可行性研究在项目建设中的作用[共五篇]

第一篇：可行性研究在项目建设中的作用

论可行性研究在房地产开发中的作用

【摘要】

由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，房地产行业与汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推动下一轮宏观经济景气繁荣的支柱性力量，但现在仍处于大力培育这一市场的过程之中。为此，就要求房地产企业需对房地产市场作充分的调查研究，以期获得最大投资收益。本文着重对可行性研究在房地产开发中的重要性和作用进行论述。

【关键词】

房地产开发

可行性研究

重要性

作用

Illustrate the Function of the Available Research into the Real Estate

Major: Project Management Author: Wang Jun Rong Director: Mao Mao song

Abstract: Owing to the promotion of the inner needs which include citinization,the improvement of the people’s living condition in the city and town ,the real estate profession , the high expense in car and the expanse in the electrical communication will become the most impotent power which promotes next prosperous in the macroscopically economy ,but now it is still in the process of greatly improving the market.As a result, it require that the real estate enterprise make a fully investigation into the market to obtain the greatest benefit from the investment, this article illustrates the impotence and function of the available research into the real estate development.Key words: the real estate development available research importance function

目 录

1、引言 1

2、可行性研究在房地产开发中的重要性 1 2-1可行性研究是项目进行投资决策和建设的先决条件 1 2-2可行性研究是建设工程造价控制的重要阶段 2

3、可行性研究的主要作用 2 3-1可行性研究是建设项目投资决策的依据 2 3-2可行性研究是项目建设单位筹措资金重要依据 3 3-3可行性研究是申请建设执照和企业合理组织生产的依据 3 3-4可行性研究是编制项目初步设计的依据 3 3-5它是作为对该项目考核的依据 3

4、可行性研究与设计项目管理的关联作用 3 4-1可行性研究是编制设计任务书的重要依据 4 4-2可行性研究是项目进行总目标控制的依据 4 4-3可行性研究是工程设计的主要依据 4 4-4可行性研究是控制工程建成本的主要依据 4

5、编制可行性研究报告的要求 5 5-1确保可行性研究报告的真实性和科学性 5 5-2编制人员的构成要合理 5 5-3可行性研究的内容和深度及计算指标必须达到标准要求 5

6、结束语 6

论可行性研究在房地产开发中的作用

1、引言 房地产开发是一项复杂而系统的工程，它的实施必然对城市布局、经济和人民生活产生相应的影响，从开发商的经营角度认识，房地产开发是企业的生产经营过程。实施开发建设项目，要投入大量的资金、物资和劳动力，同时获得相应的市场回报和经济效益。因此对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目选址、投资规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究的分析过程称之为可行性研究过程。

房地产投资的可行性研究，是指实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的种种分析方法。其主要任务是研究新建工程项目是否可行，在技术上是否先进，在性能上是否实用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利等等。可行性研究一般要回答以下几个问题：为什么要设这个项目；资源及市场需求情况如何，需建多大规模比较合适；项目建设地点选在哪里最佳；该项目建设要用什么技术方案，有什么特点；与该项目建设配套的外部条件如何；项目建设需多少资金，建设周期多长；该项目的资金来源是否能够落实；项目建设后，其社会效果和经济效益如何。

2、可行性研究在房地产开发中的重要性

2-1可行性研究是项目进行投资决策和建设的先决条件

在过去很长的一段时期中，房地产开发项目的可行性研究没有得到应有的重视，许多项目未经审慎的可行性研究就草率上马，结果往往造成因选址不合理、规模过大、外部条件不成熟、不完备而影响其使用；因资源不足而拖延工期；因产品结构不合理而滞销；因市政预测不充分而屡屡违约、调价，造成经济效益低下等一系列不利开房地产发展的弊病。1998年上半年，泉州经济技术开发区未能结合开发初期的各种不利因素及开发定位，盲目开发中仁山及仙公山别墅区。由于在投资主体、投资形式、定位及项目定点、土地用地性质、设计条件等基础资料尚未齐全的情况下，轻易实施。在经建设、规划等有关部门多方论证后，该项目被全盘否定，从而造成地质勘察、图纸设计及场地平整等前期工作全部作废，给当时尚未成规模的开发区带来不必要的经济损失，同时也对两座山的植被造成不同程度的破坏。由此可见，房地产开发商在投资建设前期，编制详细的可行性研究报告是非常重要性的。首先，它可以避免错误的项目投资决策和不必要

论可行性研究在房地产开发中的作用 的损失。由于科学技术、经济和管理科学发展很快，市场竞争激烈，客观要求在进行项 目投资决策之前做出准确无误的判断，避免错误的项目投资。同时减小项目的风险性。现代化的建设项目规模、投资巨大，如盲目做出投资决策，一旦遭到风险，损失太大。其次，它可避免项目方案多变。建设项目方案的可靠性、稳定性是非常重要的。因为项目方案的多变无疑会造成人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误，这将大大影响建设项目的经济效果。另外，它可以保证项目不超支、不延误，做到在估算的投资额范围内和预定的建设期限内使项目竣工交付使用。对项目在建设过程中或项目竣工后，可能出现的有些相关因素的变化后果，做到心中有数。可行性研究还可以达到投资的最佳经济效果。投资者往往不满足于一定的资金利润，要求在多个投资方案中优选最佳方案，力争达到最好的经济效果。如果不作可行性研究，或者虽作而深度不够时，则不能达到以上目的，并会带来一系列不良后果。

2-2可行性研究是建设工程造价控制的重要阶段

成本估算作为可行性研究的重要组成部份，它可以比较清楚地分析项目的经济效困果，得出经济评价结率，提供投资决策依据。成本估算与设计内容有着密切的联系，设计的工艺是否先进、设备选型是否合理、各项技术经济指标是否经济、公用设施和辅助生产部门的配置是否恰当、劳动定员和机构配置是否合理等等都集中反映在成本估算当中。因此，它在项目投资控制中，可以初步确定房地产开发过程中各阶段的相关联系，包括资金、原材料的供给步骤，确定各项配套工程的初稿、步骤和方案，使开发项目的实施有条不紊，各个环节严密配合。

