珠江国际新城全案策划书

第一篇：珠江国际新城全案策划书

<<珠江国际新城>>全案策划书

珠江国际新城

序

凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。

凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。

对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。

对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。

对珠江国际新城而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。对于达奇而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。而丰富的、超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。

对于我们双方的合作而言：找到一个共同的支点，托起2002年一个令北京城震撼的项目——珠江国际新城。需要特别说明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想，以证明达奇的工作态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。

第一部分 注意！我们面临重重困难

一、解析东区市场在2001年——2002年的变化（缩略）

l 2001年是TOWNHOUSE年，2002年将是什么年？

l “新市镇”的概念将出现，其主要特征即是：郊区化、低密化、规模化（包括配套的完整）。l 2002年将会出现巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记等。

二、通州地产升温，但高档项目前景难料

1、WTO 利好消息带动CBD持续高烧不退，通州地区作为CBD最直接的辐射区，地产市场升温。对比2000年度，通州区地产开发项目大幅增长，房价上扬15%—30%，个别项目达50%以上。2000年度，通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右，而2001年度，通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。

2、通州地产商直接瞄准CBD开火，几乎所有项目均以CBD白领为主要客户群，“卧城”概念浮出水面。开发项目的急剧增加，客观形成“粥多僧少”的局面，同时，市场细分的形成，使客户群分流严重，除特别优秀的项目外，难以形成大规模集中消费。

3、该区域开发历史较短，低档项目众多，中档项目逐步出现，高档项目稀缺，其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即：选择该区域置业者，主要贪图房价低，可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之，可消费得起中高档物业的人群对通州区位不甚认同，多数放弃在此置业。所以，市场消费结构，导致通州区高档物业前景难料。

第二部分 艰巨！100万平方米社区推广的难度

一、项目带来的是什么？

（一）、项目简介：

1、位置：通州区东北部永顺镇，现京东驾校校址。

2、占地：总占地面积1929.9亩，其中建设用地1613.5亩，代征城市道路用地316.4亩。

3、规模：总建筑面积107.57万平米，2001年11月—2003年11月为首期，开发31.4万平米，其中首先开工面积达13.8万平米。

4、建筑形式：4-5层低层住宅预计占50%，6层带电梯多层住宅预计占40%，小高层预计占10%。

5、主力总房款：70万元。

（二）、项目分析：

优势：

· 珠江的专业运作能力是项目品质之保证

珠江地产自92年以来共计开发了20余个项目，包括骏景花园、帝景苑、南景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、华南新城、暨南花园、珠江广场等多个大型项目，其中总占地3000亩的华南新城更是航母级项目，而骏景花园更是当选为今年住交会中国地产30大知名楼盘之一，其项目运作能力之强、专业程度之高可见一斑。同时珠江拥有自己的规划、设计、施工队伍，在项目开发各个环节上可保证有机相联同时易于调整，这在珠江骏景项目上调整主力户型一事可见其适应市场的灵活性，而施工可控性的加强也使施工质量得到了保证。

· 社区环境的营造亦是珠江地产的强项

其长期合作伙伴泛亚易道的园林规划实力毋庸质疑，而北京珠江在骏景项目上的要求（要做出让同行都钦羡的园林景观）更是让人信服，其在珠江骏景项目上提出了“好环境优于好位置”的观念相信在珠江国际新城项目中也会一脉相承。而此时大多数本地开发商还在片面追求绿化率而非园林化率。珠江国际新城东南部150亩的天然树林已为社区增色不少，而社区本身占地2000亩的同时又规划为低密住宅，更是可以在园林景观上做足文章。

· 精装修是顺应市场发展之举

珠江国际新城的房子将采用精装修的形式出售，性价比较高，同时随着市场上对于精装修商品房需求呼声渐高，以及《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》的出台，商品房精装修已是大势所趋，终将成为市场的主流甚而标准。而先行者们必然会赢得更多的认同，获得抢占市场先机。

· 主力房价与市场购买力相合珠江国际新城主力总房款限定在70万之内，符合其目标客户群的购买力。今年11月北京外企俱乐部所做的一项调查显示：北京市白领人群所需商品房为每平米4000-6000元，总价不超过70万。珠江国际新城的定价与此相合，在加上房型为跃层且带精装修，更凸显其有着较高的性价比。

问题点：

l 通州市场的社会认同度低，未来不容乐观

珠江国际新城位于通州区。在北京的房地产市场上，通州现阶段居住人口素质、市政配套情况，包括水质因素等现状都决定北京消费者对该区位有心理障碍，对于通州项目的价格心理预期普遍偏低，甚至不如亦庄经济开发区。故而在本区位营造中高档项目，必须有非同一般的利益支持点，才可能拥有较好的市场反响以至傲人的销售成绩。

l 珠江地产的品牌力量在消费者中尚未产生应有的力量

珠江地产的品牌力量在业内及中国南方市场均得到高度认可。但在北京市场，珠江品牌在消费者中的宣传力度还不够，特别是对于市场的主流消费群体心目中，尚无法与几个老牌的京城地产开发商相比，因此，品牌对项目的支持力量尚待进一步激发。

l 区位与交通问题是致命硬伤

建一个为CBD人的准备的百万平米社区，在推广中首先遇到的是区位障碍。不客气地讲，这个位置距河北省比距CBD要近得多。通州区尚需时日被子接受，更何况本项目所处位置已经超出了人们意识中“通州区”的概念范围。即使不过远10分钟的车程，依然给人一个“太远了”的大印象。交通的不便要求业主自己有代步交通工具，这就相应对客户群划分范围进一步缩小。

l 价位超出该区域所能承受的上限，如无绝对有力的支撑，则将不被市场认同

2000年度，通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右；而2001年度，通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。本项目较之通州区中心区位部分项目的现房售价还高出22%。极少出现全精装修项目，市场此类要求亦非很强烈。

l 周边配套需要长期建设、改造与完善，现状必会对前期销售造成阻碍

l 地块形状决定了其社区的分散性。

珠江国际新城地块狭长，从而会使各建筑物及景观相对分散，各自独立，难以形成统一的大社区感觉，而是一个一个分散的小区域，区内交通较为不便，一些公共设施不可避免的将重复建设。另外，部分无法拆除的已有建筑，对社区总体及景观建设必定造成影响。

