房产策划都做什么

第一篇：房产策划都做什么

初步阶段]

1、项目资源条件整合及判断

负责部门： 策划部、项目部、销售部、工程部

报告名称： 《**项目策划大纲》

中心内容： 资源条件整合宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资料：规划要点、坐标。

周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

2、多方案初步规划、设计或调整建议

负责部门： 策划部、项目部、工程部、设计院

报告名称： 《会议纪要汇总》 《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》

中心内容： 草图、立意、说明、交流记录

[前期策划阶段]

3、地块内在条件整合及价值分析

负责部门： 策划部、项目部、财务部

报告名称： 《**项目土地价值与分析报告》

中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

4、资源综合及定位

负责部门： 策划部

报告名称： 《**项目综合定位报告》

中心内容： 上述各内容汇总，初步定位或创意

5、依据定位针对性的市场调查

负责部门： 策划部

报告名称： 《**项目市场调查报告》

中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据

6、经济可行性分析

负责部门： 策划部、项目部、财务部

报告名称： 《**项目经济可行性分析报告》

中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。

7、初步营销框架

负责部门： 策划部、销售部

报告名称： 《**项目初步营销报告》

中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系

8、规划、设计方案及跟踪

负责部门： 策划部、工程部、销售部

报告名称： 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》

中心内容： 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

[营销策划阶段]

9、营销整体规划

报告名称： 《**项目营销整体规划》

中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。

10、经济敏感性分析

负责部门：财务部

报告名称： 《**项目经济敏感性分析报告》

中心内容： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

11、价格策略执行计划

负责部门： 策划部、销售部

报告名称： 《**项目价格策略报告》

中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

12、物业准备工作计划

负责部门： 物业公司

报告名称： 《**项目的物业模型》

中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和“标准”物业管理模式的融合。

13、销售准备工作计划

负责部门：策划部、销售部

报告名称： 《**项目前期工作计划表》

中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算

14、项目包装执行计划

负责部门： 策划部、广告公司

报告名称： 《**项目包装概念设计》

中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。

15、广告宣传炒作计划

负责部门： 策划部、销售部、广告公司

报告名称： 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》

中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

16、销售活动规划及策划

报告名称：《**项目公关活动计划报告》、《**项目**活动报告策划书》

中心内容：开工、开盘、封顶、竣工、入伙等仪式，新闻发布会，展销会等其他公关活动的计划安排及费用预算。

17、装修套餐

负责部门： 策划部、装修公司

报告名称： 《装修套餐服务计划报告》

中心内容： 售后装修和装修按揭服务。

[销售实施阶段]

18、销售培训

负责部门：策划部、销售部

教材名称： 《销售基础知识》《**项目销售相关内容》

中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。

19、执行修正

负责部门：策划部、销售部

往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》

中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

20、置业锦囊

负责部门： 策划部、销售部

报告总称： 《置业锦囊》

中心内容：根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

21、夸张和消费者投资的可性报告

第二篇：房产策划

房产策划内容包括

如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。

1、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。

2、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。

3、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。房产策划全程核心流程

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出“房地产全程策划营销方案”，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销；

房产策划的地位

第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代，知识经济的一大特征是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力，就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量。第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成半拉子工程。房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

房产策划的作用

第一、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地第三、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。第四、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。

第三篇：房产策划方案

房产策划方案

浅谈活动策划案书的写作

活动策划筹划是公司或企业在短期内进步发卖额，进步市场占领率的有效行动，假如是一份创意凸起，并且具有优胜的可履行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的有名度，照样对于品牌的佳誉度，都将起到积极的进步着用。

活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相接洽，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思惟和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的告白行动，也只有如许，才能够使受众群体一个赞成的品牌文化内涵，而活动策划案也只有服从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场发卖额。

活动策划案情势多样，一般而言，包含 ROADSHOW、产品解释会（宣布会）、节日促销、消息事宜行销等，而对于上述的任何一种筹划，针对于不合的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的情势。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的后果，所以它也是告白策划中的一个重要构成部分。

对于一些刚接触告白，或者刚接触策划的业内同伙来说，可能他们在书写活动策划案的时刻往往很难达到预期的后果，甚至是一些从事多年策划的告白人，有时刻也不免犯错，那么，怎么样才能写出一份幻想的活动策划案呢？我认为须要留意以下几点：

1.主题要单一，持续总的营销思惟

在策划活动的时刻，起重要根据企业本身的实际问题（包含企业活动的时光、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包含竞争敌手当前的告白行动分析、目标花费群体分析、花费者心理分析、产品特点分析、等）做出精确的断定，并且在进行 SWOT 分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，并且也只能是一个主题。在一次活动中，不克不及做所有的工作，只有把一个最重要的信息传达给目标花费群体，正所谓“有所为，有所不为”，如许才能把最想传达的信息最充分地传达给目标花费群体，才能引起受众群存眷，并且比较轻易地记住你所要表达的信息。

2.直接地解释好处点

在肯定了独一的主题之后，受众花费群体也可以或许接收我们所要传达的信息，然则仍然有很多人固然记住了告白，然则却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的好处点，是以，在活动策划中很重要的一点是直接地解释好处点，假如是优惠促销，就应当直接告诉花费者你的优惠额数量，而假如是产品解释，就应当发卖最惹人注目标卖点，只有如许，才能使目标花费者在接触了直接的好处信息之后引起购买冲动，从而形成购买。

3.活动要环绕主题进行并尽量精简

很多策划案牍在策划活动的时刻往往欲望履行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起花费者的留意，其实不然，其一，轻易造成主次不分。很多市场活动搞得很活泼，也有很多人参加，似乎反响异常热烈，然则在围不雅或者参加的人傍边，有若干人是企业的目标花费群体，并且即使是目标花费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？今朝一些策划者经常抱怨的一个问题就是围不雅者的介入道德问题，很多人经常是看完了热烈就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不相符，所以很难达到预期后果，在今朝的市场策划活动中，有一些活动既热烈，同时又能达到优胜的后果，就是因为活动都是仅仅环绕主题进行的。其二，进步活动成本，履行不力。在一次策划中，假如参加了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增长，并且还有一个问题就是轻易导致操作人员履行不力，最终导致案子的掉败。

4.具有优胜的可履行性

一个合适的产品，一则优胜的创意策划，再加上一支优胜的履行部队，才是成功的市场活动。而履行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有优胜的履行性，除了须要进行严密的思虑外，具体的活动安排也是必弗成少的。活动的时光和方法必须推敲履行地点和履行人员的情况进行细心分析，在具体安排上应当尽量周全，别的，还应当推敲外部情况{如气象、平易近俗}的影响。

