1、[房地产融资业务辅导]项目准入标准[合集五篇]

第一篇：1、[房地产融资业务辅导]项目准入标准

资产管理业务房地产融资项目准入标准（试行）

为有效控制我司房地产融资业务风险，保证公司房地产类融资业务的质量和安全，特制定本准入标准，促进公司该类业务在风险可控的基础上健康、持续发展。

一、交易对手选择标准

1、融资人（或控股股东、实际控制人之一）应具备完善的法人治理结构，经营年限不少于3年。

2、融资人（或控股股东、实际控制人之一）应具备丰富的房地产开发经验，累计独立开发面积不得少于20万平方米，开发商于经济欠发达地区的县级以下区域完成的开发面积不能作为累计开发面积。

3、融资人（或控股股东、实际控制人之一）资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质（暂定二级资质视为二级资质）。

4、融资人（或控股股东、实际控制人之一）应资信良好，不得有非法融资记录，最近三年内没有不良信用记录（包括已结清不良记录和未结清不良记录）。

5、财务状况良好，综合考虑融资人（或控股股东、实际控制人之一）的负债率、利润率、收益率、现金流、总资产等财务指标，满足融资要求后的交易对手或实际控制人资产负债率一般不得超过80%，但大型房地产企业可综合考虑、适当提高。

6、优先选择多元化经营的集团客户或大型房地产公司、房地产上市公司；其次是房地产业务地域布局合理的大型房地产公司；审慎开展与中小型房地产企业的合作，抵押项目若销售，应控制销售回款。

二、项目选择1、2、项目公司必须股权清晰、债券债务明确。

一般情况下，应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（即“四证”），谨慎选择四证不全的项目。

3、优先选择经济较为发达且房地产交易量活跃的一线城市、省会城市、其他经济发达地区，避免土地供应量或住宅存量过大的区域。

4、倾向于普通住宅开发项目，对于低密度住宅、酒店式公寓、商业物业及办公物业项目应谨慎选择。

5、倾向于选择已经完成七通一平的地块，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动迁的项目。

6、倾向于2-3年开发周期的项目，谨慎选择开发周期较长，资本金长期沉淀于后期土地成本，资管期限内还款能力不足的项目。

7、倾向于选择土地成本较低的项目，谨慎选择相对周边地价较高的项目及介入地王项目。

8、必须按照合理预计的销售价格及销售进度基础上，对融资项目进行压力测试，压力测试的结果必须能够保障资产管理计划资金的安全退出。

9、房地产项目及抵押物的地理位置、周边环境、配套设施、项目规划、房屋设计、市场定位、销售价格、营销策略等要符合市场需求。

10、用资项目及抵押物为在建工程的，应关注其未来的物业管理规划。

11、规避选择以难以判定价值的资产做抵押的项目。

12、谨慎选择销售周期较长、分块销售的，或底商面积超过总建筑面积30%的写字楼或大型商业楼项目。

13、由银行、四大资产管理公司、实力较强的其他机构提供增信的项目根据项目具体情况可以部分或全部不受上述限制。

三、抵（质）押物的基本要求

1、房地产信托业根据项目情况办理在建工程、土地使用权、房产抵押或股权质押，要确保抵（质）押物及抵（质）押措施合法有效。

2、抵（质）押物应优先选择上市公司股权、非上市金融股权、有充足稳定的租金收入和销售收入的商业物业，土地和在建工程抵押应选择地理位置较好且有刚性需求的项目。

3、考虑一个付息周期的融资成本后，以土地、在建工程或房产提供抵押的，应设定合理的抵押率，；以上市公司股权提供质押的，参考风控部关于上市公司股票质押折扣率标准。以非上市金融股权提供质押的，质押价格原则上不高于净资产。计算抵押率时，在建工程应按已投入的合理成本或重置成本计算抵押率，计算重置成本时可适当考虑市场评估价格因素；已建成物业应按相同或类似地段同类物业的市场价值计算，已开业的商业物业可以视为建成物业。

