关于实施业务部门创新管理前期实践方案

第一篇：关于实施业务部门创新管理前期实践方案

关于实施业务部门创新管理前期实践方案

目前在市场经济高度竞争的发达地区，很多企业采用了一种通常称为“策略经营单位”的组织方式。这种工作如同设在中大型企业里的单位或部门，是独特的小型企业，能确保像单独经营单位那样，单独营销某个产品，独立承担相应配套系列职能。

国外的通用电气公司是较早采用这种组织方式的企业之一，而中国的海尔是国内较早和已较成熟的企业之一。

SBU是“策略事业单位”的缩写.SBU模式的出发点是以团队为整体，将团队的战略目标进行分解，并引入市场竞争机制，高度整合内部资源，在团队内建立起市场链，利用权力机构化大为小进行管理，以降低成本，提高效率，开放创新，与员工共同经营，达成共赢。

假如落实我司业务部门创新管理中来，通俗点说就是以利益兑现趋向的管理方式，将利益和员工工作结果挂钩。

关于业务部门创新管理以SBU为核心理念的目的：

SBU经营作为一种倡导员工自我经营的领先的经营理念和经营方法，一方面赋予每个人一片独立创新的天地，可以最大限度地激发员工的潜能、创造性和积极性，实现了员工创新空间和自我价值实现的最大化，是一种真正的本能管理模式另一方面，每个人都是一个市场，每个人又直接面对一个市场，每个人的报酬与他的市场订单直接挂钩，按效分配，体现了市场经济时代分配的公平性。

而SBU对员工来说，意味着要成为创新的主体，应该通过在为用户创造价值的过程中体现自己的价值，就是经营自我；对企业来说，如果每个人都成为SBU，形成企业的核心竞争力，这才是竞争对手不能模仿和复制的；对用户来说，意味着在网络时代，对企业和品牌的忠诚度。如果每个员工都在创新，用户的需求无论怎么变化，企业都能抓得住客户的心。

SBU主要特征：

1.一个SBU是一项独立业务或相关业务的集合。

2.有自己的竞争者。

3.共同的经营性质和要求。

4．在关键领域安排自己的资源。

5．有一个适度的规模——不太大，也不太小。

6有一位称职的专职经理。

SBU构成要素：

1.明确的目标；

2.企业提供的平台与资源；

3.工作流程；

4.分配关系，即每个人的收入与其成果挂钩，而每个人的成果又服务于企业的成果

结合我司现状，采取SBU核心与利润中心结算模式，初步实施目标如下： SBU部门：业务部门（资源部除外）。

部门经理：范宁辉（市场一部）；沈丹晨（市场二部）；张曦（市场三部）。部门规模：3-10人。

竞争对象：其它钢贸公司的终端开发业务部门。

平台资源：上海尚友实业集团旗下控股或实际控制公司的品牌资源、资金、后台服务部门、集团直辖部门及其它若干支持部门等。

经营性质：半独立核算，尚友提供结算支持，资金有尚友统筹安排。经营范围：终端市场、客户开发、商务谈判、跟踪、维护等。

经营理念：为了充分发挥企业平台、公司资源、部门负责人等综合优势，整合资源，优势共享与互补，通过合作快速拓展全国市场，促进共同持续发展，实现共赢。

SBU部门经营管理办法：

项目标准

主要要求如下：

1.项目：

国家或地方政府重大基础设施及公用设施项目（轨道交通、隧道、桥梁、医院、学校、经济适用房、廉租房等）、优质大型国有/上市企业投资或承建的项目。

2.资金要求：

项目本身具有融资渠道或配套资金（预付款、银票、商票、保理等）。

3．利润参考标准：

国企项目：单吨=资金成本（参考公司资金成本细则）+50元/吨净利润；地方以上国资委；

优质民企：单吨=资金成本（参考公司资金成本细则）+100元/吨净利润；特级建筑资质；

关系企业：单吨=资金成本（参考公司资金成本细则）+150元/吨净利润；

一、二级资质；

以上为具体执行参考标准，有特殊情况作微调的，需在合同评审中体现，并获得通过与确认。

资金配套

尚友实业集团实行资金统一调度的原则，实行有偿使用（月利率1.5%），银票贴现率和拆借利率参考即时同期市场贴现成本为基准。

资金配套根据项目规模确定和调整，主要有以下三种模式：

预付商票/承兑：3个月或6个月，参照银行利率，双方商定商票贴息成本。预付现款/可融资性票据：按1.5%月利率-实际月占用资金成本的差额利息部分反贴息反哺到部门/项目利润中。

尚友垫资：尚友按1.5%月利率核算项目资金成本，根据项目和银行利率动态调整。

资金成本：

A：合同约定期内的资金占用：根据实际占用额度，按1.5%月利率计算； B：应收款超过合同约定期限的，资金占用利息率改为以下约定计算

逾期15天内按1.5％月利率计算；逾期16-30天按2％月利率计算；逾期31-4

5天按2.5%月利率计算；逾期45-60天按3％月利率计算；逾期60天以上3.5%计算；

资源配套

1、钢厂直接订购配送：业务部门根据项目区域进行资源配置，尚友提供钢厂资源。

2、项目区域附近零星配置。

3、业务部门熟悉的钢厂资源渠道与尚友互补配套。

4、业务部门负责与项目沟通，把项目资源总计划、月计划、周计划提供给集团项目结算中心，便于结算统筹安排资金。

项目管理

1，项目评估

业务部门负责前期调研、项目信息收集与分析，完成各项准备工作并报备至结算中心。

主要包括规模品质、资金保障、盈利能力、资源物流、客户关系等五个方面。

2、项目实施阶段

2.1合作协议签订

项目评审（四方会审）通过后，才可签订具体合作协议或项目商务合同。

2.2项目人员配置

由相应业务部门全权负责与安排。

2.3项目实施

项目具体实施管理纳入尚友管理体系，包括ERP系统，项目结算中心。项目实施操作的关键流程如下：

1）需求计划单确认

业务部门根据项目合同和项目计划进程，了解、协调项目资源供应计划；客户或项目部下达《项目资源需求计划单》；项目经理负责协调确认需求单（包括询价、报价、规格型号、数量、送货地点、收货人、送货时间等）。