因此，以珠江国际新城目前价位和档次，在通州地区则属于较高价位、较大户型、较高总价的项目，除TOWNHOUSE外尚无此类先例，在推广上将会有众多不可预测的风险。

二、推广难度

一方面，一个100万平方米的社区有足够的吸引力同甘共苦

1、通州区规模最大的社区，有足够的需求与能力将社区内部配套设施全面完善到位，可以弥补周边配套欠缺的不足。

2、如此巨大的规模可保障足够的群居氛围，人气旺盛，避免空旷孤单的感觉。

3、有足够的规模可吸引周边零星小区的到访者注意力转移。

4、大项目便于树立与之相匹配的项目形象，大规模亦注定其推广力度的强劲，有望成为该区位的领导性项目，由此加速传播、增强消费者信心，形成追捧局面。

另一方面，一个100万平方米的社区销售起来难度极大1、100万平米的社区应该采用什么样的建筑风格？全部统一的形式不仅单调而且大面积重复会很可怕。无个性的社区氛围不仅无助于促进销售，而且会令已购房者产生厌倦，容易发生变化。

2、销售压力过大，在推盘中销控难有新意。按部就班式的推进工作易造成等待观望心理，使消费者认为“反正房子有的是，不必急于一时”，从而难以形成紧迫的售楼局面，不利于成交量的放大。

3、起价较高，在后期销售中价格的局面调整变得更加难以接受，纯以景观或工期为诱因，则难以使消费者自觉自愿地认同价格上浮，而由此造成部分客户流失。

第三部分 突破！以大手笔全新开发理念为基础的项目定位

产品的规划是一切推广方向定位与手段的关键所在一、吸引人的是世界文化氛围下的生活方式

1、在市场上充满“国际化”名目的表象下，直接反映出的是消费者对于高品质生活的向往，通过对众多成功楼盘的考察亦不难得出结论，吸引众多消费者购买的主要因素之一，是高品质社区所营造的国际化氛围与提倡的现代化生活方式。

2、CBD是北京商务核心，也是与世界接轨最紧密的所在地，这里的白领阶层同样是接受全球信息最快的一群人，他们对生活方式的追求更多是以世界流行趋势为蓝本的。所以，一个充满异国情调的世界文化氛围居住区，是他们所需要和所向往的。

3、如第二部分中分析的，消费水准与区位选择中的错位关系在本项目中表现突出，那么要吸引可以消费房价70万元以上的这群人，就必须给他们一个非得选择这里不可的理由：即USP——独特的销售主张。

二、创造一个全北京乃至全国独一无二的“珠江国际新城”

1、世界特色主题下的社区规模

建议：依照100万平米的用地规划，将整个社区自然地划分为中、英、德、意、日、法、荷、美等八个主题区。注重整体规划、建筑设计与景观设计的全面配合，共同创造世界公园式的社区。

2、各国设计师加盟的正宗设计风格

分别邀请各国设计师完成其中相应部分的设计，以最具本国建筑风格的造型，配合现代简约的设计手法，营造每一个组团鲜明的异域风情特征和文化氛围。同时，结合项目精装修要求，配合不同主题区特点，在室内装修中营造中、英、德、意、日、法、荷、美的居室风格，加深社区文化特质的表现。

3、纯正的商业街，创造出独具魅力的街区文化

在每一个主题区，建设一条特点鲜明的商业街区，以此来带动、营造、烘托整个主题区的文化氛围，是十分重要的一步。在这条商业街上，将分布有众多带动有鲜明区域特色的餐饮、娱乐、小商铺、零售商店等场所，如法国街区，将有纯正的路边咖啡座、法式面包房、西餐厅、名牌服饰店等；而在荷兰街区，则有出售木鞋、小风车等纪念品的小礼品店，出售个人作品的画廊和出售缤纷郁金香的鲜花店；另外，日本街区的居酒屋、意大利街区的皮具店、德国街区的啤酒坊、中国街区的古玩店、英国街区的钟表店„„这一切无不营造出浓郁的异国文化氛围，漫步在这一条条的街道上，使所有人如同身临其境，仿佛来到了巴黎街头或者莱茵河畔，深深地陶醉于异国风情之中。

从项目规划的角度，可以用主题街区的建设，取代人有我有的千篇一律的会所，而是将要求会所能提供的餐饮、购物、娱乐等服务内容街区化、商业化、社会化。

为了确实建设到位，主题商业街区可直接对外国人招商，力求使每一个街区中的餐馆有别处没有的正宗菜式与口味，小商铺里的产品都是出自正宗产地的知名品牌，力求真实。

3、完全仿真的社区景观规划

在进行每个不同的主题区的园林规划中，首先是通过带有各国明显特征的植被来装饰环境，如日本街区的樱花、法国街区的法国梧桐等等。更重要的是在社区的整体景观营造中，体现不同国家不同文化背景下园林景观的精髓：东方主题区的曲径通幽、小桥流水；西方主题区的刺绣式园林、宽阔的庭院甬路；欧陆小镇的清雅、安宁„„配合相互呼应的建筑，让居住在其中的人们真实地体味世界各地的生活。

4、项目定位

在这个世界花园式的社区中，不同的组团，演绎着不同的文化氛围，生活在这里，365天都有似在进行环球旅行，永远感觉新鲜、丰富。我们就是要创造这样一个北京乃至全国都独一无二的中国特色的、世界文化主题社区。为了更好地体现本规划的主旨，更加充分营造独特的项目形象与社区文化，建议将本项目的案名及产品定位为：