5.变换写作风格

一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积聚本身的一套经验，当然这种经验也表示在策划书的写作情势上，所以每小我的策划书可能都邑有本身的模式。然则往往是如许的模式会限制了策划者的思维，没有一种变更的不雅点是弗成能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应当变换写作风格，因为假如同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很轻易在心理上产生一种不信赖的立场，而这种首因效应有可能影响了创意的表示。

6． 切忌主不雅谈吐

在进交活动策划的前期，市场分析和查询拜访是十分须要的，只有经由过程对全部市场局面的分析，才能够更清楚地熟悉到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主不雅臆断的策划者是弗成能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应当避免主不雅设法主意，也切忌出现主不雅类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何成果都可能出现，策划者的主不雅臆断将直接导致履行者对事宜和情势的产生模糊的分析，并且，客户假如看到策划书上的主不雅字眼，会认为全部策划案都没有经由其实的市场分析，只是主不雅臆断的成果。

最后，一次促销弗成能达到巨大年夜的后果，也不克不及是以就建立起名牌，所以切切别想经由过程一次活动解决所有的问题，一次活动只能重要解决一个问题，在品牌的扶植和商品的发卖上，只有保持精确的营销思惟，并且在此思惟下在恰当的时光和恰当的地点进行恰当的促销活动，才能使企业更快更好地持续成长下去。

房地产类策划实例分析，仅供参考。

XX 花圃市场研究申报提纲

一、概论

1.1 序言

1.2 研究目标

1.3 研究办法

l 详尽的材料汇集及分析工作

l 入户问卷查询拜访

l 现场拜访

1.4 重要结论和建议

二、广州市室庐市场概况

摘要：广州市区域概况

1、总面积、市区面积、占全市情积;%

2、家庭总户数、户均人口

3、近年经济成长趋势、生活程度、购买力程度概括

4、近年广州室庐市场的成长特点、成交市场的具体特点

2.1 广州经济成长概况

2.11;经济成长速度（GDP 分析、第三家当分析）

2.12;金融业与房地产花费市场

2.13;居平易近生活程度与室庐花费

2.2 广州室庐市场特点

室庐成交量、付款方法、买家特点分析

2.3 广州室庐市场的成长趋势

2.31 当局政策

2.32 金融上花费贷款额

2.33 广州室庐成长趋势

2.34 阻力身分

三、项目区域市场概况

3.1 整体供给与成交分析

3.11 市场成长概述——海珠区室庐供给与成友情况

3.12;市场交投活泼原因

3.13;范围效应及价格档次

3.2 市场活泼区域

3.21 市场活泼区域的分布及特点

3.22 活泼区域的价格走势及档次变更

3.3 多层、高层市场特点

3.31 多层室庐近年供给、成交特点

3.32 高层室庐近年成交增长与供给情况

3.33 多层室庐与高层室庐的供给与成交比较

3.4 成交重要特点

3.4.1;成交价格密集区域

3.4.2;买家分析

l 私家购买 VS 集团购买

l 本地人买家 VS 外埠人买家

l 本市买家：海珠区 VS 其他旧城区

l 成交单位面积

l 买家年纪

l 成交总额，买家遭受才能

四、项目区位特点分析

摘要——1、项目地块在城市成长中的地位

;;;;;;;;A、项目地块地位分析

;;;;;;;;B、;将来城市的重要成长偏向及本项目地块地位分析

;;;;;;;;2、树木地块所属区域特点

A、区域人口分析

B、区域基本举措措施及交通前提分析

C、区域新成长区分析

D、区域室庐开辟的特点分析

3、项目地块的地点特点

A、项目地慵爸鼙呱缜 ⑸ 钆涮追治?br />B、项目地块周边交通前提分析

C、项目周边区域开辟分析

D、项目地块的开辟前提及开辟特点

4、项目地块的用地特点

A、项目地块用地范围

B、项目地块用地外形

C、项目地块绿化基本分析

D、项目地块内高差分析

E、项目地块门路、用水、用电基本分析

4.1;项目地块在城市成长中的地位

4.1.1;项目地块于城市中的区位分析

4.1.2;将来城市的重要成长偏向

4.1.3;城市的具体成长过程对项目成长的影响

4.2 ;项目地块所属区域的特点

4.2.1;项目区域的人口状况

;;;;;（常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目

;;;;;;地块邻近栖身的常住人口、家庭户数）

4.2.2;项目区域城市成长概况

;;;;;（城市功能成长情况、基本举措措施和生活配套举措措施情况分析、交通前提等城市扶植成长

;;;;;情况）

4.2.3;区域内竞争性地区的成长前提比较

;;;;（地位、用地范围、筹划人口、筹划成长目标、交通前提、扶植情况等前提比较）

4.3;项目地块的地点特点

;;;;;（地位、周边根本居平易近生活办事举措措施配套、公交、门路筹划情况）

4.4;项目地块的用地特点

4.4.1;项目地块范围

4.4.2;项目地块用地外形分析

4.4.3;项目地块绿化基本

4.4.4;需地块高差分析

4.4.5;项目用地现有污染情况

4.4.6;项目地块门路、用水、用电基本

;项目邻近竞争性室庐看法物业成长状况

概要：

a.;;项目邻近同类楼盘开辟小区数量、楼盘档次、总建面积、室庐单位总量、现有供给量

;;;;分析；

b.同类楼盘特点；

c.估计将来无年区域室庐供给总量、单位套数、已开辟物业的后续供给量；

d.周边重要竞争敌手占地面积、总建面积、室庐面积、套数；

e.区域同类楼盘实际室庐推出平均发卖率、成交量最大年夜的单位面积；

f.区域同类楼盘现市价格幅度

g.将来的室庐供给量增幅、市场承接力、竞争情况；

5.1;项目邻近同类楼盘开辟物业供给情况

查询拜访范围：

楼盘范围：

查询拜访时光：

5.1.1;已开辟楼盘供给状况

5.1.2;项目周边地块的开动员态及将来供给量分析

5.2 项目邻近同类楼盘开辟状况

5.2.1 售价与发卖率分析

;;;（邻近楼盘推出发卖状况及原因分析

5.2.2 发卖与卖点

5.3 项目邻近同类楼盘户型面积分析

5.4 项目邻近同类楼盘筹划设计及建筑设计特点

5.5 小结

五、市场调研结论及成长建议

6.1;市场调研结论

;;;（室庐市场情况、区域供求及吸纳特点、项目竞争好坏分析）

6.2 项目成长建议

;;;（策略、目标客户、目标客户特点、具体建议——）

6.2.1 已购房者的需求特点具体查询拜访

6.2.2 潜在购房者的需求特点具体查询拜访

;;附：1、广州市大年夜型扶植项目表

;;;2、1998 年广州市重点城建上马项目

;;;;;;3、区域人口更改情况

;;;4、邻近区域室庐市场概况

6.2.3;邻近楼盘集中区域分析

锦绣花圃推广策划案

媒介;

