房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题[模版]

第一篇：房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题[模版]

房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题

房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题 我们就推荐的十个指标的计算进行分析。

一、反映盈利能力的比率的计算 1.销售利润率

销售利润率指标主要是从房地产经营的角度来分析开发产品的获利能力，是一定时期企业利润总额与房地产经营收入的比值，表明每百元经营收入获取利润的能力。基本计算公式为：

利润总额

销售利润率=────────────×100%

房地产经营收入

公式中，利润总额指房地产开发企业在一定时期内的经营成果总额。销售利润率越高，获利能力越强；比率越低，则企业盈利能力越弱。销售利润率的高低在很大程度上受竞争方式、资本筹措方式、经营特点等众多因素的影响，例如，房地产租赁经营中，看重的可能不是近期的高利润率，而是长期的经营收益或是等待“待价而估”，因此，应当结合本行业平均水平和企业自身的具体情况对销售利润率进行分析。

2.总资产报酬率

总资产报酬率，也称总资产收益率，是衡量企业运用全部资产以产生利润的高低的一个指标，反映的是企业全部资产的利润与资产之间的比例关系。基本计算公式为：

利润总额+利息费用

总资产报酬率= ───────── ×100%

资产总额

式中，利润总额就是损益表中的利润总额，分子中，之所以要加上利息费用，是因为总资产来源于所有者投入的资本和负债两部分，而利息则是从资产运作产生的利润中由企业经营者支付给债权人的那部分利润。资产总额可用年初年末资产总额的平均数，如果资产本期变化不大，也可以用年末数计算。3.资本金收益率

资本金收益率必是用来衡量所有者投入企业的资本金的获利能呼，并反映企

业的经营效率。其计算公式为：

净利润

资本金收益率= ──────×100%

资本总额 对于投资者，将该指标与行业基准收益率或其他项目投资收益率进行对比，以评价以该项目投资的经济性。对于企业经营者，将该指标与同期银行利率或社会资金成本进行对比，作为筹资决策的参考依据。4.资本保值增值率

资本保值增值率反映投资者投入资本的保全性与完整性。其计算公式为：

期末所有者权益总额

资本保值增值率= ────────── ×100%

期初所有者权益总额

二、反映偿债能力的比率的计算 1.资产负债率

资产负债比率，也称为资产负债率或债务比率，是负债总额与资产总额的比例关系，表明负债在企业总资产中所占的比重。基本计算公式为：

负债总额

资产负债率= ──────── ×100%

资产总额

式中，负债总额包括流动负债和长期负债，资产总额指企业全部资产之和，包括流动资产、固定资产、长期投资、无形和递延资产及其它资产。

资产负债比率实际反映了企业资产总额中，有多少是负债形成的，该比率越低，表明企业资产中，所有者权益形成的资产较多，而债权人的债权就越有保证，因此，债权人总是希望该比率要低一些；但从企业的角度看，该比率过低，表明企业未很好地利用举债经营的策略，不利于扩大经营规模，将丧失举债经营可能带来的各种收益或盈利（当然，举债并不是总给企业带来盈利，只有当企业运用资本的利润水平高于资金成本时才会如此）。2.流动比率

流动比率，又称营运资本率，是指流动资产与流动负债之间的比例关系，是企业短期偿债能力分析中的一个重要指标。基本计算公式为：

流动资产

流动比率= ──────

流动负债

流动比率表明每元流动负债有几元的流动资产来补偿，也即对于流动负债支付能力具有何种程度的准备。一般而言，从短期债权人来看，流动比率越高，表明资产变现能力越大，流动性越强，企业偿还债务的保证就越大，偿债能力越强。因此，较高的流动比率对债权人有利。但是，从企业的角度看，过高的流动比率意味着流动资产数额较大，可能存在超储、积压、浪费，资产没有得到有效地利用。反之，过低的流动比率则意味着企业偿债能力不强，甚至无法应付正常经营的需要。

一般认为，流动比率为2是比较理想的，但受行业特点、季节性、赊销或赊购条件等若干因素的影响，无法确定一个各行业共同的流动比率理想标准。通常情况下，营业周期短，采购条件好，无明显季节性的生产行业（或企业），由于不需要保存较高的存货，其正常流动比率较低，反之，营业周期愈长，正常的流动比率也就愈高，因此，不能单纯就各行业当前的流动比率的高与低进行比较和评价。房地产企业由于受开发周期长的特点的影响，在不同时点上，流动资产的分布和结构可能会有很大的差异，此外，企业基于长期经营的需要，也可能保存较多的流动性相对较差的存货资产（房地产企业的商品房、经营房和周转房均视为存货），所以采用流动比率分析房地产企业短期偿债能力时，需要结合企业流动资产的构成情况或其他偿债能力指标进行评价，才能得出较为可靠的结论。3.速动比率

