住宅性能评定技术标准试卷

第一篇：住宅性能评定技术标准试卷

住宅性能评定技术标准试卷

— 填空题（每题3分）1．住宅性能评定标准将住宅性能划分成（），（），(),()和（）五个方面。

2．住宅性能按照评定得分划分为（），（）两个级别。其中（）级住宅为执行了国家现行标准且性能好的住宅；（）级住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到A级的住宅。

3．A级住宅按照得分由低到高又细分为（），（）,()三个等级。

4．评审工作包括（），（），（）三个环节。其中（）在初步设计完成后进行，（）在主体结构施工阶段进行，（）在项目竣工后进行。5．《标准》的指导思想是以总分高低作为区分住宅性能等级的基本依据，为了防止有的参评工程个别性能很差却被评为A级住宅甚至3A级住宅，《标准》要求A级住宅五方面性能的得分率必须分别达到（）%以上。同时，采用符号 ☆ 和★分别表示（）级住宅和（）住宅的一票否决指标

6．《标准》中适用性能和环境性能满分为（）分，经济性能和安全性能满分为（）分，耐久性能满分为（）分，总计满分（）分。7．住宅适用性能的评定项目包括（）、（）、（）、隔声性能、设备设施和无障碍设施等6个评定项目。

8．适用性能评定单元平面评定项目中楼梯段净宽应大于等于（）米，住宅套型评定项目中3个 及3个以上卧室的套型至少配置（）个卫生间。建筑装修评定项目中要求装修到位是评定（）级住宅的重要指标。

9．住宅环境性能评定中机动车停车率3A级住宅应大于等于（），且不低于当地标准；绿地配置绿地率A级住宅应在（）% 以上。

10．住宅经济性能的评定包括（），（），（）和节材4个评定项目，满分为（）分。

11．节能的评定应包括建筑设计、围护结构、采暖空调系统和照明系统4个分项，山东省执行节能标准应达到（）%以上。

12．住宅环境性能评定指标包括（）、（）、（）、室外环境噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施、智能化系统等7个项目，满分为（）分。

13．节水的评定包括（）、（）、节水器具及管材、公共场所节水措施和景观用水5个分项。

14住宅安全性能的评定包括（）、（）、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内污染物控制5个评定项目，满分为（）分。15．住宅耐久性能的评定包括（）、（）、防水工程及防潮措施、管线工程、设备和门窗6个评定项目，满分为（）分。

二．选择题（每题3分）

1． 每套住宅至少有（）个居住空间获得日照。当有4个以上居住空间时，其中有2个或2个以上居住空间获得日照。

A.1个 B.2个 C.3个

2．要达到A级住宅，五个方面性能得分必须达到（）以上，并且满足全部（）所有标准空心星的评定子项的要求。要达到3A级住宅，还必须满足（）个标有实心星的评定子项的要求。

A.80%、10个、6个 B.60%、18个、6个 C.80%、18个、6个。3．A级住宅结构的耐久性措施应该符合使用年限（）年的要求。

A.30年 B.50年 C.100年

4．A级住宅防水工程设计使用年限，屋面和卫生间不低于（）年，地下室不低于（）年。

A.15年、50年 B.25年、50年 C.10年、50年 5．A级住宅地下室工程设计使用年限不能低于（）年。

A.30年 B.50年 Ｃ．１００年

６住宅适用性能评定套内功能空间形状合理，起居室、卧室、餐厅长短之比≦（）；起居室（厅）、卧室有自然通风和采光，无明显视线干扰和采光遮挡，窗地面积比不小于（）。

Ａ．１．８、１／７

Ｂ．２．０、１／５

Ｃ。１．７

、１／６

７．住宅环境性能评定中，公共服务设施主要道路及公共活动场地均匀配置废物箱，其间距小于（）米，且废物箱防雨、密闭、整洁，采用耐腐蚀材料制作。

Ａ．８０

Ｂ．１００

Ｃ．６０

８．住宅环境性能评定中，规划住区周边设有公共汽车、电车、地铁或轻轨等公共交通场站，且居民最远行走距离小于（）米。

Ａ．６００

Ｂ．５００

Ｃ．４００

９．住宅环境性能评定绿地与活动场地中，绿地中配置占绿地面积（）的硬质铺装。

Ａ．１０％＿１５％

Ｂ．１５％＿２０％

Ｃ．１０％＿２０％ １０．住宅环境性能评定绿地与活动场地中，植物长势良好，没有病虫害和人为破坏，成活率（）以上。

Ａ．９５％

Ｂ．９６％

Ｃ．９８％ 三。简答题

１．在住宅性能评定中，申请Ａ级住宅应提供的施工验收文件和记录有哪些方面的材料？（１５分）

２．结合公司建设的国家康居示范工程——《泰山庄园》，作为一名工程管理人员你是如何管理工程，如何准备评审专家检查验收的？（１０分）

第二篇：住宅性能评定技术标准

住宅性能评定技术标准 总 则 1.0.1 为了提高住宅性能，促进住宅产业现代化，保障消费者的权益，统一住宅性能评定指标与方法，制定本标准。1.0.2 住宅建设必须符合国家的法律法规，正确处理与城镇规划、环境保护和人身安全与健康的关系，推广节约能源、节约用水、节约用地、节约用材、防治污染的新技术、新材料、新产品、新工艺，按照可持续发展的方针，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

