住房按揭贷款管理办法-预售许可证及销售许可证

第一篇：住房按揭贷款管理办法-预售许可证及销售许可证

预售许可证、销售许可证

商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的； 商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。

何为现房？何为期房？

二者之间有明确的法律界定：只有已领取房产证和土地证的房子才能称得上是现房；而房子是否已经盖好，是否有人已经居住，并不成为衡量是否是现房的标准，这正是购房人在实际买房过程中容易混淆和产生误解的地方。原因在于购房人完全凭自己的感性认识来分辩事物。相反没有土地证和房产证的房子即便是已经盖好，或者已经有人居住，但仍然属于期房的范畴。在买卖过程中仍然应按期房销售。

商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在： 商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：

1.开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2.取得土地使用权证书和使用土地批准文件；

3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

4.已通过竣工验收；

5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；

6.物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。

而商品房预售许可证的取得要符合下列条件：

1.项目取得建设用地规划许可证；

2.建设工程规划许可证；

3.国有土地使用证；

4.建设工程开工证；

5、已投入的工程建设资金达到总投资的25％以上；

6施工进度和竣工交付时间确定。

预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”此条款可以理解为：1出卖人只要有预售许可证房子就可以卖，其预售行为就是合法的，所签订的商品房买卖合同就是有效的。购房人买了没有预售许可证的房可以要求解除合同，虽然说买房要看“五

证”，但除预售许可证的其它“四证”主要是给发放预售许可证的房产管理部门看的，房地产商缺少其它“四证”并不成为购房人要求退房的充足理由。

2．仅凭房地产商没有取得预售许可证卖房而要求解除商品房买卖合同不一定会得到法院支持，只有到起诉时，房地产商仍然不能取得预售许可证，购房人请求法院解除合同的请求才会得到法院的支持。

在具体的实践操作中，还要特别注意地方法规的规定，比如北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。这些具体规定是否与前面所说的高法解释相冲突和矛盾是值得探讨的一个问题。因为预售许可证本身没有过期就意味着是效的，应适用高法的解释。而这个地方上的规定又是不能销售的。

第二篇：预售许可证流程

销售许可证的办理

受理部门：房管局

申报条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证

3、提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

办理程序：

1、开发企业申请

2、受理。出具受理通知书或5日内一次性告知需补充材料

3、审核

4、做出决定并送达当事人，对不予许可的要说明理由并告知权利

5、发证并送达

6、公示

申报材料：

1、开发企业《营业执照和资质证书》

2、土地使用权建设工程规划许可证、施工许可证

3、投入开发建设的资金占工程建设总投资达25%的比例。

4、工程施工合同及关于施工进度的说明

5、商品房预售的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

办理时长：

办理商品房预售许可证，条件从受件之日起20日核发。

第三篇：预售许可证调查报告

关于国力花园三期商铺预售许可证问题调查情况

一、产生的问题

1、报建图商铺与施工图商铺内部格局不同。

2、预售证办理需要按照规划局批准盖章的报建图办理，我公司实际施工已经不符。

3、许丽华咨询规划局变更国力三期商铺户室格局，不容许办理。

4、如提交施工图不符合办理预售许可证法律规范要求，也通不过市长组织的八家联审。也不能报送省厅备案存档。

二、调查对象回馈

（一）国力花园工程项目部赵俊伟

高层单体楼座下的一二层商铺以及所带裙楼，整体面积相差不大，符合房管局误差3%。

（二）聚川设计院陈亮

高层单体楼座下的一二层商铺以及所带裙楼，报建图整体面积与施工图整体面积存在伸缩缝的差别，预测面积与将来实测面积误差在3%之间。

（三）房管局测绘科周秀平、李秀兰

1、去规划局变更商铺图纸，照图预测。

2、施工图上有房管局相关人员认可签字。照图预测。

3、商铺整体面积相差不大，可以按照报建图预测绘一个复式整体商铺，也就是一个整体大户室，在将来规划竣工认可证办理后，进行房屋拆分，也可以在大产权证下来，现房期间，到测绘所重新实地测绘进行产权分割，重新测绘按照商业面积一平米一元重新收费。