速动比率又称酸性测试比率，是指企业速动资产与流动负债的比例关系。所谓速动资产，是指可以立即或短期内变现，能用于直接支付的那部分资产，包括货币资金、短期投资、应收款项（包括应收票据、应收帐款净额、预付帐款、其他应收款）等各项可以迅速支付流动负债的资产。速动比率表明企业可迅速资金化的资产偿付流动负债的保证程度。速动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标。基本计算公式为：

速动资产

速动比率= ──────

流动负债

相对于固定资产而言，企业的流动资产具有较强的流动性，但流动资产内部各项目之间的流动性又有很大的差别，货币资金、短期投资、应收款项等流动性强、变现能力较强，变现速度快；而存货则需经过生产和销售等环节才能变现，变现性慢且具有不确定性，因此，即使流动比率比较高，但如果流动资产过多占用于存货上，速动比率非常低，企业的支付能力也不能算是良好的。

一般认为，速动比率最低为1较为理想，也即企业的速动资产能够全部抵偿流动负债较为理想。当我们运用比率分析方法对房地产企业偿债能力进行分析时，应注意房地产开发经营的周期性和时间性，在某些时点上，速动比率可能比较低（例如开发投资大量投入而销售租赁经营尚未开始或刚刚开始之时），但不一定意味着企业陷入了债务困境。

三、反映营运能力的比率的计算 1.流动资产周转率

流动资产周转率是指在特定时期内，产品销售收入与流动资产平均余额之间的比例关系，它反映企业一定时期内流动资产的周转次数和周转天数。由于企业流动资产流动性大，变现能力强，是流动负债偿还的直接来源，所以，考察企业偿债能力时，分析流动资产的周转速度和运作效率可能比总资产周转率分析更具有意义。

产品销售收入

流动资产周转次数= ──────────

流动资产平均余额

流动资产周转天数=计算期天数/流动资产周转次数 2.存货周转率

存货周转率是指某一特定时间内销售成本与存货平均余额之间的比例关系，用以衡量存货周转速度的快慢，反映企业存货有无积压、不足以及企业组织销售的能力。一般而言，存货周转率高，表明企业采购合理，销售顺畅，资产流动性较强，短期偿债能力也强。但存货周转率过高，则要查明是否有采购不足、停工待料、采购次数多、采购成本高的情况。存货周转率也用存货周转次数和存货周转天数表示。计算公式为：

销货成本

存货周转次数= ────────────

（期初存货+期末存货）/2

存货周转天数=计算期天数/存货周转次数

房地产企业经营，不仅有销售经营，还有租赁经营，在租赁经营中，销货成本为经营分摊成本，而存货则为开发产品的摊余成本及其它存货之和，加上由于不同企业采用不同的会计处理方法（存货计价中的先进先出法、后进先出法、加权平均成本法等），会对存货价值产生影响，因此，在对企业不同时期存货周转率进行比较，或是与同行业企业进行比较时，应特别加以注意。由于经营房的“周转期”通常很长，可能在存货中占有相当大的份额，所以，在可能的情况下，应将经营房和其它存货区分开来进行分析，以提高评价的可靠性。3.应收帐款周转率

应收账款周转率是指特定时期内赊销净额与应收账款平均余额的比例关系，它反映企业在特定期间内收回赊销账款的能力，也就是客户在此期间的偿债能力，应收账款周转率还可以反映企业的信用额度是否恰当、信用政策是否有效。应收账款周转率用周转次数和周转天数表示。

应收账款周转次数是指在特定期间内应收账款转变为现金（货币资金）的平均次数，表明应收账款的变现能力。基本计算公式为：

赊销总额

应收账款周转次数= ──────────

应收账款平均余额

四、房地产开发企业比率计算应注意的问题之一:是手段而非目的。

1.比率分析是手段，不同使用者其目的不同，使用该手段的侧重点也不同。投资者则关心是企业盈利能力指标，这是投资者创办企业的初衷，也是企业的经营目标和方向。债权人则关心企业的偿债能力和营运能力，尤其是资产负债率、流动比率和速动比率。

2.现代企业常常作为投资者参予经济活动，其关心的盈利能力主要体现在以下两个指标：(1).资本保值增值率。企业应当针对所投资的具体项目和具体的被投资企业的情况，借助该被投资企业的资产负债表和本企业的对外投资明细表（见表3-6），分别计算各具体投资类别和项目的资本保值增值比率，并分析原因，落实到产权代表人的责任考核上。

(2)资本金收益率。考虑企业对外投资的具体时间，股权的变化与调整和实际可供支配收益等因素，应采用下列计算公式：

实际收益额

资本金收益率=────────

加权平均资本金

分子为净利润扣除法定盈余公积金，公益金和任意盈余公积金后的剩余额才为投资者可供支配的实际收益额。分母应考虑企业投入资本金的时间，期内股权变更与调整等因素后加权平均计算资本金。该指标也应针对不同投资项目和被投资企业进行分别计算和分析。