1.0.3 本标准适用于城镇新建和改建住宅的性能评审和认定。1.0.4 本标准将住宅性能划分成适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能五个方面。每个性能按重要性和内容多少规定分值，按得分分值多少评定住宅性能。.0.5 住宅性能按照评定得分划分为A、B两个级别，其中A级住宅为执行了国家现行标准且性能好的住宅；B级住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅按照得分由低到高又细分为1A、2A、3A三等。1.0.6 申请性能评定的住宅必须符合国家现行有关强制性标准的规定。1.0.7 住宅性能评定除应符合本标准外，尚应符合国家现行的有关标准的规定。2 术 语.0.1 住宅适用性能 residential building applicability 由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。2.0.2 建筑模数 construction module 建筑设计中，统一选定的协调建筑尺度的增值单位。2.0.3 住区 residential area 城市居住区、居住小区、居住组团的统称。.0.4 无障碍设施 barrier—free facilities 居住区内建有方便残疾人和老年人通行的路线和相应设施。2.0.5 住宅环境性能 residential building environment 在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能。2.0.6 视线干扰 interference of sight line 因规划设计缺陷，使宅内居住空间暴露在邻居视线范围之内，给居民保护个人隐私带来的不便。.0.7 智能化系统 intelligence system 现代高科技领域中的产品与技术集成到居住区的一种系统，由安全防范子系统、管理与监控子系统和通信网络子系统组成。.0.8 住宅经济性能 residential building economy 在住宅建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能。2.0.9 住宅安全性性能 residential building safety 住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能。.0.10 污染物 pollutant 对环境及人身造成有害影响的物质。.0.11 住宅耐久性能 residential building durability 住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。2.0.12 设计使用年限 design working life 设计规定的结构、防水、装修和管线等不需要大修或更换，不影响使用安全和使用性能的时期。.0.13 主控项目 dominant item 建筑工程中的对安全、卫生、环境保护和公众利益起决定性作用的检测项目。2.0.14 耐用指标 permanent index 体现材料或设备在正常环境使用条件下使用能力的检测指标。3 住宅性能认定的申请和评定 3.0.1 申请住宅性能认定应按照国务院建设行政主管部门发布的住宅性能认定管理办法进行。3.0.2 评审工作应由评审机构组织接受过住宅性能认定工作培训，熟悉本标准，并具有相关专业执业资格的专家进行。评审工作采取回避制度，评审专家不得参加本人或本单位设计、建造住宅的评审工作。评审工作完成后，评审机构应将评审结果提交相应的住宅性能认定机构进行认定。3.0.3 评审工作包括设计审查、中期检查、终审三个环节。其中设计审查在初步设计完成后进行，中期检查在主体结构施工阶段进行，终审在项目竣工后进行。3.0.4 住宅性能评定原则上以单栋住宅为对象，也可以单套住宅或住区为对象进行评定。评定单栋和单套住宅，凡涉及所处公共环境的指标，以对该公共环境的评价结果为准。.0.5 申请住宅性能设计审查时应提交以下资料： 1 项目位置图； 2 规划设计说明； 3 规划方案图； 规划分析图(包括规划结构、交通、公建、绿化等分析图)； 5 环境设计示意图； 6 管线综合规划图； 7 竖向设计图； 规划经济技术指标、用地平衡表、配套公建设施一览表； 9 住宅设计图； 新技术实施方案及预期效益； 11 新技术应用一览表； 项目如果进行了超出标准规范限制的设计，尚需提交超限审查意见。3.0.6 进行中期检查时，应重点检查以下内容： 1 设计审查意见执行情况报告； 2 施工组织与现场文明施工情况； 3 施工质量保证体系及其执行情况； 建筑材料和部品的质量合格证或试验报告； 5 工程施工质量； 其他有关的施工技术资料。.0.7 终审时应提供以下资料备查： 1 设计审查和中期检查意见执行情况报告； 项目全套竣工验收资料和一套完整的竣工图纸； 3 项目规划设计图纸； 4 推广应用新技术的覆盖面和效益统计清单(重点是结构体系、建筑节能、节水措施、装修情况和智能化技术应用等)； 相关资质单位提供的性能检测报告或经认定能够达到性能要求的构造做法清单； 政府部门颁发的该项目计划批文和土地、规划、消防、人防、节能等施工图审查文件； 经济效益分析。3.0.8 住宅性能的终审一般由2组专家同时进行，其中一组负责评审适用性能和环境性能，另一组负责评审经济性能、安全性能和耐久性能，每组专家人数3～4人。专家组通过听取汇报、查阅设计文件和检测报告、现场检查等程序，对照本标准分别打分。3.0.9 本标准附录评定指标中每个子项的评分结果，在不分档打分的子项，只有得分和不得分两种选择。在分档打分的子项，以罗马数字Ⅲ、Ⅱ、I 区分不同的评分要求。为防止同一子项重复得分，较低档的分值用括弧()表示。在使用评定指标时，同一条目中如包含多项要求，必须全部满足才能得分。凡前提条件与子项规定的要求无关时，该子项可直接得分。.0.10 本标准附录中，评定指标的分值设定为：适用性能和环境性能满分为250分，经济性能和安全性能满分为200分，耐久性能满分为100分，总计满分1000分。各性能的最终得分，为本组专家评分的平均值。3.0.11 住宅综合性能等级按以下方法判别： 1 A 级住宅：含有“☆”的子项全部得分，且适用性能和环境性能得分等于或高于150分，经济性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，评为A级住宅。其中总分等于或高于600分但低于720分为lA等级；总分等于或高于720分但低于850分为2A等级；总分850分以上，且满足所有含有“★”的子项为3A等级。2 B 级住宅：含有“☆”的子项中有一项或多项未能得分，或虽然含有“☆”的子项全部得分，但某方面性能未达到 A 级住宅得分要求的，评为B级住宅。4 适用性能的评定 4.1 一般规定 4.1.1 住宅适用性能的评定应包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施6个评定项目，满分为250分。4.1.2 住宅适用性能评定指标见本标准附录 A。4.2 单元平面 4.2.1 单元平面的评定应包括单元平面布局、模数协调和可改造性、单元公共空间3个分项，满分为30分。.2.2 单元平面布局(15分)的评定应包括下述内容： 1 单元平面布局和空间利用； 2 住宅进深和面宽。评定方法：选取各主要住宅套型进行审查(主要套型总建筑面积之和不少于总住宅建筑面积的80％)，每个套型抽查一套。.2.3 模数协调和可改造性(5分)的评定应包括下述内容： 1 住宅平面模数化设计； 空间的灵活分隔和可改造性。评定方法：检查各单元的标准层。4.2.4 单元公共空间(10分)的评定应包括下述内容： 1 单元人口进厅或门厅的设置； 2 楼梯间的设置； 3 垃圾收集设施。

评定方法：检查各单元。4.3 住宅套型 4.3.1 住宅套型的评定应包括套内功能空间设置和布局、功能空间尺度2个分项，满分为75分。.3.2 套内功能空间设置和布局(45分)的评定应包括下述内容： 套内卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、贮藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织； 居住空间的自然通风、采光和视野； 3 厨房位置及其自然通风和采光。

评定方法：选取各主要住宅套型进行审查(各主要套型总建筑面积之和不少于总住宅建筑面积的80％)，每个套型抽查一套。.3.3 功能空间尺度(30分)的评定应包括下述内容： 1 功能空间面积的配置； 起居室(厅)的连续实墙面长度； 3 双人卧室的开间； 4 厨房的操作台长度； 5 贮藏空间的使用面积； 6 功能空间净高。

评定方法：选取各主要住宅套型进行审查(各主要套型总建筑面积之和不少于总住宅建筑面积的80％)，每个套型抽查一套。4.4 建筑装修.4.1 建筑装修(25分)的评定应包括下述内容： 1 套内装修； 2 公共部位装修。

评定方法：在全部住宅套型中，现场随机抽查 5 套住宅进行检查。4.5 隔声性能.5.1 隔声性能(25 分)的评定应包括下述内容： 1 楼板的隔声性能； 2 墙体的隔声性能； 3 管道的噪声量； 4 设备的减振和隔声。评定方法：审阅检测报告。4.6 设备设施 4.6.1 设备设施的评定应包括厨卫设备、给排水与燃气系统、采暖通风与空调系统和电气设备与设施4个分项，满分为 75 分。4.6.2 厨卫设备(17分)的评定应包括下述内容： 1 厨房设备配置； 2 卫生设施配置； 洗衣机、家务间和晾衣空间的设置。

评定方法：选取各主要住宅套型进行审查(各主要套型总建筑面积之和不少于总住宅建筑面积的80％)，每个套型抽查一套。.6.3 给排水与燃气系统(20分)的评定应包括下述内容： 1 给排水和燃气系统的设置； 2 给排水和燃气系统的容量； 热水供应系统，或热水器和热水管道的设置； 4 分质供水系统的设置； 5 污水系统的设置； 6 管道和管线布置。

评定方法：对同类型住宅楼，抽查一套住宅。.6.4 采暖、通风与空调系统(20分)的评定应包括下述内容： 1 居住空间的自然通风状态； 2 采暖、空调系统和设施； 3 厨房排油烟系统； 4 卫生间排风系统。

评定方法：选取各主要住宅套型进行审查(各主要套型总建筑面积之和不少于总住宅建筑面积的80％)，每个套型抽查一套。.6.5 电气设备与设施(18分)的评定应包括下述内容： 1 电源插座数量； 2 分支回路数； 3 电梯的设置； 楼内公共部位人工照明。

评定方法：选取各主要住宅套型进行审查(各主要套型总建筑面积之和不少于总住宅建筑面积的(80％)，每个套型抽查一套。.7 无障碍设施.7.1 无障碍设施的评定应包括套内无障碍设施、单元公共区域无障碍设施和住区无障碍设施3个分项，满分为20分。.7.2 套内无障碍设施(7分)的评定应包括下述内容： 室内地面； 室内过道和户门的宽度。

评定方法：对不同类型住宅楼，各抽查一套住宅进行现场检查。4.7.3 单元公共区域无障碍设施(5分)的评定应包括下述内容： 电梯设置； 2 公共出入口。

评定方法：对不同类型住宅楼，各抽查一个单元进行现场检查。4.7.4 住区无障碍设施(8分)的评定应包括下述内容： 住区道路； 2 住区公共厕所； 3 住区公共服务设施。评定方法：现场检查。5 环境性能的评定 5.1 一般规定 5.1 住宅环境性能的评定应包括用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目，满分为250分。.1.2 住宅环境性能的评定指标见本标准附录B。.2 用地与规划.2.1 用地与规划的评定应包括用地、空间布局、道路交通和市政设施4个分

