房地产开发企业纳税策划案例

第一篇：房地产开发企业纳税策划案例

房地产开发企业纳税策划案例（1）

甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值 1 000万元，于是，甲、乙各分得500万元的房屋。这种情况下甲、乙两企业该如何纳税?

甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权''子目纳税；乙方应按“销售不动产”税目纳税；

由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙双方应纳营业税：500×5％=25(万元)

双方合计缴纳50万元的营业税。

双方是否可以采取其他方式，既满足双方要求，又可以节省税款?首先看税法中对合作建房的规定。

合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。根据《营业税问题解答(之一)的通知》([国税函发1995]156号)的规定，合作建房有两种方式：

第一种方式为“以物易物”方式，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

第二种方式是一方以土地使用权，另一方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。但对于以不动产投资入股国家税务总局有明确的界定。这是在筹划前必须先要了解的，否则会弄巧成拙。所谓投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。如果名义上为以不动产投资人股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于投资人股行为，而是普通的销售或出租不动产行为，只是其取得销售收入或租金收入的方式有些特殊罢了。因而应当按规定征收营业税。

可见，上面两企业采取的是第一种合作建房的方式，„如果采取第二种方式是否会好一些呢?若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资人股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。在建房环节双方企业免缴了50万元的税款。如果以后一方想转让房产，则再按销售不动产征税。但纳税人明显地获得了货币的时间价值。

第二篇：房地产开发企业纳税评估案例

房地产开发企业纳税评估案例

2009-12-31 10:0 读者上传 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

基本情况

大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。

数据采集

2001年，该公司在大连市中山区繁华地带开发建设了一座商业城，并于2004年竣工，其建筑面积为4.1万平方米，2000多个店铺，当年销售1.5万平方米。2005年，余下2.6万平方米，1300余个店铺，成本每平方米7000元，共有18200万元记入“存货——产成品店铺”科目。同时，以每平方米每日1.8元的价格进行租赁。2005年～2007年，地方各税正常缴纳。

案头分析

经过对该公司纳税资料和财务基本数据进行深入分析，评估人员发现了以下疑点。

1.该公司2008年3月—7月纳税信息异常，在申报营业税栏中销售不动产营业税增加，而平时稳定的租赁业营业税减少，同时从租计价的房产税减少。是否存在销售店铺的情况？

2.对该公司7月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析，发现该科目期末数大幅度增长，7月预收账款本期发生额为5000万元。是否有销售店铺未结转收入现象？

3.对该公司《利润表》进行分析时，发现财务费用大幅增加。该公司自2004年后尚未开发新项目，为

何财务费用增加？

举证约谈

针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行核实。该公司财

务负责人进行了如下解释。

1.由于企业资金紧张，把租赁到期和快要到期的店铺以每平方米13000元进行销售，共销售400余个店铺，8000平方米。把未到期但已销售的店铺租金和收到店铺部分款项记到“预收账款”科目中，因而从租

计价的房产税也相应减少。

2.关于该公司财务费用大幅增加问题，该财务负责人说，因要开发新项目，从某银行贷款1亿元人民

币，用于新开发项目。

实地核查

为了进一步核实约谈中的各项问题，2008年8月，大连市中山区地税局对该公司展开实地调查。通过查账和外围实地核查，查实了以下几方面的问题。

1.通过对2008年1月—7月预收账款每笔与销售合同核对，查实了该公司预收账款中有3400万元为售店铺的全款，应转为收入。2008年7月应调增营业收入3400万元。

2.通过查看合同条款约定，部分未到期的店铺，该公司将其租金转为房款首付，但少申报2个月的从

租计价房产税192万元。

3.经过到土地、规划部门了解，该公司未有新的开发项目。查看往来账发现，该公司所贷1亿元款项，全部汇往异地某企业。进一步询问财务负责人，异地某企业为该公司法定代表人在异地成立的企业，与该公司未有任何关联。而该公司所承担的财务费用600万元，依据《企业所得税法》的相关规定不予扣除，应调增企业利润。

