房屋预售许可证解析

第一篇：房屋预售许可证解析

买商品房是一个复杂而又“艰辛”的过程，在这个过程中，买家会碰到各种各样的问题和疑难杂症，甚至是陷阱，买家如果不想靠碰运气才买到一套没任何问题的房子，第一步就是要察看读懂楼盘的《商品房预售许可证》。

不少买家都知道，买商品房要看《商品房预售许可证》，但往往只是“水过鸭背”———看过就忘，对《商品房预售许可证》里的种种“窍妙”一无所知，从而掉进了发展商有意无意设置的陷阱里。

其实，政府对楼盘发出的《商品房预售许可证》里有很多具体而严格的规定，如果发展商严格遵照规定来发售物业，买家的许多合法权益都能够得到充分的保障。例如：政府规定楼盘的高层建筑要建到七层以上才能预售，多层建筑要完成三分之二才能预售;开发商要交齐预售部分的地价才发给预售许可证;预售房款必须专款专用等等。政府就是从预售许可证开始就替购房者对开发商进行把关和监督的。一个楼盘有没有商品房预售许可证证明了该楼盘有否达到最基本的发售条件。

楼盘有了《商品房预售许可证》这张“出世纸”便可公开发售了，但这张“出世纸”还包括了许多丰富有用的信息，个中“窍妙”是非行内人所能了解得到的，记者采访了专管《商品房预售许可证》发放工作的广州市国土房管局房地产市场管理处的副处长刘志伟，如何读懂商品房预售许可证?且听刘志伟的“教路”。

1、复印件无效

政府规定楼盘只有取得了《商品房预售许可证》才可公开发售，《商品房预售许可证》必须悬挂在售楼部里显眼的位置。而且，这个预售许可证必须是原件，复印件无效。

有一些发展商借口说把《商品房预售许可证》的原件悬挂在售楼部容易丢失，而用复印件代替原件，其实却在复印件上做了手脚，欺骗买家。从今年三月一号起，广州市国土房管局对《商品房预售许可证》增发了副本，正本与副本之间的区别只是副本上多了“副本”字样，其所有内容、大小、颜色完全一样，而且都是过了塑的。发展商就算不便展示预售许可证正本，也可把副本悬挂出来，再没借口不悬挂原件了。

2、附图必须同时悬挂

《商品房预售许可证》除了正证外，还有一个附图，正证对预售项目进行文字说明，附图则是项目平面图，上有楼盘的规划平面图，并用红笔把预售房屋的位置勾勒出来，楼盘周边的规划路也有标示。买家认真查看附图，便可全面了解楼盘的规划状况，无良发展商也无从欺瞒买家了。如故意隐瞒有规划路经过小区的情况也就不会发生了。

在预售许可证的正证上，有这么一行字：“本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。”这就是说正证与附图必须同时悬挂，而且正证与附图之间盖上了国土房产局的骑缝章，附图也同样过了塑。买家只要察看附图与正证的骑缝章是否吻合，便可知道该附图与正证是否对应。

目前绝大多数的楼盘都没有把附图悬挂出来，目的就是隐瞒楼盘的详细规划状况。日前记者前往一个楼盘看楼，要求售楼人员出示预售许可证附图，但该楼盘的所有售楼人员都异口同声地指责记者是“离黍线”的，哪来的什么附图?!按照规定，买家其实可以理直气壮地要求发展商出示附图，如果不出示，那肯定是心里有鬼。

3、防止超面积销售

在预售许可证上有“开发企业名称”、“开发资质证书号”、“项目名称”、“项目座落”等栏目，其中比较重要的栏目有“预售房屋建筑面积XX平方米XX套”、“预售房屋栋号及层数”，买家要认真核查自己要买的那套房子是否在预售的范围内。如果买了不在预售范围内的房子，买家的合法权益便不能得到有效的保障。有不少发展商经常预先销售许可范围外的房屋，这些房屋有可能在没有监管的情况下出现烂尾，就算工程完成，买家也往往不能及时得到房产证。

