房地产开发企业营业税纳税问答

第一篇：房地产开发企业营业税纳税问答

老师您好！

营业税暂行条例第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。我的问题是，当房产开发公司取得账款时，只能作预收账款处理，而不能确认营业收入。如果要求对预收账款预缴营业税，那么税金与收入如何实现配比？另外一个问题是，计算营业税时，是按照实际收到的预收款计算，还是按应收取的全部价款计算？请予解答。谢谢！

——某房产开发公司财务负责人

老师答：

在回答你的问题之前，首先必须搞清一个问题，那就是纳税人在转让土地使用权或者销售不动产取得预收款时，必须缴纳营业税，并非预缴营业税；其次，营业税的计税依据是实际收到的预收账款金额，并非应当收取的全部价款。下面，我们对预收款应纳营业税的账务处理作简要分析：

现行会计制度没有对转让土地使用权或销售不动产取得预收款计征营业税的账务处理进行明确。一般的做法有两种：一是在实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，贷记“银行存款”科目。根据会计核算的配比原则，对这部分税款暂不结转，留待营业收入确认时，再结转“营业税金及附加”科目。这种方法操作性很强，但存在弊端。因为资产负债表上反映的应交税金是一个负数，这会给阅读会计报表的人带来一个错误的信息，即企业多交了营业税。

另一种方法是，增设“待摊税金－－待摊税金及附加”科目，在收到预收账款时，按照应纳的各项税费，借记“待摊税金－－待摊税金及附加”，贷记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”等科目，贷记“银行存款”。当会计上确认营业收入时，按照营业收入应纳的各项税费，借记“营业税金及附加”科目，贷记“待摊税金－－待摊税金及附加”，按其差额，贷记“应交税金－－应交营业税”等科目。我们认为，第二种方法不仅具有可操作性，而且可以弥补第一种方法的不足。

以上意见，供参考。

第二篇：房地产开发企业纳税情况审计

房地产开发企业纳税情况审计（调查）方法

作者：综合科文章来源：综合科点击数：更新时间：2006-9-19

根据《中华人民共和国审计法》、《安徽省财政预算执行审计暂行办法》、《全省地税系统税收征管情况审计工作方案》等有关法律法规的规定，为加强税收征管，强化纳税人依法纳税意识，保障财政收入，在2005年财政预算执行审计中，结合我市实际情况，我们有代表性选择了几家房地产开发企业对其纳税情况进行了审计（调查），通过审计（调查）发现房地产开发企业采取不同的方式、方法偷逃税款,造成国家税收流失,此次审计(调查)实践中主要采取以下几种方法。

（一）核实企业开发建筑总面积，转让土地面积、转让建筑面积

通过对企业的财务管理、会计核算、内部监督、管理制度、销售合同、房产开发规划和房地产交易部门等方面的调查了解，核实企业开发土地总面积、开发建筑总面积，转让土地面积、转让建筑面积。重点审查企业会计核算的真实性、销售收入的完整性、纳税申报的准确性，核实企业是否按照《中华人民共和国税收征管法》和有关法律法规的要求，进行纳税申报，将应纳的各种税费及时足额缴交入库。

（二）掌握被审计（调查）房地产开发企业应税的税种和税率。

目前房地产开发企业一般应纳的税费主要有销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税；企业房屋租赁收入应缴纳的营业税、房产税；房产税；城建及教育费附加、水利基金等，审查企业有无利用违法或不正当地手段，进行偷税。

（三）房地产开发企业主要应税税种的审计方法

一、营业税

㈠审查应税收入的完整性。

1、根据企业收入的来源和销售方式，审查企业应税收入的的完整性。企业采取一次性全额收款方式销售开发产品，审查企业是否按照实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权力）时全额计入应税收入；采取分期付款方式销售开发产品，审查企业是否按照销售合同或协议计入应税收入；采取银行按揭贷款销售开发产品，审查企业是否将其首付款计入应税收入，余款是否在银行按揭贷款办理转账时全额计入应税收入；采取委托方式，审查企业是否按照委托销售协议计入应税收入；

2、审查企业是否按照税法规定将预收房款（含定金）全额计入应税额；

3、审查企业是否按照税法规定将视同销售行为的计入应税总额。如，将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、奖励、职工福利等；将开发产品转作经营性资产；将开发产品用于对外投资及分配给股东或投资者；将开发产品用于抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等；

4、审查企业是否将开发的产品先出租再出售所取得的租赁收入记入应税收入；

5、审查企业是否将出让土地使用权的收入入账，有无不入账或转移收入的问题。㈡审查应税收入的真实性。

1、审查企业销售合同、收据存根、销售台账及预收房款户数、金额等有关资料，有无故意设置两套账和“小金库”隐瞒销售不动产收入、租赁收入；

2、审查有无利用“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，将销售不动产收入长期挂在往来账上，不结转收入或不计入应税收入。审查“开发成本”科目和“应收账款”、“其他应收