项，满分为70分。.2.2 用地(12分)的评定内容应包括： 原有地形利用； 自然环境及历史文化遗迹保护； 周边污染规避与控制。

评定方法：审阅地方政府有关土地使用、规划方案等批准文件和现场检查。.2.3 空间布局(18分)的评定内容应包括： 建筑密度； 2 住栋布置； 3 空间层次； 4 院落空间。

评定方法：审阅住区规划设计文件和现场检查。5.2.4 道路交通(34分)的评定内容应包括： 道路系统构架； 2 出入口选择； 3 住区道路路面及便道； 4 机动车停车率； 5 自行车停车位； 6 标示标牌； 7 住区周边交通。

评定方法：审阅规划设计文件和现场检查。.2.5 市政设施(6分)的评定内容应为：市政基础设施。

评定方法：审阅有关市政设施的文件和现场检查。.3 建筑造型.3.1 建筑造型的评定应包括造型与外立面、色彩效果和室外灯光3个分项，满分为15分。.3.2 造型与外立面(10分)的评定内容应包括： 建筑形式； 2 建筑造型； 3 外立面。

评定方法：审阅有关的设计文件和现场检查。5.3.3 色彩效果(2分)的评定内容应为：

建筑色彩与环境的协调性。

评定方法：审阅有关的设计文件和现场检查。5.3.4 室外灯光(3分)的评定内容应为：

室外灯光与灯光造型。

评定方法：审阅有关的设计文件和现场检查。.4 绿地与活动场地.4.1 绿地与活动场地的评定应包括绿地配置、植物丰实度与绿化栽植和室外

活动场地3个分项，满分为45分。.4.2 绿地配置(18分)的评定内容应包括： 绿地配置； 2 绿地率； 人均公共绿地面积； 停车位、墙面、屋顶和阳台等部位绿化利用。评定方法：审阅环境与绿化设计文件及现场检查。.4.3 植物丰实度及绿化栽植(19分)的评定内容应包括： 人工植物群落类型； 乔木量； 3 观赏花卉； 4 树种选择； 5 木本植物丰实度； 6 植物长势。

评定方法：审阅环境与绿化设计文件及现场检查。5.4.4 室外活动场地(8分)的评定内容应包括： 硬质铺装； 休闲场地的遮荫措施； 3 活动场地的照明设施。

评定方法：审阅环境与绿化设计文件及现场检查。.5 室外噪声与空气污染.5.1 室外噪声与空气污染的评定应包括室外噪声和空气污染 个分项，满分为20分。.5.2 室外噪声(8分)的评定内容应包括： 室外等效噪声级； 2 室外偶然噪声级。

评定方法：审阅室外噪声检测报告和现场检查。5.5.3 空气污染(12分)的评定内容应包括： 排放性局部污染源； 2 开放性局部污染源； 3 辐射性局部污染源； 4 溢出性局部污染源； 5 空气污染物浓度。

评定方法：审阅空气污染检测报告和现场检查。.6 水体与排水系统.6.1 水体与排水系统的评定应包括水体和排水系统 2 个分项，满分为 10

分。.6.2 水体(6 分)的评定内容应包括： 天然水体与人造景观水体水质； 游泳池水质。

评定方法：审阅水质检测报告和现场检查。5.6.3 排水系统(4 分)的评定内容应为：

雨污分流排水系统。

评定方法：审阅雨污排水系统设计文件和现场检查。.7 公共服务设施.7.1 公共服务设施的评定应包括配套公共服务设施和环境卫生 2 个分项，满分为 60 分。.7.2 配套公共服务设施(42分)的评定内容应包括： 教育设施； 2 医疗设施； 3 多功能文体活动室； 4 儿童活动场地； 老人活动与服务支援设施； 6 露天体育活动场地； 7 游泳馆(池)； 8 戏水池； 体育场馆或健身房； 商业设施； 11 金融邮电设施； 12 市政公用设施； 13 社区服务设施。

评定方法：审阅规划设计文件和现场检查。5.7.3 环境卫生(18分)的评定内容应包括： 公共厕所数量与建设标准； 废物箱配置； 3 垃圾收运； 4 垃圾存放与处理。

评定方法：审阅规划设计文件和现场检查。.8 智能化系统.8.1 智能化系统的评定应包括管理中心与工程质量、系统配置和运行管理

3个分项，满分为30分。.8.2 管理中心与工程质量(8分)的评定内容应包括： 管理中心； 2 管线工程； 3 安装质量； 4 电源与防雷接地。

评定方法：审阅智能化系统设计文档和现场检查。5.8.3 系统配置(18分)的评定内容应包括： 安全防范子系统； 2 管理与监控子系统； 3 信息网络子系统。

评定方法：审阅智能化系统设计文档和现场检查。5.8.4 运行管理(4分)的评定内容应为：

运行管理方案、制度和工作条件。

评定方法：审阅运行管理的有关文档和现场检查。经济性能的评定 6.1 一般规定.1.1 住宅经济性能的评定应包括节能、节水、节地、节材 4 个评定项目，满分为 200 分。.1.2 住宅经济性能的评定指标见本标准附录 C。.2 节 能.2.1 节能的评定应包括建筑设计、围护结构、采暖空调系统和照明系统 4 个

分项，满分为 100 分。.2.2 建筑设计(35分)的评定应包括下述内容： 建筑朝向； 2 建筑物体形系数； 严寒、寒冷地区楼梯间和外廊采暖设计； 窗墙面积比； 5 外窗遮阳； 6 再生能源利用。

评定方法：审阅设计资料(包括施工图和热工计算表)和现场检查。.2.3 围护结构(35分)的评定应包括下述内容： 外窗和阳台门的气密性； 2 外墙、外窗和屋顶的传热系数。

评定方法：审阅设计资料(包括施工图和热工计算表)和现场检查。.2.4 采暖空调系统(20分)的评定应包括下述内容： 分户热量计量与装置； 2 采暖系统的水力平衡措施； 空调器位置； 4 空调器选用； 5 室温控制； 6 室外机位置。

评定方法：审阅设计图纸和有关文件。.2.5 照明系统(10分)的评定应包括下述内容： 照明方式的合理性； 2 高效节能照明产品应用； 3 节能控制型开关应用； 4 照明功率密度值(L P D)。评定方法：审阅设计图纸和有关文件.3 节 水.3.1 节水的评定应包括中水利用、雨水利用、节水器具及管材、公共场所节水措施和景观用水 5 个分项，满分为 40 分。6.3.2 中水利用(12分)的评定应包括下述内容： 中水设施； 2 中水管道系统。

评定方法：审阅设计图纸和有关文件。.3.3 雨水利用(6分)的评定应包括下述内容： 雨水回渗； 2 雨水回收。

评定方法：审阅设计图纸。.3.4 节水器具及管材(12分)的评定应包括下述内容： 便器一次冲水量； 2 便器分档冲水功能； 节水器具； 4 防漏损管道系统。

评定方法：审阅设计图纸和现场检查。.3.5 公共场所节水措施(6分)的评定应包括下述内容： 公用设施的节水措施； 2 绿化灌溉方式。评定方法：现场检查。.3.6 景观用水(4分)的评定内容应为：

水源利用情况。评定方法：审阅设计图纸。.4 节 地.4.1 节地的评定应包括地下停车比例、容积率、建筑设计。新型墙体材料、节地措施、地下公建和土地利用 7 个分项，满分为 40 分。.4.2 地下停车比例(8 分)的评定内容应为：

地下或半地下停车比例。评定方法：审阅设计图纸。.4.3 容积率(5 分)的评定内容应为：

容积率的合理性。

评定方法：审阅设计图纸和有关文件。.4.4 建筑设计(7 分)的评定应包括下述内容： 住宅单元标准层使用面积系数； 2 户均面宽与户均面积比值。评定方法：审阅设计图纸。.4.5 新型墙体材料(8 分)的评定内容应为：