珠江世界花园——世界街区文化主题花园社区

释义：“世界花园”易记、明了而不失大气，不仅能充分表明本项目的特质，而且可在开发商今后 的发展中将其做成一个专属品牌经营。

第四部分 掌握！用独特推广手段获取市场与广告的双赢

一、世界街区文化主题花园社区的建成，对本项目有着非凡的意义

1、这是一个完全不同于目前市场上用概念或者广告对项目进行包装的推盘思路，而是由一种全新开发理念进行产品定位的创造性项目开发。就目前市场竞争的激烈程度，由外部对项目进行包装美化形成的表面化个性差异，是无法从根本上赢得消费者的。只有从开发理念上创新，为消费者创造完全与众不同的、更多的利益点，方能被消费者真正认同与接受。因为，对于消费者而言，我们具有独一无

二、无法被其他项目替代的独创性。

2、这样一个项目的开发成功，不仅仅是对于珠江房地产是一种全新的开发思路，相信一方面会吸引业内众多同仁前来观摩，共同探讨这种全新的开发模式。另一方面，则会因项目独一无二的社区氛围吸引很多市民前来参观、购物、娱乐。特别是在中国加入WTO之后，CBD地区作为京城经济贸易的国际交汇点，必会吸引大量外籍人士谋求发展。而在别国的土地上，找到一个与自己家乡一样的居所，是他们每个人都向往的。那么，这里——珠江世界花园，必将成为这批人的首选之地。虽然这些外籍人士不会成为这个项目的主流客户，但他们的加盟，必定使社区所创造出的氛围更加纯粹。

二、定位于世界街区文化主题花园社区，对本项目而言，有四点重大利好：

利好1：针对于目前市场，本定位迎合市场对居住品质的要求，又符合主要消费群体的消费心理要求，必将引发市场的关注，成为市场的热点项目。准备买的人会向往，已经买了的人会无比自豪。而众多CBD的白领也会因社区独特文化的吸引，将这里作为一处特定的游览、休闲的聚集地，如同香港的兰桂坊、巴黎的塞纳河左岸。

利好2：独特的定位必将创造独特的广告形象，丰富的项目内容给广告以充分想象的空间和素材，与众不同的广告表现必将使其在同类项目中脱颖而出，形成快速传播。

利好3：通过规划来解决推广100万平米社区的销控难度。建议一反开发商一贯采用的大规模项目分期推广、分期宣传的方式，而是将八个组团分区百万平米社区的整体形象一次性推出。由于消费者各有所爱，因此不同风格的社区间必然相成小热点，形成热销局势；另外虽然整个社区销售单位量很大，但由每个组团化整为零后，每种风格的单位数量有限，自然在销售中形成紧迫感——“你喜欢法国街区吗？不快点买就没有了！”如此可以直接刺激销售，加快推广进度，减轻销售压力。

利好4：可根据销售情况随时调整开发先后的顺序，将销售状况最好的几个街区定为先开发区域；亦可根据销售情况随时调整价格的涨幅，不同风格组团的公开发售都可以给价格上浮一个较好的理由。如果运作成功，甚至有希望在全面起价基准上更高一筹。

二、广告表现：

由于项目一切未定，故现时展开本项目广告创意与表现为时尚早，而且也难以实现。仅以本策划方向为指导思想，设定：

广告语：一样天地 别样生活

本策划关键词

差异化生存：在市场同质化日趋严重的今天，实现差异化生存是决胜市场的关键，任何非差异性的、趋同性产品（或概念）都将被前面的成品现房或更新的升级版期房（或概念）替代。同时，在不断的比较中，本项目的劣势点将在消费者心中被不断重复、强调与扩大。相反，如果从一个全新的理念去开发项目，那么其创造成出的众多独特的利益点，将成为市场上对消费者最有征服力的差异化特质。那么，即使项目本身存在一些弱点，也会被消费者自愿地谅解与接受。

文化：买房子实质是买生活，同样，造社区本质是造一种文化。

到位：世界文化只可“照搬”，不可“模仿”，关键是细微之处一定要到位。

以上是我公司对珠江国际新城项目规划及其推广方式的策划建议，由于项目资料有限，本思路有待与发展商进行进一步沟通与探讨。另外，由于时间有限，本报告中部分章节缩略，待正式提交策划报告时，再予以深入展开和全面补充。

第二篇：珠江新城导游词

“珠江新城将在2010年火起来”，市政府领导一语道出珠江新城未来走势，体现出政府对珠江新城的信心。珠江新城汇聚了金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部于一体，是广州市21世纪中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。珠江新城位于广州东部新中轴线上，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线。它的用地面积约6.6平方公里，其中包括猎德、冼村、潭村等城中村，周边的珠江新城七大标志建筑也将相继落成，包括广州图书馆新馆、广东省博物馆新馆、广州市第二少年宫、广州歌剧院、电视观光塔、双子塔（西塔和东塔）。

珠江新城规划思路的明确提出，是在1992年。广州市政府设想将这块南倚珠江、北接天河北的宝地建设成为“未来广州新城市中心，将统筹布局，综合商贸、金融和文化旅游、行政、外事等城市以及功能设施”。针对珠江新城该如何规划，广州市政府在1993年组织了一场国际竞赛。境内外的三套规划设计方案中，选定了来自美国波士顿的规划师托马斯夫人的点子：采用北美的城市规划理念“小方格街道+中央公园”；将天河新区中轴线延伸到珠江边；在适度改造的前提下将猎德村、冼村、谭村等几个自然村落的整体格局保留下来，试图将“岭南水乡”的原始风貌与现代的CBD功能融合在一起。

珠江新城历经规划检讨以后，这片定位于广州新中轴线上的21世纪C B D中央商务区的发展速度就进入了“快车道”，每年都有高层建筑如雨后春笋般拔地而起。为了改善该区域的交通状况，并对城市广场进行整体形象提升，广州市决定砸重金约70亿元人民币建设珠江新城核心区，建设内容包括国内最大规模的珠江新城核心区地下空间。珠江新城核心区地下空间的一大特色就是连接了周边建筑，有效利用了地下空间的通行功能。据统计，核心区一共有39栋商业写字楼和酒店，目前地下空间连通的建筑有东、西塔、四大文化公建(广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫)、海心沙市民广场等9大标志性建筑。

