第一篇：基金公司房地产开发贷款项目准入标准及业务操作流程
基金公司房地产开发贷款项目准入标准及业务操作流程
一、项目准入标准
1、企业准入：对开发商的房地产开发企业资质等级不作要求；
2、区域准入：抵押物或融资项目位于直辖市、省会城市、计划单列市，洛阳、唐山、烟台、潍坊、苏州、无锡、南通、常州、徐州、绍兴、台州的项目；
3、融资项目：取得四证的在建工程、商品房预售许可证或房屋所有权证的项目；
4、抵押方式：办理土地使用权与在建工程抵押登记；或办理网签及登记备案手续；
5、贷款期限：1－2年；
6、贷款额度：1－5亿元；
7、抵押率：抵押物评估价值的40%；
8、年利率：18－20%；
9、融资顾问费：2%(资金方经纪公司与项目方经纪公司各1%)；
10、贷款操作时间：30—45天；
11、资金方承诺：不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。
二、业务操作流程
1、项目方提供用於项目立项的的下列项目资料(有效、清晰的JPEG格式电子版文件)：
A、借款申请书，写明企业简介、项目概况、贷款要求、抵押物情况、还贷方案；
B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证；
C、项目方公司章程；
D、抵押物的权属证明文件（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证、房屋所有权证等）；
E、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料(可暂不盖印章)；
F、以Word文档形式提供完整的项目可行性报告或项目立项申请报告，无需加盖公司印章； G、有权管理部门对项目立项批文或备案文件；
H、2012年度审计报告、2013年最新一期财务报表和负债明细表；
I、用数码相机多角度拍摄的，完整反映项目現场全貌及周边环境的照片，拍摄照片数量20张以上。
J、增信措施，对有些项目需要项目方控股股东或相关公司提供贷款担保，需提供贷款担保 的公司营业执照、房地产开发企业资质证书、公司简介，2012年度审计报告、2013年最新一期财务报表。
2、资金方项目立项通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；
3、基金公司业务部门与风控部门自费前往融资项目所在地进行现场尽职调查，对项目方基本情况及贷款用途进行调查，对抵押物和贷款风险及效应进行评估。
4、基金公司对项目方的贷款申请进行内部审查审批，通过后双方签署借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件。
5、基金公司与项目方共同办理抵押登记手续，基金公司采取银行委托贷款方式发放贷款资金，项目方办理提款和转存手续。
第二篇：信托公司房地产开发贷款项目准入标准及业务操作流程
信托公司房地产开发贷款项目准入标准及业务操作流程
一、项目准入标准
1、企业准入：开发商或其控股股东具备二级及以上房地产开发企业资质；
2、区域准入：抵押物或融资项目位于直辖市、省会城市、计划单列市，洛阳、唐山、烟台、潍坊、苏州、无锡、南通、常州、徐州、绍兴、台州的项目。开
发商或其控股股东具备房地产开发企业一级资质在区城准入方面没有
限制；
3、融资项目：取得四证的在建工程、商品房预售许可证或房屋所有权证的项目；
4、抵押方式：办理土地使用权与在建工程抵押登记；或办理网签及登记备案手续；
5、贷款期限：1－2年；
6、贷款额度：1－5亿元；
7、抵押率：抵押物评估价值的40%；
8、年利息及费用： 项目方具备一级资质16—18%；
项目方具备二级资质18—20%；
9、融资顾问费：2%(资金方经纪公司与项目方经纪公司各1%)；
10、贷款操作时间：单一资金信托30—45天，集合资金信托45—60天；
11、资金方承诺：不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。
二、业务操作流程
1、项目方提供用於信托项目立项的的下列项目资料(有效、清晰的JPEG格式电子版文件)：
A、借款申请书，写明企业简介、项目概况、贷款要求、抵押物情况、还贷方案；
B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证；
C、项目方公司章程；
D、抵押物的权属证明文件（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证、房屋所有权证等）；
E、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料(可暂不盖印章)；
F、以Word文档形式提供完整的项目可行性报告或项目立项申请报告，无需加盖公司印章； G、有权管理部门对项目立项批文或备案文件；
H、2012审计报告、2013年最新一期财务报表和负债明细表；
I、用数码相机多角度拍摄的，完整反映项目現场全貌及周边环境的照片，拍摄照片数量20张以上。
J、增信措施，对有些项目需要追加项目方控股股东或其他法人机构承担连带保证责任，需提供保证人的公司营业执照、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证，公司简介，2012审计报告，2013年最新一期财务报表和负债明细表。
2、资金方项目立项通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；
3、资金方自费前往融资项目所在地进行现场尽职调查，对项目方基本情况及贷款用途进行调查，对抵押物和贷款风险及效应进行评估。项目方按《房地产项目尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：
