房地产开发企业应取得的合法发票

第一篇：房地产开发企业应取得的合法发票

房地产开发企业应取得的合法发票

一、房地产企业开发成本票据规范管理

1.土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”； 2.具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录.；

3.委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”；

4.直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据； 5.向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”；

6.支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证；

7.支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”；

8.支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证； 9.支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”；

10.其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定；

11.工程费支出应区分以下情况取得发票：

1）施工方为建筑安装企业，应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”；

2）施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”；

3）施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。

二、房地产企业费用报销票据规范管理

1、办公费

1）、各部门发生的各种办公用品及耗材费：增值税普通发票。2）、各种搬运费和文件资料的邮寄费：搬运费应取得运输单位机构所在地运输发票，如果是个人提供搬运劳务，应由个人到地税机关申请开具《税务机关代开统一发票（地税）》。3IT软件硬件维护费、维修费：根据财税[2005]165号文件，如果是购买软件的同时向软件公司支付的后期维护费、维修费，应取得增值税发票（与软件开在同一张发票上）。如果是购买软件后再签订维护、维修协议，应取得软件公司机构所在地的营业税发票（服务业发票）。4）、印刷费等。：应取得增值税普通发票。

5）、购买购物卡以办公费发票入账：需要附清单明细。

2、通讯费

1）、各部门发生的通讯设施开通费用：发票抬头必须为公司，可以入账。

2）、办公固定电话、手机的月租费、网络使用费：发票抬头必须为公司，可以入账。

3、差旅费

1）、因公出差、实际发生的车、船、飞机、交通费、住宿费；：可以入账，作差旅费处理。注明出差即可。

2）、因公出差发生的补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等；各种补贴、津贴均应通过应付职工薪酬或应付工资核算，无需发票。需要缴纳个人所得税的。其中有差旅费发票的，应据实列支，不计入应付职工薪酬。

4、交际应酬费

1）、企业为开发经营活动发生的合理需要支付的招待费用；凭餐饮发票入账。

2）、其他项目部支援我项目所发生的住宿、路费等；：因为不是本单位人员出差发生的费用，而且招待其他单位发生的消费，应列入交际应酬费处理。

3）、邀请政府相关部门考察、调研集团公司有关项目；凭发票入账。

5、会议费

企业召开的专业工作会议费用，包括会议期间租用场地的费用、车辆使用费、资料印刷费等；需要附会议通知，即可凭发票入帐。

6、市内交通费

各部门人员办理公司业务而在本市发生的交通费用即可凭发票入帐

7、租赁费 各部门租用的设备（不含汽车）、办公场所或建筑而支付的租金；：应取得地税开具的发票。

8、物业管理费

各部门支付给外部公司的费用，包括物业费、保安服务费、保洁费；：应取得营业税（服务业）发票。

9、水电费

各部门使用水、电所发生的费用；取得水电部门开具的增值税发票。

10、咨询费

企业向有关咨询机构进行科学、技术、经营管理等方面咨询所支付的费用，以及聘请技术、会计、税务和法律顾问待支付的费用； ：应由提供服务的单位和个人，在其（提供服务的单位）机构所在地地税机关申请开具发票。如为咨询公司可以向税务机关申请领购发票自开。

11、广告费

公司为达到推销产品、树立公司形象等目的，而在电视台、电台、报纸、杂志等传媒机构做广告，包括：户外媒体、电视媒体、平面媒体等；：应取得服务业或广告业（属于服务业）发票。

12、业务宣传费

企业开展对外业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，以及举行各类信息发布会、新闻发布会、展示会发生的各项费用，1）、活动服务费：地税服务业发票。2）、活动展览展台费：地税服务业发票。3）、活动发布会招待媒体记者的各项费用：餐费入业务招待费。现金无法入账，必须取得发票（准确地讲，应由记者到地税机关开具）入账。4）、活动需宣传资料费：增值税普通发票。

5）、为宣传活动发放给客户的小礼品：应取得增值税发票。6）、抽奖活动奖励给客户的金额较大礼品，应取得增值税普通发票。7）、活动现场演出费等：应取得服务业发票。

13、劳动保护费

各部门发生的劳动保护用品的购置费等，如购置员工工装，工牌、工程用安全帽等。直接凭增值税普通发票入账。

14、销售佣金

聘请销售代理公司支付的代理手续费，应取得销售代理公司开具的地税发票。向本单位员工支付的奖励，属于奖金性质，通过应付工资核算，无需发票。

15、人员招聘费

企业为招聘到合格人才，通过人才交流中心、报纸、网络等途径进行招聘活动所发生各项费用，凭地税发票记入管理费用。

16、临时用工劳务费

指管理部门临时雇佣的劳务工所支付的费用；由个人到地税机关开具发票。

三、常见的未按规定取得发票的行为

在实际核算过程中，房地产开发企业往往不能按照以下的要求取得发票：（1）.以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。

