访重庆龙湖商业经营管理公司总经理

第一篇：访重庆龙湖商业经营管理公司总经理

访重庆龙湖商业经营管理公司总经理 温全华女士 龙湖的商业地产布局是从始至终的,不是 转型 转型“ 龙湖的商业地产布局是从始至终的,不是”转型 大家认知到的龙湖第一个大型商业项目是 2003 年开始的北城天街, 但这并不是所谓的“转 型”.龙湖成立于 1995 年,当时的战略布局就是综合全面地开发不动产,在住宅地产起步的 同时,我们就有了商业地产的设想和规划,只是我们需要择机进入.北城天街只是恰好在 2003 年出现在大众视野内,为了筹划北城天街,我们在 5 年前就开始做准备,也就是 1998-1999 年间,龙湖就战略性地取得了北城天街目前所在的地块,当时的设想就是商业开 发.商业项目与城市商圈发展 唇齿相依 有人说,“北城天街”的成功,并不能完全说成是龙湖项目经营的成功,也是江北城区发 展的成功.作为商业项目的经营商来讲,我们希望城市的发展超前于项目,但实际过程中, 城市商圈的发展和项目的发展是唇齿相依的.以北城天街为例,用江北区领导的话讲,北城 天街,带动了整个观音桥周边区域物业的增值.可以说,商业项目带动了整个商圈的发展, 而同时商圈的兴起也对商业项目有一定的回馈.北城天街的蜕变,得益于长远的经营理念, 北城天街的蜕变,得益于长远的经营理念,地段和市场环境的发展 由于受到 2003 年“非典”的影响,2003 年的北城天街并不如人意,特别是遇到招商困难.在业态和品牌组合方面,很多商铺当时都是出于“填空”考虑,没能完全实现我们最初的商业 规划,开业率也并不高.北城天街的升级蜕变,最主要得益于以下三个方面:1,龙湖的商业地产经营理念,我们 看中的是商业地产的中长期投资回报, 而不是短期的资金回笼.这就是不论在怎样艰难的市 场环境下,都没有分散产权出售商铺,我们一直坚持四个统一:统一规划,统一定位,统一 招商,统一营运,这个是最关键的.2,北城天街的所处地段非常好.大家都知道,重庆的 传统商圈是解放碑, 但是最具有消费潜力的应该是江北区, 而北城天街所处的口岸又是江北 区最好的;此外,北城天街自身又具有商业规模,14 万平米,是重庆第一个也是当时唯一 的一个超区域型购物中心,这是个很好的契机.3,从 2003 年到 2008 年,重庆乃至全国的 经济高速发展,也为商业地产的经营创造了很好的市场基础.租户调整期,重要的不是承诺, 租户调整期,重要的不是承诺,是态度 在对北城天街的租户组合进行升级调整的过程中,我们并没有一味地对品牌做出短期的 承诺来达成合作.品牌拓展自身是有一定的计划性和目的性的, 他们很清楚北城天街项目所 处的地理位置, 也了解我们管理团队在整个过程中坚定和谦虚的态度, 我们能做的就是整

合 资源,展示我们专业的进步和学习能力,以及我们对今后共同发展的“共赢”理念.有了相互 的认知和信任,才有了今天成功的局面.要打消目标租户的顾虑,首先要让他们了解整个城市的发展,所在区域的发展,然后才 是了解项目本身, 让他们了解项目的优势位置, 商业业态规划以及已经进驻的商家产生的实 际业绩.对比传统商圈, 对比传统商圈,精准分流目标消费群 如何从传统商圈分流客群?我们利用北城天街是重庆第一个超区域型购物中心的规模优 势,找准项目的目标客群,形成主力百货和精品专卖搭配的错位而互补的业态.具体做法上,首先,当时我们主打“一站式”购物理念,配备大规模的停车场并给予一定