4、资金方确定融资方案，双方签署借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件，办理审查审批、核准备案手续；募集信托资金；
5、办理抵押登记手续或股权变更登记手续，发放信托资金，并对资金使用情况进行监控。
第三篇：贷款业务操作流程
鸿鑫小额贷款责任有限公司贷款业务操作规程（试行）
第一章总则
第一条：为防范和控制信贷风险，提高信贷资产质量，规范贷款业务操作程序，根据国家有关法律法规和本公司的性质和特点制定本规程。
第二章基本程序
第二条：办理贷款业务的基本程序：
1.客户申请
2.贷款业务员受理和调查
3.审查部门审查
4.贷审会审议审批
5.与客户签订贷款合同
6.贷款发放
7.贷后管理和收回
第三条：贷款业务办理各环节的时间要求。贷款从申请到受理应当天完成，调查（含评估）不得超过（）个工作日，审查不得超过（）个工作日，审议审批不得超过（）个工作日。
第三章贷款业务申请与受理
第四条；客户贷款应以书面形式向本公司贷款业务部门提出申请，其内容主要包括客户基本情况，申请贷款的品种，金额，期限，用途，担保方式，还款来源等。
第五条：贷款业务的受理
贷款业务部门负责接受贷款业务的申请，对客户的基本情况，信用等级，授信额度和借款的合法性，安全性，盈利性及项目可行性等情况进行初步调查。认定是否具备发放贷款的基本条件。对同意受理的，要求客户提供相关资料。
第六条：客户申请办理贷款业务需提供以下资料：
一，自然人申请贷款需提供的资料：
1.借款申请书（原件）
2.申请人的身份证等有效身份证明（原件，复印件）
3.个人及家庭收入，资产负债证明（原件）
4.财产抵（质）押情况和对外担保情况（原件）
5.年检合格的营业执照（原件，复印件）
6.生产经营许可证，特殊行业许可证等（原件，复印件）。
7.户口本和家庭成员及关联人情况（原件，复印件）
二，法人客户及商户借款需提供以下资料；
1.借款申请书（原件）
2.董事会（股东会）同意借款的决议（原件）
3.企业法人代表身份证明（原件，复印件）
4.与借款相关的业务合同，项目协议，项目可行性报告，项目批文等（原件，复印件）。
5.年检合格的营业执照（原件，复印件）
6.授权代理人的身份证及授权委托书（原件，复印件）
7.股东名录，身份证明（原件，复印件）
8.公司章程，合伙协议及股东大会关于利润分配的决议书（原件，复印件）。
9.年检合格的组织机构代码证和人民银行颁发的有效的贷款卡以及年检合格的税务登记
证（原件，复印件）。
10.注册资金验资报告及验资单位资格的证明（原件，复印件）
11.近两年及今年X月份资产负债表，损益表，现金流量表，财务审计报告（原件，复印件）
12.与贷款用途有关的生产经营许可证，特殊行业许可证，开采许可证，承建资格证，安全
资质证，工程施工安全许可证，环保合格证及批文，卫生消防合格证及批文，建设用地规划许可证，工程规划许可证，建筑开工许可证等（原件，复印件）
13.结算账户证书（原件复印件）
14.法人印鉴卡及法人代表签字式样。
15.需提供的其他资料。
三．担保人需提供的资料；身份证明，有效合格的营业执照，特殊行业生产经营许可证，企业资质等级证书，董事会或股东会同意抵押担保的有效决议书，抵押物权利证书和价值评估报告。
第七条 贷款业务部门对客户提交的相关资料进行登记，并将有关数据资料录入信贷业务管理系统。
第四章 贷款的调查
第八条 贷款业务部是贷款的调查部门，负责对客户及担保人相关情况进行调查核实，调查人员必须2名或2名以上。
调查的主要内容：
一．客户提供的资料是否完整，真实有效，客户提供的复印件与原件是否相符。
1.查验客户提供的企业法人营业执照是否按规定办理年检手续。
2．查验客户法定代表人或授权委托书的身份证明是否真实有效。
3.查验客户申请书的内容是否真实，齐全，完整。
4.查验客户在银行开立账户情况。
二．调查客户信用及品行状况。
1.客户及其担保人生产经营是否合法，正常。
2.了解客户目前借款，其他负债和提供的担保情况，对外提供的担保是否超出客户的承受能力等。
3.了解客户法定代表人及财务销售等主要部门负责人的品行，经营管理能力和业绩，及从业经历，是否有不良记录等。
三．对客户及其担保人的资产，生产经营状况和市场前景情况进行调查，分析贷款需求和还款方案。
1.查阅客户及其担保人财务报告，账簿等资料。对客户及其担保人和资产负债率，流动比率，速动比率，应收账款周转率，所有者权益，收入，支出，利润等情况进行分析。
2.分析客户及担保人生产经营的主要产品技术含量，市场占有率及市场前景等情况。
3.分析贷款需求的原因及贷款用途的真实性，合法性。
4.查验客户商品交易的真实性，合法性。
5.分析还款来源和还款时间的可能性。
6.判断客户提供的担保是否符合担保条件，并确定其担保能力。
7.测算贷款的风险度。
第九条对个人客户，应调查分析其个人及家庭的经济收入是否真实，稳定，是否具有偿还贷款本息的能力。是否有不良信用记录。有担保的，还要对担保人的经济收入和担保能力等情况进行调查。
第十条调查人员必须撰写贷款调查报告。调查报告的主要内容为：客户基本情况及主体 资
格，申请贷款的种类，金额，期限，利率，用途，还款方式，担保方式和限制性条款。客户的财务状况，经济效益及市场分析，贷款风险评价，贷款的综合效益分析，提出贷与不贷，贷款金额，贷款期限和利率的建议，并将调查分析的信息资料录入信贷业务信息管理系统。第十一条调查经办人，主要负责人应及时将客户贷款资料移送贷款审查部门审查。
第五章贷款的审查
第十二条贷款审查部门对信贷业务部门移交的客户贷款资料进行审查，重点审查以下内容：
一：基本要素的审查。客户及担保人有关资料是否齐备，贷款调查资料是否齐全。
二：主体资格的审查。客户及担保人主体资格，法定代表人有关证明材料是否符合规定，客户及担保人组织机构是否合理，产权关系是否明晰，客户及担保人的法定代表人，主要部门负责人有无不良记录。
