珠江新城某地块写字楼项目策划报告（五篇）

第一篇：珠江新城某地块写字楼项目策划报告

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珠江新城X地块写字楼项目策划报告

(2004-10-10)

一、项目基本情况

珠江新城X地块位于广州大道和金X路交叉口，用地面积8000多平方米，建筑面积72000多平方米，容积率为9.0，用地性质为商务办公用地（C13）。广州市城市规划局已经批准了该项目的建设用地,并给出了红线与规划设计要点。本地块现状为草坪，目前已满足“五通一平”条件。

二、项目市场研究

（一）广州市写字楼市场走势分析（宏观）

广州市的写字楼在整个房地产市场上占相当比重，广州市写字楼市场特点如下：

1.写字楼呈价升量增。

据统计，广州甲级写字楼的面积现存120多万平方米，中国加入世贸之后，银行、保险、会计和律师等外资公司被允许经营本地业务，会对甲级写字楼产生大需求。因此，2004年以来，广州写字楼售价一直坚挺向上，升幅虽然没有住宅高，但也涨势明显；租金更是一路走高，如中信广场的出租率达98％以上，金利来大厦、大都会的出租率在90％以上。中信、金利来等写字楼的租金，高居在115-130元／平方米／月之间，最高租价已突破200元/平方米大关。

2.准入门槛提高，发展商实力提升。

今年广州各区的写字楼放量较以往有所提升，但与1996-1997年广州写字楼开发的无序状况相比，市场属于一个供求合理的阶段。2004年上半年，广州的写字楼放量24.61万平方米，成交量为18.63万平方米，供求差只在6万平方米左右，合理的供需，是今年广州写字楼好销的原因之一。

另外，由于地价在升，政府已实行一次性的买地付款方式，不少中、小发展商因资金短缺被拒于门外，只剩下实力雄厚的大发展商才具有实力进行开发。因此，广州的写字楼市场含有泡沫成分的不大，将保持着一种平稳的发展势态。

3.众多停工的楼盘重新启动。

由于广州市经济增长迅速，众多停工的楼盘重新启动，如：体育东路原羊城商贸中心西座被越秀城建集团包装成“财富广场”推售。又如：东风东路的君铂国际（原名广东港澳中心）及体育西路中诚广场。

同时政府出台政策，促进这些已停工项目的盘活。广州市房管局会同市计委、财政局对广州的57宗烂尾项目制定了三项优惠措施，尽力促使项目复苏。某些停工项目所处的地理位置非常好，能够被盘活肯定可以产生更大的利润，因而2004年会出现如此多项目“翻生”个案。

4.新型的公寓式写字楼受欢迎。

申亚的成功，为广州的写字楼市场带来直接的利好，同时，2004年广州写字楼的兴旺也来源于租户由租转买的模式，市场上，越来越多的大租户由租客转成买家。

目前在广州，最受欢迎的写字楼是24小时可办公的公寓式写字楼；最不受欢迎的则是物业管理费贵且管理质量不好的写字楼。其中，高低两端的产品较为好销，中价位的物业则会出现难销、难租的情况。

5.各区域板块写字楼群雄并起、各领风骚

天河北、珠江新城、环市东、东风路和沿江路等几大区域共同繁荣。

天河：在体育东、天河北和体育西的写字楼市场，云集了广州55%的甲级写字楼。该板块

本资料由久久建筑网整理收集 www.xiexiebang.com 的写字楼月租金在80-140元/平方米之间，售价由1.1万-1.8万元/平方米不等。以金利来大厦为例，目前月租金为100-130元/平方米，二手成交价为1.5万元/平方米，出租率在95%以上。

珠江新城：由于珠江新城的商务规划较广州其他区域更为合理，珠江新城首批投入使用的写字楼将在市场中扮演重要的角色，并且随着时间的推移，将逐步与体育中心板块的写字楼平分秋色。

环市东：着城市中心东移，环市东路原金融贸易商务中心区的地位有所弱化，但由于环市东路的商业配套较为齐全，所以该区域写字楼近年的租售价格仍保持在较高的位置。如有10年楼龄的世界贸易中心南塔平均月租金为75元/平方米；楼龄较短的好世界广场、东山广场、国际电子大厦的月租金均在90元/平方米以上，出租率也高达95%。

东风路：环市东、体育中心等区域相比，东风路的写字楼租金较为便宜，月租金普遍在40-65元/平方米之间，其中，租金较高的要数健力宝大厦，月租金达90元/平方米。由于东风路是广东省、广州市政府及直属机构的聚居地，再加上租金较天河北及环市东便宜，因此，东风路写字楼的主要客户群是国内公司在广州的办事处。

沿江路：江路的写字楼近年来一直较为低迷，主要原因是交通不便，同时部分写字楼已呈老化，新货的填补尤显重要。目前，沿江路租金最高的写字楼是新光商务大厦，月租金约为65元/平方米，售价在8000元/平方米左右；江湾新城的月租金是55-65元/平方米，其他写字楼的月租金则普遍在40元/平方米左右。

此外，还有海珠区写字楼的前景也受看好。据统计，海珠区写字楼的成交增幅为2004年的各区之首。2004年上半年，海珠区一手写字楼的成交量为0.68万平方米，同比增幅62.8%；二手写字楼的成交量为1.176万平方米，同比增幅近两倍。

（二）天河区及珠江新城写字楼市场走势分析（微观）区位特点及房地产情况：

珠江新城位于广州市天河区的西部，南面珠江，区域面积达6.6平方公里。它是广州市未来的城市中心区，是未来城市的核心。它处于黄埔大道的南面、广州大道的东面、华南快速干线的西面，具有良好的区位条件。交通条件方面，广州市政府已经做好了详细的规划，大力改善珠江新城的道路建设，打通断头路。同时建设地下交通系统，地铁三、五号线均从珠江新城穿过，方便珠江新城的人流集散。区域写字楼市场的表现如下：

①天河写字楼新货量大。从分布上看，天河区仍是写字楼市场的主流之地。目前，天河区在售的写字楼有东站一带的中泰国际广场、金海大厦，珠江新城的华普广场、勤建商务大厦、星辰大厦、双城国际和广州保利大厦等等，其总建筑面积达几十万平方米。从2004年第四季度开始，单在珠江新城，即将推出市场的有星汇国际大厦、信合大厦、富力科讯大厦、富力盈隆广场、富力中心大厦、保利国税大厦、发展中心大厦以及海联大厦，这8栋写字楼的总建筑面积将近70万平方米。

