、权、利脱节。另一方面，制度执行人的自主性行为低下及对违章违纪行为的查处乏力，使问题不断蔓延，违章不究与有章难循使商业银行内部控制失去严肃性和可操作性。例如，资产负债比例管理制度和资产风险管理制度是“商业银行法》反复强调和要求的，但由于制度在理论上过于超前，脱离了商业银行资产质量不高的基本现状，导致在实际执行过程中无法操作。此外，对员工，尤其是对领导行为约束软化。少数走样的行长负责制实际上是有权无责，既助长了一把手权力，也使制约领导行为的制度成为其工具。

2、产权制度不科学

我国商业银行大多由国家投资，产权的主体是国家，但风险承担主体不明确、产权虚置、内部人控制严重，几乎没有国家的地位。由于在现行的产权制度和治理结构下，我国商业银行并没有有效地实行所有权和经营权的分离，仍有很多政策性业务和行政干预，使银行的最高管理层(董事会)没有、也不能承担

起风险的责任，最后只能由国家取代银行承担起金融风险的责任。例如，广东国际信托投资公司就是因为严重的资不抵债146亿元，不能支付到期巨额外债而关闭、破产，这不仅带给企业巨大的损失，甚至也给国家带来沉重负担。

3、人力资源管理不善

在我国，大多数银行利益相关者，特别是国有商业银行的利益相关者，将银行信用同国家信用混淆，认为银行是国家的，国家银行有国家担保，不可能有任何风险。这解释了为什么我国国有商业银行在对外披露了资本金严重不足、不良资产大量存在的情况下，储蓄额仍不断增长。此外，商业银行内部员工是一定意义上的“经济人”，他们利用工作之便和制度执行中的薄弱环节，不顾国家法纪，窃取银行资金来满足私欲，给国家造成巨大的经济损失。而银行管理人员对此种现象没有及时的发现处理，也没有进行有效的对策加以防范，致使商业银行人员的管理上出现严重与业务脱节的现象，不利于发展。

二、完善商业银行公司治理机制的对策

良好的公司治理结构是商业银行风险防范的基础，是营造良好、和谐金融生态环境的基本保障，是商业银行赢得更好发展空间的关键。

1、商业银行应明晰产权关系

商业银行应明晰产权关系，完善股权结构，使单一的产权制度发展为多元化的股权结构。解决产权主体问题最好的办法就是实行股份制，而股份制的主要任务是解决股份制改造而临的“一股独大”问题，理清产权关系，培育多种形式的持股主体，实现银行股权的多元化。此外，还要扩大和提升监事会的成员构成，扩充监事会的权利，明确监事会监督的重点，制定有关规章制度确保监事会的知情权，推行监事任职资格制度，从根本上完善我国商业银行法人治理结构。

2、商业银行需要加大信息披露的力度，完善信息披露制度

信息披露制度是国际商业银行监管的惯例，可以通过优胜劣汰的方式降低银行的系统性风险。但实施有效的信息披露，必须以实施审慎的会计原则为前提，确保统计资料和统计口径的合规性、准确性、及时性、一致性。因此，商业银行要加强透明度建设，及时披露有可能对利益相关者决策产生实质性影响的信息，确保披露的及时、准确、全面，并接受社会公众的监督。

3、商业银行开发和培育人力资源，塑造企业文化

构建科学的任免机制，改变我国的经理人员聘用、考核与激励和约束手段的行政化现状，发挥市场竞争机制的作用，建立多元化的、独立的、客观公正的经理阶层的评价体系。此外，加快外部支持环境建设，包括：加强金融法律建设，建立健全有关法律法规，如《商业银行法》，准许商业银行进行股份制改造和一定限度内的综合经营，规范中央银行监管行为和监管重点，转变行政领导管理方式为以市场为基础的董事会聘任制，真正发挥董事会和股东大会的作用；加强行业自律监督，引进和加强律师事务所、会计师事务所、评级机构等社会中介机构的监督，保证商业银行财务状况的真实性。

4、商业银行应建立对经营者有效和完善的激励约束与制衡机制

完善的激励约束机制是公司治理的基本特征，是激发人才资源积极性和创造力的客观需要。首先，针对行政化的选聘和考核制度，商业银行要建立市场化的选聘和考核机制及业绩评价体系，真正把薪酬与业绩挂钩。其次，要有一个多元化的激励安排机制。具体包括：经济利益的激励，用资本的回报激励，即薪酬制度(岗位工资十年终奖十期权激励十职务消费十福利补贴)；权利与地位激励；企业文化激励，主要任务就是通过员工持股、经理人股权、期权等多项金融工具组合将管理者和经营者的长远利益统一起来，对其进行客观的绩效评价。再次，构建完善的权力制衡机制和监督约束机制。要在股东大会、董事会、监事会和高级管理层之间建立分权制衡、互协合作的机制，强化董事会对经理层的制约，对各级管理层和普通员工实行问责制，明确其享有的权利和承担的责任。