三：信贷政策的审查：贷款用途是否合规合法，是否符合国家有关政策，贷款用途期限，方式，利率是否符合上级管理部门规定的信贷政策。客户贷款余额是否超过资本总额规定的监管比例。
四：信贷风险审查，审查贷款业务部门测定的客户信用等级，授信额度分析，揭示客户的财务风险，经营管理风险，市场风险，贷款风险度等，并提出风险防范措施。
第十三条审查结束后，应将审查的贷款资料录入信贷业务信息管理系统，撰写审查报告作为审查结论，提出明确的审查意见。填制贷款审查表，审查经办人和主负责人在审查报告上签字后连同有关资料，移送贷审会办公室。
第十四条审查部门对贷款业务部门移送的贷款资料不全的调查内容不完整的，可要求贷款业务部门补充完善，对不符合国家产业政策，信贷政策的将材料退回，并做好记录。
第六章贷款的审议与审批
第十五条贷审会办公室收到移交的贷款审查资料后，予以登记，审核，并及时提交贷审会议决。
第十六条贷审会会议对贷款进行审议，审议的主要内容：贷款是否合规合法，是否符合国家产业政策，信贷政策，贷款定价及其带来的综合效益，贷款的风险和防范措施要根据贷款项目情况需审议的其他内容。
第十七条贷审会办公室对贷审会审议过程进行记录，形成会议纪要，会议纪要的主要内容应包括会议召开的时间，地点，参加人员，审议事项，审议结果等。连同填制的贷审会审议表，报送有权审批人审定，签批。
第七章签订合同
第十八条所有贷款业务都必须签订信贷合同，主要内容包括：贷款种类，用途，金额，期限，利率，还款方式，担保方式，合同双方的权利与义务，违约责任等，贷款业务部门是对外签订贷款合同的经办部门。
第十九条信贷合同由借款合同和担保合同组成。借款合同是主合同，担保合同是从合同。主从合同必须相互衔接。
第二十条信贷合同的填写和签章应符合下列要求：
一．合同必须采用钢笔书写或打印，内容填制必须完整，不得涂改。
二．相关条款应与贷款业务审批的内容一致。
三．贷款业务部门必须当场监督客户，担保人的法定代表人或授权委托人在信贷合同上签字。盖章或盖指模，核对预留印鉴，确保签订的合同真实，有效。
第二十一条贷款业务部门完成合同填制后，交有权签字人审查，签章，审核无误后，将信贷合同由信贷业务部门加盖信贷合同专用章或公章。信贷业务部门对信贷合同进行统一编号。按顺序依次登记《信贷合同登记簿》。
第二十二条信贷业务部门应区别不同担保方式，要求客户抵押人或质押人办理以下事宜。
一．以抵押担保的要到相关的房管，土管，林业，车辆，工商行政等有权登记部门办理抵押登记手续，并将他项权证交本公司保管。
二．以存单，国债，债券，股票等质押的权利凭证应办理止付手续或证券登记管理部门办理登记手续。
三．动产质押担保的，要对质押物进行评估，鉴定，取得有关书面证明，质押物应填制“质物交接清单”，信贷部门要与出质人共同签章办理质物交接手续。
第八章．贷款的发放
第二十三条 借款合同和担保合同生效后应办理贷款发放手续，贷款业务部门应依据借款合同约定的用款计划，一次或分次填制借款凭证，签字并盖章。借款凭证填制要求：
一．填制的借款人名称，借款金额，利率，期限，用途等内容要与借款合同的内容一致。
二．借款凭证的大小写金额必须相符，分笔发放的借款凭证的合计金额不得超过相应借款合同的金额。
三．借款凭证与借款合同的签章必须一致。
第二十四条信贷业务部门将借款凭证，借款合同，连同有权审批人的批复送交会计结算部门办理账务处理。
第二十五条会计结算部门应审查贷款是否经有权审批人审批，借款凭证要素是否齐全。填制内容是否符合要求，并确认领款人是借款人或授权委托人审查无误后，办理贷款账务处理。
第九章贷款发放后的管理
第二十六条贷款业务部门是贷款发放后管理的实施部门，负责客户贷款资料的保管和贷款发放后的日常管理。在贷款发放的当日，按照信贷业务信息管理系统要求及时录入信贷信息和担保信息数据和资料。
第二十七条办妥抵押登记手续，并取得的他项权利证明，质物交接清单及存单，国债，有价证券等权利凭证，并按有价单证管理要求填制有价单证入库保管凭证，办理入库保管手续。第二十八条信贷业务部门负责信贷档案资料的管理，保证信贷资料的完整，安全和有效利用，档案管理人员承担档案资料的保管责任。
第二十九条信贷业务部门在贷款发放后，要及时对贷款进行跟踪，检查，对未按贷款合同规定用途使用信贷资金的，应查明原因并提出处置的意见。同时将检查结果录入信贷业务信息管理系统。
第三十条信贷业务部门应定期或不定期对客户生产经营等情况进行贷后检查。检查的主要内容：
一．客户及其担保人生产经营，财务状况是否正常。主要产品的市场变化是否影响产品的销售和经济效益。
二．了解掌握客户及其担保人的资产，机构，体制，及高层管理人事变化等重大事项。分析这些变化是否影响客户偿还能力。
三．检查抵（质）押物的完整性和安全性，抵押物的价值是否受到损失，抵押权是否受到侵害，质押物的保管是否符合规定。
四．检查固定资产建设项目进展情况。项目资金是否按期到位，项目贷款资金是否被挤占挪用，是否按招投标规定进行，项目工程进展是否正常，项目是否能按期竣工，投产能否达到等。
检查过程中如发现影响信贷安全的重大事项，应立即采取防范和化解措施，及时报告公司相关负责人，检查中发现的客户重大变化要及时录入信贷业务信息管理系统。
第三十一条公司高层管理部门要加强对本公司信贷管理工作的督导检查，对检查中发现的问题，被检查部门要限期整改，并及时上报整改情况。
第十章贷款到期的处理
第三十二条信贷业务部门要在短期贷款到期前的一个星期，中长期贷款到期前的1个月，填制一式三联的《贷款到期通知书》，一联发送客户并取得回执，一联发送担保人并取得回执，一联留存备查。
第三十三条贷款到期归还时要按照借款合同约定的期限和还款方式，由客户主动归还，借款合同中有直接划收约定的本公司可按约定从客户账户中直接划收。
第三十四条客户还清全部贷款后，本公司应将抵押，质押的权利凭证交还抵押，质押人，并做好签收登记。