3.不管对投资者还是对债权人而言，过高的资产负债率都意味着严重的财务风险。因而管理当局应加强其监控并努力降低，具体措施如下：

(1)增加企业盈利，使得资产增加，所有者权益的盈余公积和未分配利润增加。

(2)加强资产监管，盘活帐外资产，使得资产增加，所有者权益增加。

(3)减少负债，增加所有者权益，在政策允许和条件成熟时，实施债权转股权的债务重组方案。(4)利用银行核销

第二篇：浅谈房地产开发贷款应注意的问题

浅谈房地产开发贷款应注意的问

作者：冯省文

前言

据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出，2004年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元，较上年增长17.3%，增速比上年下降1.9个百分点；全年完成全社会固定资产投资额1090.1亿元，比上年增长14.9％，增长幅度同比下降5.2个百分点。其中，基本建设投资459.0亿元，增长27.5％；房地产开发投资432.0亿元，增长4.7％，是1990年以来增幅最低的一年。基本建设投资比重超越房地产开发投资，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2个百分点，而房地产开发投资所占比重则由上年的43.3％下降到今年的39.6％，减少了3.7个百分点。从房地产金融贷款看，2004年，深圳市国内金融机构房地产贷款余额1652.5亿元，增长率为18.2％，增幅较上年回落13.4个百分点。但个人住房贷款仍然保持了较大幅度增长，年末余额为1171.7亿元，占房地产贷款余额的70.9％，比上年末增长4.2个百分点。由以上数据分析，虽然房地产贷款增速放缓，但在房地产市场资金链中，银行贷款基本参与了房地产开发经营的全过程。随着贷款余额的不断增长，面临的风险也越来越大，因此银行方面要注意控制房贷风险。抑制房地产开发贷款风险

首先，银行要切实提高风险预警能力。积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。但从现状来看，却适得其反，目前，在决定对房地产项目是否放贷时，主要评估对象是借款人提供的抵押资产或担保资产，而不是项目本身是否可行，结果往往导致不良贷款的产生，使银行成为所谓的“资产供应商”，要靠拍卖抵押资产来实现债权，这也是银行不良贷款产生的主要根源。银行应该将重心放在，对项目的效益和还贷能力评估方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避经营风险；

其次，银行要建立一套有效的，全面评估借款企业的风险监控体系。一方面，加强对借款企业的开发实力、经营管理、资产安排、市场风险、政策风险等的严密监控，如位于深南大道车公庙附近的政协联谊大厦，银行发放2亿多元的封闭贷款，要求专款专用，但监管不严，被挪作他用，导致建设资金不能按期到位，既影响工程进度，又影响信贷资金回笼，加大了风险；另一方面，加强对抵押物或担保人经营状况和担保能力的监控。

经济建设中，最大的失误就是决策的失误，它可能使项目建设“不合时宜”，或者“先天不足”，不能发挥预期的效益；它造成的损失往往是巨大的、是难以挽回的。国家统计局固定资产投资统计司出版的《统计年鉴》指出，我国1958-2001年基建项目建成投产率为51.43%，失误率高达48.57%(其中1958-1980年为53.97%，1981-1995年为47.14%，1996-1999年为43.72%，2000-2001年为43.21%)。1996-2001年各行业基建项目失误率,最高的是采掘业(56.84%)，最低是农林牧渔业(35.08%)，房地产业达到52.29%。损失巨大，浪费惊人。房地产开发贷款评估应注意的问题

对银行而言，房地产开发贷款评估，是对列入备选房地产开发项目的贷款进行全面系统的分析、评价，并提出决策意见或建议的过程。房地产项目，按照未来获取收益的方式不同，可分为出售型（如住宅）、出租型（如大型商场）、混合型（如综合楼）三种。相应的项目评估方法亦不同，难易程度有所差异，应根据项目的具体情况，选用适宜的评价方法。本文重点讨论出售型房地产项目评估应注意的问题。

一般而言，出售型房地产开发贷款评估，需要解决的主要问题有四个：（1）项目建设是否合法、合规？是否具备建设条件？如江苏常州铁本项目，化整为零，违法用地6000亩，总投资106亿，银行授信43亿，已贷出25亿，停建。是典型的违法、违规项目；（2）项目产品市场预测及其市场定位是否合理？营销方案是否可行？如位于嘉宾路的爵士大厦，96年按写字楼建设，后因市场问题，在完成大部分工程的基础上，改建成酒店式公寓，导致使用功能有缺陷，推向市场后，营销效果很差；（3）债务人资信评估；（4）项目经营效益如何？如一般都认为闹市区的商业房地产一定有盈利，但位于蔡屋围、书城南面的“都市名苑”，高层—33层综合楼，1—3层设计用途为商场，建筑面积约5万平方米，1998年开始预售时就在找买家，直到现在仍然空置，积压大量资金，产生不了效益。

2．1考察项目的合法性及其建设条件

银行贷款支持的项目必须合法，同时也符合行业规程的规定，这是最基本的前提条件。界定项目的合法性及合规性，需要投资者提供相应的证明资料（有关资料清单见表一），并对这些资料进行认真的审核，查勘项目选址区域环境及各项配套设施条件。界定项目合法性及建设条件，特别应该注意下述几个方面：