款”等往来科目，企业有无直接从“开发成本”将开发产品，划转给关联性企业，长期挂在往来账上，不计入应税收入；

3、审查还原房协议、销售发票，企业有无只记超面积销售收入，未按照规定将还原部分按照成本价计入应税收入；

4、审查审查采用委托销售方式销售房地产的，有无将代销手续费支出直接从售房收入中抵扣、有无将预收房款或销售款长期存放在受托方转移等行为；审查以银行按揭贷款销售开发产品，有无将取得的银行按揭购房款不作收入，转入“短期借款”等负债科目挂账等不计入应税收入等行为；采取价外收费方式销售房产的，有无将不需要办理房产证的地下室、停车位、阁楼、公共设施等对外出售不计收入的问题；

5、审查转让房地产价格是否合理，有无人为隐瞒、虚报房地产成交价格。

㈢审查企业有无利用税收优惠政策偷税问题。

重点审查房地产开发企业有无采取虚假立项手段，编造合同文件，职工集资建房、以委托建房、旧房改造等名义，利用国家对这些修改建项目的优惠政策，变相销售房产，偷逃税款；有无利用国家给外资企业的各项优惠政策，假外资或出资不到位等，偷逃税款。

二、土地增值税

按照《安徽省土地增值税预征暂行办法》皖地税政三字[1997]288号、《土地增值税暂行条例》规定，按收入的1%—5%预征土地增值税，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。在核实企业应税收入的基础上，重点审查：

㈠重点审查企业是否按照《安徽省土地增值税预征暂行办法》规定，在项目全部竣工前转让房地产取得收入（含预收房款、定金），向主管税务机关进行申报纳税。审查企业是否按照转让项目的类型，分别采用相应的预征税率进行申报纳税，有无不按规定，使用低税率申报纳税的问题。

㈡重点审查开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税时企业扣除项目的真实性、合法性。

1、审查企业取得土地土地使用权所支付的地价款是否真实，竣工清算项目的地价分摊是否合理，以政府划拨方式取得土地使用权是否按照国家规定补交了土地出让金；

2、审查企业竣工清算项目开发成本是否真实。有无将其他项目拆迁费用等开发成本计入竣工清算项目；审查企业有无利用关联企业或承包工程单位，虚开发票、白条、虚加工作量加大竣工清算项目的建筑安装成本；审查竣工清算项目和项目变更部分是否经过审计决算，有无人为增加项目成本；审查企业有无将其他项目的基础设施、公共设施费不相关的费用支出计入竣工清算项目；

3、审查企业竣工清算项目销售费用、财务费用和管理费用的真实性。审查竣工清算项目财务费用是否按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定进行计算扣除；销售费用、管理费用是否符合《会计法》和相关的《企业会计制度》规定，有无虚列销售和管理费用支出，增加开发费用；

4、审查与竣工清算项目有关的税金扣除是否真实、合理，有无将其他项目缴纳的税金作为竣工清算项目扣除项目、有无将出售前租赁收入缴纳的税金作为竣工清算项目扣除项目，故意减少增值额。