锦绣花圃已经发卖了相当长一段时代，然则区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在室庐的推广发卖上。以期经由过程引爆室庐的发卖带旺区内的人气，从而促进商铺的发卖和经营。

;

故本案略去了商铺的推广发卖一节，侧重打造锦绣花圃个性化镇区明星楼盘形象。

;

因为作者程度有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。

;

一、东莞楼市分析;

东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入 21 世纪的东莞地家当，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花圃、金泽花圃接踵树起了“超前 20 年的户型”、“让富有成为一种咀嚼”、“繁华与悠然共享”、“关爱人道，调和天然”、“青青园林我的家”等旗号。

;

东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大年夜朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源——天然的家”。信赖在今后相当长一段时代内，个性化和形象化将成为各镇地产成长的潮流。

;

故锦绣花圃要取得优良的发卖事迹，就必须把握机会，尽竭应用自身的个性本钱和雄浑的权势，把自身打造成极富个性和口碑，拥有优胜“大众,”形象的镇区明星楼盘。

;

二、锦绣花圃物业概述（略）

;

三、锦绣花圃的优势与不足;

优势：

;

1、;地位优胜，交通便捷;

地位优胜：①锦绣花圃座落于东莞市黄江镇中间，与常平、樟木头成为喷鼻港人的置业金三角；②徒步 2 分钟即可达到镇中间，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区举措措施一应俱全。

;

交通便捷：①屋苑设有中港豪华纵贯巴士站，往返喷鼻港仅需 90 分钟；②常平火车站近在咫尺，天天多班纵贯火车及高速列车往返九龙及深圳。

;

2、区内康体、娱乐、休闲举措措施一应俱全;

锦绣花圃大年夜型豪华会所，占地逾万平方尺。

;

室外举措措施：25 米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；;

室内举措措施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK 酒廊等。

;

3、小户型，同一装修;

房 2 厅、3 房 2 厅，面积 68.79——106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高等装修，对于事业有成、家庭构造简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

;

不足：

;

1、情况扶植缺乏吸引性景不雅;

情况扶植缺乏吸引性景不雅，晦气于激发目标购房群;

兴趣；晦气于晋升锦绣花圃在“大众,”中的有名度、佳誉度和造成记忆；同时也晦气于知足区内居平易近的荣;

誉感。（现代室庐不仅要知足栖身的须要，还要知足栖身者特别的心理需求）

;

2、物业治理缺乏特点办事;

物业治理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特点办事，使锦绣花圃在办事方面缺乏了应有的个性和吸引力。

;

四、目标购房群;

年纪在 35——60 岁之间经济充裕或有固定资产投资看中黄江置业地位的喷鼻港中老年人;

家庭构成：1—3 口、中老年夫妻或带一小孩、独身单身中老年

;

2、年纪在 28——45 岁之间事业蒸蒸日上月收入在 5000 元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、治理者或内地老板、治理者;

家庭构成：1—3 口、中青年夫妻或带一小孩、独身单身中青年

;

3、年纪在 28——40 岁之间;

;月收入 5000 元以上;

;时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的治理阶层

;

五、锦绣花圃营销阻碍及对策;

阻碍：

;

1、锦绣花圃告白宣传力度不敷，;

强势卖点尚未尽竭发掘，尚未建立起应有的产品形象，“大众,”有名度、佳誉度不高，记忆不深。

;

2、锦绣花圃内朝向差、无景、背阴的单位难于发卖。

;

3、区内商铺经营状况不景气，发卖事迹不佳。

;

对策：

;

1、尽竭发掘锦绣花圃的强势卖点进行媒体宣传；;

在莞惠沿耳目行天桥及繁华路段、黄江镇中间、裕元大年夜酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物告白；

;

举办各类公共活动，建立锦绣花圃美好形象，敏捷晋升锦绣花圃的有名度、佳誉度和记忆度。

;

2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位从新定名炒作，作为特价单位合时限量发售。经由过程告白炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠予来促进发卖。

;

3、商铺经营不景气，发卖事迹不佳，究其原因有二。

;

一是区内人气不旺，二是锦绣花圃离镇中间太近。

;

故对策有二：一、引爆室庐发卖，带旺区内人气，促进商铺的经营和发卖；二、根据区内居平易近的职业特点、年纪构造、心理特点、寻求爱好和实际需求开展特点经营。例如：高咀嚼的酒廊、咖啡厅等。

;

六、形象定位;

根据锦绣花圃的自身特点和目标购房群特别的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花圃定位为：凸显人生至高境界，完丽人生超凡享受的异常室庐。

;

主体告白语：

;

光辉人生，超凡享受

;

——锦绣花圃供给的（给您的）不止是称心知足的室庐……

;

光辉人生：

;锦绣花圃的目标购房群大年夜部分是事业有成的中青年迈板和治理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。是以，他们的人生是与众不合的，是光辉的。

;

超凡享受：

;

享受入住便利;

享受交通便捷;

享受特别办事;

享受都会繁华;

享受至尊荣誉;

七、两点整体建议;

建锦绣广场和寄意喷泉;

针对锦绣花圃缺乏吸引性景不雅一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寄意喷泉。为黄江镇增一别致夜景，给镇上居平易近添一处夜来休闲、漫步散心的好去处。

;

试想：当夜幕降临的时刻，沿镇中间一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“光辉人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感触感染都会的繁华，呼吸夜的气味，怡心怡情，岂不妙哉。

;

如斯一来，一方面可以或许增长锦绣花圃的吸引性，进步锦绣花圃在“大众,”中的有名度、佳誉度、和记忆度；另一方面也有利于博得目标购房群的认同，知足区内居平易近的荣誉感。

;

2、;物业治理方面供给特点家政办事;

锦绣花圃的目标购房群大年夜部分是事业有成的中青年，他们平日没有太多时光摒挡家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花圃在物业治理方面可以根据居平易近的实际须要供给免费送早、午、晚餐、按期清扫室庐、有偿清洗衣物、钟点家教等特点家政办事。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于加强锦绣花圃对目标购房群的吸引力。

;

八、告白宣传;

锦绣花圃的告白宣传要达到以下三个目标：

;

1、;尽竭传达锦绣花圃的优势与卖点；;

2、;尽快建立起锦绣花圃“光辉人生，超凡享受”的物业形象；;