②天河北写字楼租金有所波动。天河北的中信广场、大都会广场不再独自称霸，因为它们附近多了很多对手，像体育西的新创举大厦、维多利广场；体育东的财富广场、天俊国际；天河北的中旅商务大厦等。在体育中心周边一下子涌出了如此多的办公物业，肯定会对当地的甲级写字楼造成影响。目前财富广场的租金已达到110元/平方米，在同等条件下，由于它比较新，外资企业会把它作为办公地点的首选。同时，像都市华庭、帝景苑等高档住宅楼的裙楼部分已用作办公点，且租金比甲级写字楼低了两成，由此又吸引了一批要开源节流又要体面的公司进驻。

另外，也有一些备受关注的项目将正式入市，如重新盘活的中诚广场、京光国际广场和原名

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南方信托大厦的壬丰大厦，还有已接近封顶状态的正佳广场写字楼等，仅这四个写字楼项目已接近30万平方米。此外，还有零星的写字楼，如正在施工的广虹大厦，建筑面积超过10万平方米；保利地产和珠江投资的金穗大厦等。

③新推出的写字楼单层面积大、质素高。

珠江新城新推的8栋写字楼中，超过10万平方米的写字楼至少有3栋。另外壬丰大厦、京广国际广场、正佳写字楼等都是大型写字楼。这些写字楼面对的客户大多是大公司或财团，发展商都希望能整体或整层出售。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视，如引入复式空间、空中花园等住宅设计概念。④珠江新城写字楼越来越受到追捧。

珠江新城作为21世纪广州中央金融商务区，商务用地占了相当大的比重，但由于种种原因，珠江新城至今没有形成足够的商务氛围。因此，不少商务写字楼项目都还在持观望态度。但珠江新城的住宅项目却有相当比重用来做写字楼，如南天广场、名门大厦等。其中名门大厦用来做写字楼的单位约占六成左右，月租金在40-50元/平方米，租户以中小企业为主，如广告公司等。广州市国土房管局交易中心也已经搬迁到珠江新城的皓瀚华轩办公。在珠江新城西区的华普广场由保利地产开发，是珠江新城第一个封顶的商务写字楼，但真正推出市场的商务写字楼项目却是双城国际大厦，于2004年8月已经公开发售。该项目占地约1.3万平方米，总建筑面积为5.7万平方米，由两栋写字楼和一栋商务公寓组成。双城国际公寓不单纯是商务公寓，更多的是作为双城国际其它两座塔楼的配套公寓，类似于天河北路中信广场推出的中信公寓。

现在珠江新城在建的写字楼项目较多，如建成其货量将是个不小的数字。但这些项目都要两三年才能建成，珠江新城商务市场的全面激活尚需时日。如这些项目建成，加上现已立项或已动工的广东省博物馆、广州市歌剧院、广州市图书馆等相关的配套设施，珠江新城将是另一番景象。不过，与周边写字楼相比，特别是与天河北一带的写字楼相比，在大型社会性基础设施、交通配套、服务设施等仍未完善的情况下，珠江新城现在暂时无法与各方面都极其完善的天河北商务写字楼市场争锋，不过可以肯定的是，日后珠江新城将成为21世纪广州市中央商务区，区内写字楼的档次更高，对广州写字楼整体水准将会起到一个提升的作用，届时将和天河写字楼市场相互辉映，成为写字楼市场一方新热土

另外，广州与香港签订了CEPA协议，但对广州写字楼市场的影响暂时未能显现。广州写字楼市场的发展，很大程度上取决于广州市在国内和国际上的经济地位和作用，而作为广州市未来中央商务区的珠江新城必将成为商家必争之地。

⑤珠江新城将成为写字楼市场竞争激烈的区域。据统计，到目前为止，珠江新城的已建成和将封顶的写字楼项目已经有18个（见附表二）。其中，已经完成开发的项目有13个，正在或准备销售的项目则有5个。珠江新城现有写字楼建筑面积达66.8万平方米，未来一两年将建的写字楼建筑面积达111.8万平方米。

（三）对手盘情况分析

(1)华普广场

华普广场位于珠江新城西侧，紧邻广州大道，邻近即将开通的地铁三号线珠江新城站和规划中的地铁五号线五羊新城站，交通之便利。华普广场占地面积8925平方米，建筑面积88200平方米。华普广场的硬件配置的档次较高，实用率达72％~79％，且有5层楼高的大堂，空间显得格外豪华气派。并配有24部电梯服务，设有多功能会议中心、大型展览厅。大厦内有高覆盖的光缆综合布线和充足的IDD电话线路，可以提供完善的商务服务。车位达380个，可满足客户的商务需要，裙楼商铺将引入金融机构为客户服务。

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（2）星汇国际

星汇国际位于广州大道与珠江新城金穗路的交界处，占地面积8347平方米，总建筑面积6.7万平方米，其中地下建筑面积1.33万平方米。星汇国际由分别为28层、27层的2座塔楼组成，1-6层为裙楼，东塔7-27层为酒店式公寓，西塔楼7-27层为写字楼。（3）广州发展中心大厦

广州发展中心大厦为综合办公楼项目，占地面积6840平方米，建筑面积为77828平方米，建筑物之总高由±0.00起计至主屋面为149米。三层地下室，均为停车场；裙楼七层，一至三层为银行，四至五层为餐厅，六至七层为会议室和办公室，屋面层为平台花园；一栋三十层高座落在群房上的办公楼；顶层为直升机停机坪。

（四）广州会展博览产业及2010年广州亚运会对本项目的影响。

由于备战主办亚运会，市政府着重建设发展‘两心四城’，即天河新城市中心、广州新城中心；花地新城、白云新城、奥体新城、大学城，亚运场馆以及亚运村选点都会考虑这几个地方。

亚运会的举办，对整个广州市的房地产将产生巨大的影响。1984年洛杉矶奥运会开始，大型运动会成为了城市发展的“兴奋点”，运动会的意义早已经不仅在于运动本身，而更是多重性的，对房地产的影响也更直接。大型运动会的建设增加大量的就业机会，增加了外来投资，许多工程和场馆是由境外投资者带资承包建设的，而人口的增长和城市建设，必然带来大量的居住需求，从而带动房地产价格的增长。

