房地产项目公司考核的实例研究

第一篇：房地产项目公司考核的实例研究

房地产项目公司考核的实例研究

长期以来房地产项目公司考核与奖金发放都是公认的难题，究竟是什么原因导致房地产项目公司考核难以得到有效的实施？本文将从项目公司的考核难点入手，通过某项目公司的方案实例，探讨可行的解决思路。需要指出的是房地产项目公司情况千差万别，通用的办法很难解决个性的问题，本文是研究院顾问针对管理规范建设过程中的某项目公司的考核以及项目奖金发放的设计研究，试图通过该公司考核的一个片段截取，从某个点探讨项目公司考核的思路。实例方案仅是该公司考核制度的一部分，并不涉及完整的绩效管理体系。

一、项目公司考核难点

项目公司考核最突出的难点在于计划与变化的矛盾、项目奖金发放的困难。前者是由于房地产开发的行业特点、市场规范状况所导致，后者则是缺乏衡量标准等因素所造成。计划与变化的矛盾无法从根本上消除，只能通过规范管理、制度设计来约束调整，项目奖金的发放标准的确定相对弹性，但也会遵循适度、公平的基本原则。

1、计划与变化的矛盾

房地产项目充满了计划和变化的矛盾性，在整个房地产运作流程中从前期、建设、销售到后续工作都存在极大的相关性。例如项目前期阶段，此阶段非常重要，一般房地产项目公司在这个阶段的工作都会投入大量人力、物力。前期工作计划与变化矛盾的发生虽然频率低，但强度很大，计划及工作的调整将影响到整体开发流程，牵一发动全身。在这个阶段的考核难点首先在于确定相关环节的贡献程度困难，项目立项是否正确、设计成本控制是否合理等很难有统一的标准进行衡量；其次是责任重大，如果前期工作发生变化和调整，损失往往是巨大的。换句话说，项目前期阶段对时间的计划要求不高，更注重质量和稳定，房地产项目公司都希望前期阶段的工作越少发生变化越好。

另外一个典型的例子就是建设阶段的工程变更，建设阶段中计划与变化的矛盾往往呈现出频率高强度低的特点。工程变更等环节往往会导致绩效指标不断调整。不但加大了管理人员的工作量，也严重损害了考核体系的一致性、权威性。

以上只是从前期以及工程变更两个例子简单讨论了房地产开发过程中计划与变化的矛盾对考核的影响，实际上计划的调整、指标的调整几乎在每个环节都会发生，给考核造成的干扰也非常明显，试想同等的考核工作量一旦变成三倍、四倍，参与考核的人员很容易产生厌烦、疲倦的心态，抵制考核的现象也会频繁发生，非常不利于考核体系的正常运行。

2、项目奖金发放困难

项目考核最终体现于项目奖金，项目奖金发多少、怎么发、依据如何确定？这些问题长期困扰着人力资源管理人员。房地产项目具有周期长、贡献率难以确定、过程问题滞后显现的特点，即时激励、监督和最终结果确认存在一定的矛盾。

所有问题中项目奖金总额的确定通常最令经营者头痛，虽然不同公司项目奖金总额确定差异很大，还是要考虑一些基本的共通因素：

一、公司支付能力；

二、实际贡献程度；

三、特殊人员贡献（高层及骨干）；

四、同业市场状况等。项目奖金是报酬的一部分，必须首先考虑公司的支付能力，其实通过考核确定实际

贡献程度，对于特殊人员的奖励单独处理，例如公司高层、资源持有人等等，最后还需要考虑同业的市场支付水平，保持一定的竞争性。

二、项目考核设计的实例

本文选取的实际案例是某房地产集团下的项目公司。考核的对象就是独立的项目公司。方案设计的初衷是为了保持公司在本地地产企业内薪酬的竞争优势，增强对亟需人才的吸引力，并保持项目公司的团队凝聚力，鼓励员工的工作热情。

项目公司将考虑项目的规模、项目复杂程度、经营业绩、公司成长贡献等因素，计算及发放项目奖金。并确保每个岗位的奖金额度与其承担的职责、个人绩效相关。

1、确定项目考核的基本前提

项目公司考核结果有效成立的基本前提是集团审批通过项目公司的总体开发计划及详细的年度滚动开发计划，集团审批通过项目公司匹配开发计划的资金计划及成本预算计划（含人工）。项目奖金发放的基本前提是项目竣工交房并达成当期销售目标。

必须明确的是项目奖金并不属于基本薪酬，项目考核也与日常考核双轨运行。日常考核的结果兑现是绩效工资，项目奖金是项目工作人员超额劳动所获得的报酬。设立基本前提是因为公司必须确定基本的工作标准，项目奖金是达成目标后的额外奖励。

2、员工项目奖金核算基本公式及原理

1)项目调整系数的确定。

项目调整系数通常由项目规模及项目性质决定，例如开工面积150,000 m2-250,000 m2的住宅项目项目调整系数为1.1。项目调整系数的设立原则基本上遵循1－1.5的范围。各个公司可以根据不同情况确定项目调整系数的具体数值，在确定项目调整系数后一定要进行测算，防止过度放大或缩小考核结果。为了减轻项目公司考核的复杂性，个人考核结果可以双重使用，不但用来确定日常的绩效工资也用来评定项目奖金。

2）项目奖金总额的确定。

项目奖金基准总额的确定有几种办法：

一、根据利润提成后获得，也就是超过预期利润后提取一定比例。总的额度不超过项目公司全体员工工资（含基本工资＋绩效工资）的一定倍数（具体倍数由公司衡量其支付能力确定）

二、直接确定或利润比例提成，关键是要控制奖金额度的上限，上限的水平由支付能力、市场水平等因素确定。前文中提到项目奖金支付的基本条件在于完成项目公司的预定工作目标。基准项目公司总额确定后，通过项目考核进行调整。公式为：

项目公司奖金总额＝基准总额×项目公司考核系数。

3)员工的项目奖金其实是由个人基准奖金额调整得到：

个人基准奖金额度＝项目公司奖金总额×（员工岗位系数／∑项目公司全体员工岗位系数）

员工的岗位系数主要由岗位评估得到，确定个人基准奖金额度已经包含了岗位层级、重要程度等基本付酬因素。

4）员工奖金额度=个人基准奖金额×项目调整系数×个人考核结果系数。

以上公式实际的含义就是项目公司每位员工的项目奖金取决于奖金总额、项目性质、个人工作性质、个人

考核结果。

3、如何进行项目公司考核

本文不再讨论详细的员工个人日常考核方案，通常日常考核以自然工作时间（季度、月度、半年度、年度）为考核周期，包含态度、能力、业绩指标等。但有一个问题需要着重指出，个人业绩指标的修正调整问题。前文中提到房地产项目考核中变动因素很多，业绩指标会不断变化，在这个实例中人力资源部门弱化了节点计划性指标（关键节点除外）在日常考核中的地位，更多的是考察过程性指标。项目结果性指标的考核更多放在了项目公司考核范畴之内。

对项目公司的业绩考核实行过程考核与结果考核相结合的方式，结果考核为项目终期业绩考核。考核过程包括：季度考核、项目终期考核

（一）项目季度考核的主要目的是对项目进展情况进行定期监控，依据项目公司整体开发计划进行，并主要对项目公司的月度计划工作执行情况进行检查。季度考核为月度工作计划监督考核，考核结果占最终考核结果部分权重（一般低于10％），起到过程监督的作用。

（二）项目公司项目终期业绩考核是对项目公司总体经营业绩的评估，在项目整体竣工交房并完成项目结算的20个工作日内完成。

4、项目奖金的发放

项目奖金的发放针对项目公司中非销售类员工（通常销售类员工的薪酬自成体系），如果出现部分参与的员工按照实际工作时间折算奖金，已离职员工不发放任何项目奖金。为了控制风险，可以考虑设定绩效保证金－－为保证工程质量，项目人员的项目奖金将预留一定部分终期业绩奖金作为绩效保证金。其中，项目公司高层管理人员（项目总经理、副总经理、总经理助理）及核心技术及管理人员（项目管理部经理、规划设计部经理、成本部经理、物控部经理或上述部门代行部门经理职责的副经理）的绩效保证金提取比例略高(不高于50％)，在奖金发放后的一段期限后（一般为两年以内），根据已入住项目客户满意度调查结果分次发放（满意度调查在竣工验收后分次进行）。其他人员由于承担责任相对较小，项目绩效保证金提取比例较低，在奖金发放的一段期限内后（一般为一年以内），根据已入住项目客户满意度调查结果全部发放。