3、可行性研究是房地产企业项目建设前期工作的重要的组织部分，其主要作用： 3-1可行性研究是作为建设项目投资决策的依据

社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。而可行性研究对与建设项目有关的各个方面都进行了调查研究和分析，并以大量数据论证了项目的先进性、合理性、经济性，以及其他方面的可行性，这是建设项目投资建设的首要环节，企业的决策层主要是根据项目的可行性研究的评价结果，并结合企业的财政经济条件、市场变化和发展需要，做出此项目是否应该投资和如何进行投资的决定，是项目建设单位决策性的文件。

论可行性研究在房地产开发中的作用

3-2可行性研究是项目建设单位筹措资金的重要依据 凡是向银行贷款的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究，银行或国家有关部门通过对可行性研究的审查，确认了项目的经济效益水平和偿还能力，并不承担过大风险时，银行才能同意贷款。这对合理利用资金，提高投资的经济效益具有积极作用。

3-3可行性研究是申请建设执照和企业合理组织生产的依据

经批准的可行性研究是项目开发商向国土开发及土地管理部门申请建设用地的依据。因为可行性研究对拟建项目如何合理利用土地的设想提出了办法和措施，国家开发部门和土地管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划，办理土地使用手续。可行性研究为确保项目达到环保标准，提出了治理措施和办法，这些信息可作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施，签发项目建设许可文件的主要依据。

3-4可行性研究是编制项目初步设计的依据

初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图，即较详尽的规划出此项目的建设规模、总体布置、实施规划、产品方案、劳动定员、三废治理、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下一步实施项目设计提出具体操作方案，初步设计不得违背可行性研究已经论证的原则。建设项目的可行性研究报告，是项目工程建设的重要基础资料。项目建设过程中的技术更改，应认真分析其对项目经济效益指标的影响程度。

3-5可行性研究是作为对该项目考核的依据

建设项目竣工后的核算、考核，应以可行性研究所制定的技术标准以及经济效果指标作为考核标准。

可行性研究过程中，因为运用了大量的基础资料，一旦有关地形、工程地质、水文 等实验数据不完整，不能满足下一个阶段工作需要时，负责初步设计的部门就需要根据可行性研究所提出的要求和建议，进一步开展有关地形、工程地质、水文等勘察工作，补充有关数据。同时可行性研究报告中对项目的收益率、工程的工期以及投资风险都进行了充分的分析和论证，在项目的实施过程中起着宏观控制的作用，如果项目实施过程中出现了与预计不同的情况，同样也需根据可行性研究报告的分析进行调整，以保证投资按原计划方案进行，从而达到原定的投资收益率。

4、可行性研究与设计项目管理的关联作用

论可行性研究在房地产开发中的作用

4-1可行性研究是编制设计任务书的重要依据 可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳的建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书，可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出问题。

4-2可行性研究是项目进行总目标控制的依据

总目标如果控制不好，使设计过程中朝令夕改，设计者无所适从，顾此失彼，往往造成产品先天不足。因此初步设计概算必须在可行性研究报告估算控制范围之内，初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，重大设计变更必须报送原批准机关审批。以避免工程建设中不断追加投资使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，给投资业主带来巨大损失。

4-3可行性研究是工程设计的主要依据

如果设计项目管理早一点介入到建设前期中去替业主把好关，在设计前就对项目设计提出一些功能要求，设计中变更工作量就会减少，设计周期就会缩短。由于设计任务书不完整，可行性研究报告深度不够，使设计者无从下手，其结果是设计图纸泛泛而绘，边设计边施工，很容易匆忙应急，草率交图，给施工和项目建设管理带来困难。

4-4可行性研究是控制工程建成本的主要依据

工程项目的建造成本在很大程度上直接取决于可行性研究及设计。在现实经济环境中，业主建设单位希望降低工程造价，特别是一些民营、个体业主，他们缺乏懂技术的专家为他们的项目认证、研究，因此下

达的设计任务书作为设计依据的基本文件就很不规范。可因人而异，条款过于简单，可执行性差，往往还隐藏着一些可行性研究中应解决的问题，不能为设计阶段提供良好的设计环境，造成设计工作不应有的反复，甚至在施工中产生过多的设计变更，造成部

论可行性研究在房地产开发中的作用

分工程废弃及延误工期。解决这一问题的最好办法是设计项目管理尽早介入，就建设规 模、标准、投资限额等，协助业主完善设计任务书，选择优秀的方案设计，这样可使下达的设计任务书更切合实际，更便于控制建设标准，达到控制工程造价的最终目的。

因此，搞好可行性研究和设计项目管理这两个环节非常有必要，这两个环节的工作做的不细，不但工程项目没有经济效益，而且可能造成惨重的经济损失。可行性研究与设计项目管理是避免投资决策失误、保证工程项目建设及投产后经营效益责任的重要手段。

5、编制可行性研究报告的要求

可行性研究的准确性、完整性，确定了开发商投资的决策是否建立在科学性和可靠性的基础上，是能否实现项目投资决策科学化，减少和避免投资决策的失误，提高项目 投资的经济效益的关键。所以，要确保可行性研究编制的准确性和完整性，就必须遵循以下几点要求。

5-1确保可行性研究报告的真实性和科学性

可行性研究是一项技术性、经济性、政策性很强的工作。编制人员必须保持独立性和公正的客观规律办事，在调查研究的基础上，按客观实际情况实事求是地进行技术经济论证、技术方案比较和评价，切忌主观臆断、行政干预、划框框、定调子，保证可行性研究的严肃性、客观性、真实性、科学性和可靠性，确保可行性研究的质量。

5-2编制人员的构成要合理

建设项目的可行性研究报告的内容涉及面广，还有一定的深度要求。因此，需要由企业配备一定的技术力量、技术装备、技术手段和有相当实践经验的工程技术人员来承担。参加可行性研究的人员应包括市场分析专家、建筑师、经济专家、结构师、造价师、配套工程专业人员、企业管理人员、财会人员等专业人员，必要时还聘请其他专业人员参加。