亚运会的举办，对于提升广州房地产交易量和价格是一次刺激。从其它城市案例来看，悉尼的房价因2000年奥运会的举办涨了一倍，平均年增长在30％以上。14年前，亚运会的举行使北京亚运村成为北京最具潜力的房地产板块之一，发展成为今日的一大新城区和新商务圈，使当地房价从当年的每平方米3000多元涨到今天的1万多元。广州市曾经有过举办六运会和九运会的经历和历史，这两次全国性的体育盛会都对广州市的城市建设和经济发展起了一定的促进作用，比如六运会对天河区的建设发展、九运会对白云区的建设发展都是十分重要的；现在的亚运会有可能对广州市的东部地区的建设发展和房地产开发也将起十分重要的促进和推动作用。从目前亚运会主会场及亚运村的选址上，亚运村及各体育场馆所在地周边地区将是最大的受益者，亚运会带来的巨大的升值预期因为有了确实的交通、市政、环境改善投入的支撑，其升值的潜力无疑将会很大。

同时会展业对城市经济的影响也是巨大的，广州每年会展业直接收入达13亿元。为共享广交会财富，围绕泛会展概念，发展商把目光聚焦在商业、公寓、酒店的开发上，广州市将建造的高星级酒店80％左右落脚广州天河，尤其以临近广交会新馆的珠江新城、天河路、琶洲最为密集。富力集团、香格里拉集团、海景集团、城建集团、颐和山庄、碧桂园凤凰城、星河湾等都筹划建设五星级酒店。可以预见，未来会展业将对广州市的地产市场产生积极的影响。会展博览业的建设起步，使得琶洲周边土地走高，平均地价已从每平方米2200多元升至3818元。

亚运会的举办和会展业的兴旺必然会对写字楼产生大量的需求，因此，本项目应抓紧时机，适时建设高档写字楼，共享广州经济的繁荣。

三、项目环境条件分析

1.地块环境条件

项目用地面积8000平方米，建筑面积72000平方米。

在景观方面，东、南、北均为已建或将建的建筑，西临广州大道中，可观外商活动中心及广

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州大道之景。

在环境卫生方面，本地块没有历史遗留的污染问题，周围环境条件较好。

社会治安方面，本地块由于位于珠江新城西部，临近的住宅均建成不久，入住人群的素质和经济能力较高，治安较好。但因为区域内人气不是很旺，晚上较为冷清。交通条件方面，邻近的南方报社站有多路公交线路开往广州的各个方向。地块离未来地铁三、五号线的珠江新城站仅200米左右。交通方便。配套设施方面，珠江新城规划检讨中对各项配套设施均作了详细的考虑，地块北面临近规划建设的小学和中学，花城大道两旁有各类的商业服务设施，而且与五羊新城仅一路之隔，可利用五羊新城成熟的配套设施。

2.项目地块的优劣分析

在对项目进行营销策划前，首要的就是清楚自身项目所存在的有缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜，以下是对项目优劣势的分析：（SWOT分析图）（1）优势分析

交通便利，拥有珠江新城尊贵地位，升值潜力巨大。未来配套设施完善。目前地块附近可供出售写字楼不多，大多数已建楼盘均差不多售完。

（2）劣势分析

用地规模不大，难以形成较好的内部环境。而且目前附近的配套设施不足，景观方面没有优势。

（3）项目的机会分析

定位于精品线路，开发别具特色的写字楼。通过全新的概念，找准入市的时机，全面推向和占领市场。

(4)项目的威胁分析

由于地块面积较小，难以形成规模，来自珠江新城区域及附近区域的星汇国际、华普广场、广州发展中心大厦、保利大厦等大型写字楼项目成为本项目的威胁。

X地块SWOT分析

S(优势)W（劣势）

交通便利 没有良好的景观

拥有珠江新城尊贵地位 地块面积较小

可利用广州大道成熟配套设施 目前珠江新城西区公建还不成熟

O（机会）T（威胁）

附近的写字楼供出售的不多 直接对手：

创造自身写字楼的特色和概念 星汇国际、华普广场 利用高超的营销手段 广州发展中心大厦、保利大厦等

四、项目功能定位及可行性分析

(一)项目功能定位分析 酒店项目总面积分配：

总建筑面积：9.22万M2（含地下建筑面积2.0万M2）

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其中： 1.商业群楼建筑面积：1.92万M2（含4000M2酒店商场面积）

2.办公塔楼建筑面积：5.3万M2

3.地下停车场及辅助设备建筑面积：2.0万M2

注：①根据规划设计要点，项目群楼基底面积3200M2，群楼层数6层；塔楼单层建筑面积2000M2，塔楼层数26.5层。

②建筑总层数35.5层，地上32.5层，地下3层。

（二）总体投资概算（略）

以上四项合计：预计投资总额6.47亿元。

（三）预计收入/支出分析

1、商业群楼部分收入：（假定全部均只作出租用途，平均月租金200元/平方米）－每月租赁收入：19200平方米×150元/平方米×80％（满租率）＝230.4万元 －每年租赁收入：2764.8万元

2、办公楼部分收入：（假定全部均为出租，租金按建筑面积计算100元/平方米/月）－每月租赁收入：53000平方米×100元/平方米×80％（满租率）＝424万元 －每年租赁收入：5088万元

3、项目整体经营收入分析：

每年租赁（营业）收入（万元）

比率 商业群楼部分

2764.8 35.2％ 办公楼部分

5088 64.8％ 合计

7852.8 100％

4、成本分析：

（1）商业群楼租赁营运成本（按租赁收入的10％计算，包含维修等费用）276万元（2）办公楼租赁营运成本（按租赁收入的10％计算，包含维修等费用）：508万元（3）项目整体总运营成本分析：

每年成本（万元）

比率 商业群楼部分

276 35.2％ 办公楼部分

508 64.8％ 合计

784 100％

5、营业收入与运作成本比较

每天

每月

每年

租赁收入（万元）

21.8 654.4 7852.8 营运成本（万元）

2.18 65.3 784 利润（万元）

19.62 589.1 7068.8

6、静态分析：营业后10年累计利润收入预算

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

第七年

第八年

第九年

第十年 年（营业）租赁收入总额累计（万元）

7852 15704 23556 31408 39260 47112 54964 62816 70668 78520

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利润累计（万元）

7068 14136 21204 28272 35340 42408 49476 56544 63612 70680

静态投资回收期＝9+（6.47-6.36）/7.06≈9.015年

7、动态分析（详见附表一）

经营因素变化及其净现值分析

计算年限10年（2005～2014）（含建设期两年）

利率

成本变动

收入变动

成本年增长率

收入年增长率

净现值(万元)状态1 6% 1 1 8% 8% －13443 状态2 6% 0.9 1.05 8% 8% 228 状态3 8% 0.9 1.05 8% 8% －6006 状态4 5% 0.9 1.05 7% 7% 1175 状态5 6% 1 1 10% 10% —9722 状态6 6% 1 1.1 6% 6% 13008 计算年限12年（2005～2016）（含建设期两年）