三、案例总结

以上案例项目公司考核方案的核心在于日常考核与项目考核相结合，共同作用于项目奖金。加强日常监督，避免了不断调整计划性业绩指标，更关注关键指标和最终结果。优点在于方便操作和实施，明确了项目奖金额度和发放条件，缺点在于月度计划承担了过程监督的主要责任，如果项目公司基础管理和月度计划监控较好，效果会比较明显，否则可能会存在日常问题搁置的风险。本文中案例的项目奖金总额基本上采用基准固定、上下浮动的方案，能够保证一定激励作用同时兼顾到成本控制。

对前文中提到的两个难点，计划与变化的矛盾、项目奖金发放难公司都采取了一些可行的措施。

房地产项目公司完善的考核体系建设一般会经历三个阶段，第一阶段管理基础薄弱，考核只关注重要结果，监控性差。国内大多数中小房地产企业都处于这个阶段，最容易出现的问题就是放弃日常考核和指标监控，所有人关注几个重要节点，导致问题积累集中爆发；第二阶段工作计划与指标监控、管理相结合，考核工作逐步进入正轨。本文的案例公司就处于这个阶段，此阶段最重要的就是培养考核文化，固化管理

习惯，关注的重点在于经营战略的明确、配套管理体系的建设、项目的规范运作、数据收集体系的完善等方面；第三阶段是建立完全动态的业绩指标变化体系，以期达到考核体系调整的快速反应，由于此阶段要求企业专业管理以及信息化程度很高，目前很少有公司能够达到完全动态考核的水平。

第二篇：课题研究实例

杂交水稻之父――袁隆平

教学目标：

知识与技能：

1、理解典型事例对于表现人物形象的作用

2、理解细节描写和运用数据的作用。

3、了解袁隆平的科学精神和卓越贡献

情感目标：搜集袁隆平的资料。培养学生执着追求的可贵精神。教学重难点：了解课文内容，学习以抓主要内容加小标题的方法。教学准备，搜集袁隆平的资料。教学具准备及辅助活动查阅有关资料，了解最高科学技术奖及袁隆平的生平事迹 教学方法： 自学法 展示学生自学问题：

1．“听了向福财的话，袁隆平心情很沉重。”袁隆平为什么心情沉重？

2、培育杂交水稻最主要的困难是什么？袁隆平是怎样解决的？

一、导入课文：（课件展示人物形象）袁隆平，闻名全球的“杂交水稻之父”，中国国家最高科技奖获得者。他是怎样从湖南一个小地方农校的教师走到今天的？他的成功有何“秘诀”？今天就让我们来共同走进袁隆平的世界，领略他的风采吧。

二、介绍作者及其作品：

本文从袁隆平立志学农的原因，为改良水稻品种付出大量心血，他的业余爱好广泛这几方面，向我们展示了一个伟大的科学家、一位可亲可敬的长者的形象。本文的写作方法很有特点，采用了围绕中心句展开叙述的写法。全文围绕“袁隆平爷爷是个大科学家，也是一位可亲可敬的长者”这一中心句展开，又以“他选择这个艰苦的专业，是因为两件事激励了他”“为了改良水稻品种，使粮食高产，他时时处处留心”“他的业余爱好也非常广泛”，这几句话作为每一部分的中心句，层层叙述，条理清楚。教学中要以学生为主体，以自主学习为主线，让学生学习运用抓中心句读懂课文的阅读方法，通过反复朗读，感悟体会“袁隆平爷爷是个大科学家，也是一位可亲可敬的长者”，学习袁隆平爷爷为科学事业认真、奉献的精神，从小养成做事认真、乐于奉献的好品质

三、指导学生自学：

1、读准字音（课件展示，师范读后领读）：籼（xiān）稻 黔（qián）阳 衣钵（bō）矢（shǐ）

2、理解下列词语在课文中的意思（课件展示，检查学生课前预习情况）：

灵光：指神异的光辉。大相径庭：比喻彼此相差太远。径，门外的小路。庭，堂外的院地。矢志不移：立下志愿决不改变。矢，发誓。劫后余生：遇上 ３、小组讨论

a、袁隆平为什么决心攻克“人工杂交水稻”这一世界难题？ b、袁隆平为了研究付出了怎样的艰辛和努力？ c、袁隆平的研究作出了怎样的巨大贡献？

3、回答问题，汇报讨论结果。

4、给课文分段，讨论段意。灾难而侥幸活命。劫，灾难。

四、分析课文

（一）学生自由朗读，熟悉人物，能写出袁隆平简介，师指正 本文是一则人物通讯，报道了袁隆平在杂交水稻方面对中国和世界的卓越贡献，赞颂了他严谨认真的科学态度和矢志不移的科学精神。请大家自由朗读课文，熟悉人物，用简洁的语言来介绍人物。（简单提示人物简介的写作，课件展示，附后。袁隆平：男，1930年9月出生于北京，1953年毕业于西南农学院农学系，毕业后，一直从事农业教育及杂交水稻研究。1985年获联合国知识产权组织颁发的发明奖，1987年获联合国教科文组织颁发的科学奖，1988年获英国皇家让克奖。由于其贡献卓越，被誉为“杂交水稻之父”。

（二）面对这样一个举世闻名的大科学家，我们大家可能会觉得他很神秘，也可能会认为他天生是一个天才，那么他的青年时代是怎样度过的呢？他又是如何取得成功的呢？请大家看一段袁隆平的访谈录，让我们来了解一个真实的袁隆平。请大家阅读时摘下其中你感受最深的文字，并请谈谈，你从中受到了哪些启发？（课件展示访谈录，附后）

（三）在人物通讯中，数字是构成新闻事实的重要组成部分，准确无误的数据能使人物形象更生动、更感人、更具说服力。文中在说明袁隆平的杂交水稻对中国和世界的贡献时，就多处运用了数字。请大家在文中用波浪线画出来。想想：这些数字究竟对表现人物有怎样的作用呢？

如：“十三年来，杂交水稻累计种植面积十二点五六亿亩，增产粮食约一千亿公斤，增收近三百亿元。根据农业部统计，全国水稻平均亩产三百五十七公斤，而杂交水稻是四百四十一公斤，每亩增产八十四公斤。”“中国杂交水稻之花在世界各地结出丰硕之果，产量最高的比当地品种增产百分之五十，一般增产百分之二十到百分之三十。”

明确：这几组数字有力地说明了杂交水稻的优越性，从而突出了袁隆平的卓越贡献。

五、探究活动：

学生讨论回答，师小结：

提示：“八个字：知识、汗水、灵感、机遇。这几个字是我几十年生活工作的总结。”

“在最艰难的关头，一定不能轻易放弃。”（坚强的毅力，执着的精神）

“在种种‘权威’的压力面前，我坚信：真正的权威永远来自实践。”（不迷信权威）

“在传统理论的阻力和束缚面前，只有靠实践云检验，去创新。” “在创新中‘知识’尤其重要，有知识，并得以不断积累更新，是创新重要的基本条件。”（勇于实践，勇于创新）

“有了知识，又不吝惜汗水，发奋努力，才会激发创造的欲望，产生好的灵感。还有，机遇也不应该忽视，任何一项事业的成功都离不开良好的机遇。”

“我小时候完全是凭爱好、兴趣读书，把问题理解了也就心满意足了，不像成绩好的同学有那么多的抱负。不过那时我喜欢动脑筋想，喜欢动手做，不知不觉间也培养了自己分析问题、解决问题的能力。”（兴趣、爱好广泛）

“神奇的梦想其实就诞生于平凡之中，也能够在平凡之中成真。这种梦想是不脱离实际的美梦，是指导我事业追求的强大动力，使我付出毕生热血和精力为之奋斗不息。”

“科学研究永无止境。”

“有抱负、有知识、有魄力的年轻人”

“山外青山楼外楼，自然探秘永无休；最使人陶醉，莫把成果当尽头。”（有理想，并为之奋斗不止）

六、知识拓展：与“知识、汗水、灵感、机遇”有关的名人名言 聪明出于勤奋，天才在于积累 －－华罗庚

天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的灵感 －－爱迪生 灵感不过是“顽强的劳动而获得的奖赏” －－列宾