1、借款人营业执照及开发资质证书、信用等级证明、及经营业绩；

2、《房地产证》，或土地使用权出让合同及其缴款凭证（权属人、土地性质是否与开发项目相符）；《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐备；

3、项目建设资金是否充足，筹资计划能否落实；

4、项目建设条件是否具备；

5、担保的合法性及能力分析。

2．2市场调查与分析

房地产市场是区域性很强的市场，同类型的房地产在不同的区域，价值差别可能很大。所以，首先，就要界定项目所在区域，调查区域的规划定位、经济地理环境、经济发展状况以及人们的收入水平、消费观念、消费能力；其次，调查分析区域内多个临近的已建成、在建、拟建的类似楼盘的规模、档次、消费群体、销售价格、销售进度、空置率等指标，分析竞争对手的实力和主要卖点，判断市场供求量的变化趋势；最后，考察项目的产品定位（以什么产品来满足消费者的需求）、客户定位（确定目标消费群体和他们的特征）、形象定位（突出项目的个性化特征，便于广告表达，让消费者对项目产生认同感而发生购买行为）是否合理，对项目进行SWTO（即优势、劣势、机会、威胁）分析，判断项目能否实现预期的销售价格、销售进度和销售量。

如位于罗湖翠竹路的“新港鸿花园”，临近“百仕达二期”，因为设计产品不合理——港式设计一梯八户，市场不认可，均价由2001年的7000元/平方米，一路降到现在的6000元/平方米，方有少量客户应价，比“百仕达二期”的8000元/平方米，有极大差别，这是产品定位不合理的例子；又如莲塘，罗沙路边“翠峰阁”，1998年开盘，小高层—18层，大户型为180平方米/套，定位不合理，均价由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚无法销完，因为有钱人嫌路边吵，不要；钱不多的人又嫌房太大，没必要，这就是客户定位不准确的例子。

2．3借款人评价

项目建设融资有两种基本方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。新设项目法人融资又称项目融资，其特点是由项目的发起人及其他投资人出资，建立新的独立承担民事责任的法人，再以新法人承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益或权益作为融资信用的基础，取得债务融资。这种方式下，较易切断项目对投资人的风险，实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，相应增大了银行的贷款风险。

既有项目法人融资又称公司融资，其特点是不组建新的项目法人，由已经存在的公司（既有法人）本身的资信进行融资后，用于新建项目的投资与经营，项目未来的现金流是公司现金流的一部分，项目的财产也是公司财产的一部分。这种方式下，借款和其他债务资金虽然实际用于项目上，但是承担偿还责任的是公司，较难实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，可以降低银行的贷款风险。

项目融资借款人评价，主要是对项目法人或主要发起人的资信进行评价，重点在于考察项目本身的盈利能力和偿债能力。公司融资借款人评价，则需要对项目所依托的公司进行全面的评价。笔者认为，公司融资借款人评价应关注下述几点：一是借款人基本情况评价，主要说明借款人名称、地址、所有制类型、经营范围、注册资本、实收资本、资质、规模、组织结构、历史沿革等；二是借款人素质评价，主要是对领导人的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩及公司人员结构进行评价；三是借款人近三年来的盈利能力、偿债能力和信用状况评价；四是借款人发展前景评价，主要是对借款人的业务发展方向、发展潜力和长远规划进行评价。

2．4考察项目财务可行性

考察项目的财务可行性，可从投资成本、资金流及财务评价指标三方面入手。为反映项目的财务运行情况，应编制《现金流量表》、《资金来源与运用表》、《借款偿还估算表》、《损益表》等财务报表。

（一）项目成本费用

投资估算不能出现漏项，力争准确反映客观实际，量力而行，避免“后患无穷”，杜绝“钓鱼工程”。房地产项目建设的投资费用包括下述11项：

1、土地费用：取得项目建设用土地所花费的支出；

2、前期工程费：主要包括项目前期规划、可行性研究、设计、水文、地质勘测以及“三通一平”等费用，一般按实际工程估算；

3、建安工程费：在可行性研究阶段，一般采用扩大指标估算。方法有单位指标估算法、概算指标估算法、概预算定额法等。也可根据类似工程经验估算；

4、基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程（如上、下水、供电、供气、道路、路灯等设施），以及与市政设施干线、干管、干道和接口费用，一般按实际工程量估算；

5、公共配套设施建设费：指小区内各种非营利性公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括：居委会、派出所、托儿所、停车场、公共厕所等的建设费用。一般按规划指标和实际工程量估算；

6、其他费用：主要包括临时用地费、临时建筑费、质监费、监理费、工程保险费、造价咨询费、总承包管理费等；

7、销售费：销售人员工资、福利、劳保、广告、代销手续费、销售服务费等；

8、管理费：包括管理人员工资、福利、差旅、工会经费、劳保、房产税、摊销费、招待费、盘亏等；

9、财务费：为筹集资金而产生的各项费用；

10、各种税费：包括土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费、用电权费、供电贴费；

11、不可预见费：包括涨价准备金、预备费等。一般取前几项费用之和的4-5%。

（二）项目资金平衡分析

资金平衡分析目的，在于考察项目资金筹措方案是否可行？资金来源与运用安排是否连贯、合理？在建设经营过程中是否存在资金缺口？资金链的风险点在哪里？进而制定切实可行的投资和经营计划，保证项目的顺利建成和正常经营。