利率

成本变动

收入变动

成本年增长率

收入年增长率

净现值(万元)状态1 6% 1 1 8% 8% 1306 状态2 7% 1 1 8% 8% —2438 状态3 状态4 状态5 状态6

------------------

8、分析结论：

（1）静态分析：本项目总投资额为6.47亿元，建成后预计年收入达7852万元，扣除各项成本及费用后，年纯利润7068万元。按静态计算，项目建成后需9.015年可回收全部投资。

（2）动态分析：如果银行贷款的利率为6％，成本和收入的年增长率为8％，成本和收入变动均为1，则12年后（含建设期）可回收所有投资，且有1306万的现值收益（详见附表一）。如果银行贷款的利率为7％，成本和收入的年增长率为8％，成本变动为1，收入变动为1，则12年后（含建设期）仍有2348万元的现值亏损。如果银行贷款的利率为6％，成本和收入的年增长率较低，仅为为6％，成本变动均为1，年收入增加1.5％，则12年后（含建设期）可回收所有投资，且有598万的现值收益。

如果银行贷款的利率为6％，成本和收入的年增长率为8％，则需年成本需减少10％，且收入增长5％，则10年后（含建设期）可回收所有投资，且有228万的现值收益。（3）本项目保守估计投资回收期为12年，投资收益率为8.3％，因此本项目可行。

五、策划运作方案 6% 6% 6% 6% 1.05 1 8% 8% —725 1 1.05 8% 8% 21650 1 1 7% 7% －1547 1 1.015 6% 6% 598

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通过对本项目自身条件的分析和对广州市房地产市场的分析，本人认为本项目建设写字楼具有一定的优势，但是必需正确理解市场，应对市场的变化。同时，必须明确自身的核心竞争力，确立本项目在城市产业链中的位置。本项目的目标是成为广州市高档写字楼中的地标之一，融入广州市超甲级写字楼圈。

因此本策划案在可行性分析的基础上，分析未来产业的发展趋势，制定以下三套运作方案：

（一）方案一：使本项目成为珠江新城西区区域内高级商业网点、高级办公点。

商业群楼引入大型的超市，带动整栋楼商业的氛围。由于珠江新城的西区已建的住宅较多，但生活配套设施却十分缺乏，因此可考虑引入象百佳、好又多等大型超市，既满足当地人们的生活需要，又提高自身的商业价值。还可考虑引入著名的餐饮名店进驻，既提高商业氛围，又解决写字楼自身的消费需求。

写字楼部分，吸引外国金融机构或跨国集团公司的进驻，提高自身的名气，带动写字楼的租赁。从卖点上，可突出项目的区位、建筑、装修、设施、服务等优势。

（二）方案二：使本项目成为珠江新城西区有一定吸引力的商业网点，24小时公寓式写字楼。

商业群楼划分为小铺位出租，但是铺位经营项目要专业化、规模化，形成专业的市场，从而提高本项目的知名度。也可考虑引入著名的餐饮名店进驻。

写字楼部分，针对要体面又要经济的小型公司，可划分成小户型出售。这样业有利于吸引资本不是十分强大的投资客，从而扩大项目本身的面对客户群。可突出项目的方便、实用等优势。

（三）方案三：使本项目成为珠江新城西区区域内高级商业网点、高级写字楼、配套公寓。商业部分参照方案一，写字楼部分，划分部分面积建设服务式配套公寓。

综合分析：方案一较为理想，可以使本项目成为珠江新城的一个地标性的建筑，提高集团公司在广州房地产方面的知名度，而且与广州市未来的发展趋势吻合，方案二、三作为方案一的补充。

六、结论

在广州市政府的推动下，珠江新城的交通及公建的配套不断完善，投资环境大为改善，珠江新城再次成为城市建设的热点。由于珠江新城是未来广州的新CBD，享有尊贵的地位，而且珠江新城拥有优越的区位条件，是广州原八区的中心，因此受到市民的热捧。楼价十分坚挺，一般保持8000元每平方米。随着广州会展业的兴旺和成功申办2010年亚运会，将加大市场对写字楼的需求。

因此分析主要对手（如：华普广场、星汇国际、发展中心大厦等）的成功和失败之处，确立本项目在广州市写字楼中的地位，与新崛起的广州国际电子大厦、财富广场等看齐，项目将大有可为。

第二篇：珠江新城导游词

“珠江新城将在2010年火起来”，市政府领导一语道出珠江新城未来走势，体现出政府对珠江新城的信心。珠江新城汇聚了金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部于一体，是广州市21世纪中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。珠江新城位于广州东部新中轴线上，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线。它的用地面积约6.6平方公里，其中包括猎德、冼村、潭村等城中村，周边的珠江新城七大标志建筑也将相继落成，包括广州图书馆新馆、广东省博物馆新馆、广州市第二少年宫、广州歌剧院、电视观光塔、双子塔（西塔和东塔）。

珠江新城规划思路的明确提出，是在1992年。广州市政府设想将这块南倚珠江、北接天河北的宝地建设成为“未来广州新城市中心，将统筹布局，综合商贸、金融和文化旅游、行政、外事等城市以及功能设施”。针对珠江新城该如何规划，广州市政府在1993年组织了一场国际竞赛。境内外的三套规划设计方案中，选定了来自美国波士顿的规划师托马斯夫人的点子：采用北美的城市规划理念“小方格街道+中央公园”；将天河新区中轴线延伸到珠江边；在适度改造的前提下将猎德村、冼村、谭村等几个自然村落的整体格局保留下来，试图将“岭南水乡”的原始风貌与现代的CBD功能融合在一起。

珠江新城历经规划检讨以后，这片定位于广州新中轴线上的21世纪C B D中央商务区的发展速度就进入了“快车道”，每年都有高层建筑如雨后春笋般拔地而起。为了改善该区域的交通状况，并对城市广场进行整体形象提升，广州市决定砸重金约70亿元人民币建设珠江新城核心区，建设内容包括国内最大规模的珠江新城核心区地下空间。珠江新城核心区地下空间的一大特色就是连接了周边建筑，有效利用了地下空间的通行功能。据统计，核心区一共有39栋商业写字楼和酒店，目前地下空间连通的建筑有东、西塔、四大文化公建(广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫)、海心沙市民广场等9大标志性建筑。