㈢审查增值额计算是否真实，使用的土地增值税率是否正确。

㈣审查企业是否利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算的问题。

三、企业所得税

在核实企业经营收入的基础上，重点审查成本和费用扣除的真实性。

㈠审查成本费用构成的的真实性。

1、审查企业有无利用关联企业或承包工程单位，虚开发票、白条、虚加工作量加大项目的建筑安装成本；

2、审查企业外购材料是否真实，是否真正用于房地产开发项目，有无套取资财挪作他用的问题；

3、审查企业有无通过资产评估虚增产品开发成本的行为；

4、审查企业有无将不相关的费用支出计入开发成本的问题；

5、审查企业有无利用非法取得的发票或其他凭证虚列成本费用的问题；

6、审查企业有无利用“预提费用”、“待摊费用”等科目人为调节当期损益的行为。㈡审查成本费用的分摊是否符合规定的配比原则

1、审查当期准予扣除的开发产品销售成本是否按照规定的配比原则进行分配；

2、审查企业是否将属于未完工开发项目分摊的土地征用费、拆迁费、公共设施配套费等计入当期完工的开发产品成本的问题；

3、审查企业有无将开发项目完工前的借款利息，作为财务费用一次性放入当期损益的问题；

4、审查企业有无少转自用产品成本，加大外销产品成本的行为；

5、审查企业有无将内部职工集资建房差价或由职工自行负担的装修费、室内配套工程等福利性支出混入产品开发成本。

㈢采取预售方式销售开发产品的企业是否按照规定计算出营业利润，并缴纳企业所得税。

第三篇：房地产开发企业缴纳营业税规定

房地产开发企业缴纳营业税规定：

（一）应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

（1）销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（2）销售其他土地附着物

① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。

（二）销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：

纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

③ 按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

其他具体规定如下：

（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手

续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

（2）对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；

③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：

纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

（4）中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》

① 关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

计算公式=营业额×5%

第四篇：房地产开发企业纳税评估案例

房地产开发企业纳税评估案例

2009-12-31 10:0 读者上传 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

基本情况

大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。

数据采集

2001年，该公司在大连市中山区繁华地带开发建设了一座商业城，并于2004年竣工，其建筑面积为4.1万平方米，2000多个店铺，当年销售1.5万平方米。2005年，余下2.6万平方米，1300余个店铺，成本每平方米7000元，共有18200万元记入“存货——产成品店铺”科目。同时，以每平方米每日1.8元的价格进行租赁。2005年～2007年，地方各税正常缴纳。

案头分析

经过对该公司纳税资料和财务基本数据进行深入分析，评估人员发现了以下疑点。

1.该公司2008年3月—7月纳税信息异常，在申报营业税栏中销售不动产营业税增加，而平时稳定的租赁业营业税减少，同时从租计价的房产税减少。是否存在销售店铺的情况？

2.对该公司7月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析，发现该科目期末数大幅度增长，7月预收账款本期发生额为5000万元。是否有销售店铺未结转收入现象？

3.对该公司《利润表》进行分析时，发现财务费用大幅增加。该公司自2004年后尚未开发新项目，为

何财务费用增加？

举证约谈

针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行核实。该公司财

务负责人进行了如下解释。

1.由于企业资金紧张，把租赁到期和快要到期的店铺以每平方米13000元进行销售，共销售400余个店铺，8000平方米。把未到期但已销售的店铺租金和收到店铺部分款项记到“预收账款”科目中，因而从租

计价的房产税也相应减少。

2.关于该公司财务费用大幅增加问题，该财务负责人说，因要开发新项目，从某银行贷款1亿元人民

币，用于新开发项目。

实地核查

为了进一步核实约谈中的各项问题，2008年8月，大连市中山区地税局对该公司展开实地调查。通过查账和外围实地核查，查实了以下几方面的问题。

1.通过对2008年1月—7月预收账款每笔与销售合同核对，查实了该公司预收账款中有3400万元为售店铺的全款，应转为收入。2008年7月应调增营业收入3400万元。

2.通过查看合同条款约定，部分未到期的店铺，该公司将其租金转为房款首付，但少申报2个月的从

租计价房产税192万元。

3.经过到土地、规划部门了解，该公司未有新的开发项目。查看往来账发现，该公司所贷1亿元款项，全部汇往异地某企业。进一步询问财务负责人，异地某企业为该公司法定代表人在异地成立的企业，与该公司未有任何关联。而该公司所承担的财务费用600万元，依据《企业所得税法》的相关规定不予扣除，应调增企业利润。

评估处理

根据约谈举证、实地核查的结果，评估人员按照税法相关规定，作出了补缴税款建议。

1.该公司2008年1月—7月预收账款挂账少缴营业税及附加，应补缴营业税及附加277.5万元。

2.该公司应预缴土地增值税68万元。

3.该公司应补缴2008年4月—7月房产税192万元。

4.确定该公司重新调增应纳税所得额为2240万元，应补缴企业所得税560万元。

第五篇：房地产开发企业纳税策划案例

房地产开发企业纳税策划案例（1）

甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值 1 000万元，于是，甲、乙各分得500万元的房屋。这种情况下甲、乙两企业该如何纳税?

甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权''子目纳税；乙方应按“销售不动产”税目纳税；

由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙双方应纳营业税：500×5％=25(万元)

双方合计缴纳50万元的营业税。

双方是否可以采取其他方式，既满足双方要求，又可以节省税款?首先看税法中对合作建房的规定。

合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。根据《营业税问题解答(之一)的通知》([国税函发1995]156号)的规定，合作建房有两种方式：

第一种方式为“以物易物”方式，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

第二种方式是一方以土地使用权，另一方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。但对于以不动产投资入股国家税务总局有明确的界定。这是在筹划前必须先要了解的，否则会弄巧成拙。所谓投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。如果名义上为以不动产投资人股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于投资人股行为，而是普通的销售或出租不动产行为，只是其取得销售收入或租金收入的方式有些特殊罢了。因而应当按规定征收营业税。

可见，上面两企业采取的是第一种合作建房的方式，„如果采取第二种方式是否会好一些呢?若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资人股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。在建房环节双方企业免缴了50万元的税款。如果以后一方想转让房产，则再按销售不动产征税。但纳税人明显地获得了货币的时间价值。