第一篇：商业地产项目营销顾问工作全套流程17543
商业地产项目营销顾问工作全套流程
对于本项目的顾问工作内容，我们初步划分为五个阶段
1、第一阶段工作：市场调查报告
2、第二阶段工作：咨询策划报告
3、第三阶段工作：商业规划定位布局
4、第四阶段工作：招商营销
5、第五阶段工作：运营管理
1、第一阶段工作：市场调查报告
（1）消费群体调查与分析
针对消费者消费特点、趋向等进行调查研究。消
费群体进行抽样调查，安排户外拦访问卷和定点
问卷，并完成相应调查报告。
（2）商户调查报告
针对各类等商家、商业业态与品牌组合进行调查
研究，并完成相应调查报告。
（3）竞争者调查报告
针对项目区域现状及未来潜在竞争项目进行调查
研究，并完成相应调查报告。
2、第二阶段工作：咨询策划报告
（1）宏观环境研究
（2）商业市场研究 对商业市场及商业地产市场进行研究。
（3）项目区域环境分析对本案的区域环境及地段价值进行分析研究。
（4）商圈分析对本案辐射商圈的政治、经济、文化、商业环境、生活习惯、市场容量与发展前景等进行分析研究。
（5）产品定位对产品业种业态定位，供应量、建筑指标定位，产品标准、品质定位，产品基本定价定位等。
（6）目标市场定位 对目标消费市场进行定位与分级，预测购力，判断本案目标市场消费习惯,文化定位，及目标市场的推广模式。
（7）可发展规模预测 依据上述分析，对本案可发展商业规模进行预测，并就未来项目营业额及客流量进行预测。
（8）竞争市场研究 依据市场调查中的竞争调查，对本案所面对的现状及潜在竞争市场进行分析研究，并结合项目区域商业地产及典型项目进行比较分析。
（9）产品策划 包括项目名称及主题策划，建筑平面分析方案，建筑造型分析方案，功能对比分析方案，项目产品缺陷汇总分析与对策方案，项目产品卖点汇总分析方案，项目发展计划执行方案等。
（10）商业经营组织策划 包括商业经营管理模式及分析，商业经营管理合作方选择，商业品牌引入计划与针对产品方案，商业业种、业态方案等。
（11）项目开发财务分析报告
3、第三阶段工作：商业规划
依据市场调查报告和咨询策划报告，经过专业整合，提出规划设计任务书，对本项目内部的商业布局和业态组合进行规划，并提交“商业规划方案”图、平面设计方案以及具体商铺单元划分方案。
4、第四阶段工作：招商营销
通过准确的市场研究及可行性评估、考虑市场风格、文化底蕴、消费倾向、市场环境、经济条件、竞争环境的不同，来确定项目招商的方向，销售方式，拟定招商销售政策，招商方案，并依据产品设计，进行主力客户的选择引进，品牌商家的遴选引进，以及产品的销售等工作。
引进主力店品牌商家的招商在第二阶段完成后开始。
在上述工作基础之上，进行销售策略、销售方案的制定，组建销售团队，进行项目销售。
5、第五阶段工作：运营管理
诺丁山商业管理集团作为项目的商业管理方将本着提升项目商业物业价值，同时为广大入驻商家提供一健康良好、公平竞争的商业经营环境，以及为广大消费者创造一个服务优良、便利舒适的购物场所，即服务好业主、服务好商户、服务好顾客的原则，为服务项目提供国际先进水平、适合项目特点的优质商业管理。
我们将针对项目的特点,拟订商业管理方案并根据甲方要求提供顾问或实际管理服务:包括运营管理框架的搭建、运营管理费用的测算及执行;制订各项商业管理规章制度;二次招商管理;租户管理;消费者服务;商业物业管理;市场信息收集、商业动态研究;项目运营情况的分析与解决方案;商业媒体经营等工作。
上述五个阶段的工作成果包括
1、《项目市场研究报告》；
2、《项目定位分析报告》；
3、《商业经营合作与品牌引进计划书》；
4、《项目开发财务分析报告》；
5、《项目产品规划设计（调整）建议书》
6、《商业规划平面设计方案》；
7、《招商政策及方案》；
8、主力店、品牌客户的引进；
9、《销售政策及方案》；
10、销售成果；
11、《运营管理方案》
第二篇：商业地产项目策划营销工作报告书
第一部分、商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
调研种类
所需资料/研究范围
商圈研究
对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。消费者研究
对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。
投资客户研究
对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。竞争对手研究
包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。
一、市场调研概况
调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论
二、宏观背景分析
1、周边主要城市商业物业发展水平的比较
2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等
三、区域商业市场研究
（一）、区域商圈研究
1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究
1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。
4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资客户研究
1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究
1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨
1、基本结论 ：
消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购
买方式、消费习惯等
2、专题研究
专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯
五、项目经营方式论证
1、项目与同类型物业的比较论证
2、项目业态探讨与可持续发展论证
3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证