珠江新城的位置非常好，可以说珠江新城不仅是广州的CBD，而且是珠三角的CBD。据不完全的统计，政府在珠江新城的投资大约是200亿元人民币，珠江新城650万平方米的土地，换算成每一平方米的土地政府就投入大概3000元。我们评估珠江新城的价值，应该注重无形的价值和有形价值的投入和产出。怎么估算它都不过分。另外，未来的珠江新城，从居住小区或办公大厦出来，一小时之内就能到达广州的各个角落。

不过珠江新城也不是就十全十美了。之前有出现过“羊城无处不CBD”的言论，也不是空穴来风。就像是在部分功能的分流，最典型的是区域金融中心的打造，改为由珠江新城与科学城分工合作。毕竟珠江新城土地不够用了，而其他地区又发展起来了，这也是现在CBD全市开花的原因之一；三是CBD跨过珠江，形成“一江两岸”模式。原来6平方公里的珠江新城因为一半土地用作住宅开发，许多功能无法在本地实现。珠江新城的用地不足、琶洲地位的提升、猎德大桥的贯通等等，使CBD形成为一江两岸格局。同时，又将已没有多少发展空间的员村纳入CBD拓展区，终于原珠江新城CBD修改为广州“泛CBD区域”。琶洲地区弥补了珠江新城会展、研发商务功能的不足，员村则可能补充一

些商贸功能。珠江新城作为广州重点发展的CBD，它的地位和意义有目共睹，至于它以后会怎样发展下去呢，就让我们拭目以待吧。

大家可以抬头看看这栋高耸入云的黑色建筑，就是2008年的最后一天，这个被简称为“西塔”的广州国际金融中心举行封顶仪式，432米的总高度让它可以排列在世界十大超高建筑的名单之中，从结构楼层来说也应该是全国第一（103层）。一条新的城市中轴线从燕岭公园开始，向南经过中信广场、天河体育中心，穿越珠江新城到广州塔作为终结点。计划中的东西双塔和电视观光塔在珠江两岸彼此相对，构成一个鼎立的三角形。广州国金中心主塔楼三分之二的楼层(１～６６层)，将建成符合国际领先标准的超甲级写字楼，为全球知名企业打造全球企业总部。享有“世界上至好酒店”美誉的国际顶尖豪华酒店品牌——四季酒店进驻广州国金中心，目前正在进行精装修，预计明年上半年开业。广州四季酒店位于广州国金中心主塔楼６７～１００层，是世界上至高的酒店之一，同时也是目前世界至高的四季酒店。

大家看过来，这个四四方方的建筑就是我们的省博物馆了。省博物馆总建筑面积60000多平方米，总投资9亿元。展馆分为历史馆、自然馆、艺术馆和临展馆四大部分。广东省博物馆现有藏品16.6万多件，其中一级文物404件。馆藏中的古字画、古陶瓷两类传世文物，无论数量还是质量，在全国博物馆中均名列前茅。新馆建筑结构新颖，设计独特，采用巨型桁架悬吊结构体系，这种悬吊结构体系，在国内尚属罕见，在境外也只有德国宝马汽车大厦、香港汇丰银行等极少个案。它的外形以汉字为设计依托。标志隐含“广东”之字形、“博”之字韵，体现了广东深厚的文化底蕴和设计者独特的创意。馆内的展品分为艺术篇、历史篇与自然篇，并且展出了端砚、木雕等等具有岭南特色的手工艺品。

我们继续往前走，这里就是花城广场了。“花城广场”总面积为56万平方米，此前也被称为新中轴线广场，被誉为广州城市客厅，是广州市最大的市民广场，相当于10个人民公园大小。大家看到在花城广场的北端，有5个花岛，其中3个为樱花岛，2个为桃花岛。大家知道为什么花城广场会叫这个名字吗？首先，“花城”是广州的别称，在全国乃至海外享有较高的知名度，且为广州专用。其次，有利于凸显“花城”特色，符合实际、容易理解、便于传播。最重要的是，这个名字从字义上分析，蕴含着热烈、积极的意义，从字音上分析，先平后仄、抑扬顿挫，无论是用普通话还是广州话读都十分响亮；从字形上看，结构合理、疏密得当、稳重大方。在命名上下那么大的功夫，在广州还是第一次呢。大家都知道，木棉花是广州市花,广场中间就是这种英雄花-----广州2010年亚洲残疾人运动会吉祥物“芬芬”是一朵绽放的木棉花，具有鲜明的地域特色。木棉被视为英雄花，具有奋发向上的精神气质，象征残奥运动和残疾人事业不断进取。

不知道大家有没有留意，看那些隐藏在竹林灌木中的音箱，由5个黑色盒子状的箱子叠加而成，与花城广场的生态浑然一体。看看很多蓝红色的、类似路灯的东西，风吹它就会动，大概每十米就有一个。这是电灯，它白天把风电和太阳能储存一身，晚上发光照明。万一白天既无太阳又没有风，那就用电来供照

明。现在在花城广场有5000多个停车位，开放了22个洗手间，这些都是在花城广场体现出来的人性化。大家看过去，猜猜看那个形状怪异的建筑是什么？它就是被人们誉为“会唱歌的两块石头”的广州歌剧院了。文化名城少不了一个大剧院，不过广州歌剧院的名堂可是不小。它的总体建筑面积约70000平方米，用钢量超过了12000吨，是国家大剧院的两倍。这两块石头一大一小相互衬托，大石头里主要是1800座的大剧场和录音棚等，而小石头里则是400座的多功能剧场。这样一个造型特别的歌剧院，是由一位著名的英国女设计师设计的，这个方案被誉为功能、形式、可行性都十分优秀的设计方案。除此之外，歌剧院还有许多亮点，让我给大家数一下吧！

回顾新电视塔征名历程，堪称一波三折：起初市民称其为“小蛮腰”，然后举资十万全球征名征回一个“海心塔”，而市民毫不买账，一意孤行继续称其为“小蛮腰”，然后官方宣布放弃“海心塔”重新考虑，到最终正式命名为“广州塔”。从网络及坊间的声音来看，无论是“海心塔”，还是“广州塔”，都有大把人反对。当然，那些颇受好评的命名如“扭纹柴”“羊巅峰”，都只能算是花名，“小蛮腰”这样的命名路数，显然也担当不起广州作为国际化大都市的身份标签。

人家都说广州人识生仔吾识起名，此言不假！这么第一的高度、这么难想像的形状、这么高难度的锯短天线都啃得下来，唯独这个名字！有人大喇喇花了十万元征了个海心塔的名字到最后还是给废了。其实不就起个名字让人叫吗？阿猫阿狗都是名，有什么难的？虽说各花入各眼，到最后还能不是叫着叫着就叫顺口了？因此叫“广州塔”是最英明神武的。首先是个塔，首先这个塔在广州，首先这个塔的名字就叫广州塔，没有其次，更没有再次，一切都是无可争议，一切都是顺理成章，一切都是毫无风险毫无疑问的首选，尽管这个首选看起来的确不是很美。

