[经典]房地产开发企业预收账款纳税时的会计处理

第一篇：[经典]房地产开发企业预收账款纳税时的会计处理

[经典]房地产开发企业预收账款纳税时的会计处理

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虽然不少房地产开发企业对当期取得的预售收入一般都能按税法规定计算缴纳营业税及附加税费、土地增值税和企业所得税，但是由于相应的会计处理方法一直没有明确规定，导致各个企业对预售收入应缴税费的会计处理比较混乱，大致有两种方法：方法一是不做提取税费的会计处理，只做缴纳税费的会计处理，即实际缴纳税费时，借记应交税金其他应交款科目、贷记银行存款科目，这种方法反映在账表上的应交税金其他应交款为红字或负数余额，本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该缴纳的税费，却可能使信息使用者误认为是企业多缴了税费，因而不符合会计明晰性原则；方法二是对当期应该缴纳的全部税费（包括实现收入和预售收入两部分的应缴税费）不加区别地做先提后缴的会计处理，这种方法使主营业务税金及附加的计提基数包括预收账款，与实现的开发产品销售收入相脱节，所得税费用的计提基数包括预计利润，与在实现利润基础上确定的应纳税所得额相脱节，人为地割裂了二者之间固有的勾稽关系，同时也违背了会计的配比原则。如何使房地产开发企业预售收入应缴税费的核算既符合会计核算的一般原则，又能与现行税收法规相协调？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应该缴纳纳税费，根据其纳税环节，分别通过待摊费用、递延税款科目来核算。举例说明如下（为缩小篇幅，均采取了合并或简化的会计处理方式、金额单位：万元）：

例：南阳市万家园房地产开发有限公司成立于2004年初，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。该公司于同年3月在白河之畔开发绿色家园项目，整个工程于2004年年底全部竣工决算并交付使用。在该项目竣工前，预售开发产品收入4000万元，除按国家统一规定计算缴纳了预售收入应该缴纳的相关税费外，还按预收账款的1％预缴了土地增值税40万元。项目竣工后，商品房全部售出获收入6000万元，与开发该项目有关的实际支出中包括：取得土地使用权支付的地价款1200万元、房地产开发成本2300万元、房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）310万元（其中该项目利息支出95万元未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，能按转让项目计算分摊并提供金融机构的贷款证明）。该公司适用的营业税税率5％，城市维护建设税7％，教育费附加征收率3％；预售收入利润率15％，企业所得税税率33％。假设2004年没有开发其他项目，也未发生其他经济业务事项，则依据资料应编制如下会计分录：