项目资金来源主要包括资本金、借款、经营收入、未出售房地产价值和流动资金，资金运用主要包括建设资金、经营税费、所得税、偿还借款本息等支出。资金来源与运用分析与项目实施进度密不可分。完成多少工程量，消耗多少费用，就要反映投入多少资金；有多少销售收入，就要分摊相应的税费。通过编制《资金来源与运用表》，可以比较直观地，考察经营期内各期的资金来源与运用及其余缺情况。在项目经营过程中，各期的累计盈余资金不允许出现负值，否则说明项目缺乏建设经营资金，出现了资金缺口，必须采取适当措施（如短期借款）予以解决。如果资金链断裂，工程将被迫停建或缓建，也可能形成烂尾楼，或者无法继续经营下去，造成资金沉淀，可能给投资者和银行带来损失风险。同时，还需要对项目进行现金流量分析。现金流量分析是项目投资（或贷款）决策分析的基础和核心内容。通过分析项目的现金流入、现金流出和净现金流量，考察项目的资金流动情况和投资效益。

1、现金流入量分析计算：包括销售（或经济）收入（含税）、未出售房地产价值、回收流动资金；

2、现金流出量分析计算：包括固定资产投资（不含建设期利息）、流动资金、经营成本、销售税金及附加、所得税、偿还借款本息等。

（三）项目财务评价指标的计算及运用

通过对现金流量表、资金来源与运用表、借款偿还估算表、损益表等财务报表的分析计算，可求出下列五个常用的财务评价指标：

1、内部收益率：项目在计算期内净现值累计为零的折现率。它表明了项目的动态盈利能力，是项目所能承受的最大折现率，和能容忍的最大市场利率。从现金流量表计算求得。项目内部收益率大于等于行业基准收益率，或投资者最低可接受的收益率，表示项目可行；

2、财务净现值；是按投资者最低可接受的收益率，或基准收益率，将项目开发经营期内，各期净现金流量折现到开发期初的现值之和，从现金流量表计算求得。项目财务净现值大于零表示项目可行；

3、投资回收期；是指项目净收益抵偿总投资所需要的时间，一般以年表示。从现金流量表计算求得；

4、借款偿还期；是指在国家规定及项目具体财务条件下，用利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿清全部借款本息所需要的时间。测算借款偿还期应编制《借款偿还估算表》；

5、投资利润率。投资利润率=利润总额÷总投资×100%。注意区分总投资利润率和年平均投资利润率。

2．5不确定性分析

房地产项目建设的不确定因素包括；（1）建安工程费；（2）经营收入；（3）融资成本；（4）销售进度等。一般房地产项目主要针对建安工程费和经营收入进行不确定性分析。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析：

1、盈亏平衡分析：盈亏平衡分析就是通过找出盈亏平衡点，来分析在一定的市场及产出能力条件下，项目成本与收益之间的平衡关系。根据商品房销量、成本、销售收入和销售税金等数据，分析计算其量、本、利之间的关系，确定项目的盈亏平衡点。平衡点可用销售收入来表达；

平衡点的销售收入=总投资÷（1-销售税费）

2、感性分析：因为评估所采用的数据，大都来自于估算或预测，不可能完全准确，因而，就使得投资或贷款决策具有潜在的误差和风险。为搞清不确定因素对评估结果影响的大小，保证投资或贷款决策的准确性，有必要进行敏感性分析。敏感性分析是通过预计项目不确定因素发生变化，分析其对项目经济效益的影响。其实施步骤如下：

（1）找出最能反映投资效益的经济评价指标，如内部收益率、财务净现值、投资回收期、借款偿还期和投资利润等；

（2）选取对经济评价指标有重大影响，并在建设经营期内有可能发生变化的因素，作为不确定因素。如建安工程费、经营收入；

（3）设定不确定因素的变化范围；

（4）根据不确定因素的变化情况，对项目经济评价指标重新进行分析计算，找出敏感性因素；

（5）提出相应的对策和措施；

3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出项目建设的经济效益对不确定性因素的敏感程度，但不能表明不确定性因素发生变化的可能性大小，以及在这种因素变化对建设经济效益的影响程度。因此，根据项目的特点和实际需要，有条件的还应进行概率分析。通过分析，不确定性因素可能发生的变化情况及其概率，计算在不同概率条件下，项目建设的经济评价指标，说明项目可能面临的风险大小。并确定临界点发生的概率和期望收益。其实施步骤如下：