（2）.自制收据不能作为合法的入账凭证，应按照税法有关规定，及时到所属税收机关办理相应手续，领购和开具由税务机关监制的发票”的规定。

(3).发票的种类与所开具的内容不符。如用商业企业发票开具“工程费”或“咨询费”，用服务业发票开具“工程费”等。还有的开票单位，单位性质与所开发票不符。如建筑公司开的商业企业发票等。混合行为的纳税人，发票的项目内容与真实不一致。施工方为生产、销售设施、设备的增值税纳税人时，发票开具只写“工程费”或“施工费”，这些纳税人一般属于混合销售并以销售行为为主。因此，这类发票的项目内容一般应为设施、设备的名称而不是营业劳务的种类。(4).超限额开具发票。如有的10万元版发票开为数百万，百万元版发票开为数千万元等。

(5).发票内容不真实。大量开具“办公用品”“会议费”内容的发票充斥在成本、费用支出项目中，这些发票开具方有的是商场、超市、高档的礼品商店，有的是高级酒店、洗浴中心、高尔夫球场等高级娱乐场所等。

第二篇：建设施工发票取得[推荐]

建设施工发票取得

（一）混合销售发票如何开具

甲公司提供设备并负责安装，设备价款300万，安装费100万，应如何纳税，如何开具发票？

A、300增值税+100营业税

B、300+100增值税

C、300+100营业税

D、不一定

（二）施工阶段常见合同类型与发票开具：

A：单纯货物购销合同

B：混合销售（销售方提供货物并施工）合同 C：工程大包、清包工合同 D、工程总包、分包合同

某建筑公司总包价款为1000万，将一部分工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？

【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？

企业工程建设中设备的发票及税收问题

企业搞工程建设，情况有两种：一是房地产开发企业开发房地产，然后出售；二是企业自建自用。工程中总少不了设备：中央空调、电梯等。那么，这些设备到底应当取得增值税发票，还是营业税发票？是缴纳增值税还是营业税？

一、企业从生产厂家或者经销商购入设备，然后，交给安装公司安装，安装公司和搞基建的公司不是一家。这种情况下，企业以购入设备的增值税发票计入开发成本或者在建工程。根据安装公司建筑业发票（工程所在地地税局完税发票）计入开发成本或者在建工程，建议代扣代缴该营业税。设备款不缴纳营业税，建筑公司和该事项没关系。发票：设备增值税普通发票和安装费部分的建筑业发票。

设备不缴纳营业税的依据：《营业税暂行条例实施细则》第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

浙地税函[2004]436号，设备与材料划分范围

二、企业从生产厂家购入设备，厂家负责安装。

适用混合销售特殊规定，应当有厂家向工程所在地地税机关出具其机构所在地国税局自产货物销售证明。设备开具增值税普通发票，安装劳务费向工程所在地地税局开具建筑业发票。计入开发成本或者在建工程。否则，国地税分别核定。结果可能是：国税把劳务费加上，按照混合销售一般原则征收增值税。地税按照全额征收营业税。

依据：《增值税暂行条例实施细则》第六条、《营业税暂行条例实施细则》第七条、税务总局公告（2011）23号

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《值税暂行条例实施细则》第六条及《营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。

本公告自2011年5月1日起施行。国税发〔2002〕117号同时废止。本公告施行前已征收增值税、营业税的不再做纳税调整，未征收增值税或营业税的按本公告规定执行

三、经销商销售并负责安装。

属于一般混合销售行为，全额开具增值税普通发票，不用缴纳营业税。依据：《增值税暂行条例实施细则》第五条 一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。

1、甩项A：销售自产货物并施工—自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）

2、甩项B：商贸公司销售外购并施工——全额货物发票（一般混合销售）

3、甩项C：建筑公司销售外购并施工——全额工程发票（包工包料）

以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）

（1）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？（2）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？（3）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？