1.收到预收房款时：

借：银行存款 4000

贷：预收账款 4000

2.预提应缴的营业税及附加税费：

借：待摊费用-营业税金及附加 220

贷：应交税金-应交营业税

200

应交税金-应交城市维护建设税

其他应交款-教育费附加

3.预提应缴纳土地增值税：

借：待摊费用-地增值税

贷：应交税金-应交土地增值税

4.预提应缴纳企业所得税

预计营业利润额＝400015％＝600（万元）

预提企业所得税＝60033％＝198（万元）

借：递延税款

198

贷：应交税金-应交企业所得税

198

5.缴纳预提的各种税费时：

借：应交税金-应交营业税

200

应交税金-应交城市维护建设税

应交税金-应交土地增值税

应交税金-应交企业所得税

198

其他应交款-教育费附加

贷：银行存款

458

6.实现收入办理结算时

借：预收账款

4000

银行存款

2000

贷：主营业务收入

6000

7.结算整个工程项目应缴的营业税及附加税费：

整个工程项目应缴的营业税及附加税费＝60005％[1＋（7％＋33）]＝330（万元）

应转销的营业税及附加税费＝200＋14＋6＝220（万元）

应补缴营业税＝60005％－200＝100（万元）

应补缴城市维护建设税＝60005％7％－14＝7（万元）

应补缴教育费附加＝600053％－6＝3（万元）

借：主营业务税金及附加

330

贷：待摊费用-营业税金及附加

220

应交税金-应交营业税

应交税金-应吏城市维护建设税

其他应交款-教育费附加

8.结算整个工程项目应缴的土地增值税：

（1）取得土地使用权所支付的金额1200万元

（2）房地产开发成本2300万元

（3）房地产开发费用＝95＋（1200＋2300）5％＝270（万元）

（4）与转让房地产有关的税金（含视同税金的教育费附加）330万元

（5）从事房地产开发的加计扣除金额＝（1200＋2300）20％＝700（万元）

（6）税法允许扣除的项目金额合计＝1200＋2300＋270＋330＋700＝4800（万元）

（7）增值额＝6000－4800＝1200（万元）

（8）增值率＝12004800100％＝25％

（9）应缴纳土地增值税＝120030％－48000＝360（万元）

（10）应补缴土地增值税＝360－40＝320（万元）

借：主营业务税金及附加

360

贷：待摊费用-土地增值税

应交税金-应交土地增值税

320

9.结算整个工程项目应缴的企业所得税：

应纳税所得额＝6000－1200－2300－310－330－360＝1500（万元）

应缴纳企业所得税＝150033％＝495（万元）

应补缴企业所得税＝495－198＝297（万元）

借：所得税

495

贷：递延税款

198

应交税金-应交企业所得税

297

10.补缴各种税费时

借：应交税金-应交营业税

应交税金-应交城市维护建设税

应交税金-应交土地增值税

320

应交税金-应交企业所得税

297

其他应交款-教育费附加

贷：银行存款

727

收到税务机关退回多缴的税款时，作相反的分录。

第二篇：建筑安装企业预收账款的纳税风险防范

建筑安装企业预收账款的纳税风险防范

一、预收账款环节的及时性问题

《营业税暂行条例》国务院令第540号，第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”《营业税暂行条例实施细则》财政部 国家税务总局第52号令第二十五条又规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”根据上述规定，建安企业纳税义务发生时间可以归纳为以下三点：

一是采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；

二是与发包方（或建设方，下同）签订了书面合同，如合同明确规定付款日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间；合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款或者取得索取营业收入款凭据（如竣工结算报告）的当天；

三是与发包方未签订书面合同，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款或者取得索取营业收入款凭据（如竣工结算报告）的当天。

从上述三方面可以看出，不管是预收款还是应计营业收入，都有纳税义务发生的时间问题，即到了税法规定纳税义务发生的截止时点，建安企业就应该在截止时点前履行已经发生的纳税义务。但是，在日常会计处理实务中，建安企业故意隐匿预收款及推迟预收款入账时间的问题常常发生，其目的就是为了推迟纳税义务的发生时间，无偿占用税款资金。由于建安企业从工程开始施工前就陆续发生预收款，直到最后的工程竣工结算，这中间不仅时间跨度很长，而且预收款的金额也很大，如果形成纳税义务后不及时纳税，一旦被税务机关发现，建安企业不仅要缴纳大额滞纳金，而且还要被处以大额罚款。由此可见，如果对预收款不及时纳税，将会给建安企业构成很大的纳税风险。

本文认为，建安企业应从以下三大方面来自觉防范上述风险：

一是必须按规定及时开具发票。建安企业收取预收款（或工程进度款）时本应及时给发包方开具建筑业发票，但是，相当多的建安企业往往仅是开具各种各样外购或自印的收款收据，或直接写一张白字条收据，或以借款的名义开借款借据，有的甚至使用从税务机关领购的收款收据收取预收款，但不管开具什么，这些企业往往总是不按规定在账面及时、如实反映应记预收账款，而是将预收款以各种往来款的名义入账，当然也不计缴相关应纳税费。

二是不能将预收款账外循环，体外循环。账外循环是虽收到预收款等相关款项，但不记入大账，而是记入账外账或小金库后用于账外周转或各种开支。体外循环是将应收的预收款不收回，直接请发包方将应付给自己的款项代付给自己的付款对象，用于材料采购、支付工程的水电动力款或其他欠款等，而在建安企业账面及其银行账户则根本看不到也查不到收款的踪迹。之所以将预收款账外循环，体外循环，其目的就是为了迟纳税、不纳税，所以，对于这些问题，建安企业应自觉纠正。

三是不隐瞒且及时反映项目部收入。由于相当多建安企业的项目部与其总部属于挂靠或转包关系（挂靠和转包都违反建筑法，本文不探讨），而且项目部都在项目所在地开设了银行账户，由于总部对项目部实行的是三级（或二级）核算，所以，对于这些银行账户，不仅总公司账面没有反映，而且税务机关也无精力去知晓各项目部究竟有多少银行账户，更难全面查证到汇入这些账户的预收款和结算收入，往往是不到整个工程结算，总公司账面都不反映或很少反映各项目部的收入。