你想成为幸福的人吗？但愿你首先学会吃得起苦 －－屠格涅夫 学习知识要善于思考,思考,再思.我就是靠这个方法成为科学家的 －－爱因斯坦

七、写作练习：请大家将本则通讯改写成一则消息，要求四百字左右。提示：通讯与消息的区别：

1、通讯报道的事实比较详尽，完整，而消息则是简略的概述

2、通讯比消息更具形象性、生动性，所以也更具感染力

3、通讯文体比较自由

4、通讯主题鲜明，结构完整

5、表现手法不同

6、通讯较消息的时效性差

举例说明人物简介的写作（课件展示）： 概念：人物简介是我国各个行业在简单介绍先进集体中的每个先进人物，或英雄、模范人物时，所使用的文体样式。

八、教学反思：

我的课堂实践课是《杂交水稻之父——袁隆平》。本课篇幅较长，我从知识与能力、过程与方法、情感态度价值观三方面入手共设计了五个教学目标： １、通过读、写、练掌握本课生字、新词、成语。２、通过速读课文，抓关键词，关键句子，提取文本主要信息，为袁隆平写人物简介。３、概括典型事例，朗读细节描写，找出大量数据，分析其对表现人物的作用。４、了解袁隆平的卓越贡献，学习他的科学精神，为袁隆平写颁奖词。５、渗透“知识价更高”的科学观念。根据文体特征，为了体现对课堂写作的重视，这节课我抓了两个写作点，一是提取文本主要信息，了解袁隆平的生平经历，为其写人物简介；一是学生在了解袁隆平的卓越贡献后，进一步升华，为其写颁奖词。一堂课下来，我的心情不是轻松，反而更沉重。我深深地感受到：课堂写作目标的顺利达成不是轻而易举的，它需要深入研究教材，需要方法过程指导，需要真实有效的操作。课堂教学需步步扎实，层层铺垫，情感与激情的碰撞，技术与艺术的结合，才能促成课堂写作之花魅力开放。结合自己的教学实际，我对语文课堂教学读写结合有了更深的认识。

教学目标：

1．能够提炼中心论点和分论点 2．掌握口语和书面语的关系。3．学会规范的使用语言。教学重点：

提炼文章的中心论点和分论点；掌握书面语与口语的关系 教学难点：

规范地使用口语和书面语。教学方法： 默读、讨论 课时安排： 1课时

教学过程：

一、预习作业

1．通读课文，扫清文字障碍。

2．读准下列字词的字音并掌握词义。

费解 推敲 斟酌 弄巧成拙 适得其反 以讹传讹 约定俗成 一劳永逸

二、导入新课

听故事找毛病：小红给在外地工作的妈妈写信：“亲爱的妈妈，好久不见了，真是„一日不见，如隔三秋‟啊！现在我的成绩是日新月异，老师对我的关怀是 无所不至。……祝你健康快乐，永垂不朽！”你觉得哪些词语使用不当？找出来。（学生很快能够找出其中的错误。）

那么，我们该如何正确地使用语言呢？（停顿）今天，我们就一起来看看语 言学家王力先生是怎样看待这个问题的。

三、简要介绍作者。

资料如下：

王力先生是广西博白县歧山村人，早年家境贫寒，十四岁的时候，仅念完初 小的王力就失学了。此后十年，他克服了常人难以想象 的困难，刻苦自学，为 他今后在学术界的纵横驰骋打下了坚实的基础。凭着自学打下的基础，王力二十 六岁考入清华研究院，师从梁启超、陈寅恪、王国维、赵元任四位学术大师。二 十七岁自费留学法国攻读语言学，1931年获得巴黎大学文学博士学位，1933年 回国，从此开始致力于中国现代汉语语言学科大厦的构建工作。从那时起直到 1986年去世的五十多年间，无论是在烽火连天的抗战年代里还是在人妖颠倒的 “十年浩劫”中，无论条件怎样艰苦、环境怎样险恶，先生的学术研究从未停止 过。1954年，王力教授从广州中山大学奉调北京大学。他先后写作了《汉语史 稿》《中国语言史》《同源字典》《诗词格律》《诗律余论》《中国现代语法》《中国

语法理论》《汉语音韵学》等大量著作和论文。五十多年来，他以渊博的学问，过人的才识，拓荒者的气魄和坚忍不拔的精神，在语言学领域里辛勤耕耘，获得 了举世瞩目的成就，他自己也成为我国20世纪最卓越的语言学家之一，当之无 愧的一代学术大师。

四、检查预习

1．听写【字词积累】中词语

2．抽查学生读课文情况。

五、默读课文，把握文章大意

教师：这是一篇相当于学术讲座的谈话文，下面给大家5分钟的时间默读课 文，理清文章脉络，把握文章结构和大意。要求：动笔画出各段中的关键句，并在书上写出各段的大意。

（学生默读课文，5分钟后，学生讨论并回答问题。）明确：课文可分成三部分。全文的结构提纲如下：

第一部分（1自然段），爱好写作的人应当爱语言，掌握好语言。第二部分（2～5自然段），书面语不能脱离口语。

第一层（2自然段），某些人华而不实，弄巧成拙。

第二层（3～4自然段），例证某些人的华而不实，弄巧成拙。

第三层（5自然段），朱自清的文章做作的不好，朴实的好。

第三部分（6～12自然段），书面语应当是规范的。

第一层（6、7自然段），书面语应当是规范的。

第二层（8、9自然段），例证某些用语的不规范。

第三层（10自然段），既要规范，又要大众化。第四层（11自然段），不应以“约定俗成”反对规范化。

第五层（12自然段），规范的标准是发展的。

六、合作探究，归纳中心论点

教师：本文的论点未直接提出，而是自然地蕴含在谈话之中，下面我们来看 看这篇文章的中心论点是什么？分论点是什么？

（学生前后桌之间讨论，归纳文章的中心论点，10分钟后派代表发言）明确：

中心论点：书面语应当是口语的规范化。分论点：书面语不能脱离口语。

书面语应当是规范的。

（注意：纠正学生习惯于在文章中找原句作为论点的做法，使学生明确以下

内容：作者谈论的是书面语的使用问题，其论点可以归纳为“书面语应当是口语 的规范化”，它又可分为两个分论点，第一个是“书面语不能脱离口语”，第二个 是“书面语应当是规范的”。这是由本文的形式决定的，因为谈话必须平易，而 直接说出论点可能过于庄重，而且谈话中，句子与语境的关系更为密切，因而不 能生硬。同时，谈话是个逐步展开的过程，往往先把最主要的观点说出来，然后 逐步把思想表达完整。）

七、讨论本文的论证方法

研讨题目：为了能以理服人，作者在文中主要采用了什么论证方法？请举例 说明。

明确： 本文主要采用了举例论证的方法。

1．第3段： 本篇报道中的不准确的句子“故作姿态”； 2．第4段中对“七月流火”的误用；

3．朱自清晚年作品与早年作品的比较；

（以上三例证明书面语不能脱离口语）4．第6段：发言与记录的区别； 5．对“最好水平”的病因分析；

6．第9段：对“不以为然”意思的误解。

（以上三例说明书面语应规范化）

八、学生提问质疑

（对于学生的提问，教师一定要鼓励，哪怕只是一个简单的问题。当学生提 出问题后，尽量让其他同学参与进来，将师生的一元对话变成多元对话。）

九、课堂小结

本文的中心论点是文章要注意用语要口语化、规范化。这个论点是通过摆事 实、讲道理得出来的。作者举了反面例子，如一些脱离口语弄巧成拙的例子，说 明话怎么说，文章就怎么写。又举了著名散文家朱自清晚年的作品更受读者欢迎 的例子，证明作品朴素、自然、平易近人才受读者的欢迎。作者通过讲脱离口语 的危害性及举正反两面的例子，说明了文章评议口语化的重要性。接下来作者进 一步提出文章评议要在口语化的基础上加以规范化。为了论证这个观点，作者举 了报刊中的两个语病，说明书面语要认真推敲，反复斟酌，不能以讹传讹。作者 还特别指出口语上升的书面语既要规范化的，还是要尽量规范化。