混合销售总结：视货物来源（自产与外购）与经营主业（建筑业、商业）而定

A、特殊—销售自产货物并提供建筑业劳务：在合同条款中分别明确各自价款

B、一般—其它（非自产货物或非建筑业劳务）甲方甩项工程（供货方施工）图解： 甲方供料（供货方不施工）图解：

（1）A房地产公司与B建筑公司签订的协议约定，工程款800万不含工程所用材料，工程结束，B从A领用材料价值为2000万元。A房地产企业入账凭证？

（2）A房地产公司与B建筑公司签订工程大包合同总额为2800万，其中约定材料由A自行采购，发票应如何开具，A公司凭何种合法凭证入账？ 包工包料合同，营业税计税依据=合同金额=工程决算值=会计收入=税务开票金额

清包工建筑工程合同，合同金额=会计收入=开票金额，但不等于计税依据。

4、甲控：合同价包含材料——全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票）

5、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商)+工程发票（乙方净额纳税，净额开票）设备安装，建设方提供的设备的价款必须同时满足以下条件： ① 甲方与设备供应商单独签订合同； ② 设备供应商的发票抬头是甲方；

③ 甲方将设备款直接支付给设备供应商，不允许乙方垫资或转付

6、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商)+工程发票（乙方净额纳税，净额开票）

7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票）

此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款

5-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体

甲方供料与甩项区别

案例1：房地产开发商从一个商贸企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例2：开发商从一个建筑安装企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例3：开发商从一个生产铝合金门窗的工业企业购买铝合金门窗并由其负责安装。

案例4：开发商购买铝合金门窗后交给一个建筑安装企业安装。

工程合同例解：甲房地产企业将一项工程发包给A建筑公司，工程总价为8000万元。

1、施工合同金额为8000万元，其中材料3000万元由甲方自行采购；

2、施工合同金额为8000万元，由A包工包料；

3、施工合同金额为5000万元，甲方另外采购材料，价值3000万元；

4、设备安装合同金额为8000万元，A公司负责采购设备；

5、设备安装合同金额为5000万元，甲负责采购设备，价值3000万元；

6、装饰工程合同金额为8000万元，A公司包工包料；

7、装饰工程合同金额为5000万元，甲方采购装饰材料3000万元。

（三）开发成本注意事项：（1）付款方式与方向（2）工程款发票的开票地点——建筑劳务发生地（3）开发间接费用与期间费用

（4）完工产品计税成本截止时点（票据的时间价值）

（5）在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关配套工程建设

例：某房地产企业1000万工程成本，建筑工程总包900万（已取得建筑业发票）。另外从门窗厂购买并安装钢窗100万（其中钢窗销售90万，安装费10万），钢窗部分如何征营业税？

开发企业以建筑业发票900万，建筑安装发票10万，和增值税发票90万入帐，是否符合规定？

个人去税务机关代开工程款/劳务费发票，付款时是否需按劳务报酬代扣个人所得税？

（四）甲供材料的风险自查补救

1、如何签订合同

（1）合同内甲供——大包，实际甲控（2）合同外甲供——清包工

2、结算票据如何开具与核算

3、建筑业计税依据与代扣义务

《营业税条例实施细则》第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

4、税务检查的关注点

（1）是否漏交建筑业营业税（2）房产企业是否重复计入开发成本

5、材料是否需换开工程发票 ☆如何处理甲方承担建筑业税款？

甲供材常见征管现象：地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。甲供材料合理的做帐方法：

建议：甲供料，谈判营业税以建筑方缴纳，税款包含在工程款中。发票：甲供料票加建筑发票。

浙地税函[2007]335号，纳税人提供建筑业劳务后，如发生建设单位提供材料（甲供材料）情况，在开具发票时，“甲供材料”价款不能作为发票开具金额，但营业税计税营业额应包括“甲供材料”价款。

哪些货物不涉及建筑业营业税？（1）甲供设备（2）甲供装饰材料（3）分包工程中的自产货物

协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效？如某开发项目，甲供材料金额2000万元，约定建筑业营业税由甲方缴纳，应如何处理？

第三篇：关于房地产开发五证取得程序分享

关于房地产开发五证取得程序分享

1.立项批准。一般是由开发商向发改委提出申请报告，根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。

2.建设用地规划许可证。开发商拿着立项证明到规划局，规划局根据各地的城市发展规划，发《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。

3.土地使用权证。开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，交了土地出让金，批准《国有土地使用权证》。

4.建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，规划局经过审核，认为符合规划要求的，发《建设工程规划许可证》。

5.《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。

6.《商品房预售许可证》。应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第四篇：发票取得行为管理办法