的停车优惠措施,吸引了大量的优质客户;第二,我们抓住了重庆特别是江北年轻时尚的消 费特征,不与传统商圈正面交锋,避免大而全的业态,而是定位时尚品质生活,精准分流目 标客群;第三,我们着力营造的是一种生活方式,而不仅仅是一个购物的场所.为此,我们 每个月都会举办一些时尚体验式的活动,比如时尚发布会,跳蚤市场,新书发布会等等.按 目前的商圈覆盖范围来看,我们的顾客大约有 3-4 成来自江北以外的区域,他们不完全是年 轻的消费群体,而是生活方式和心态很年轻的客群.北城天街新馆应运而生, 北城天街新馆应运而生,提升生活品质 北城天街新馆的增设,源于消费者的呼声.大家已经了解到,UME 影院会在新馆同步增 加 6 个厅的影院,因为作为整个项目的管理方,我们经常接到 UME“一票难求”的投诉电话, UME 的订票电话占线,VIP 卡也订购不到电影票,其实连我自己买票都很困难,所以我们 需要扩大影院的规模来满足消费者的需求.同时,新馆的出现,也同样会弥补当前北城天街乃至江北区在零售业态上的一些缺憾, 以此满足更多元化的消费需求, 而新馆的定位会更品质化.这将包含更多元化的餐饮包括一 些东南亚风味,韩式烧烤,德式啤酒餐吧等,而不仅局限与重庆特色的麻辣;而零售专卖店 方面,我们希望引进一些高端的时尚品牌,匹配新馆更精品的定位.因为定位上的错位,新馆的增设对原北城天街的租户和业态组合不会有太大的影响.邻里型购物中心开发 以居民为本 因为龙湖有十几万的业主,我们开发的住宅都需要有必要的生活配套,邻里中心就成为 龙湖商业项目中比较重要也比较常见的一个类型.那么在开发邻里中心发面, 首先要注意控 制规模,因为是为两公里范围内的“大社区”的居民服务;在定位上,也要根据所服务的社区 居民的消费习惯和消费水平来考虑;在业态上,也要围绕社区业主的需求,多注意生活配套 服务.以龙湖晶郦馆为例,因为项目周边已经有大型

第二篇：龙湖商业大赛

龙湖（烟台）大学生营销商学院

活动时间：暑假期间

大赛简介：

1、此次比赛哈尔滨工业大学（威海）学生参加完全免费，不会产生任何附带费用

2、在学校、家乡所在地均能参加此次比赛，参赛同学由学校或家乡所在地的龙湖办事处专员带队

3、报名成功后会有公司销售主管来学校进行培训，时间在暑假放假之前

4、比赛期间表现积极的同学，将获得龙湖颁发的暑期实习证明，并有机会优先获得龙湖（烟台）招聘的终面机会。

5、每成功销售1套房产，将会获得5000元现金奖励（以房屋正式签约为准）大赛规则：

1、本次销售大赛的产品为烟台龙湖葡醍海湾项目公寓

2、你可以自由寻找任何潜在客户购买产品。

3、我们将提供完整的项目资料简介、宣传材料，供参赛人员领取；

6、本次活动于2014.9.30截止，届时工作人员将进行数据统计与发布

承办：230大学生职业发展协会

声明：

1、本次大赛由龙湖地产（烟台）主办，230大学生职业发展协会承办，经我方争取，实习证明在我校的发放数量为参赛人数的20%，表现积极者优先。

2、此次大赛不会收取参赛人员任何费用，参赛过程中如遇收费问题，请及时联系龙湖（烟台），避免上当受骗

3、参赛自由，退赛自由

第三篇：商业经营管理公司-业务范围介绍

商业经营管理公司业务范围介绍

1、全程打理开店：对百货、超市、家居建材、主题商场、综合市场等业态的进行全过程的代理打理开店服务。

2、商业地产全程服务：对商业地产的调研定位、策划招商、代理销售、开业筹备、后期经营管理等整合服务。

A、商业项目投资前市场调研：商业项目投资前市场调研，目标消费者研究与分析，市场细分与定位，市场环境研究与分析与SWTO分析，商业主题设计，主力业态定位和商品组合策略，项目组合及招商策略建议。

B、商业项目的规划设计：商场环境艺术设计及平面规划，卖场动线规划及装修设计，CI手册设计制作，商场管理手册制作，店名设计，VI导入，商品陈列，SP活动设计，广告及媒体投放规划。