用以取代黏土砖的新型墙体材料应用情况。评定方法：审阅设计图纸和有关文件。6.4.6 节地措施(5 分)的评定内容应为：

采用新设备、新工艺、新材料，减少公共设施占地的情况。

评定方法：审阅设计图纸和现场检查。6.4.7 地下公建(5 分)的评定内容应为：

住区公建利用地下空间的情况。评定方法：审阅设计图纸和现场检查。6.4.8 土地利用(2 分)的评定内容应为： 充分利用荒地、坡地和不适宜耕种土地的情况。

评定方法：现场检查。.5 节 材.5.1 节材的评定应包括可再生材料利用、建筑设计施工新技术、节材新措施和建材回收率 4 个分项，满分为 20 分。.5.2 可再生材料利用(3 分)的评定内容应为：

可再生材料的利用情况。评定方法：审阅设计图纸和有关文件。.5.3 建筑设计施工新技术(10 分)的评定内容应为：

高强高性能混凝土、高效钢筋、预应力钢筋混凝土、粗直径钢筋连接、新型模板与脚手架应用、地基基础、钢结构新技术和企业的计算机应用与管理技术的利用

情况。

评定方法：审阅设计图纸和有关文件。.5.4 节材新措施(2 分)的评定内容应为：

采用节约材料的新技术、新工艺的情况。

评定方法：审阅施工记录。.5.5 建材回收率(5 分)的评定内容应为：

使用回收建材的比例。

评定方法：审阅设计图纸和有关文件。安全性能的评定 7.1 一般规定.1.1 住宅安全性能的评定应包括结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内污染物控制 5 个评定项目，满分为 200 分。.1.2 住宅安全性能的评定指标见本标准附录 D.2 结构安全.2.1 结构安全的评定应包括工程质量、地基基础、荷载等级、抗震设防和外

观质量 5 个分项，满分为 70 分。.2.2 工程质量(15 分)的评定内容应为：

结构工程(含地基基础)设计施工程序和施工质量验收与备案情况。评定方法：审阅施工图设计文件及审查结论，施工许可、施工资料及施工验收资

料。.2.3 地基基础(10 分)的评定内容应为： 地基承载力计算、变形及稳定性计算，以及基础的设计。

评定方法：审阅施工图设计文件及审查结论。7.2.4 荷载等级(20 分)的评定内容应为： 楼面和屋面活荷载设计取值，风荷载、雪荷载设计取值。

评定方法：审阅施工图设计文件及审查结论。7.2.5 抗震设防(15 分)的评定内容应为：

抗震设防烈度和抗震措施。

评定方法：审阅施工图设计文件及审查结论。7.2.6 结构外观质量(10 分)的评定内容应为：

结构的外观质量与构件尺寸偏差。

评定方法：现场检查。7.3 建筑防火.3.1 建筑防火的评定应包括耐火等级、灭火与报警系统、防火门(窗)和疏散设施 4 个分项，满分为 50 分。7.3.2 耐火等级(15分)的评定内容应为：

建筑实际的耐火等级。

评定方法：审阅认证资料及现场检查。.3.3 灭火与报警系统(15分)的评定应包括下述内容： 室外消防给水系统； 2 防火间距、消防交通道路及扑救面质量； 消火栓用水量及水柱股数； 消火栓箱标识； 自动报警系统与自动喷水灭火装置。评定方法：审阅设计文件及现场检查。7.3.4 防火门(窗)(5分)的评定内容应为：

防火门(窗)的设置及功能要求。评定方法；审阅相关资料及现场检查。.3.5 疏散设施(15分)的评定应包括下述内容： 1 安全出口数量及安全疏散距离、疏散走道和门的净宽； 疏散楼梯的形式和数量，高层住宅的消防电梯； 疏散楼梯的梯段净宽； 4 疏散楼梯及走道的标识； 5 自救设施的配置。

评定方法：审阅相关文件及现场检查。.4 燃气及电气设备安全.4.1 燃气及电气设备安全的评定应包括燃气设备安全和电气设备安全 2 个

分项，满分为 35 分。.4.2 燃气设备安全(12分)的评定应包括下述内容： 燃气器具的质量合格证； 燃气管道的安装位置及燃气设备安装场所的排风措施； 燃气灶具熄火保护自动关闭功能； 燃气浓度报警装置； 5 燃气设备安装质量； 安装燃气装置的厨房、卫生间的结构防爆措施。

评定方法：审阅燃气设备相关资料、施工验收资料、设计文件和现场检查。.4.3 电气设备安全(23分)的评定应包括下述内容： 电气设备及相关材料的质量认证和产品合格证； 2 配电系统与电气设备的保护措施和装置； 配电设备与环境的适用性； 防雷措施与装置； 配电系统的接地方式与接地装置； 配电系统工程的质量； 7 电梯安全性认证及相关资料。

评定方法：审阅配电系统设计文件及设备相关资料、施工记录、验收资料和现场

检查。.5 日常安全防范措施.5.1 日常安全防范措施的评定应包括防盗设施、防滑防跌措施和防坠落措施 个分项，满分为 20 分。.5.2 防盗设施(6分)的评定内容应为：

防盗户门及有被盗隐患部位的防盗网、电子防盗等设施的质量与认证手续。

评定方法：审阅产品合格证和现场检查。7.5.3 防滑防跌措施(2分)的评定内容应为：

厨房、卫生间等的防滑与防跌措施。评定方法：审阅设计文件、产品质量文件和现场检查。7.5.4防坠落措施(12分)的评定应包括下述内容： 阳台栏杆或栏板、上人屋面女儿墙或栏杆的高度及垂直杆件间水平净距； 外窗窗台面距楼面或可登踏面的净高度及防坠落措施； 楼梯栏杆垂直杆件间水平净距、楼梯扶手高度，非垂直杆件栏杆的防攀爬措施； 室内顶棚和内外墙面装修层的牢固性，门窗安全玻璃的使用。评定方法：审阅设计文件，质量、耐久性保证文件和现场检查。.6 室内污染物控制.6.1 室内污染物控制的评定应包括墙体材料、室内装修材料和室内环境污染

物含量 3 个分项，满分为 25 分。.6.2 墙体材料(4分)的评定内容应为：

墙体材料的放射性污染及混凝土外加剂中释放氨的含量。

评定方法：审阅产品合格证和专项检测报告。7.6.3 室内装修材料(6分)的评定内容应为：

人造板及其制品有害物质含量，溶剂型木器涂料有害物质含量，内墙涂料有害物质含量，胶粘剂有害物质含量，壁纸有害物质含量，花岗石及其他天然或人造石

材的放射性污染。

评定方法：审阅产品合格证和专项检测报告。.6.4 室内环境污染物含量(15分)的评定内容应为：

室内氡浓度，室内甲醛浓度，室内苯浓度，室内氨浓度，室内总挥发性有机化合物(TVOC)浓度。

评定方法：审阅专项检测报告，必要时进行复验。耐久性能的评定 8.1 一般规定.1.1 住宅耐久性能的评定应包括结构工程、装修工程、防水工程与防潮措施、管线工程、设备和门窗 6 个评定项目，满分为 100 分。8.1.2 住宅耐久性能的评定指标见本标准附录 E。.2 结构工程.2.1 结构工程的评定应包括勘察报告、结构设计、结构工程质量和外观质量 个分项，满分为 20 分。.2.2 勘察报告(5分)的评定应包括下述内容： 1 勘察报告中与认定住宅相关的勘察点的数量； 2 勘察报告提供地基土与土中水侵蚀性情况。

评定方法：审阅勘察报告。.2.3 结构设计(10分)的评定应包括下述内容： 结构的设计使用年限； 2 设计确定的技术措施。评定方法：审阅设计图纸。.2.4 结构工程质量(3分)的评定内容应为：

主控项目质量实体检测情况。评定方法：审阅检测报告。.2.5 外观质量(2分)的评定内容应为：

围护构件外观质量缺陷。评定方法：现场检查。.3 装修工程.3.1 装修工程的评定应包括装修设计、装修材料、装修工程质量和外观质量 个分项，满分为 15 分。.3.2 装修设计(5 分)的评定内容应为：