4、资管计划存续期间抵/质押物置换的，应当按照公司资管计划业务流程规定履行相关审批手续，且原则上不能提高抵/质押率。

5、抵押物为交易对手的销售物业，在物业解押环节应严格控制销售款按约定比例或金额进入信托专户，保证抵押率不因解押销售而上升。

6、抵押物应由我公司认可的评估机构评估，其中房产评估机构应具有二级或以上资质，土地评估机构应具备全国执业资格。如抵押登记机关有指定的评估机构，以其指定为准。

四、其他风险控制要求

1、应重视第一还款来源而不单纯依赖抵（质）押物，在项目尽职调研过程中应综合考虑交易对手的在建、拟建项目，合理预测信托融资期限内的净现金流，并对其整体现金流进行销售价格和销售进度的双压力测试。

2、3、资管资金必须专项用于融资项目的开发建设及其他合理用途。

交易对手为民营非上市中小企业的，原则上由实际控制人（夫妇）提供个人连带责任担保。

4、对于纯股权投资项目，资管计划与开发商真实自有资金投入比例应合理，资管计划控股或实质控制项目公司，在可能的条件下，对项目公司所有印鉴、账户、资金封闭运行进行全程监管，开发商对于开发时间节点、销售计划、现金流进行承诺。

5、已经资管投资决策委员会审议通过的项目，自过会之日起3个月内未成立的，必须更新尽调报告后重新上会审议，否则不得启动发行该集合计划。

6、应加强房地产融资项目抵（质）押物的管理，适时监控其市场价格及波动情况。当抵（质）押物的市场价格接近其抵（质）押价值时，应及时采取措施防范风险。

7、积极研究房地产融资业务的流动性风险防范措施，房地产融资项目可以考虑引入担保公司、四大资产管理公司、信托公司、基金公司等，在项目出现极端情况时受让债权，防范流动性风险。

8、要加强房地产行业信息收集和政策研究，深入分析国家宏观政策和经济运行状况，包括房地产调控政策，金融政策、土地政策、目标城市整体规划和发展策略等。

第二篇：房地产行业信托项目准入标准-a版本

房地产行业信托项目融资准入指引（试行）

房地产行业发展总则：在风险可控的基础上重点发展房地产项目。项目选择中，大城市重点关注地价成本，中小城市重点关注发展前景，大力支持绿色、低碳项目和政府保障性住房项目，严格控制恶意捂盘和使用高杠杆资金进行炒地的项目，坚决规避其他高风险项目。

重点支持政府保障性住房项目包括：经济适用房、限价房、公共租赁房、安置房等。

重点支持棚户区改造、危旧城改造、城中村改造项目。一、区域选择

1.核心城市及直辖市（北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等）重点关注项目地价取得成本及是否在同类项目中有一定比例的优势。

 选择客户时，应侧重选择其地价取得成本有明显价格优势的项目，以降低项目因售价下降带来的还款压力。

 地价取得成本应控制在同区域商品房销售价格的合理比例之内，最高不得超过50%。

 对价格出现明显背离的区域应审慎进入。2.经济较发达的省份

经济较发达区域暂指定为长三角地区、珠三角地区、环渤海湾地区的相关省份。对此区域，可选择省会城市及其周边中型城市。在中型城市的选择上，应优先考虑房产市场存在一定后续发展空间的城市。

 中小型城市应考虑其地理位置便利性、当地经济发展持续能力和房产市场后续发展空间等因素。

 考虑公司管理覆盖能力，即项目所在地应在公司长驻人员所在城市的合理管理能力承受范围之内。（2-3小时 车程）（如超出其管理半径，应在项目前期考虑安排现场管理人员并明确费用归属问题）3.其他省份

包括中西部、西北部等其他省份。对此区域应优先考虑房产项目的流通性和价格需求弹性等因素。

 主要选择位于核心商务区或核心居住区的项目。

 主要接受纯住宅项目，或住宅项目占较大比例的住宅、商业混合项目。（住宅比例不低于70%）

 项目应具有可比性（地域可比性与售价可比），且成本具有较大优势。4.重点关注地区

受市场因素影响，该地区房地产市场价格近期出现较大增幅，价格与价值出现明显背离，房价存在一定的系统风险。对于此地区的项目选择应掌握以下标准:

