浅谈国内商业地产顾问之路何去何从

第一篇：浅谈国内商业地产顾问之路何去何从

在国内，商业地产顾问这类职业的行业压力之大是无人不知的，然而面临越来越大行业竞争压力，商业顾问之路该何去何从？相关行业从业人员纷纷发表了相对的看法：

重庆师范大学_Enactus：【废油新生】今天我们团队废油新生项目组的成员和我们来自道康宁公司的商业顾问Karl先生就团队和项目问题进行了交流。感谢Karl先生！在交流中我们受益匪浅！我们也一定会尽力去做好每一步！

燕飛焉扉：双子/射手交点的职业列表，展现出一种宽泛然而可以识别的模式。这个列表包括作家、记者、出版人、编辑、老师、教授、讲师、学校图书馆管理员、治疗师、牧师、占星师、金融顾问、商业顾问、广告业人士、演员、公共关系顾问、录音室老板、房地产经纪人、汽车销售员、旅行社人员、语音专家。

空想家朱凌波：坚持培训主业外,学院也积极推进为学员企业和理事单位的’战略咨询-人才服务-商业顾问’三大增值服务。

露漙：【韦克读巴之账面价值注意事项二】通过购并其他公司可以创造出一个持续增长的账面价值-----商业顾问彼得·杜拉克曾经说过“资产交易是浪漫的（及）性感的，它使你在交易之后感到怅然若失。”一次并购会迅速地增加账面价值，但是也会妨碍公司的盈利计划并减损公司的真实价值，这种情况是完全可能发生的。

JuniorHu：今天是加入团队以来的第二次例会。商业顾问讲了很多，感觉受益匪浅。明日清晨出发中部地区培训会，期待全新的Enactus。大学，别负了自己。

Clark-peter：这个要转！//@成都王长旭: 不懂招商，不了解运营，他做毛的策划顾问哦？@贝月森: 曾经遇到这样的商业顾问机构，小兵张嘎做策划，业态落位时还不让招商出身的参与，告诉我他可以做，这就是现实。这还是在为LH上海虹桥项目做顾问哟!

贝月森：【得罪人的真实感悟】中国当今商业社会活动，提供了不少骗子伪君子忽悠大众的机会，侃侃而谈盲人摸象指鹿为马比比皆是，互相吹捧互相颁奖互相忽悠，受伤的是初入行业不明就里的开发商，给社会子孙留下一堆建筑垃圾。记得某宁波开发商上当受骗后讲到：红道白道我要讨公道来深恶痛绝某常获奖商业顾问机构。

潜伏黑暗只为等待曙光：武汉也可以说 //@商业地产_梁尚强:回复@老董哥大智慧-万商联行我跑了世界五大洲，看过超过一千条国内外商业街，实操过一百个以上的商业项目，我同意建筑师应该尊重有实战经验商业专家，可惜商业顾问业內浮躁跨大，实学实干者少。说到我拿北京上海说事，我觉得丁点儿问题都没有！

马扎罗_雪伟：农民发展商遇见流氓商业顾问的结果，为利用负一层地铁口采用三条平行的动线，一主两辅；

2、四大中庭设计方式聚人气；

3、销售为导向，全是小散铺没有主力店带动；

4、部分铺位进深开间比超过1:4，远超过商户经营的合理进深比；

5、中庭与中庭的连接道过窄，估计不超过5米，消费者有强烈的局促感。说到底还是想全卖！

商业地产顾问之路相对于其他行业职业来说确实较为竞争激烈，但总体来说，只要多加思索与实践，一定能够有较为明显的变化，其实商业顾问最终的出路在于坚持!