5-3可行性研究的内容和深度及计算指标必须达到标准要求

不同行业，不同性质，不同特点的建设项目，其可行性研究的内容和深度及计算指 标必须满足作为项目投资决策和进行设计的要求。

当今的社会进入了电子和信息时代，电子计算机已进入各行各业之中，它具有运算速度快、计算精度高、并有记忆功能、逻辑判断功能和进行自动控制等特点。利用计算机的以上特点首先建立可行性研究的原始数据库，这样可以使数据具有稳定性和统一

论可行性研究在房地产开发中的作用

性，减少数据使用上盲目和错误，从而提高可行性研究的准确性，另外在房地产开发中 可行性研究具有一定的时效性，这就要求在编制可行性研究时，既要求有准确性、完事性，又需要一定速度，利用计算机就可以满足这样的要求。随着计算机硬件和软件的不断发展，在可行性研究工作中，计算机应用的范围和程度，将越来越宽广，对信息处理的能力越来越大，实现可行性研究工作本身的自动化、标准化、规范化、系统化的管理。其前景是十分广阔的。

6、结束语

随着现代城市建设的不断发展，房地产业的不断壮大以及建设工程日趋现代化、技术日益复杂化、项目投资不断扩大化，要想有效地使用建设投资金，取得最好的经济效果，减少投资风险，就必须在投资建设之前对拟开发的项目进行行之有效的可行性研究。

参考文献：

（1）徐大图，工程造价的确定与控制（M），北京：中国计划出版社，1997。（2）尹贻林，工程造价管理相关知识（M），北京：中国计划出版社，1997。（3）石海均，房地产投资分析（M），大连：大连理工大学出版社，1998。（4）张元端等，《中国房地产业指南》，黑龙江：科学技术出版社，1997。（5）梁昌玉，可行性研究在房地产开发建设中的作用，《建筑经济》杂志，北京：中国建筑设计研究院，2001。

（6）黄仕诚等，《建筑工程经济与企业管理》，武汉：武汉工业大学出版社，1994。

第二篇：项目管理在工程建设中的作用论文

摘要：

分析了目前我国项目管理的现状，阐述了现场管理的一般原则，并提出了提高项目管理水平的相关对策，以期为建筑企业立足国内市场，走向国际市场打下坚实的基础。

关键词：项目管理，工程建设，现状，一般原则

项目管理是对工程建设约束性的一种管理活动，包括工期管理、投资管理、合同管理、质量管理、安全管理等。项目从规划设计到竣工验收全过程的管理，因此，项目管理的完善、规范对建筑最终产生的社会效益、经济效益具有重要作用。

一、认清项目管理的现状。

1、我国项目管理的系统研究，行业实践起步较晚，是因为相关部门不够重视，相关法律法规不够健全，项目管理人员负责素质普遍较低。

2、国际市场有完备的法规，普遍对承包商进行严格要求的资质管理，对工程全过程都有严格的制度，对参建人员的资格注册实行严格的管理，通过各种详尽的技术法规、规范施工，保证质量标准，通过监理工程师的监督检查，保证技术法规的实施和工程质量的合格。我国与国际市场的差距还很大，必须清醒认识、学习国际惯例、法规、标准，才能按国际惯例对我国建筑工程实施管理。同时让我国建筑市场与国际市场能够顺利接轨。

二、现场管理一般原则。

1、自身要具备相应的管理技能。

如了解地质，熟悉施工图纸、工程结构、技术规范、安全知识，懂得文明施工要求、增产节约措施，在施工组织原则指导下，遇有特殊情况，利用规范的灵活的施工方法指导施工，才能避免事态发生，确保施工正常进行。特别是要具有对工地突发事件的预见能力、应变能力和组织指挥能力。

2、要了解现场。

施工现场的情况千变万化，矛盾交错，问题层出不穷，管理者要勤于现场巡视检查，对现场情况了如指掌，才能及时发现问题并处理问题。

3、要讲究方法。

管理现场的基本方法是要把双眼盯到现场的每一道工序、每一个角落、每一件事物和人、机、料等方方面面。做到看一遍工地，掌握一线情况，处理一堆问题。

4、处理问题要果断及时。

施工现场每天都在发生一系列矛盾，出现一系列问题，不及时处理，会耽误生产，影响施工进度。对这些问题，属自己管的范围，就立即处理，属他人管的权限及时沟通，若个人处理不了，通过集体决策后指定专人负责处理。解决问题的时限应做到当时、当天，切忌碰上问题闻者不问，知者不报，久拖不决。

5、抓施工管理要超前思考，超前运作。

把现场所有工序按阶段、按先后施工秩序进行排序，重点排出应先施工的前几道工序，以利让上道工序为下道工序施工创造条件，腾出时间，一环扣一环，循序渐进地组织施工。否则，就会影响施工进度，造成损失。

三、项目管理的对策。

1、认识、学习、贯彻、落实国家的方针、政策，建立和健全项目管理的相关法律、法规、制度，使项目管理有法可依，使建设项目从前规划、勘察设计、工程承发包、施工到竣工等全部纳入法制轨道。

2、加强培训，提高管理人员的素质，应具有计划性、长期性和系统性，把人员的素质培养，真正纳入企业的发展规划中，通过素质管理约束建设工程的施工管理。

3、设置完善的管理组织机构体系，成立相关领导小组及相关负责人，分工明确，责任到人，对现场各施工要素进行合理有序的组织和安排，使得施工组织变的有序和高效，有利于实现文明生产和文明施工，有利于保证施工安全，提高施工质量，使建设工程能够按流程顺利实施，杜绝现场脏、乱、差，工期拖延，质量不符合要求，最终造成社会、人力、物力、财力的浪费，降低成本。

