规划思路思考0315

第一篇：规划思路思考0315

第一：旅游规划最重要的是明确自己的项目定位，也就是项目的总体发展方向。而项目的发展方向问题就是如何是正确处理资源+市场+产品定位三者之间的问题！

首先，旅游产品的设计是要立足于市场，市场需求什么样的产品，然后根据我们的资源，景区目前的优势资源打造什么类型的旅游产品，也就是解决了产品定位的问题。

产品项目说明，无非就是低成本，经营性收入快速，接近地气，文脉，靠近市场，受市场欢迎等..........部门的系列产品

1、樱花园

2、樱花主题游线，大穿越游线

3、创意花园系列

4、主题营地社区

5、儿童探索乐园

第二篇：规划思路

对田新青枣园片区规划的简单思路

重点1：前期策划

1、分区规划与地方控规编制技术规范文件学习，理解与常规不同之处，并留有记录；

2、针对一些区域协调、功能定位及较复杂的现状条件，编制系列调查表格和调查要求规则；

4、根据控规编制工作的一般规则，对规划资料进行搜索。

重点2：现状调研分析

1、现场踩点；

2、接收由国土或者规划设计院提供的地形图，调研外围及内部已确定的“六线”（道路、绿地、河道、文保、市政、高压下走廊）和背景资料；

3、听取规划设计院对片区概况、发展态势及有关规划、近期建设动向和相关专业规划的介绍；

4、进行系统的土地利用、产权属性和建筑、风貌景观等开展田野调查，根据制订的调查规则进行图上作业、标注、拍照等，同时对重要企事业单位、大用地单位、重要建筑、可能进行规划调整的产权单位和设施进行发展调查；

5、系统对所属有关部门、社区、业主单位或其上级主管部门进行调查，如人口、公共设施和市政设施等；

6、系统对相关规划及管理信息进行调查；

7、进行土地利用等现状图件的电子版汇总制作，发现问题及时进行补充调查。备注：补充了解建设用地控制指标体系：用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑控制高度、绿地率、人口毛密度、停车位配建和出入口方位、建筑风格等内容。（细节部分）

重点3：方案编制

1、编制现状调研分析报告，与规划设计院进行讨论交流，重点在于城市关系和片区理解，及与周边规划关系研讨；

2、对发展思路、空间布局进行多方案比较，在此基础上汇总形成概念性初步方案。

重点4：如何组织与控制。规划重点１、发展分析。通过对自然环境、经济社会发展状况、建设条件和土地使用性质、产权属性、城市空间、景观资源进行全面调查和综合评价的基础上，与城市总规、地区和园区发展动力等要求相结合，按照现代城市发展、更新、再开发的一般规律，制订本青枣园片区的总体发展策略和功能定位、形象定位，明确此片区的功能分工。２、空间布局在发展分析基础上进行方案比较、功能布局与开发强度及景观控制，突出产业发展和重要基础设施控制、人居环境改善、动静交通有序、与绿地水景等周边环境相衔接及区域特色建立、重点节点城市设计构想等内容，通过本规划谋求地区持续、和谐和特色化发展。

如何做好修建性详细规划 2011-9-6来源：总师办——龚华浏览：2406《如何做好修建性详细规划》

一、概念阐述

1、什么是修建性详细规划？以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。

2、修建性详细规划主要包括的内容：

1、建设条件分析及综合技术经济论证；

2、作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；

3、道路交通规划设计；

4、绿地系统规划设计；

5、工程管线规划设计；

6、竖向规划设计。

3、修建性详细规划与控制性详细规划及建筑设计的区别 控制性详细规划是以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。控制性详细规划的主要任务是：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。控制性详细规划包括下列内

容：（1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；（2）规定各地块的控制指标（包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位

等）；（3）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；（4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；（5）制定相应的土地使用及建筑管理规定。文档冲亿季，好礼乐相随修建性详细规划（site plan）是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。修建性详细规划的主要任务是：满足上一层次规划的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。源：对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。修建性详细规划包括下列内容：（1）建设条件分析及综合技术经济论证；（2）作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；（3）道路交通规划设计；（4）绿地系统规划设计；（5）工程管线规划设计；（6）竖向规划设计；（7）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。通常所说的建筑设计，是指“建筑学”范围内的工作。它所要解决的问题，包括建筑物内部各种使用功能和使用空间的合理安排，建筑物与周围环境、与各种外部条件的协调配合，内部和外表的艺术效果，各个细部的构造方式，建筑与结构、建筑与各种设备等相关技术的综合协调，以及如何以更少的材料、更少的劳动力、更少的投资、更少的时间来实现上述各种要求。其最终目的是使建筑物做到适用、经济、坚