第三十五条到期后未归还的贷款列入逾期催收管理，信贷业务部门应填制一式三联《贷款逾期催收通知书》，一联发放客户并取得回执，一联发送担保人并取得回执，一联留存备查。会计结算部门从贷款到期次日起计收贷款逾期利息。
第三十六条1.客户因特殊原因到期无力偿还贷款时，可申请办理展期，提交贷款展期申请书，原担保人应在贷款展期申请书上签署同意展期，继续担保的意见并签章。
2.贷款展期的调查，审查，审议，审批与办理贷款的程序相同。
3.贷款展期批准后，信贷业务部门与客户和担保人签订《借款展期协议书》，并由有权审批人签批，并及时书面通知会计结算部门办理展期账务处理。
4.贷款业务部门应在贷款展期当日将贷款展期信息录入信贷业务信息管理系统。
第十一章信贷风险资产监管
第三十七条信贷管理部门是不良贷款的监测管理部门，负责对不良贷款真实性和准确性进行实时监控，定期编制信贷资产监测报表，报告和分析不良贷款增减变化情况，原因和趋势，提出清收，盘活不良贷款的措施。
第三十八条不良贷款的认定
贷款到期未归还的，列入逾期贷款管理，贷款逾期超过规定的期限列入呆滞贷款管理，同时信贷业务部门填制“不良贷款报告表”,分清落实责任，并报送公司管理部门。
非期限因素形成的呆滞，呆账贷款由信贷业务部门填制“不良贷款认定申请表”签章后送审查部门审查，有权审批人认定。
第三十九条信贷业务部门负责不良贷款的清收盘活。对列入呆账的不良贷款，要根据有关规定，按程序逐级申报，经公司董事会审批后办理呆账核销手续。
第四篇：房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程
房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。
第一阶段
可行性研究决策阶段
项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。
1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。
2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。
3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具体的时间安排等。
4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，主要工作内容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等，层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。
――1――
房地产开发项目操作流程
5、组织营销人员进行市场调查，了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度，了解地块周边范围内市政配套设施情况，有无比较严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。
6、汇总以上情况后，公司应组织小范围讨论，以确定是否参加地块招标。如讨论认为地块有一定的开发潜力，则应进一步开展工作。
7、由建筑师或规划师（一般应委托）提出总体规划，确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。
8、由市场及经济分析人员进行经济技术分析，主要内容包括项目成本测算、销售价格预测。
9、根据市场反映情况和公司所做的经济分析，初步确定土地投标价格。
10、编制项目可行性分析报告，内容包括项目定位情况、拟建档盘规模、档次、成本测算、销售价格预测、实施周期、经济分析结果等。
11、目前市场上大部分房地产项目需要进行融资，招标土地部门也要求投标单位出具资信证明，因此必须联系一家银行，向银行提供项目可行性分析报告，并进行必要的沟通，使银企双方都对项目的前景看好，这样银行经内部讨论后，就可以同意进行合作，并出具融资信用证明材料。12、13、报名参加土地招标或拍卖，并按规定交纳保证金。
参加招标拍卖会，提供报价（当场提供），其报价数在提交之前均可调整，但一般应控制在原定的范围之内，这样便于今后项目的操作。目前一般采用的招标办法使最高价中标，若中标取得土地开发权，即可转入第二阶段工作。
――2――
房地产开发项目操作流程
第二阶段
项目前期准备阶段
项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段，工作内容狠多，包括项目立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。
1、项目产品及市场定位
明确项目运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深入工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。
2、立项
目前房产项目必须进行立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个项目编号。
3、取得规划设计条件和红线图
土地招标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。
4、方案设计
正式方案设计必须委托具有相应资质的设计院进行，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进行设计招标。招标时由开发商提出招标文件，设计院投标方案完成后，组织专家进行文案评审，评出一到二家设计院的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。