超面积销售是目前市场上开发商比较普遍的一种违规行为，开发商为了能多卖快售，尽快回笼资金，就会超面积销售。而超面积销售部分往往就是因各种各样的原因而未达到预售条件的，如果是未交地价而不能预售的，买家可能会得不到房产证，没了监管就有可能烂尾。

4、预售款须入专用帐户

在预售许可证上，有预售款专用帐户一项，这一专用帐户作用非常大。发展商所得到的预售款项必须存入此专用帐户。这一帐户上的资金由国土房产局监管，从而保证预售款不被发展商挪作他用，只用于此预售项目的建设。因此，买家在买房时，购楼款必须存入此专用帐户，如果发展商给买家提供的帐户不是此专用帐户，那该发展商就有把资金挪作他用的嫌疑，楼盘也就有了烂尾的风险。

由于开发商使用专用帐户里的预售款是要先向政府部分申请，开发商借口这样太麻烦，通常都会多设置一个帐号让买家交钱，这个帐号通常就不是专用帐户，其中只有一部分预售款在专用帐户里，大部分预售资金在自已的帐户里，当然开发商不一定就会把资金挪作他用，但买家为了所买的房子万无一失，完全有必要要求把楼款交到预售证上的专用帐户里。

5、有效期

《商品房预售许可证》里规定了土地使用权出让年限从XX年XX月XX日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。很多买家往往忽略了土地使用权出让年限，因为有的土地使用权是经过了多手转让的，其土地使用权出让年限是从几年前就开始计算的，虽然这些房屋刚刚才建起发售，但其使用年限却已经少了好几年，无形中其价值也打了折扣。

《商品房预售许可证》上还标有有效期。一般来说，这个有效期为一年，过期无效。买家购房时要留意许可证是否过期。购买了过期许可证的房子，其合法权益也得不到保护。

6、商品房买卖合同号

发证机关会在《商品房预售许可证》正证上注明商品房买卖合同号从XX号到XX号是该预售许可证的合法合同。例如该预售许可证允许预售1000套房子，发证机关只会给发展商1001套商品房买卖合同，并且都标上了编号，只有在这些编号内的合同，国土房管局才给予合同鉴证。因此买家在签证商品房买卖合同时，便可查看其合同编号是否在预售许可范围内。有些超面积预售的发展商往往会拿不在规定编号内的买卖合同给买家签约，这样的合同国土房管局是不会进行鉴证的，没有得到鉴证的合同就拿不到房产证。买家催要房产证的时候，发展商会用各种借口拖延时间，如说国土房管局的办事手续麻烦、工作效率低，所以合同暂时无法鉴证，其实发展商是要等到下一批预售证到手以后才找借口让买家重新签一份合法买卖合同。因此买家在看楼时，有意有购买该楼盘时，必须先把其买卖合同编号范围抄录下来，以便签合同时进行对照。

另外，预售许可证上还有一项编号是“穗房预字第XX号”。买家可凭该编号到国土房管局查询该项目的情况。

7、查询与投诉

在《商品房预售许可证》上，有“发证机关查询、投诉电话”一栏，这个电话是国土房管局里专管此项目具体业务人员的办公电话，买家对此有任何疑问或意见，均可拨打这个电话，这个电话能最有效、最直接地监管发展商。