珠江新城的位置非常好，可以说珠江新城不仅是广州的CBD，而且是珠三角的CBD。据不完全的统计，政府在珠江新城的投资大约是200亿元人民币，珠江新城650万平方米的土地，换算成每一平方米的土地政府就投入大概3000元。我们评估珠江新城的价值，应该注重无形的价值和有形价值的投入和产出。怎么估算它都不过分。另外，未来的珠江新城，从居住小区或办公大厦出来，一小时之内就能到达广州的各个角落。

不过珠江新城也不是就十全十美了。之前有出现过“羊城无处不CBD”的言论，也不是空穴来风。就像是在部分功能的分流，最典型的是区域金融中心的打造，改为由珠江新城与科学城分工合作。毕竟珠江新城土地不够用了，而其他地区又发展起来了，这也是现在CBD全市开花的原因之一；三是CBD跨过珠江，形成“一江两岸”模式。原来6平方公里的珠江新城因为一半土地用作住宅开发，许多功能无法在本地实现。珠江新城的用地不足、琶洲地位的提升、猎德大桥的贯通等等，使CBD形成为一江两岸格局。同时，又将已没有多少发展空间的员村纳入CBD拓展区，终于原珠江新城CBD修改为广州“泛CBD区域”。琶洲地区弥补了珠江新城会展、研发商务功能的不足，员村则可能补充一

些商贸功能。珠江新城作为广州重点发展的CBD，它的地位和意义有目共睹，至于它以后会怎样发展下去呢，就让我们拭目以待吧。

大家可以抬头看看这栋高耸入云的黑色建筑，就是2008年的最后一天，这个被简称为“西塔”的广州国际金融中心举行封顶仪式，432米的总高度让它可以排列在世界十大超高建筑的名单之中，从结构楼层来说也应该是全国第一（103层）。一条新的城市中轴线从燕岭公园开始，向南经过中信广场、天河体育中心，穿越珠江新城到广州塔作为终结点。计划中的东西双塔和电视观光塔在珠江两岸彼此相对，构成一个鼎立的三角形。广州国金中心主塔楼三分之二的楼层(１～６６层)，将建成符合国际领先标准的超甲级写字楼，为全球知名企业打造全球企业总部。享有“世界上至好酒店”美誉的国际顶尖豪华酒店品牌——四季酒店进驻广州国金中心，目前正在进行精装修，预计明年上半年开业。广州四季酒店位于广州国金中心主塔楼６７～１００层，是世界上至高的酒店之一，同时也是目前世界至高的四季酒店。

大家看过来，这个四四方方的建筑就是我们的省博物馆了。省博物馆总建筑面积60000多平方米，总投资9亿元。展馆分为历史馆、自然馆、艺术馆和临展馆四大部分。广东省博物馆现有藏品16.6万多件，其中一级文物404件。馆藏中的古字画、古陶瓷两类传世文物，无论数量还是质量，在全国博物馆中均名列前茅。新馆建筑结构新颖，设计独特，采用巨型桁架悬吊结构体系，这种悬吊结构体系，在国内尚属罕见，在境外也只有德国宝马汽车大厦、香港汇丰银行等极少个案。它的外形以汉字为设计依托。标志隐含“广东”之字形、“博”之字韵，体现了广东深厚的文化底蕴和设计者独特的创意。馆内的展品分为艺术篇、历史篇与自然篇，并且展出了端砚、木雕等等具有岭南特色的手工艺品。

我们继续往前走，这里就是花城广场了。“花城广场”总面积为56万平方米，此前也被称为新中轴线广场，被誉为广州城市客厅，是广州市最大的市民广场，相当于10个人民公园大小。大家看到在花城广场的北端，有5个花岛，其中3个为樱花岛，2个为桃花岛。大家知道为什么花城广场会叫这个名字吗？首先，“花城”是广州的别称，在全国乃至海外享有较高的知名度，且为广州专用。其次，有利于凸显“花城”特色，符合实际、容易理解、便于传播。最重要的是，这个名字从字义上分析，蕴含着热烈、积极的意义，从字音上分析，先平后仄、抑扬顿挫，无论是用普通话还是广州话读都十分响亮；从字形上看，结构合理、疏密得当、稳重大方。在命名上下那么大的功夫，在广州还是第一次呢。大家都知道，木棉花是广州市花,广场中间就是这种英雄花-----广州2010年亚洲残疾人运动会吉祥物“芬芬”是一朵绽放的木棉花，具有鲜明的地域特色。木棉被视为英雄花，具有奋发向上的精神气质，象征残奥运动和残疾人事业不断进取。

不知道大家有没有留意，看那些隐藏在竹林灌木中的音箱，由5个黑色盒子状的箱子叠加而成，与花城广场的生态浑然一体。看看很多蓝红色的、类似路灯的东西，风吹它就会动，大概每十米就有一个。这是电灯，它白天把风电和太阳能储存一身，晚上发光照明。万一白天既无太阳又没有风，那就用电来供照

明。现在在花城广场有5000多个停车位，开放了22个洗手间，这些都是在花城广场体现出来的人性化。大家看过去，猜猜看那个形状怪异的建筑是什么？它就是被人们誉为“会唱歌的两块石头”的广州歌剧院了。文化名城少不了一个大剧院，不过广州歌剧院的名堂可是不小。它的总体建筑面积约70000平方米，用钢量超过了12000吨，是国家大剧院的两倍。这两块石头一大一小相互衬托，大石头里主要是1800座的大剧场和录音棚等，而小石头里则是400座的多功能剧场。这样一个造型特别的歌剧院，是由一位著名的英国女设计师设计的，这个方案被誉为功能、形式、可行性都十分优秀的设计方案。除此之外，歌剧院还有许多亮点，让我给大家数一下吧！