第二篇：商业地产招商顾问合同

商业地产招商及商业顾问合同

甲、乙双方根据中华人民共和国法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，就甲方委托乙方对 太原市西华苑项目商业部分进行全程招商及商业管理一事，达成本合同。

1、双方共识：

（1）、甲方全权委托乙方作为该项目的整体招商及该项目商业经营管理的咨询顾问。

（2）、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方提供商业规划、商业顾问、招商顾问等服务。

2、合同标的：项目。该项目建筑面积为平方米；土地使用权证号为号。

3、委托事项：甲方兹将其投资于项目中商业用房全权委托乙方招商及商业管理。

4、委托期限：自签订本合同之日起至2021年5月30日。

5、乙方工作内容:

负责相关的市场调研与市场分析，在市场调研的基础上推导演绎出本案的产品定位

根据本案具体情况制定招商策略及招商条件，进一步细化招商计划和实

施策略，包括目标客户的租赁期限、经营方式、管理费、保证金、免租期等内容的确定。

主导本案主力店商户的招商谈判以及签约工作。

主导本案所有商铺的招商谈判以及签约工作。

负责重要商户的关系建立，维护，对重要信息直接开展跟踪谈判工作。负责招商进驻商户的协调，服务，指导工作。

对本案商业部分运营工作建立规范，标准，并承担商业部分后期运营管理工作。

履行并承担商户签订的租赁合同中的相关权利及义务。

8、委托费用：

（1）、委托费用：

基本服务费：甲方委托乙方进行该项目商业顾问的费用为每年之中两个月的租金。

溢价

（2）服务费用结算办法：

9、双方权利和义务：

（1）、甲方权利和义务：

1）、甲方权利：

A、审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见和乙方进行磋商，确定其方案并

得到法定机关的批准后实施；

B、在招商过程中所涉及的客户租金全部进入甲方帐户，招商定金由乙方现场保管并办理相关手续；

C、享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利；

D、拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权；

E、有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，并根据评估结果的优劣对乙方进行奖励或惩罚，奖惩数额和办法由甲方根据乙方工作业绩情况决定。

2）、甲方义务：

A、向乙方提供该项目的相关合法文件；

B、提供乙方固定的办公场所，并承担其费用；

C、授权指定专业人员作为和乙方工作中的联系人，指定联系人

为：；

D、根据本合同约定，按时支付乙方服务费用。

F、若因建筑、施工、质量、产权等方面产生的问题，由甲方负责。

（2）、乙方权利和义务：

1）、乙方权利：

A、根据本合同约定，按时收取相关服务费用；

B、定期与甲方召开工作例会，专题研究下一步工作内容。

2）、乙方义务：

A、保证按有关法律、法规进行招商及商业顾问；

B、根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经甲方确认后予以实施；

C、承担项目前期招商运营及招商处装修费用；

D、承担该项目乙方派驻人员的工资、奖金、福利、住宿等相关费用； E、协助甲方与客户签订该项目相关合同；

10、税金：甲、乙双方因该项目而产生的税金及其他费用按国家规定由双方各自承担。

11、违约责任：

（1）、本合同签订后，双方应认真遵守，任何一方在未得到对方书面许可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为，并经对方发出书面通知后仍无法纠正的，对方有权解除本合同，违约方应向守约方支付违约金人民币元整

（小写：元）。

（2）、如甲方逾期按本合同约定向乙方支付委托服务费用的，且逾期30天仍不能支付的，视同甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金人民币元整（小写：

元）。

12、争议的解决：因执行本合同所发生的争议，由双方协商解决。如协商不成，任何一方均可向常州仲裁委员会申请仲裁。商业地产招商及商业顾问合同

13、本合同的法律效力：

（1）、本合同壹式陆份，双方各执叁份，具有同等法律效力。

（2）、本合同由双方合法代表签署并加盖公章后正式生效。

（3）、本合同履行过程中，如有未尽事宜，双方可协商一致后订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