第三篇：珠江新城派单总结

珠江新城派单工作总结

一、费用成本：

1、传单成本：140元

2、兼职费用：7天812元，2、领队报销费用：的士120元左右+前期到超市报亭+黄村

3、其他费用：地铁公车、晚餐

3、派单总数：2000张

合计：140+812+120=962元平均成本：0.481元/张

二、派单总结

一、第一期派单具体地点如下：

派单对象：25岁以上的职业女性或有消费力的女性。

1.第一天拍在店铺位置海业路，没人。（还有保安拦阻）所以转到后路派发。

2.第二天拍在马场路，潭村地铁口和旁边麦当劳一带，那里距我店铺距离最进地铁和消费多的区域点；

3.第三天第四天拍在马场路红人馆总店和芙蓉坊主路商业街道一带；

4.第五天和第六天拍在珠江新城地铁口ABCD人流最多的两个点；

二、总结如下：

1、因为接单的人群85%是25岁至45岁时尚白领女士，针对人群比较好。

2、珠江新城不同于天河商业热闹马路流动人流，珠江新城店的主路几乎无人行走，后路也少量人行走，多数人都是开车行路，每走一个派发点都要行走25分钟。人流量少，导致派单的覆盖人群比较少，效果不是很明显。一共派发2000分单，每天大概250张单，实际有效单张就更少了。

3、派单对象比较局限：由于设定了条件局限，导致每天实际派单量非常的少，单张成本接近0.5元/张，这是非常不合理的一个成本。

4、派单的方式比较单一，只是局限于向马路流动人群派发。

5、派单的时间段和地点不合理：每天只是在晚上5-8点派发，没有在人流量比较集中的场所派发。

6.、派单人员服装没有统一，形成不了宣传效应。

三、解决办法：

1、人员调整：

A、由营销策划部郑振宇负责第二期，第三期派单组织工作；

B、派单方式：向流动人群派发，派发到汽车上，派发到物业，派发到公园等

C、派单时间暂不进行调整，派单地点需覆盖：马路流动人群，停车场，路边的汽车，物业，士多等

D、第一期传单和第二期传单一起派发。第一期传单加印6000份（330元），对珠江新城进行海量派发；结合美容、美发店铺卖卡人员，到珠江新城去卖卡和托客同时，将第二期的邀请函作为礼物，派发给路人、附近的业主、保安、士多店老板等。

E、派单员统一佩戴公司胸牌，18号实现服装统一。

F、二期的单除了落实夹报和投放住户信箱。

第四篇：珠江国际新城全案策划书

<<珠江国际新城>>全案策划书

珠江国际新城

序

凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。

凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。

对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。

对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。

对珠江国际新城而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。对于达奇而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。而丰富的、超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。

对于我们双方的合作而言：找到一个共同的支点，托起2002年一个令北京城震撼的项目——珠江国际新城。需要特别说明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想，以证明达奇的工作态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。

第一部分 注意！我们面临重重困难

一、解析东区市场在2001年——2002年的变化（缩略）

l 2001年是TOWNHOUSE年，2002年将是什么年？

l “新市镇”的概念将出现，其主要特征即是：郊区化、低密化、规模化（包括配套的完整）。l 2002年将会出现巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记等。

二、通州地产升温，但高档项目前景难料

1、WTO 利好消息带动CBD持续高烧不退，通州地区作为CBD最直接的辐射区，地产市场升温。对比2000，通州区地产开发项目大幅增长，房价上扬15%—30%，个别项目达50%以上。2000，通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右，而2001，通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。

2、通州地产商直接瞄准CBD开火，几乎所有项目均以CBD白领为主要客户群，“卧城”概念浮出水面。开发项目的急剧增加，客观形成“粥多僧少”的局面，同时，市场细分的形成，使客户群分流严重，除特别优秀的项目外，难以形成大规模集中消费。

3、该区域开发历史较短，低档项目众多，中档项目逐步出现，高档项目稀缺，其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即：选择该区域置业者，主要贪图房价低，可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之，可消费得起中高档物业的人群对通州区位不甚认同，多数放弃在此置业。所以，市场消费结构，导致通州区高档物业前景难料。

第二部分 艰巨！100万平方米社区推广的难度

一、项目带来的是什么？

（一）、项目简介：

1、位置：通州区东北部永顺镇，现京东驾校校址。

2、占地：总占地面积1929.9亩，其中建设用地1613.5亩，代征城市道路用地316.4亩。

3、规模：总建筑面积107.57万平米，2001年11月—2003年11月为首期，开发31.4万平米，其中首先开工面积达13.8万平米。

4、建筑形式：4-5层低层住宅预计占50%，6层带电梯多层住宅预计占40%，小高层预计占10%。

5、主力总房款：70万元。

（二）、项目分析：

优势：

· 珠江的专业运作能力是项目品质之保证

珠江地产自92年以来共计开发了20余个项目，包括骏景花园、帝景苑、南景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、华南新城、暨南花园、珠江广场等多个大型项目，其中总占地3000亩的华南新城更是航母级项目，而骏景花园更是当选为今年住交会中国地产30大知名楼盘之一，其项目运作能力之强、专业程度之高可见一斑。同时珠江拥有自己的规划、设计、施工队伍，在项目开发各个环节上可保证有机相联同时易于调整，这在珠江骏景项目上调整主力户型一事可见其适应市场的灵活性，而施工可控性的加强也使施工质量得到了保证。

· 社区环境的营造亦是珠江地产的强项

其长期合作伙伴泛亚易道的园林规划实力毋庸质疑，而北京珠江在骏景项目上的要求（要做出让同行都钦羡的园林景观）更是让人信服，其在珠江骏景项目上提出了“好环境优于好位置”的观念相信在珠江国际新城项目中也会一脉相承。而此时大多数本地开发商还在片面追求绿化率而非园林化率。珠江国际新城东南部150亩的天然树林已为社区增色不少，而社区本身占地2000亩的同时又规划为低密住宅，更是可以在园林景观上做足文章。

· 精装修是顺应市场发展之举

珠江国际新城的房子将采用精装修的形式出售，性价比较高，同时随着市场上对于精装修商品房需求呼声渐高，以及《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》的出台，商品房精装修已是大势所趋，终将成为市场的主流甚而标准。而先行者们必然会赢得更多的认同，获得抢占市场先机。