第三篇：房地产开发企业根据预收账款缴纳的税金及附加的账务处理

房地产开发企业根据预收账款缴纳的税金及附加的账务处理？

目前账务处理有两种观点：

收到预收账款按税法规定缴纳税费时

账务处理一：

借：销售税金及附加

贷：应缴税费

同时

借：应缴税费

贷：银行存款（现金）

其理论主要是税法规定的纳税义务发生时，即产生了企业的一项负债，应转入相应的费用核算。

账务处理二：

借：递延资产（待摊费用）

贷：应缴税费

同时

借：应缴税费

贷：银行存款

满足会计收入实现时

借：销售税金及附加

贷：递延资产（待摊费用）

其理论主要是账务处理一不符合会计配比原则，账务处理二符合会计配比原则

各位老师认为哪种账务处理比较好一点？

第四篇：利用“预收账款”截留利润 偷逃企业所得税

利用“预收账款”截留利润 偷逃企业所得税

一、基本情况

2009年5月，某市国家税务局稽查分局在对该市一家水泥厂进行2008所得税缴纳情况检查时，发现该厂存在大量预收货款的业务。经核查有关销售合同，稽查人员发现多数合同已经实现，又经对购货方企业询问，合同单位已经收到发出的货物，但是该水泥厂却未结转收入。另外，经审核，“主营业务成本”中的单位成本远高于“库存商品”账户中的单位成本。由此税务机关初步认定该厂已结转“预收账款”中的销售成本，后经对企业财务人员询问，发现该企业利用“预收账款”进行利润截留的事实。

二、分析与处理

企业截留利润往往以“预收账款”账户为调整器，按照企业财务制度与税法的有关规定，预收账款要在货物发出后，才形成企业销售收入。因此，当企业有一定数量的预售货物业务时，就可以使企业保持微利，甚至亏损，达到逃避所得税的目的。

具体操作方法为：企业首先确定当月的利润额（微利），然后将当月成本、费用发生额与所开发票销售额相比较，如果费用成本过小使得利润额大于预定利润，则将差额以“预收账款”中发出产品的耗用材料成本摊入当月销售成本抵消；反之则按实际数入账。

所以该水泥厂2008“预收账款”中的1950000元，其制造成本已提前结转，销售已经实现，该数额实为其多年来截留利润的累计额，由此可见，企业通过多列成本、销售收入挂往来账等方式隐匿销售利润。

该企业挂账销售收入为1950000元，应补缴增值税283333.33元（1950000÷1.17×17%），调增利润1666666.67（1950000÷1.17），补缴企业所得税款416666.67元（1666666.67×25%），并处以偷税额2倍的罚款。

第五篇：会计应收账款的处理

目录

摘要……………………………………………………………………………………1 关键词…………………………………………………………………………………1

一、应收账款核算概述………………………………………………………………1

（一）应收账款的定义………………………………………………………………1

（二）应收账款的科目设置……………………………………………………………1

（三）应收账款的核算内容……………………………………………………………1

（四）应收账款的确认条件……………………………………………………………1

二、应收账款的会计处理……………………………………………………………2

（一）应收账款的初始计量……………………………………………………………2

（二）应收账款的后续计量……………………………………………………………2

三、应收账款的列报…………………………………………………………………5

（一）应收账款的列示………………………………………………………………5

（二）应收账款的披露………………………………………………………………5

参考文献………………………………………………………………………………7

浅议会计应收账款的处理

摘要：会计上对应收账款的处理是非常重要的。在市场经济条件下，各个企业不可避免地存在应收账款的占用，加强对应收账款的分析，需要分析总额及周转情况、坏账准备情况分析。应收账款是企业最常见的项目，在新会计准则中被纳入金融工具范围，而应收账款又是金融工具中较容易理解的业务，因此，掌握应收账款的会计处理有助于会计人员进一步熟悉其他金融工具类业务。本文对应收账款的确认、初始计量、后续计量、列报等做出了一些初步分析。

关键词：应收账款；计量；确认；列报

一、应收账款核算概述

（一）应收账款的定义

所谓应收账款，是指企业因销售商品或产品、提供劳务等，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项。是企业因销售商品、提供劳务等经营活动所形成的债权。

（二）应收账款的科目设置

会计核算上计入“应收账款”账户。

（三）应收账款的核算内容

主要包括企业出售产品、商品、材料、提供劳务等等应向有关债务人收取的价款及代购货方垫付的运杂费等。

（四）应收账款的确认条件 1．时间

应收账款的确认时间应收账款的确认时间与营业收入的确认标准密切相关，应收账款通常应该在销货完成、商品所有权转移给买方或劳务提供时予以确认。

2．条件

按照权责发生制的原则，企业确认营业收入需要同时满足以下四个条件：

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

（3）与交易相关的经济利益能够流人企业；

（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。

二、应收账款的会计处理

因此，会计上应收账款的处理是相当重要的：

（一）应收账款的初始计量 1.应按公允价值确认

作为金融工具，应收账款初始确认应按照公允价值确认。公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金融。一般而言，应收账款的公允价值应结合所确认的收入的公允价值来判断。具体可分以下几种情况：