14、双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同附件。

第三篇：商业地产顾问的常见问题

商业地产顾问的常见问题

一、概念篇

1、什么叫商业房地产

2、商业房地产的类别划分

3、什么叫购物中心

4、什么叫MALL5、什么叫超市、分类怎样

6、步行街的起源

7、专卖店、便利店、连锁店、百货店

8、什么叫街铺

9、什么叫底商

10、商业动线指什么

11、什么叫场所精神

12、什么叫写字楼？分类怎样

13、什么叫公寓？酒店式公寓与服务式公寓的区别

15、什么叫酒店？其分级标准是什么

16、什么叫主力店

17、什么叫商圈？怎样划分商圈？

18、什么叫提袋率？人流量是怎样测算出来的19、什么叫平效

20、什么叫专业市场

21、什么叫折扣店？什么叫特卖场？

22、什么叫商业管理

二、规划设计篇

1、不同商业地产的选址要求

2、不同商业业态对经营面积、规模与场地、楼层的要求

3、中庭的规划要求

4、通道的规划要求

5、电梯的配比要求

6、停车场的设计与配比

7、灯光照明的要求

8、配电的要求

9、商场层高设计规范

10、写字楼层高设计规范

11、步行商业街的街宽要求

12、首层设计的层高考虑

13、通风、采光、消防规范

14、空调系统

15、办公智能化

16、幕墙设计

17、不同商业物业的成本构成及大致比例。

18、主入口及次入口的规划要求

19、外立面风格与颜色格调的要求

20、顶部的处理手法

21、公摊的构成及减低公摊的办法

22、铺位分割设计要考虑哪些因素

23、卫生间的设计与配比要求

24、仓库的设计布局要求

25、设备房的设计布局及面积要求

26、办公及管理用房的布局

27、店招的设计规格

28、隔墙的处理办法

29、货梯的布局及数量配比

30、什么叫荷载？不同商业业态经营对荷载的要求？计算方法怎样

三、装修

1、写字楼的装修特点[大堂、外立面、电梯厅、走廊、吊顶、顶层、办公室、入口广场等]

2、商场的装修特点[购物中心、步行街、专业市场、专卖店、超市、娱乐、饮食等]

3、数码影城、室内溜冰场

4、样板房的装修要点

5、装修的成本构成四、营销

1、什么是返租

2、什么是保租

3、什么是产权式商铺

4、什么叫业态规划

5、什么叫房地产信托

6、什么叫投资回报率？怎样计算？

7、什么是出租率？怎样计算？

8、什么叫委托代理租赁？

9、商铺定价要参照哪些因素？

10、不同楼层的定价方法

11、购物中心的业态规划惯例

12、大型零售主力店对卖场的细节要求

13、租赁流程、收铺流程

14、麦当劳、肯德基的开店要求

15、投资客心理分析

16、商铺的推广销售策略技巧有哪些

17、商业地产广告的诉求特点

18、媒体组合与版面、投放时间选择

19、货量推广控制及销控处理

20、展销会的组织

21、现场气氛的营造

22、问题客户的应对策略

23、销售队伍的激励

24、户外广告策略

25、公关活动策划技巧

26、客户关系管理

27、提价策略

28、招商谈判策略

29、不同的租赁客户关注的问题及应对方法

30、租赁业务涉及哪些法律问题

31、招租及交铺、开业、转租等流程

五、物业管理

1、商场的物业管理内容是哪些？收费构成怎样？

2、住宅的物业管理内容是什么？收费构成怎样？国家关于物业公司的管理资质与级别认证怎样？

3、酒店物业管理内容是什么？酒店式公寓与服务式公寓的物业管理有什么不同？

4、写字楼物业管理的内容及费用构成5、物业管理公司的组织架构及人员编制怎样

6、不同物业管理的难点在哪里，有哪些解决办法

7、物业管理公司的运营成本组成及控制办法；商用物业管理的创收途径有哪些？

8、问题业主的处置办法

六、经营

1、购物中心的经营管理模式是什么？

2、超市的经营管理模式是什么？

3、百货商场的经营管理模式是什么？

4、连锁店、专卖店、便利店、加盟店的经营管理模式是什么？

5、零售业的税费构成和成本构成6、零售业的促销方式有哪些

7、不同业态对楼层、位置以及经营面积的要求

8、百货业的招商流程

9、仓储及物流要求

10、提高经营平效的办法有哪些

11、不同品牌对硬件配置的要求

12、服装、鞋、皮具、化妆品、珠宝首饰、钟表等国际知名品牌有哪些？国内品牌有哪些？

七、行业

世界知名零售业巨子的历史、经营特点及在中国的发展情况[沃尔玛、家乐福、麦德龙-------]