（1）找出各种可能发生变化的不确定因素（敏感性因素）；

（2）分别确定每种不确定因素出现变化的可能性（即概率）。各种不确定因素可能发生的概率之和必须等于1；

（3）分别求出各种概率情况下的净现值、加权净现值，然后求出净现值的期望值；

（4）求出净现值大于或等于零的累计概率；

（5）判断项目可能面临的风险大小。

第三篇：企业跨国并购应注意哪些问题

企业跨国并购:

近年来,跨国并购逐渐成为中国企业进入海外市场和开展国际化经营的战略方式,但随着中国企业海外并购的不断增加,也冒出了各种各样的问题。为了更好地实现跨国并购的目的，我认为应注意以下几个问题：

第一，企业要选择好并购目标。企业首先要明确自己到底想要什么，是为了品

牌技术，还是为了市场资源。并购行为的成败在很大程度上取决于并购

对象之间的匹配程度，一定要选择与企业并购目的相符合的目标企业。

其次，企业要考虑自身是否有足够的资本实力、并购目标企业的环境和

目标企业的价值所在，要看价值导向，不能盲目收购便宜企业，被机会

导向影响。

第二，在实施跨国并购前，企业要确定好自己的并购战略规划，并对自己和目

标企业做出一个正确的评估。在决定并购之前，应从宏观环境与目标企

业微观环境等方面进行可行性评估，并对并购目标受众进行全方位的分

析，确定自己的并购战略是资源型、品牌型还是市场拓展型并购。在这

个过程中，企业可以聘请专业人员进行操作，确保信息的全面和准确。

第三，企业要有优秀的海外人才。人才是一个企业重要的核心竞争力之一，跨

国经营管理人才也是并购企业之必须。专业的有国际化经验的优秀人才，敬业称职，熟悉国际谈判，熟悉跨国公司企业文化运作和ＨＲ体系，有

利于被并购企业的营销和管理，同时能够帮助解决企业跨国并购带来的诸多问题，有利于企业合并后的发展。

第四，企业要注意并购中的法律问题。并购作为特殊的法律交易过程，其中必

将涉及到很多复杂的法律问题，例如知识产权和股份收购问题等。这关

系着企业未来的发展，必须全面了解法律制度，尽可能避免收购后企业

在法律问题方面受到不利影响。

第五，注意研究国内外政治文化以及经济发展的差异，了解国际规则和国际惯

例。在全面了解跨国并购经验之后，并购企业才能更好地规避政治环境

风险、营运风险以及体制风险。同时，企业在并购之后也要做好内部整

合，做好双方企业的文化融合，建立包容，共同的企业文化。

第六,跨国并购后的企业要明确自身的核心竞争力。跨国公司一般具有技术、金融、管理、资源等方面的整体优势，企业要好好发挥自己的优势，趋利避害。同

时，还要注重培养整合后的企业创新能力，强化企业的核心竞争，在世界市

场上占据一席之地。

日韩企业国际经营

战后日韩两国经济起飞，造就了亚洲环太平洋一带的经济奇迹。韩国、日本与中国在地理和文化上有许多相似之处，这些国家企业的国际经营有很多中国企业借鉴之处。在我看来，有以下几个方面。就成功经验：

首先，日韩企业在全球化运作的整个过程中特别注意充分利用全球化资源。在自身天赋资源匮乏的情况下，日韩企业以世界先进的优秀人力资源为基础，积极进军海外市场，充分利用国际市场资源，进行资源结构调整，减少了资源不足问题的影响。因此，没有利用全球化资源的中国企业应该积极做好战略资源调整。

其次，日韩企业在创立进军市场的时候，很成功的推行了先占有策略。进军市场的空白区域，着眼于市场未来的发展潜力，或者先占有技术，确保技术的未来资本积累。一个有未来发展潜能的市场才会有经济利益，一个有先进技术支撑的企业也才能够拥有竞争力。中国企业的发展也要确保一定的市场和技术支撑。

第三，日韩企业内部具有先进的管理模式。日韩企业的经理人有很高的地位，对企业的发展决策有相当的话语权。减少对职业经理人的约束，就会有很强的行动领导力，也就会利于企业的发展。

最后，日韩企业全面考虑了客户和员工需求，这确保了企业的信誉和生产力。

就失败方面来看：

第一，进军市场时，没有做好全面的市场调研。在没有确保自身产品的需求和对对当地市场的适应之前，盲目的进入市场不可能成功。

第二，不理解当地文化。海外经营必须要全面了解当地文化，开发适合于当地人的产品。第三，未能及时能满足客户需求。客户是企业信用的关键人物，在海外失去了信用也就失去了市场。

第四，错误使用了人才本土化战略。人才本土化虽然在海外投资中至关重要，但为了有效开发当地市场，必须建立完善的支援管理体系。

第五，与不适当的合伙人经营合资公司：有不少企业进入开发当地国时，因对当地市场信息不够了解及为躲避当地限制制度，从而采用合资方式。可是，如果遇到没有完全验证过的合作商，很容易受骗上当。