外装修的设计使用年限和设计提出的装修材料耐用指标要求。

评定方法：审阅设计文件。.3.3 装修材料(4 分)的评定内容应为：

装修材料耐用指标检验情况。评定方法：审阅检验报告。.3.4 装修工程质量(3 分)的评定内容应为：

装修工程施工质量验收情况。评定方法：审阅验收资料。.3.5 外观质量(3 分)的评定内容应为：

装修工程的外观质量。评定方法：现场检查。8.4 防水工程与防潮措施.4.1 防水工程的评定应包括防水设计、防水材料、防潮与防渗漏措施、防水工程质量和外观质量 5 个分项，满分为 20 分。8.4.2 防水设计(4 分)的评定应包括下述内容： 防水工程的设计使用年限； 设计对防水材料提出的耐用指标要求。

评定方法：审阅设计文件。.4.3 防水材料(4 分)的评定应包括下述内容： 防水材料的合格情况； 防水材料耐用指标的检验情况。评定方法：审阅材料检验报告。.4.4 防潮与防渗漏措施(5 分)的评定应包括下述内容： 首层墙体与地面的防潮措施； 外墙的防渗措施。评定方法：审阅设计文件。.4.5 防水工程质量(4 分)的评定应包括下述内容： 防水工程施工质量验收情况； 2 防水工程蓄水、淋水检验情况。评定方法：审阅验收资料。.4.6 外观质量(3 分)的评定内容应为： 防水工程外观质量和墙体、顶棚与地面潮湿情况。

评定方法：现场检查。8.5 管线工程.5.1 管线工程的评定应包括管线工程设计、管线材料、管线工程质量和外观

质量 4 个分项，满分为 15 分。.5.2 管线工程设计(7 分)的评定应包括下述内容： 设计使用年限； 设计对管线材料的耐用指标要求； 上水管内壁材质。

评定方法：审阅设计文件。.5.3 管线材料(4 分)的评定应包括下述内容： 管线材料的质量； 管线材料耐用指标的检验情况。评定方法：审阅材料质量检验报告。.5.4 管线工程质量(2 分)的评定内容应为：

工程质量验收合格情况。评定方法：审阅施工验收资料。.5.5 外观质量(2 分)的评定内容应为： 管线及其防护层外观质量和上水水质目测情况。

评定方法：现场检查。.6 设 备.6.1 设备的评定应包括设计或选型、设备质量、设备安装质量和运转情况 4

个分项，满分为 15 分。.6.2 设计或选型(4 分)的评定应包括下述内容： 设备的设计使用年限； 设计或选型时对设备提出的耐用指标要求。

评定方法：审阅设计资料。.6.3 设备质量(5 分)的评定应包括下述内容，设备的合格情况； 设备耐用指标的检验情况(包括型式检验结论)。

评定方法：审阅产品合格证和检验报告。.6.4 设备安装质量(3 分)的评定内容应为：

设备安装质量的验收情况。评定方法：审阅验收资料。.6.5 运转情况(3 分)的评定内容应为：

设备运转情况。评定方法：现场检查。.7 门 窗 8.7.1 门窗的评定应包括设计或选型、门窗质量、门窗安装质量和外观质量 4 个分项，满分为 15 分。.7.2 设计或选型(5 分)的评定应包括下述内容： 1 设计使用年限； 2 耐用指标要求情况。评定方法：审阅设计资料。.7.3 门窗质量(4 分)的评定应包括下述内容： 1 门窗质量的合格情况； 门窗耐用指标的检验情况(含型式检验结论)。评定方法：审阅相关资料和检验报告。.7.4 门窗安装质量(3 分)的评定内容应为： 门窗安装质量的验收情况。评定方法：审阅验收资料。.7.5 外观质量(3 分)的评定内容应为： 门窗的外观质量。评定方法：现场检查。

第三篇：关于《住宅性能评定技术标准》规范培训的小结__

关于《住宅性能评定技术标准》规范培训的小结

一、为什么要编制此标准和标准的指导思想

1.1.1贯彻国务院办公厅（国办发1999［72］号）文件所提出的“推动住宅产业现代化，提高住宅质量”的一个组成部颁。文件明确提出要“重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系”。2003年8月国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）提出要“完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。

1.1.2住宅是一种特殊商品，成本高、使用周期长，并且选用建筑材料和部品众多，生产建造过程也非常复杂。对于绝大多数并非内行的消费者来说，只能凭住宅外观和外部环境的感性认识来判断，不能真正认识房屋品质的优劣好坏。开展住宅性能认定制度，可以由公正的第三方对房地产开发企业开发建设的住宅的性能进行评估、认定，可以充分维护住宅消费者的利益。另外对于住宅开发商来说，如果开发出来的产品是优质的，但是没有人来评价、认可，光靠自己的宣传也无法取得消费者的信任。所以有必要在开发商与消费者之间建立一种对住宅进行客观、公正的评价认定制度。利用第三方对商品进行认证，已经是世界各国的一种惯例，例如各种认证标识。因此，在我国建立住宅性能认定制度也是为了使好的产品得到消费者的认可和信任，同时对规范房地产市场，统一标准，科学理性地建设住宅，促进房地产业健康发展具有积极的意义。1.1.3目前社会上出现的绿色住宅、生态住宅、健康住宅„„等概念，都是强调住宅性能的某些方面，不全面，不具有权威性。而建设部制度的《住宅性能认定指标体系》可以统一的对住宅性能进行科学、公正、公平的评估。1.2.0编制的指导思想

1.2.1这个标准是全国唯一一部住宅性能评定标准。

1.2.2适用于城镇所有新建和改建住宅的性能评定，而不是单纯的评优标准。

1.2.3实行第三方认证，认定过程做到科学、公正、公平。1.2.4认证结果能反映住宅的综合性能水平。

1.2.5体现节能、节地、节水、节材等产业技术政策，倡导一次装修。1.2.6认证的宗旨是还消费者对于住宅性能状况的知情权。1.2.7引导住宅开发和住宅理性消费。1.2.8鼓励开发商提高住宅性能。

1.2.9住宅性能级别要根据得分高低和部分关键指标双控确定。

二、性能分类和住宅分级

2.1根据“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”科研成果中把住宅分为五个方面的性能。分别是：适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能。

2.2处于对住宅性能进行综合的评定，所以编制组认为应该首先对五个方面性能单独评定，以此做为综合评定的基础。于是就形成了目前条文的结构框架体系。2.3根据综合性能的高低，将住宅分为A、B两个级。A级住宅：执行了现行国家标准且性能好的住宅。B级住宅：执行了国家强制性标准，但性能达不到A级住宅。

2.4 A级住宅根据得分的不同，可从低到高分为1A、2A、3A三等。

三、分值和评定方法的设计

3.1标准把评定总分设为1000分，其中适用性能和环境性能分别为250分，经济性能和安全性能分别为200分，耐久性能为100分。（分值的大小与我国研究深度有正比关系，也就是说分值低的不代表内容就不重要，比如耐久性给了100分，由于我国对耐久性能研究的还不够透彻和成熟，所以打个保守分，可能在今后的修订本做有所调整。）3.2归纳起来看，标准分值分为5个性能—28个项目—98个分项—267个子项——合计1000分。

3.3为了防止出项参评工程中个别性能很差，却被评为A级别住宅甚至3A住宅，〈标准〉要求A级住宅五个方面性能的得分率必须是达到60%以上的。同时，采用符号空心五角心和实心五角心分别表示A级住宅和3A级住宅的一票否决指标。3.4下边分别说一下符号有哪些内容要求。

空心五角心作为A级住宅的一票否决指标，共有18个子项，其中突出建筑节能：

（1）套内居住空间，厨房、卫生间等基本空间齐备。（2）每套住宅至少有一个居住空间获得日照，大套尚需增加。（3）厨房有直接采光和自然通风。（4）7层以上住宅设计电梯，12层以上住宅至少设2部电梯。（5）选址远离污染源，避免各种污染对住宅生活的影响。（6）住区周边市政基础设施齐全。（7）绿地率大于等于30%（8）外墙平均传热系数小于等于Q（当地规定）（9）外窗传热系数小于等于Q（当地规定）