(1)大多数情况下，企业的应收账款为没有明确利率的短期应收账款。如其现值与实际交易价格相差很小，可按实际交易价格计量，与现行的会计处理相同。

(2)如果企业发生的应收账款存在现金折扣，发生的现金折扣作为财务费用处理。(3)如果应收账款收账期较长，不论是否约定利息，成交金额实际包含了货币时间价值，企业应按已收金额或应收金额的公允价值计量。

2.应按实际利率确认

确定销售价格时所依据的折现率为实际利率，计算公允价值后确认收入和应收账款。在确定实际利率时，应当在考虑应收账款所有合同条款的基础上预计未来现金流量，但不应当考虑未来信用损失。应收账款合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及溢价或折价等，应当在确定实际利率时予以考虑。

（二）应收账款的后续计量 1.摊余成本计量

应收账款的后续计量以摊余成本计量。所谓金融资产的摊余成本，指该金融资产的初始确认金额是经以下调整后的结果：

（1）扣除已偿还的本金。

（2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额。

（3）扣除该金融资产发生的减值损失。2．收入的确认与应收账款的确认的关系

企业确认提供劳务取得的收入，一般按照与接受劳务方签订的合同或协议的金额确定。如果满足上述相应的条件，那么企业即可确认销售商品或提供劳务的收入。虽然企业确认了

收入，但是，如果企业没有收到现金或者其他形式的资产，那么，该笔交易就是赊销。此时，在会计上既要确认销售收入，又要确认应收账款。

3．账龄分析法（1）定义

这都可以使用账龄分析法，账龄分析法是依据应收账款拖欠时间的长短来分段估计坏账损失的一种方法。

（2）计提方法。

通过分析应收账款的账龄，对不同的拖欠期限分别确定坏账计提比例。拖欠时间短则计提比例可以低些，拖欠时间长则计提比例相对高些，三年以上的可全部计提。另外，在清理应收账款时，对于应收账款余额较大的，可采用老账优于新账的原则确定还款对象，即先发生，先偿还。通过以上方法可促使企业采取有效的措施，以减少企业在应收账款上的财产损失。

4．实际利率法（1）定义

实际利率法，指按照应收账款的实际利率计算其摊余成本及各期利息收入或利息费用的方法。由于短期应收账款不考虑时间价值，故不涉及实际利率问题，短期应收账款摊余成本：该金融资产的初始确认金额—扣除已偿还的本金—扣除该金融资产发生的减值损失。

（2）实际利率法的目的

在会计实务中，企业运用实际利率法的根本目的，是为了比直线法更加科学合理地确定相关金融资产或金融负债在各会计期末的摊余成本以及各会计期间的实际利息收入或利息费用，以提高会计信息的可靠性和相关性。实际利率法的关键在于合理确定实际利率，只有明确了实际利率，才能据以计算金融资产或金融负债在各期的实际利息收入或利息费用，进而再与当期的应计利息比较确定当期利息调整额的摊销额，最后确定金融资产或金融负债的摊余成本。

5．应收账款账龄分析法计提坏账准备（1）计提方法

也可以使用应收账款账龄分析法计提坏账准备。我国现行分行业会计制度规定，可以按应收账款年末余额的0.3%一0.5%计提坏账准备。在此方法下各末的坏账准备余额和应收账款余额相配比，保持一定的计提比率，并在资产负债表中以其净额计人资产总额，避免了资产虚增，符合谨慎性原则。

（2）不足

但也存在一些不足：首先，各年的坏账损失费用既不与企业实际发生的坏账相对应，也不与当年发生的赊销收入相对应，其数额难以理解。其次，不能避免因坏账发生的偶然性而导致各年坏账损失的波动性，直接影响了各年经营成果的稳定。6.应收账款的资产减值