（四）房管局市场科郝卫峰

按照相关规定，办理预售许可证预测绘需要提供规划认定的报建图，其他图纸一概不受理，根据国力花园三期商铺情况，也与周秀平、李秀兰商量后，只能按照报建图进行预测绘，然后分成高层单体10#、11#、12#、14#、16#、18#、19#七个大的商铺户室，办下预售许可证后，商铺无法进行预售，这个商铺大证应该以房地产公司命名。在拿到规划竣工认可证后，规划局认定国力花园工程合法合规后可以按照实际竣工户室格局给每个业主办理分户手续。

三、调查结论

为了满足公司对国力花园三期进行预售的发展需求，也能在将来办理出合法合规的产权证，在规划局无法变更，施工图无法替换办理的情况下，我公司可以考虑当下实际，参考房管局行政管理人员的意见，可以在不影响低层、高层住宅预售的前提，先把高层一二层商铺按照报建图预测绘，办理大证，在工程规划认可证下来后，进行房屋拆分或者现房期进行产权分割，这符合房管局办理程序，也合法合规，可以做到将来商铺产权与实际相符。

第四篇：住房装修按揭贷款管理办法

行股份有限公司

个人住房装修按揭贷款管理办法

（讨论稿）

第一章 总则

第一条 为满足居民住房装修融资的需要，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《贷款通则》《四川省农村信用社贷款担保管理暂行办法》、和《四川省农村信用社个人综合消费贷款管理暂行办法》及省联社的有关规定，特制定本办法。

第二条 个人住房装修按揭贷款（以下简称装修按揭贷款）是指四川农商银行（以下简称本行）向个人客户发放的用于装修自用住房的人民币担保贷款。

装修按揭贷款可用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的装修材料款、厨卫设备款等。

第三条 装修按揭贷款实行有效担保、专款专用、按期偿还的原则。

第二章 贷款对象和条件

第四条 住房装修按揭贷款对象为年满十八周岁，具有完全民事行为能力，在我县范围内有固定住所的中国公民，且借款人年龄与贷款期限之和不超过60周岁。

第五条 凡申请装修按揭贷款的借款人必须符合以下条件：

（一）有当地常住户口或有效居住身份证件，装修的房屋是自住房屋；

（二）有稳定、合法的收入来源，有按期偿还贷款本息的能力；

（三）具备本行评定或认可的BBB级（含）以上信用等级；

（四）能够提供本行认可的担保方式；

（五）与装修企业签订的《家庭装修工程合同》，或与装修材料供应商签订有《购买家庭装修材料合同》、《购买厨卫设备合同》，有家庭装修预算书；

（六）在本行开立个人银行结算账户；

（七）本行规定的其他条件。

第三章 贷款额度、期限和利率

第六条 装修按揭贷款起点人民币2万元（含），最高不得超过人民币50万元（含）。其中：采用抵押方式担保的，贷款额度不超过抵押物价值的70％；以存单或凭证式国债质押方式担保的，贷款额度不受最高额度的限制；采用保证方式担保的，贷款额度不超过20万元，采用信用方式发放的，贷款额度不超过10万元。

第七条 贷款最短期限为半年，最长期限不超过5年（含5年）。

第八条 住房装修按揭贷款利率按照我行规定的同期贷款利率执行。

第四章 贷款发放

第九条 借款人申请装修按揭贷款应填写《个人借款申请表》，并提供如下资料：

（一）借款人夫妻双方有效身份证件原件和复印件；

（二）婚姻证明材料。已婚的提供结婚证、共同还款承诺或声明；未婚的提供民政局出具的未婚证明；离婚的提供离婚证原件、复印件以及民政局出具的未再婚证明；

（三）本地常住户口或长期居住证明（户口簿）；

（四）借款人贷款偿还能力的证明材料。如借款人所在单位出具的收入证明、借款人纳税单、公积金缴存凭证、工资账户对账单等；

（五）与装修企业等签订的《家庭装修工程合同》、《购买家庭装修材料合同》、《购买厨卫设备合同》，以及家庭装修预算书；

（六）装修企业的营业执照和资格证书复印件；

（七）以抵押或质押方式申请贷款的借款人，应提供抵押物或质押财产权利凭证清单、权属证明及有权处分人（包括财产共有人）同意抵押或质押的证明；由第三方提供保证的，应出具保证人同意提供担保的书面文件和有关资信证明材料，包括保证人夫妻双方身份证原件和复印件、结婚证原件及复印件、户口簿原件及复印件、收入证明等；