确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对项目的要求，委托设计单位进行正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的基础上，进行修改，完
――3――
房地产开发项目操作流程
成正式报批方案。
方案设计必须由主管部门组织审查，参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后设计院必须根据会上各部门提出的意见进行调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。
5、初步设计
方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要内容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估，提出项目中应采取的环保措施。
根据批准的方案设计，可以进行初步设计，具体设计格式和深度设计院会按照建设部的有关标准进行，开发商提供必要的基础设施、配套设施等要求和原始资料。
初步设计必须进行审查，审查程序与内容和方案设计基本相同，设计必须得到建委（或规划部门）的批复才能进一步深化。
6、地质勘探
建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进行地质勘探，委托勘探公司进行此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由设计院提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和设计院认可后，签订勘探合同，勘探公司进行作业，最后完成地质勘探报告给甲方和设计院，作为基础设计的依据。
7、施工图设计
根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。
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房地产开发项目操作流程
8、领取土地证
土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。
9、领取建设用地规划许可证
向规划部门申请领取建设用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:1000地形图。
10、领取建设工程规划许可证
向规划部门申请领取建设工程规划许可证，要求提交计划、全套工程施工图、1:500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。
11、施工招标
目前工程建设必须进行同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：（1）提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进行标底编制。
（2）经招标办初审后，发布工程招标信息。
（3）根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进行沟通，主要内容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。
（4）由招标办根据一定的规则进行初选承包单位，一般为6家，开发商要保证有意向发包的单位入围。
（5）发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。
――5――
房地产开发项目操作流程
（6）开标，由招标办组织专家进行评审，一般要选取2－3家，此时开发商要想办法保证有意向的单位进入入选范围。
（7）在专家推荐的名单中，选取已经初步商定的施工单位。（8）招标办发中标通知书。
12、施工监理单位的选择
根据国家规定，目前几乎所有房地产项目必须委托监理单位进行工程监理，监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招标基本相同，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。
13、施工图图纸审核
国家建委规定，所有基本建设项目，其施工图完成后，必须交由具备审查资质的设计院进行施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提出图纸审查意见。
14、设计合同签订
按照建委规定，项目的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设计市场的公平竞争，避免行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。
15、人防图纸审核
带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进行调整后，由人防部门签署审核意见。
16、申领投资许可证
向计委领取投资许可证，要求提交项目立项批复，计划安排等文件。
17、签订施工合同
与中标施工单位签订施工合同，合同目前有范本，必须按范本填写。另外，――6――
房地产开发项目操作流程
与施工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。
18、建设工程灰线检验
工程项目建设必须进行放样，一般由规划部门指定单位进行现场放样和验灰线，在场地平整后，向规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。
19、有关规费缴纳