4、项目的商业价值及租金价值风险性论证
5、项目设计标准及经营管理水平的论证
第二部分、项目可行性研究
一、前言
项目总体情况进行说明、分析、总结
二、项目概况
1、项目所处的具体位置、规模
2、项目规划经济技术指标
三、整体市场分析
1、区域商业市场状况
2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。
3、主要竞争对手分析
对区域内竞争者进行调查及分析比较
4、项目SWOT分析
通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目的定位提供依据
5、项目市场定位
通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据
6、项目初步开发设计方案
通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案
7、项目投资成本估算
估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费
8、项目投资效益预测
主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。
9、风险分析
对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施
10、可行性研究
可行性研究结论
第三部分、项目规划发展建议
一、项目分析
1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。
2、综合评价（SWOT）：优势与劣势、机会与威胁。
二、项目定位建议
1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。
2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。
3、市场定位：目标客户群体定位、群体表现特征。
三、综合素质营造建议
1、整体设计建议：商场设计目标及理念
2、单体设计建议：建筑风格
3、素质营造：活动场地、装修标准等
4、环境、景观塑造建议
5、物业管理与服务要点
6、项目配套设施与功能建议
四、商业布局建议
1、项目商业策划与规划方案整改建议
2、商业分区功能布局及调整方案
3、商业销售及租赁区域规划建议
4、项目外观及景观建议
5、项目人流及物流动向建议
五、项目商业组合建议
1、商业结构及业态分析
2、项目商业组合的可行性探讨
3、项目电梯位置和利用建议
4、项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议
5、项目配套设施与功能建议
第四部分、招商、营销传播策略
一、项目商圈分析
商圈分析（SWOT）：商圈结构性分析
二、项目租售价格定位
1、租赁价格：
1）标准租赁期；
2）租金价格厘定；
3）租金水平展望及预测；
4）租金调整环境及递增率；
2、销售价格
1）销售价格厘定；
2）销售区域及铺位分割建议
3）销售价格之阶段策略性建议
4）销售与租金的价格互动建议及检讨
三、商场经营方式建议
1、直接及间接商铺出租
2、商场经营方式的可行性探讨
3、草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》
四、营销传播策略建议
1、招商攻击战术
2、阶段性招商推广建议及节点划分
3、市场营销攻击战术
4、阶段性营销推广建议及节点划分
5、营销与招商传播推广策略互动建议
6、宣传资料及媒介选择
五、招商营销执行
招商营销执行方案
第五部分、经营管理建议
一、商场前期经营管理建议
1、商场商业布局的设计及控制
2、全程客户跟进
3、商场商户安排
4、商场内外部设计装潢顾问
5、开业宣传推广传播策略
6、商场日常管理建议
7、经营管理问题咨询及处理
8、统一管理、经营、规范化运作体系。
二、商场管理制度制订
1、招商处管理制度
2、商场经营管理制度的拟订
3、商场装修及设施安装管理制度
4、商场各部室经理及分区主任岗位职责
三、商场经营管理人员的选聘和培训
1、商场各级管理人员的选聘
2、商场经营管理培训资料
四、商场管理
1、制定商场经营管理目标及计划
2、制定商场管理标准
3、客户资料分析
4、各项资料及文件建档
第六部分、项目标识系统
品牌是21新世纪房地产市场市场致胜的一张王牌。在市场竞争时代，没有VI识别系统的企业或楼盘，就如同没有国旗的国家。
一、基本要素系统
1、楼盘标志
2、标志最小尺寸，空间限定及方格制图法
3、中文标准字体（简称、全称）
4、英文标准字体（简称、全称）
5、中英文标准字体制作
6、常用字体
7、标准色
8、辅助色
9、标志辅助图形
10、标志标准字体使用规范、广告语应用规范
二、基本要素组合系统
1、标志与简称的组合2、标志与简称的特殊组合3、中文简称与英文简称的组合4、标志与全称的组合三、实际应用系统
1、案旗
2、礼仪旗、徽章
3、中英文名片
4、胸卡
5、手提袋
6、服装：售楼人员、保安人员、管理人员
7、信封、信笺
8、旗杆
9、物管识别标志
四、导示系统
1、售楼招牌
2、售楼指引牌
3、工地形象墙（围墙）
4、交通工具
五、广告系统
1、路牌、灯箱广告
2、广告旗
3、形象展板
4、标志英文简称组合5、标准颜色、辅助颜色
第三篇：商业地产项目开发流程
商业地产项目开发流程
1、市场条件判断(前期市场调研)
在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。
2、项目位置选择
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、判断可发展规模
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
4、项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。
项目土地取得有两大标准：
1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。
2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。