C、商业项目的招商策划及营销策划：商业项目的策划及招商技术的咨询，招商策略建议，品牌引进和谈判，营销战略规划，营销计划，市场推广，营销诊断，整合传播策略。

D、商业项目电脑管理系统及网络：管理系统，办公自动化系统，决策支持系统，电子商务应用系统，网站建设系统，商业系统集成。

E、商业项目经营管理与管理体系建设：服务品牌设计，服务行为规范设计，《客户服务手册》制定服务满意调查，客情关系调查，客户投诉原因分析与处理，公司管理架构设制，营运人员定岗定编，绩效考核方案制订，卖场的经营分析，消费需求的分析。

F、商业项目专场财务咨询及专业技术咨询：财务战略咨询，财务流程设计咨询，资本投资评估咨询，税务结构优化成本管理咨询，预算管理咨询，商业策划咨询，招商与营运技术咨询，防损与保鲜技术咨询。

G、商业项目的员工培训与企业文化建设：员工管理规范制度，营销人员销售技巧，企业文化发扬与建设，团队精神的培养。

3、诊断顾问服务：对经营管理不善的商业/商业地产进行问题诊断、策划、提出解决方案等服务。

4、专业培训: 为企业提供专业培训服务

第四篇：重庆新龙湖物业故事

重庆新龙湖物业故事汇编

本期故事：

故事1：龙湖，我回来了！

故事2：您的安危是我们永远的牵挂

故事3：给树洗澡

故事4：“管得宽”的员工

故事5： 交房遇雨

故事6：谢谢你们，不留名的英雄！

故事7：在路上

龙湖，我回来了！

——来自一位老业主的感叹

7月16日，一位业主到水晶郦城客户中心前台办理装修手续。手续办理过程中，这位业主和客服人员聊到：‚10年前，我就是‘龙民’了，现在，又重新做回了龙湖的业主，感觉真好！‛

原来，她在10年前买了龙湖南苑，第一次住花园小区，龙湖物管贴心周到的服务给她留下了深刻的印象。‚为了买这所房子，我们几乎花光了全部的积蓄，但龙湖的物管让我们觉得这钱花得值！‛就在一家人习惯了龙湖的物业服务、习惯了南苑的居住生活、习惯了融洽的邻里关系的时候，因为儿子结婚，她们不得以卖掉了南苑的房子，在另一楼盘买了更大面积的花园洋房。‚住在花园洋房的三年时光里，再也没有感受到像龙湖这样贴心的物业服务，没有了丰富的社区活动，也没有了和谐的邻里氛围，我没有一天不想重回龙湖。‛终于，在2009年6月，这位业主花了70余万元买了水晶郦城一套转让房，这次又花光了积蓄，但一家人却非常满足：‚我终于回到龙湖了，虽然靠近公路噪音稍大，但只要能回到龙湖，这些都不算什么问题，我可以安心养老了！‛

您的安危是我们永远的牵挂

6月20日中午12：20左右，枫香庭客户中心的电话急促地响了起来：‚D栋有人悬在栏杆外面了，你们快来救人！‛说完电话就挂断了。

人命关天，客户中心黄强立即通知安全和工程人员到现场，简单和同事交接好工作后，他也赶往现场，此时眼前的情形让他后背一阵冷汗：D栋28楼阳台上，一个老人悬在阳台栏杆外，双手被家人紧紧抓住，稍有松动，老人就会从28楼掉下去，双方似乎都快精疲力竭了，情况紧急！此时，队员郑仕亮、冯涛已赶到业主户内，跪在阳台上，从栏杆缝伸出手紧紧抓住老太太，但因空间受限，无法将老人拉回阳台内。怎么办？救援小组紧急商议时，一位曾从事过专业救援工作的业主也赶来帮忙，快速确定了救援方案：将阳台玻璃敲碎以扩大救援面积，由几位身强力壮的队员合力将老人拉上来。由于担心老人被碎玻璃渣划伤，郑仕亮毅然将双手放在碎玻璃上做防护。一、二、三、拉！成功了！当老人被拉上阳台的一刹那，整个枫香庭园区响起了热烈的掌声，‚物管，好样的！‛不断有业主高喊。当救援人员一起从楼上下来的时候，不少围观的业主已热泪盈眶，他们夹道目送救援英雄们离开现场…

此事很快在业主中传开，当天下午，有一户拒缴公摊水电的业主到前台缴纳了两个月的费用，并感叹说：‚之前没觉得你们做得有什么不同，但今天你们的表现，让我很感动，我一定支持你们收取公摊水电费！‛