3、;直接促进锦绣花圃的发卖。

;

基于以上三个目标和锦绣花圃一向以来的告白攻势。我们把锦绣花圃的告白宣传分为两个阶段，即告白切入期和广告成长期。

;

在告白切入期重要经由过程报纸软文章和报纸硬告白情势尽竭传达锦绣花圃的优势与卖点；;

在广告成长期，一方面应用密集的报纸、电视、电台等媒体告白、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外告白以及开展各类公共活动打造锦绣花圃“光辉人生，超凡享受”的形象；另一方面应用各类促销活动和现场 POP 直接促进楼盘的发卖。

;

告白切入期（1——2 个月）

;

1、报纸软文章;

;主题 1：光辉人生，超凡享受;

;——记“我”为什么选择锦绣花圃;

;主题 2：事业生活轻松把握;

——记锦绣花圃特其余家政办事;

2、系列报纸硬告白;

;主题 1：光辉人生，超凡享受;

——这里离喷鼻港只有 45 分钟;

;主题 2：光辉人生，超凡享受;

——家里面的娱乐休闲;

主题 3：光辉人生，超凡享受;

;——锦绣广场就是我们家的后花圃;

广告成长期（3——4 个月）

;

1、报纸;

;从各个侧面打造锦绣花圃“光辉人生，超凡享受”的品牌形象。

;

2、电视

;

3、电台

;

4、单张

;

5、户外告白;

①在莞惠沿线大家行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物告白；;

②在黄江镇中间作巨幅建筑物或路牌告白；

;

③在裕元大年夜酒店对面树巨幅告白牌；;

④在常平火车站及周边作巨幅告白牌或建筑物告白。

;

6、车身告白;

莞城——樟木头、莞城——常平、常平——喷鼻港。

;

7、公共活动;

①锦绣广场落成剪彩典礼;

邀请黄江各界有名人士及锦绣花圃新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）

;

②寓义喷泉征名及落款活动;

以各类方法（信函、热线、现场、邮件等）大年夜张旗鼓向社会各界征集锦绣广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人注目标日子里，开展示场落款活动。在落款现场向热情介入并支撑征名活动的群众致以感激并嘉奖（根据所供给的名称与所落款称的接近程度进行嘉奖）。

;

③锦绣花圃“文化活动月”活动;

一方面丰富镇上居平易近的文化活动，有益于处所文化事业，易博得社会各界的支撑，造成极大年夜的社会效应，博得平易近众的好感，有利于敏捷建立锦绣花圃美好的“大众,”

形象；另一方面吸引消息媒体的留意，为消息报道供给很好的素材，有利于大年夜范围内进步锦绣花圃的有名度，造成持续记忆。

;

1）

;向黄江镇各界人士赠予或优惠供给当月影院大年夜片入场券；;

2）

;于各节假日及工休日在锦绣广场举办各类歌舞表演、文化活动等。

;

3）在全镇范围内开展锦绣花圃“文化活动月”万人签名活动。

;

九、费用预算;

设计制造费;

;报纸万元;

;户外告白万元;

;单张万元

;

2、公共活动万元

;

3、媒体投放

万元;

;共计：196 万元;

;（注：以上费用均为估算）

;

天润花圃项目整体策划书

目;;;录

一、;市场背景

二、;项目分析

三、;项目定位

四、;客源定位

五、;产品建议

六、;推案策略

七、;告白策略

八、;发卖履行

九、;公司简介

;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;十、合作模式

一、市场背景;

济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场成长的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特点，简析如下：

(一)九九年之前，被动发卖的暴利阶段：

客源特点：以高收入者为主，寻求身份与地位的显示，此时市场选

择范围小，客户购买存在必定盲目性。

开辟商特点：当局对开辟公司的实力请求不严，开辟商实力良莠不齐，受传统不雅念束缚严重，不看重客源心理及市场成长特点，主不雅开辟，寻求暴利，无品牌意识，对专业发卖机构极端排斥。

项目特点：产品情势单一（多层为主），缺乏特点，不重视整体规

;;;;;;;;;;;;划，且有明显区域性特点（集中在千佛山周边）。

发卖特点：无整体营销思路，盲目寻求高利，订价偏高，且无有效

的表示及宣传手段，不重视品牌的培养和建立。

（二）2000 年今后，振荡中走向规范的过渡阶段

客源特点：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消操心理上

趋于理性，此时散户花费逐渐成为市场主力。

开辟商特点：迫于竞争的压力，开辟商主动寻求新的开辟理念，对营

销策划理念逐渐接收，同时专业发卖人才带来的先辈理

念也影响了开辟商的思惟，开端重视客源需求，逐渐向

以产定销的路线挨近。品牌意识已大年夜大年夜加强，大年夜量实力

雄厚、理念先辈的外埠开辟企业着眼于济南房产市场的 优胜成长前景，进而纷纷抢占济南市场。同时因为当局

对地盘资本进行同一治理，地价开端上升，而促使开辟

企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实

力弱、治理不完美、开辟理念陈腐的小企业将面对严格

考验。

项目特点：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层慢慢为市

场承认，高层也占据必定市场份额。地区限制日渐被打

破，小区筹划趋于合理，特点光鲜，并且小区品德赓续

晋升。

发卖特点：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销

售机构的介入慢慢为市场接收，人员日趋专业化，宣传

手段赓续翻新。

在上述市场背景下，客户、市场及开辟商几个方面都产生了较大年夜变更：

1、客户需求的变更

能遭受价格在 2500 元/m2 以下楼盘的客户，已由先期的纯真寻求知足栖身请求、工程质量，向寻求舒适性、安然性、私密性偏向改变。

对于能遭受 2500-4000 元/m2 价格的客户，在寻求上述请求的根本基本上，加倍重视楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体筹划请求较严格。

能遭受 4000 元/m2 以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的 进步，在选择楼盘时，最重视的是享受，寻求一种理念和内涵，同

时对开辟商的天资、楼盘的有名度、社区情况也异常重视。

2、市场情况的变更：

地舆情况：慢慢打破了地区限制，市场全方位成长，从传统的应用

地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品情况：产品多元化，多层仍为主力，小高层成长较快，并逐渐为市场合接收。

个中：

小高层成长分三个阶段：

（1）以九九年开辟的小高层社区泉景 x 四时花圃为标记，小高层做为新的开辟理念进入济南市场，并引入了南边先辈的营销模式并进行包装策划，重视了前期宣传，引起巨大年夜冲击，前期发卖达到优胜的后果。

（2）以金泰花圃、洪西花圃、大年夜明翠庭、金冠花圃等点式小高层的大年夜范围开辟为标记，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开辟商寻求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊病逐渐裸露，是以点式小高层出现好景不常的势态。