固、美观。

4、修建性详细规划的特点 从修建性详细规划和控制性详细规划及建筑设计的区别可以看出其具有以下特点：（1）可实施性：和其他规划不同，修建性详规是在短时间内付诸于实际施工的规划设计。（2）针对性：由于每个修建性详细规划所面临的区位、现状条件、上次层次规划要求、开发单位的开发策略以及客户群的千差万别，修建性详细规划的针对性比其他规划更强。（3）严谨性：由于修建性详细规划是直接作为建筑扩初设计和施工图设计的依据，因此它在严谨性上的要求高于其他规划，否则会直接造成施工及以后使用上的问题。（4）整体性：和建筑设计相比，修建性详细规划需要对规划地块里的所有建筑单体进行统一布局，考虑建筑与建筑，建筑群与建筑群之间功能、风格、交通的协调统一及变化。（5）全面性：修建性详细规划还需要将建筑与城市，建筑与环境、建筑与空间，时间的关系综合考虑。

二、如何做好修建性详细规划（以新里城为案例）

1、项目前期的准备工作 前期的准备工作非常重要，需要项目甲方和设计单位共同协作完成。包括了解项目的现状情况、设计条件、上位和周边规划约束；进行充分的市场调研；以及与规划管理部门进行沟通和听取意见；收集规划阶段所需资料等。前期工作的充分与否将直接关系到项目的质量和进展速度。

2、对项目的难点和矛盾集中点的分析及解决方法 每个项目都会有其难点及矛盾所在，需要在规划初期就对其有所预见，并进行细致的分析和充分的思考，研究出解决的方法；不要等到项目实施阶段再亡羊补

牢。

3、做出有针对性，有特色的规划设计。使方案既可以解决实际面临的问题，又可以营造出自己的特点。每个项目由于其所处区位的不同、功能的不同、现状条件的不同、服务的人群不同等等因素，都会体现出其独特性和一定的不可复制性。也正是这些特殊的因素和需要解决的问题使我们需要针对每个项目的特点做出有特色的规划设计。

4、方案要在注重经济性、实用性的同时，追求形态、空间和景观的营造，提高项目的品质。修建性详细规划和其他类型的规划不同，它是直接指导工程建设的规划，因此修建性详细规划首先需要充分考虑到工程的经济型和实用性。但在注重这些的同时，形态、空间和景观的营造对规划来说也是非常重要的，它直接关系到项目的品质、形象的打造和以后的使用。

三、居住区修建性详细规划设计需要注意的问题： 1．规划理念 结合本地块的现状特点，提出自己的概念，做出自己的独特性。2．空间结构规模分级，根据规模设置不同等级的空间系统；功能分区的合理性。3．住宅摆放满足容积率、日照、通风、景观等多种需要。4．公共设施布置不同等级的公共设施（为整个社区服务的以及为组团内部服务的），功能的混合使用，和景观系统的结合布置。5．绿地系统绿地网络化（1+1>2,可形成生态系统），集中绿地必须形成一定规模。6．道路系统人车分流，步行系统组织，道路尺度，顺而不畅，停车问题。7．专项规划 给水、排水、电力、电信、燃气、消防等设计

第三篇：传输网规划思路

（1）省内干线传输网规划思路

省内干线传输网应按《关于启动“2012-2014年省际、省内长途传输网发展规划”的通知》（网络传[2001]304号）的要求和思路进行编制，并以完成的省内长途传输网规划为基础，结合业务发展变化和网络优化调整提出规划期内的建设项目和方案。

省分公司应深入摸查省内干线光缆网存在的突出问题，加强资源优化，实现统一管理和调度。

原则上省内干线光缆不采用与本地网同缆分纤方式敷设，在西南西北等偏远地区，新建省内干线光缆可适当兼顾本地网市到县光缆的需求，采用同缆分纤方式建设，不容许干线光缆和基站接入光缆混用。

光缆新建时，应按照工信部共建共享要求开展工作。

建设省干WDM/SDH局间中继系统时，应统筹考虑省内干线与省际干线的中继转接需求，保证干线业务的转接落地需要。省际40G业务的中继系统转接由省际干线传输网规划负责。