国内知名零售商家是哪些？扩张情况怎样？

北京、上海、广州、深圳、杭州、成都房地产的发展状况及代表性企业和代表性楼盘案例。

八、广告

1、报纸广告

2、杂志广告

3、电视广告

4、电台广告

5、户外广告

6、DM7、手机短消息

8、新闻广告

9、广告杂志

10、内刊广告

11、移动广告

12、夹报

13、礼品广告

14、事件广告

15、网络广告

16、样板房

九、广告活动

1、名人秀

2、论坛

3、演出

4、展览

5、运动会

6、主题节

7、业主联谊会

8、开放日

9、旅游参观

10、签约仪式

11、新闻发布会

12、产品介绍会

13、亲子活动

14、封顶、交楼、入伙、开业、周年志庆

15、宣言、万人签名

16、内部排号、登记、抽签、认购

十、现场包装

1、标语[横幅、条幅]

2、气球、空飘

3、拱门

4、鲜花、花篮、盆景

5、彩旗、POP6、灯光

7、红地毯

8、舞台

9、背景板

10、音响、音乐

11、胸花

12、签到台

13、舞狮、军乐队、锣鼓

14、展板

15、大型喷绘

16、服装

第四篇：商业地产招商顾问合同

商业地产招商及商业顾问合同

2010/03/11 02:35 P.M.委托方：（以下简称甲方）

地址：

电话：传真：

受托方：（以下简称乙方）

地址：

电话：传真：

甲、乙双方根据中华人民共和国《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，就甲方委托乙方全程商业顾问、招商中国项目（暂定名，下同，可简称为该项目）一事，达成本合同。

1、双方共识：

（1）、甲方全权委托乙方作为该项目的整体招商及该项目商业经营管理的咨询顾问。乙方是有资格接受甲方委托咨询顾问该项目业务的机构，其资格真实可信（执照编号为：）。

（2）、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方提供商业规划、商业顾问、招商顾问等服务。

2、合同标的：项目。该项目批准用地规模为平方米，折合亩；规划建筑面积为平方米；土地使用权证号为号。

3、委托事项：甲方兹将其投资于项目中商业用房全权委托乙方招商及商业顾问。

4、委托期限：自签订本合同之日起至该项目商业用房开业并正常运营八个月为止。

5、委托内容：指甲方委托乙方：

（1）、对该项目周边的商业情况和消费水平、消费能力进行现场勘察和分析，并根据上述勘察和分析参与商业发展规划的制定；

（2）、对该项目将要建造的建筑设计、实际施工进行顾问、监督，使建筑物与商业规划相匹配；

（3）、对该项目将要建造的商业房地产制定招商方案，并具体实施；

（4）、对该项目将要建造的商业房地产制定经营管理方案，并负责培训从业人员以及协助甲方组建商业经营管理公司；

（5）、为甲方提供一份以该项目为蓝本，适用于大多数商业房地产项目运营管理的标准行业运营手册，以支持甲方未来可能参与或主持的商业房地产项目提供指南。

6、工作流程：

（1）、乙方自本合同签订之日起，即就该项目的招商、商业顾问成立项目组展开作业。

（2）、本合同签订后乙方不定期向甲方提交该项目招商和商业顾问方案，并在提交方案时对方案内容予以解释。以上方案须经甲方审核同意后实施，根据情况变化，甲方有权对方案提出调整要求。

（3）、乙方在对甲方负责的总原则下，全权开展招商及商业顾问工作。

（4）、具体工作流程：

A、商业方案、建筑设计、建筑施工的顾问和监督：由甲方确定设计方，并设立设计委托合同，甲方直接向设计方支付相关费用。乙方负责在整个设计过程中，审核、优化设计具体方案，对相关布局、客流规划、服务设施等作具体整改意见，使之符合商业规划的要

求。由甲方确定建筑方，并设立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相关费用。乙方负责在整个建筑施工过程中，按施工进度表进行阶段审核，提供材料选择建议，使之符合商业规划的要求。

B、商业中心的招商、招租方案制定及招商执行：在该项目工程开工后，即进入此阶段。甲方负责设立固定招商办公场所，并成立该项目的具体营运实体。乙方负责对该项目作细分计划，并设立招商，招租的具体价格策略，派驻专业招商人员进驻现场，开展具体品牌招商工作。