给 树 洗 澡

多年以前，龙湖曾经流传出一个给树叶洗澡的故事，园区内被物业人员定期清洗的亮晶晶的树叶给来访者留下了深刻的印象。而今，龙湖〃郦江又上演了给树洗澡的故事……

郦江园区里的树木多是去年冬天移栽过来的，树干上大都缠绕着保温用的麻布片和草绳。夏天到了，麻布片和草绳已经不合时宜，环境治理中心就安排绿化养护员给大树们松绑，换上清凉的‚夏装‛。可是当陈旧的‚冬装‛被褪去，泥巴、钉子以及腐烂的树皮在原先包裹了麻布片和草绳的部位留下了难看的痕迹，非常丑陋，大家决定要给大树洗澡！说干就干，大家拿起水管、刷子就开始清洗树干：拔掉钉子，细心地刮掉树上残留的泥巴和腐烂的树皮，用刷子仔细刷除污渍，再用水冲洗干净，就像给小孩子洗澡一样认真、仔细。

现在，郦江园区内，不仅有光亮鲜艳的树叶，也有整洁如新的树干，呼吸着沁人心脾的空气，让人心旷神怡！

‚管得宽‛的员工

6月2日，枫香庭工程部林健接到业主报事要安装移动门机，在处理完派工后，细心的他发现现场装修工人为了图方便，居然将预留直径为7.5cm的PVC排水管缩小成4cm，‚这会大大降低排水量的。‛林健心想，同时他又发现，工人加装了3个弯头准备将整个管路暗埋在墙内，林健马上意识到，这种不规范的施工方式极易导致后期使用出现油堵且不易疏通的情况。他立即制止了工人继续装修，并联系业主到现场，接到信息业主立即赶来，林健向业主详细地解释了这种装修可能造成的后果，并举实例说明。林健的专业与认真让业主非常感激，要求装修工人按他的建议装修，事后还专程打电话到客户中心表扬了这位‚管得宽‛的员工。

交房遇雨

2009年6月27、28两日，江与城二期交房。都说六月的天就像孩子的脸说变就变，27日上午还是炎炎烈日，可到了下午，却暴雨倾盆，欢迎道上的气拱门也被淋倒，因进进出出的车辆较多，欢迎道上出现了车辆堵塞。随后赶到的秩序维护员李从波、易科、雷军立即通知工程部将电源关闭，并顶着大雨，合力将拱门拖到路边，费了很大劲，才将又湿又重的拱门拖开，让出一条道，担心能见度低，原来用来固定气拱门的巨石会影响车辆的行驶安全，三人将石头搬离干道，并指挥疏通了堵塞后，才回到宿舍换掉完全湿透的衣服，继而又回到了岗位上。

谢谢你们，不留名的英雄！

6月12日凌晨2点半左右，在夜深人静的时候，睡梦中的我们突然被一声巨响惊醒，伴随而来的是我母亲惊慌的尖叫，我立刻冲出房间，打开房门就听见一种‚噼里啪啦‛的断裂声，举目一看是满地碎玻璃，抬头一瞅，原来是书房与走廊间的玻璃发生了自爆，还有一片玻璃摇摇欲坠，随时有可能会发生二次意外，在这危机时刻，家里又只有我们这对母女，慌乱之中，我只得向水晶物管求救，按下了紧急按钮，并在焦急中等待救援。

几分钟之后你们就赶了过来，敲门的是一位物管女同志，问发生了什么事，我大致把情况介绍了一下，她立刻就叫工程部的人前来处理，不久另一位物管也随之赶来。随后，工程部的同志也到了，而所用时间前后就十分钟左右，在此，我要向你们表示感谢，感谢你们在这么短的时间内就能迅速到位。

工程部的同志查看情况后，说这种情况要马上处理，否则这块钢化玻璃会再次破裂，碎片在破裂时可能会伤到人，同时它旁边的另一块玻璃也有可能受其震荡影响引发自爆。

于是，你们马上对碎玻璃前的几个大花瓶及花架进行了转移，避免处理过程中使这些陶瓷易碎品受到损伤；在用棍子轻敲玻璃断裂面前，工作人员又细心地考虑到操作时玻璃的下落冲击力会使地砖受到二次损伤的问题，提醒我们找来地毯铺在地上，敲碎玻璃也是一点一点地敲，工程部同志这种小心、谨慎、严谨的工作态度让我们很感动。