十、作业

1．将下列词语恢复其本来面貌

骑乐无穷（摩托车广告）其乐无穷

一明惊人（眼病治疗仪广告）一鸣惊人

咳不容缓（止咳药广告）刻不容缓

地酒天尝（白酒广告）地久天长

2．找出下面故事中用词不当的地方。

小张的朋友小胡结婚,小张去参加婚礼,婚礼上,小张对打扮得很漂亮的

新娘说：“哟，你今天真漂亮真是面目全非呀！”新娘听了很不高兴。小张意 识到自己说得不好，赶紧弥补，走到新郎面前，举起酒杯说：“小胡，你知道 我不会说话，请多包涵。我们是铁哥们儿，来，喝！我们同归于尽！”小胡听 了差点晕过去。

一、导入

师：我们生活中每天要说很多话，可能是太平常了，大家反而不会注意其中 的规范和修饰。我们平时常用的口语大多有它相对应的书面语，大家能不能举几个例子?：生：父亲——爸爸

师：那么，你们有没有想过书上的语言和我们平时说的口语究竟有什么关系? 生：书面语更规范。书面语是经过加工的口语。

师：今天我们就在语言学家王力先生的带领下，对这个问题进行一番探讨。

二、默读课文，把握文章大意 1．适当介绍作者情况和作品背景：、2．师：这是一篇相当于学术讲座的谈话文，下面请大家默读课文，理清文章脉 络，把握文章结构和大意。3．抽多名学生发言； 4．师小结：见板书设汁㈠

三、组织学生讨论，归纳中心论点

1．师：本文的论点未直接提出，而是自然地蕴含在谈话之中，下面我们来看看这篇文章的中心论点是什么。

2。组织学生进行课堂讨论，归纳文章的中心论点，以提高其分析课文和组织语言的能力、3。鼓励学生踊跃发言，教师加以点拨，对学生有可能提出的说法逐一进行辩

驳。(见板书设计2)由每组的负责人发言，说出讨论出的中心论点。(1)“既要考虑规范化，又要考虑大众化。”

(2)“在对口语进行加工时，既要考虑规范化，又要号虑大众化：”(3)“书面语应当口语化，规范化：”(4）文章要口语化，规范化：”

4．纠正学生习惯于在文章中找原句作为论点的做法，使学生明确以下内容：作

者淡沦的足书面语的使用问题，其论点可以归纳为“书面语应当是口语的规范化”，它又可分为两个分论点，第一个是“书面语不能脱离U语”，第二个是“书面语应当是规范的”。这是由本文的形式决定的，因为谈话必须乎易，而直接说出论点可能过于庄重，而且谈话中，句子与语境的关系更为密切，因而不能生硬。同时，谈话是个逐步展开的过程，往往先把最主要的观点说出来，然后逐步把思想表达完整。

【课后体会】本文的教学不仅要使学生在初步接触议论文之后掌握相关的知识，还要借用课文，的例子，启发学生，使其具备一定的应用能力，规范地使用口语和书面语。如文中“七月流火”的例子是为了说明弄巧可能成拙，但此例的直接意义却在于读书不能望文生，教学中可借此例引导学生认真读书。

1.初步了解议论文的特点，学习阅读议论文和写作议论文的方法。

2.获取文化营养，丰富思想，发展思维能力，培养思辨的习惯，享受思辨的乐趣。

3.培养阅读欣赏议论文的兴趣和习惯。

4.议论文的阅读和写作所带来的思想水平的提高，对于记叙文写作的立意、选材也具有重要意义。

学习建议

1.本文的论点未直接提出，可组织学生讨论，以提高分析课文和组织语言的能力。

2.“七月流火”的例子是为了说明弄巧可能成拙。但此例的直接意义却在于读书不能望文生义。教学中可借此例引导学生认真读书。“最好水平”，作者说在书面语中不能用，在口语中勉强可用，因为本文是在谈论书面语。其实，用在口语中也是错误的，也不可取，口语也要规范。

学习内容

1.大雅似俗的风格

王力先生的《谈语言》是一个谈话记录，因此与一般的文章不一样，有一种特殊的风格。表面看来信马由缰，想到哪儿说到哪儿，然而所说的内容却是一位语言学家所深思熟虑的关于语言运用的基本原则，而且脉络清晰。因而，这篇课文实在是大雅似俗。

2.关于课文的论点

本文谈论的是书面语的使用问题，其论点是“书面语应当是口语的规范化”。它有两个分论点。第一个分论点是“书面语不能脱离口语”。第二个分论点是“书面语应当是规范的”。课文的论点并没有直接提出，而是化解为两个分论点。分论点也没有直接提出，而是隐含在或者说渗透在具体的论述中。这种情况在文章中比较少见，但在谈话中也并非绝无仅有。因为谈话必须平易，而直接说出论点可能过于庄重。而且谈话中，句子与语境的关系更为密切，因而不能生硬。同时，谈话常常是开始的时候想到了最重要的内容，然后又想到其他方面，逐步把思想表达完整。

有人习惯于在文章中找原句作为论点，可能认为本文的论点是“既要考虑规范化，又要考虑大众化”。把这话作为论点的困难在于：第一，所指不明，究竟这里的规范化和大众化指什么？第二，文章谈论的是书面语与口语的关系，“大众化”指的其实是“不能脱离口语”，只是因为上下句都谈到了读者，才说成“大众化”。第三，作为论点，这里的“考虑”显然是多余的，因为上文说到“不能忘了”，这里才用“考虑”与之呼应。有人可能会认为论点是“在对口语进行加工时，既要考虑规范化，又要考虑大众化”。这种认识的困难还在于，直接表达论点的句子应当较为简约，比如说成“口语的加工，既要考虑规范化，又要考虑大众化”。能不能认为文章的论点是“书面语应当口语化，规范化”？这样也不行。因为“书面语口语化”的说法不通，所谓“化”是向某个方面某种性质转变的意思，但口语在前，书面语在后，怎么能把后来的转变为原有的呢？“书面语规范化”的说法也不通，因为并不是先有了一种不规范的书面语再使之规范，作者的意思是对口语进行加工，进行规范化。那么，说文章的论点是“文章要口语化，规范化”如何？那也不行。因为“文章规范化”会使人误认为是文章形式本身的规范化。这是不是说文章的论点只有一种表述形式呢？那倒不是，比如本文的论点就可以表述为“书面语应当是经过加工的口语”。其实，“经过加工的口语”，就是“口语的规范化”。

3.课文中一个结构复杂的句子

因为是谈话，所以本文的语言和一般的议论文相比，多用短句，多用单句，句子结构也比较简单。但既然是议论文，与记叙文相比，句子还是长一些，结构复杂一些，复句中的关联词语多一些。这里只分析一个结构复杂的句子：“他们不懂得，文章脱离了口语，脱离了人民大众的语言，就不可能是准确、鲜明、生动的。”该句是第二部分的核心句。从结构上说，这只是一个单句。问题在于，“不懂得”的宾语是由一个复句结构充当的。有的语言学家把这样的单句叫做超句，而且这个复句结构又是一个多重复句，总体上是假设复句，前一个分句本身又是一个并列复句。作者为什么要用这样一个结构复杂的句子呢？答案只能是：表达思想的需要。这个句子要表达的核心思想正是第一个分论点“书面语不能脱离口语”。但在这个具体的语境中，作者不能把这个分论点写上去，如果那样，必然会前言不搭后语。因为这里是在批评反面现象，所以说“脱离了口语”。为了表意更加充分，更加饱满，也为了句式更加流畅，作者又换个角度说“脱离了人民大众的语言”。对这种反面现象的最好批评，莫过于指出其结果：“不可能是准确、鲜明、生动的”。于是就形成了一个多重复句：“文章脱离了口语，脱离了人民大众的语言，就不可能是准确、鲜明、生动的。”而这个复句所阐明的道理与上文所批评的某些人的华而不实，弄巧成拙之间有什么关系呢？那就是：那些人不懂得这个道理，于是作者就把这个复句结构作“不懂得”的宾语，形成了有人称之为超句的复杂的单句：“他们不懂得，文章脱离了口语，脱离了人民大众的语言，就不可能是准确、鲜明、生动的。”