C、开业准备：在建筑物地面以上部分完成70%，即进入此阶段。甲方负责获得购物中心业务相关的所有许可证书。乙方负责以下内容：1）、运营手册的编制、制作；

2）、协助甲方进行经营管理公司人员的招聘、培训；3）、协助甲方进行购物中心维护、设备系统设立；

4）、协助甲方进行购物中心财务系统设立、税务顾问、培训;至此，乙方应保证商业中心的自身管理实体，已具充分能力独立管理、运作。

D、试营业、开张及开业后的日常管理：设定的正式开业日期前60天，即进入此阶段。甲方负责对该项目购物中心的日常管理。乙方负责对上述三个阶段的绩效进行总结，并向甲方提供总结报告，并协助甲方进行购物中心的日常管理，提出修正意见。

7、服务内容：指乙方服务甲方：（1）、商业模式及建筑设计A、市场调查1）、消费力2）、商品结构3）、竞争对手

4）、当地行业惯例B、设计委托书1）、设备、器材

2）、通道、公共区间设施3）、广告、展览位4）、库房、办公C、实施设计和调整

（2）、运营手册及管理架构A、合同体系1）、自营部分?

采购框架合同，采购条件?代销合同?

供应商文件管理?批发标准格式合同

2）、租赁、物业部分?租赁合同?

委托物业服务合同?安全保障手册3）、扣率部分?合同?

服务规范承诺

4）、内部部分人事（3）、招商执行

A、配合商业中心标志和适用版式B、配合意向书、宣传册C、招商会D、招商执行

E、招商价格、招商周期

8、委托费用：

（1）、商业顾问委托费用：A、甲方委托乙方进行该项目商业顾问的费用为人民币元整（小写：元RMB）。B、服务费用结算办法：?

本合同签订后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币万元整（小写： 元RMB）；?

该项目开工后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币万元整（小写：元RMB）；?

该项目开业后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币万元整（小写：元RMB）；?

该项目开业八个月后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币万元整（小写： 元RMB）。

（2）、招商委托费用：

A、甲方委托乙方进行该项目招商的费用按该项目计提。B、服务费用结算办法：

1）、招商的费用结算前提为达到招商业绩考核的标准。2）、招商的费用按以下四个时间节点分别结算：?

该项目商业用房在3个月内取得30%成功招商率后五个工作日内；?该项目商业用房在6个月内取得60%成功招商率后五个工作日内；?该项目商业用房在9个月内取得90%成功招商率后五个工作日内；?本合同约定的委托期限到期后五个工作日内。

3）、双方协商一致，该项目单户成功招商的定义为：

9、双方权利和义务：

（1）、甲方权利和义务：1）、甲方权利：

A、审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见和乙方进行磋商，确定其方案并得到法定机关的批准后实施；

B、在招商过程中所涉及的客户租金全部进入甲方帐户，招商定金由甲方现场财务主管保管并办理相关手续；

C、享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利；

D、拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权；

E、有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，并根据评估结果的优劣对乙方进行奖励或惩罚，奖惩数额和办法由甲方根据乙方工作业绩情况决定。2）、甲方义务：

A、向乙方提供该项目的相关合法文件；

B、承担该项目的广告宣传费用，并提供乙方固定的办公场所，承担相应办公费用；C、授权指定专业人员作为和乙方工作中的联系人，指定联系人为： ；

D、根据本合同约定，按时支付乙方服务费用。（2）、乙方权利和义务：1）、乙方权利：

A、根据本合同约定，按时收取相关服务费用；

B、每周与甲方召开工作例会，专题研究本周工作及下周工作内容。2）、乙方义务：

A、保证按有关法律、法规进行招商及商业顾问；

B、根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经甲方确认后予以实施；

C、负责该项目招商过程中的各项日常管理工作；

D、承担该项目乙方派驻人员的工资、奖金、福利、住宿等相关费用；E、协助甲方与客户签订该项目相关合同；

F、未经甲方书面承诺，对社会和客户承诺的事项由乙方自行承担责任；

G、对所涉及甲方商业机密予以严格保密，未经甲方书面同意，乙方不得对外公布甲方的经营、招商策略及企业动态；

H、未经甲方书面承诺，不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经济指标。

10、税金：甲、乙双方因该项目而产生的税金及其他费用按国家规定由双方各自承担。

11、违约责任：

（1）、本合同签订后，双方应认真遵守，任何一方在未得到对方书面许可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为，并经对方发出书面通知后仍无法纠正的，对方有权解除本合同，违约方应向守约方支付违约金人民币元整（小写： 元）。