5、项目定位细化
彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
6、项目规划设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
7、设计方案的市场化
商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。
8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
9、项目方案的政府许可
在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。
10、项目招投标
在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。
11、项目的财务核算
在开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投
资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。
12、资金需求方案
指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案
13、融资方案
开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。
14、项目融资
除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。
开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。
完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。
15、市场策划
项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。
16、招商
项目招商的方式主要有两种，即：
（1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；
（2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。
17、价格策略
对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。
价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。
18、租金策略
在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。
19、管理公司的选择
项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。
商业房地产管理公司介入的方式主要有：
（1）、管理公司以管理参股；
（2）、聘请管理公司。
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2+2+2原则：
1、收集数据现场的两次沟通：收集数据时要做好沟通工作,特别是有2个环节必须做好沟通工作.第一就是检测人员的沟通,第二是登记人员的沟通,通过聊天的形式获取全面,准确的客户资料.2、两次电话回访：一般数据均要求2次回访电话.无论是收集到的数据,还是老顾客带的数据,至少要进行2次以上的电话回访.第一次电话回访是通过聊天的形式推销自己,增进与客户的感情;第二次电话回访是为了登门拜访做准备的.３．两次家访：员工的家访必须做到2次以上。对准顾客的家访是我们直销这种模式能否推销成功的关键一步。
一、电话回访与家访:
１．第一次电话（打陌生数据电话的方法）＊预热＊
基调：主动、热情、外向、爱笑（一讲三笑，在打电话时的表情对方是可以通过你的语气听出来的）
语速：中速稍快。（表现主动、热情、外向）语调：偏高（表现主动、热情、外向）。表情：微笑
技巧：多用语气助词。（如：呀/吗/啊/嘛）。
重点：感情沟通（中心词—聊家常），在整个营销过程中主要就是寒暄赞美。——寒暄。目的是以轻松、活泼、幽默的谈话打消顾客的戒备心理，营造一个宽松、开放的谈话气氛，只有这样，顾客才有可能继续与您谈下去。
预热:“阿姨,您好。我是从（找个托词，如：省老龄委或某离退休办．．．．）知道您电话的,听说阿姨非常注重保健(或其一些个人情况)．所以很冒昧给您打电话,还希望阿姨不要见怪”
“我姓李（说自己姓的时候要慢）,您叫我小李就可以了,阿姨这段时间身体还好吗?” “…...” 会销人网
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“好,太好了,”或“哦，阿姨可得多留意(保重)”
＂阿姨,是这样的,我这边有些保健知识方面的资料，肯定对您的健康(或您的……病)很有帮助的＂
＂．．．．．．．．．＂
“阿姨,我们现在推出一个活动,为了庆祝（如：您知道3月21日是什么日子吗? 3月21日世界睡眠日…….,找一个理由，如:为了庆祝这一个节日,为了回报……为了……)我们（或定期）举行一些免费的健康服务,有身体检查,专家健康讲座,还有一些对您身体很有好处的健康礼品赠送,还有健康快乐一日游等活动。这些不用花一分钱.这次活动是由赛远保健品公司联合xx机构合办的(xx社区,xx老年大学,xx老龄委等)同时也是为了提高公司知名度,让更多人了解赛远,认识赛远.您放心,不用您花一分钱的”
“．．．．．．．．”
问对方一些问题，简单了解情况，沟通。了解“钱多”，“阿姨，以前从事什么工作的？阿姨平时闲暇时都做些什么？有没有常去健身，阿姨您的声音真好听，您应该歌唱得很好的吧！阿姨您的子女都工作了吧，哦，他们都还好吧？您平时身体怎么样？哦，这样啊，象这个情况的话，应该……我们会请著名医学（保健）专家讲这方面的健康知识，到时候阿姨可以来参加，一定对您大有帮助的，您说是不是．．．．．” “阿姨,您看我现在可以送一些资料过去,这里面有一个叫塞远贵宾档案表的表格,填写了这个表格,您就可以有机会参加我们的活动了,请问阿姨您今天下午三点钟在家吧,或是晚上六点在家吗?我可以给您送过去!”