关于结构

课文可分成三部分。全文的结构提纲如下：

（一）（1自然段）爱好写作的人应当爱语言，掌握好语言。

（二）（2——5自然段）书面语不能脱离口语。

（1）（2自然段）某些人华而不实，弄巧成拙。

（2）（3——4自然段）例证某些人的华而不实，弄巧成拙。

（3）（5自然段）朱自清的文章做作的不好，朴实的好。

（三）（6——12自然段）书面语应当是规范的。

（1）（6、7自然段）书面语应当是规范的。

（2）（8、9自然段）例证某些用语的不规范。

（3）（10自然段）既要规范，又要大众化。

（4）（11自然段）不应以“约定俗成”反对规范化。

（5）（12自然段）规范的标准是发展的。

【模拟试题】

《谈语言》

一.知识积累

1.给下列加点字注音。

时髦（）圩堤（）斟酌（）

勉强（）逻辑（）

2.辨字组词。

握（）撑（）僵（）疆（）

违（）讳（）譬（）髦（）

揖（）辑（）

3.解释下列词语。

（1）弄巧成拙：

（2）适得其反：

（3）以讹传讹：

（4）约定俗成：

（5）一劳永逸：

4.选出下面句子没有错别字的一组。（）

A．他要求于人的甚少，而给于人的甚多。

B．一路行来，有雨趣而无淋漓之苦，自然也就格外感到意兴昂然。

C．他画的人物一个个栩栩如生，莫不惟妙惟肖。

D．自然界中生物的发展，终与导致人类这种能改造自然的特殊生物的出现。

5.根据课文内容填空。

（1）他早年的作品语句过于

、，读起来很绕口，理解就更不容易了。他晚年的作品

、，平易近人，就很受读者欢迎。

（2）报刊上使用的语言更要认真，反复，不要以讹传讹。

（3）在对口语进行加工时，既要考虑

，又要考虑

，要能够被读者领会、理解。

6.王力先生的《谈语言》是一个谈话记录，因此与一般的文章不一样。阅读完课文后体会一下这篇文章有哪些特殊的风格，并把你的想法写在下面。

7.由于课文是一个谈话记录，所以论点不是直接提出，而是渗透在具体的谈话中。阅读课文，你能从谈话中找出中心论点和分论点吗？

中心论点：

分论点一：

分论点二：

8.读完课文后，你对书面语和口语的关系有哪些新的认识？写文章要注意用语要规范，不能脱离口语，平时你写作文时注意过这些问题吗？重新读一下你以前写过的作文，你一定会发现在这方面存在很多问题，试修改这些习作并尽量在以后的写作中注意这方面的问题。

二.强化阅读

许多写文章的人，从中学生到大学教授，从新闻记者到作家，拿起笔来总想我现在是写文章，跟说话不一样，要把语言装饰得“华丽”一点，把语句表达得“文雅”一点，把文章写得“美妙”一点。于是总想造一些时髦的句子，东拐西缠多绕一些弯子。实际呢？弄巧成拙，适得其反。他们不懂得，文章脱离了口语，脱离了人民大众的语言，就不可能

是准确、鲜明、生动的。

有一篇描写英雄到大海救人的报道说：“他冒着刺骨的寒风，迈着冻僵的双脚跳入了沸腾的大海。”这是一个很费解又不准确的句子，作者在说话时绝不会这么说，这叫“故作姿态”。

还有篇报道，出现“他冒着七月流火在圩堤上东奔西走”这样的句子。“七月流火”出自《诗经》，指夏历七月星辰位置的移动，并不指天气炎热。用“七月流火”形容天气炎热就不对。我们平常说话从不这样说，可能说“冒着烈火”、“顶着烈日”，如果说“我冒着七月流火怎样怎样……”肯定要被人大笑一番。

著名散文家朱自清晚年的作品比他早年的作品好，他晚年的作品更受读者欢迎，我自己就爱看他晚年的作品。这是什么原因呢？我认为重要的一点就是话怎么说，文章就怎么写。他早年的作品语句过于修饰、做作，读起来很绕口，理解就更不容易了。他晚年的作品朴素、自然、平易近人，就很受读者欢迎。这对我们后人是一种启发。

9.选段部分论说的中心是。

10.作者为了证明论点用了哪些论证方法？有什么作用？

11.选段第1段中三个加点的词语，各是指写文章的什么弊端呢？

“华丽”是指。

“文雅”是指。

“美妙”是指。

12.你喜欢朱自清的早年作品还是晚年的作品？为什么？请举例说明。

三.链接课外

语言如镜

①语言是一面镜子，（）是人用口吐出来的，还是人用笔写出来的，（）能照出他的思想。

②比较明显的是胡屠户这一类“粗人”，在他口里，中举前的范进是个“尖嘴猴腮”“不三不四”“想吃天鹅肉”的“现世宝”，中举后的范进则是“才学又高”、比城里张府周府里的绅士还“体面”的“贤婿老爷”。这方面较“雅”的例子，则是苏学士从和尚那里享受的“坐、请坐、请上坐；茶、敬茶、敬香茶”级别不断提高的待遇。一个是胸口长毛满脸横肉的屠夫，一个是慈眉善目淡泊名利的出家人，语言却照出了他们的共同点——势利。

③当然，人只有之分，正如李子有大小甜涩之分一样，在所难免，只要“言为心声”倒也能让人接受。若用语言装饰门面、掩盖本质，则是可笑可叹可憎了。刘阿斗所谓“此间乐，不思蜀”，虽然“数典忘祖”，倒也憨态可掬，而后来鹦鹉学舌般地说“先人坟墓远在陇、蜀，乃心西悲，无日不思”，则让司马氏笑掉大牙了。

④更有甚者，有时“粗”的语言能照出人的真成率直，如鲁达、焦大。“雅”的语言则照出人的虚伪贪婪，如蔡京、贾珍之辈。政治家中，彭德怀的骂娘不也比阴谋家的口号动听多了？

⑤近来报上“自我解剖”类的文章颇多，其主题多是对功名利禄嗤之以鼻，虽然发表了数十万字的作品，得了若干次全国性的大奖，但仍然“很不够”，“只问耕耘，不问收获”。每每读到占有相当篇幅的这一类内容的文字，我便有一种吃鱼吃到一半才发现另一半还没有熟的感觉。这些文字照出来的形象，总令人觉得别扭。

⑥思前想后，语言真是一面“照妖镜”。不管你是昧着良心说，还是曲着笔调写，你的灵魂总被它照得一清二楚。

13.在第①段括号里填上恰当的关联词语。

14.第②段画线的这句俗语，现在常说成。

15.第②段中，从胡屠户与和尚的语言中可以看出，他们的共同点是势利，写法上却有所不同。写胡屠户用_______手法，重在表现他

（用一个成语）的势利特点；写和尚则采用对偶，活画出他

（用一个成语）的势利特点。

16.从学过的课文中举出两个势利的人物例子。

（l）

（2）

17.第③段中，联系上下文，填入横线中最合适的一项是（）

A.聪明愚蠢

B.善恶雅俗

C.高矮美丑

D.高尚卑劣

18.第3段画线句可以引出一个成语

。“鹦鹉学舌”可以换成一个同义成语。

19.鲁达是著名古典长篇小说《

》中的人物。

20.用“嗤之以鼻”造一个句子。

21.第⑤段中，这里的“只问耕耘，不问收获”的意思是：。

22.下面是对第⑤段中画线句含义的理解，正确的一项是（）

A.读“自我解剖”类的文章，未读完就会发现其语不真诚。

B.读“自我解剖”类的文章，读完才发现其语不真诚。

C.读“数十万字的作品”，未读完就会发现其语不真诚。

D.读“数十万字的作品”，读完才发现其语不真诚。

23.本文的标题不能作为全文的中心论点，因为

。本文的中心论点是（在10字以内概括）。本文从两方面论述中心论点，一方面（第②段）：

；另一方面（③④⑤段）：。

24.本文主要的论证方法是。

25.本文的结构，我们认为是：

【试题答案】

《谈语言》

一.知识积累

1.略2.略3.略4.C 5.略6.略。

7.中心论点：书面语应当是口语的规范化。分论点一：书面语不能脱离口语。分论点二：书面语应当是规范的。

8.略。

二.强化阅读

9.书面语不能脱离口语

10.运用了举例论证，通过具体的事例，让说明的道理更加清楚明白，令人信服。

11.写文章总想造一些时髦的句子；不朴实；写文章不能够朴素自然、平易近人。

12.略

三.链接课外

13.无论（不管）总（都）

14.癞蛤蟆想吃天鹅肉

15.对比前猖后恭趋炎附势。

16.菲利普夫妇、奥楚蔑洛夫、贾雨村等。

17.B

18.乐不思蜀人云亦云。

19.《水浒传》

20.略

21.只是辛勤写作，不追求名利。

22.A

23.标题是比喻形式，作论点不明确语言能反映思想语言可以直接反映思想用语言装饰门面也不能掩盖思想

24.举例论证。

25.①|②③④⑤|⑥|理由：根据开头总提与结尾总括的内容，本文主体部分从“用口说出来的语言”和“用笔写出来的语言”两方面论述中心论点，第②到第④段都是举“用口说”的例子，第⑤