（2）、如甲方逾期按本合同约定向乙方支付委托服务费用的，且逾期30天仍不能支付的，视同甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金人民币元整（小写：元）。

12、争议的解决：因执行本合同所发生的争议，由双方协商解决。如协商不成，任何一方均可向常州仲裁委员会申请仲裁。

13、本合同的法律效力：

（1）、本合同壹式陆份，双方各执叁份，具有同等法律效力。（2）、本合同由双方合法代表签署并加盖公章后正式生效。

（3）、本合同履行过程中，如有未尽事宜，双方可协商一致后订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

14、双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同附件。

甲方：代表人：日期：签于：

乙方： 代表人： 日期： 签于：

第五篇：农民工讨薪之路该何去何从？

当前农民工讨薪之路何去何从？

2003年，温家宝总理帮助农民工追讨欠薪一事，经过媒体宣传报道后，成为家喻户晓的美谈，农民工讨薪事件以也成为社会各界关注的焦点。随着城市“产业大发展、改革大推进、城市大建设”日益加速，因农民工讨薪问题而引发的社会矛盾与日俱增。为探索农民工维权工作的新思路、新机制、新方法，力求从源头、从根本上解决问题，着力推进“三项重点工作”，笔者以洪山区为例，试从不同角度、不同层面来分析造成农民工讨薪艰难的深层原因，并希望寻求到一条真正能够惠及亿万农民工的“绿色通道”。

一、农民工讨薪无门之深层原因

洪山区如今经济快速发展，吸引了大量农民工进城务工。笔者从洪山区劳动局了解到，在去年的劳动保障投诉中，拖欠农民工工资投诉占到近八成，今年初洪山区法律援助中心也受理了百余起农民工讨薪案件，企业似乎走进了有项目便要拖欠工人工资的怪圈，究竟原因何在？除了农民工自身法律知识欠缺、经济拮据、维权能力较差之外，主要原因在于：

其一：行业潜规则——施工方垫资施工。农民工拿不到工钱除了一部分建筑公司恶意欠薪外，更多的是公司自身的资金周转不开，从而将矛盾转嫁给农民工。比如在春节前夕调处的案例中，75名农民工拿不到工钱没法回家过年，险些酿成集体跳江的惨案。所在的H建设集团公司先自己垫资将楼盖到一层，Z开发商才给付部分工程款；盖到二层，再给付部分工程款，造成企业不得不进入拆东墙补西墙、层层拖欠的恶性循环之中。最后，工程项目结束后H建筑企业只得到70%的工程款，这对经济实力不强的H建设集团公司来说，只能采取拖欠原材料供应、工人工资等办法来缓解资金短缺的难题。

其二：层层转包——包工头依然普遍存在。包工头是欠薪链条 上的一个重要环节，它的存在增加了农民工讨薪过程的复杂程度，一旦该环节出现问题，农民工和用人单位的劳动关系很可能被割断，直接造成农民工合法权益的损失。在上述案例中，H建设集团公司在向有关部门履行报批手续时，表面上看是聘请了劳务公司，但在实际施工过程中，建设集团公司层层转包、分包，层层雁过拔毛。导致最后的包工老板没有任何资质，只有微薄的利润，于是便通过老乡、朋友等关系带着一些廉价外行的农民工施工。这势必造成正规的劳务公司往往充当了包工大老板的角色，只与包工小老板打交道，并不直接与农民工接触，而这些包工小老板只是自然人，不具备任何施工和用工资质，缺少必要的约束机制，一旦卷款离去或与包工大老板产生支付纠纷，处于最底层的农民工就会遭遇工资被拖欠的境况。