第一次打电话不要直接邀请或说送邀请函,以免对方找太多理由“很忙、没时间、不想去、自己来”等很多借口。第一次电话回访是通过聊天的形式推销自己,增进与客户的了解与感情。
TAG: 销售技巧 会议营销 销售流程 电话回访的注意事项 重点客户：
１）曾使用过产品在一个月左右，因为这个时间对大部分人来说效果最明显，效果最好，此时回访，有效率最高
2）购买金额在300-1000元左右的人群，对产品的 信任度很好，已体会到产品的好处，再投入的空间很大
3）购买品种以内衣和磁枕为主，使用这2种产品有效，会使其对系统的信任度大加强，尤其是使用磁枕有效果的人更容易产生信任感 会销人网
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4）患有相关适应症，此类人平时被病患折磨较痛苦，对产品的需求较迫切，易被打动
5）对公司的企业形象及产品的品牌形象认可，有好感的人群
事项：
1．为提高邀约的成功率，应选择重点顾客即经济条件较好、保健意识强、长期身患疾病或已购买产品、功效明显、年龄维持在40-70岁的消费者。
2.如果被顾客拒绝，切不可动怒生气，应保持礼貌用语。比如：“没关系”、“欢迎您下次再来”等等。
3.切忌在早餐、午休、晚新闻时间打电话。4.不要就一个问题反复谈话（点到即止）
5.口气要随和，给顾客诚挚的感觉
6.商业性弱一点，给顾客小辈的感觉
7.碰到拒绝，不烦不躁，告知对方我就是给您解决问题的，有事可以找我8.详细记录访谈过程及细节
9.尽量不要深入病症，留待以后现场专家解释
２．第一次家访：＊了解＊
（1）寒暄了解情况，逐步建立信任和好感。
（2）配合贵宾档案表的填写（成为贵宾有何好处，以后可以参加各种活动）详细了解情况，制造痛苦、介绍微循环的概念、功能、特点与健康的关系及重要性
（3）了解情况包括：对方的性格、爱好、特长观察了解家庭经济状况、身体健康状况、拉家常、拉关系，赞美、真诚。
（4）时间不要太长40—50-分钟
（5）首先重复电话中的情况，以解除顾客的抵触心理；（如：阿姨，上次电话中您提到……）
（6）观看其家中有无保健器材等（阿姨这个仪器是干什么用的？价格？效果？您觉得值吗？）
（7）观看其家中药品情况（阿姨，您一直吃这种药吗？反映如何？这药是谁吃的？）会销人网
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（8）对赛远的了解程度（您是否常听广播? 您最喜欢哪个专家？是否参加过活动等）
（9）是否有经济负担（近期有无大额支出、家庭负担，子女上学及工作情况等）（10）周围是否有人使用过公司的产品
（11）了解其对自已（或家人）目前健康的关心程度（满意程度）；（12）要让顾客多说话，了解其各种情况
介绍自己的情况，让顾客了解您是一个什么样的人，以博取其信任
¤¤¤把真诚的赞美贯穿在整个谈话过程中。时间在20-50分钟内为宜，视情况灵活调整，真诚谈心。
对主管级以上管理人员的日常特别规定：
１）．每天必须向下属员工索要一份客户贵宾档案，存至联谊会结束后进行对比，看参加的人员是否是平时家访的客户．
２）．每天必须写工作日记，包括工作计划，工作总结以及与员工谈话主要内容．做好过程管理。
３）．将部门内用得好的老顾客资料进行整理，以便员工家访时．很容易知道新顾客所住的小区或单位是否有老顾客（整理好人手一份）
３．第二次电话回访＊邀请＊ 距离第一次家访在1-2天内
第二次电话回访：“阿姨，您好我是小李，还记得我吗？上一次……那天和您说过我们有健康一日游活动，您现已经是我们的贵宾，我们后天就有这样的活动，所以我专门给您留了两个座位，为了表达公司邀请您的诚意，我这边给您们准备好了邀请函，我已经把您和叔叔的名字填在邀请函上了，只有凭邀请函才能上车入场，阿姨您是下午三点还是六点有空呢，我把
邀请函给您送过去…… ４．第二次家访＊送函＊ 准备工作
（1）电话再确定：出门前电话通知对方将于何时到达，以示自己的重视和对顾客的尊重，（如告知对方已在路上等，尽量不给对方拒绝的借口等）
（2）所带资料准备： 会销人网
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A、即在给顾客送邀请函时，为了更好地让顾客了解我们的产品，了解我们的公司，为顾客准备的相关宣传资料，如公司介绍、产品介绍(书、报纸等)。
B、本人的证件、公司证件、邀请函、已办过会议的单位资料(邀请函、照片)等。