第三篇：房地产估价报告实例

房地产估价报告

下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。

封面

房地产估价报告

估价项目名称：×市土地储备整理中心

委

托

方：×市土地储备整理中心

估

价

方：×房地产评估有限公司

估

价

人

员：×××

×××

估价作业日期：2009年9月4日—9月11日

估价报告编号：（2009）×房估字第×号

目录

致委托方函…………………………（×）

评估师声明…………………………（×）

估价的假设和限制条件 ……………（×）

估价结果报告 ………………………（×）

估价技术报告 ………………………（×）

附件 …………………………………（×）

致委托方函

×市土地储备整理中心：

受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下：

住宅单价：9 500元/平方米，大写：玖仟伍佰元/平方米；

货币种类：人民币。

×房地产评估有限公司

二○○九年九月十一日

评估师声明

我们郑重说明：

1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

声明人：×××

×××

估价的假设和限制条件

1．本报告中委估项目的评估结果是市场价格，即在拟规划条件下评估基准日预期能够正常交易的可能价格。

（1）市场上存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；

（2）该物业可以在公开市场上自由转让；

（3）在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；

（4）在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的；

（5）不考虑特殊买家的附加出价；

（6）不考虑遇有不可抗力或未来市场变化风险和短期强制处分等因素。

2．委托方提供的有关文件资料，我们未向有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。

3．本估价结果自估价报告完成之日起一年内有效。

4．本报告评估出的市场价格，仅供决策房地产价格的参考依据，不可用作其他用途。

5．本报告的评估值是在委估项目无任何他项权利限制条件下计算得出的，提请报告使用方注意。

6．本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

房地产估价结果报告

（2009）×房估字第×号

一、委托方

委托单位：×市土地储备整理中心

单位地址：×市×路×号

联

系

人：×××

联系电话：×××

二、估价方

估价机构：×房地产评估有限公司

机构地址：×市×路×号

法定代表人：×××

估价资格等级：一级

证书编号：建房估证字×号

联系人：×××

联系电话：×××

三、估价对象

1．估价对象界定

位置：×市×路47号、49号、57号及×村北地块。

规划地上总建筑面积为65 973平方米，平均容积率为2.82，拟建6、18、25、28多、高层住宅。

土地形状：不规则。

周围环境：区域内交通条件较优。土地开发程度已达宗地外“七通”，离医院、学校、农贸市场等距离较近，环境状况一般。

2．权利状况

该土地在估价基准日不存在抵押权、担保权等他项权利。

3．建筑物状况

通过现场勘察，在估价基准日，待估宗地上为待拆迁厂房和待建设空地。

4．规划条件

根据委托人提供的资料，估价对象为规划批准拟建房地产，规划地上总建筑面积为65 973平方米，平均容积率为2.82，拟建6、18、25、28多、高层住宅。

四、估价目的

评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。

五、估价时点

2009年9月11日。

六、价值定义

根据估价目的，本报告所采用的价值标准为公开市场价值。

公开市场价值是指在公开市场上最有可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。

七、估价依据

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。

2．《中华人民共和国土地管理法》。

3．《房地产估价规范》。

4．委托方与本估价机构签订的评估委托书。

5．×市近期房地产市场行情信息。

6．估价人员现场勘察和市场调查所获得的有关资料。

7．《建设工程规划方案审查意见书》及附图。

8．《关于×路49号围合街坊项目分期实施的复函》。

八、估价原则

本估价报告在遵循公正、公平、公开原则的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价，具体依据如下估价原则。

1．合法原则：是指应以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。

2．最高最佳使用原则：是指应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3．替代原则：是指估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4．估价时点原则：是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法

房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。根据委托方提出的评估目的，结合估价人员现场勘察情况，因在所估价房屋周围与其类似的房屋交易较多，故采用市场比较法进行计算。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价格为：

住宅单价：9 500元/平方米； 大写：玖仟伍佰元/平方米；

货币种类：人民币。

十、估价人员

撰写人：

×××（注册房地产评估师）

×××（注册房地产评估师）

批准人：

×××（注册房地产评估师）

十、估价作业日期

2009年9月4日—9月11日

十、估价报告应用有效期

2009年9月11日—2010年9月10日

×房地产评估有限公司

二○○九年九月十一日

房地产估价技术报告

（2009）×房估字第×号

一、个别因素分析

同估价结果报告中的第三部分即估价对象部分，内容较详细些。

二、区域因素分析

（一）房地产所在城市简介。略

（二）待估房地产区域因素分析

待估房地产位于×市×区，地理位置较好，北邻×路、西临×路。商业繁华程度一般，环境质量状况一般，属于×市住宅三级地。

三、市场背景分析

略

四、最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的位置，住宅为最高最佳使用。

五、估价思路及估价方法选用

房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。根据委托方提出的评估目的，结合估价人员现场勘察情况，因在所勘估房屋周围与其类似的房屋交易较多，故采用市场比较法进行计算。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

六、估价测算过程

（一）选择比较实例

选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。

（1）可比实例A“金色慧谷”项目，位于×路与×路交汇处，开发商为×房地产股份有限公司，住宅三级，占地面积约118 000平方米，总建筑面积为157 000平方米，容积率为1.8，建筑密度为20%。由17栋多层、小高层、高层住宅组成，建成年代为2005年，扣除装修因素的毛坯房均价为9 400元/平方米左右。交易日期：目前。

（2）可比实例B“国际城名苑”项目，位于×路与×路交汇处，开发商为×房地产开发有限公司，住宅三级，占地面积约62 000平方米，总建筑面积为76 967平方米，容积率为2.1，由4栋小高层，7栋多层组成，建成年代为2009年，扣除装修因素的毛坯房均价为9 500元/平方米左右。交易日期：目前。

（3）可比实例C“依山雅居”项目，位于×区×路80号，×路与×路交汇处，开发商为×房屋开发公司，住宅三级，占地面积为12 521平方米，总建筑面积为38 832平方米，容积率为2.5，由3栋小高层住宅组成，建成年代为2009年，毛坯房均价为9 000元/平方米左右。交易日期：目前。