四、结语。

市场竞争激烈，建筑企业为追求效益、追求进度，忽视质量、忽略技术要求，选用素质低的人员进行施工管理作业，违规指挥、违章作业，致使工程质量大大降低。

加强施工现场管理，势在必行，合理的项目管理是建筑施工取得成功，质量优异的有力保证，是建筑企业核心竞争力的有力体现，是建筑企业立足国内市场，走向国际市场的基础。

参考文献：

[1] 张文红。加强项目管理 提高企业效益[ J]。山西建筑，2010，36（2）： 240—241。

第三篇：浅谈路桥项目管理在工程建设中的作用

浅谈路桥项目管理在工程建设中的作用

一、路桥项目管理的基本现状

我国路桥行业在经过近十多年的发展,取得较大的进步。但是,总的来说,其管理水平与现实发展间还存在较大差距,亟待提高。近年来,公路桥梁工程质量事故较多,施工工期拖延较普遍,施工利润普遍不高。特别是最近出现的多起重大工程质量事故,不仅给国家和人民的生命财产造成了巨大的损失,造成了不良的社会影响,同时也给路桥施工项目管理敲响了警钟。这些事故无一例外都与项目管理有关,都是由于项目管理不善抑或管理不规范造成的。当前,施工现场管理混乱、施工流程存在较多的浪费、项目采购管理落后等问题在路桥施工项目过程中较为突出。

二、路桥施工项目管理存在的问题

（一）施工流程存在较多浪费，我们知道施工流程是指施工的各个过程,即多组连续活动。根据价值流的定义,价值流是指企业运转从开始到结束的多组连续活动,这些活动共同为顾客创造价值。顾客可能是外部的顾客,也可能是价值流内部的最终使用者。如果流程中的某个活动没有为外部或内部顾客创造价值,则被视为浪费。而在目前的路桥施工中,施工流程存在着较多的这种浪费现象。

（二）项目采购管理落后当前,路桥施工项目的采购管理普遍落后,制约了项目利润的提高,加之在采购中受一些不良社会现象的影响,导致采购的原材料质劣价高的现象频发——这是一批“豆腐渣工程”产生的直接原因。

（三）施工现场管理混乱路桥施工现场是企业人流、物流、信息流的汇集地,也是工程产品最终形成的场所,所以抓好施工现场管理显得越来越突出重要了。近几年以来,在引入国外先进管理理念的同时,我国路桥项目管理水平得到了不断的提高。但是,施工现场管理混乱的现象仍较为严重,距离创建文明施工现场还比较远。

三、加强路桥施工项目管理的措施

项目管理就是要施工单位运用知识、技能、工具和技术从节约成本获得最大收益为出发点,在工期、效益和质量之间寻求最佳平衡点。项目管理重在提高项目管控水平,将项目管理与企业发展联系起来,以推动企业高效运作。

（一）工程项目计划管理与综合协调；一个大型工程项目管理工作千头万绪,千变万化,没有一套完整的工作计划和综合协调就无法使工程顺利进行,就会在工作中走很多弯路,更可能会使企业本身受到不可估量的损失。其具体内容包括:熟悉图纸工程量、合同文件,了解地形地貌、工期、质量要求等各方面信息,制定汇总成一份完整可行的计划，计划与实际进度相结合,与自身的生产能力相结合,同时要考虑到气候条件的影响等因素。在实施过程中,根据客观情况的变化,及时调整计划,加强控制以确保计划目标的实现。

（二）工程项目进度管理及过程控制 ；工程项目从项目建议书批准之日起就应抓进度管理,确定各种项目完成时间,分析各活动之间依赖关系,制定进度计划,调整和控制进度的变化,控制项目进度计划,特别是复杂大型建设项目,绝不能仅仅控制承包商的施工进度,而应控制影响项目的全部条件的进度。如设计,对外谈判签约,设备、材料采购等等。

（三）项目成本管理及成本预测 ；项目成本管理是在保证满足工程质量、工期等要求前提下,对项目实施过程中所发生的费用,通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标,并尽可能地降低成本费用的一种科学管理活动,它主要通过技术、经济和管理活动达到预定目标,实现盈利的目的。成本是项目施工过程中各种耗费的总和。成本管理的内容很广泛,贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面,从项目中标签约开始到施工准备、现场施工、直至竣工验收,每个环节都离不开成本管理工作,就成本管理的完整工作过程来说,其内容一般包括:成本预测、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。

（四）质量管理 ；建立健全质量保证体系,质量保证体系是由承包单位质保系统与监理单位质量控制系统相辅相成,有机联系而构成的一个具有特定功能的整体,是为保证产品能满足技术设计和有关规范规定的质量要求而构成的有机整体。确定工程项目质量标准,技术要求,定期评价总体项目执行情况。根据实际情况分析与质量目标的符合性,制定相应措施,消除导致不满意情况发生。

（五）制度管理；制定管理制度必须成立专门的组织机构,负责制定工程的实施方案,指导、监督工程项目的实施,协调处理实施过程中存在的问题,负责工程项目的全过程管理、目标考核,掌握施工动态,保证工程项目按计划、按设计全面完成。

（六）采购管理；工程项目所需物资、设备采购品种多,数量大,处理不当都会影响整个工程项目的实现,必须对采购工作加强管理和控制。首先决定何时购何物,确定潜在来源,然后询价、招标签定合同,督促按时、按质、按量及时供应到位。

（七）项目风险管理；工程项目管理机构要懂得如何识别风险,分析和应对风险,调整对策使正面事件影响扩大,把负面事件影响减到最小。

结语，项目管理是建设工程项目规划、可行性研究、选址和勘察设计中的重要组成部分，是保证建设工程质量，提高经济效益，保证建设项目顺利实施的重要因素，项目管理的准确性和科学性，对建设项目具有极大的影响。项目管理工作的管理体系是否先进，以及其业务和技术水平的高低，都直接影响到工程建设的质量和经济效益，它在保证建设工程的健康顺利进行，提高固定资产的投资效益，保障人民生命财产的安全，促进国民经济稳定、顺利发展等方面，都发挥着十分重要作用。