（2）本地传输网规划思路

1)光缆网

本地光缆网应根据《关于启动2012-2014年本地光缆网专题规划的通知》（中国联通集团【2011】329号）的建设和发展思路，以启动完成的本地光缆网规划为基础，结合移动网、宽带网等需求和城市发展需要，调整提出规划期内的建设项目和方案。

北方重点结合光进铜退和移动网接入需求，明确综合业务接入区范围，完善接入主干光缆和光交接点布局。南方重点搭建核心汇聚层、接入主干层光缆架构，根据移动、宽带、大客户等业务发展需要划分综合业务接入区和综合业务接入点，逐步优化网络实现业务的快速接入。

原则上新建移动站点接入应采用光缆接入方式，光缆容量应兼顾大客户、宽带接入等需要，对于固网业务已经实现光纤接入的应充分利用既有光缆剩余纤芯开通业务，不得重复建设。重要基站节点(如BBU集中化基站)应纳入环网保护。超过3个以上的长链应逐步优化成环，保障重要业务的安全性。

2)传输系统

传输系统建设应以业务需求为先导，及时扩容网络容量，逐步优化本地网网络结构，提升网络安全性。

加强市到县、市区主要汇聚节点间的WDM/OTN建设，满足宽带、移动业务发展承载需要。

充分挖掘现有MSTP网络的潜力，规划期内核心汇聚层除新增局址外原则上不允许新增MSTP设备。

在集团统一组织下部署分组传送网络，满足新建、扩容移动基站回传业务需要，兼顾商务客户专线、VPN业务需求。分组传送网络的建设应以移动业务需求为驱动因素，分组传送网络的建设应结合本地光缆网架构分城市、分区域按需逐步建设和优化。

传输网规划应结合现有汇聚机房网络现状，根据业务及网络发展规划提出对汇聚节点机房设置数量和大体位置需求，并提交局房规划统筹考虑。原则上新建汇聚机房应以自建为主。从长远发展考虑，汇聚机房应为传输设备预留8-12个架位(按600*600cm估算)，ODF/DDF机架预留4-6个架位(按840*300cm估算)。

（3）同步网规划思路

省内地市级综合楼应设置铷钟BITS，本地网综合楼应设置晶体钟BITS。在重要的、以及方便架设卫星天线的局楼，BITS上可以增加1个GPS卫星接收机。

为了整个通信网的安全，必须有地面链路连接形成PRC-LPR-BITS层级网络，不允许（BITS+GPS）独立运行。省内二级钟BITS地面链路定时来源于LPR；省内三级钟BITS地面链路定时可来源于LPR，也可来源于二级钟BITS。

省内暂不建设NTP时间服务器和PTP时间服务器（IEEE1588时间服务器）。结合省内同步网设备厂家质量和覆盖状况，每省确定发展一个厂家，其他厂家设备只减不增，逐步退网。

第四篇：十二五规划思路

中国是从1953年开始制以五年一个时间段来做国家的中短期规划的，第一个“五年计划”，我们就简称为“一五”，然后以此类推。“十二五”规划的全称是：中华人民共和国国民经济和

社会发展第十二个五年规划纲要。“十二五”规划的起止时间：2011-2015年。“十二五”规划

编制工作的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发

展观，根据国内外发展环境的新变化，立足首都发展的新阶段、新要求，紧紧围绕建设“人

文北京、科技北京、绿色北京”和世界城市的发展战略，采取政府主导、部门牵头、专家咨

询、公众参与、综合衔接、分级发布的组织方式，进一步强化规划的战略性、指导性、约束

性和可操作性，系统谋划、科学实施，推动首都经济社会全面协调可持续发展。

核心内容：“十二五”期间，战略性新兴产业将独领风骚，并逐渐替代传统产业成为主导产业，重新谱写未来产业发展新蓝图。

★民生展望：

1．提高城乡居民生活水平研究。

坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落

脚点。加强农村基础设施建设和公共服务。按照推进城乡经济社会发展一

体化的要求，搞好社会主义新农村建设规划，加快改善农村生产生活条件。

农村基础设施建设要以水利为重点，大幅增加投入，完善建设和管护机制，推进小型病险水库除险加固，加快大中型灌区配套改造，搞好抗旱水源工

程建设，全面加强农田水利建设。提高农村义务教育质量和均衡发展水平，推进农村中等职业教育免费进程。完善农村社会保障体系，逐步提高保障

标准。深入推进开发式扶贫，逐步提高扶贫标准，加大扶贫投入，加快解

决集中连片特殊困难地区的贫困问题，有序开展移民扶贫，实现农村低保

制度与扶贫开发政策有效衔接。

2.深化收入分配制度改革研究。

坚持完善收入分配制度改革，规范收入分配秩序。

改革收入分配制度，规范收入分配秩序，构建科学合理、公平公正的社会收入分配体系，关系到最广大人民的根本利益，关系到广大干部群众积极性、主动性、创造性的充分发挥，关系到全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业的全局，必须高度重视并切实抓好。