2）项目计划表制定

业务部门确认项目实施流程时间表（包括：主要钢材采购及零星采购）。

3）资金需求计划制定

依据需求计划单，拟定资金需求计划，由尚友提供所有与项目采购有关的资金，依实际占用的天数，按1.5%月利率计算资金成本，根据项目和银行利率动态调整（若因招投标需要，开出的保函，依开出的成本，照计利息）。若项目方开出商票或银票，则依实际贴现的天数，收取贴息费用。

4）资源落实与配送

依据需求计划单，主要钢材由业务部门落实资源配套，尚友为辅，业务部门并拟定资源配送计划（包括：仓储及第三方物流）及执行。

5）项目结算

业务部门建立并维护项目台帐，收集项目执行过程中各类凭证并核对信息，按约定结算时间和方式与尚友项目结算中心对帐，进行项目结算，及时收取应收账款，核查票据，结算中心协助办理回款手续。

2.4项目督察

尚友项目结算中心不定期的实施对项目的管理、督察和审计。以确保项目正常进

行和服务质量。根据督察情况及时评估项目风险，并做相应的调整。

利润分配方式

1、总体原则

SBU部门工资总额度、资金回报率、项目利润、部门收益及集团收益，五者相挂钩。

2、利润分配

2.1尚友为SBU部门提供的资金成本（按双方约定月利率）进入项目成本。

2.2根据项目实施阶段分期结算：根据付款方式及项目情况，双方约定月结、季节或阶段性结算。

3.SBU部门所发生的营业费用（人员工资、办公费用（暂不定）、差旅费、通信费及项目维护费）进入项目成本；超过合同评审中制定标准部分的项目关系维护等费用由SBU部门承担。

4．税费：具体参考SBU部门分配办法SBU部门主要收益来源

5.1.经营性收益：以部门项目开发、维护、与集团按约定的考核目标及分配方式结算所盈余的部分为主要来源。

分配方式采取以保底收益为目标，结合分配基准+浮动比例模式。

保底收益计算方式：营业毛利-人力成本-办公费用（暂免）-税费

营业毛利：销售总额-采购总额-物流成本-项目维护费用（合同评审额度内）人力成本：部门正式员工工资总额

办公费用：场地、用品、平台、支持部门费率系数

税费：A.销售总额的千分之三（营业税）

B.营业毛利的20%(增值税+所得税)

月保底净利润：SBU部门月工资总额度*2

年保底净利润：SBU部门月保底净利润*1

2集团垫资方式：

分配基准：SBU部门40%，集团60%；

保底净利润完成率100%以下部分，SBU部门执行分配基准-10%；

保底净利润完成率100%-250%部分，SBU部门执行分配基准；

保底净利润完成率251%-400%部分，SBU部门执行分配基准+5%；

保底净利润完成率400%以上部分，SBU部门执行分配基准+10%%；

预付款/可融资性票据方式：

分配基准：SBU部门50%，集团50%；

保底净利润完成率100%以下部分，SBU部门执行分配基准-10%；

保底净利润完成率100%-250%部分，SBU部门执行分配基准；

保底净利润完成率251%-400%部分，SBU部门执行分配基准+5%；

保底净利润完成率400%以上部分，SBU部门执行分配基准+10%%；

5.2 对集团年终奖励

集团根据年终结算，对完成及超额完成目标的部门，实施年终奖励。奖励部分由现金部分+股权部分组成。

年终由集团结算中心统一一次性发放。

5.3 集团支持部分

应SBU部门经营需要，对新进员工或其它额外招待、维护所需公司支持的，经书面申请后，公司同意，所产生部分归入集团成本，不计入SBU部门成本。

关于公司实施管理二次创新与改革的目标

目标：全员SBU，把公司数十名员工改造为自主管理的小老板。

理念：生于忧患、死于安乐

要实施SBU需解决一下几个问题

一、内部市场模拟是第一步

二、流程重组和信息化

三、极强的执行力

四、创新意识

如果离开了全体员工每个人的创新意识，SBU也就无从谈起了。

第二篇：前期物业介入管理方案

前期物业介入管理方案

由于房屋因部分原因未达到交房条件，部分业主自愿提前进场装修，为便于管理，物业公司提前进入，其管理方案如下：

一、人员配备：管理处设经理1名、电工（电梯操作工）1名、维修（收费）人员1名、保安2名。

二、管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法（建设部令（2002）第110号）进行管理。

三、前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。

备注：

1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。

2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。

物业管理有限公司

年月日

第三篇：校园电视台前期建立方案及实施计划

校园电视台建立方案及实施计划（讨论稿）

一、建设的意义

校园电视台对学校开展德育、美育、心理辅导等各项教育工作极为有利。同时，校园电视台是提高学生综合素质的重要舞台，给学生提供了一个锻炼才干、拓展视野、培养兴趣、提高技能的大平台。它在加强未成年人思想道德建设和配合学校的教育教学工作中发挥出日益重要的作用。