一、中国工程造价管理工作的现状

要谈工程造价管理就必须先来谈谈中国工程造价管理的现状。中国现行的工程造价管理制度是在20世纪50年代形成、20世纪80年代完善起来的。表现为国家直接参与和管理经济活动。要求在不同设计阶段必须编制概算或预算并对政府负责；制定了概预算编制原则、内容、方法和审批办法；规定了概预算定额、费用定额和设备材料预算价格的编制、审批、管理权限等。从而形成了比较完备的概预算定额管理体系。由于国家控制了构成工程造价主要因素的设备材料价格、人工工资和利税分配等，概预算制度在核定工程造价、帮助政府进行投资计划方面发挥了重大作用。但随着社会主义市场经济体制的建立和发展，现行的工程造价管理制度存在的问题也随之暴露出来。主要表现在如下几个方面：

1.工程造价缺乏竞争性。由于受长期的计划经济体制及建筑业自身特点的影响，中国现行的工程计价体系带有浓厚的计划经济和下令定价色彩，尽管工程造价管理部门制定了一些有针对性的调价政策，但是都未取得根本性的突破，造价行政主管部门多为直接式服务，采用政府定价，因而造价缺乏竞争性。以施工企业自主定价为特征的工程计价体系有待建立和完善。

2.造价控制重施工轻设计。多年来，中国的建设项目普遍忽视了项目建设前期阶段的重要性，造价控制的重点主要放在项目建设的后期阶段甚至在工程决算阶段，因此经常出现投资超限的现象。有些项目甚至在建成后投资大幅超过计划，从而形成了大量效益不好的工程。近些年来，国际上发达国家对工程投资的要求是事前预控、事中控制。而中国传统的做法是把造价控制重点放在施工阶段，在客观上造成轻决策重实施、轻经济重技术、先建设后算账的后果。造价多为事后算账，依附于建筑设计师，被动地反映设计和施工。

3.工程造价咨询机构不健全，工程咨询业发展还不成熟。有的地方虽已建立咨询机构，但没有充分发挥出工程造价咨询的作用。目前中国的工程造价咨询单位普遍实力薄弱，规模偏小，技术力量不强，改革也没有完全到位，还无法应对市场的变化和竞争。工程造价咨询业发展中存在不少的问题，主要表现在：受主管部门的制约，不能公正地进入社会；基础差、素质低、单一从事编制工程预算业务、不适应市场经济发展的要求；行业管理体制尚未理顺，存在行业、地区、部门垄断封锁的现象，严重地阻碍了公平竞争的发展；行业服务规范和制度建设急需与国际接轨。

4.高素质的工程造价技术人才严重不足。目前取得工程造价师资格的专业人才不多，高级专业人才就更少。有的虽已经取得执业资格，但无工作实践经验和实际工作能力，综合素质不高。在造价师从业实际工作中还存在“在岗无证，有证无岗”的现象。工作内容依然是单一的，多在主管部门及领导的主观意志指令下工作，因而工作服务领域小。在社会主义市场经济体制逐步完善，投资日趋多元化的今天，取得造价工程师资格的人数远远满足不了社会需要。迫切需要一大批为项目投资提供科学决策依据的高素质综合型工程造价专业人才。

5.工程造价管理相关的法律、法规不健全。尽管中国已制定了与工程造价管理相关的法律、法规，但是由于各方面的原因，仍不够健全。特别是加入WT0后，中国的法律仍然存在与WT0组织有关法律不符的地方。

二、加强工程造价控制与管理的对策

（一）合理确定工程造价

1.设计阶段的造价管理。设计阶段是有效控制造价的关键环节。技术先进、经济合理的设计是项目建设提高效益、节省投资、缩短工期的重要保证。由于设计对工程造价的影响通常可达60%～70%左右，因此，抓住设计阶段的造价控制，就抓住了造价控制的核心。在设计阶段，对工程造价管理有利进行控制的情况主要是对工程设计方案开展公开而公正的招投标，通过对多种设计方案进行详尽论证优选，并请专家综合评审，确保设计功能全面、技术先进、结构合理和有利于有效控制投资额的优良方案中标。设计方案选定后，在设计实施阶段应积极推行“限额设计”，即按照设计任务书及投资估算控制初步设计，再按照批准的初步设计概算控制施工图设计，并将投资限额分解到各专业，使各专业在保证达到工程要求的前提下，按分配造价限额进行设计。

2.招投标阶段工程造价管理。通过招投标，业主可以择优选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制（即工程中的“三控”）都有至关重要的作用。

在项目招标过程中要做好造价控制。在招标过程中控制造价，业主方应注意与加强以下几点：（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察。（2）做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。（3）严格报价评审，合理低价者中标。对于造价的控制一般采用经过评审的最低投标价法——合理低价法为主。目前推行工程量清单计价报价与合理低价中标，但作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。以上三点缺一不可。

（二）有效控制工程造价

1.施工阶段的造价管理。施工阶段造价的控制就是要在施工的过程中按合同控制价款。工程合同价的变更主要为工程变更和签证。每一个项目都或多或少有变更和签证发生，因此，控制合同价必须控制工程变更和签证。

首先，严把工程变更关。在施工过程中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，造成工程施工时与发包时提供的图纸不一致，市场供应的材料、设备与设计规格不一致。所以，在施工过程中严把变更关。造价管理人员应对多个变更方案从质量、工期、造价方面进行技术经济比较，推荐经济合理的技术措施。严防通过变更设计扩大投资规模、提高设计标准、增加建设内容，使工程结算造价大幅提高。在施工过程中对变更应实行“分级控制、限额签证”。其次，严把现场签证关。对于工程签证，应建立技术经济签证制度，对工程量大或单价高的签证事项，在签证实施前要求施工方以书面报告形式通知造价管理人员，造价管理人员通过计算相关费用的增减，上报主管项目经理审核、备案；在施工方完成签证的工程内容后，造价管理人员应再对实际发生的内容、施工范围、实物工程量、签证价位进行审核确认，及时把握工程造价的变化情况，严格控制工程变更造价。在施工过程中，工程师要加强施工现场管理工作，监督施工单位按图纸施工，严格控制变更洽商、材料代换、现场签证、额外用工等预算外费用的发生。对于必需的签证应做到先算账，后花钱，这样才能随时掌握项目费用的数额。建设单位的现场代表和监理工程师要督促施工单位做好各种施工记录、隐蔽工程记录和签证，以减少结算中扯皮给工程结算带来麻烦。此外，造价管理人员应积极促进施工单位改进施工方法和技术措施，这也是有效控制施工投资的重要一面。