要坚持和完善按劳分配为主体、多种分配制度并存的分配制度，坚持各种生

产要素按贡献参与分配，在经济发展的基础上，更加注重社会公平，合理调整国

民收入分配格局，加大收入分配调节力度，是全体人民都能享受到改革开放和社

会主义现代化建设的成果。要积极推进收入分配制度改革，进一步理顺分配关系，完善分配制度，着力提高低收入这收入水平，扩大中等收入者比重，有效调节过

高收入，取缔非法收入，努力缓解地区之间和部分社会成员收入分配差距的趋势。

3.完善社会保障体系研究。

中国社会保障体系还很不完善。存在覆盖范围窄、保障水平低、法律不够健

全、监察执法等一系列亟待解决的问题。

企业要切实遵守相关法律法规，按时足额为职工缴纳各种社会保险费用，逐年增加养老金积累，建立健全福利集体协商机制。社会组织和服务机构要积极行动起来，在社会救助、济贫帮困、慈善服务等方面发挥作用；家庭和个人要依法缴纳各种社会保险费用，发挥好赡养、自助、互助等功能，推动形成团结互助、和谐融洽的社会氛围。认真解决农民工和被征地农民的社会保障问题。加快建立适合农民工特点的社会保障制度，重点推进农民工工伤保险和大病医疗保障工作。加快完善社会保障制度法律体系。加快出台《社会保险法》、《社会救助法》、《慈善法》等法律，制定养老保险条例、医疗保险条例、社会保障基金管理条例等法规。

4.构建住房保障体系的思路与对策。

投机性市场购房行为扰乱了市场经济秩序，必须予以打击。抑制房价不合理过快上涨是建设社会主义和谐社会，实现共同富裕，落实科学发展观的必然要求。加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措.住房保障问题是一个关系国计民生和社会稳定的重大问题.。

中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价反弹。

建议：1.通过高征税，高利率的手段提高炒房成本，从而遏制炒房行为

2.加大土地供给力度，打击开发商囤地行为

3.制定政策引导资金流向，减少资金向房地产市场的流入

4.大力兴建保障性住房

5.修改地方发展绩效的考评指标，将地区GDP，财政收入的权重变小，加大居民生活水平和幸福感在其中的比重，使地方政府不再热衷于“卖地财政” 5.实施扩大就业战略研究。

一是创造有利于扩大就业的宏观经济环境；二是深化改革，健全和完善劳动力市场体系；三是制定有利于扩大就业的各类政策，并切实贯彻落实；四是对失业者提供救助和必须的社会保障。具体措施包括，一是确定就业优先的发展战略；二是保持经济持续较高速度增长；三是健全劳动力市场体系和社会服务体系；四是大力发展第三产业、中小企业和民营企业；五是大力发展教育，加大人力资本投资；六是建立灵活多样的就业形式；七是筹措社保基金，完善社保体系。★经济展望

全会认为，“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。深刻认识并准确把握国内外形势新变化新特点，科学制定“十二五”规划，对于继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期、促进经济长期平稳较快发展，对于夺取全面建设小康社会新胜利、推进中国特色社会主义伟大事业，具有十分重要的意义。全会高度评价“十一五”时期我国经济社会发展取得的巨大成就，经过五年努力奋斗，我国社会生产力快速发展，综合国力大幅提升，人民生活明显改善，国际地位和影响力显著提高，社会主义经济

建设、政治建设、文化建设、社会建设以及生态文明建设和党的建设取得重大进展，谱写了中国特色社会主义事业新篇章。五年取得的成绩来之不易，积累的经验弥足珍贵，创造的精神财富影响深远。全会深入分析了今后一个时期我国经济社会发展的国内外环境，强调综合判断国际国内形势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，既面临难得的历史机遇，也面对诸多可以预见和难以预见的风险挑战。我们要增强机遇意识和忧患意识，科学把握发展规律，主动适应环境变化，有效化解各种矛盾，更加奋发有为地推进我国改革开放和社会主义现代化建设。