校园电视台的建立，一方面可以作为对外交流的示范窗口，展示大兴一中特色办学、内涵发展模式及办学成果；另一方面为学校、教师、学生之间搭建起互动式的视频交流平台，使得三者之间交流的渠道保持顺畅和更具实效；此外也为我校报考传媒专业的学生搭建了一个优秀的实践平台。不但启发了学生在音乐、美术及设计等方面潜在的创造力，还可以让学生在掌握使用多媒体电脑以及“摄、录、编、播”等综合器材技术时，独立制作电视节目、视频课件、教学素材等内容，并积累自主招生第一考所需要的成果。

校园电视台的建立，对培养学生实践能力和创新精神，培养学生的主体能力、组织协调能力以及综合素质的全面发展，提供了良好的空间和舞台，起着其他教学手段不可替代的作用。

二、我校校园电视台现状与思考

我校校园电视台创立多年，在师生的共同努力下已经取得了很多成果。一直站在大兴区教育系统校园传媒发展的首位，兴华、五中等学校多次向我校取经。作品连续多年获得国家级、市级、区级奖项，曾被云南卫视专访。其中一些优秀作品有20余部。在人人网，优酷网，有作品专栏，点击量过万。许多毕业的电视台成员已经考上了记者，编导等传媒专业。

我校校园电视台为社团形式，曾用名“RHA校园电视台”。学生兴趣爱好为主导，自由性很高，教师起到指导与协助管理的形式，人员更替变动很大，效率不高，缺勤或者缺乏兴趣而导致作品夭折的情况时有发生，不能保证定期出节目。电视台干部由学生社团自己选定，教师不能有效约束管理。

三、改革方案。大兴一中校园电视台命名： 原名：RHA校园电视台 预备名称：（待定征集）

飞扬·青春·校园 星灿TV 青春飞扬 星朔 校园之星 DXYZ TV 和合一中校园电视台 和合TV 发展计划： 组织形式为社团

隶属部门：政教处、团委、信息中心。(待定)负责领导：（待定）协作教师：（待定）指导教师：张业明

制度：教师负责管理。规范时间，考勤，分工。完善淘汰机制，择优入取。

根据场地以及设备限制

一阶段，组建队伍20人左右，由各班推荐品学兼优生、特长生。固定活动时间课间操及中午时间。活动地点：信息中心录课教室。活动形式由老师组织。二阶段，当场地和器材设备准备好后，定期组织每班的信息员活动，上报班级奇闻异事，好人好事。骨干成员辅导新成员，下发任务，辅导培训。建立栏目组，实现定期发布时事类节目。

三阶段，承接学校推广任务，完成学校指派的录像课，专题片，纪录片，学员能独立完成节目制作，做好网络推广工作，成为大兴一中的亮点，成为对外展示的窗口。

四、传播平台

校园电视台为两个平台传播，分别是网络电视平台与校园电视平台。

1．网络电视平台：构建校园网络电视台可以满足大多数观众需求。此平台又可分为两个版块：第一、可在校园内网创建校园电视台板块，以此满足教育系统搜索需求；第二、可在国内较大视频网站建立校园电视台频道，如优酷网、酷6视频网等网站，这些网站皆可免费上传视频内容，也可满足更多观众的搜索需求。

2．校园电视平台可实现我们可定期播放节目内容，让全校师生及时了解学校发展动态。校园电视平台又可分为两个部分：第一、班级固定时间观看，以此满足师生观看需求；第二、校园显示屏投放，显示屏可在上下学时间滚动播放节目内容让任何来校人员皆可了解校园动态。

五、前期准备工作

1．招聘主持人与校园记者

2．招聘编导部成员和摄制组人员（先学习后选拨）3．台标设计

4．工作证、徽章、记者证定制 5．规章制度手册 6．开播仪式策划。

7．完成第一期节目制作，并在正式开播之前试行。8．建立台长信箱，方便同学投稿，与电视台联系。

六、人员分工（待定）

七、职务划分（待定）

八、工作流程待定（待定）

九、作品审核制度（待定）

校园电视台的规章制度

l．学会做人、学会做事、学会创新、学会沟通、学会奋斗。被选为电视台工作人员的同学要有责任感、光荣感和使命感，平时要严格遵守学校规章制度，注意自身形象，穿戴整洁大方，工作时佩戴工作证，见到老师和同事热情的打招呼，体现健康向上的精神风貌。

2．爱护校园电视台一切公物，器材不得擅自拿走或外借。如因节日需要借用器材，必须有见证人签名，并作好登记。发现校园电视台器材损坏或遗失，要及时向指导老师报告。

3．健全会议制度。每次看完电视节目后开会讨论每期的节日内容。要准时参加会议，不得无故缺席，确因特殊情况不能出席会议要向台长请假。若违反记录，劝其退出校园电视台。遵守会议纪律，认真记录会议内容并勇于发表意见。

4．成员之间要团结一致，互相尊重、经常沟通，酿造活泼愉悦的气氛，建设电视台这个温馨团结的大家庭。电视台工作人员对自己负责的工作要切实做好，不能以任何借口消极对待工作，抱得过且过的思想，否则劝其退出校园电视台。同时，在工作中要发挥集体主义精神，做到分工不分家，团结协作，积极按时完成上级交办的各项任务。

5．不得随便带无关人员进入校园电视台、播音室，扰乱校园电视台的正常工作，禁止做有校园电视台无关的事情，工作无关的网页、看电影等等。有特殊情况需经指导老师批准，否则给予警告一次。

6．随时随地都以标准的普通话作为工作和生活交流沟通的语言。录制节日一律使用普通话，内容健康，所采用的素材要具备思想性、艺术性、技术性、文学性，且符合当代学生的特点。

7．要保持教师办公室、演播室、工作间的卫生清洁，不准带食品进入工作场所．不得乱丢乱扔，离开时关好设备、切断电源，清理好工作台，经检查无误方可离开。

8．各电视台工作人员要努力学习科学文化知识，做团结的模范，工作的模范，尊师守纪的模范、学习的模范。若有成员连续两次考核不及格，应劝其主动退出电视台，如若要求再次进入电视台工作，需个人提出申请，由老师、台长以及各部长核实后，再讨论其最新加入的必要。