回顾新电视塔征名历程，堪称一波三折：起初市民称其为“小蛮腰”，然后举资十万全球征名征回一个“海心塔”，而市民毫不买账，一意孤行继续称其为“小蛮腰”，然后官方宣布放弃“海心塔”重新考虑，到最终正式命名为“广州塔”。从网络及坊间的声音来看，无论是“海心塔”，还是“广州塔”，都有大把人反对。当然，那些颇受好评的命名如“扭纹柴”“羊巅峰”，都只能算是花名，“小蛮腰”这样的命名路数，显然也担当不起广州作为国际化大都市的身份标签。

人家都说广州人识生仔吾识起名，此言不假！这么第一的高度、这么难想像的形状、这么高难度的锯短天线都啃得下来，唯独这个名字！有人大喇喇花了十万元征了个海心塔的名字到最后还是给废了。其实不就起个名字让人叫吗？阿猫阿狗都是名，有什么难的？虽说各花入各眼，到最后还能不是叫着叫着就叫顺口了？因此叫“广州塔”是最英明神武的。首先是个塔，首先这个塔在广州，首先这个塔的名字就叫广州塔，没有其次，更没有再次，一切都是无可争议，一切都是顺理成章，一切都是毫无风险毫无疑问的首选，尽管这个首选看起来的确不是很美。

第三篇：策划书全案

光行图文（暂定）打印店商业策划书

一、光行图文店的定位策略

1、图文店（也称打印店）处于的发展阶段：

图文店是普通打印店的升级版，它的发展应运了现代商务办公的要求。现代办公是信息化办公为主导，商务办公中人们需要积累大量的资料。然而在这些大量的资料中，可能只有小部分是真正有用的，成熟的，这部分资源，都需要及时的整理，归档，这样才能在办公中快速沟通交流，无形的信息会渐渐回归到纸面化，纸面化的材料更成熟，从而帮助商务人士的工作成果瓜熟蒂落，形象化，从而尘埃落定。

在商务人士的日常办公中，打印资料是最为常见的事务，而且要求规范高效。各种大小规模的打印店的出现，正是应运了这种需要，提供并满足这类人士的需要，处理商务白领的打印，复印，文本等各类资料的再加工。帮助商务人士将自己的工作资料有形化、纸面化。图文店的出现的发展正是满足了这类商务人群，白领全方位的需求，主要涵盖：打字复印，彩色打印，传真扫描，设计排版，A3出图，CAD工程出图，塑封刻字，横幅锦旗，制作名片，文本装订，光盘刻录，画册装订等。

2、光行图文店的独特性：

光行图文店的业务发展目标性强，目标客户具有针对性。规模小的图文店就可以独立经营包括打字复印，彩色打印，传真扫描，设计排版，A3出图，塑封刻字等业务；规模大的图文店就能经营包括横幅锦旗，制作名片，雕刻标牌等业务；而大型的图文店就可承接数码印刷，写真喷绘等业务。现代电子商务快速发展，对于视觉化要求增强，图文店的独特性就在于可以将信息化的资料视觉化，纸面化，具有无限的广阔市场，图文店立足于商务，将进一步拓展到日常家居等市场。（日常家居市场涵盖数码照片冲印、个性相册制作、个性门牌指示牌等）

3、光行图文店分销产品的方法：

图文店采购大量纸张，待客户上门或上网提出信息加工的要求，再使用专业设备，进行打印、复印、排版、设计，然后落实到纸张上，销售给客户。换句话说图文店属于信息技术的输出和采取加工原材料相结合的形式销售。

4、光行图文店的目标客户：

商务人群、白领、缺乏专业设备却需要纸面资料的日常办公人群。

5、产品的生产成本，售价：

6、光行图文店发展新的现代化产品的计划：

光行图文店为了进一步专业高效地为客户提供日常商务服务，将分三头进行专业服务项目拓展：

一、采购专业的原材料；

二、购置专业的机器设备；

三、进行专业的生产流程培训。

二、光行图文店的竞争策略

1、竞争对手有哪些？

光行图文店的竞争对手之一：嘉×图文店（或与之规模相当的图文店）在我图文店铺地址周围仅有一家嘉×图文的规模与我公司规模相当；

竞争对手之二：恒昇图文，恒昇图文属于规模较大的图文店

2、竞争对手如何运作：

嘉×图文店铺地址在密度桥路上，是街边的门面店，他们的分销产品策划与我公司相似，但是缺乏网上接单和24小时营业这两项服务。

恒昇图文距离较远，针对的是公司等需要大量打印复印的客户，这些客户往往签署了协议或者购买了会员卡，形成了长期的业务，但价格较贵。

3、竞争对手的产品与本公司的产品相比，有哪些相同点和不同点？

嘉捷图文的产品和我公司的类似，服务项目类似，但是它的生产效率低，机器设备老旧。不承接或者极少承接网络业务，不提供24小时服务。运营方式是家族形式，缺乏现代化的高效管理。

恒昇图文业务比我公司广泛，客户源稳定，管理规范高效，机器设备领先，承接网络业务并且同时提供24小时服务。不同点在于恒昇的客户多以公司为主，定价较高，一些无法以公司名义进行打印复印的个人客户一般都不会选择价格定位较高的恒昇。

4、竞争对手所采用的营销策略是什么？

嘉捷图文的营销策略单一，凭借位置优势等待客户，再提供相应服务。

恒昇图文采用品牌连锁营销策略，连锁店经营的模式。

5、光行图文店的竞争优势是：

1、门店业务和网络业务双向承接2、24小时服务

3、机器设备生产效率高

4、原材料渠道有价格优势

5、价格适中，既面向个人又面向公司

6、公司产品定位很专业

三、目标市场分析

1、目标市场及客户分析：

光行图文店在新世纪大厦楼下，地下停车场入口旁，周围商务楼林立，另有白马大厦、华浙大厦、坤和中心等。

此地来往人群多为商务白领，出入商务楼多以商务洽谈为主。这类人群主张高效率办公，时间宝贵。商务白领日常工作以写字楼为中心，活动圈较窄，时间利用率高，多以写字楼为中心，步行距离为半径，一般不愿外出或尽可能外出地时间短。所以我公司的地理位置优势满足了他们节省时间，高效办公的需要。