★企业发展展望十二五提出的给我们企业的发展发展提出了指导思想，这就需要我们要对企业发展历史的回顾，总结优势和不足、分析高绩效领域，对企业现状分析及展望，发现企业的成长趋势、环境对企业战略的主要制约或者支持，市场竞争对战略的要求等；在以上基础上提炼八层次战略任务：如克服危机、抓住机遇、强化及制造竞争优势、对产品及服务进行结构性创新、对公司发展路径进行创新、对行业进行创新、基于整体市场和生活方式进行创新、引领和创造未来。

为加快转变企业经济发展方式，大力推进经济结构战略性调整，注重提高自主创新能力、提高节能环保水平、提高员工整体素质和产品市场竞争力。作为我们员工，一是勇于承担责任，做事有责任心。工作就是责任，责任重于天，无论干什么工作，都应该做到最好。二是热爱工作，对事业有激情。事情成功与否，往往是由做事决心和热情强弱决定的。三是做事兢兢业业。就是要敬重和专注自己的工作，在任何环境下，都把敬业当成一种习惯、一种本分。不管做什么工作，只要有敬业精神，就更容易成功。四是培养良好态度与做事作风。企业发展需要每个员工按章办事，自觉执行纪律，养成良好为人为事的作风。共产党员、企业管理层，都是群众的表率，必须首先在素质、作风、纪律上做表率，自觉奉献，把事情做得完美。五是自我定位准，具有团队精神。我们每个人要懂得正确评价自己。我们要服从团队的最终利益，为团队的胜利发挥自己的力量，埋头苦干，默默奉献。作为领导人，要关心员工，了解员工，为员工倾诉提供沟通渠道。正确对待每个人，善于发现人才，因此，一个优秀企业，各级管理层要做到妈妈式的管理，对员工要妈妈式的包容、培养、关爱与严格要求，做到无微不至，才能留住人才、凝聚人才。

★ 城市发展展望

（一）城市发展指导原则：

1、尊重规律，积极稳妥。与经济发展水平相适应，充分考虑市情和未来城郊农村人口转移趋势。

2、深化改革，创新机制。发挥市场机制的作用，打破制约城市化发展的体制障碍，放开城乡要素市场，塑造各类城镇发展的公平竞争环境。

3、因地制宜，科学规划。结合城郊各区经济发展水平和特色优势，区别制定政策，科学规划，合理布局，重点扶持，梯度推进。

4、统筹兼顾，协调发展。注重与经济社会进步、农村发展、生态环境保护的协调发展。

（二）城市发展总体思路：

坚持经济、社会、环境的可持续发展，调整完善主城布局和功能分区，积极发展小城镇，加速形成数量与质量并重、规模适度、布局合理、产业优化、城乡优势互补的主城，以小城镇为轴线的多层次、网络状城镇体系，促进城市经济的快速发展。

山东省内十二五规划

具体对山东而言,十二五规划给我们带来了很大的机遇和挑战。十二五末期恰好进入‘山东制造’与‘山东服务’比翼齐飞的时代。两者之间的互动与融合,既有基础,又有必要。那么,应如何去融合发展呢？

结合“十二五”期间商务发展形势和我省实际，在规划编制中体现以下原则：一是坚持解放思想，改革创新，为商务发展提供不竭动力；二是坚持扩消费、稳外需、惠民生，增强对经济增长的协调拉动力；三是坚持转方式，调结构，不断提升商务发展竞争力；四是统筹两个市场两种资源，加快内外贸融合；五是坚持扩大开放，拓展对外开放广度和深度，提高开放型经济水平；六是坚持节约资源，保护环境，提高商务可持续发展能力。

围绕“十二五”期间如何做大做强、提高企业和产业竞争力，重点谈了以下五方面的问题。

一是提高企业自主创新能力。要进一步完善财政补贴、税费减免等配套政策，鼓励企业加大科研投入，积极实施自主研发项目，支持企业建设一批能够真正担当自主技术研发任务的高水平研发中心，努力形成完整的产业链。