2.竣工结算审核的造价管理。工程竣工结算指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收合格后，向发包单位进行最终工程价款结算。经审查核定的竣工决算是核定工程造价的依据，因此，应十分重视结算的审核把关。工程结算是项目建设的最后阶段，也是一个事后控制过程，关系到建设方、施工方巨大的经济利益，根据一些造价人员的经验看，建安工程结算核减资金往往占送审结算资金额的8%以上，个别项目核减数达30%～50%。可见，加强竣工结算的审核把关，是控制投资的最后一道重要环节。长期以来，建筑业普遍存在工程定额执行不严、合同管理不健全等现象，造成竣工结算存在一些常见问题，诸如利用合同开口或其他漏洞高估多算；利用隐蔽工程多补签隐蔽工程量；不认真执行规定的定额，随意高套；对材料价格随意调差；等等，上述现象既与发包合同、现场签证、设计变更等项工作中的疏漏乃至错误有关，也与施工单位担心工程款拖欠或顾虑结算审计太紧而有意多报有关。所以，我们在竣工结算审核时必须做到以下几点： 首先，严格执行合同条款。在工程竣工结算中，审核人员应坚持按合同办事，对工程外费用严格控制。对未按施工图纸要求完成的工程量及未按签证施工的项目费用一律给予扣减；对于合同条款明确包含的费用及属于施工企业风险费用的部分、未执行合同条款的违约金等一律核减。

其次，严格审核设计变更、现场签证等。工程量的审核应根据施工合同的约定，对施工过程中所发生设计变更、现场签证等进行审核，按规定要求计算。审核中应注意施工企业报送的结算书中项目单价及分项的正确性，并根据现场情况进行分析。

最后，严格执行投标单价。对使用工程量清单招标的工程结算，投标人的综合单价是一次包死的，结算时对所发生的工程变更和签证单价要严格执行投标单价，对于因建设单位的原因和清单的漏项及计算误差应按计价规则规定和合同约定予以调整。

以上两个过程都按要求完成后，还应以市场为中心对造价进行动态控制和管理。由于建设项目规模大、建设周期长、技术复杂、人财物消耗大，考虑到投入使用后的经济效益等因素，一旦决策失误，将造成无可挽回的巨大经济损失。为了合理确定造价，必须在建设全过程，根据不同阶段的特点，按照建设程序进行多次计价，以充分体现造价的合理性。

三、工程造价控制与管理应注意的问题

1．工程造价控制重点应转移到项目建设的前期，即转移到项目决策和设计阶段。工程造价控制贯穿于项目建设全过程，关键在于施工前的投资决策和设计阶段，而在做出投资决策后，关键在于设计。据有关专家分析：建筑设计方案，在初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段对工程的影响分别达75％～95％、35％～75％、5％～35％；而在施工阶段，通过优化组织施工设计，节约工程造价的可能性只有5％～10％。所以应该把重点转移到设计阶段，以取得事半功倍的效果。

2．注重技术与经济的优化结合。技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。中国工程设计领域长期以来没有做到这点。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，使设计成果的经济性得不到充分体现。因此，我们现在应该解决的问题是以提高经济效益为目的，在工程建设过程中将组织、技术与经济有机地结合起来。通过经济分析、技术比较及效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一的关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。

3．推行“限额设计”方法。要自觉地把价值工程运用到具体的设计中去，积极推行限额设计，在工程设计发包中采用招投标方式。这是被实践证明的有效途径，它不单纯是一个经济问题，更准确地说是一个技术经济问题。这种“限额设计”能有效地控制整个项目的工程造价。为使“限额设计”达到预期目的，应该做到参与设计人员必须是有经验懂技术经济的设计师。他们设计的成果必须实用、先进而且造价合理。控制工程造价的另一方面是必须进行多方案比较，因为设计成果是一个逐步完善的过程，并不是一开始就能确定下来，所以多方案比较是衡量其实用性、先进性和经济性的重要手段。

4．做好工程实施过程中的造价控制。（1）编制经济可行的施工方案。施工前，施工企业要结合施工图纸及现场实际情况、自身的机械设备、施工经验、管理水平和技术规范验收标准，编制一套切实经济可行的施工方案。该施工方案是工程实施的行动纲领。（2）做好技术人员、材料人员、机械人员的沟通与配合。施工过程中，施工技术人员，材料人员和机械人员要密切配合，互相了解，以经营管理为核心，以节约成本为目的。（3）做好工程竣工结算。

5．严格实行监理制度。有效地控制工程造价，在项目建设前期阶段必须实行监理（含造价监理）制度。通过对设计过程的监理，使设计趋于合理，造价控制在限额范围内，真正做到用最小的投入取得最大的产出。

6.建立和完善独立的工程造价咨询机构，培养一支德才兼备的工程造价队伍。要建立一批真正意义上独立的工程造价咨询机构。通过健全法规，规范行为，政企分开，建立自主经营的合伙制、股份制、有限责任制等多种组织形式，一业为主、多种经营服务的综合性工程项目咨询顾问公司，建立和发展与改革相适应的工程造价中介服务机构，使建设项目管理逐步过渡到由一个独立的专业化中介机构负责对工程造价进行全过程跟踪管理，真正在业主与承包商之间起中介作用。要加强工程造价咨询行业协会的建设，建立工程造价咨询行业自律机制，不断提高工程造价协会在工程造价咨询行业的地位，使之成为真正代表行业内多数从业者的利益，成为政府与企业联系的纽带和桥梁。同时要加强工程造价专业高等教育及在职人员的再教育。由于工程造价管理在建设项目中和各方经济利益密切相关，且对全社会的经济活动起着十分重要的导向作用，它要求造价工程专业技术人员应具有多层次的知识，他们除了要对本专业的知识有深入的了解外，还应对设计内容、设计过程、施工技术、项目管理、经济法律法规等有全面的了解。为此，工程造价行业管理机构，工程造价学会团体等部门单位，对目前已经获得造价工程师资格的人员，要进行有计划、有目标、多层次的继续教育及培训，了解和掌握与中国达成双边协议的国家的工程造价技术、法规、管理体系及其发展动向，扩大内外交流，积极参与国际性或区域性工程造价组织的活动，不断提高他们的业务素质，使目前从业人员在智能结构、理论水平和工作经验三方面都能满足工程造价管理工作的需要。工程造价专业人员也要加强自身的学习，除了对本专业的知识进行更新提高外，还应该结合工作广泛了解和掌握有关工程技术专业的知识，国民教育机构和行业管理机构构成完备的教育体系，从而为工程造价领域高级人才的成长创造良好的条件。