在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费（以杭州市为例）： a 市政基础设施费，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 绿化费 8元／平米 c 高教基金 10元／平米
d 人防建设费 15元／平米（已按规定建设附属人防工程时，此笔费用免交）e 墙改费 8元／平米 f 白蚁防治费 1.6元／平米
g 城建档案保证金 总投资的1－3％，最高不超过3万元 20、领取施工许可证
领取施工许可证是前期工作基本结束的标志，也是政府部门控制基建项目规范运作的最主要手段，没有施工许可证，不准开工建设，领取施工许可证必须提交下列各项资料：
A 当年有效计划文件 B 项目投资许可证
C 经批准的项目总平面布置图 D 建设工程规划许可证及其附件
E 市招标办核发的“中标通知书”，经签证的施工合同副本
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房地产开发项目操作流程
F 交纳市政配套费、白蚁防治费收锯 G 城建档案保证金收据
H 人防地下室审定通知单或交款收据 I
墙改费手锯
J
已签证的工程监理合同 K 已签证的工程设计合同
21、开工
开发商在取得上述资料后，可择日进行开工典礼或直接开工建设。
第三阶段
施工建设阶段
1、房产公司取得施工许可证委托定位放样，定位验收（灰线检验）合格后开工建设。一般房产公司在项目现场设现场管理办公室，主要由公司工程技术部实施管理，管理人员由土建、安装、智能化等不同工种工程师组成。另外，委托专业的监理公司实施工程质量、进度、安全生产、投资控制，同事房产公司委托政府质量监督站实施质量监督、安全监督站实施安全监督。政府监督部门主要对基础、主体进行中间结构验收，建设过程中主要部件的隐蔽工程进行验收，工程建设完成后的竣工验收。
2、项目建设完成后，工程质量由杭州市质量监督站、房产公司、施工单位进行竣工验收，项目设计消防、环保等的由消防部门、环保部门对口负责验收，室外配套附属工程由市政部门组织验收，项目按规划审批要求实施完成后由规划部门组织规划验收，等到项目所有单位验收及规划验收完成，再由房产公司委托市建委开发办组织进行综合验收，经综合验收合格的项目才能正式交付用户使用。
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房地产开发项目操作流程
第四部分
项目开发成分与内容
房地产项目是个高投入、高产出的行业。其资金投入量非常巨大，尤其在近年房地产市场逐渐升温的情况下，各项费用开支更大。根据目前房地产项目运作情况，其投入主要包括土地费用、前期费用、建安工程造价、管理费用、财务费用、销售费用、税费等。具体项目简单统计如下：（每个项目的情况都有不同，费用额度相差也较大）
1、土地价款
土地出让金
因地块不同区别很大，一般包括级差地租、大市政配套费 契税
一般为出让金的3％ 拆迁补偿费
按实计算 拆迁安置费
按实计算
2、开发成本
(1)堪察费
按实计算(2)设计费
一般为工程投资的2％左右(3)可行性研究
按实计算(4)施工通水
按实计算(5)施工通电
按实计算(6)施工通路
按实计算(7)土地平整
按实计算(8)施工围墙
按实计算(9)建安造价
500－1500元／平米(10)设备费
按实计算
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房地产开发项目操作流程
(11)市政排污、小区道路、排水设施等
按实计算(12)小区环卫设施
按实计算(13)小区供电设施
按实计算(14)有线电视
按实计算(15)通讯管线
按实计算(16)管道煤气
(17)防盗设施
(18)消防设施
(19)邮政信报箱
(20)路灯
(21)绿化
(22)智能化装置
3、不可出售的一些公建配套设施
(1)文化活动室
(2)居委会
(3)公厕
(4)垃圾运转站
(5)围墙
(6)室外停车棚
(7)物管用房
4、各类规费
(1)市政配套设施费
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按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算
房地产开发项目操作流程
(2)供水贴费
按实计算(3)供电贴费
按实计算(4)人防建设费
按实计算(5)墙改费
按实计算(6)白蚁防治费
按实计算(7)城建档案管理费
(8)教育建设费
5、其它费用
(1)附属工程费
(2)纯水装置
(3)热水装置
6、开发间接费
7、管理费用
(1)办公费用
(2)通讯费用
(3)交通费用
(4)人工费用
(5)办公场地租用
8、财务费用
9、税金
(1)营业税
(2)城建建设税
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按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算
按实计算 营业收入的5％
营业税的7％
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(3)教育附加费
营业税的4％
10、销售费用
(1)广告费用
按实计算(2)楼书、促销会、样板房等
按实计算(3)售楼部装修等
按实计算
第五部分
房产营销部分
房产营销主要分为项目定位、销售定位、广告策划三步。
一、项目定位：
这部分工作主要包括市场调查、目标客户定位、房产品功能定位、区域环境及建筑单体定位、确定项目名称、确定项目。
二、主题或概念、配套设施确定、物业管理目标设计等：