玻璃被一点点敲碎，地上遗落了不少碎玻璃渣，你们又主动承担起了清理的重任。工程部的同志将垃圾桶拿来，一点一点地从地上扫进桶中。书房是实木地板，你们怕玻璃渣会划到地板，于是用双手一次又一次的把玻璃渣放入桶中，虽然，你们小心翼翼，但人的双手怎能与玻璃抗衡？你们还是被玻璃划伤了手，血一丝一丝地往外浸，我们又一次被你们感动了，感觉很温暖。

谢谢你们，是你们保护了我们的安全；谢谢你们，是你们在急危时刻向我们提供帮助；感谢你们，因为有你们，我们的生活才会多姿多彩！

谢谢！你们是不留名的英雄！

龙湖〃水晶郦城业主

在路上

2009年6月15日：‚今日开箱计票结果，宣布有效！‛如释重负的掌声，随着龙湖居委会主任这句总结性发言的结束，次第响起。在场的所有龙湖人，都忍不住长舒一口气，相对展出会心的微笑。

在龙湖物业的里程碑上，这一刻必将是浓墨重彩的一笔——历史性的调升物管费成功，赋予这原本普通的日子以非凡的意义。

整个计票过程持续时间不过3个小时，却漫长得几近跨越整整两载，一旁的龙湖人都静稳若止水，但或欣喜或愤愤或惊讶或紧张或慰藉或担心的神色，在众人眼中交替闪现，那是历经近800个日日夜夜大起大落大悲大喜的心神，浓缩至此时，集中回放。

去年折戟之时，便是重磨新剑之日。本次物管费调价，区域做了大量前期铺垫工作：先与业委会、业主代表达成一致；再与重点客户沟通；接着谨慎而又迅捷地发放回收意见函，据此分析业主对调价一事的反应，并及时对调价策略做出调整……最后，自6月2号开始，正式开始回收确认函。

‚确认函过半，是达到了要求；过2/3，才是我们的目标！‛ 这是区域为南苑项目下的指标。于是，‚每天不回收30封确认函绝不下班！‛的誓言，被牢刻在每位南苑同事的心中；于是，一到业主们下班回家的傍晚或者周末，便是‚搜楼小分队‛们摩拳擦掌开始行动的时刻；于是，不管每日打了多少通电话，遭到了多少刁难或诘问，每晚9时，大家都会聚在一起讨论一天来的心得，鲜见愁眉苦脸的烦闷，有的是自信十足的谈笑风生……

难忘吴经理，在每日早会上都会欢喜的告诉大家回收确认函的最新成果，然后带头鼓掌喝彩。鼓舞之后，又马上拿上笔记本，信心百倍的准备下一个‚钉子户‛的沟通……

难忘杨怡，在搞定一户业主回管理处的路上，给家里打的那个电话：她低声关切地询问‚妈妈，今天你的身体好些了么？我还要晚点回来，你们先吃‛…… 难忘峥嵘，完成自己片区确认函回收任务时，还要操心区域的社区活动，‚这个宣传海报你必须要重新设计！‛他急得满头大汗……

难忘周艳，在整理数据的间歇，她打开自己的手机，看着里面自己未满周岁爱儿的照片，温暖地微笑……

难忘卢杨，在被‚征调‛至南苑项目加入意见函回收工作后，白天要三个项目的跑，查看绿化整改的效果，晚上一样要振作精神，去打那一场场艰苦的硬仗…… 难忘王康，在回收回一份确认函后，看着时间还早，又默默地继续同其他户业主交流，待到最终沟通完毕，托着疲惫的身躯回到管理处时，却发现只剩下自己还没有回家，他不由得自嘲的一笑……