（八）本行要求提供的其他资料。

第十条 本行经办网点收到借款人的借款申请和各项资料后，经办人应对借款人和保证人的资信状况、偿还能力以及资料的真实性、合法性进行调查，调查限定在10个工作日内并给予借款人答复。

第十一条 经审批同意贷款的，在确认住房装修工程已正式开工后，我行应告知贷款额度、期限、利率、还款方式、逾期罚息、质物或抵押物的处理方式和其他有关事项，并与借款人签订《借款合同》和《担保合同》。

第十二条 发放住房装修按揭贷款时，借款人须采取委托支付方式委托本行将贷款转入装修企业或建材经销商在本行开立的结算账户。

第五章 贷款方式

第十三条 借款人向本行申请住房装修按揭贷款方式有信用贷款、担保贷款两种方式。信用贷款的对象主要为国家公职人员，事业单位、国企、金融部门正式在编员工。担保贷款可以采取抵押、质押、保证的方式。

第十四条 采取信用方式发放的，必须严格审查借款人家庭资产及负债情况，资产负债率须在60%以内；审慎测算借款人还款能力，借款人家庭月均净收入（固定收入减去家庭最低支出）须为月均还款额（本息）的150%以上。

第十五条 借款人以自有财产或第三人自有财产进行抵质押的，按照《四川省农村信用社贷款担保管理暂行办法》执行。

第十六条 借款人以保证方式提供担保的，保证的形式是连带责任保证，保证人必须是具备完全民事行为能力的公民。公民应当是国家行政机关、事业单位、经济管理部门和金融企业职工。

第六章 贷款偿还

第十七条 借款人应按《借款合同》约定的还款日期、计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前偿还全部贷款，应提前15天向本行提出书面申请，征得本行同意后方可办理有关手续。已计收的利息不随期限、利率变化而调整。

第十八条 贷款的偿还方式。

（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；

（二）贷款期限在1年以上的，借款人从贷款支用的次月开始按月等额偿还贷款本息。

第十九条 本行扣收贷款本息的方式有两种，借款人只可选用其中一种方式还款。

（一）本行根据借贷双方在《借款合同》中约定的还款计划、还款日期，从借款人结算账户中扣收当期应偿还贷款本息。若扣款账户被冻结、挂失则借款人应重新提供扣款账户；

（二）借款人到本行营业网点偿还。借人归还逾期贷款则只能采取第二种方式。

第二十条 借款人偿还贷款本息后，《借款合同》自行终止。本行应在《借款合同》终止后20日之内办理抵押或质押登记注销手续，并将财产或权利等凭证退还给借款人。

第二十一条 住房装修按揭贷款不得展期。借款人未按期偿还贷款本息时，自约定还款日次日起按中国人民银行的规定计收逾期利息；借款人未按期支付贷款利息，本行按人民银行有关规定计收复利。

第七章 违约与纠纷

第二十二条 《借款合同》需要变更时，应由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有保证人的，应征得保证人同意。变更协议未达成之前，原《借款合同》继续有效。

第二十三条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第二十四条 借款人死亡、丧失民事行为能力或经人民法院宣告失踪、死亡的，依据有关法律规定，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或其财产代管人在借款人财产范围内继续履行《借款合同》。

第二十五条 借款人有下列行为这一的，属于违约：

（一）未按合同约定的还款计划归还贷款本息的；

（二）向贷款人提供虚假文件和资料的；

（三）借款人拒绝或阻挠贷款人定期监督检查的；

（四）未经贷款行同意，借款人将设定抵押权的财产拆迁、出售、转让、赠与、重复抵押的；

（五）借款人用于抵押、质押的财产不足以偿还贷款本息，或保证人因意外情况不能承担连带责任保证，而借款人未按要求重新落实抵押、质押或保证的；

（七）违反本办法或《借款合同》规定的其他行为。

第二十六条 借款人有第二十五条所列行为之一时，贷款人可视借款人违约情况，采取以下一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违法行为；