估价对象与比较实例的比较因素表，如表1所示。

表1 估价对象与比较实例的比较因素表

表2 比较条件指数表

（三）编制比较因素修正指数表

根据以上比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，如表3所示。

表3 比较因素修正指数表

（四）上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格

房地产单价=（9591.8+9596.0+9 371.1）÷3＝9519.6（元/m2）

取整为9500元/m2。

七、估价结果确定

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格为

住宅单价：9 500元/平方米，大写：玖仟伍佰元/平方米；

货币种类：人民币。

×房地产评估有限公司

二○○九年九月十一日

附件

1．估价对象照片；

2．比较实例照片；

3．《建设工程规划方案审查意见书》复印件；

4．《关于×路49号围合街坊项目分期实施的复函》复印件；

5．《评估委托书》复印件；

6．房地产估价机构营业执照复印件；

7．房地产估价机构资格证书复印件；

8．房地产评估师资格证书复印件。

第四篇：房地产项目公司合作开发协议

项目合作协议书

项目合作协议书

甲方：某某房地产开发有限公司

住所地：

法定代表人：

乙方：

住所地；

法定代表人：

鉴于：

1、甲乙双方具有共同投资、共同经营的愿望及合作房地产项目的资金及其他条件；

2、乙方能够介绍房地产开发有限公司参与甲乙双方的合作项目，该公司具备报批合作项目的资质条件；

3、甲方能够协调并办理合作项目的规划、土地、施工等相关审批手续；

甲乙双方经友好协商，就项目合作达成如下协议：

第一条 项目概况

1.1 项目名称（以下称项目）：

1.2 项目地点：

1.3 规划面积：

1.4 其他概况见附件

（一）第二条 合作方式

2.1乙方介绍房地产开发公司参与甲乙双方的合作（以下称公司）；

2.2 甲乙双方以公司的名义办理项目的规划、土地、施工、预售、验收等

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批建手续；

2.3 甲乙双方对项目共同出资、共同经营、共负盈亏；

2.4 项目竣工验收后，项目范围内的房产及相关权益属于甲方、乙方按投入

比例按份共有，项目的房产以公司的名义进行销售，销售收入全部属于甲方乙

方按投入比例按份共有；

第三条 合作机构组成3.1 甲乙双方成立对项目进行共同管理的合作机构；

3.2 合作机构的人员构成及权限：

甲方全权代表：魏满

乙方全权代表：

甲方委派财务人员：

乙方委派财务人员：

甲方委派项目经理：

乙方委派项目经理：

甲方委派销售代表：

乙方委派销售代表：

甲方委派其他人员：

乙方委派其他人员：

3.3 与项目相关的一切事务由合作机构的双方授权代表共同决策，除了本协

议另行约定或甲乙双方同意的之外，甲方或乙方不得单方对项目事务进行决策及

签字；

3.4 双方更换合作机构的组成人员必须事先书面通知对方，对方收到书面通

知之后应签字确认；

第四条 项目出资

4.1 甲乙双方采取等额货币出资方式进行合作投入，双方将各自的出资存入

双方设立指定账户（以下称出资账户）；

4.2 甲乙双方初步确认的出资额度为元，双方各自出资元，如该出资

不足以满足项目的投入，双方另行等额出资，直至项目房产销售完毕并完结相关

转让手续本合作协议书履行完毕；

4.3 本合同生效后的日内，甲乙双方各出资50万元（合计100万元）到

出资账户，该款项直接用于项目的各项费用支出，如出资账户余额低于万元，双方应在日内等额补足，直至出资账户余额合计达到100万元；

4.4 除本协议另行约定或双方同意的之外，双方或各自的授权代表共同支配

出资账户内的款项；

第五条 项目财务管理

5.1 双方各自委派的全权代表及财会人员有权对于项目的财务事宜进行决

策及签字；

5.2 甲方确认万元以上的费用支出必须由本方全权代表决定并签字，该

标准以下的费用支出由本方财务人员决定并签字；

5.3 甲方确认万元以上的费用支出必须由本方全权代表决定并签字，该

标准以下的费用支出由本方财务人员决定并签字；

5.4 对于2000元以下费用的票据可由甲方或乙方委派的财务人员单方签字

确认；

5.5 每月底，双方财务人员制作财务报表并签字确认，以此作为双方投入资

金额度的确认；

5.6 项目预售及其他收入的款项由双方共同管理及支配；

5.7 甲乙双方的财务人员共同制定项目合作的财务制度，涉及项目财务的其

他事宜由双方或指定授权代表共同决定或经办；

5.8 除本协议另行约定或双方同意之外，双方委派的财务人员就项目财务事

宜的决定及签字对委派方具有约束力；

5.9 经双方同意因项目所发生的一切费用由甲乙双方平均等额负担；

5.10 非经双方同意，甲方或乙方单方发生的费用原则上由单方承担，双方

也可另行协商；

第六条 项目运作的其他事务

6.1 甲乙双方委派的全权代表对于涉及项目的一切事务享有决策及签字的权利，涉及项目的以下事务必须由双方全权代表决定并签字：

6.1.1 项目的设计标准；

6.1.2 取得土地使用权及签订土地使用权出让合同（或转让合同）；

6.1.3 项目的规划设计变更；

6.1.4 确定施工单位并签订施工合同；

6.1.5 确定项目房产的预售及现售价格；

6.1.6 甲乙双方确定的其他重大事项；

6.2 甲方主要负担项目的以下事务：

6.2.1 协调办理项目的批建、施工、预售等手续

6.2.2

6.2.3

6.3 乙方主要负担项目的以下事务：

6.3.1 介绍公司参与项目的合作并能够保证公司按合同约定履行相关

协助义务；

6.3.2

6.3.3

6.4 在本合作协议履行过程中，双方可通过会议纪要的方式确定各自负担的具体事务；

6.5在本合作协议履行过程中，双方可通过口头的方式确定各自负担的具体

事务；

6.6甲乙双方应将所负担项目事务的完成情况向对方通报；

6.7 除了甲乙双方各自分担的项目事务之外，涉及项目的其他任何事务由甲

乙双方授权代表共同决定；

6.8 除本协议另行约定或双方同意之外，双方委派的授权代表就授权的项目

事项的决定及签字对委派方具有约束力；

6.9 因本项目形成的一切权利及权益由甲乙双方按出资比例享有；

6.10 项目过程中的债务由甲乙双方按出资比例分担；

第七条 利润分配及风险承担

7.1 双方对于项目的利润平均分配；

7.2 因项目风险而形成的损失由甲乙双方共同平均负担；

7.3 因一方过错形成的损失由过错方承担；

第八条 不可抗力及意外事件

8.1 凡是发生任何不可抗力及意外事件，从而导致项目停滞，或项目灭失，或

项目被政府机关要求停工，或项目不能进展并完工的，涉及的当事方必须在2日

内通知对方，如果迟延通知，应就扩大的损失承担责任；

8.2 因不可抗力及意外事件发生导致的项目损失由甲乙双方平均负担；

第九条 违约责任

9.1 甲方或乙方迟延出资的，则按应支付出资额度的日万分之五向对方支付违

约金，经对方书面催告后的7日内仍然不履行出资义务的，守约方有权解除合同，退还违约方的出资后，取得违约方在项目中的全部权利；

9.2 依据本合同约定，或项目进展过程中的必然要求，甲方或乙方故意不履行

义务从而导致项目不能继续进展的，违约方应向对方支付元／日的违约金，如果经守约方书面催告后的7日内仍不履行义务的，守约方有权解除合同，退还

违约方的出资后，取得违约方在项目中的全部权利；

9.3 如果因为一方违约或过错行为使项目或对方产生损失的，应由对方承担赔

偿责任。

9.4 如果一方私自取得项目的销售收入或其他收入及权益的，违约方应退还到

双方合作机构，同时另行向对方承担20％的违约金。

第十条 合同生效

10.1 本协议经双方签字盖章之后成立；

10.2 甲乙双方与房地产开发公司签订三方合作协议之后，本协议正式生

效。

第十一条 其他

11.1 如果双方在合作过程中发生争议应协商解决，协商不成的由项目所在地

人民法院管辖；

11.2 如果一方转移本项目的权利，必须经过另一方同意，另一方享有同等条

件下的优先受让权；

11.3 双方确定的通知方式为：

11.3.1 甲方电话：传真：地址：邮编：

11.3.2 乙方电话：传真：地址：邮编：

11.3.3 甲乙双方以上的联系方式变更的，应事先书面通知对方；11.4 如果本协议的任何条款，在任何法律、法规、规章下无效或不可执行，该条款应经双方协商重订，但仅限于为符合法律、法规、规章的必要程度，本协

议其余条款仍应保持全部有效。

11.5如果双方在项目合作过程中就具体的事宜不能协商一致的，双方可采取

搁置争议的方式，事后处理；

11.6 本合作协议于2007年月日签订于；

11.7 本协议的附件是本协议不可分割的一部分，具有同样的法律效力；

11.8 本协议一式两份，双方各执一份，协议未尽事宜另行协商。

甲方：乙方：

第五篇：房地产项目目标成本管理(考核)

房地产项目目标成本管理（考核）

房地产项目目标成本管理

一、目标成本的概念及内容

1.目标成本是房地产企业基于市场状况，结合企业经营计划，根据预期销售价格和目标利润进行预先确定的，经过努力所需要实现的成本指标，是项目成本的控制标杆。

2.目标成本包括拿地成本、前期准备费用、建筑工程费、安装工程费、室外管网工程费、园林环境费、公建配套设施费、开发间接费、期间费用、流转税费和企业所得税。

二、目标成本管理的几个阶段

1.拿地阶段：在项目立项决策前，根据项目定位、项目预案、土地信息和周边市政配套情况，参考类似项目的成本数据或已结算项目的数据进行编制，并将其作为规划设计、方案设计阶段目标成本的参照依据。

2.设计阶段：设计阶段是成本控制极为重要的阶段，本阶段能够实现的成本控制的效果占整个项目全阶段成本控制效果的比率约为75%～80%。这一阶段的成本控制的阻力最小，控制成本需要进行的成本投入最低。重点关注产品定位，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式等。方案设计完成后，根据规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积及相应建筑指标进行编制，将其作为限额设计的依据。