评估处理

根据约谈举证、实地核查的结果，评估人员按照税法相关规定，作出了补缴税款建议。

1.该公司2008年1月—7月预收账款挂账少缴营业税及附加，应补缴营业税及附加277.5万元。

2.该公司应预缴土地增值税68万元。

3.该公司应补缴2008年4月—7月房产税192万元。

4.确定该公司重新调增应纳税所得额为2240万元，应补缴企业所得税560万元。

第三篇：房地产开发企业纳税情况审计

房地产开发企业纳税情况审计（调查）方法

作者：综合科文章来源：综合科点击数：更新时间：2006-9-19

根据《中华人民共和国审计法》、《安徽省财政预算执行审计暂行办法》、《全省地税系统税收征管情况审计工作方案》等有关法律法规的规定，为加强税收征管，强化纳税人依法纳税意识，保障财政收入，在2005年财政预算执行审计中，结合我市实际情况，我们有代表性选择了几家房地产开发企业对其纳税情况进行了审计（调查），通过审计（调查）发现房地产开发企业采取不同的方式、方法偷逃税款,造成国家税收流失,此次审计(调查)实践中主要采取以下几种方法。

（一）核实企业开发建筑总面积，转让土地面积、转让建筑面积

通过对企业的财务管理、会计核算、内部监督、管理制度、销售合同、房产开发规划和房地产交易部门等方面的调查了解，核实企业开发土地总面积、开发建筑总面积，转让土地面积、转让建筑面积。重点审查企业会计核算的真实性、销售收入的完整性、纳税申报的准确性，核实企业是否按照《中华人民共和国税收征管法》和有关法律法规的要求，进行纳税申报，将应纳的各种税费及时足额缴交入库。

（二）掌握被审计（调查）房地产开发企业应税的税种和税率。

目前房地产开发企业一般应纳的税费主要有销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税；企业房屋租赁收入应缴纳的营业税、房产税；房产税；城建及教育费附加、水利基金等，审查企业有无利用违法或不正当地手段，进行偷税。

（三）房地产开发企业主要应税税种的审计方法

一、营业税

㈠审查应税收入的完整性。

1、根据企业收入的来源和销售方式，审查企业应税收入的的完整性。企业采取一次性全额收款方式销售开发产品，审查企业是否按照实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权力）时全额计入应税收入；采取分期付款方式销售开发产品，审查企业是否按照销售合同或协议计入应税收入；采取银行按揭贷款销售开发产品，审查企业是否将其首付款计入应税收入，余款是否在银行按揭贷款办理转账时全额计入应税收入；采取委托方式，审查企业是否按照委托销售协议计入应税收入；

2、审查企业是否按照税法规定将预收房款（含定金）全额计入应税额；

3、审查企业是否按照税法规定将视同销售行为的计入应税总额。如，将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、奖励、职工福利等；将开发产品转作经营性资产；将开发产品用于对外投资及分配给股东或投资者；将开发产品用于抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等；

4、审查企业是否将开发的产品先出租再出售所取得的租赁收入记入应税收入；

5、审查企业是否将出让土地使用权的收入入账，有无不入账或转移收入的问题。㈡审查应税收入的真实性。

1、审查企业销售合同、收据存根、销售台账及预收房款户数、金额等有关资料，有无故意设置两套账和“小金库”隐瞒销售不动产收入、租赁收入；

2、审查有无利用“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，将销售不动产收入长期挂在往来账上，不结转收入或不计入应税收入。审查“开发成本”科目和“应收账款”、“其他应收

款”等往来科目，企业有无直接从“开发成本”将开发产品，划转给关联性企业，长期挂在往来账上，不计入应税收入；

3、审查还原房协议、销售发票，企业有无只记超面积销售收入，未按照规定将还原部分按照成本价计入应税收入；

4、审查审查采用委托销售方式销售房地产的，有无将代销手续费支出直接从售房收入中抵扣、有无将预收房款或销售款长期存放在受托方转移等行为；审查以银行按揭贷款销售开发产品，有无将取得的银行按揭购房款不作收入，转入“短期借款”等负债科目挂账等不计入应税收入等行为；采取价外收费方式销售房产的，有无将不需要办理房产证的地下室、停车位、阁楼、公共设施等对外出售不计收入的问题；