（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层偏向成长，并且日益出现出范围化、品牌化的特点，此时的代表楼盘为历东花圃、汇苑家园。

3、开辟商的变更趋势

开辟理念由传统的单一模式向多样化、人道化、特点化、理念化

偏向改变，并慢慢建立了品牌不雅念，具备了较强的竞争意识。

营销方面：竞争的激烈带动了发卖手段的赓续翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方法，到今天的炒理念、范围、品

牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行动，必须重视前期

预备工作，要熟悉本地情况并与之结合，懂得客户心态。

二、项目分析

1、根本情况：

本案位于济南市解放路东首，西临济南市的 CID（科技商务中间区）山大年夜路，这是市当局的重点项目，它的鼓起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁华。东临高新技巧家当开辟区，浩瀚有名国际国内大年夜公司投资于此，本案正处于这两个成长区域的中心地位，交通便利，地段的升值潜力巨大年夜。

2、区域花费才能分析：

经济程度：

整体花费群体主力仍为比较注更生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。

跟着周边生活举措措施的赓续完美和齐备，该区域将集中成为高等楼盘的集合之地。这也将打破原有的区域内花费群体和范围，成为跨区域花费的一块热土。

3、客源定位：

因为本案属中高等楼盘，受价格限制，客源面相对狭小，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时光等差别作如下分析：

（一）;本地客源：

此类客源为本案客源之基本，且为先期客源之主力，我司认为重要有以下类型：

私营业主：有较为雄厚的经济基本，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时光去咀嚼、享受生活，对新理念有较强的接收度，但有着沉着的思虑与断定，大年夜多为二次置业。对地段及响应升值潜力较为重视。

当局官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大年夜多已有单位分派的室庐，但欲望一个更为私密、高等的生活空间。此类人群对档次、安然、私密及小区筹划、配套有较高请求。

高等白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，寻求高咀嚼的生活力氛，以突显本身的价值。这部分客源对社区档次、配套、有名度等较为关怀。

年青成功人士：此部分人有着灵活的思虑、较高的收入，社会地位起点高，寻求现代的上流生活。这类客源重要选择小户型，但比例有限。

小结：本地客源大年夜多为二次或三次置业，且以标准户型为重要需求。

（二）外埠客源

;;;;此类客源是本案完成整体发卖并在更大年夜范围内及更高层次上建立品牌之所必须，可分为以下类型

外埠驻济企业高层治理人员：此类人群大年夜多为外派人员，收入高、独身单身，注更生活的咀嚼与个性的声张，同时欲望有一个温馨、私密的生活情况，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为重视。

外资企业驻济高层治理人士：参加 WTO 后，外商投资将大年夜大年夜增长，外来治理人员增多，此类客源重要对配套、交通、物业治理、智能化较为重视，将成为本案后期客源开辟的重点。

三、项目定位

本案位于济南市的，生活举措措施及市政配套完美，有优胜的天然及人文情况，相对于其他竞争楼盘在将来市场竞争中占领其它楼盘难以比较的优势，是以我司建议将本案定位于：会养人的房子;——滋养城市贵族。

综上所述，在本案目标客源中，重要需求点有以下几方面：

1、;地舆地位优胜。

2、;交通动线充分。

3、;市政与小区配套皆较为齐备。

4、;社区筹划合理。

5、;智能化程度高。

6、;有强大年夜的升值潜力。

7、;户型实用、舒适。

五、产品建议

因为本案不具备凸起的范围优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依附独特的内部举措措施进一步晋升本案所处的层次，具体建议如下：

（一）

;社区配套举措措施

1、;采暖：采取韩式地面供暖体系

;;;;;;来由：A 无暖气片及其支管，增长应用面积，并且宜摆放家具。

;;;;;;;;;;;;B 室温均衡、稳定，各房间温度可自力调节控制，具有

;;;;;;;;;;;;;;健身功能。

;;;;;;;;;;;;C 辐射供暖，无空气对流，卫生、干净。

;;;;;;;;;;;;D 便于设落地窗。

2、;门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采取木质夹板门，客堂设落

;;;;;;;;;;;地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。

3、;保安体系：全方位的防盗主动控制体系，红外线报警体系，设消防电

;;;;;;;;;;;;;梯，公共场合安装主动感应装配，随时监测火情。

4、;信息体系

有线德律风：市区标准有线电视旌旗灯号及卫星电视体系。

通信举措措施：预留两部 IDD 德律风插口。

网;;;;络：宽带网入户，并预留管线。

5、;厨房、浴室：墙身镶砌高等艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整

;;;;;;;;;;;;;;;套高等厨具，纯清水入户。

6、;卫生间：墙面镶砌通俗瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。

（二）;本案多层贸易楼为沿街场合，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。

（三）外立面材料及色彩

;;建议采取高等涂料，色彩采取三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。

;;来由：A 涂料易清洗，从新粉刷即可面貌一新，如产生墙体渗水易

;;;;;;;;;查出，而用面砖则不易查出。

;;;;;;;;B 棕色和赭石色最能表现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光室庐的时代感到。

（四）绿化安排：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区;;;;;;;;;;;;;;;;整体走小而精的路线，经由过程精细的小景，衬托社区氛围。在绿化安排上要争夺实现立体绿化；即草地、灌木、植株互相搭配，互相组合。以独具特点的园林风格加强小区内部的文化和情况韵味，晋升小区形象。

（五）筹划构造：要在充分知足园林绿化的同时，恰当增长健身举措措施的扶植，把健康主题引入小区，既是品牌晋升的须要也是对业主负责的真实表示，如许很轻易引起花费者的承认。

（六）户型设计：户型设计应推敲花费者的实际购买才能和生活习惯，面积应在 100——180平方米之间，恰当保存 200——250平方的大年夜户型，面积配比应控制在市场花费的实际去化才能基本上。

（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感触感染到阳光的感到。

六、推案策略

（一）;售楼处选址：

;;;;我司建议售楼处向骨干道邻近迁徙，在解放路邻近扶植、装潢带有楼盘特点和文化的豪华售楼处。

来由：

（1）

;该地段为济南骨干道，人员层次较高，有较大年夜的客源潜力。

（2）

;人员流动量大年夜，易扩大年夜有名度。

（3）

;交通动线蓬勃，便利客户咨询。

缺点：投入费用高。

（二）;推案操作阶段及操作目标

本案操作由期房开端，我司建议将本案操作分为三个阶段：

第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。

来由：

（1）本案为同期开辟，须要较大年夜的资金，前期的资金回笼对支撑后期的开辟意义极其重大年夜。

（1）

;中、后期的发卖成功重要依附于前期建立的优胜市场人气，由此而

;;;;;形成的良性轮回，是以，本案可否尽快去化，关键在于前期可否建

;;;;;立市场人气，引起市场轰动。

;;;;;在此阶段应留意前期的价格制订,请求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。

;;;;来由：

价格是全部营销策略中极期重要的一部分，如全部阶段的价格连接不好，将导致全部项目标掉败（如大年夜明翠庭因价格制订不合理而导致在市场上受挫。）

第二阶段：建立品牌，在容身于本地客源的基本上，拓展客源面，创造相;;;;;;;;;;;