 项目应具有明显的成本取得优势（地价成本不超过现有市场价格的40%）

 项目取得当地政府或银行较强的支持力度（资金、税收、拍卖土地等） 项目或合作方对公司有重大战略合作意义

 公司将根据市场变化情况随时调整重点关注地区

二、开发类型

（一）土地一级开发市场

 原则上只参与政府或其储备机构为主体实施的施工融资项目。 对于执行“政府主导、市场化运作”的施工融资项目，只接受土地市场发育成熟的地区。

（二）土地二级开发市场

 别墅、豪宅等项目地价取得成本应低于房产销售价格50%。. 工业房产项目，应提供其他抵押资产，且抵押比参照公司最低抵押比率执行。

 审慎进入纯商业房产项目。（对商业房产项目应从购进成本、担保条件、市场价格和租售比例等因素进行综合考虑，但完工商业房产购进成本不应高于市场现有重置价格的60%）

三、合作伙伴

债权类（贷款类？）信托项目，应与取得二级开发资质以上（含二级资质）的开发商进行合作（含股东单位）。

股权类信托项目，应与取得三级开发资质以上（含三级资质）的开发商进行合作（含股东单位）

对于开发商资质为暂定的，根据开发商实力与房地产经营能力等因素进行判定，其注册资本、历史开发规模等主要指标不得低于三级资质水平。（政府主管机构认定的三级资质标准：1.注册资本不低于800万元；2.从事房地产开发经营2年以上；3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续2年建筑工程质量合格率达100%；5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级以上职称；7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8.未发生过重大工程质量事故。）

对于项目公司房产资质的控制，实质重于形式，核心关注项目公司是否有一定数量具有较长房地产从业经验的人员和熟悉、了解房产市场的核心管理团队，并能对项目公司提供相应的支撑。

四、商业模式

（一）交易结构

1、股权投资

侧重于对项目的控制能力，具体标准如下：

 交易对手为上市公司的，我公司股权持有比例应能支撑对项目公司重大事项的控制能力。（持股比例不低于49%，含49%）。

 交易对手为非上市公司，我公司股权持有比例应实现对项目公司的绝对控制。（原则上要求持股比例不低于90%，实际控制比例应达到100%.或虽低于90%的持股比例，但其他实际控制方式到位） 审慎对待股东分散持股的公司。（信托入股后，应适当控制持股超过10%的股东数量）

2.债权模式（含债权买入返售、其他银行贷款转贷等实质债权模式）

按照实质重于形式的原则，应符合监管机构对借款人的相关要求。 重申第一还款来源原则，不得简单依据第二还款源选择客户。 严格执行抵押物登记制度并确认担保方有偿还能力。3.其他 对股权受益权、物业受益权返售等其他交易结构，应关注项目实际还款能力。

（二）杠杆比例

原则上交易对手货币化出资比例不得低于50%。对于新建项目或无土地成本优势的项目，交易对手出资比例应提高至60-70%，且应保证资金于信托资金投入前到位。同时，对于具有较高成本优势的项目，可适当考虑项目增值金额，货币化出资比例可适当降低至30%-40%，但综合出资比例不得低于60%.（三）信托期限

信托期限一般为二年，原则上不得低于一年，在保证补偿机制的前提下可接受提前还款条款。信托期限的设计上应充分考虑信托的退出预留时间安排。

（四）收费标准

原则上信托报酬为4%/年，对于上市公司、品牌公司、银行推荐并代为销售的客户可适当放宽。鼓励业务团队在设计收益模式时，合理争取项目后端业绩报酬，实现项目收益的“综合化、层次化”。

五、高风险业务的控制

高风险业务是指某几类受诸多因素影响，信托资金存在较高风险的房地产项目。业务团队对高风险业务应采用审慎的原则，做好项目前期调查工作，项目设计时应充分考虑风险控制手段。

高风险业务分为普通高风险业务和严重高风险业务，对于前者，业务团队在前期项目谈判与接触时，应在中后台管理部门密切配合下，审慎开展项目后续推进工作。对于后者，公司不推荐进入。同时，公司将根据市场变化情况和业务团队风险掌控能力，定期调整高风险业务标准。

（一）普通高风险业务：

 已明确取得银行或政府支持的烂尾楼续建项目

 受诸多因素影响，客观存在原股东因抽逃资金、大额套现等情况，造成公司一定程度的溢价进入项目。

 信托资金存在一定比例未实际用于项目建设本身，对项目后期退出存在一定风险。

 信托总规模超过10亿元，或优先类信托规模超过8亿元的集合类项目。

（二）严重高风险业务：

 非政府平台操作的土地一级开发业务且未明确招拍挂时间的项目  存在历史拆迁问题，且长期（三年或以上）未解决的项目.本操作指引自发文起开始执行，同时遵循“实质重于形式，具体项目具体分析”的标准安排实施。