外来商洽人员，目标较为明确，但是由于时间紧张，往往商洽资料准备不够充分，有临

时打印需求，我公司可提供这些人员的快速服务，帮助他们将商洽资料准备充分，顺利完成商务洽谈。而嘉捷图文在新世纪大厦的马路对面，周边店铺林立，服装店、快餐店、便利店都有，人流大但目标性不强。

网上客户，一般也是驻扎在周围写字楼群上，为了节省时间，在外出洽谈之前，只需网上下单，等待他外出时先顺路到我公司拿好资料，按时外出；或者时间紧张，马上要看到工作成果，网上即时下单，等我公司配送到客户单位，及时看到工作成果，顺利完成工作。

2、如何开展公共关系、促销、广告：

光行图文店成立初期应当先立足于周边的商务圈，各座写字楼，顺利进入写字楼内部开展业务，迅速提高知名度，进行各项促销活动，同时伴随店面外的广告横幅，灯箱广告，宣传单页，迅速覆盖周围商圈，提供电话、网上接单、大量配送、立等可取、送货上门等服务。全面积极地开展业务。

备注：我店使用内部职员兼销售代表；我店的销售培训由股东之一的策划主管进行培训。

四、光行图文的执行计划：

店铺选址落实：

店铺装修：

生产资料采购：

原材料采购：

生产和设备成本：

五、光行图文的管理机构

1、管理者及组织：

股东一：陈磊40%

个人简历：杭州师范大学环境艺术本科

工作职务：设计 业务

个人特长：擅长业务洽谈 商业空间设计 有一定的人际关系 个人资源包括广告公司 大学学校 电影院等

股东二：诸茜茜30%

个人简历：苏州大学广告学专业本科

工作职务：广告策划，创意文案、市场营销

个人特长：文采出众、思路活跃、创意独特。广告公司资源广泛，人际关系佳。

个人资源深厚，商务圈涵盖江苏省连云港广告部、江苏卫视广告部、无锡市工商局、杭州尚

势广告公司、杭州可道广告公司、杭州夹板市场、央视签约摄影师、杭州动漫企业职业经纪人等。

股东三：诸敏30%

个人简历：中国美术学院艺术设计技术学院专科

工作职务：设计 业务

个人特长：擅长各类设计及制作业务，有一定的人际关系。个人资源包括广告公司和化妆品公司等各类快速消费品公司。

六、市场预测

1、生产制造所需的店铺、设备情况：

需要集打印、复印、扫描一体的黑白激光打印机，具有A3打印功能或更高级功能的一体机1台；彩色喷墨打印机或更高级功能的1台；名片机1台；刻字机1台；塑封机1台；电话传真机1台；装订机1台；切纸机1台；空调1台；饮水机1台；电脑3台；

设备供应商与安装情况：

设备采取一次性安装，上门保养维修的原则；

2、产品预测：

黑白激光打印，复印A4、A

3彩色打印A4、A

3工程标书装订

平面设计

空间装饰效果图

收发传真

制作名片

刻字塑封

3、生产流程：

任何客户任何业务都见流程单工作：（拟定）

4、原材料需求及其保证措施：

5、产品质量控制方法或改进计划：

我公司在营业之前必须保证拥有3名熟练操作工兼技术人员；3名股东必须熟悉各大小机器的使用方法和性能功能，熟悉简单应急的修理方法；并且与专业的维修保养机器的服务人员保持联系，保证机器功能的互相补充，由于损耗无法使用时有候补机器跟上；

6、技术提升和设备更新的要求：

根据试运营期间的客户需求，及时采购相应的设备满足市场需求，如及时添加雕刻机，或者冲印相纸等设备。

备注：

附录一：

附录二：

《光行图文（暂定）打印店商业策划书——策划摘要》《打印店定位及其命名专题策划书》

第四篇：全案策划书

背景资料：湖仁房地产公司近日生意不佳，新开楼盘卖不动，老总石布通先生找到阿兵，阿兵正为当初石布通拒绝给自己的合作要求，反去找一个什么深圳公司做策划而生气，于是开价便足两百万，外加以后每天的顾问费4万元，石布通舍不得，只得回去，后来看否自己实在是房子卖不出．再想想从前阿兵死人都能说活的能耐，终于痛下决心再次找上门来。没想到阿兵这边，开价已经到了二百五十万，日顾问费涨到7万。没办法，为了自己开盘已久无人问津的新楼，石总只得咬牙应承下来。

该公司楼盘的情况如下：一座由办公楼发改成的商住楼，由于离商业区较远，户型不合理，许多房间不能采光，加上旁边有一条多年都整治不好的臭水沟，几乎一开盘就成为死盘；公司一直官司纷身，特别是在去年的工程中，有3个新疆民工在施工事故中死去，某家属天天到公司闹，要求只有一个：解决家属的工作，工资要高，还不能是体力活。

石布通的要求：要做出超前概念，并通过炒作概念，做成明星楼盘；但又不能留下把柄而让购房人有打官司的证据。

阿兵看了一下原来的宣传资料，听了石布通先生的介绍，加上原来已有了一些了解，回到家中再猛翻一通报刊杂志，一个大胆的设想终于形成。这个设想不仅能完成石布通的卖房要求，还能将令其头疼不已的民工问题问一并解决，条件是报酬得再加5万。当然，到了这个时候，石布通除了全盘答应以外，似乎没有其他选择。