;;;;;;;;;;对较高的利润。

来由：

（1）

;第三阶段的发卖重要依附前两阶段建立的品牌支撑。

（2）

;在第二阶段，本案的有名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利前提。

第三阶段：获取最高利润，经由过程楼盘品牌将开辟商形象进步至更高层次。

（三）

;价格策略

今朝市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不合适作大年夜范围的价格调剂，是以，我司建议先期以较低价格入市，引起市场存眷，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、落成三个阶段作大年夜的晋升;，以拉动市场。

整体操作停止后，将均价控制在 3500 元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制订，待两边肯定合作关系后报与贵司参考。

七、告白策略

（一）;主诉求点：

凸起社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。

来由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比较，本案由期房开端销

;;;;;;售，如纯真宣传社区品德，存在可托度的问题，而天然情况的优势

;;;;;;及小高层的建筑情势显而易见，易被客户接收，产生共鸣，则引起市场冲击相对轻易。

（二）;各发卖期诉求

1、;引导期：可经由过程软告白、主题宣传活动等情势进行先期引导，重要介

;;;;;;;;;;;;绍社区的地舆优势及内部配套举措措施开辟不雅念等。

2、;开盘期：主打情况优势，结合灵活的付款方法及优惠办法吸引客户，;;;

;;;;;;;;;;;;建立人气。

3、;正常发卖期：进入正式发卖期后，在主诉求点同一提领下，分期展示

;;;;;;;;;;;;;;;户型、配套举措措施、绿化、交通、文化、贸易、风景等品

;;;;;;;;;;;;;;;质，使之成为一告白系列。

来由：

（1）

;可令社区整体优势周全展示。

（2）

;可保持每期推出告白的自力性，即宣传主题光鲜。

可赓续保持市场新鲜度，冲击力持久。

（三）告白媒体选择

1、;电视——以形象告白为主，结合综艺性告白。

2、;报纸——软告白与硬告白结合。前期经由过程软告白进行引导，正;;

式发卖期经由过程硬告白进行冲击

3、;车体——重要选择能直达本案的以及经由重要公共场地等繁华地区的公交车。

4、;电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。

5、;三维动画——提前展示小区内部的风景和内部举措措施，便于建立花费者信念，应用高科技的宣传手段还进一步进步开辟商的品牌力度。

八、操作履行安排

我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基本上的全程工作安排经由过程我司专业人士的运作，足以包管任何一个优良的策划创意充分演绎。

（一）前期市调阶段（第一阶段）

第一阶段;人员安排

1、市场研究分析;

情况研究分析项目地段背景调研邻近房地产调研市场花费偏向调研分析;市调员 1 员，策划员 1 名市调员 1 员，策划员 1 名市调员 2 员，策划员 1 名市调员 2 员，策划员 2 名

2、市场调研成果总结;专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管合营编写市场总结

3、物业筹划研判;专案组动脑会议

4、营销偏向与假想（开盘时光建议，售楼处及样板房搭建、安排建议）

;

5、策划申报纲领;专案策划员执笔

此阶段的工作范围主如果对本案进行详尽的市场调研，并编写市调申报。在对本案的筹划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划偏向，并编写初步策划草案。在与成长商共

同就策划内容协商修改并肯定之后，将进行第二阶段的工作内容。

（二）发卖预备阶段（第二阶段）

第二阶段;人员安排

1、;营销策划申报的正式交稿重要内容的决定：目标市场定位发卖策略制订推广办法及诉求重点告白目标与目标告白预算的编制平面制造物设计请求（楼书风格建议、DM 及单页制造建议、海报建议、展板内容建议等）现场 POP 安排建议 SP 活动建议媒体选择与安排;进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，告白策划帮助，完成申报。

2、;我司与成长商会议（肯定告白、市场推广费用及媒体筹划、SP 活动筹划等内容）

;-----

3、;告白筹划及案牍设计审核;专案组动脑会议：告白企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，成长商进行确认与把握。

4、;印刷品样稿的审核与修改;

5、;现场 POP 安排具体内容：现场围墙装潢现场横幅和锦旗安排现场灯箱、指导牌展板、模型制造售楼处装修安排售楼处导引牌样板房装修安排;我司与成长商合营制造、监督

6、;市区内长效媒体安排;

7、;发卖文件的预备;专案策划

8、;售讲材料编写;

9、;营业员培训与考察;专案经理、专案策划员、告白企划等

10、楼盘报章告白审核与安排;告白策划人员、专案主管

11、发卖咭片印刷;告白企划专员监督告白公司完成 此阶段根本为策划申报内容的实施，我司将在此阶段，协助成长商进

行与告白公司的接洽、联络与监督，并及时与成长商沟通，协助成长商进行现场安排；进行营业员培训，及一切发卖材料的预备与落实。

三、发卖阶段（第三阶段）

第三阶段;负责人员

1、实施告白筹划;在取得成长商切实其实认前提下，我司具体实施。

2、现场发卖情况统计与监控;专案经理、策划员

3、德律风量、客户量、成交量统计与传递;

4、价格反响与检查;

5、告白后果统计;告白策划人员、策划员、专案经理

6、告白后果检查;

7、发卖策略调剂;专案组动脑会议，并由策划员与告白策划人员实施

8、告白策略调剂;

9、发卖形势分析与猜测;专案组会议

10、会议安排;

每周例会;专案经理传递发卖情况，懂得工程进度（与成长商），营业员反馈情况查询拜访

月会;专案经理、策划专案与成长商进行发卖工作总结，月度发卖筹划拟定，告白筹划拟定。

阶段发卖会议;专案经理、策划员、告白策划人员与成长商进行发卖阶段总结，发卖形势分析猜测，下阶段总体筹划与安排

备注；;;;;如有重要的促销活动或当天告白宣布，我司将集中力量，重点出击。

中天广场策划推广

媒介

………就该项目推广思路细则及实施筹划作一具体描述推广思路及实施筹划遵守“精确、合理、领先、体系及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即博得“举座红”。