5、审查转让房地产价格是否合理，有无人为隐瞒、虚报房地产成交价格。

㈢审查企业有无利用税收优惠政策偷税问题。

重点审查房地产开发企业有无采取虚假立项手段，编造合同文件，职工集资建房、以委托建房、旧房改造等名义，利用国家对这些修改建项目的优惠政策，变相销售房产，偷逃税款；有无利用国家给外资企业的各项优惠政策，假外资或出资不到位等，偷逃税款。

二、土地增值税

按照《安徽省土地增值税预征暂行办法》皖地税政三字[1997]288号、《土地增值税暂行条例》规定，按收入的1%—5%预征土地增值税，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。在核实企业应税收入的基础上，重点审查：

㈠重点审查企业是否按照《安徽省土地增值税预征暂行办法》规定，在项目全部竣工前转让房地产取得收入（含预收房款、定金），向主管税务机关进行申报纳税。审查企业是否按照转让项目的类型，分别采用相应的预征税率进行申报纳税，有无不按规定，使用低税率申报纳税的问题。

㈡重点审查开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税时企业扣除项目的真实性、合法性。

1、审查企业取得土地土地使用权所支付的地价款是否真实，竣工清算项目的地价分摊是否合理，以政府划拨方式取得土地使用权是否按照国家规定补交了土地出让金；

2、审查企业竣工清算项目开发成本是否真实。有无将其他项目拆迁费用等开发成本计入竣工清算项目；审查企业有无利用关联企业或承包工程单位，虚开发票、白条、虚加工作量加大竣工清算项目的建筑安装成本；审查竣工清算项目和项目变更部分是否经过审计决算，有无人为增加项目成本；审查企业有无将其他项目的基础设施、公共设施费不相关的费用支出计入竣工清算项目；

3、审查企业竣工清算项目销售费用、财务费用和管理费用的真实性。审查竣工清算项目财务费用是否按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定进行计算扣除；销售费用、管理费用是否符合《会计法》和相关的《企业会计制度》规定，有无虚列销售和管理费用支出，增加开发费用；

4、审查与竣工清算项目有关的税金扣除是否真实、合理，有无将其他项目缴纳的税金作为竣工清算项目扣除项目、有无将出售前租赁收入缴纳的税金作为竣工清算项目扣除项目，故意减少增值额。