全案策划书

前言：

原项目从名称、定位、广告策略、营销手法，统统过时落后。本策划书一律推翻。原工程项目一律不做任何变动。

本策划书的行文风格；

贯彻“有用就是真理”的原则。体现阿兵工作室一贯务实的作风，不拘于任何固定格式，难把握一点：凡括号内的文字均为不宜外传的操作方式和说明，建议列为公司“超绝密”级保护对象。本策划书的经济目标：

把概念做到登峰造极的层次，将概念价值转化为无与伦比的经济效益。

本策划书的社会目标：

创造中国房地产行业的一个可上哈佛教科书的经典案例

（本策划需要的超人决断力的基点，靠概念总有一天要玩完，概念肯定要做臭，与其让别人做臭，不如自己做臭，搞一把算一把。）

正文：

A．关于案名（即楼盘名）：

将楼盘重新起名为——克隆人非常花园（CLONE）由此引伸出本楼盘前无古人的超大型主题概念；宇宙太空庄园，中国贵族的梦工厂，人类历史上第一个克隆人社区。

关键宣传词：将人文关怀延伸到您的每一个基因。

备用广告词库：

1．为延续您高贵的血统，特聘请世界著名的克隆人科学家麻里森教授为小区荣誉居民，并将与美国前总统克林顿、球王贝利、名模辛迪克劳雷…以及所有健在的诺贝尔奖金获得者联系，一旦克隆技术成熟，他们的基因将优先被用来本小区业主实施克隆服务，到那时，整个小区内将达到“名人处处走，往来无白丁”的精神境界。同时提供名人宠物克隆业务，按购房先后预约登记，使您的宠物也将与您的后代一样享受到最先进的名“宠”克隆服务…；

2．克隆人太空花园（CLONE）已申请国际商标保护（填个申请表吧）。

3．52个国家的专家学者联系参观考察，全球轰动，好评如潮（如有人就此较真，石总可让秘书以老外名义多注册几个洋名信箱，发几个EMAIL十分钟搞定）

B．营销卖点；买克隆人花园一平方，送月球十亩地；

宣传口径：

本公司己启动“飞天计划”，拟组织全球优秀科学家展开研究，并拟与各国相关机构联系，准备在地球月球之间架设“无影时空隧道”，将我们的标志旗插到月球的每一片地。鉴于对无规属土地谁发现谁拥有的通用惯例，本公司将成为月球上最大的土地所有者。

我们郑重承诺：一旦项目成功，凡购买克隆人花园，按每平方米配月球土地十亩的比例，无偿赠送给我们的业主。（关键词：如果我们严格把握“拟”“准备”“一旦成功”等字眼，则不存在欺骗宣传的问题。）

菲佣服务：国内首家推出菲佣服务。（注释：老总老家在闽南山区，其表姑夫的堂弟的„二姐正在老家，让她带一帮人来，那个方言相信全北京无人听得懂，姑且当作菲律宾土语用上一把。）

俄罗斯保安：找几个新疆人家属就可以了。（注释；外表长得象，同时解决了新疆民工的问题。反正保安一般也不与业主有什么往来，只是事先进行培训，要求他们不得开口说话就行了：对业主则这样宣传，不开口说话是世界顶级保安的规矩，就象电影里政要名人的保镖从不开口一样。偶尔被人听到说中国话，也可以被理解为了学几句“洋泾浜”中文－－新疆人说话本来就带口音嘛！）

法式管家：石总的小秘正和石总找别扭，就让她作为将来物业公司的总经理。再请石总好友在法兰克福郊区的一个小集市〔相当于北京高校门口的假文凭“市场”）定制一张巴黎大学的物管博士文凭挂在办公室，都是洋文，就一切ok。反正也没几个人见过真的，不会有后患的。

宣传语：北京第一、中国第一、全球第一；一个小区八大主题会所，演绎出比尔盖茨式的豪宅生活

细节诠释：

30平方米叫足球会所（5岁以下小孩子踢球应没问题）；

20平方米叫图书室叫教育会所；

15平方米的健身房叫健康会所；

1O公里以外有个高尔夫球场，签个合同，让他们给点钱，同意我们称该球场做为本区“泛高尔夫会所”我们让业主买他们的会员卡，先加价30％，再优惠给会员八折，此为“双赢”。

JHGOLFD连销购物会所（就是三个干杂店）

台球会所（一个台球桌，16平方米的房间）

DRINK会所（小酒吧）

少年贵族会所（在门前20平方米的草坪上放几个花花绿绿的滑梯…）

超级WB宽带入户（WB是“宽带”的英文wide band的缩写。）

在10公里之外有一片白杨柳树林。（同时解决了臭水沟问题。宣传语此略，将现在楼书所有时髦语言集成即可；建议由打字员小丁做。）

随着中国入关，全球一体化进程大大加快，中国作为最大的发展中国家，总有一天会成为全世界的经济中心，全球CBD（即全人类的商务中心区）将在中国形成。据专家预测，按地段、环境、交通、生态、居住人口素质…等十大因素进行综合考虑，克隆人花园所在区域将成为核心区。（石总，别担心，想想看，这些是您控制得了的吗？所以办不到责任也不在您。）

五十年后，该概念才会在美国兴起（天知道！）

准备与美国佛哈大学联办哈佛预科学校，请哈佛女孩刘二婷出任名誉校长。宣传语：您的孩子留学哈佛不是梦；培养全能天才的摇篮。（给哈佛大学发个请求函，把底稿留下，哈佛肯定不会理的。那这个问题是哈佛的事了，我们该做的都做了，打官司也不会输。）

计划与国际足联合办世界足球明星学校；请中国足球巨星“贾里牛”出任形象大使，兼校长。宣传语：您的孩子将会成为足球大腕，进入国家队。可能当上队长，还可能加入一个外国球队，即使不会有一分钟上场机会,也不影响您的孩子在国内年入千万，加上打点假球还有收入，保证他能够买上我们将在十八年后推出的时空隧道花园。