（3）自我形象准备：
A、每位员工都代表着公司的形象，着装要朴素大方，以职业装为主。
B、女员工上班时应化淡妆，头发应梳理整齐，不能奇形怪状。
（4）心理自我调节准备：
每个人由于种种原因都会有一些情绪低落，甚至不如意之处，情绪上难免会受到一些影响。所以，在会见顾客前应充分做好心理调节准备，学会自我控制情绪，不要把一些不好的情绪带到工作中，表露在顾客面前。
沟通要点：
（1）送邀请函，表达诚意
（2）描绘联谊会的五大好处简单介绍产品，家访的最直接目的是挑起他对活动及产品的兴趣
１）专家讲座
A包括专家权威性、知名度、知识渊博、难得的机会等 B讲座对健康人的好处 C对患病者的好处
２）专家咨询对对方的好处 ３）免费微循环检测
详尽介绍什么叫微循环(微循环是微动脉和微静脉之间毛细血管中的血液循环，是循环系统中最基层的结构，是血管内外物质交换的重要场所。)、其功能，与健康和疾病的关系，突出对方不适症状与微循环问题有直接关系，应及时做检测了解，否则以后会如何…………等（制造痛苦）
４）联谊会是老年人交流，交际、联欢的好场所（“您会更快乐，就更健康”）５）来宾幸运抽奖（有可能抽到公司的………高科技产品，它有什么好用处等）¤¤¤¤¤这一切不用花一分钱！
（3）再多建立信赖，第二次电话回访距离第一次家访在1-2天内 注意事项 会销人网
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1、送函前再次与顾客电话联系，让对方在家等待。要严格遵守预约时间，如因特殊情况不能前去或迟到应通知对方并表示歉意，无法通知时，事后应委婉说明情况，避免误会，尽量不要失约。
2、合理分配送函任务，把送函线路大致一样的邀请函集中在一起由同一人发送，以节约时间和精力，提高送函效率。
3、注重形象，穿着公司统一配备的工装，配戴胸卡。
4、当顾客应声开门后，要与顾客相互问候，切不可在未得到邀请时冒失进屋。
5、进门后切不可乱坐、乱动，当听到主人发出“请坐”的“指令”后，待顾客先坐下，再按顾客所指定的位置坐下。
6．主人接待来客。另外，在谈话时，若发觉主人心不在焉，或心情不好，对谈话表示出淡漠时，要巧妙结束谈话，起身告辞。
７．不可与顾客深谈病症和产品
８．不要把真实价格告诉顾客，但对重点顾客要让其有心理准备
９．不要与顾客抢话说，尽量让顾客多说话
二、联谊活动现场攻单技巧 １．联谊活动现场的工作重点 深度沟通，建立信赖 加深痛苦，追求快乐 激发欲望，采取行动 ２．现场如何确定重点顾客
（1）、听——听专家讲课是否认真
（2）、看——看资料是否仔细（3）、摸——是否有兴趣摸产品
（4）、问——是否关心产品功效、针对病症及促销政 ３．借势 会销人网
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1、与主持人、专家、检测人员密切配合
（1）将重点顾客的情况事先暗示给主持人，让其参与活动、抽奖等，最好能当众承诺（2）将重点顾客的情况事先暗示给检测人员，让检测人员“对症下药”，取得其信任（3）先摸清顾客可能选的品种，有针对性地请专家讲解，让消费者产生购买心理（4）暗示顾客机会难得（促销政策、与专家的私人关系等）
2、借老顾客：每活动桌上可事先安排老顾客协助宣传
3、借上级主管：可以小恩惠拉拢顾客，但不要自已做主。当顾客提出增加一些小赠品时，如自已做工作有一定难度，可请上级主管出面协调；以示权威和机会难得。
４．现场最佳促销时机
1、专家讲座后
2、消费者反馈后
3、娱乐节目后
4、本桌有人购买后
5、已有意向的在会前促销
在这些时机之后在此促销,效果较好，因为这时客户心情比较好容易接受我们的推荐。５．顾客有购买意向的几种表现
1、讨价还价
2、关心赠品
3、主动询问有相同症状使用者的情况
4、很痛快地答应参加联谊会，夫妻同来且到场较早
5、主动说出自己的详细病情，询问相关产品的适用范围
6、现场非常关注产品宣传资料及价格单
7、对产品及售后服务细节发出疑问（“如果我使用的话。。，这真的对我。。有好处吗？”……）
8、对您越来越热情，不断点头，认同您所说的
9、身体语言放松下来 会销人网
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10、现场有听、看、摸、问等行为
６．攻单技巧
（１）火候未到不要强攻
在目标顾客不明白微循环知识前不要强攻，而应该……（让他理解到什么是微循环，以及和我们产品的关系）