第二篇：预售许可证流程

销售许可证的办理

受理部门：房管局

申报条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证

3、提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

办理程序：

1、开发企业申请

2、受理。出具受理通知书或5日内一次性告知需补充材料

3、审核

4、做出决定并送达当事人，对不予许可的要说明理由并告知权利

5、发证并送达

6、公示

申报材料：

1、开发企业《营业执照和资质证书》

2、土地使用权建设工程规划许可证、施工许可证

3、投入开发建设的资金占工程建设总投资达25%的比例。

4、工程施工合同及关于施工进度的说明

5、商品房预售的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

办理时长：

办理商品房预售许可证，条件从受件之日起20日核发。

第三篇：预售许可证调查报告

关于国力花园三期商铺预售许可证问题调查情况

一、产生的问题

1、报建图商铺与施工图商铺内部格局不同。

2、预售证办理需要按照规划局批准盖章的报建图办理，我公司实际施工已经不符。

3、许丽华咨询规划局变更国力三期商铺户室格局，不容许办理。

4、如提交施工图不符合办理预售许可证法律规范要求，也通不过市长组织的八家联审。也不能报送省厅备案存档。

二、调查对象回馈

（一）国力花园工程项目部赵俊伟

高层单体楼座下的一二层商铺以及所带裙楼，整体面积相差不大，符合房管局误差3%。

（二）聚川设计院陈亮

高层单体楼座下的一二层商铺以及所带裙楼，报建图整体面积与施工图整体面积存在伸缩缝的差别，预测面积与将来实测面积误差在3%之间。

（三）房管局测绘科周秀平、李秀兰

1、去规划局变更商铺图纸，照图预测。

2、施工图上有房管局相关人员认可签字。照图预测。

3、商铺整体面积相差不大，可以按照报建图预测绘一个复式整体商铺，也就是一个整体大户室，在将来规划竣工认可证办理后，进行房屋拆分，也可以在大产权证下来，现房期间，到测绘所重新实地测绘进行产权分割，重新测绘按照商业面积一平米一元重新收费。

（四）房管局市场科郝卫峰

按照相关规定，办理预售许可证预测绘需要提供规划认定的报建图，其他图纸一概不受理，根据国力花园三期商铺情况，也与周秀平、李秀兰商量后，只能按照报建图进行预测绘，然后分成高层单体10#、11#、12#、14#、16#、18#、19#七个大的商铺户室，办下预售许可证后，商铺无法进行预售，这个商铺大证应该以房地产公司命名。在拿到规划竣工认可证后，规划局认定国力花园工程合法合规后可以按照实际竣工户室格局给每个业主办理分户手续。

三、调查结论

为了满足公司对国力花园三期进行预售的发展需求，也能在将来办理出合法合规的产权证，在规划局无法变更，施工图无法替换办理的情况下，我公司可以考虑当下实际，参考房管局行政管理人员的意见，可以在不影响低层、高层住宅预售的前提，先把高层一二层商铺按照报建图预测绘，办理大证，在工程规划认可证下来后，进行房屋拆分或者现房期进行产权分割，这符合房管局办理程序，也合法合规，可以做到将来商铺产权与实际相符。

第四篇：房屋预售合同

卖方（以下简称甲方）：____________

买方（以下简称乙方）：____________

甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市________区（县）________地块的国有土地使用权，土地使用面积为________平方米，国有土地使用证件为________。甲方在上述地块上建设的________，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，经济适用住房销售许可证号为京房内证（经）字第____号。

乙方自愿购买甲方的________房屋，房屋用途为普通住宅。乙方预购房屋的定金为人民币________元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本合同。

第一条　________房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为________平方米（包括：套内建筑面积________平方米，分摊的共有共用建筑面积________平方米），共有共用部位详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。

甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方，土地使用面积（含分摊的共有共用面积）为______平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。

第二条　甲方双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±____％（含）时，按照本合同第三条所述房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起____日内，甲乙双方同意按下述第 ________种（大写）方式处理：

1．乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按____利率计算。

2．按照本合同第三条所述房屋单价据实结算。

3．______________________________________________________________。

第三条　双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币___元，价款合计为人民币（大写）__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元整（小写）__元。付款方式见本合同附件三。乙方同意按双方订的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为________，银行帐号为________。

第四条　乙方如未按本合同附件三付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之____（大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过____日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。

第五条　甲方向乙方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据；若双方约定交付初装修房屋的，须按照《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）》的要求，提交建设工程质量监督部门验收合格证件和测绘部门实测面积数据。符合本条款述条件后，甲方交付房屋的日期为____年____月____日。甲方交付的房屋被建设工程质量监督部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方在合同解除之日起30日内除向乙方双倍返还定金外，还应全部退还乙方已付的房价款及利息，利息按____ 利率计算。

第六条　甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的，甲方同意按____向乙方补偿。

第七条　除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自本合同约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已交付房价款金额的万分之_______（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过____日（遇法定节假日顺延）甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已支付的房价款及利息全部退还给乙方，并向乙方双倍返还定金（利息计算同第五条）。