（二）按中国人民银行规定收取逾期贷款利息；

（三）从借款人账户中直接扣款，偿还贷款本息；

（四）按合同约定处分抵押物、质押财产，清偿贷款本息；

（五）依法追索保证人连带责任；

（六）解除合同，并提前收回原发放的贷款；

（七）依法采取其他必要措施。

第二十七条

借贷双方发生纠纷时，应协商解决；如协商不成，任何一方均可依法向贷款行所在地法院起诉。

第二十八条 签订借款合同时必须在合同上加注：借款人因住房装修质量等与装修企业发生纠纷以及因建材或厨房设备质量等与销售商发生纠纷时，双方应自行协商解决，与贷款行无关。借款人及担保人不得以纠纷为由拒绝履行《借款合同》以及担保合同项下的义务。

第八章 附则

第二十九条 本办法由行股份有限公司负责解释和修改。

第三十条 本办法自发布之日起执行。

第五篇：房屋预售许可证解析

买商品房是一个复杂而又“艰辛”的过程，在这个过程中，买家会碰到各种各样的问题和疑难杂症，甚至是陷阱，买家如果不想靠碰运气才买到一套没任何问题的房子，第一步就是要察看读懂楼盘的《商品房预售许可证》。

不少买家都知道，买商品房要看《商品房预售许可证》，但往往只是“水过鸭背”———看过就忘，对《商品房预售许可证》里的种种“窍妙”一无所知，从而掉进了发展商有意无意设置的陷阱里。

其实，政府对楼盘发出的《商品房预售许可证》里有很多具体而严格的规定，如果发展商严格遵照规定来发售物业，买家的许多合法权益都能够得到充分的保障。例如：政府规定楼盘的高层建筑要建到七层以上才能预售，多层建筑要完成三分之二才能预售;开发商要交齐预售部分的地价才发给预售许可证;预售房款必须专款专用等等。政府就是从预售许可证开始就替购房者对开发商进行把关和监督的。一个楼盘有没有商品房预售许可证证明了该楼盘有否达到最基本的发售条件。

楼盘有了《商品房预售许可证》这张“出世纸”便可公开发售了，但这张“出世纸”还包括了许多丰富有用的信息，个中“窍妙”是非行内人所能了解得到的，记者采访了专管《商品房预售许可证》发放工作的广州市国土房管局房地产市场管理处的副处长刘志伟，如何读懂商品房预售许可证?且听刘志伟的“教路”。

1、复印件无效

政府规定楼盘只有取得了《商品房预售许可证》才可公开发售，《商品房预售许可证》必须悬挂在售楼部里显眼的位置。而且，这个预售许可证必须是原件，复印件无效。

有一些发展商借口说把《商品房预售许可证》的原件悬挂在售楼部容易丢失，而用复印件代替原件，其实却在复印件上做了手脚，欺骗买家。从今年三月一号起，广州市国土房管局对《商品房预售许可证》增发了副本，正本与副本之间的区别只是副本上多了“副本”字样，其所有内容、大小、颜色完全一样，而且都是过了塑的。发展商就算不便展示预售许可证正本，也可把副本悬挂出来，再没借口不悬挂原件了。

2、附图必须同时悬挂

《商品房预售许可证》除了正证外，还有一个附图，正证对预售项目进行文字说明，附图则是项目平面图，上有楼盘的规划平面图，并用红笔把预售房屋的位置勾勒出来，楼盘周边的规划路也有标示。买家认真查看附图，便可全面了解楼盘的规划状况，无良发展商也无从欺瞒买家了。如故意隐瞒有规划路经过小区的情况也就不会发生了。

在预售许可证的正证上，有这么一行字：“本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。”这就是说正证与附图必须同时悬挂，而且正证与附图之间盖上了国土房产局的骑缝章，附图也同样过了塑。买家只要察看附图与正证的骑缝章是否吻合，便可知道该附图与正证是否对应。