9．不许以校园电视台名义做私人工作，不能为个人利益而损坏校园电视台声誉，否则严加处理，在必要情况下，需经台长允许，否则劝其推出校园电视台。

10．电视台工作设备，如摄像机、照相机、书籍、磁带、光盘等无特殊情况不得外借，因私用物品造成工作障碍者给予严重警告处分。

11．指导老师、台长及部长有权利对成员提出警告及严重警告。

12．校园电视台每学期进行一次“优秀工作者”评选工作。评选活动由台长和指导教师组织，骨干参与，必须具备以下条件：没有任何违纪处分；工作积极．在电视台内各项工作、活动中成绩显著；工作热情高，对本职工作兢兢业业，尽职尽责．

13．本方案在执行过程中可根据实际情况作修改。

第四篇：社会管理创新实施意见

为深入贯彻落实科学发展观，加快推进社会管理创新，提升社会服务管理水平，根据（竹委政法【28】号文件要求，结合我办实际，特制定本方案。

一、指导思想、工作目标和时间步骤

1、指导思想。坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照“党委领导、政府负责、社会协同、公众参与”的总要求，紧紧围绕区委“高点定位再提升”的总基调，以实施社会建设“五项工程”为载体，不断探索和创新社会管理的理念、机制和方法、手段，全面提升社会管理服务水平，为街道经济文化建设实现新提升营造良好的社会环境。

2、工作目标。社会管理控制能力明显增强；社会管理服务水平明显提高；社会治安稳定形势明显好转；经济社会发展环境明显优化；人民群众安全感和满意率明显上升。

二、目标要求

1、创建学习型机关。以提高机关干部综合素质和执行能力为目标，针对目前存在的思想境界不高，疏于学习，知识储备不足，对新情况、新问题研究不够，对新事物接受慢、习惯用惯性思维考虑问题，推进科学发展的能力不强等问题，开展创建学习型机关活动。由机关党支部牵头，结合老龄工作本职业务特点，制订具体的学习计划。以“全员学习、终身学习”的理念，以学以致用的良好机制和氛围，以创新的学习形式和方法，使学习成为机关干部的一种工作和生活方式。

2、创建创新型机关。以增强机关干部改革意识和创新精神为目标，针对部分干部思想僵化、墨守成规，安于现状、小成即满，缺乏争创一流的内在动力和求稳怕乱、不敢大胆创新等问题，开展创建创新型机关活动。要以积极进取的精神状态，创新工作思路、工作方法、体制机制和管理服务方式，创造性地开展工作，推动各项工作争先进位、争创一流。结合创新工作，目前将围绕着全市人口老龄化战略研究，通过调研，摸清底子，理清思路，提出建议，为市委、市政府解决老龄化问题决策提供科学依据。

3、创建效能型机关。以提高机关工作效能为目标，针对部分干部工作标准不高、责任意识不强、办事效率低下等问题，开展创建效能型机关活动。要牢固树立效率第一、发展第一和责任重于泰山的理念，强化观念、合作意识，在高效落实办党组的决策部署上下功夫，在想干事、会干事、快干事、干成事上作文章，形成工作协调、运转高效、执行有力的工作局面。继续抓好老龄工作百分制考核工作，加强基层建设。

4、创建服务型机关。以增强机关干部公仆意识为目标，针对部分干部宗旨观念、群众意识、发展意识、服务意识不强等问题，开展创建服务型机关活动。紧紧围绕“一切为了老年人”的老龄工作宗旨，为方便老年人办证，在政务中心窗口和市老龄办办公室都可以随到随办，方便老年人办证。

5、创建廉洁型机关。以讲党性、重品行、作表率为目标，针对少数干部党性不强、觉悟不高、纪律不严等问题，开展创建廉洁型机关活动。切实加强机关党的建设、干部队伍建设，引导机关干部筑牢反腐倡廉的思想防线，提倡廉政勤政的工作态度，培养健康向上的生活情趣，保持积极高尚的精神追求，讲正气、讲奉献，真抓实干，奋发有为，以良好的修养、清廉的政风和务实的作风，树立机关党员干部的良好形象。

三、活动范围和方法步骤

参加活动的范围：老龄办机关全体人员。

按照总体部署，整个活动坚持把学习提高贯彻始终，把边查边改贯彻始终，把改革创新贯彻始终，把争先创优贯彻始终，分四个步骤组织实施。

（一）健全组织，动员发动

1、成立组织。成立办“解放思想改革创新在行动”活动领导小组，制定实施方案。

2、召开动员大会。召开动员大会，进行部署安排，确保机关党员干部迅速把思想统一到市委和办党组的要求上来，积极参与到活动中来。

3、加强宣传。办活动领导小组要充分利用宣传栏、老龄网站等进行不间断地宣传，营造浓厚氛围。整个活动期间，要向市各类媒体积极报送典型事例和新闻稿件，真正形成转变作风，争先进位的氛围，使活动成为大家关心、关注的亮点。

（二）对照标准，学习整改。

1、组织学习。认真组织机关党员干部，重点学习党中央关于解放思想、改革创新、转变作风的重要论述，市委领导在动员大会上的讲话，中央和省市经济工作会议精神，外地在解放思想、转变作风、推进经济社会又好又快发展方面的好经验好做法。