· 主力房价与市场购买力相合珠江国际新城主力总房款限定在70万之内，符合其目标客户群的购买力。今年11月北京外企俱乐部所做的一项调查显示：北京市白领人群所需商品房为每平米4000-6000元，总价不超过70万。珠江国际新城的定价与此相合，在加上房型为跃层且带精装修，更凸显其有着较高的性价比。

问题点：

l 通州市场的社会认同度低，未来不容乐观

珠江国际新城位于通州区。在北京的房地产市场上，通州现阶段居住人口素质、市政配套情况，包括水质因素等现状都决定北京消费者对该区位有心理障碍，对于通州项目的价格心理预期普遍偏低，甚至不如亦庄经济开发区。故而在本区位营造中高档项目，必须有非同一般的利益支持点，才可能拥有较好的市场反响以至傲人的销售成绩。

l 珠江地产的品牌力量在消费者中尚未产生应有的力量

珠江地产的品牌力量在业内及中国南方市场均得到高度认可。但在北京市场，珠江品牌在消费者中的宣传力度还不够，特别是对于市场的主流消费群体心目中，尚无法与几个老牌的京城地产开发商相比，因此，品牌对项目的支持力量尚待进一步激发。

l 区位与交通问题是致命硬伤

建一个为CBD人的准备的百万平米社区，在推广中首先遇到的是区位障碍。不客气地讲，这个位置距河北省比距CBD要近得多。通州区尚需时日被子接受，更何况本项目所处位置已经超出了人们意识中“通州区”的概念范围。即使不过远10分钟的车程，依然给人一个“太远了”的大印象。交通的不便要求业主自己有代步交通工具，这就相应对客户群划分范围进一步缩小。

l 价位超出该区域所能承受的上限，如无绝对有力的支撑，则将不被市场认同

2000，通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右；而2001，通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。本项目较之通州区中心区位部分项目的现房售价还高出22%。极少出现全精装修项目，市场此类要求亦非很强烈。

l 周边配套需要长期建设、改造与完善，现状必会对前期销售造成阻碍

l 地块形状决定了其社区的分散性。

珠江国际新城地块狭长，从而会使各建筑物及景观相对分散，各自独立，难以形成统一的大社区感觉，而是一个一个分散的小区域，区内交通较为不便，一些公共设施不可避免的将重复建设。另外，部分无法拆除的已有建筑，对社区总体及景观建设必定造成影响。

因此，以珠江国际新城目前价位和档次，在通州地区则属于较高价位、较大户型、较高总价的项目，除TOWNHOUSE外尚无此类先例，在推广上将会有众多不可预测的风险。

二、推广难度

一方面，一个100万平方米的社区有足够的吸引力同甘共苦

1、通州区规模最大的社区，有足够的需求与能力将社区内部配套设施全面完善到位，可以弥补周边配套欠缺的不足。

2、如此巨大的规模可保障足够的群居氛围，人气旺盛，避免空旷孤单的感觉。

3、有足够的规模可吸引周边零星小区的到访者注意力转移。

4、大项目便于树立与之相匹配的项目形象，大规模亦注定其推广力度的强劲，有望成为该区位的领导性项目，由此加速传播、增强消费者信心，形成追捧局面。

另一方面，一个100万平方米的社区销售起来难度极大1、100万平米的社区应该采用什么样的建筑风格？全部统一的形式不仅单调而且大面积重复会很可怕。无个性的社区氛围不仅无助于促进销售，而且会令已购房者产生厌倦，容易发生变化。

2、销售压力过大，在推盘中销控难有新意。按部就班式的推进工作易造成等待观望心理，使消费者认为“反正房子有的是，不必急于一时”，从而难以形成紧迫的售楼局面，不利于成交量的放大。

3、起价较高，在后期销售中价格的局面调整变得更加难以接受，纯以景观或工期为诱因，则难以使消费者自觉自愿地认同价格上浮，而由此造成部分客户流失。

第三部分 突破！以大手笔全新开发理念为基础的项目定位

产品的规划是一切推广方向定位与手段的关键所在一、吸引人的是世界文化氛围下的生活方式

1、在市场上充满“国际化”名目的表象下，直接反映出的是消费者对于高品质生活的向往，通过对众多成功楼盘的考察亦不难得出结论，吸引众多消费者购买的主要因素之一，是高品质社区所营造的国际化氛围与提倡的现代化生活方式。

2、CBD是北京商务核心，也是与世界接轨最紧密的所在地，这里的白领阶层同样是接受全球信息最快的一群人，他们对生活方式的追求更多是以世界流行趋势为蓝本的。所以，一个充满异国情调的世界文化氛围居住区，是他们所需要和所向往的。

3、如第二部分中分析的，消费水准与区位选择中的错位关系在本项目中表现突出，那么要吸引可以消费房价70万元以上的这群人，就必须给他们一个非得选择这里不可的理由：即USP——独特的销售主张。

二、创造一个全北京乃至全国独一无二的“珠江国际新城”

1、世界特色主题下的社区规模

建议：依照100万平米的用地规划，将整个社区自然地划分为中、英、德、意、日、法、荷、美等八个主题区。注重整体规划、建筑设计与景观设计的全面配合，共同创造世界公园式的社区。

2、各国设计师加盟的正宗设计风格

分别邀请各国设计师完成其中相应部分的设计，以最具本国建筑风格的造型，配合现代简约的设计手法，营造每一个组团鲜明的异域风情特征和文化氛围。同时，结合项目精装修要求，配合不同主题区特点，在室内装修中营造中、英、德、意、日、法、荷、美的居室风格，加深社区文化特质的表现。

3、纯正的商业街，创造出独具魅力的街区文化

在每一个主题区，建设一条特点鲜明的商业街区，以此来带动、营造、烘托整个主题区的文化氛围，是十分重要的一步。在这条商业街上，将分布有众多带动有鲜明区域特色的餐饮、娱乐、小商铺、零售商店等场所，如法国街区，将有纯正的路边咖啡座、法式面包房、西餐厅、名牌服饰店等；而在荷兰街区，则有出售木鞋、小风车等纪念品的小礼品店，出售个人作品的画廊和出售缤纷郁金香的鲜花店；另外，日本街区的居酒屋、意大利街区的皮具店、德国街区的啤酒坊、中国街区的古玩店、英国街区的钟表店„„这一切无不营造出浓郁的异国文化氛围，漫步在这一条条的街道上，使所有人如同身临其境，仿佛来到了巴黎街头或者莱茵河畔，深深地陶醉于异国风情之中。