其三：诉求无门——法律法规尚不健全。目前立法对农民工工资保护的主要依据仍是劳动主管部门的部门规章和国务院有关部门下发的规范性文件，立法层次不够，法律规定的空白点多，且缺乏专门的农民工权利保障立法，使农民工诉讼维权面临制度性缺位。另外，我国法律对劳动争议案件规定为一裁两审和先裁后审的制度。虽说对有欠条的案件法律可以申请支付令或直接起诉，但这样有直接证据的情形较少，更多时候，涉及农民工工资的案件要经过法庭审理、质证认证后才能认定是否属于劳动争议案件，如双方达不成调解协议，法院就会以应先进行劳动仲裁程序为由而裁定驳回其起诉，农民工就可能再次陷入重新申请仲裁或审判的长期的诉讼压力中去。再加上大多数农民工法律意识薄弱，举证困难重重，迫使农民工们只有选择忍气吞声或者采用过激的非正常手段解决问题。

其四：监管不力——行政执法疲软现象较为突出。根据我国现行法律、法规的规定，劳动保障和工商、建设等行政部门应在各自的职权范围内对用人单位录用农民工的条件、手续等一系列问题进 2 行监管。但事实上，行政执法部门监管不力，对违法违规的行为往往采取不告不理的被动态度，缺乏长效管理机制和有效的惩处手段，给不良企业和个人以可趁之机。同时，在出现问题后，各相关部门职责不清，产生都可以管又可以不管、都在管又都没管的现象，且缺乏有效协调，相互“踢皮球”现象严重。

二、畅通农民工按劳取酬绿色通道之理性思考

当前，全国近2亿农民工这个庞大的社会群体既是我国工农业生产的生力军，又是社会发展中最不稳定的因素。因讨薪难而衍生出的种种矛盾纠纷如得不到及时有效化解，将给社会管理带来潜在威胁。那么，如何畅通农民工按劳取酬绿色通道？笔者深深感到，农民工维权工作是一项长期而艰巨的任务，仅仅靠阶段性或突击性的工作措施是无法达到预期目的。要使这项工作真正取得实效，必须建立维权长效机制。

(一)加强立法和制度建设。一是建立农民工工资支付保障制度。如，可在《建筑法》中规定，建设单位开工前应向建设行政主管部门按一定比例缴纳农民工工资保障金，在建设单位不按时足额支付农民工工资时，由主管部门从工资保障金中划支，用于垫付拖欠的农民工工资。二是加大对拖欠农民工工资行为的制裁力度。通过立法提高赔偿金的数额，如对拖欠工资的用人单位责令支付应发工资一至五倍的赔偿金，以高额的罚款遏制工资拖欠行为。三是要建立劳动保障监察“两网”监管体系。以行政区域为单位建立劳动保障监察网格化管理体系，健全网格化管理和完善用人单位基本信息数据库及劳动用工电子信息档案，形成全时间全过程全方位监察的劳动保障监察机制，切实保护用工双方的合法权益。

(二)建立健全劳动争议调解机制。建立健全劳动争议调解组织。充分发挥人民调解组织遍布城乡、网络健全、贴近群众的优势，在劳动争议多发的乡镇、街道人民调解委员会设立专门的服务窗口，3 及时受理并调解劳动争议。要在个体经济、私营经济比较集中的地区，在地方党委、政府的统一领导下，大力推动乡镇、街道劳动保障服务所（站）和工会、企业代表组织设立的劳动争议调解组织建设，将调解职能向企业比较集中的村和社区延伸，充实调解员，积极开展劳动争议调解工作。建立健全由行业（产业）工会和行业协会双方代表组成的行业性劳动争议调解组织，如在劳动争议多民的建筑业、餐饮服务等行业建立行业性劳动争议调解组织，根据行业特点有效开展劳动争议预防和调解工作。加强劳动争议调解与仲裁的相互衔接。调解组织和仲裁机构要加强协调配合,对未经调解组织调解,当事人直接申请仲裁的劳动争议案件,仲裁委员会可向当事人发出调解建议书,引导其在乡镇、街道、企业及人民调解委员会等调解组织进行调解，就近就地解决争议。对合法的调解协议，可以出具仲裁调解书。立法还应赋予劳动者在劳动仲裁阶段申请财产保全的权利，防止对方恶意将财产转移，造成执行难的问题。