***有限公司

关于公司发票取得行为管理办法

一、目的

为了规范集团公司经济活动，加强财务监督和管理，根据国家相关财税法规的有关规定，结合公司实际情况，制定本办法。

二、适用范围

本办法适用于集团公司各部门及分支机构。

三、定义

发票取得行为是指公司在购买商品、接受劳务和服务以及从事其他经营活动支付款项时，应当向收款方取得发票，并经过验审合格登记入账的行为。

四、审核内容

各部门及分支机构需对接收到的发票认真审核，审核内容主要如下：

（一）发票种类是否与所发生的经济业务性质相符合

以下是主要发票种类与适用范围举例： 增值税专用发票：

1、购买商品货物：是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。

2、加工：是指受托加工货物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求，制造货物并收取加工费的业务。

3、修理修配：是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务。

4、交通运输服务：是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务

5、邮政服务：是指邮政普遍服务、邮政特殊服务和其他邮政服务。

6、部分现代服务：是指研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。

7、代开增值税专用发票：以上六项增值税纳税义务人为小规模纳税人的，应该申请税务机关代开税率为3%的增值税专用发票。

增值税普通发票：

1、适用于零星采购日常消费物品（该项由本部门经理负责）

2、财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零（该项由财务部门负责）

3、不需要抵扣增值税进项税的项目，如：建安工程物资、员工福利物品（该项由财务部门负责）

4、发票种类：增值税普通发票、通用机打发票、通用剪口发票 增值税纳税人专业发票：

航空运输电子客票行程单、公路客票、铁路客票、航运客票、轨道交通客票 营业税发票（地方税务局）：

1、各省市地方税务局发行的通用发票：机打发票、手工发票、定额发票

2、建筑业统一发票：建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业（业务发生地与发票所属地应一致）

3、不动产销售统一发票：主要指房地产交易业务；

4、房屋租赁业发票：适用于房屋租赁业务。

5、旅店业、饮食业、旅游业、娱乐业、部分其他服务业

6、餐饮住宿定额发票：适用于餐饮业、宾馆住宿服务行为。

营业税专业发票：主要是指金融、保险企业的存贷、汇兑、转账凭证，保险凭证；电信企业的话务、电报收据等。（金融、保险、电信）

行政事业性收费收据:主要指国家机关团体行政事业性收费和基金（含专项资金、附加）项目；

（二）票面信息是否完整、准确

1、发票是否印有“发票监制章”，联次是否齐全。多联次凭证，只能以其中的“发票联”作为报销凭证。多联次手写发票必须用双面复写纸套写；

2、发票客户名称、开户银行及账号、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、大小写金额、开票人、开票日期、开票单位（个人）名称（章）等项目是否填写齐全；是否盖有收款单位财务专用章或发票专用章；

3、发票注明的开票公司名称、加盖的发票章或财务章、合同签约方、收款方是否相符；

4、发票内容是否与经济业务相符；

5、是否有私自扩大开具范围的营业税专业发票或增值税专用发票；

6、发票各项目不得涂改；票据填写内容要齐全，所有字体出自一人之手。机打发票不得手写。

五、责任划分

1、各部门在接受发票时应认真检查发票是否符合规定，对于不合规发票财务部拒绝接收。原报销人（发票第一接收人）承担一切责任。

2、各部门取得增值税专用发票后，应及时将发票联和抵扣联流转到财务部，如延期而造成无法抵扣，将追究当事人责任；

3、财务部收到增值税专用发票抵扣联，应及时认证。应“先认证，后付款”，对未通过认证的增值税专用发票，应立即退回，不得作为报销凭证办理付款手续。

六、违规责任

1、发票管理纳入公司绩效考核管理范围，对不按规定取得发票的行为视责任大小给予评价。

2、给公司造成经济损失的，直接责任人要按损失额度给予经济赔偿。本办法自发布之日起执行，本办法由公司财务部负责解释。

二0一四年三月十五日

附件一：交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法 附件二：应税服务范围注释

附件三：国家税务总局关于印发《税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）》的通知

第五篇：房地产开发企业变更法定代表人应具备的材料

。房地产开发企业变更法定代表人应具备的材料

1、向市建委提出办理房地产开发资质证书变更手续的申请（公司文件）

2、房地产开发资质证书正副本原件

3、公司原股东会决议（原件）

4、公司新股东会决议（原件）

5、公司股份转让协议（复印件加盖公司公章）

6、新法定代表人产生证明（原件）

7、公司新章程（原件或复印件加盖公司公章）

8、新股东营业执照1份（复印件加盖公司公章）

9、新股东资产负债表1份（原件）

10、变更后公司营业执照（复印件加盖公司公章）

11、法定代表人履历表（原件）

12、国有企业应有上级主管部门批文

13、公司注册资本变化应提供会计师事务所验资报告（原件）