四、结语

综上所述，工程造价管理是有效控制建筑投资的至关重要的环节，而搞好工程造价全过程管理是一项复杂的系统工程。在实践中，造价管理人员必须与设计、监理、施工等有关各方密切配合，总结经验，共同把关，通过坚持不懈的努力，不断提高造价管理工作的质量，使造价管理工作对建筑投资的合理控制乃至对建筑业的促进作用得到充分发挥。

第四篇：校长在校园文化建设中的作用

校长在校园文化建设中的作用

校长在校园文化建设中的作用

——对浦南幼儿园林剑平园长校园文化建设的调查分析

红蜻蜓幼儿园 肖文静

一．引言：

学校作为一种社会组织形式，自身总会蕴含着一定的文化要素，学校文化是指学校主体在整个学校生活中所形成的具有独特凝聚力的学校面貌、制度规范和学校精神气氛等，其核心是学校在长期办学中所形成的共同价值观念，共同的思想观念和行为方式，它常常对学校的教育产生重大的影响，它决定着学校精神面貌，左右着学校教育的方向。本次后备干部培训，有幸到浦南幼儿园，跟从林剑萍园长。走进浦南，让我感受到浦南的文化氛围。浦南幼儿园之所以成为示范园，林剑萍老师之所以成为名校长，都是林剑萍园长把学校文化建设作为是学校实现办学目标的关键，使浦南幼儿园的学校文化逐渐形成、逐渐提升。

二．调查分析：

通过访谈林剑萍园长、观看资料、参加教研组活动，无不体现林剑萍园长是浦南幼儿园校园文化的设计者，是浦南幼儿园校园文化建设的指挥者，把校园文化有机地融汇在学校的两个文明建设当中，使校园文化产生巨大的管理功能。校长是学校的领导和核心，是学校教育的组织者和决策者。校长的教育观念、价值取向，往往决定了学校的办学理念，办学风格，在很大程度上也影响着学校的物质文化的创造，教育制度的形成以及学校精神的培育。调查发现林剑萍园长的校园文化建设有以下体现：

一是重视学校特色建设。学校教育特色的形成，是学校发展到高一层次的定位，它是打造一所品牌学校的突破口。要形成特色并非易事，要经过一年又一年，一代又—代管理者不断传承、不断丰富、不断建设、不断发展的过程。因此要求校长必须具有独特明晰的办学思路，要对学校自身资源进行充分的分析(如办学条件、人文历史、社会背景、师资水平、学生兴趣爱好等)，立足于本校实际与优势进行特色设计，找准学校特色建设的切入口，明确建设目标，并形成全员共识，采取有效措施，大胆探索、勇于实践，最终形成教育特色。

浦南幼儿园于1993年开始了对幼儿早期阅读的研究与探索，意识到今后的社会将是信息量极为丰富的信息社会，语言和阅读是信息传递和接受最基本、最重要的工具。阅读是接受信息、理解信息、筛选信息和传递信息等信息交流环节中不可缺少的重要一环。阅读不但可以促进语言能力的提高，而且有助于促进幼儿其他方面能力和素质的提高。一所幼儿园特色的形成，决非一朝一夕、一蹴而就的，它集中了管理者独具一格的办学理念、办学方向、教育思想和办学策略。今天看到浦南幼儿园的辉煌成绩，无不赞叹林剑萍园长办学的远瞻性。浦南幼儿园的环境体现特色：亲子阅读室，里面摆放各种图书：教师自编的图书、幼儿自编图书、亲子自编图书、现成的阅读刊物……在二期课改的新理念下，家长资源的作用日益突现，而浦南幼儿园的阅读特色充分利用了这一点，浦南的家长走进了浦南，也成为教育的合作者。

二是重视管理文化的建设。学校应该建立的是基于人本的、科学的、发展的学校管理，建立先进的管理制度，根据学校办学思想和目标，完善质量标准和评价体系。增强管理层对于学校共同价值取向的认同感，增强管理层的服务意识，使学校管理层能够更高效地服务于学校的育人目标。林剑萍园长尊重每一位员工，让每一位教师员工拥有归属感和荣誉感，让每一个员工体会成功的喜悦。她的管理文化体现了科学性、民主性、人文性。

1．科学管理，坚持依法治校，建立公平、公正、公开的学校管理制度和管理机制。在浦南幼儿园的墙面上，我们看到了一系列的考核表格，有一套完善的考核制度。从资料中也体现了林剑萍园长的科学管理，特别是园务计划中体现她的管理模式。

2．民主决策，学校大问题的决策必须通过教代会讨论决定，完善校务公开制度、民主监督制度。浦南幼儿园倡导教育民主，最大限度地调动每一个人的内在生命激情，使学校真正成为每一个师生的精神家园，如园务计划中提出“鼓励教工在遵守规范的基础上超越规范。”促使每一个人能够在自觉的层面上不断完善自己、不断超越自己，创学校管理文化的新亮点。

3．人性化管理。林剑萍园长说过：“教师要有空间思考，否则很难成长、发展。”在日常的管理中她让教师们知道，现在幼儿园教育走进了市场，市场第一位是服务，为家长服务。教师们自己去想如何为家长服务，她们自觉地为每位幼儿建立了成长档案，这是她们发自内心地做这件事。在浦南幼儿园，