难忘张历华、颜铭军，还有他们的‚感谢信专业户‛邓兴怀和封翼斌，不能漏掉同卢杨一样被‚征调‛来的钟吉伟，身担繁重的园区各项整改任务同时，还要参与调价沟通；难忘陈荣香，攻下了一个又一个顽固的‚堡垒‛，还有李亚，南、北两苑‚财务主管‛的身份之外，还是小组搜楼的中坚力量；难忘邹凤英、张兵，业主们都认得，那是‚保洁的邹班长和绿化的张班长‛，还有黄婷婷，无论是参与前期沟通还是协作后期搜楼，年龄小小的女孩总还能微笑得恬静；难忘黄兴江，每当夜深人静时，他仍紧握着对讲机，在苑区里不停地巡逻、巡逻…，还有潘东

健、王琳，他俩的亲情牌，正正打在业主的心坎上；难忘明鸣、彭景，一直压阵前台，还主动承担起值8点的任务……

我们的征程，才刚刚启航，还有后续的合同续签、品质提升，漫漫前程，任重而道远——成功，还在路上；创造历史，还在路上——

而始终坚信，这一路上，那些难忘的场景，会是成功最不竭的动力；这一路上，那些难忘的人，会是成功最核心的关键！

第五篇：商业经营管理的公司运营大核心课题

一、商业经营管理公司成立的目的

对于购物中心（商场）开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国内外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。

二、商业管理公司组织架构

商业管理公司组织机构一般包括：

经营层面：（含总经理、副总经理/总经理助理）；

管理层面：办公室；财务部；业务发展部；商场管理部；招商部（后期可并至业务部）；企划部等。

各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和收银员等工作；业务部主管商场的营运等方面；商场管理部主管商场水、电、保安，维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；招商部前期以招商为主，后期合并至业务部门。

三、商业经营管理公司作用

受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系，由于前期的业主委员会尚未成立，开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认XXX商业商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。

四、商业经营管理公司目标

以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。

五、商业经营管理公司构建模式

1、商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建；

2、由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务；

六、商业管理公司管理功能

1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市调信息及

相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。

2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。

3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。

六、商业经营管理体系

1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可比拟的竞争优势。

2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。

3、后勤配送：成立专业后勤部，针对品牌商家和消费群体，以大宗或特殊服务为主，实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务；

4、先行赔付：制定专项赔付额度，加大购物保障力度，增强消费信心，引导、建立客户忠诚度和品牌度；

5、末位淘汰：针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家，及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。

七、商业经营管理公司经营模式

（一）购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点

购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

（二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。

1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

②“完善的租约管理”。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），比如：

（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

（2）营业时间的确定；

（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

（4）为整个购物中心促销承担的义务；

（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

（6）投保范围事宜；

（7）是否统一的收银。

③购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。

一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来，购物中心与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。

因为对购物中心来说，其一，连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑，故而其商品销售价格会低于非连锁型店，而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的“法宝”之一；其二，购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划，但只要商户遵纪守法，购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对商户干涉过多。因此，选择自律性高、有固定经营模式的连锁企业，对购物中心的管理来说，是相当省心和放心的。

另外对连锁商业企业来说，选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎，多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域，因此进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力气找到经营的好地段；其二，购物中心采取入驻商户独立经营的模式、多功能商业规划，人气上有保证，故连锁商业企业也希望入驻购物中心。

2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：

（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；

（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

（3）服务项目：行政事务管理；

（4）监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。

下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除！！谢谢

中秋佳节演讲词推荐

中秋,怀一颗感恩之心》 老师们，同学们：

秋浓了，月圆了，又一个中秋要到了!本周日，农历的八月十五，我国的传统节日——中秋节。中秋节，处在一年秋季的中期，所以称为“中秋”，它仅仅次于春节，是我国的第二大传统节日。

中秋的月最圆，中秋的月最明，中秋的月最美，所以又被称为“团圆节”。金桂飘香，花好月圆，在这美好的节日里，人们赏月、吃月饼、走亲访友……无论什么形式，都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。

有着深厚的文化底蕴。中国人特别讲究亲情，特别珍视团圆，中秋节尤为甚。中秋，是一个飘溢亲情的节日;中秋，是一个弥漫团圆的时节。这个时节，感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节，盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些，都已成为人们生活的主旋律。

同学们，一定能背诵出许多关于中秋的千古佳句，比如“举头望明月，低头思故乡”、“但愿人长久，千里共婵娟”、“海上生明月，天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今，不正是因为我们人类有着的共同信念吗。中秋最美是亲情。一家人团聚在一起，讲不完的话，叙不完的情，诉说着人们同一个心声：亲情是黑暗中的灯塔，是荒漠中的甘泉，是雨后的彩虹…… 中秋最美是思念。月亮最美，美不过思念;月亮最高，高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人，祝他们没有忧愁，永远幸福，没有烦恼，永远快乐!