目前绝大多数的楼盘都没有把附图悬挂出来，目的就是隐瞒楼盘的详细规划状况。日前记者前往一个楼盘看楼，要求售楼人员出示预售许可证附图，但该楼盘的所有售楼人员都异口同声地指责记者是“离黍线”的，哪来的什么附图?!按照规定，买家其实可以理直气壮地要求发展商出示附图，如果不出示，那肯定是心里有鬼。

3、防止超面积销售

在预售许可证上有“开发企业名称”、“开发资质证书号”、“项目名称”、“项目座落”等栏目，其中比较重要的栏目有“预售房屋建筑面积XX平方米XX套”、“预售房屋栋号及层数”，买家要认真核查自己要买的那套房子是否在预售的范围内。如果买了不在预售范围内的房子，买家的合法权益便不能得到有效的保障。有不少发展商经常预先销售许可范围外的房屋，这些房屋有可能在没有监管的情况下出现烂尾，就算工程完成，买家也往往不能及时得到房产证。

超面积销售是目前市场上开发商比较普遍的一种违规行为，开发商为了能多卖快售，尽快回笼资金，就会超面积销售。而超面积销售部分往往就是因各种各样的原因而未达到预售条件的，如果是未交地价而不能预售的，买家可能会得不到房产证，没了监管就有可能烂尾。

4、预售款须入专用帐户

在预售许可证上，有预售款专用帐户一项，这一专用帐户作用非常大。发展商所得到的预售款项必须存入此专用帐户。这一帐户上的资金由国土房产局监管，从而保证预售款不被发展商挪作他用，只用于此预售项目的建设。因此，买家在买房时，购楼款必须存入此专用帐户，如果发展商给买家提供的帐户不是此专用帐户，那该发展商就有把资金挪作他用的嫌疑，楼盘也就有了烂尾的风险。

由于开发商使用专用帐户里的预售款是要先向政府部分申请，开发商借口这样太麻烦，通常都会多设置一个帐号让买家交钱，这个帐号通常就不是专用帐户，其中只有一部分预售款在专用帐户里，大部分预售资金在自已的帐户里，当然开发商不一定就会把资金挪作他用，但买家为了所买的房子万无一失，完全有必要要求把楼款交到预售证上的专用帐户里。

5、有效期

《商品房预售许可证》里规定了土地使用权出让年限从XX年XX月XX日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。很多买家往往忽略了土地使用权出让年限，因为有的土地使用权是经过了多手转让的，其土地使用权出让年限是从几年前就开始计算的，虽然这些房屋刚刚才建起发售，但其使用年限却已经少了好几年，无形中其价值也打了折扣。

《商品房预售许可证》上还标有有效期。一般来说，这个有效期为一年，过期无效。买家购房时要留意许可证是否过期。购买了过期许可证的房子，其合法权益也得不到保护。

6、商品房买卖合同号

发证机关会在《商品房预售许可证》正证上注明商品房买卖合同号从XX号到XX号是该预售许可证的合法合同。例如该预售许可证允许预售1000套房子，发证机关只会给发展商1001套商品房买卖合同，并且都标上了编号，只有在这些编号内的合同，国土房管局才给予合同鉴证。因此买家在签证商品房买卖合同时，便可查看其合同编号是否在预售许可范围内。有些超面积预售的发展商往往会拿不在规定编号内的买卖合同给买家签约，这样的合同国土房管局是不会进行鉴证的，没有得到鉴证的合同就拿不到房产证。买家催要房产证的时候，发展商会用各种借口拖延时间，如说国土房管局的办事手续麻烦、工作效率低，所以合同暂时无法鉴证，其实发展商是要等到下一批预售证到手以后才找借口让买家重新签一份合法买卖合同。因此买家在看楼时，有意有购买该楼盘时，必须先把其买卖合同编号范围抄录下来，以便签合同时进行对照。

另外，预售许可证上还有一项编号是“穗房预字第XX号”。买家可凭该编号到国土房管局查询该项目的情况。

7、查询与投诉

在《商品房预售许可证》上，有“发证机关查询、投诉电话”一栏，这个电话是国土房管局里专管此项目具体业务人员的办公电话，买家对此有任何疑问或意见，均可拨打这个电话，这个电话能最有效、最直接地监管发展商。