房地产开发是资金密集型产业，这就决定了其运作最高原则为“以快打慢”，快建开发、快建销售是房产市场制胜的法宝。在既定的要求下，“定位准确”才能保证开发高速度的实现，“准”才能“快”。例如城市中有数十或数百个在销楼盘，在市场需求调查的基础上，根据自身项目环境、交通、市政配套、地形、成本、公司特长等特点，尽快寻求项目市场定位，即什么类型产品？何种居住方式？小区主题？建筑和环境艺术风格？住宅功能有哪些？配套标准如何？目标客户是谁？房产和价格？
一般房产项目开发周期短则
一、两年，长则四、五年，这样的时间周期里，施工技术、建筑材料、居住要求都在发展、变化，项目定位必须适度超前，对销售高峰时的市场要有预先把握，但过于超前，又会引起成本上升及销售困难。
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房地产开发项目操作流程
三、销售组织：
早期房产销售，主要依靠售楼人员的个人努力，这在高档、外销房产尤其明显。1994年以后，房产市场步入集团话销售时代，即由开发公司售楼部、策划部、广告公司市场调查机构、建筑设计方、房地产中介公司联合进行市场调查、销售人员培训、场地布置、主题宣传促销活动执行等。
1、销售人员：房产公司小号手人员变动较大，新兴开发公司需要不断招聘、培训，每个项目开发销售时，人员也需要根据新项目的特点重点培训。招聘房产销售人员，对专业少有特别的要求，但要求有学习能力和信息分析、管理能力。公司通过广告和活动将客户吸引到售楼部和现场，销售人员主要时接待，介绍及售后的分析、联系，同时要求向策划部门即使提供市场信息。能够创造性工作的销售人员，往往被选拔到策划部门工作。
2、销售地点：售楼部最好坐落市区，同事相对靠近项目现场，这样一来方便去现场参观，二来有利于消除客户对现场的距离感。房子建成前，售楼部是项目的主要展示形象，形象级别当然应与项目整体策划一致。
3、促销活动：除通常广告外，开发商不断设计，实施各种促销活动，此类活动主要由策划部和售楼部联合运作，如参加房交会、现场促销、产品说明会、演出、打折赠物、老客户访问等。
四、广告策划：
开发商多数聘请专业广告公司，负责房产项目从整个公司的形象设计、广告策划、广告公司收取策划费、设计费、代理费。根据项目和工作内容，开发商支付策划费用。广告公司通常工作包括广告设计、代理、发布、市场调查、品牌推广、协调媒体关系、设计促销活动、场地及层位设计、印刷等。
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房地产开发项目操作流程
由于房产品理性购买的特点，房产广告主要以报纸为主，现在开发商也在积极寻求更新更有效的广告形式。以杭州市场为例，全年房地产报纸广告约6000万元。
第六部分
房产证
一、房产证
1、总证办理
A、测绘
涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发证科室、测绘科室。
需要提交的资料（以杭州市为例）：
(1)企业法人营业执照（复印件）(2)计委建设项目立项文件（复印件）(3)商品房预售证（复印件）(4)建筑工程施工许可证（复印件）(5)规划验收合格证（复印件）(6)单位工程质量综合评定表（复印件）(7)中华人民共和国国有土地使用证（复印件）(8)建设工程质量综合评定表（复印件）(9)红线图（复印件）(10)投资许可证（复印件）
(11)地名办批复（标准地名、门牌使用证）（复印件）(12)房屋竣工平面图（复印件）
测绘成果提取，时间30个工作日（视项目难易程度适当缩短或增加）
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房地产开发项目操作流程
费用按5元／平米。
B、竣工房屋物业维修基金和用房缴交
涉及部门：当地房地产管理局物业处，需提交资料（以杭州市为例）：(1)建设工程规划许可证（复印件）(2)规划总平面图（复印件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）
(4)房地产产权监理处提供的测绘成果（复印件）(5)物业管理办公室用房与商业测绘成果（原件）
物业维修基金和用房缴交单提取时间，自受理日起十五个工作日。费用为多层住宅35元／平米，高层65元／平米。C、总证办理
涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发放证科室、产权质监科。费用为210元／本，超500 M²按0.2元／平米增加。提供资料（以杭州市为例）：
(1)物业维修基金和用房清单（原件）
(2)房地产管理局产权监理处提供的测绘成果（原件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）(4)单位工程质量综合评定表（复印件）(5)标准地名门牌使用证(6)建筑总平面图
总证领取时间自受理日十八个工作日。
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房地产开发项目操作流程
D、总证备案
涉及部门：当地房管局交易处综合管理办公室
提供资料：商品房预售证、商品房预售批复、商品房预售登记申请表、平面图、商品房幢号、房号清单、预售合同、销售价格批复、物业管理专项基金和用房缴交确认单、规划验收合格证、单位工程质量综合评定表、标准地名门牌使用证、规划许可证（附件、附图）、房屋所有权证。费用为0.3元／平米，自受理日起十个工作日。E、办理分户证（房屋产权记一个人）
提供资料：合同（原件）、测绘成果图（原件）、购房发票（原件）、身份证复印件
涉及部门：房产交易所办证中心，交易费用：交易税万分之五 工本费 10元／本，注册费 100元／本，45个工作日。
二、契证
提供资料：身份证、测绘图复印件、发票（第五联）、合同（复印件）涉及部门：房产交易所办证中心，费用契税1.5％或3％（按合同时间）工本费，七个工作日。
三、土地办证中心