一、活动主题：游名校、赏名花，促交流，增感情

二、活动背景：又到了阳春三月，阳光明媚，微风吹拂，正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际，我们全班聚集在一起，彼此多一点接触，多一点沟通，共话美好未来，与此同时，也可以缓解一下紧张的学习压力。相信在这次春游活动中，我们也能更亲近的接触自然，感悟自然，同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。

三、活动目的：

1.丰富同学们的校园生活，陶冶情操。

领略优美自然风光，促进全班同学的交流，营造和谐融洽的集体氛围。3.为全体同学营造一种轻松自由的气氛，又可以加强同学们的团队意识。4.有效的利用活动的过程及其形式，让大家感受到我们班级的发展和进步。

四、活动时间：XX年3月27日星期四

五、活动参与对象：房产Q1141全体及“家属”

六、活动地点：武汉市华中农业大学校内

七、活动流程策划： 1、27日8点在校训时集合，乘车 2、9点前往华农油菜基地、果园，赏花摄影 3、10点30，回农家乐开始做饭，进行“我是厨王”大比拼 4、1点30，收拾食品残物，开始集体活动 5、4点，乘车返校

八、职能分工及责任定岗

1、调研组：负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验

组长：金雄 成员：吴开慧、安全保卫组：负责登记参加春游的人数，乘车前的人数的登记，集体活动时同学的请假的审批，安全知识的培训与教育，午餐制作的人员分组

组长：徐杨超 成员：王冲

3、食材采购组：根据春游的人数和预算费用合理购买食材

组长：胡晴莹 成员：何晓艺

4、活动组织组：在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活动期间的活动的组织

组长：武男 成员：冯薏林

5、厨艺大赛组织组：负责指导各个小组的午餐的准备，最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”（厨王春游费用全免）

组长：朱忠达 成员：严露

6、财务组：负责财务的报账及最后的费用的收取，做好最后的决算向全班报告

组长：杨雨

7、督导组：负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工

组长：叶青青

【注】以上只是大致的责任定岗，组长负主责，各小组要相互配合，相互帮助发挥你们的聪明才智去认真完成任务

1、分组要尽量把做事积极的与不太积极的搭配，每组里都要有学生干部，学生干部要起带头作用

2、食材的购买不要太复杂了，先前想出菜谱，然后组织大家学习下烹饪知识，注意食材购买的质和量

3、注意提醒大家手机充足电，随时保持通讯畅通，有相机的同学带上相机，组织大家多拍几张全家福

4、游戏最好要能吸引全部人参加，让同学们能增加了解，班委们能更好的了解同学们的动态，增进感情

各组应在规定时间前把活动准备情况向督导组报告，出现紧急情况要第一时报告。督导组也可以及时把活动的准备情况在班委群公布，实时互动。

中秋最美是感恩!无须多言，给父母一个微笑，给亲友一个问候，递上一杯清茶，送上一口月饼，这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命，感谢父母给予的培养……老师们，同学们，这个中秋，我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人，感恩一切帮助我们成长的人!心怀感恩，我们才懂得尊敬师长，才懂得关心帮助他人，才懂得勤奋学习、珍爱自己，才会拥有快乐，拥有幸福!

老师们，同学们，中秋最美，美不过一颗感恩的心!中秋最美，美不过真心的祝福!在此，我代表学校，祝老师们、同学们中秋快乐，一切圆满!