二是加大企业兼并重组力度。政府要从战略的角度，大力推动省内相关企业按照市场机制进行联合重组，帮助企业消除重组过程中涉及到的历史负担问题，着力降低联合重组的成本和难度，抓住人民币升值的机遇，积极到国外市场获取战略性资源，推进企业国际化步伐，加快打造一批富有较强竞争力和影响力的大企业集团。

三是加快推进国有企业改革。加快完善公司治理结构，最大限度调动职工积极性和创造性，提高企业效率和效益，实现企业持续快速发展；要持续关注国有企业体制机制改革问题，加快消除各种障碍和弊端，全面完善绩效激励机制；江淮提出，要鼓励国有汽车企业加快实现股权多元化，积极开展资本运作，努力优化和规范公司治理结构。

四是大力拓展发展空间。“十二五”要加快发展新兴多元业务，积极进军轻工业、物流等领域，努力应对数字技术、循环教材等因素对传统业务的冲击。五是加强品牌建设。要贯彻国家扩大内需战略，进一步完善消费政策，扶持自主品牌提高国内市场份额，在政府采购过程中对自主品牌产品进行倾斜。

此外，企业还就发展中遇到资源环境约束、人才储备不足等突出问题以及“十二五”期间发展的考虑做了分析和阐述。

第五篇：购物中心商业规划思路

购物中心商业规划思路

希望你所建设的购物中心独具特色，希望你所运营的购物中心业绩持续上升？这是商业地产投资企业目前最关注的话题。

目前业界比较流行的一个词语叫做“规划先行”，这也已经被证明是购物中心要成功的一个基本要点。

笔者非常认同商业地产投资商从拿地开始便要进入商业规划的观点，个人以为这是一个购物中心未来运营成功的关键所在。

而在近日看到戴德梁行购物资产管理部经理的发言，也谈到了这一点，他表示：建好购物中心之后，才开始对购物中心进行管理，这个时候已经太晚了，正确的做法应该是在设计的时候就对它进行很好的，各种各样的准备（规划），如果不这么做，在未来运营的时候一定会遇见很多问题。

而商业规划需要考虑哪些问题呢？

根据笔者多年参与制作商业地产项目可行性报告的经验，不论是国内的商业地产投资商也好，或者是国外的投资机构，我们在报告中经常需要分三大部分去做分析，分别是项目分析、项目定位、收益分析。

项目分析 项目所处市场状况分析

首先，就是关于位置的问题，即我们零售常说的选址。在很多可行性报告里，我们用了大量的篇幅去介绍该项目位置的特殊性、便利性、优越性，无非就是说明这个地址在目前或者未来是可以吸引大量人流的，具有广泛影响力的。在介绍位置的问题上，我们需要较多地去考虑交通因素（城市主干道、车站、地铁以及停车场）、周边建筑因素（包括居民区、写字楼、酒店以及其他配套设施），这些都需要用详实的数据来说明。

其次，就是关于人流的问题，刚才已经说了选址是为了说明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商业运营需要考虑四个流，包括人流、物流、现金

流和信息流。人流是最重要的一个环节，这是因为未来运营必须非常清晰地去考虑商圈内的消费力和消费总量，包括对未来消费总量的预测，对于投资机构来说，商业场所的运营是必须需要人气来带动的，消费的最终点始终是要落到消费者身上，所以对于人流的考虑一直是所有与零售相关的机构考虑最多的问题。

其三，就是商圈的问题。现在中国的每个城市，都已经在关注商圈的概念。一个购物中心，虽然影响力可能会辐射到更远，但也必须考虑商圈因素，所处的商圈的消费力以及周边竞争商圈的影响力都是需要考虑并提出解决方案的。如同人流因素一般，商圈内考虑的因素包括城市规划、交通影响力、商圈内消费力等等，可以作为评估的数据可以有城市人均GDP、居民住宅价格、写字楼租赁价格、汽车拥有量等等。

第四，竞争对手的问题。购物中心的运营过程必然要归入商业，所以竞争对手的存在与运营能力是要正视的，一个购物中心的投资是巨大的，需要运营的时间也是长久的，竞争对手在本区域的营运业绩如何、营销策略如何、远期规划如何，都是需要考虑的问题，而潜在的竞争对手和未来即将出现的竞争对手也是在思考上不可遗漏的部分。针对竞争对手的各项策略，在规划时必须提出解决方案。项目定位 即项目的规划与营运策略