第八条　本合同签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于____日内书面通知乙方。乙方于收到通知之日起____日内有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金。甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本合同，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的违约责任。

第九条　甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定、自竣工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第十条　乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方拽定的物业管理公司负责管理。

第十一条　双方同意在签订本合同后三十日内，持本合同和有关证件共同到北京市________房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。

第十二条　双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地权属证件，并按规定交纳有关税费。

第十三条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第____种（大写数字）方式解决纠纷。

1．提交北京仲裁委员会仲裁。

2．任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。

第十四条　本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

第十五条　本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本共____份，房地产交易管理部门壹份，______________________。

甲方（签章）：________________

法定代表人：__________________

身份证号码：__________________

地址：　______________________

联系电话：____________________

邮政编码：____________________

代理人：______________________

联系电话：____________________

__________年_______月_______日

乙方（签章）：________________

法定代表人：__________________

身份证号码：__________________

地址：　______________________

联系电话：____________________

邮政编码：____________________

代理人：______________________

联系电话：____________________

__________年_______月_______日

第五篇：房屋预售合同

房屋预售合同

售房人：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

联系电话：

购 房 人：

身份证号：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，购房人和售房人在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议：

第一条：项目建设及销售依据

售房人以出让方式取得位于忻顿路小檀村的土地使用权。该地块面积平方米，规划用途为底商住宅。购房人购买的房屋为预售房。

第二条：购房人所购房屋的基本情况：

购房人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第号楼，从南向北单元层户。该住宅楼为砖混结构，六层外墙面涂料滚涂。该合同约定的房屋建筑面积约为平方米。准确建筑面积以房屋产权部门测量的面积为准。

第三条：价款与付款方式

按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米元，合计

经售房人与购房人协商，购房人一次性交清房款。

首付房款中，其中含金一万元，如购房人中途退房，该定金归售房人所有，剩余房款待房屋售出后退还购房人。

第四条：交付期限

售房人应当在年月日前，将该房屋交付购房人。但遇不可 抗力或其它特殊原因，售房人可据实予以延期。其它由售房人原因造成逾 期交房的，逾期不超过二十日，售房人按日向购房人支付已付房款万分之 一的违约金，合同继续履行。逾期二十日后，购房人有权解除合同，售房 人应退还全部预收款。

第五条：交接

房屋达到交付使用条件后，售房人应当书面通知购房人办理交付手续。超出二十日购房人不接收房屋的，售房人可将其所购房屋另行出售，并在 售出后退还购房人已交房款的90％，剩余10％充当违约金归售房人所有。双方验收交接时，应当签署交接单，售房人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

第六条：房屋结构及装修标准

1、内墙面：卫生间、厨房内墙水泥砂浆打底，无面层。其余均为白灰 内墙面。

2、门窗：东西面室外窗为铝合金平开窗、中空玻璃，东立面阳台铝合 合窗封闭，楼梯间为铝合金固定窗。户门为防盗门、单元门为对讲门。居 室、厨房、卫生间、客厅预留洞口，无门框门扇。

3、地面：所有地面只做找平层，无面层，无踢脚线。

4、顶棚：均为白灰顶棚。

5、卫生间、厨房均无卫生洁具、水咀及洗莱池。

6、户内预埋管线、接线盒，光缆费用购房者自付。

7、采暖：分户供暖，为地暖。

8、天然气：天然气由公司统一安装，设置于厨房，费用自理。

9、电表：磁卡电表，分户管理、费用自理。

第七条：保修责任

购房人购买的房屋的《住宅质量保证书》作为合同附件。售房人自房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。

第八条：物业管理

购房人在购买房屋后，房屋交付有资质的物业公司统一管理。

第九条：房产证由售房人统一代办，在代办产权过程中税、费及维修基金由购房人自负。交付代办产权证费用及物业维修基金后交付使用。

第十条：本合同为房屋预售合同，售房人交付购房人房屋时，双方重新签订规范的商品房买卖合同。

第十一条：本合同自双方签订之日起生效，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

售房人（签章）：购房人（签章）：

负责人：联系电话：

经办人：联系电话：

年月日