第五篇：商业银行信贷风险管理论文

摘 要

信贷风险历来是银行业乃至整个金融业最主要的风险形式,是金融机构和监管部门防范与控制的主要对象和核心内容。银行信贷业务所带来的信用风险及其控制也一直是商业银行最为关注和棘手的问题。随着国际金融市场的不断发展，特别是2008年美国次贷危机的爆发，我国商业银行资产质量恶化，不良贷款比重较高，国有商业银行信用风险暴露尚不充分，且面临的风险有加大的趋势。在经营中出现了资本充足率下降，银行的抗风险能力降低。中国加入世贸组织后,随着改革开放程度的加深,国内商业银行将受到更多的国际国内因素冲击,承受更多的内外风险,我国商业银行信贷风险问题突出导致商业银行经营风险增大，影响我国经济金融的稳定发展.再加上国有商业银行信贷风险管理体制存在的一些缺陷,导致金融抑制现象长期伴随中国经济生活的现实之中.要在日趋激烈的市场竞争中取胜,强化全面信贷风险防范已成为当务之急。因此,我国商业银行信贷风险防范策略研究既有理论探讨价值,又有实际现实意义。

在这种严峻的形式下，是否能很好的处理信贷风险，关系到商业银行的长远发展。但只要各家商业银行树立稳健经营理念，坚持“三性”有机统一；构筑以人为本工程，健全贷款责任制度；实施客户授信管理，不断优化贷款结构；完善信贷内控制度，防范业务运作风险；建立风险预警机制，促使质量关口前移，将很好的促进我国商业银行信贷风险防范和商业银行的健康发展。

本文根据金融发展理论和银行信贷管理的实践，对当前建设银行信贷风险管理中存在的主要问题，提出一系列信贷风险管理对策。关键词：商业银行；信贷风险;防范措施

一、商业银行信贷风险概述 1.银行信贷风险的含义

银行信贷风险是指由于各种不确定性因素的影响，在银行的经营与管理过程中，实际收益结果与预期收益目标发生背离，有遭受资产损失的可能性。信贷风险是指借款企业因各种原因不能按时归还信贷本息而使银行资金遭受损失的可能性。主要以三种常见形态存在于商业银行中:一是赔本风险；二是赔息的风险；三是赔利风险。2.信贷风险的特征（1）客观性

只要有信贷活动存在，信贷风险就不以人的意志为转移而客观存在，确切地说，无风险的信贷活动在现实的银行业务工作中根本不存在。（2）隐蔽性

信贷本身的不确定性损失很可能因信用特点而一直为其表象所掩盖。

（3）扩散性。信贷风险发生所造成银行资金的损失，不仅影响银行自身的生存和发展，更多是引起关联的链式反映。（4）可控性

指银行依照一定的方法、制度可以对风险进行事前识别、预测，事中防范和事后化解。3.信贷风险存在的原因

（1）环境中的不确定性。一般来说,银企双方都要对借贷行为的经济前景进行预测,只有预计借入的和贷出的资金会在将来某一时刻得到清偿,并且双方均可获得一定的经济利益,借贷行为才会发生。只要银企双方中任何一方对经济前景的预测出现偏差,就会出现风险。在市场经济不确定因素众多的情况下,这种偏差的可能性也不断扩大。

（2）双方信息不对称。在一般意义上,如果契约双方所掌握的信息不对称,这种关系可以被认为属于委托人-代理人关系。贷方在贷款协议签订前后无法完全了解企业信息而成为委托人,借方则因对自身状况更加明了而成为代理人。代理人会利用委托人的信息不足力图使合同条款对自己更加有利,而委托人则由于信息劣势而处于不利地位,形成逆向选择,从而干扰市场的有效运行,甚至导致市场失灵。银行信贷活动的收益取决于借方和投资项目的赢利能力和偿付能力,而企业为了获取银行的贷款,具有故意隐瞒不利信息的强烈动机。如果这种状况不能得到有效控制,必然会导致信用危机和信贷市场失灵。

二、商业银行信贷风险现状问题

1.资本充足率下降，降低了银行的抗风险能力

在金融危机影响下的中国经济正面临近年来前所未有的衰退，企业盈利能力和个人收入水平下降，导致大量的银行贷款成为不良资产。同时，由于资本市场遭受严重打击，资本筹集出现困难。这两个因素导致商业银行的资本充足率下降，使其一方面可能受到监管指标的约束，一方面可能降低了自身抵抗风险的能力。2.零首付或假首付情况下的断供风险