3.施工阶段：根据施工图纸计算工程量，结合合同条件及市场预期确定计算单价，将其作为责任成本分解的基础。此阶段的工程量、价计算应包括单体建筑安装工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程。在编制时未有施工图纸的科目，可以拿地阶段的目标成本为基础进行调整。

三、目标成本管理机制

1.建立成本合约规划机制，变事后统计为事前控制

合约规划的过程是一个渐进明晰的过程，在前期做合约规划时，肯定有部分费用难于明确，即所谓的规划余量，随着项目的推移逐渐将规划余量转换为明确的合约规划，并进一步明确为具体的合同。

成本控制是以运营管理为导向，希望对预计要签订的合同进行事前控制，因此按照“合同分类”思想构建控制科目，将目标成本按预计要签的合同大类进行分解；同时将目标成本落实到具体的责任部门，把目标变成可执行的行动 计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

按控制科目树（合同类别）确定的目标成本使集团统一管控的科目变少，项目团队通过提前预估每一个控制科目下可能会发生的合同（合约规划）来指导合同签订，实现对成本的控制转移到对合同的控制，将成本控制载体由对“明细费项的控制”转为对“合约规划对应合同的控制”。

2.建立全员成本控制机制

由成本管理部牵头，联合财务管理部，对全年综合成本指标进行细化，分解到每一个部门，形成各部门的成本控制指标，并与各部门签订成本控制责任状，明确成本控制奖罚措施。因此成本控制涉及项目组织中所有部门和成员的工作，并与每一个成员的切身利益有关，应充分调动每个部门和每一个成员控制成本、关心成本的积级性，真正树立全员控制成本的观念。

3.建立成本预警机制

成本预警设置为两个级别，一级警报：当月动态成本超过目标成本3%时，项目公司组织分析实行限期整改；二级警报：当月动态成本超过目标成本5%时，总公司组织分析，对项目实施会诊，分析原因，提出改进措施，下属公司总经理做详细的成本专题汇报，直至解除警报。

4.建立标准化机制

设计标准化：由研发部负责研究启动区规划、户型、会所建筑、精装修和景观五个方面的标准化图纸。

施工标准化：由总公司工程管理中心组织开发会所、售楼处和精装修战略施工单位，并相对固化。

材料标准化：由设计管理中心牵头，联合物资管理中心，研究、确定会所、精装修的标准材料及使用的品牌。

资产管理标准化：加强对“三点一线”材料的回收和再利用管理，由财务管理部负责对样板房、售楼处的家具、家电逐一进行编号、登记和定期盘点。

5.加强成本优化及奖励机制（与标准化一一对应）

设计阶段成本优化：多方案优选，推进限额设计。

施工阶段成本优化：强化施工方案的优化，多方案必选，成本部门介入必选。

选材成本优化：在不影响施工效果的前提下，积极采用造价低的新型材料。

“三点一线”成本优化：禁止使用奢侈材料，在确保效果品质情况下，尽可能考虑使用替代材料。

6.建立费用指标包干机制

四、目标成本管理方法 1.项目开发总目标

项目概况：容积率，绿化率，建筑面积，可售面积，不可售面积，住宅总套数，总车位，入住时间。

经营目标：销售面积，结算面积，销售金额，目标利润，净利润，结算收入。

销售目标：每个季度销售面积和销售金额。

开发计划：明确项目开发的每个关键节点的开始和完成时间，如取得土地证、方案定位、规划设计、方案设计、施工图设计、施工招标、基础施工、销售展示区实施、主体施工、销售开盘、竣工备案、业主入住，这些环节落实明确具体的时间。

成本目标：按照成本科目构成，拿地价款、前期准备费用、建筑工程费、安装工程费、室外管网工程费、园林环境费、公建配套设施费、开发间接费、期间费用等九项明确制定各科目的成本总额和可售单方成本。

2.按照成本组成分解目标成本

拿地价款：地价、市政配套费、契税、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。

开发前期准备费：勘察设计费、报建增容费、三通一平、临时设施。

主体建筑工程费：基础工程、结构及粗装修、门窗工程、公共部分装修、户内装修。

主体安装工程费：室内给排水、采暖、燃气、电气、通风空调系统、电梯、发电机、消防系统、人防设备及安装、弱电系统。

室外管网工程费：给排水、采暖、燃气、电气及高低压设备、室外智能化。

园林环境工程费：园林绿化、建筑小品、道路广场、围墙大门、室外照明、背景音乐、室外零星设施（指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅等）。

配套设施费：游泳池、会所、幼儿园学校、网球场、设备用房等。

开发间接费：工程管理费、营销设施费、资本化利息、物业管理完善费

期间费用：管理费用、销售费用、财务费用

税费：营业税、教育附加税、城市建设税、土地增值税、印花税、企业所得税，随国家政策执行，无具体考核目标。

3.按照责任部门分解目标成本

按照财务管理部、设计管理部、工程部、营销部、成本部进行目标成本分解。

明确部门主要作业目标。

明确部门工作时间目标。

明确部门目标成本。

明确部门目标成本控制要点。

根据目标成本计划编制部门资金计划。

根据部门资金计划编制资金汇总计划。

五、目标成本动态监控

1.各类联系单签证时，应做到一单一估，及时反映工程造价变动情况，项目公司应在每月5日前统计上月联系单变更情况并形成《工程联系单月报》，涉及重大变更（涉及金额50万元以上）项目公司应及时估算相应成本变化金额和原因，并按公司相关变更联系单会签要求上报房产集团总部审批。

2.在合同会签审批时，及时揭示施工和材料合同的合同造价与目标造价的差异。

3.每季度出一份《动态成本季度评估报告》，反映各成本科目的变化情况，凡是动态成本超出目标成本3%的，项目公司必须组织相关职能部门进行成本分析研究，找出超标原因，并提出纠偏措施，形成分析报告报总公司成本管理中心审核和常务副总审批。

4.项目公司未能按要求组织纠偏分析的，发现一次处罚该公司总经理1000元，成本管理部500元。

5.凡是动态成本超出目标成本5%的，总公司成本核算中心必须组织项目公司相关职能部门进行成本分析研究，找出超标原因，并提出纠偏措施，形成分析报告报常务副总审核、董事长审批。

6.总公司成本核算中心未能按要求组织纠偏分析的，发现一次处罚成本负责人1000元。

7.目标成本的调整

发生“市场变动引起项目定位发生变化，政策变动，特殊地质情况处理，规划条件变化，其他不可预见情况”时，可由项目公司估算调整目标成本，申报《目标成本修订审批表》；

总部收到《目标成本修订审批表》后10日内，由成本管理部会同技术、营销、材料设备等部门对目标成本调整的合理性进行审定，并形成书面意见报房产集团总裁审批；

项目公司收到经批准的《目标成本修订审批表》后，根据调整项目及调整金额及时修订《项目工程目标成本测算表》；

对于一般改变，作为正常的成本动态变化在《项目成本季度评估表》中反映，项目公司自行消化其中实际成本与目标成本的差异，使项目总成本仍控制在目标范围内且各分项成本间达到合理匹配。

六、目标成本成果考核

1.对限额设计的考核

较限额设计如有节省，按节约成本的10-15%给予设计单位进行奖励，若 超过限额指标的5%的，则对设计单位处以超额成本的20%进行罚款；

按节约成本的3-5%给项目设计部进行奖励，若超过合同指标的5%，对设计管理中心及项目部设计部处以超额成本10%的罚款；

针对负有成本优化责任的设计、成本人员，凡是超额完成成本优化指标的，超出部分的3%-5%给予奖励；

凡是其他提出成本优化建议的员工，按照节约金额的3%-5%给予奖励；若该建议在全公司推行的，按照节约金额的5%-8%给予奖励；

2.对政策执行的奖励

通过与政府单位、相关部门沟通、协调，在当地缴费标准上获得相应优惠的，根据优惠金额的3%-5% 进行奖励。

3.对项目公司及部门的考核

项目结算完成后，应按《目标成本测算表》对应成本科目分类，对比实际成本与目标成本的差异进行考核：

较目标成本超出5%时，按照超出部分的10%进行处罚；

较目标成本超出在3%至5%之间时，不奖不罚；

较目标成本超出在0至3%之间时，按照实际总成本的0.25%奖励；

较目标成本节约在0至3%之间时，按照实际总成本的0.5%奖励；

较目标成本节约在3至10%之间时，按照实际总成本的0.25%奖励；

较目标成本节约在10%以上时，不奖不罚。