（10）屋顶平均传热系数小于等于Q（综合节能符合要求，可等同于以上3条符合要求）

（11）结构工程设计施工程序符合国家规定，施工质量验收合格且符合备案要求

（12）抗震设计要求符合规范规定

（13）室外消防给水系统、防火间距消防道路及扑救质量符合规范规定。

（14）墙体材料的放射性污染不超标（15）室内装修材料有害物质含量不超标（16）室内环境污染物不超标

（17）结构的耐久性措施符合使用年限50年的要求

（18）防水工程的使用年限，无眠和卫生间不低于15年，地下室不低于50年。

以上18条为A级住宅的项目。

3A级住宅实心五角心共涉及到6个子项，把一次装修列入，是为了引导产业发展方向：（1）拥有3个或3个以上卧室的套型至少配置2个卫生间（2）住宅一次装修到位

（3）楼板计权标准化撞击声压级小于等于65分贝。（4）楼板空气声计权隔声量大于等于50分贝（5）分户墙空气声计权隔声量大于等于50分贝（6）机动车停车率大于等于1，且不低于当地标准

四、评定内容和项目

4.1评定工作分为设计审查、中期审查、终审三个环节，进行设计审查是为了能在前期阶段向建设单位或开发商提供技术支持，为使评审结果具有可靠性，中期审查在主体结构施工阶段进行，终审则必须在评定对象竣工后进行。

4.2住宅性能原则上以单栋住宅为对象，也可以单套或主区为对象进行评定。

4.3为了公平，当所处条件与子项规定的要求无关时，该子项可直接得分。

4.4住宅性能等级判别：

A级住宅：含有空心五角心的子项全部得分，且五方面性能要求均的60分以上。其中600-720为1A（不包括720），720-850为2A（包括720），850以上（包括850）且含有实心五角心的子项全部得分为3A。

五、五大性能的具体项目及相应的子项得分内容详见GB/T 50362-2005〈住宅性能评定技术标准〉。

六、举例 1、3A住宅——2005年11月 6日，建设部住宅产业化促进中心会同江苏省住宅产业化促进中心共同组织专家，对南京市建邺城镇建设开发集团有限公司开发，华森建筑与工程设计顾问有限公司南京分公司设计的南京金鼎湾花园（二期）住宅性能设计审查。

专家组通过听取汇报、审阅材料、提问答疑、现场考察，一致认为该项目的设计基本上达到《住宅性能评定技术标准》3A级预审要求，同意列入建设部住宅性能认定工作计划。

（1）该项目在适用性能上有以下特点。

该项目平面布局合理、功能关系紧凑、空间利用充分、住宅单元规整。套型中所有居住、公共空间通风、朝向、采光均好。公共空问与私密空问分区明确，尺度恰当。设备设施齐备，并注意了无障碍设施基本符合A级住宅的设计要求。

（2）该项目在环境性能上有以下特点。

南京金鼎湾花园二期项目总体规划合理，功能结构清晰，交通便捷通顺，内部停车比较充分，小区周边有良好的交通条件和公共服务设施。住区内部环境良好，环境设施基本齐全。

（3）该项目在经济性能上有以下特点。

A、围护结构节能按照65％的节能标准进行设计和选择技术措施，并充分考虑适应高层建筑和外装饰，以及外保温耐久性的要求。

B、空调设备的选择应注意达到能效（２级）的要求。

C、照明功率的确定应在保证室内照明设计的前提下；达到节能设计（６－７W／平方米）的要求。

D、注意绿地浇洒和景观用水不得采用自来水 2、2005年11月 6日，建设部住宅产业化促进中心会同江苏省住宅产业化促进中心共同组织专家，对连云港市新电房地产开发有限公司开发的连云港市水木华园居住小区住宅性能设计审查。

专家组通过听取汇报、审阅材料、提问答疑、现场考察，一致认为该项目的设计基本上达到《住宅性能评定技术标准》2A级预审要求，同意列入建设部住宅性能认定工作计划。

（1）适用性能

住宅单体平面布局基本合理，套内基本功能空间齐备，平面设计符合模数协调原则，主要居住用房自然通风、采光及日照良好，厨房与餐厅的流线关系比较紧密。单元底层入口设置公共门厅和无障碍设施。

（2）环境性能

该项目建设基地环境优美、交通方便、服务设施基本齐备，总体布局合理，建筑朝向、自然通风、采光、日照良好，主次出入口位置选择恰当，小区内道路交通简捷方便，注意人车分流，地面、地下停车位基本符合规定要求，建筑造型较好，建筑色彩与环境协调，绿地配置与植物节配比较合理，智能化系统设置齐备。

（3）经济性能

该项目采用了多项产业化技术，覆盖了建筑节能、节水、厨卫成套体系。管网体系、小区采暖、智能化技术和垃圾处理、可再生能源利用等方面，其中有些是在本地首次大面积采用，对提升住宅产品的质量，实现四节一环保，推进本地住宅产业化水平具有重要作用。

日期：06.8.25 培训人：王娟

第四篇：住宅性能认定协议书

委托单位：_________________________

项目名称：_________________________

认定等级：_________________________

委托日期：_________________________

一、基本情况及联系方式

项目名称

项目地址认定栋号土地使用证号规划许可证号总用地面积总建筑面积住宅建筑面积住宅总栋数容积率绿化率开工时间竣工时间开发建设单位资质及证号设计单位资质及证号施工单位资质及证号委托单位通信地址负责人电话联系人电话传真邮编

二、委托住宅性能认定的等级与实施方案

1．工程所在具体位置及周边环境；

2．建设类型；

3．市政基础设施条件；

4．当地一般住宅建设成本、销售价格及销售情况，说明性能等级确定的依据；

5．开发模式；

6．进度安排。

三、委托单位意见

____________________________________________________________________

负责人：_________________ 单位盖章_________________

_______年______月______日

填写说明

1．随表附上土地使用权证书、规划许可证书和开发单位资质等级证书的复印件。

2．申请预审时，表中的施工单位可以暂时不填。

3．建设类型指新区开发、旧区改造、古城保护等。

4．开发模式指独家开发或多家开发。

5．表中各栏内容填不下的可附页。

第五篇：法律法规——住宅物业服务技术标准

北京市地方标准

北京市住宅物业服务技术标准

（草稿）

编 号：DBXXX-2010

主编单位： 批准部门： 施行日期：

2010

北京

前 言

本标准为推荐性标准。

本标准通过细化物业服务事项，对服务深度、频次、结果进行定量描述，将技术标准划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系，为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了基础，促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。

本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市物业服务指导中心负责解释工作，由北京市住房和城乡建设委员会负责组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验，积累相关资料，并请将意见和资料寄送至北京市物业服务指导中心（地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼，邮编：100039，电话：59958541），以便对本标准进行修订。

主编单位：北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限责任公司

参编单位：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司

编写人员： 审查专家：

目 次 总 则.................................................6 2 术 语.................................................7 3 北京市住宅物业服务一级技术标准........................9 3.1 综合管理............................................9 3.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................10 3.3 消防安全防范.......................................15 3.4 绿化养护...........................................16 3.5 环境卫生...........................................17 3.6 公共秩序维护.......................................18 3.7 附则一:装饰装修管理................................18 3.8 附则二:停车管理....................................18 4 北京市住宅物业服务二级技术标准.......................20 4.1 综合管理...........................................20 4.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................21 4.3 消防安全防范.......................................26 4.4 绿化养护...........................................27 3

4.5 环境卫生...........................................28 4.6 公共秩序维护.......................................29 4.7 附则一:装饰装修管理................................29 4.8 附则二:停车管理....................................30 5 北京市住宅物业服务三级技术标准.......................31 5.1 综合管理...........................................31 5.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................32 5.3 消防安全防范.......................................37 5.4 绿化养护...........................................39 5.5 环境卫生...........................................40 5.6 公共秩序维护.......................................41 5.7 附则一:装饰装饰装修管理............................42 5.8 附则二:停车管理....................................42 6 北京市住宅物业服务四级技术标准.......................43 6.1 综合管理...........................................43 6.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................44 6.3 消防安全防范.......................................49 6.4 绿化养护...........................................50 6.5 环境卫生...........................................52 4