在目标顾客不了解远红，磁疗的作用原理前不要强攻，而应该……（让他理解到什么是磁疗，以及和我们产品的关系，功能等）
在目标顾客不信服赛远远红加磁疗可以辅助治疗疾病前不要强攻，而应该……（让他理解到什么是远红外，以及和我们产品的关系、功能等）
委婉或直接的问还不开单的真正原因再自己或找人对症下药，是的确没钱？是想买但现在经济不宽裕？是担心产品没效果？是对远红，磁疗的原理不了解？是信不过员工？是怕老伴不同意？
（２）攻心——煽动法（您看那么多人买了，你这样具有保健意识，又这么有经济实力，为什么不让自己更加健康吗？）
激将法（同桌的XXX都买了。。这本来就是为有保健意识有经济能力的老年朋友准备的高档保健品），讲理法（人生100年，50岁以前。。现在呢？。。金钱的意义是什么？金钱要转化成产品才有价值。。在生活不成问题的前提下，假设一定要您丧失健康和多余的金钱的其中一种，您愿意保留什么？。。<健康>您看，您老伴都这么关心您的健康，您为什么不可以买下这套系统关心他呢？）
价格分摊法（。。年。。人。。天。。心血管疾病的费用—预防/治疗=1：8每天几毛钱换来终身健康。
（３）制造痛苦（描述对方的症状或疾病有可能引发的后果、并发症及所有会带来的痛苦，让客户害怕）
1）无疾病者——强调今天健康，不等于以后健康，有他的微循环形状分析他是亚健康，是疾病患者/让专家看出他的XX病，更应该保健，莫等有病时上医院已经晚了，吃要打针住医院花更多的钱。。钱只有交换产品才有实际意义，否则当去世时候满屋子的钞票都是废纸。。从50岁开始保健，平均可多活5-10您的微循环。。说明。。您现在没有症状不说明身体健康，如果不。。完全有可能。。很多象您这种微循环
形状的中老年朋友就是因为不注意保健。。结果。。
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现在还健康，这太好了，难道您不想让您的身体继续健康下去吗？而我们都知道老年人体就象一台运转了几十年的机器，如果您．．．．．．，恐怕以后会．．．．．到时候．．．后悔莫及．．．．
2）有一点疾病——（说上面的内容）。但是如果及时治疗和注意保健，那么就可以改善您的微循环从而改善您的疾病。。
３）疾病严重且没有禁忌症者——您的情况，如果不及时治疗和保健，很快。。
４）有一点疾病——同时再加上：这中疾病如果恶化，就会。。有个阿姨就是您这种疾病，不注意保健和治疗，就转化成。。另外一个阿姨，也是您这种疾病，现在。。。
５）疾病严重且没有禁忌症者——直截了当，肯定的告诉对方，您只要用这种类似产品，特别好的是本公司产品，才会。。。您才可以拥有健康，才有幸福，才可以好好的去旅游，爬山，打门球。。
６）夜间保健的重要性，有很多老年人就是在夜间去世的．我们的产品不知不觉的呵护．．．．
（４）描述追求快乐
（１）描述用了产品之后健康快乐新生活的美好景象（２）省医药费，赚退休费（３）减少痛苦，避免严重疾病（４）免疫力增强后带来的美好一切（５）方便、不知不觉间的呵护（６）有面子，高档
（７）有更好的精力和更多的时间去做想干的事，想象您那时会如何的快乐满足、生活如何的有价值、有意义
．．．．．．．． ７．临门一脚—成交方法 1． 假设（选择）成交法
“阿姨，您是要大全套还是小全套或是。。。呢？选择大全套的话，可以赠送。。或是。。，您是要哪一种呢？”
2． 紧迫感成交法 会销人网
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对方有购买欲，有尚在忧郁，可以给对方一个数量、价格、服务上的紧迫感，突出立即购买的好处
3． 从众成交法
突出我们是大多数人的选择，和老顾客归类同类项，介绍老顾客的购买、个人（健康）等情况
4． 失落感成交法
对客户有时不要逼得太紧，有可能会被对方要求太多增品，或引起对方反感。这时不妨给对方适当的失落感，（“这段时间，我们的……存货有限，我打个电话问一下看还有没有好吗？……哇，阿姨，您太辛运了……”
5． 富兰克林成交法
把买了产品之后的损失与得到的利益比较，突出购买是正确的选择。写出（或说出）购买产品的１８项好处，而至多只有４―５项损失，进行比较。
6． 反败为胜法
问客户为什么不买，看有无挽回的余地。诚恳的问：“。。。” 无论有无成交，记住要主动要求客户转介绍
三、售后服务
A必须送货上门，亲自帮助铺垫好，并说明使用方法，注意事项，使用过程中可能出现的一些情况、反应。
B上门收款务必买点水果或其他礼品上门