2、对照标准，查找问题。根据市直机关具体标准和考评细则，在联系实际，深入学习调研的基础上，通过多种形式，认真查摆问题和不足，有针对性地抓好整改落实。重点在以下方面查找问题：①思想境界方面。查找有无思想境界不高，满足于现状、不思进取、小成即满、甘居中游；对上级的文件精神学习不够、理解不深；求真务实的思想树的不牢，说的多做的少、工作部署多、抓落实少；工作标准不高，得过且过，争先进位意识不够强；公仆意识不强，忘记了自己是一名机关党员干部，思想落后于群众，落后于形势等方面问题。②改革创新方面。查找有无思想保守、墨守陈规、改革创新意识不强、畏难发愁、怨天尤人，办事凭经验、决策拍脑袋、习惯于用惯性思维思考问题；工作无创新、无思路，找不到办法，创不出经验，抓不出典型，平推平拥；怕字当头，瞻前顾后，怕得罪人，明知是错误的东西，不敢批评，好人主义，无原则的一团和气；工作办法少，路子不宽，抓不住关键，工作无生气、无特色等方面的问题。③工作效能方面。查找有无办事效率低、落实力度不够、抓而不实，有任务无措施、有布置无检查；工作讨价还价，用客观条件掩饰自己的主观不努力；习惯于当裁判员评头论足，不愿当运动员真抓实干；对群众反映强烈的热点难点问题，议而不决，决而不行，严重的影响了党委、政府和工作部门的形象等方面的问题。④服务意识方面。查找有无门难进、脸难看、事难办、打官腔、摆官架；办事拖拉、推诿扯皮，不是积极地想群众所想、办群众所需、解群众所困，本来应按政策立即办、马上办的事，找种种借口拖着不办，造成工作被动；公仆意识不强，无大局意识，热衷于利益个人化、权力部门化等方面的问题。⑤廉洁自律方面。查找有无执行纪律不严，上班晚来早走，上班时间上网聊天；言行不规、举止不端、着装不整；自身要求不严，对明令禁止的问题搞变通，不给好处不办事、给了好处乱办事等方面的问题。查找问题的形式，一是征求意见。发放《征求意见表》，广泛征求上下级机关的意见，广泛征求服务对象的意见。二是按专题、分层次召开各种形式座谈会、研讨会，查找问题，剖析根源。三是以 “老龄办机关与基层（村、社区）结对服务”活动为载体，结合本职工作，深入基层，调查研究，找准问题症结。四是每个党员干部特别是领导干部要认真查摆问题和不足，深入分析原因，总结经验教训。

3、认真整改，公开承诺。要组织机关党员干部写出查找的问题、整改的措施、努力的目标，并组织人人发言交流。在此基础上，完善工作目标，制定工作措施。要将职责、承诺、工作目标在办机关显要位置公开，接受社会监督。

（三）加强督导，推树典型，健全完善长效机制

1、注重督导。办活动领导小组办公室，将对活动过程进行调度，及时掌握活动开展情况，提出加强和改进的意见，确保务求实效。

2、明察暗访。重点对以下情况进行明察暗访：①工作纪律情况；②中午戒酒情况；③服务情况；④工作作风、工作效率等方面的情况。

3、建章立制。根据市直机关工委制定机关标准细则，进一步完善制度，建立长效机制，使各项活动转为正常工作。

（四）检查考核，总结经验

每个干部职工都要对查找问题、提升思想境界、提高工作标准、转变工作作风等方面取得的成效，进行全面系统的总结，明确努力方向，形成书面材料，召开总结大会。集中活动结束后，将此项工作作为机关建设的一项常规性工作，持续不断地开展下去，根据实际情况及时调整完善创建内容，使办机关建设不断实现新跨越。

四、组织领导和保障措施

1、加强组织领导。为确保办机关“解放思想改革创新在行动”活动的顺利进行，成立办机关“解放思想改革创新在行动”活动领导小组。

2、强化督导，严格检查。办领导要按照分工对活动开展情况进行指导。领导小组办公室要搞好整个活动的组织、调度和指导，强化督促检查，抓好典型宣传，及时掌握各阶段活动的进展情况，提出加强和改进的意见，认真抓好活动成果的验收，确保质量，务求实效。

3、注重结合，统筹兼顾。要注重把“解放思想改革创新在行动”活动与强市名城工作结合起来，与巩固扩大学习实践科学发展观活动成果结合起来，与争做“泰山先锋”、创建文明机关结合起来。要按照市委要求，集中时间和精力，扎实搞好活动开展。要处理好开展活动和做好各项工作的关系，切实做到两不误、两促进。要把“解放思想改革创新在行动”活动焕发出来的热情，推动当前各项老龄工作的开展，使整个活动真正成为解放思想、改革创新、加快发展的过程。

第五篇：物业前期管理方案编订内容

前期物业管理方案

一、XXX物业管理前期筹备工作

（一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《XXX花园业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

二、XXXX接管后的日常管理服务工作

（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》和《重庆市城市住宅区物业管理办法》，特制定本规定：

1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《XXX花园业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；