二、市场分析

写字楼市场查询拜访与分析

没有一个深刻细则及科学的市场查询拜访与科学的市场分析，则市场推广思路就是无本之木，无源之水……

1.1 写字楼宏不雅市场分析

在房地产开辟四大年夜产品（室庐、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反应一个国度和地区的经济活力状况及走势。是以，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开辟的利润较高，同时风险亦较大年夜。粗略纵不雅写字楼的成长状况，在 92、93 年房地产一片高潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中间”就曾卖到 16000 元/M2。但伴跟着写字楼的过度开辟和国度宏不雅调控政策的实施，写字

楼的命运也最为悲凉，以 96 年今后的广州写字楼市场为例，环市东路、河汉北路一带的甲级写字楼的月房钱从旺市时的 250-350 元/M2 跌到 120-180 元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至 98 岁尾。1999 年至 2000 年，跟着中国即将参加世贸办法的邻近，部分省市写字楼租售市场开端升温，尽管大年夜部分升幅幅度不大年夜，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到 40％。2000 年今后，跟着中国正式参加世贸组织和国度经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大年夜的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中间和内地在地舆交通上占领重要地位的区域性大年夜城市，如武汉、成都、重庆等。是以，写字楼的市场机会将会越来越多。

1.2 武汉写字楼近况分析

要分析武汉写字楼市场，起首得熟悉武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通蓬勃，同时武汉也是全国重要的物质集散地，汉正街小商品市场有名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大年夜城市，贸易经济活泼。

武汉写字楼重要集中在商务区汉口区，高等写字楼售价根本在 6000-8000 元/;M2 之间，租价根本在 40-70 元/;M2 月之间，治理费根本在 10-15 元/;M2 月之间，入住状况则两极分化，以招银大年夜厦、建银大年夜厦等十座写字楼为例，招银大年夜厦、泰合广场等五座写字楼入住率在 90％阁下，建银大年夜厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在 40％以下。

武汉所处地舆及成长状况，在中国参加世贸成为实际和在武汉在西部大年夜开辟中所肩负的任务，注定武汉在往后的成长中将充斥着机会和活力，也必将吸引大年夜量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在往后两年肯定会机会不少。

2、重要竞争敌手分析

2.1 同质同档写字楼竞争敌手分析（见附表 1）

因中商广场项目大年夜、档次高，是以，其市场应在武昌区的基本上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故周全分析武汉写字楼市场对本案有莫大年夜赞助。

2.2 武昌区写字楼竞争敌手个案分析

在武昌区与本案争夺客源的重要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大年夜厦、江天大年夜厦和洪广大年夜厦，中商广场今朝出租率仅为 25％，而亚贸广场 B 座入住率达 100％，江天大年夜厦入住率为 80％，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号令力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。是以，中商广排场临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，个中本案最大年夜的竞争敌手为亚贸广场。

亚贸广场经济指标

名称：亚洲贸易广场

地点：武昌区武珞路 628 号

开辟商：亚洲贸易广场股份有限公司

总占地面积：12000;M2

总建筑面积：120000;M2，个中 A 座建面 36000;M2

筹划：由 A、B 二幢塔楼和裙楼连体而成 层高：A 座 28 层;;B 座 32 层

功能：底楼—美食城、肯德基、泊车场;;;

;;;;;;一楼—五楼为商场

;;;;;;A 座 8-17 层原筹划为四星级宾馆，现定位为写字楼

;;;;;;A 座 18-28 层为高等写字楼

;;;;;;B 座为高等写字楼

租售方法：出售、出租、以租代售三种情势

售价：均价 4800 元/M2，整体购买还有优惠，并有必定的投

;;;;;;资优惠政策

租价：均价 70 元/M2，大年夜面积出租可优惠（以此价位出租，其实是引导客户选...

第四篇：房产卖点策划

第一大类卖点 楼盘品质

在一个购房排队的年代，楼盘的品质与服务，成了发展商的恩赐，房地产的热潮下，从未有建筑与地产教育和经验的策划大师，被我们的发展商当神崇拜，在崇拜中迷失了方向，市场经济的本质就是过剩经济，产品时代与营销时代似乎是一个循环，当一切回归本然时，产品品质就是决定购买行为的最终要素。

卖点构成：

地段优势：地理区位、公共设施、交通方便、自然景观

建筑设计：户型特点、建筑风格、高实用率、空中花园、错层跃式、超宽阳台、飘窗

园林配套：主题园林、配套设施、联办名校、大型超市、车位比例、会所、泳池、户口

规划设计：小区规模、低密度、楼间距、绿化率、阳光车库、超高楼层

创新技术：小区智能、隐型梁柱、净水系统、生态环保（绿色社区）、抗震技术、预应力

装修建材：豪华装修、进口电梯、新型建材、优质厨柜、名牌洁具、附送家电

一、地理区位

“房地产第一是地段，房地产第二是地段，房地产第三还是地段。”这句名言据说出于华人首富李嘉诚。风花雪月的短暂之后，是日复一日柴米油盐的生活，工作生活的便利，是人民群众购房的首要条件。

卖点构成：

老城新生活、CBD社区、奥运村、地铁口、商业街

二、户型特点

“去不去、广告树，看不看、看环境，行不行，在户型，定不定、看价格”，多年来，户型因素一直占据上海人购房因素第一位。

卖点构成：

动静分区、厅房方正、开间合理、一梯两户、南北对流、阳光梯间、户户有景

三、自然景观

自然景观资源永远是人类最稀缺的资源，高楼大厦、车水马龙、灯红酒绿，曾经的都市繁华之梦，梦醒之后，是石屎森林的围城之困，与在车中坐等时光流失的心痛，都市的小资在不远千山万水的疲惫中旅游时，先富起来的人们，在自己的院子里享受湖光山色、临江闻涛。

卖点构成：

海景别墅、临江豪宅、半山社区、湖景洋房

四、主题园林

从古人的“天人合一”到今天的“生态住宅”、“绿色社区”，建筑与环境、人类与自然的和谐之美，永远是最美的画卷，当社区园林成为城市中的风景之后，每一个人都希望自我成为这风景中最美的风景。

卖点构成：

人工湖、中心花园、园林规模、主题园林、艺术园林、自然园林、树木卖点、欧陆园林、澳洲风情、英伦风情、荷兰农庄、加拿大风情园林、新加坡式园林、苏格兰牧场、岭南园林、江南园林、亚热带园、海滨风情、热带园林

五、建筑风格

经典的建筑，不同的流派，留给后人丰富的知识财富；乱世的黄金、盛世的古玩，建筑也是一种艺术。当欧美富人把名建筑师设计的别墅作为收藏品时，我们的楼盘也在让客户在居住中感受艺术，在艺术品中享受生活。