从项目规划的角度，可以用主题街区的建设，取代人有我有的千篇一律的会所，而是将要求会所能提供的餐饮、购物、娱乐等服务内容街区化、商业化、社会化。

为了确实建设到位，主题商业街区可直接对外国人招商，力求使每一个街区中的餐馆有别处没有的正宗菜式与口味，小商铺里的产品都是出自正宗产地的知名品牌，力求真实。

3、完全仿真的社区景观规划

在进行每个不同的主题区的园林规划中，首先是通过带有各国明显特征的植被来装饰环境，如日本街区的樱花、法国街区的法国梧桐等等。更重要的是在社区的整体景观营造中，体现不同国家不同文化背景下园林景观的精髓：东方主题区的曲径通幽、小桥流水；西方主题区的刺绣式园林、宽阔的庭院甬路；欧陆小镇的清雅、安宁„„配合相互呼应的建筑，让居住在其中的人们真实地体味世界各地的生活。

4、项目定位

在这个世界花园式的社区中，不同的组团，演绎着不同的文化氛围，生活在这里，365天都有似在进行环球旅行，永远感觉新鲜、丰富。我们就是要创造这样一个北京乃至全国都独一无二的中国特色的、世界文化主题社区。为了更好地体现本规划的主旨，更加充分营造独特的项目形象与社区文化，建议将本项目的案名及产品定位为：

珠江世界花园——世界街区文化主题花园社区

释义：“世界花园”易记、明了而不失大气，不仅能充分表明本项目的特质，而且可在开发商今后 的发展中将其做成一个专属品牌经营。

第四部分 掌握！用独特推广手段获取市场与广告的双赢

一、世界街区文化主题花园社区的建成，对本项目有着非凡的意义

1、这是一个完全不同于目前市场上用概念或者广告对项目进行包装的推盘思路，而是由一种全新开发理念进行产品定位的创造性项目开发。就目前市场竞争的激烈程度，由外部对项目进行包装美化形成的表面化个性差异，是无法从根本上赢得消费者的。只有从开发理念上创新，为消费者创造完全与众不同的、更多的利益点，方能被消费者真正认同与接受。因为，对于消费者而言，我们具有独一无

二、无法被其他项目替代的独创性。

2、这样一个项目的开发成功，不仅仅是对于珠江房地产是一种全新的开发思路，相信一方面会吸引业内众多同仁前来观摩，共同探讨这种全新的开发模式。另一方面，则会因项目独一无二的社区氛围吸引很多市民前来参观、购物、娱乐。特别是在中国加入WTO之后，CBD地区作为京城经济贸易的国际交汇点，必会吸引大量外籍人士谋求发展。而在别国的土地上，找到一个与自己家乡一样的居所，是他们每个人都向往的。那么，这里——珠江世界花园，必将成为这批人的首选之地。虽然这些外籍人士不会成为这个项目的主流客户，但他们的加盟，必定使社区所创造出的氛围更加纯粹。

二、定位于世界街区文化主题花园社区，对本项目而言，有四点重大利好：

利好1：针对于目前市场，本定位迎合市场对居住品质的要求，又符合主要消费群体的消费心理要求，必将引发市场的关注，成为市场的热点项目。准备买的人会向往，已经买了的人会无比自豪。而众多CBD的白领也会因社区独特文化的吸引，将这里作为一处特定的游览、休闲的聚集地，如同香港的兰桂坊、巴黎的塞纳河左岸。

利好2：独特的定位必将创造独特的广告形象，丰富的项目内容给广告以充分想象的空间和素材，与众不同的广告表现必将使其在同类项目中脱颖而出，形成快速传播。

利好3：通过规划来解决推广100万平米社区的销控难度。建议一反开发商一贯采用的大规模项目分期推广、分期宣传的方式，而是将八个组团分区百万平米社区的整体形象一次性推出。由于消费者各有所爱，因此不同风格的社区间必然相成小热点，形成热销局势；另外虽然整个社区销售单位量很大，但由每个组团化整为零后，每种风格的单位数量有限，自然在销售中形成紧迫感——“你喜欢法国街区吗？不快点买就没有了！”如此可以直接刺激销售，加快推广进度，减轻销售压力。

利好4：可根据销售情况随时调整开发先后的顺序，将销售状况最好的几个街区定为先开发区域；亦可根据销售情况随时调整价格的涨幅，不同风格组团的公开发售都可以给价格上浮一个较好的理由。如果运作成功，甚至有希望在全面起价基准上更高一筹。

二、广告表现：

由于项目一切未定，故现时展开本项目广告创意与表现为时尚早，而且也难以实现。仅以本策划方向为指导思想，设定：

广告语：一样天地 别样生活

本策划关键词

差异化生存：在市场同质化日趋严重的今天，实现差异化生存是决胜市场的关键，任何非差异性的、趋同性产品（或概念）都将被前面的成品现房或更新的升级版期房（或概念）替代。同时，在不断的比较中，本项目的劣势点将在消费者心中被不断重复、强调与扩大。相反，如果从一个全新的理念去开发项目，那么其创造成出的众多独特的利益点，将成为市场上对消费者最有征服力的差异化特质。那么，即使项目本身存在一些弱点，也会被消费者自愿地谅解与接受。

文化：买房子实质是买生活，同样，造社区本质是造一种文化。

到位：世界文化只可“照搬”，不可“模仿”，关键是细微之处一定要到位。

以上是我公司对珠江国际新城项目规划及其推广方式的策划建议，由于项目资料有限，本思路有待与发展商进行进一步沟通与探讨。另外，由于时间有限，本报告中部分章节缩略，待正式提交策划报告时，再予以深入展开和全面补充。

第五篇：写字楼策划方案

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写字楼策划方案

写字楼销售的一般推广过程及方法

1、写字楼销售的一般阶段划分：

*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)

此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。

*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)

此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。

第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。

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*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)

在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。

开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。

*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。

持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。

小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。

2、写字楼一般销售方式

*现场接待(坐盘销售)

现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的深圳培训网 www.xiexiebang.com

谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。

*直销

专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。

电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。

扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。

扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。

小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。

第一部分:活动策划案书的写作

活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉

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度，都将起到积极的提高作用。

活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。

活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。

对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：

1.主题要单一，继承总的营销思想

在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。

2.直接地说明利益点

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在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。

3.活动要围绕主题进行并尽量精简

很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。

4.具有良好的可执行性

一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。

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5.变换写作风格

一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。

6．切忌主观言论

在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。

最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。