6.6 公共秩序维护.......................................53 6.7 附则一:装饰装修管理................................54 6.8 附则二:停车管理....................................54 7 北京市住宅物业服务五级技术标准.......................55 7.1 综合管理...........................................55 7.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................56 7.3 消防安全防范.......................................62 7.4 绿化养护...........................................63 7.5 环境卫生...........................................64 7.6 公共秩序维护.......................................65 7.7 附则一:装饰装修管理................................66 7.8 附则二:停车管理....................................66 附件：条文解释.........................................参考文件名录...........................................97

总则

1.0.1 为规范物业服务行为，保障物业服务水平，实现物业管理的标准化、专业化、精细化，结合本市行业情况，制定本标准。1.0.2本市行政区域内住宅项目，业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理，适用本标准。

1.0.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作；

1.0.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容，但与物业共用部分的日常管理关系密切，因此作为附则列入本标准。1.0.5本标准除一级技术标准外，每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。

术 语

2.0.1 物业管理

是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。2.0.2 业主

是指房屋所有权人。2.0.3 使用人

是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。2.0.4 物业服务合同

是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务，明确双方权利与义务关系的约定。2.0.5 物业共用部分

是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车 7

场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.0.6 管理规约

是指对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

北京市住宅物业服务一级技术标准

3.1 综合管理

3.1.1 物业服务中心 物业管理区域内，设置专用办公场所，有固定的通讯联络方式。在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周五每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。3.1.2 从业人员 每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。3 服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。3.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。4 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。有报修、维修、处理记录。

5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门 9

内张贴通知，履行告知义务。配合相关部门进行公益性宣传。做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。3.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。3.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

3.2.1综合管理 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

3.2.2 共用部位

3.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。3.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。3.2.2.3 附属构筑物 每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每季度巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3.2.3 空调系统 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。定期检验压力容器及仪表。每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

3.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。3.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡视1次，每年养护2次。4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

3.2.6 照明和电气设备 室内照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。2室外照明

每2周巡检1次，一般故障1周内修复，其他复杂故障2周内修复。3 应急照明

每周巡检1次，故障即时修复。4 高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。5 干式变压器

每日巡检1次，做好记录。6 油浸变压器

每日巡检1次，做好记录。

低压柜

每班巡检1次，有记录；每半年养护1次；每年检查1次电气安全。8 低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次；每年养护1次。9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机，做好记录。10 控制柜

每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。11 发电机

每季度试运行1次，做好记录。12 电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品。13 变配电室

有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；

3.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。2 对讲门口机

每季度检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。3 网络控制箱

每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。4 红外对射探测器

每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁2次，内部除尘1次。5 图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次，每年防护罩内部除尘1次。7 解码器

每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，内部除尘1次。

云台

每年检查1次运转、接线，表面清洁1次，转动部位上润滑油1次。9 巡更点

每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

3.2.8 电梯 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。3.2.9 水景 启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。

3.3 消防安全防范

3.3.1 综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。每日防火巡查1次；每季度专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行1次消防安全宣传教育。3.3.2 消防设施设备维修养护

3.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2 模块、探测器、手报

每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

3.3.2.2 消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每2年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。3.3.2.3 防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

3.3.2.4 防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

3.3.2.5 水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

3.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

3.4 绿化养护

3.4.1 基本要求

1绿地

裸地率不超过20%。2 乔木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 绿篱和色块

植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花坛植物

地被植物覆盖率在70%以上，花坛植物死亡率不超过20%。6 草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在75%以上。3.4.2绿化养护

1灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水3次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3病虫害防治

每月至少次检查病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫危害现象。4整形修剪

一般乔木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；绿篱和色块每年生长季节或入冬后开春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次数在5次以上。

5除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少1次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过30%。3.4.3 垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理1次。3.4.4 检查记录

每月至少检查植物生长情况1次并对养护工作内容进行记录。

3.5 环境卫生

3.5.1 生活垃圾的收集、清运

3.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。3.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。

3.5.1.3 每2月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。3.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。3.5.2 物业共用部分清洁

3.5.2.1 楼内 每日清洁1次、每周清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。每周清洁1次楼内地面、楼梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。3.5.2.2 电梯

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。3.5.2.3 庭院

每日清扫1次主要道路。3.5.2.4 水景 定期对水体投放药剂或进行其他处理。使用期间每1周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

3.5.3 有害生物防制

3.5.3.1 配合相关部门进行有害生物防制。

3.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。3.5.4雨雪天气

3.5.4.1 雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

3.5.4.2 扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

3.5.5公共卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。3.5.6 检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

3.6公共秩序维护

3.6.1 对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22： 00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。

3.6.2 维护道路使用和场地的正常秩序。

3.6.3 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。3.6.4 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。3.6.5 记录与档案 各项工作记录完整有效。

3.7附则一:装饰装修管理

3.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。3.7.2 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。3.7.3 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

3.7.4 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

3.7.5 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

3.7.6 装修垃圾及时清运。

3.8附则二:停车管理

3.8.1 建立停车管理制度。2 档案齐全。

3.8.2 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。3.8.3 在显著位置公示停车须知。

3.8.4 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

3.8.5 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。3.8.6 定时巡查停车场（库）及其设施设备。

3.8.7 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。3.8.8 停车场地面每周清扫1次。

3.8.9 地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

北京市住宅物业服务二级技术标准

4.1 综合管理

4.1.1 物业服务中心 物业管理区域内，设置专用办公场所，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行决策提供便利。4.1.2 从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。3 服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。4 应用计算机管理物业资料。在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。配合相关部门进行公益性宣传。做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。4.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。4.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

4.2.1综合管理 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2 共用部位

4.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。4.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。4.2.2.3 附属构筑物 每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每半年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每2月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4.2.3 空调系统 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

定期检验压力容器及仪表。每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。4.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡视1次，每年养护2次。4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

4.2.6 照明和电气设备 室内照明

每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。2室外照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。3 应急照明

每4日巡检1次，故障即时修复。4 高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。

干式变压器

每班巡检1次，做好记录。6 油浸变压器

每班巡检1次，做好记录。7 低压柜

每班巡检1次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。8低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次，做好记录。10 控制柜

每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。11 发电机

每季度试运行1次。12 电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品； 13 变配电室

有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；

4.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。2 对讲门口机

每月检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。3 网络控制箱

每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次，每年内部除尘1次。4 红外对射探测器

每半年检查1次防水、探测范围、接线等，每季度表面清洁1次，每年内部除尘1次。5 图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。

摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7 解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。8 云台

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9 巡更点

每季度检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。4.2.8 电梯 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。4.2.9 水景

启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。每日防火巡查2次；每2月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行1次消防安全宣传教育。4.3.2消防设施设备维修养护

4.3.2.1 火灾自动报警系统报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2模块、探测器、手报

每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

4.3.2.2消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。4.3.2.3防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

4.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

4.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

4.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

4.4 绿化养护

4.4.1 基本要求

1绿地

裸地率不超过10%。2 乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。绿篱和色块

植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。5 地被和花坛植物

地被植物覆盖率在80%以上，花坛植物死亡率不超过15%。6 草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在85%以上。4.4.2绿化养护

1灌溉

出现干旱情况，能及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3病虫害防治

每月至少2次检查，发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。4整形修剪

乔木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；绿篱和色块每年冬季和生长季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次数在7次以上。

5除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少2次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过20%。4.4.3 垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理2次。4.4.4 检查记录

生长季节每月至少检查植物生长情况2次并对养护工作内容进行记录。

4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运

4.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。4.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。

4.5.1.3 每月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。4.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。4.5.1.5 保洁车外观整洁。4.5.2 物业共用部分清洁

4.5.2.1楼内 每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。每周清洁2次楼内地面、楼梯，每月清拖1次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。4.5.2.2 电梯

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。

4.5.2.3 天台屋面

雨季前清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每季度清扫1次。有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。4.5.2.3 庭院 每日清扫1次道路。每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。4.5.2.4 水景

定期对水体投放药剂或进行其他处理。使用期间每周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

4.5.3 有害生物防制

4.5.3.1 配合相关部门进行有害生物防制。

4.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。4.5.4 雨雪天气

4.5.4.1 雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。4.5.4.2 扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

4.5.5 公共卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。4.5.6 检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