(三)完善行政主管部门的监管行为。行政主管部门应加强对用人单位工资支付情况的监督和管理。一是要完善工资监控和预警机制，加强对用人单位工资支付的日常性检查，变被动处理为主动监督。二是要加大执法力度，严格执法。对拖欠、克扣农民工工资的用人单位，一经发现，要严格按照法律规定予以惩处。三是对大量吸纳农民工的建筑业企业，行政主管部门要加强对建设、开发项目的监管，严格施工审批程序，对资金不到位的建设项目不予办理开工手续，确保建筑业企业农民工工资来源，避免农民工工资拖欠现象。四是相关职能部门要加强协调，积极配合，避免“踢皮球”现象。

(四)完善民事诉讼程序。一是坚持及时处理。建议法院对农民工诉讼案件启动审查、立案、执行“三优先”的绿色通道，设立“农民工维权速裁法庭”、及时解决，防止矛盾激化。二是建议采取“举 4 证责任倒臵”，即农民工只须证明有务工的事实和务工单位即可，其他诸如工资多少、已支付多少等证据由用人单位举证。应在相关法律或司法解释中明确规定劳动者的工资在执行分配时享有优先受偿权，与其他享有优先受偿权的债权为同一顺序清偿。

三、实施农民工维权无障碍之有益尝试

近年来，洪山区司法局认真践行司法行政职能，充分发挥辖区人文智力优势，立足实际，不断创新，积极开展法务前移、援调并举、联手调处等工作，为农民工讨薪之路开启了维权之门。

大力推行“法务前移”工程。局领导分片负责、定点挂钩，坚持每季带领各业务科室整合的法制宣传服务队将法律服务延伸到基层的社区和村组，现场为农民工提供快捷高效的法律咨询服务，并将农民工必备的维权法律常识宣传手册送到农民工手中。深入开展“服务企业年”活动，定期到经济管理委员会、区科技孵化带、左岭化工都市工业园等地走访调研，促进企业依法用工。组织律师积极参与信访接待、纠纷调解、社区义务咨询，为农民工提供高效的法律咨询服务。

积极构建智力服务网络。司法局与华中师范大学、武汉理工大学、中南民族大学等高校联手，建立一支由教授、法学博士、硕士及在校本科生组成的志愿者队伍，并制定《大学志愿者协助开展司法行政工作的意见》，不定期地接收在校学生志愿者来法援中心实习，协助律师和法律服务工作者承办农民工法律援助案件、开展实践调研等，形成我区法律援助志愿服务的持续效应，有力促进农民工维权工作的专业化发展。

潜心打造无障碍通道。“环境设施无障碍”。在局一楼大厅设臵政务公开栏和电子触摸屏，摆放宣传册，方便农民工查阅；在进门口摆放法律援助座牌，派专人接待登记指引；将12348法律援助接待室设臵在电梯门口附近，方便农民工来访法律咨询。“受援过 5 程无障碍”。对农民工申请法律援助，实行优先受理、优先审查、优先指派的“三优”原则；为农民工发放法律援助卡，方便持卡者联系咨询或直接申请指派律师提供法律援助。“信息交流无障碍”。充分发挥“12348”自动语音应答系统平台功能，设臵农民工法律咨询解答专项服务，确保24小时畅通不掉线，实行双休日律师值班接待制度，使广大农民工足不出户就能解除法律困惑。

广泛整合力量援调并举。分别与团区委、区老龄办、区劳动局联合建立“洪山区农民工法律援助联络站”，将法律援助联络站点与人民调解组织联署办公，联合援助、联手调处农民工讨薪问题。联合区法院、民政、劳动、社保、档案、地税、工商、房产、卫生等十个部门出台《关于解决相关部门对法律援助案件办理中减、免、缓相关费用的意见》，切实解决了法律援助案件中相关部门费用的配合减免问题，打造了援助支持链接机制，有效解决了农民工和困难群众因交不起鉴定费、诉讼费等相关费用而照样打不起官司的实际问题，从而从根本上破解了长期困挠法律援助工作的“法律援助不收费与相关部门费用不减免相冲突”的难题。