一些贷款机构为了加快房屋销售或制造虚假繁荣景象，甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式。风险更大的贷款形式即“假首付”也很普遍，房地产开发商为了增加其住房销售，以垫付首付款，或分期支付首付的方式，让购房者从商业银行获得按揭贷款。当购房者成功得到个人按揭贷款之后，开发商也实现了资金的回笼，而这种贷款产生的市场风险则完全由商业银行来承担，一旦市场风险爆发，个人贷款者纷纷选择低成本的断供方式远离房市，商业银行的不良贷款率将会大幅提高。

3.个人住房贷款的成数普遍偏高

所谓住房贷款按揭成数是指贷款额度与房产价值的比例。银行为了扩展业务规模，按揭成数都比较高，近几年仍然维持在70%左右，甚至是“零首付”。目前，随着国家对房地产业进一步进行法规及商业银行控制风险的要求，按揭成数下降到了60%左右，但是这个数值还是偏高，依然蕴含着很大的风险，有待于国家进一步进行调整和改善。不同的贷款者的偿还能力和信用有所差别，银行所承担的风险也有所差异。因此，政策应该允许商业银行对于信用条件相对差的贷款者相应地提高首付比例，以减轻可能违约造成的损失。

综上所述，银行生产和出售公众所需的金融服务当中最重要的就是贷款，贷款质量的优劣，银行信贷资产所面临风险的大小，对银行的经营成果乃至生存发展，有着至关重要的影响。为了避免或减小这一因素的影响，相关的法律防范就显得必不可少了。

三、完善我国商业银行信贷风险防范的建议

（一）树立稳健经营理念，坚持“三性”有机统一。首先，牢固确立依法稳健经营的指导思想是信贷风险防范工作的前提。银行高级管理人员要始终保持清醒的头脑，不盲目扩张，不能不计质量的追求规模和速度，也绝不许涉足帐外经营的违规禁区；其次，遵循审慎的办事原则，在经营每项贷款业务时把安全性放在第一位，用贷款风险五级分类的理念，保持对信贷业务各方面风险的清醒认识和敏感性；再次，制定合理的信贷政策，根据不同时期、不同业务特点，明确本银行的信贷政策指导意见，切实可行地来指导本行信贷业务的健康、协调发展。商业银行必须至少制定两种管理政策，即资产负债管理政策和信贷政策。在宏观管理上，银行管理层要研究规定本行可以承受信用风险的程度、优先发放贷款的一级市场区域、潜在的市场份额、贷款增长速度、贷款结构等等；在微观管理上，信贷专业部门要因地制宜，认真审核贷款客户的经营者与信誉、资金实力与负债程度、经济效益与发展前景等.（二）实施客户授信管理，不断优化贷款结构。实施客户授信管理，就是收集市场动态和客户经营情况，采用多种分析方法，充分评定客户偿债能力和意愿，审慎地确定授信额度，减少信用风险的一种方法。一要科学测评客户信用等级。二要合理核定客户综合授信额度。三要运用信贷组合管理原理，分散贷款风险。通过授信业务的对象风险评级组合、行业企业类别组合、授信业务品种组合、业务回报率和期限组合，来防范和分散授信业务在某一客户、某一行业或某一产品上的集中风险，也要尽可能规避社会经济环境和周期的风险。同时根据市场和客户经营变化、资金往来情况等，适时调整客户授信额度，一般每季确定调整计划一次，从而保持贷款安全性和流动性、盈利性的统-。

（三）完善信贷内控制度，防范业务运作风险

商业银行从加强管理，防范内部风险出发，必须建立一整套的信贷规章制度，进一步规范授信程序，强化监督机制，不断地进行检查、辅导、整改和考核，逐步达到制定制度无漏洞，执行制度无弹性。一要完善和规范授信业务程序。二要实行民主科学的授信决策。三要做到有章可循，规范运作、严格管理。根据银行信贷业务管理的一系列办法和规定，结合当地实际，依照经营合规化、操作规范化、文本标准化的要求，及时修订银行的信贷管理制度和操作使用文本。

（四）建立风险预警机制，促使质量关口前移

商业银行要积极利用现代化科技手段，通过对信贷信息的综合加工处理，分析预测风险，提出防范对策。一是组织信贷人员定期开展市场和行业调查，确定企业的发展前景和贷款风险程度，对不同行业、不同产品的企业分别制定相应的检查制度和防范对策；二是使贷款风险五级分类工作制度化、经常化。必须以贷款风险分类理念贯穿信贷全过程，注重对借款人在贷款期间的现金流量、非财务因素等进行预测和分析，在此基础上作出贷款决策；三是充分利用银行信贷集中式台帐系统和人民银行的贷款卡咨询系统，了解借款企业在所有商业银行的融资情况、付息情况、企业大事记、财务状况等信息，预测分析借款人下一阶段的经营趋势，对有可能影响贷款安全的，及时采取有力的应对措施加以防范和化解；四是银行要与法院、工商、税务、经委等有关部门保持密切联系，及时掌握借款企业相关信息，发挥信息反馈作用，抓住关键点和突破口，主动转移和规避风险。

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