首先，购物中心的建筑特点和功能规划是必须考虑的。购物中心的建筑特点会受到比较多的限制，如因为城市规划影响到建筑的外观、入口的布局，所以对建筑特点的把握，势必会影响到购物中心功能的规划。在这点上，必须依靠丰富零售经验的团队来完成，功能规划要兼顾到建筑的特点。

其次，商品定位和组合规划。依据此前对商圈、人流、交通等因素的分析，必须做出符合目消费者需求和竞争形式的商品定位以及组合规划，定位中高还是高，或是全客层，将吸引哪些主力店，这些组合具有什么特色，符合哪些需求，都是需要考虑的。在这些考虑中，最大限度地表现运营理念，针对你的目标消费群，在规划上的综合考虑，从而让投资方信任你的运营实力是很关键的。

第三，休闲娱乐规划。在国外投资机构看来，购物中心需要较多的休闲娱乐成分，这样才能确保运营的成功，事实证明，目前在国外、台湾和香港地区，购物中心都非常注重娱乐成分的补充，甚至将其娱乐项目做为主体组成部分来考量。这一点已经成为众多投资机构认为项目是否具备可持续发展的一个重要因素，比较科学的来说，一个购物中心内应该具备二至三个娱乐项目，用于休闲的面积要超过20%。

第四，关于经营管理策略，目前中国有很多地方的商业地产项目是不考虑到整体运营和管理的，只注重前期的推广，在销售或脱手后便不去理会后期的运营，这种现象是不健康的。购物中心也是一个零售场所，作为投资方来说更注重的应该是投资的回报和产业的增值，所以优秀的经营管理才可以满足投资方的需求。一个优秀的购物中心，必然有一个优秀的商业管理团队在其中负责长期的持续的运营。将经营管理策略全面展示出来，才能让投资者放心。

收益分析 合理化预估长久效益

首先，购物中心的投资与回报分析必须建立在合理化的基础上，在做收益分析的时候必须符合正常零售运营实际。一些运营管理团队为了能说服投资方开展项目，往往在数据上做些技术处理，取其高不取其低，将预期效益大大提高。但是在国外的投资机构来看，他们更多的是注重合理化回报，他更关心的是业主如何去考虑承租方以及消费者这三者之间的关系，他们希望看到三者之间的持续发展，消费者的需求逐渐被培养起来，承租方的业绩持续上升，业主的收入逐步提升，项目的价值持续增长。

其次，需要制定长期的商业计划。一个购物中心的运营比如是长期的投资与回报过程，根据运营的目标，并进一步细分到营业、财务、促销、行政管理目标，是否可以实现长期盈利，是否可以实现收支相抵，这些都应该体现在商业计划当中。所以在收益分析中往往需要对五年、十年的收益进行测算与分析，包括投资回收期、经营收入预测、经营现金流等等多方面都需要详细的数据。

其三，实际证明。在进行商业规划中，为了证明规划是可实现的，我们必须做一些实际行动来用于证明是可行的。根据以上项目定位与分析，寻找合适的目标进行意向性的洽谈，并取得对方的支持和认可，以此文件来做为商业规划的补充将有利于说服该规划的合理性。所以在一些项目需要对外融资的时候，我们就需要出具较多的租赁合约或意向合约，用于说明该项目的投资价值。

以上是进行商业规划必须去考虑的一些因素。

但规划毕竟只是规划，随着环境发生变化，也会出现众多的之前没有预料的问题，于是就要不断对原计划进行检验、修订、核查与评估，以此来适应变化。最后，需要说明的一点是，购物中心的商业规划是一项科学的工作，中国商业地产开发近两年因为项目出现过多，导致人才紧缺，所以目前有太多非规范操作，许多地产投资机构在没有任何商业运营的基础上，进入商业地产领域，动则开发数十万平方米的购物中心，更为可怕的，他们不相信专业的力量，往往按照地产运作模式，采取短线操作，以短期销售铺位的形式来获取非正常的利润。

笔者此前曾经见识过一个开发商，用非专业人才来进行规划，结果对方拍脑袋进行了初步规划，再将此规划发给一些人士进行咨询，根据不同的回答进行不断的修正。很显然，该规划明显缺乏核心理念在其中，无法保证到未来运营的成功。这些做法都是不可取的。

一个优秀的购物中心项目必然是符合城市规划需要，符合合作伙伴（入驻品牌）的需求，也符合社区居民（消费者）的需求，所以，在购物中心的规划与运营过程中，专业的管理团队是必要的也是必需的。