三是重视教师的发展和培养。学校进行队伍建设，是内涵发展的基本保证。教师是学校最重要最有价值的人力资源，优化人力资源无疑是学校工作重心所在。因此林剑萍园长非常重视师资队伍建设，培养了一支具有现代教育理念，专业化发展的教师队伍。林剑萍园长曾说过：“要让100%的孩子发展好，100%的教师也要发展好。”“教师自己发展，是为自己投资。教师的主动发展，以此形成一种文化。” 浦南幼儿园的规模不断扩大，新教师不断引进，现在的浦南正处于文化的融合阶段，教师的队伍建设是重头。她高度重视对骨干教师的培养，现有区学科带头人、区骨干教师、学区星级教师共8名，通过开展“教坛新秀、教育能手、学科带头人”教育论坛活动；教师带教活动，促进各层次教师健康、有序、自主的发展。在教师队伍培养上，林剑萍园长将重点放在反思上，不光从教研组中体现活动前、活动中、活动后的反思，也从教师个人出发进行反思。特别是教研组活动后，林剑萍园长组织组长、保教一起对本次活动进行反思，找出教研活动的最佳切入口，不断提高教研组的效能。

三．启示：

校园文化建设又是以营造育人环境，培养人的综合素质为目的的；教育是立国之本，“文化是明天的经济”，从这种意义上来说，学校教育和校园文化建设是相辅相成的。今天，教育正处在深化改革阶段，校长抓好校园文化建设，具有十分重要的现实意义。上述的调查分析给我们许多有益的启示，下面谈谈我对今后学校文化建设的一些思考：

其一，在学校文化建设中需要落实科学发展观。学校文化建设是一个创造——享受——再创造的动态过程，通过反复积淀、升华，呈现出特有的生命力。在这一过程中校长要关注教职工的自主参与、自主学习、情感体验，只有让教工不断获得进步和成功，才能实现可持续发展。

其二，要发展主题，即学校文化建设的方向明确。校长是学校的领导和核心，是学校教育的组织者和决策者。校长除了懂管理，还要懂经营，尤其是文化经营，学校必须走整合发挥学校文化力的办学之路。校长的教育观念、价值取向，往往决定了学校的办学理念，办学风格，在很大程度上也影响着学校的物质文化的创造，教育制度的形成以及学校精神的培育。校长首先是“教育思想的领导”，校长要有自己的办学思想，不能人云亦云。要亲历改革实践，通过实践逐渐形成自己的办学思想。

其三，加强校本研究，形成学校共同的价值观。共同价值信念是学校文化的支柱，共同价值观体现在两个方面，一是校长的先进办学理念得到全体成员的广泛认同，二是校长的先进理念能够转化为全体师生员工的自觉行动。为此，必须强调教工的共同参与、共同建设。实践表明，通过加强学校教育科研可以促进这一组织目标的实现。学校教育科研就是实践工作者运用一定的专业理论武器，解决学校改革与发展问题、解决教师教育教学问题的一种实践与创造活动。特别是最近兴起的校本教研制度建设，其目的在于形成一种积极研习的教研组文化，继而形成学校共同价值观。

其四，探究文化管理，激发学校创新活力。当代管理理论发展的大趋势是从刚性管理走向以人为本的软性管理，文化管理便是一种人本管理理念和模式。它包括组织决策的民主参与、组织知识的分享与创造，以及相应的制度保障等一系列全新的课题。校长要深入研究，以期建立一种既富有组织成效，又让每个成员达到自我实现的管理文化。

其五，学校文化建设不应该停留在“传承文明”的基础上，还要履行起传播和创造新文化和推动社区发展的文化使命。学校应成为发展社区文化的精神堡垒，成为高举社区雅文化旗帜的旗手。

学校文化建设日益成为基础教育领域一件十分重要的工作，并引起了广大教育工作者的关注。“只有优秀的学校文化才能孕育出优秀的学校教育”这一观点，已得到广泛的认同和接受。而校长如何将文化的碎片上升为文化的整体并经积淀成为文化底蕴，则是学校形成特色的关键。

学校的发展在于文化的拓展，学校的兴旺在于文化的发展，学校的名气在于文化的影响。毕竟，文化是教育的基本内核，也是学校工作的轴心，更是育人成才的根基。因此，作为学校文化建设的倡导者，校长在建设校园文化中起着重要作用，从而也积极推动着学校的发展。

第五篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

张世超

关键词：房地产 可行性 步骤 内容 影响因素

摘要：决定房地产投资之前有很多因素要注意，这就体现了房地产项目可行性研究的必要性，首先要明确房地产投资可行性研究的意义，再就是可行性研究的步骤包括组织准备，现场调查与资料收集，开发方案的设计、评价和选择等。明确要研究的内容还有要周全的考虑到影响房地产投资的各种因素以及对投资商自身条件的考察都是决定一次投资成功还是失败的关键。可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投资决策的重要依据。

项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

1.2 可行性研究是项目审批的依据。

在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

1.3 可行性研究是项目资金筹措的依据。

根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

1.4 可行性研究是编制设计任务书的依据。

可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

1.5 可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。可行性研究的步骤。

2.1 组织准备。

进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

2.2 现场调查与资料收集。

现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料

主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

2.3 开发方案的设计、评价和选择。

这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

2.4 详细研究。

采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

2.5 编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

3.1 项目概况。

项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

3.2 市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3.3 规划方案的优选。

在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

3.4 开发进度安排。

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

3.5 项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

3.6 资金的筹集方案和筹资成本估算。

根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

3.7 财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

3.8 风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

3.9 国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配臵的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配臵的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配臵的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。房地产投资需要注意的影响因素

4.1 社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位臵所带来的后果。

4.2 当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

4.3 街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。投资商自身条件考察

5.1 考察你的经验

隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

5.2 考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。从全局出发进行可行性研究

事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？结论。

运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

参考文献：

[1] 王勉，唐啸峰。我国经济周期与房地产投资波动的关系[J].西南金融。1999

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