4.6公共秩序维护

4.6.1主要出入口有专人执勤。

4.6.2 对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22： 00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。

4.6.3 维护道路使用和场地的正常秩序。

4.6.4 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。4.6.5 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。4.6.6 记录与档案 各项工作记录完整有效。

4.7附则一: 装饰装修管理

4.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。2 档案齐全。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。4.7.4 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

4.7.5 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

4.7.6 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。4.7.7装修垃圾及时清运

4.8附则二:停车管理

4.8.1 建立停车管理制度。4.8.2 建立停车管理档案。

4.8.3 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。4.8.4 在显著位置公示停车须知。

4.8.5 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

4.8.6 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。4.8.7 24小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。4.8.8 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。4.8.9 停车场地面每周清扫1次。

4.8.10 地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

北京市住宅物业服务三级技术标准

5.1 综合管理

5.1.1 物业服务中心 物业管理区域内设置物业服务中心。2 办公场所整洁有序。配置一般的办公用品、家具、电话等。在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。5.1.2 从业人员

1每个物业管理区域配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，用语文明。5.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。5 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录，有回访并做好记录。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。物业管理区域内设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。9 每年组织1次社区文化活动。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。12 每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。13 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。5.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。5.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

5.2.1综合管理 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。

对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测,并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

5.2.2 共用部位

5.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。5.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。5.2.2.3 附属构筑物 每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5.2.3 空调系统 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。每年检查1次管道、阀门并除锈。3 定期检验压力容器及仪表。每年清洗消毒2次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等。5.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。5.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。3 污水泵

每日巡视1次，每季度养护1次。4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

5.2.6 照明和电气设备 室内照明

每周巡检3次，一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复； 2 室外照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器； 3 应急照明

每3日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标；每半年活化1次蓄电池。高压柜及高压线路

每班巡检2次高压柜；定期检测设备和线路；每2年活化1次直流屏蓄电池，做好记录。5 干式变压器

每班巡检2次，做好记录。油浸式变压器

每班巡检2次，做好记录。低压柜

每班巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。8低压配电箱和低压线路

每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机，每年养护1次；做好记录。10 控制柜

每2周巡检1次；每年养护1次；做好记录。11 发电机

每月试运行1次；每年活化1次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。12 电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次中央信号屏和直流屏；每5年检测1次高压电缆；做好记录。

变配电室

24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

5.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1次。每2周清洁1次设备表面，每半年设备内部除尘1次。2 对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每半年内部除尘1次。3 网络控制箱

每半年检查1次外观、接线，每季度表面清洁1次，每半年内部除尘1次。4 红外对射探测器

每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7 解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。8 云台

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9 巡更点

每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器

每月检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁

每2月检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮

每2月检查1次开锁功能、接线。

5.2.8 电梯 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。5.2.9 水景 启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。每日防火巡查2次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行2次消防安全宣传教育。

5.3.2消防设施设备维修养护

5.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每20天机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

5.3.2.2消防广播系统

每2周机柜表面清洁1次；每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。5.3.2.3防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

5.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

5.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓；每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

5.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

5.4 绿化养护

5.4.1 基本要求

1绿地

裸露土地不明显，裸地率在5%以下。2 乔木

生长正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生长季节叶片保存率85%以上。灌木

生长正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

绿篱和色块

生长整齐，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。5 地被和花坛植物

地被植物覆盖率在90%以上，花坛植物死亡率超过10%后能及时补栽更换。6 草坪

草坪修剪后效果整齐，覆盖率在90%以上。5.4.2绿化养护

1灌溉

有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.7吨。

2施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。

3病虫害防治

每月至少3次检查和防治病虫危害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4 整形修剪

乔木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生长季至少修剪2次；绿篱和色块每年冬季、五一前、国庆前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。

5除草

每年全面除草至少3次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过10%，季节性杂草能有效控制。5.4.3 垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理3次。5.4.4 检查记录 各项工作记录完整有效，2 建立绿化档案。生长季节每月至少检查绿化工作3次并对植物的养护情况进行记录。

5.5 环境卫生

5.5.1 生活垃圾的收集、清运

5.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。5.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。

5.5.1.3 每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。5.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5.5.1.5 保洁车外观整洁。

5.5.2 物业共用部分清洁

5.5.2.1 楼内 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1次。每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1次。5.5.2.2 电梯 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理1次。石材地面的电梯每季度养护1次。5.5.2.3 天台屋面

每月清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次，有杂物及时清扫。5.5.2.4 庭院 每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁1次。

2每周清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。5.5.2.5 水景 定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每周安排专业清洁2次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。5.5.3 有害生物防制

5.5.3.1 进行有害生物防制。

5.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。5.5.4 雨雪天气

5.5.4.1 雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。5.5.4.2 扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。5.5.5 卫生事件

发生公共卫生事件时，对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。5.5.6 检查记录 每日检查1次清洁质量，做好记录。2 每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。

5.6公共秩序维护

5.6.1主要出入口有专人24小时执勤。

5.6.2 对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22： 00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。

5.6.3 维护道路使用和场地的正常秩序。

5.6.4 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。5.6.5 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。5.6.6 每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。5.6.7 备勤人员24小时待岗。5.6.8 记录与档案 各项工作记录完整有效。

5.7附则一: 装饰装修管理

5.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。5.7.2 建立装饰装修管理档案。

5.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。5.7.4 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。2 档案齐全。

5.7.5 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

5.7.6 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

5.7.7 装修垃圾及时清运。

5.8附则二:停车管理

5.8.1 建立停车管理制度。5.8.2 建立停车管理档案。

5.8.3 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。5.8.4 在显著位置公示停车须知。

5.8.5 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

5.8.6 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。5.8.7 24小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。5.8.8 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。5.8.9 停车场地面每3日清扫1次，地下停车库地面每季度清拖1次。5.8.10 地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

北京市住宅物业服务四级技术标准

6.1 综合管理

6.1.1 物业服务中心 物业管理区域内设置物业服务中心。2 办公场所整洁有序。配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。在物业服务中心悬挂（或张贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。6.1.2 从业人员 每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。6.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。建立物业管理档案，设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整，便于查询。使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场；由专业单位负 43

责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访。设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。物业管理区域内显著位置设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。9 每年组织2次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。13 每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。14 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。6.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。6.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

6.2.1 综合管理

建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）各类管线有分类标志和流向标志。7）交接班等记录齐全、完整。

6.2.2 共用部位

6.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。6.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每周巡查2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

6.2.2.3 附属构筑物 每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每2周巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

6.2.3 空调系统 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析；进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。每年检查1次管道、阀门并除锈。3 定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。6.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。6.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。3 污水泵

每日巡视2次，每季度养护1次。4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

6.2.6 照明和电气设备 室内照明

每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。2 室外照明

每周巡检3次；一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复。3 应急照明

每2日巡检1次；断电后维持照明时间达标，应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。4 高压柜及高压线路

每班巡检4次高压柜；每2年活化1次直流屏蓄电池；做好记录。5 干式变压器

每班巡检3次，做好记录。油浸变压器

每班巡检3次，做好记录。7 低压柜

每班巡检4次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。8低压配电箱和低压线路

每月巡检2次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。10 控制柜

每周巡检1次；每年养护2次；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置；做好记录

发电机

每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化1次蓄电池；每日巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。12 电气检测

每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次直流屏和中央信号屏；每2年检测1次高压电缆；每2年检验1次内部核算用的电能表；做好记录。13 变配电室

24小时双人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施齐备。

6.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1次，每周清洁1次设备表面；每年设备内部除尘1次。2 对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。3 网络控制箱

每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。4 红外对射探测器

每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7 解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。8 云台

每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9 巡更点

每2周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器

每2周检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁

每月检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮

每月检查1次开锁功能、接线。6.2.8 电梯 24小时运行。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。6.2.9 水景 启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。每日防火巡查4次；每2周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行3次消防安全宣传教育。6.3.2消防设施设备维修养护

6.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

6.3.2.2消防广播系统

每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。6.3.2.3防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

6.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每季度防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

6.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓，每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

6.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

6.4 绿化养护

6.4.1 基本要求

1绿地