㈢审查增值额计算是否真实，使用的土地增值税率是否正确。

㈣审查企业是否利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算的问题。

三、企业所得税

在核实企业经营收入的基础上，重点审查成本和费用扣除的真实性。

㈠审查成本费用构成的的真实性。

1、审查企业有无利用关联企业或承包工程单位，虚开发票、白条、虚加工作量加大项目的建筑安装成本；

2、审查企业外购材料是否真实，是否真正用于房地产开发项目，有无套取资财挪作他用的问题；

3、审查企业有无通过资产评估虚增产品开发成本的行为；

4、审查企业有无将不相关的费用支出计入开发成本的问题；

5、审查企业有无利用非法取得的发票或其他凭证虚列成本费用的问题；

6、审查企业有无利用“预提费用”、“待摊费用”等科目人为调节当期损益的行为。㈡审查成本费用的分摊是否符合规定的配比原则

1、审查当期准予扣除的开发产品销售成本是否按照规定的配比原则进行分配；

2、审查企业是否将属于未完工开发项目分摊的土地征用费、拆迁费、公共设施配套费等计入当期完工的开发产品成本的问题；

3、审查企业有无将开发项目完工前的借款利息，作为财务费用一次性放入当期损益的问题；

4、审查企业有无少转自用产品成本，加大外销产品成本的行为；

5、审查企业有无将内部职工集资建房差价或由职工自行负担的装修费、室内配套工程等福利性支出混入产品开发成本。

㈢采取预售方式销售开发产品的企业是否按照规定计算出营业利润，并缴纳企业所得税。

第四篇：房地产开发企业营业税纳税问答

老师您好！

营业税暂行条例第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。我的问题是，当房产开发公司取得账款时，只能作预收账款处理，而不能确认营业收入。如果要求对预收账款预缴营业税，那么税金与收入如何实现配比？另外一个问题是，计算营业税时，是按照实际收到的预收款计算，还是按应收取的全部价款计算？请予解答。谢谢！

——某房产开发公司财务负责人

老师答：

在回答你的问题之前，首先必须搞清一个问题，那就是纳税人在转让土地使用权或者销售不动产取得预收款时，必须缴纳营业税，并非预缴营业税；其次，营业税的计税依据是实际收到的预收账款金额，并非应当收取的全部价款。下面，我们对预收款应纳营业税的账务处理作简要分析：

现行会计制度没有对转让土地使用权或销售不动产取得预收款计征营业税的账务处理进行明确。一般的做法有两种：一是在实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，贷记“银行存款”科目。根据会计核算的配比原则，对这部分税款暂不结转，留待营业收入确认时，再结转“营业税金及附加”科目。这种方法操作性很强，但存在弊端。因为资产负债表上反映的应交税金是一个负数，这会给阅读会计报表的人带来一个错误的信息，即企业多交了营业税。

另一种方法是，增设“待摊税金－－待摊税金及附加”科目，在收到预收账款时，按照应纳的各项税费，借记“待摊税金－－待摊税金及附加”，贷记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”等科目，贷记“银行存款”。当会计上确认营业收入时，按照营业收入应纳的各项税费，借记“营业税金及附加”科目，贷记“待摊税金－－待摊税金及附加”，按其差额，贷记“应交税金－－应交营业税”等科目。我们认为，第二种方法不仅具有可操作性，而且可以弥补第一种方法的不足。

以上意见，供参考。

第五篇：纳税策划案例分析

【摘要】：税收问题近些年来成为了企业经营管理人员普遍关注的一个问题，本国的财税政策的更新也是日新月异，同时作为我国财政收入的最主要来源，税收多少的问题直接影响到我国总体经济的向前发展以及整个社会的谐和与稳固。从企业的角度来说，为了适应日益激烈的市场竞争和不景气的社会经济环境，节约纳税成本从而增加企业的效益成了他们最为重视的途径和措施。当然，众所周知的，在所有的税种当中企业所得税的缴费基数和比例都是相对来说比较高的，因此企业所得税在任何企业的纳税总额中都占据着相当大的比重。所以，本文当中选择了企业所得税作为纳税筹划的重点来探讨。目前，根据统计得知国内外关于电力企业的纳税筹划的研究文献相对于别的行业来说还是比较少的，加上电力企业是国有垄断行业，其纳税筹划的意义很大。基于上述几个原因，文章选择电力企业的所得税的纳税筹划案例作为论文主题来研究。希望通过作者的论述能够对筹划实践提供模拟和参考。本文主要采取案例分析的方式对电力企业的税收进行筹划，以ZY电力企业为例进行诠释，希望借此能够为整个行业的类似业务的税收筹划提供一定的参考。文章中涉及的筹划点主要包括业务招待费、公益性捐赠的纳税筹划，关于筹资问题的纳税筹划，关于固定资产计提折旧方法的纳税筹划，存货计价方式选择的纳税筹划，还有利用税收优惠政策进行纳税筹划等。文章内容共包含三章： 第一章是从ZY电力公司的基本情况入手。首先，详细介绍了本企业的生产规模和经营情况。其次，对ZY电力公司的基本财务状况进行了分析，主要包括：企业的收入现状、各种费用情况的介绍等。最后，详细列出了近两年来ZY电力公司的企业所得税的缴纳情况。第二章是论述的主体和重点内容，主要根据ZY电力公司近几年实际发生的各项业务来设计案例，紧接着陈述案例筹划的依据和技术，并详细的介绍了各项筹划方案的内容，最后再进行筹划效果分析，使得筹划的过程和意义得以具体表现。第三章介绍了ZY电力公司的税收筹划存在的问题及防范措施。各类型的公司在进行纳税规划的过程中存在着各种各样的困难和风险。文章针对前一部分的筹划方案中可能存在的问题，提出了具有针对性和可行性的防范措施，希望使筹划方案能够更加具有实际操作意义。