企业应当在资产负债表日对应收账款的账面价值进行检查，有客观证据表明该应收账款发生减值的，应当计提坏账准备。(1)减值迹象

金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。应收账款发生减值的客观证据，包括下列各项：

①债务人发生严重财务困难。②债务人违反了合同条款。

③债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人做出让步。④债务人很可能倒闭或进行其他财务重组。

⑤无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量。

⑥债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使债权人可能无法收回全部债权。

⑦其他表明应收账款发生减值的客观证据。(2)减值测试

根据准则，应收账款的减值测试与现行的处理方法存在差异，主要体现在必须首先采用个别认定法，然后进行金融资产组合测试。其中个别认定法是对单项金额重大的应收账款应当单独进行减值测试。如有客观证据表明其已发生减值，应当确认减值损失、计入当期损益；对单项金额不重大的应收账款，可以进行单独的减值测试，或在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。金融资产组合测试是单独测试未发生减值的应收账款，应当包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的应收账款，不应包括在具有类似信用风险特征的应收账款组合中进行减值测试。这里所说的具有类似信用风险特征的金融资产组合，应根据企业对应收账款的风险关联程度进行深入分析，如以相同账龄的应收账款为具有类似信用风险特征，或者以同一企业集团、同一地区或国家的企业的应收账款为具有类似信用风险特征，与以往的应收账款百分比法、赊销百分比法有一定差异。

(3)减值的会计处理

应收账款发生减值时，应当将其账面价值减记至预计未来现金流量的现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。预计未来现金流量现值，应当按照该金融资产的原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值。原实际利率是初始确认该金融资产时计算确定的实际利率。对于浮动利率应收账款，在计算未来现金流量现值时可采用合同规定的现行实际利率作为折现率。短期应收账款的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，可不对其预计未来现金流量进行折现。应收账款发生减值后，利息收入应当按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利率计算确认。(4)减值损失的转回

应收账款确认减值损失后，如有客观证据表明该应收账款价值已恢复，并且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失应当予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不应当超过假定不计提减值准备情况下该应收账款在转回日的摊余成本。需要强调的是，企业应根据应收账款的实际可回收情况，合理计提坏账准备，不得多提或少提，否则应视为滥用会计估计，按照前期会计差错更正的方法进行会计处理。

三、应收账款的列报

（一）应收账款的列示

1.应收账款在核算中，应当将营业与非营业性应收及预付款项分开核算；对于营业性应收 款项和应收票据、应收账款，可以按国家规定报经批准，提取坏账准备金，作为应收账款的减项，在会计报表中应当列示。

2．应收账款应当及时清算、催收，定期与对方对账核实。经确认无法收回的应收账款，已提坏账准备金的，应当冲销坏账准备金；未提坏账准备金的，应当作为坏账损失，计入当期损益。待摊费用应当按期分摊，未摊销余额在会计报表中应当单独列示。

（二）应收账款的披露

根据金融工具列报准则，企业应披露应收账款有关信息：

1.制财务报表时对应收账款所采用的重要会计政策、计量基础等信息，包括：确定应收账款已发生减值的客观依据以及确定应收账款减值损失使用的具体方法，应收账款终止确认

条件。

2.应收账款减值损失的详细信息，包括前后两期可比的金融资产减值准备期初余额、本期计提数、本期转回数、期末余额之间的调节信息等。

3.定应收账款公允价值所采用的方法，如预计信用损失率、利率或折现率等，其中对于账面价值与公允价值相差很小的短期应收账款可以不披露其公允价值的信息。

4.金融工具有关的下列收入、费用、利得或损失：(1)本期按实际利率法计算确认的应收账款利息收入总额。(2)已发生减值的应收账款产生的利息收入。(3)本期发生的应收账款减值损失。

5.金融工具风险相关的描述性信息和数量信息。具体有：

(1)描述性信息，如风险敞口及其形成原因，风险管理目标、政策和过程以及计量风险的方法。上述描述性信息在本期发生改变的，应当作相应说明。

(2）数量信息，如资产负债表日风险集中信息等。

6.金融资产和金融负债按剩余到期日所作的到期期限分析，以及管理这些金融资产和金融负债流动风险的方法。企业在披露金融资产和金融负债到期期限分析时，应当运用职业判断确定适当的时间段。列入各时间段内的金融资产和金融负债金额，应当是未经折现的合同现金流量。企业可以但不限于按下列时间段进行到期期限分析：1个月以内，1个月至3个月以内，3个月至1年以内，1年至5年以内，5年以上。

参考文献：

[1]财政部会计资格评价中心：中级会计实务[M] , 2007年版

[2]宁健：中级财务会计[M]，中国商业出版社，2007年版

[3]杨有红：中级财务会计[M]，中央广播电视大学出版社，2007年版

[4]余建国：新企业会计准则中应收账款业务会计处理解析[J], 财务与会计导刊,2007(2)