下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除！！谢谢

中秋,怀一颗感恩之心》 老师们，同学们：

秋浓了，月圆了，又一个中秋要到了!本周日，农历的八月十五，我国的传统节日——中秋节。中秋节，处在一年秋季的中期，所以称为“中秋”，它仅仅次于春节，是我国的第二大传统节日。

中秋的月最圆，中秋的月最明，中秋的月最美，所以又被称为“团圆节”。金桂飘香，花好月圆，在这美好的节日里，人们赏月、吃月饼、走亲访友……无论什么形式，都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。

中秋是中华瑰宝之一，有着深厚的文化底蕴。中国人特别讲究亲情，特别珍视团圆，中秋节尤为甚。中秋，是一个飘溢亲情的节日;中秋，是一个弥漫团圆的时节。这个时节，感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节，盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些，都已成为人们生活的主旋律。

同学们，一定能背诵出许多关于中秋的千古佳句，比如“举头望明月，低头思故乡”、“但愿人长久，千里共婵娟”、“海上生明月，天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今，不正是因为我们人类有着的共同信念吗。

一个心声：亲情是黑暗中的灯塔，是荒漠中的甘泉，是雨后的彩虹…… 中秋最美是思念。月亮最美，美不过思念;月亮最高，高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人，祝他们没有忧愁，永远幸福，没有烦恼，永远快乐!

一、活动主题：游名校、赏名花，促交流，增感情

二、活动背景：又到了阳春三月，阳光明媚，微风吹拂，正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际，我们全班聚集在一起，彼此多一点接触，多一点沟通，共话美好未来，与此同时，也可以缓解一下紧张的学习压力。相信在这次春游活动中，我们也能更亲近的接触自然，感悟自然，同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。

三、活动目的：

1.丰富同学们的校园生活，陶冶情操。

2.领略优美自然风光，促进全班同学的交流，营造和谐融洽的集体氛围。3.为全体同学营造一种轻松自由的气氛，又可以加强同学们的团队意识。4.有效的利用活动的过程及其形式，让大家感受到我们班级的发展和进步。

四、活动时间：XX年3月27日星期四

五、活动参与对象：房产Q1141全体及“家属”

六、活动地点：武汉市华中农业大学校内 1、27日8点在校训时集合，乘车 2、9点前往华农油菜基地、果园，赏花摄影 3、10点30，回农家乐开始做饭，进行“我是厨王”大比拼 4、1点30，收拾食品残物，开始集体活动 5、4点，乘车返校

八、职能分工及责任定岗

1、调研组：负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验

组长：金雄 成员：吴开慧

2、安全保卫组：负责登记参加春游的人数，乘车前的人数的登记，集体活动时同学的请假的审批，安全知识的培训与教育，午餐制作的人员分组

组长：徐杨超 成员：王冲

3、食材采购组：根据春游的人数和预算费用合理购买食材

组长：胡晴莹 成员：何晓艺

4、活动组织组：在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活动期间的活动的组织

组长：武男 成员：冯薏林

5、厨艺大赛组织组：负责指导各个小组的午餐的准备，最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”（厨王春游费用全免）

组长：朱忠达 成员：严露

6、财务组：负责财务的报账及最后的费用的收取，做好最后的决算向全班报告

组长：杨雨

7、督导组：负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工

组长：叶青青

【注】以上只是大致的责任定岗，组长负主责，各小组要相互配合，相互帮助发挥你们的聪明才智去认真完成任务

九、注意事项

1、分组要尽量把做事积极的与不太积极的搭配，每组里都要有学生干部，学生干部要起带头作用

2、食材的购买不要太复杂了，先前想出菜谱，然后组织大家学习下烹饪知识，注意食材购买的质和量

3、注意提醒大家手机充足电，随时保持通讯畅通，有相机的同学带上相机，组织大家多拍几张全家福

4、游戏最好要能吸引全部人参加，让同学们能增加了解，班委们能更好的了解同学们的动态，增进感情

各组应在规定时间前把活动准备情况向督导组报告，出现紧急情况要第一时报告。督导组也可以及时把活动的准备情况在班委群公布，实时互动。

中秋最美是感恩!无须多言，给父母一个微笑，给亲友一个问候，递上一杯清茶，送上一口月饼，这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命，感谢父母给予的培养……老师们，同学们，这个中秋，我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人，感恩一切帮助我们成长的人!心怀感恩，我们才懂得尊敬师长，才懂得关心帮助他人，才懂得勤奋学习、珍爱自己，才会拥有快乐，拥有幸福!老师们，同学们，中秋最美，美不过一颗感恩的心!中秋最美，美不过真心的祝福!在此，我代表学校，祝老师们、同学们中秋快乐，一切圆满!