【关键词】：电力企业 纳税筹划 税收优惠

【学位授予单位】：

辽宁大学

【学位级别】：

硕士

【学位授予年份】：

201

4【分类号】：

F426.61;F406.7

【目录】：

摘要4-

5ABSTRACT5-9

绪论9-1

10.1 研究背景及意义9-10

0.1.1 研究背景9

0.1.2 研究意义9-10

0.2 研究思路及方法10-11ZY 电力公司的概况及纳税筹划存在的问题11-15

1.1 ZY 电力公司的概况11-1

21.1.1 ZY 公司的组织结构11

1.1.2 ZY 公司的业务状况11-12

1.1.3 企业所得税缴纳情况12

1.2 ZY 电力公司的收入情况12-1

31.3 ZY 电力公司费用管理现状分析13-14

1.4 电力企业纳税筹划现状及存在的问题14-15ZY 公司企业所得税的纳税筹划方案15-32

2.1 企业所得税税前扣除项目的筹划15-18

2.1.1 业务招待费、广告宣传费的纳税筹划15-17

2.1.2 对外捐赠、赞助的纳税筹划17-18

2.2 有关筹资的纳税筹划18-2

22.2.1 租赁筹资的纳税筹划18-20

2.2.2 关联企业间筹集资金的纳税筹划20-22

2.3 有关固定资产的纳税筹划22-26

2.3.1 固定资产折旧的纳税筹划22-2

52.3.2 固定资产修理支出的纳税筹划25-26

2.4 存货计价方式选择的纳税筹划26-28

2.5 利用税收优惠政策进行纳税筹划28-32

2.5.1 电网企业新建项目的纳税筹划案例29-

312.5.2 新产品、新技术、新工艺开发的纳税筹划31-32ZY 电力公司的纳税筹划应注意的问题32-34

3.1 保证纳税筹划的合法性32

3.2 要考虑筹划时的经济环境32-33

3.3 加强企业管理层的纳税筹划意识33-34

结论34-35

参考文献35-37

致谢37-38

1戴佳君;;基于企业战略的纳税筹划——以企业一体化为例[A];中国会计学会2006年学术年会论文集（下册）[C];2006年2张如;;企业社会责任与纳税筹划[A];中国会计学会高等工科院校分会2009年学术会议（第十六届学术年会）论文集[C];2009年3张敬峰;谢宜;;企业战略纳税筹划管理研究[A];2008中国总会计师优秀论文选[C];2009年4张树忠;杜长安;赵育平;;项目建设与纳税筹划[A];第七届中国煤炭经济管理论坛暨2006年中国煤炭学会经济管理专业委员会年会论文集[C];2006年5李艳;;浅议中小企业纳税筹划[A];创新驱动，加快战略性新兴产业发展——吉林省第七届科学技术学术年会论文集（下）[C];2012年6谢天雪;李勇;;铁路房建生活单位改革中的纳税筹划问题初探[A];铁道工务（铁路房建管理专集）[C];2007年7宋洪祥;;破解“纳税之道”[A];2006中国管理学家论坛暨第八届中国管理创新大会论文集[C];2006年8雷会英;;煤炭企业增值税纳税筹划[A];第十二届中国煤炭经济管理论坛暨2011年中国煤炭学会经济管理专业委员会年会论文集[C];2011年9徐淑敏;;个人所得税纳税筹划管理[A];科技创新与节能减排——吉林省第五届科学技术学术年会论文集（下册）[C];2008年