C．常规要素说明篇

关于地段：京城最具潜力的黄金地段，中国准备申请世界杯，专家认为最佳比赛场是在本社区三公里半径内。（注：中国足协副主席张吉龙都说了，时机成熟时要申办世界杯，比赛场所大家都可以仁者见仁地估计争取，专家嘛，谁都可以当，承认与否就是别人的事了。总之官司是打不了的，不会有纠纷隐患。）

关于交通：离四环路车程仅仅18分钟（注：半夜3点钟，车速280公里／小时可以达到——我们并未说明是什么时候开什么车，所以不存在欺骗宣传与纠纷后患。

关于户型：“太空型豪宅蒙太奇LOFT户型”比京城追棒的“空中蒙太奇LOFT的户型还要好一倍。（注：这种概念任人解释，我们当然也可以解释。）

关于绿化：1000万平方米的超社区绿化。（相信本楼盘周边的绿化不会少于这个数，因为我们已声明了是超出社区范围的，就是隔了100公里也要算——还是不会有纠纷。）

起价：2999元／建筑平方米（只拿出一套房子，先让老板的表姐买了）。建议此楼盘定价为12000元／平方米。（可用“对炒之计”“逐步抬升之计”……等等。本工作室妙计无穷，此略，需另加价再出方案。）

D．集大成的炒作手段篇

召开“克隆人花园开盘”及“克隆技术与中国新住宅运动”高峰论坛，出版论文集。

石老板提出《千年大趋势，无限主题多元概念，不怕做不到就怕想不到之中国丰富全息造房理论》，并发出把概念进行到底的誓言。

最后建议用一句话语惊四座：如果实践证明我说错了，我就从长城上跳下去。（天知道。别说一千年，三年以后就没几个人知道您在哪儿了。谁找您去啊？石总别怕。）

请全国房地产行业的领导、专家、学者、业界老总新闻媒体出席捧场。

石老板接受采访，上电视台（赞助费无论多少都应当出）。

公布石总与夫人的恋爱史、吵架史。但最终一定要落实到他们是“为了造好房子造福社会”的共同目标重新走到一起结成关系更加牢固的战友和伴侣的。

报纸广告（以有偿新闻、软广告为主，硬广告辅之）

制造焦点事件：安排两个员工打架，先由新闻爆光，然后发现是两个“客户”为了争一套房子互不相让而起冲突。石总发表《致克隆花园业主的一封公开信》，向全体业主和潜在的业主道歉。拟定大意如下：

因为我们推出的房子太少而导致客户抢房，是我们的责任，特此表示道歉。为此公司决定：

一、凡本公司领导层和高级主管所购的房子立即无条件让出。共计划12套，从明日8：00起向社会发售，按排队先后办理手续，我们保证决不走后门，批条子；

二、我们将尽快推出二期，以满足市场的需求，请广大购房者提前登记．》

结果：所有的尾盘就此全部出手。

其他运作（此略）。

后记：关于危机公关的一点花絮

背景故事：刚从美国回来的石总小姨妹不知内情要买姐夫修的房子（哪能卖给她？），当然不卖，没来得及说理由，小姨妹就已开始大闹姐夫办公室，当时对已成为公众人物的石总一向关注的媒体正好在场，搞得石总措手不及。三天后，阿兵又出了一套“危机公关”之计；建议石总召开新闻发布会，宣传真相：大义灭亲，一定把最好的房子卖给客户（结果正好趁机将设计中朝北且最靠近臭水沟的那套房子出手了）。

第五篇：珠江新城派单总结

珠江新城派单工作总结

一、费用成本：

1、传单成本：140元

2、兼职费用：7天812元，2、领队报销费用：的士120元左右+前期到超市报亭+黄村

3、其他费用：地铁公车、晚餐

3、派单总数：2000张

合计：140+812+120=962元平均成本：0.481元/张

二、派单总结

一、第一期派单具体地点如下：

派单对象：25岁以上的职业女性或有消费力的女性。

1.第一天拍在店铺位置海业路，没人。（还有保安拦阻）所以转到后路派发。

2.第二天拍在马场路，潭村地铁口和旁边麦当劳一带，那里距我店铺距离最进地铁和消费多的区域点；

3.第三天第四天拍在马场路红人馆总店和芙蓉坊主路商业街道一带；

4.第五天和第六天拍在珠江新城地铁口ABCD人流最多的两个点；

二、总结如下：

1、因为接单的人群85%是25岁至45岁时尚白领女士，针对人群比较好。

2、珠江新城不同于天河商业热闹马路流动人流，珠江新城店的主路几乎无人行走，后路也少量人行走，多数人都是开车行路，每走一个派发点都要行走25分钟。人流量少，导致派单的覆盖人群比较少，效果不是很明显。一共派发2000分单，每天大概250张单，实际有效单张就更少了。

3、派单对象比较局限：由于设定了条件局限，导致每天实际派单量非常的少，单张成本接近0.5元/张，这是非常不合理的一个成本。

4、派单的方式比较单一，只是局限于向马路流动人群派发。

5、派单的时间段和地点不合理：每天只是在晚上5-8点派发，没有在人流量比较集中的场所派发。

6.、派单人员服装没有统一，形成不了宣传效应。

三、解决办法：

1、人员调整：

A、由营销策划部郑振宇负责第二期，第三期派单组织工作；

B、派单方式：向流动人群派发，派发到汽车上，派发到物业，派发到公园等

C、派单时间暂不进行调整，派单地点需覆盖：马路流动人群，停车场，路边的汽车，物业，士多等

D、第一期传单和第二期传单一起派发。第一期传单加印6000份（330元），对珠江新城进行海量派发；结合美容、美发店铺卖卡人员，到珠江新城去卖卡和托客同时，将第二期的邀请函作为礼物，派发给路人、附近的业主、保安、士多店老板等。

E、派单员统一佩戴公司胸牌，18号实现服装统一。

F、二期的单除了落实夹报和投放住户信箱。