8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和角犯法律的活动。

（四）、环卫绿化工作：

1、公共部位及商场门前卫生区，管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

4、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。

5、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

（五）环境和卫生管理规定

为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。

六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。

七、保持小区的安静，不得在休息时间（12：00-14：00，19：00-8：00）制造噪音。

八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物。

（六）、房屋及设备、设施管理：

1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。

3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。

4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。

5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改

6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。

（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

（八）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主代办中介，代购机船票、代请保姆、代请钟点工等。

（九）、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

三、小区车辆管理规定

1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；

2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；

3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；

4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；

5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；

6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；

7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；

8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；

9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。

四、管理模式

（一）拟采取的管理方式

服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联系的“共建”机制。

（二）管理处组织机构

1、办公室：

（1）负责日常事物，代收代发报纸信件（2）二次装修管理

（3）检查楼宇和绿化养护、保洁

（4）协调处理邻里关系

2、工程部：

（1）负责房屋质量检查

（2）建立设备设施维保计划

（3）做好日常维修保养工作

3、财务部：

（1）管好用好财务

（2）负责日常收管理费、代收水电费

（3）统购日常维修器材、分发器材

4、保安部：

（1）选好保安员搞好培训，管好保安

（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序

（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全

（三）管理人员的配备

1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。

2、楼管员2人，负责楼宇的检查服务及收费等。

3、客服主管1人，全面负责客服部工作。

4、贴心管家10人，负责本单元的日常管理实务

5、前台接待2人、负责业主的投诉和保修的接待工作

6、维修主管1人，全面负责维修不工作

3、水电工2人，负责小区日常水电及工程维修。

4，弱电工1人，负责小区智能化系统。

5、电梯工1人，负责小区电梯的日常维护工作

6、土建工1人，负责小区土建维修工作

7、保洁主管1人全面负责保洁部工作

8、保洁工14人，负责小区公共卫生，全日制保洁。

9、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。

10保安主管1人，全面负责安全部工作

10、保安24人，24小时值班。

如上共计64名。

五、人员的选拔和培训管理

（一）人员选拔

根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。

（二）培训目标及方式

为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。

公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。

（三）培训计划及内容

培训计划及内容见附件2

（四）培训考核

为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。

六、维修基金的管理与使用

（一）按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后修理、更新、改造的维修基金。

（二）维修基金的使用由物业公司提出使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

（三）维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。

（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

七、物业管理服务承诺

我公司将以“以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务”为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。我们将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准物业管理先进水平，全面接管小区后，按照《XXX市普通住宅物业管理服务等级标准》以及《物业管理委托合同》的有关条款，在物业管理委托期二年内达到沭阳县标准化小区。

物业管理服务质量

一、物业管理公共服务质量标准

1、房屋共用部位、共用设施设备的维护

（1）房屋

A.房屋完好率达98%以上；

B.房屋零修、急修及时率92%以上； C.房屋零修工程合格率98%以上； D.外观良好、整洁、无缺损现象； E.房屋装修符合管理规定。

（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。

（3）环卫设施完好无损。

（4）道路畅通，路面平整。

（5）消防设施完好无损，可随时启用。

2、安全护卫

（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；

（2）安全护卫人员24小时巡查；

（3）小区24小时监控；

（4）交通、车辆管理有序；

A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。

B、机动车辆按序停放。

（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；

（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。

（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

3、绿化与环境卫生

（1）绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；

（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；

（3）修剪及时，整齐美观；

（4）绿化品味高，有较高观赏价值；

（5）小区内全方位保持清洁；

（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；

（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；

（8）环卫设施整洁；

（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；

（10）噪音等符合环境标准。

4、收费管理

（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价。

（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区；

（3）建立收费管理制度，责任落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；

（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；

（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；

（6）业主意见反馈满意率90%以上。

5、相关条件

（1）硬件环境

A、小区符合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；

B、小区楼宇、建筑等各类标识明显；

C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；

D、停车场分类（汽车、电动车、自行车可分别存放）；

E、有集中监控设备；

F、有生活服务配套设施；

G、有教育、文体活动及商务服务设施；

二、物业管理公司提供的服务项目（分期逐步到位）

1、便民服务（部分收费）

（1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；

（3）检修电器（室内自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安装、更换配件；（6）修理，开关、插座、电话盒等；

（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；（11）代办缴纳电费；（12）代办缴纳电话费；（13）代办电话开户；（14）代办有线电视开户；

2、商务服务（部分收费）

（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）代订车、船、机票；

（3）中英文打字、传真；（4）电话留言服务；

3、社区娱乐、文化活动服务

（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；

（5）书刊阅览；（6）欢庆节日；（7）义务服务活动。

三、物业管理企业

1、企业须持有物业管理企业资质证书；

2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；

3、人员培训，持证上岗；

（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；（2）档案管理规范，资料齐全；

（3）积极使用新技术，广泛使用计算机管理。

八、接管时的准备工作

详见附件3

九、服务目标

根据《XXX市普通住宅物业管理服务等级标准》的精神，我们保证服务达标。

十、便民活动

提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，结合本公司多年从事物业管理积累下来的经验，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。

便民服务及社区文化见附件4

十一、提高管理服务水平新设想

（一）实行小区主任管理制度；

（二）推行ISO9001质量保证体系标准；

（三）进一步开发、完善电脑物业管理软件，建立计算机网络管理系统；

（四）建立电脑防盗、消防报警系统，争取在小区逐步取消防盗网；

（五）导入物业管理CI系统战略，从细处入手，创大品牌效应，在小区内设置各种形象指示牌，形成独有的文化个性和文明居住特色的小区。

十二、公司与业主的违约责任

一、甲方违反合纸，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反合约，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反合约，擅自提高收费标准或乱收费的。乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违反金；

四、乙方应按合同约定，6个月交纳一次物业服务费，不按本合约约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。

第八条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，经有关部门鉴定属实的，甲方不承担赔偿责任。

第九条在本合约执行期间，如遇不可抗力，致使合约无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十条本合约内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效办。本合约中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十一条本合约在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向浦口区仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第十二条本合约正本连同附件，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十三条本合约自签订之日起生效。

附件1

[附房屋装饰装修管理协议及办理装修手续流程]