不管是日韩企业国际经营的成功还是失败，我们都应该积极从中汲取经验和教训，促进我国企业全球化的成功发展。

制造业问题

改革开放以来，中国制造业相对于国内其他产业发展较快，成为国民经

济增长的主要源泉，但目前中国制造业的发展遇到了新的挑战，发展面临着

以下问题：

首先，我国制造业的企业自主创新能力不强，缺乏具有自主知识产权的核心

技术和品牌。自主创新能力薄弱一直以来都在阻碍着中国制造业水平的提高。

现在中国大部分的制造业都缺乏自主知识产权，主要技术和设备都依赖于国

外进口，主要是较低层次的制造业在参与国际分工，高技术产业严重不足。

没有核心技术就没有市场竞争力，这不利于中国制造业的长期可持续发展。

其次，近年来劳动和资本比较成本优势在逐渐下降，以低价格，低成本优势

进入国际市场面临越来越大的国际压力。劳动力资源成本在不断提高，生产的产品一直以来的价格优势在逐渐消失，越来越缺乏市场竞争力。当今的劳

动密集型产业已经不再适应中国经济发展现状，迫切需要变革，以提高市场

竞争力。

第三，我国的制造业的能源利用率低，产品附加值低，并未完全摆脱传统粗

放型经济增长方式。国内产业发展主要依赖资源、劳动力等要素的大量投入，尤其国内许多工业产业的高速增长仍然主要依靠高投入特别是是资源的高

消耗。这种经济增长方式导致了我国制造业产业在参与国际分工中主要是以

高投入高消耗低利润为主要竞争方式进行的，处于国际分工低层次，阻碍了

中国的产业优化升级。

第四，目前制造业环境问题比较突出。大多数工业企业在追求经济利益的同

时缺乏对环境的有效保护，特别是一些化工企业的高污染已经严重制约了我国经济的发展。这些企业要想继续参与市场竞争，必须对自身企业进行改良，不能再以破坏环境为代价。

第五，制造业产品和产业结构不合理。目前，市场结构依然过于分散，中国

制造处于全球价值链低端工序环节，市场竞争缺乏绝对优势。企业生产专业

化水平较低，规模普遍偏小，阻碍了中国制造业产业全球工序分工与贸易分工地位的提升。中国企业必须进行企业产业结构优化升级，调整经济增长方式。

制造业是中国经济发展必不可少的一部分，因此必须解决制造业发展难题，重兴制造业，增进国民经济。

个人看法

通过一学期的学习，经济名家讲座视频赏析这门课我收获了很多。

这门课让我们这些在校大学生很好的了解到了当今社会的经济发展形势以及国家主要行业的发展现状。通过经济名家的讲解，我们也学习到国家经济方面的一些政策，初步了解了造成现在经济现状的原因。更重要的一点，我觉得这门课培养了我自己的经济学看问题的视角，不再盲目的听信别人对经济问题的主观评价，有了自己的客观认识。

课堂上，郎咸平教授的讲座视频很是精彩。一直以来我都非常的喜欢郎咸平教授的课，这门课给了我充分的机会和时间去走进郎教授的经济课堂，满足了自己的学习需求。郎教授的观点总是既前卫又现实。，他咄咄逼人，痛斥股市的混乱和黑暗；他语出惊人，声称“房地产的核心在于政府腐败”；他气势汹汹，直击中国制造业对国民经济发展的利害、、、、、、他借助媒体的力量说出了自己想说的话，从一个有意义的层面深刻剖析关系国计民生的经济问题，他对民族前途的担心和对民生的担忧值得我们所有人思考。当然，郎教授的一些观点会受到西方思维价值观的影响，但我们也要看到郎教授对现实分析的客观性。

每段视频过后，大部分时候老师也会对视频内容进行评价，一方面解释同学们可能不懂的经济学名词，拓宽了我们的知识，另一方面，老师个人的分析问题视角也让我们学会去辩证全面的看问题，避免盲目崇拜。为了更全面的了解经济学问题，在这里我还希望在以后课程里有更多经济学家的课程，让同学们能够集大家之思维，了百家之看法，悟自己之观点。

这门课还让我自己有了更深入学习经济学的想法。在我看来，一个不懂经济学的人，在当今社会是很难获得巨大成功的。小到个人投资还是理财，大到关乎国计民生，生活之中处处离不开经济学。在课堂上学习到的经济学知识已经为我自己以后的学习打下了坚实基础，我会好好的继续学习下去。

第四篇：面试应注意哪些问题

面试应注意哪些问题

求职面试早已成为毕业生开启职业大门不可或缺的钥匙，能否熟练掌握和使用好这把钥匙，对毕业生能否 迈好走向社会的第一步影响极大。那么毕业生求职面试到底应注意哪些问题呢？