卖点构成：

异国风情：欧陆风格、威尼斯水乡、德国建筑、法式浪漫、欧洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、东南亚风格

民族建筑：江南民居、岭南建筑、新四合院、水乡风情、徽派建筑、建筑风水

流行风格：古典风格、现代主义、后现代主义、新古典主义、新理性主义、解构主义及反构成主义、白派建筑、简约主义、流线造型、六、建筑布局

卖点构成：板楼、点式、蝶型、Y型、塔式、风车型、品字局、星座型、第二大类卖点 文化社区

人与自然的和谐必然促进人与人和谐，社会和谐包含着尊重自然的基本诉求；社会和谐是工业文明向生态文明的转型，是一种自我超越的生活方式。

一 人以群分

昔日孟母为了选择一个好的生活和教育环境，不惜“三迁”。为居民提供适合他们的文化、娱乐、休闲场所、设施与平台，满足居民的精神需求，就是社区文化建设。

卖点构成：儿童兴趣班（舞蹈、音乐、外语、钢琴、电脑等）、妇女会、老年书法协会、棋牌乐、自助游、雀友、青年山鹰社、车友会、音乐发烧友、球迷协会、垂钓会、私家农庄、美食街、名犬俱乐部、小鸟天堂、海归园、外语班、电脑培训、创业会

二 楼以类聚

不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的，居住社区往往是身份象征。今天，对于普通购房者而言，有权选择整洁、优美、文明、安全的居住环境。

卖点构成：

Townhouse、独立别墅、大户人家、空中别墅、金领社区、叠加别墅

白领公寓、小户型、国际化社区、国际公寓、领事社区、外销楼盘、酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店、商住两用、经济适用房

三 生活方式

本来买的是一座房子，却给了我梦想的生活，地产改变的不仅仅是居住。

卖点构成：

新住宅运动、居住郊区化、新都市主义、生态住宅、绿色住宅、健康住宅、5+2度假、**生活宣言、第三大类卖点 品牌服务 一 企业品牌

交易在信息的不对称，决定了房地产是一个垄断竞争的市场，在这个缺乏诚信的社会中，烂尾楼、假按揭、面积缺水、豆腐渣工程泛滥的年代，善良的中国人愿意高价购买品牌企业的楼房实属无奈抉择。

卖点构成：

发展商规模、公司荣誉、政府支持、已交付楼盘、资金实力、公司管理

二 物业服务

房地产与建筑业交付的产品都是建筑，建筑业属生产部门，第二产业；房地产属服务产业，第三产业。“产品就是服务，服务就是产品”，地产公司的口号虽然动听，要真正提升服务水平，首先还得将“物业管理公司”更名为“物业服务公司”。卖点构成：

五星级服务、酒店式管理、英伦管家、公寓式管理、香港**公司物业管理顾问

三 复合地产

“体育产业+房地产业”让奥林匹克花园一夜成名，“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，将体育、教育、旅游与地产结合的楼盘比比皆是，是非成败皆有之，不过成功背后又有大师指点，他山之石，可以攻玉，非常符合国人审美观点。

卖点构成：

名校教育、国外学分、旅游地产、体育健康、音乐艺术、建筑风水、民族传统、时代科技

四 产品升级

以前的房子已经很好，现在和将来的更好，就象电脑软件升级一样，谁会否认XP版不好过WINDOWS98。

卖点构成：

**小区升级版

五 产品的感受价值 卖点构成：

身份地位、成熟社区、社区安全、国际大师（公司）设计、第四大类卖点 媒介策略

“王婆卖瓜、自卖自夸”，何况夸你的是人民最信赖的媒体。

卖点构成：

报纸广告、电视广告、网络广告、广告杂志、电台广告

新闻报道、广告软文、电视论坛、专题节目、名人专访

第五大类卖点 促销活动 卖点构成：

庆典活动：奠基仪式、内部认购、公开发售（分期）、热销加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、节假日、公司或楼盘周年

折扣让利：庆典折扣、尾房折扣、价格卖点、付款方式、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、竞价拍卖、送花园、巨奖促销、送物业管理费

名人效应：名星汇演、名人推介、官员视察

社会活动：模特选美、文艺表演、各类比赛、公益活动

借势促销：奥运会、世博会、电影首演

联合促销：车房互动、英语教材、移民、招生、儿童活动、鹊桥联议、第六大类卖点 情感关系 卖点构成：

天伦之乐、夫妻情深、父母之恩、业主介绍、关系客户、全员营销

第七大类型点 投资价值 卖点构成：

租金回报、升值潜力、规划前景、第八大类型点 现场包装与户外广告 卖点构成：

工地围墙、引导罗马旗、平板广告牌、灯箱、条幅彩旗、气球、拱门、高炮

第五篇：房产策划岗位职责

房产策划岗位职责

1、房地产策划师岗位职责

房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。

在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：

1.房地产项目的市场调研和咨询策划；

2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；

3.房地产项目的产品营销工作；

4.房地产项目的运营和物业管理工作；

5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。

2、房地产策划经理岗位职责

房地产策划经理岗位职责:

1、负责房地产项目开发前期策划的工作，如项目定位分析、投资收益分析、人文景观设置建议等；

2、负责房地产项目开发的后期营销策划的工作，如项目概念定位的成功演绎、各类营销手法的运用；

3、负责与相关媒体对接,搞好公司各类推广项目，做好活动的策划、包装、宣传、跟进等实施工作；

4、撰写全程策划报告、定位报告、规划建议、执行报告；

5、负责对销售及策划进度进行动态掌控。

3、房地产公司策划部策划岗位职责

房地产公司策划部策划岗位职责提要：负责营销策划方案的制定和实施，营销策划方案包括广告推广方案、营销活动方案的编写、媒体推广计划安排等。

1、进行项目前期策划，负责编制项目开发可行性报告。

2、负责营销策划方案的制定和实施，营销策划方案包括广告推广方案、营销活动方案的编写、媒体推广计划安排等。

3、负责项目的宣传资料的写作，参与各种媒介宣传的创意和执行过程。

4、负责营销活动中文案的写作和宣传工作。

5、参与公司各类广告片和宣传片的创意、拍摄、协助工作。

6、参与项目的设计，负责其中文字写作。

7、负责公司品牌形象的维护，以及推广宣传所需文字资料的收集和写作。

8、负责对宣传项目和广告承诺进行评审，保证对外发布信息的正确性。

9、对电视、报纸等传播媒体的广告传播进行效果评估，并作出书面报告。