办理装修手续及管理流程图

尊敬的住户：

当您乔迁新居，准备精心装饰装修房屋的时候，请您参照以下程序办理装修手续。它将为您节约许多宝贵的时间，让您顺利进行装修。

业主装修前向管理处领取资料，业主阅读资料内容，向管理处咨询。

业主提出装修申请：

1、填写《室内装修申请表》；

2、提交装修施工图或装修方案；

3、提供装修施工人员身份证复印件1份及一寸照片1张。

管理处依据法规审核业主装修方案。

业主办理相关手续：

1、装修许可证；

2、装修施工人员出入证。

装修施工队进场施工

1、管理处对业主装修施工过程进行监督

2、业主装修完工后告知管理处，竣工使用三个月后管理处负责验收

3、验收合格，无发现影响公共设施、毗邻房等，无息退还押金不合格由业主进行整改后再验收

装修特别提示：

1、建议业主与装修公司签订装修合同时，要提出保修期及保修金事宜，以便控制装修公司的工程质量及保修服务；

2、严格遵守小区装修时间（8：00--12：0014：00--18：00）；

3、禁止装修工人员串楼串户；

4、装修户应配备2只灭火器，严禁使用电炉，注意防火；

5、楼梯搬运材料时，应注意维护公共设施{墙面、楼面、窗户、消防箱、灯具、进户门等}；

6、垃圾实行袋装，按管理处指定位置放，装修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房内；

7、为了您和其他业主的利益，请您严格遵守《房屋装饰装修管理协议》的规定，谢谢合作！

房屋装饰装修管理协议

甲方：丹尼尔物业管理有限公司

乙方：

为了确保物业和公共设施的安全，延长使用寿命，保证乙方所购物业的保值增值，甲乙双方协商一致，达成本协议：

一、甲方建议乙方在住宅室内装修时，选择实力较强，信誉较好，具有施工资质的施工单位。

二、乙方开始装修前，应提前七日向甲方提出申请，办理如下手续：

（1）提供装修施工图或装修方案；

（2）按规定交纳垃圾清运费、装修保证金；

（3）填写二次装修申请表。

三、乙方的装修方案经甲方审查合格，发给《装修施工许可证》后，方可进场施工，否则甲方工作人员有权要求乙方停止装修。

四、乙方应协助施工人员凭身份证复印件及一寸照片一张办理临时出入证（工本费10元/本，押金20元/本），无临时出入证不得进入本小区，装修完毕后临时出入证及《装修施工许可证》由乙方或装修负责人交回物业管理中心，并办理退押手续。

为了保护辖区内各业主的居住安全，施工人员不得在大厦内留宿，否则甲方有权不予退还临时出入证押金。

五、乙方装修前须对楼宇结构、装置、装饰等提供足够的保护措施，避免在装修期内有任何损毁。如楼宇内的公共设备有任何损毁（污渍、裂痕、刮伤等），有关业主须负担一切修复费用。

六、乙方装修材料应按甲方指定的线路出入本小区，所有的装修材料只能存放于户内，严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。建筑垃圾应于室内装袋后，当天清运至甲方指定地点。拖延一天以上的由管理处负责清运，所花费用从装修保证金中扣除。

七、装修施工时间规定为8：00－12：00，14：00－18：00。管理处对违反装修时间规定的有权采取责令停工或没收工具等处理办法，以保证小区住户正常作息时间。

八、所有装修工程只限于本户内，不得在走廊或共用区域内进行，所有工具必须存放于本户内，不得占用小区内的公共走道及公共区域，若乙方行为损害到他人利益，将负责赔偿其损失。

九、装修施工时，应尽量减少装修引起的尘埃及噪音，避免给其他业主带来干扰及不便。应注意防火，排除火灾隐患，如引起火灾并殃及其它业主和共用设施，乙方应承担赔偿责任。乙方在装修期间应关闭单元入户门。

十、勿将混凝土、沙石、灰渣、瓦砾及其它杂物倒入卫生间或排水管道，否则由此产生的维修、疏通费用乙方自行承担。

十一、施工人员只能在《装修施工许可证》指定的现场作业，不得乱串场地，违者没收出入证。

十二、乙方在装修时，应遵守下列规定：

外墙：为维护建筑外观的统一、和谐及美观，业主不得将窗户及外墙作任何更改，严禁改装窗户，不得拆迁或更改平台窗户，不得加设其它附属物，不准在外墙及窗户上竖立广告标志。

结构及外观：

1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；

2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；

3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。

阳台及门窗：

1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；

2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该情况时要立即清洗干净；

3、严禁改动入户门、门套；

4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；

5、靠窗部位建议装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。

管道：

1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；

2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；

3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；

4、建议对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。

厨房及卫生间：

1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；

2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；

3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；

4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；

5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；

6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。

智能设施及管线：

严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。

空调：

1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；

2、空调外机必须放在指定的位置，保证整体外观的统一；

3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。

十三、装修期间，乙方不得私自在户外接驳水、电，违者按偷水、偷电论处。

十四、乙方在装修期间严禁使用明火易燃易爆物品，如电焊、气割等，若确属需要，应报甲方批准。

十五、甲方有权按乙方申请的装修内容及本协议进行监督管理，乙方若有违反，甲方有权责令其停工、扣留、没收装修工具或责令其限期恢复原状，造成损失时，乙方应承担相应的赔偿责任。