C货出三天必须打二次电话问候，六天内要上门一次，九天内拜访第二次，每月不得低于五次拜访。
D（1）使用效果好的贵宾，务必服务好，至少让其在一个月能协助介绍第二套系统以上。
（2）使用效果一般的，要认真沟通，让其转变，至少在一个月内介绍第二套系统。（3）使用效果不理想的，一定要报部门主管，经由主管上报部门经理视情况上报客户服务部或（副）总经理，首先员工自己要用感情去维
护，保证不进行反面宣传，问题严重的需及时报客户服务部，客户服务部派专人上门沟通解决。
核心老顾客八大问题（对忠诚客户的教育培训，促进其转介绍）会销人网
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1．您通过什么途径，什么方法帮服务专员带新顾客？ 2．您衡量准顾客的标准是什么？
3．您和服务专员在公园“巧遇”准顾客，您如何配合服务专员做工作？
4．您和服务专员将准顾客带到您家看赛远产品，您如何讲解健康的重要？金钱的真正价值？
产品的实际功效？
5．您介绍的新顾客，谁决定是否将他带到联谊会现场？
6．如果您在联谊会上发言，您将抓住哪几个重点来讲？（A：未用产品前有什么疾病和痛苦B：是如何下决心购买产品的。C：使用后的良好效果。D公司提供的良好的售后服务。亲情服务，超值服务，E真心的感谢公司）
7．在与准顾客交谈和联谊会上发言不可以说什么？（不要将医学知识，微循环知识，产品知识，不要煽动准顾客购买）
8．在联谊会上您如何配合服务专员做准顾客的工作。
文章转自《会销人网》
第五篇：商业地产项目开发一般流程162338931
商业地产项目开发一般流程
1、市场条件判断
开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。
2、项目位臵选择
商业房地产项目的位臵选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位臵和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位臵能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。
3、判断可发展规模
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位臵、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
4、项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。
项目土地取得有两大标准：
1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。
2）、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。
5、项目定位细化
彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。
6、项目规划设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。
初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。
7、设计方案的市场化
指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改
建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。原因在于商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。
例：第五大街商业街坊。商业房地产项目经过建筑师和市场专家或咨询公司的多循环沟通后，该项目的方案设计得以确定。
8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
9、项目方案的政府许可
指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划
审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测
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