提供资料：契证复印件、房屋产权证、合同复印件、身份证复印件 38－55元左右／本，按面积不同计，十六个工作日。
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房地产开发项目操作流程
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房地产开发项目操作流程
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房地产开发项目操作流程
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房地产开发项目操作流程
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房地产开发项目操作流程
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房地产开发项目操作流程
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第五篇：个人贷款业务操作流程
个人贷款业务操作流程
第一步：洽淡
1、借款人（或抵押人/保证人/共同借款人）是否符合我行各类贷款条件：a.年龄：18周岁至65周岁，且借款人年龄加贷款年限原则上不超过70。b.身份：具有合法有效的身份证明资料（指居民身份证、户口本或其他有效居留证件。）在中国大陆境内工作，投资或常住，其中境外借款人应在中国大陆境内工作，投资或常住超过1年。C.还款能力：具备还款意愿和有合法稳定的收入来源及按期偿还本息的能力。
2、了解借款人的用途：可用于个人合法消费、生产经营等用途。如：购房、购车、装修，留学、经营等。
3、了解担保的情况：保证、抵押等。
保证：担保人资质、信用状况。抵押：抵押物的位置、面积、年代、装修，使用情况等。
4、了解还款来源的可靠性：借款人收入稳定性、家庭财产状况等。
第二步：资料收集
1． 借款人、抵押人共同借款人及保证人身份证明方件：身份证、户口本（或户口所在地民政局开具的婚姻证明）。
2． 还款能力证明文件：借款人所在单位开具的收入证明，个人工资卡流水（半年以上），资产状况证明（房产证，车辆登记证、公司股权证明等）、公积金缴存证明等）。
3． 贷款用途证明文件：购房合同、购车合同、装修合同、公司经营资料、留学证明等。
4． 其它证明文件：社保证明或个税证明（外地人在本地购房需提供一年以上证明）、第二住所证明、首付款证明及转付证明、开发商资料，二手房卖方资料等。
第三步：贷款申请受理
1、客户填写个人贷款申请表。
2、客户签署贷款文件：a.一手住房按揭贷款。b.一手商铺按揭贷款。C.二手住房/商铺按揭贷款。d.抵押贷款。
3、开立个人帐户。
第四步：初审
1、核实客户基本信息：身份证件的真实性、婚姻状况的真实性、收入状况的真实性。
2、查询客户征信情况：信用记录是否良好、是否首次贷款。以个人信用报告为准。
3、查询客户房产状况：借款人夫妻双方及未成年子女名下拥有房产套数。以南通市房屋产权监理处档案馆出具的证明为准。
4、抵押房产情况：权属、抵押、租赁状况。
5、核实贷款用途资料：首付证明、购房合同、契税证明、购车合同、装修合同、购销合同等。
6、测算客户还款能力：本笔贷款收支比〈50%，全部贷款收支比〈55%。
7、测算贷款额度：A、一手房根据买卖契约交易测算额度。B、二手房办理预评估手续，根据评估价值及交易价值的敦低者测算额度。以我行认可的评估公司出具的预评估函为准。
8、录入PMS系统：将客户基本资料、抵押资料及申请贷款信息录入完整并上传复核岗。
9、填写《审贷审批意见表》，将纸质资料同步交协办（复核岗）复核。
第五步：审批
1、支行内部审批：A、支行复核岗人员复核后在PMS系统上录入意见并上传，同时打印调查报告。B、将送审纸质资料交支行审贷人员审批。审贷人员同步在PMS系统上录入初审意见，并上传、同时打印审查报告。
2、分行信审部审批：将送审纸质资料交分行信审部审批。A、信审部权限内：分行信审部初审—分行信审部复审—分行信审部审批。B、分行信审部初审—分行信审部复审—分行信审部审批—分行分管行长审批。C、总行权限内：分行信审部初审—分行信审部复审—分行信审部审批—分行分管行长审批。—总行信审部审批。审批结束信审部点击PMS系统后打印审批报告及批复书。
第六步：办理抵押/保险等相关手续
1、填写全套合同文本：贷款合同、抵押合同、保证合同等。同时登录PMS系统进行合同签订。
2、办理抵押手续。A、支行操作人员登录房产局抵押登记系统进行抵押资料录入。B、分行信管部登录房产局抵押登记系统进行抵押资料复核。C、携带办理抵押相关资料及本人身份证原件，同抵押人本带身份证原件共同到房产局办理抵押登记手续。D、抵押手续完成：A、一手抵押：当时完成，即将买卖契约及抵押合同领回。B、二手房抵押：一般5-7个工作日完成，信贷员凭房产局收件收据到房产领取房产证原件、土地证原件、他项权证原件、抵押合同 2 份。
3、办理其余手续：二手房须出具正式的评估报告，商铺、别墅须购买保险。
第七步：出账
1、填写出账申请书、出帐审核表，携带抵押登记完成后领取的资料及客户其余资料（包括所有送审资料、合同文本、正式评估报告，房产证、土地证、保单正本等）到分行办理出帐前审核。A、到分行个人银行部、分行计划财务部进行个贷额度审批。B到分行信管部进行出账资料审核：信管部初审—信管部审批。审核通过后信管部人员签署出帐审批表及出帐申请书。
第八步：贷后管理
1、出帐后与客户办理相关资料交接手续，并签署收帐收据。
2、于出账后5个工作日内将客户资料整理装订，并上交分行档案库。
3、按要求定期做好贷后检查工作。
4、做好逾期客户的催收工作。
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