十六、乙方在装修过程中如造成管道堵塞、渗漏、停电、损坏共用部位、共用设施设备或造成他人财产和人身损失的，乙方应负责修复并赔偿损失。

十七、装修竣工后乙方通知甲方，甲方将派员与乙方共同验收，经三个月观察，无渗漏或其他遗留问题，即可无息退还乙方相应的装修保证金。

十八、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方：XXX物业管理有限公司

乙方：

二O一0年

月

日

附件2

1、管理处全体员工培训

（1）委托方、管理公司及物业情况的简介（包括人事结构和组织）

（2）管理员工礼仪及行为规范

（3）员工守则、行为及纪律

（4）物业管理基础知识

（5）物业保安措施及辅助巡逻设备

（6）物业设施的类型及应用

（7）管理服务的目的及重要性

（8）防火知识、消防装置及使用

（9）各项应急预案及实际操作培训

（10）紧急事件处理程序：如水管爆裂、火警应变、电力故障、煤气泄露、雷暴及台风、理业主投诉及投诉处理程序。

2.物业管理人员专业培训

（1）管理员的职责

（2）物业移交单元的程序

（3）清洁知识的介绍

（4）物业管理法规的介绍

（5）二次装修的监控及管理

（6）物业范围内巡视规程

（7）紧急事故处理程序

3、保安人员专业培训

（1）保安人员的职责

（2）保安工作的基本概念

（3）物业安全防范与管理

（4）消防安全防范与管理

（5）车辆管理与停车管理

（6）日常巡视及夜间防范管理规程

（7）二次装修的监控及管理规程

（8）治安消防等突发事件处理

（9）步操体能训练及消防演习

（10）事件记录规程

4、工程人员专业培训

（1）工程人员的职责

（2）各施工单位监督检查规程

（3）机电维护的措施及程序

（4）物业设施设备运作流程

（5）维修工具维护及保管

（6）设施设备维修保养规程

（7）物业设施的操作流程

（8）突发事件处理程序等

5、清洁绿化工专业培训

（1）本岗位规章制度及岗位责任制

（2）文明礼貌用语及行为道德规范

（3）不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范

（4）清洁用品的使用规范及安全操作事项

（5）不同绿化品种管理养护的标准

（6）常见病虫害及防治

（7）喷洒农药杀虫安全操作

（8）常用农药的稀释配置

附件3：

1）移交接管前的准备工作

A提交介入管理，拟派项目经理、部分管理员和维修人员到位，其他人员分步到岗，落实管理用房和宿舍，做好各项筹备工作。

B成立验收小组。技术人员进驻现场，了解设备设施，熟悉构造、性能、水、电、气管道线路的位置及走向；填写有关质量记录。

Ⅰ移交接管验收遗留问题统计表；

Ⅱ公共配套设施接管验收表；

Ⅲ公共配套设施接管验收遗留问题统计表；

Ⅳ机电设备接管验收遗留问题统计表。

2）物业资料的移交接管

A接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

Ⅰ产权资料；

ⅰ项目批准文件；

ⅱ用地批准文件；

ⅲ建筑执照；

ⅳ业主姓名、产权、房屋位置、建筑面积清单。

Ⅱ市府验收合格资料

ⅰ市建设工程竣工验收证书；

ⅱ市建筑消防验收合格证；

ⅲ物业综合验收合格证书；

ⅳ用电许可证；

ⅴ房屋使用说明书；

ⅵ房屋保修书。

Ⅲ工程技术资料

ⅰ竣工图-包括平面图、建筑、结构、水电、附属；

ⅱ工程及隐蔽管线的全套图纸；

ⅲ地质勘察报告；

ⅳ工程合同及开、竣工报告；

ⅴ图纸会审记录；

ⅵ工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；

ⅶ隐蔽工程验收签证；

ⅷ沉降观察记录；

ⅸ竣工验收证明书；

ⅹ水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；

Xi砂浆、混凝土块试压报告；

Xii供水试压报告。

3）物业接管验收程序

A业主委员会通知本公司接管验收；

B验收小组按核对所接收的资料，签发验收复函；

C验收小组同移交人对房屋、功能、公共设施设备等进行验收；

D对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；

4）物业公共设施接管验收项目标准

A验收项目：小区的公共场所、设施及其水电设备等；

Ⅰ基础设施；

Ⅱ天面；

Ⅲ公用天线； Ⅳ消防设施（消防栓、消防箱）；

Ⅴ公共路灯；

Ⅵ绿化；

Ⅶ公共道路；

Ⅷ垃圾箱（池）；

Ⅸ垃圾转运站；

Ⅹ岗亭；

Ⅺ车库；

Ⅻ沙井、检查井和化粪池；

ⅩⅢ明暗沟；

ⅩⅣ挡土墙、坡；

ⅩⅤ踏步；

ⅩⅥ台阶；

ⅩⅦ水池、水箱； ⅩⅧ信箱；

ⅩⅨ景观、雕塑及文化娱乐设施。

附件4：

（一）各项便民服务

日常生活家政服务

1、提供家庭劳务服务（上门吸尘、打蜡、搬家、搬货）

2、钟点家庭服务

3、电话留言服务

4、代办电话开户

5、代办煤气开户

6、代办有线电视开通

7、代叫出租车

8、代订牛奶

9、代请家教

装修

1、设计咨询

2、采购咨询

3、施工咨询

4、材料咨询

维修

1、清洗安装排风扇、洗衣机

2、清洗安装抽油烟机

3、清洗安装空调过滤器

4、安装玻璃

5、音响及家用电器

6、安装灯具、门铃、橱柜

7、安装热水器、洗手间洁具

8、检修电路、家用电器

9、修理家具配件

10、修理防盗门

11、疏通下水管道（主管、支管）

12、修理或更换水表、电表、开关、插座、电话、门铃、门锁、门窗、信箱锁、灯泡、日光灯、灯罩、水阀、水龙头、软管

医疗服务

1、建立住户健康档案卡

2、住户生病时代办联系医院

园艺

1、住户提供家庭园艺咨询

2、鲜花护养术

商务

1、传真

2、复印

3、打字

4、代订车、船、机票

5、引社区宽带，铁通、中国电信等

特约服务

可根据业主需求增设其它特约服务项目

（二）各项社区文化

1、业主入住仪式（送吉祥话、送对联）

2、不定期举行棋牌、球类比赛

3、社区文化、法律及其他的宣传活动

4、节日喜庆氛围的布置及部分喜庆节日的娱乐活动（不定期）

XXXX花园前期物业管理方案