一、注意非语言交流 一谈面试，人们一般想到的是怎样去对付用人单位的提问，如何巧妙的应答对方，其实这是不全面的。接受面试往往是第一次用人单位的主考官司见面，所谓“未闻其声，先见其人”。因此，首先进入主考 官视野的必然是你的仪表。这属于非语言交流。仪表并不只是简单地反映应聘者个人的修养，在主考官的 眼里，它还代表公司未来的形象。因此仪表往往会左右主考官对你的整体评价。一般说来，衣着不整、蓬头垢面，会被认为是邋遢窝囊，过于超前的服装，也会被认为不可依赖。总体来说，仪表应该给人以整洁、大方、朝气蓬勃的感觉。另外，面试的非语言交流方面还要注意回答问题的声音（包括语调、速度、音 量高低）、体态、面部表情、手势以及眼神等。

二、“听”、“说”得法

“听”话是否得法同样能在主考官的印象中打上深刻的烙印。善于倾听首先需要的是耐心，对对方提起的任何话题都不能心不在焉或表现出不而烦，更不能轻易打断或中途插话，除非是交谈需要的时候。其次要细心，时刻具有高度的敏感性，善于理解对方的“弦外之音”。再次要专心，能抓住对方谈话的要点和实质。如果对方所谈之事本身不明确，你可以用委婉诚恳的语言指出，这样既能弄清问题的要点和实质，又能给对方以专心致志的好印象。“说”同样有一定的学问。初次参加面试，不可避免地会产生不同程度的紧张情绪如羞怯心理，因此不如先坦率地告诉对方：“对不起，我有点紧张，或“对不起，我缺乏经验，请您愿谅”。这对推荐自己不仅没有什么消极影响，而且由于自己的坦诚，将很容易获得对方理解。这是良好交谈的第一步。其次，在应试交谈过程中，应巧妙地引导话题，随时把对方的谈话内容从无关的事引回到你所关心的问题上来。介绍自己须用客观的语言，碰到对自己不利的问题，把回答的内容扯到远离有损自己的形象的范围；要么表示弥补缺憾的决心。

三、谦虚谨慎

面试和面谈的区别之一就是对方往往是多人，其中不乏专家、学者，求职者切不可息以为是，不懂装懂，讲话要留有余地。有过这样的实例：一位报考办公室秘书工作的中文系毕业生，在参加面试时开始都很顺利，可是当主考官请他谈谈自己的兴趣和特长时，他便信口开河，自称自己对经济学很感兴趣，很有研究，在谈宏观经济、微观经济等名词时，他不知道考官中就有公司的总经济师、总会计师、他们问这位大学生什么是宏观经济、什么是微观经济时，他无以作答，一时语塞。结果影响了面试成绩。另外在参加“集体式、讨论式”面度时，要正确发表自己的观点，不要随意攻击他人，以抬高自己，因为这样只能损害自己的形象。

四、机智应变

当求职者一人面对众多考官时，心理压力很大，面试的成败往往取决于求职者是否机智果断，随机应变。首先，进入考场时要注意分析面试类型，如果是“主导式”面试，你就应当把目标集中投向主考官，认真礼貌地回答问题，如果是“答辩式”，你则把目光投向提问者，切不可只关注甲方而冷落乙方。其次要避免尴尬场面，在回答问题时常遇到这些情况：未听清问题便回答，听清了问题自己一时不能作答。回答时出现错误或遇到不会的问题时，可能使你处于尴尬的境地。避免尴尬的技巧是：对未听清的问题可以请求对方再复一下或解释一下；一时回答不出可以请主考官提下一个问题，然后回过头来考虑成熟再回答；遇到偶然出现的错误也不必因耿耿于怀而打乱后面的思路。

五、扬长避短

每个人都有自己的特长和不足，无论是在性格上，专业上都是如此。因此面试时一定要扬长避短。例如性格外向的人往往容易给人留下热情活泼、思维敏捷但不深沉的印象。这类性格的人在面试时要注意克服自己的弱点，讲话的节奏要适当放慢，语言组织得当，要注意给人以博学多才、风多识广的良好印象；性格时，这类性格的人要力争早发言，并就某一重大问题展开论述，以弥补自己性格上的不足。

六、显示潜能

面试的时间通常很短，求职者不可能把自己的全部才能展示出来，因此要抓住一切时机，巧妙地显示潜能。例如，报考会计职位的求职者可以将正在参加计算机专业的业余学习的情况“漫不经心”地讲出来，可以使对方认为你不仅能熟练掌握会计业务，而且有发展会计业务的潜力；报考秘书工作的求职者可以借主考官的提问，顺手递上去，以显示自己写得一手漂亮的字。显示潜能要实事求是，简短、自然、巧妙，否则也会弄巧成拙。

第五篇：辞职信应注意哪些问题

一、什么是辞职信

辞职信，也叫辞职书或辞呈，是辞职者向原工作单位辞去职务时写的书信。辞职信是辞职者在辞去职务时的一个必要程序。

二、写辞职信应注意哪些问题

1.理由要充分、可信。写辞职书，一定要充分考虑辞职的理由是否充分、可信。因为只有理由充分、可信，才能得到批准。但陈述理由的文字应扼要，不必展开。

2.措辞要委婉、恳切。用委婉、恳切的言词来表明辞职的诚意。