创新类房地产业务准入指引另行制订。

第三篇：房地产项目融资申请书

融资预审表

公司名称 注册资金 企业类型 经营范围

借款 公司 概况

财务状况（单位：万元）

注册地点 注册日期 股东形式

年月

2010年

有限公司 房地产开发销售

资产合计 负债合计

其中：流动负债 所有者权益合计 净利润

经营活动现金流量净额

2013年

土地性质

2012年 2011年

项目名称 项目所在地 占地面积 政府批文 项目现状

国有土地证

项目总投资额 其中：自有资金

万 万 万 万 已获证件情况 用款

项目 概况

资金投入 项目已投资金 其中：自有资金

其他资金来源

已有抵押、贷款 项目预估价值 融资金额

融资 期望年利率 需求 资金用途

还款来源

保证

抵押物说明

方式

万 %

抵押物名称 抵押物位置 抵押物现状 抵押物评估值

融资期限 期望融资方式

年

融资申请书

一、公司介绍

1、有限公司是一家

2、有限公司注册资本金 万元等

3、公司董事会介绍

4、董事长介绍

二、项目目前状况：

1、位于，占地 亩，总建筑面积 万平方米等

2、客源市场条件

3、布局

三、项目发展计划：

1、第一年建设期间： 预计 年底前完成上述计划。

2、第二年试营业期间： 预计 年 月前完上述计划。

3、第三年发展期间：

四、融资额度及期限

1、融资 万人民币，融资期限 年。

五、融资抵押物明细及估值

六、融资详细用途 融资款将用于

七、还款详细说明1、2、3、4、有限公司 二0一三年 月

第四篇：房地产项目融资申请书

融资预审表
公司名称 注册资金 企业类型 经营范围 借 款 公 司 概况 有限公司 房地产开发销售 2013 年 资产合计 财务状况（单位： 负债合计 万元）其中：流动负债 所有者权益合计 净利润 经营活动现金流量净额 项目名称 项目所在地 占地面积 政府批文 项目现状 国有土地证 土地性质 2012 年 2011 年 2010 年 注册地点 注册日期 股东形式 年月

用 款 项 目 概况

已获证件情况

项目总投资额 其中：自有资金 资金投入 项目已投资金 其中：自有资金 其他资金来源 已有抵押、贷款 项目预估价值 融资金额 融 资 需求 期望年利率 资金用途 还款来源 抵押物名称 保 证 方式 抵押物说明 抵押物位置 抵押物现状 抵押物评估值 万 %

万 万 万 万

融资期限 期望融资方式

年

融资申请书

一、公司介绍1、2、有限公司是一家 有限公司注册资本金 万元等

3、公司董事会介绍

4、董事长介绍

二、项目目前状况：

1、位于，占地 亩，总建筑面积 万平方米等

2、客源市场条件

3、布局

三、项目发展计划：

1、第一年建设期间：

2、第二年试营业期间：

3、第三年发展期间：

四、融资额度及期限

1、融资 万人民币，融资期限 年。预计 年底前完成上述计划。预计 年 月前完上述计划。

五、融资抵押物明细及估值

六、融资详细用途 融资款将用于

七、还款详细说明1、2、3、4、

有限公司 二 0 一三年 月

融资申请书

一、公司介绍

1、有限公司是一家

2、有限公司注册资本金万元等

3、公司董事会介绍

4、董事长介绍

二、项目目前状况：

1、位于，占地 亩，总建筑面积 万平方米等

2、客源市场条件

3、布局

三、项目发展计划：

1、第一年建设期间：预计年底前完成上述计划。

2、第二年试营业期间：预计年 月前完上述计划。

3、第三年发展期间：

四、融资额度及期限

1、融资万人民币，融资期限 年。

五、融资抵押物明细及估值

六、融资详细用途

融资款将用于

七、还款详细说明 1、2、3、4、有限公司

二0一三年 月

第五篇：房地产项目融资申请书样本

融资申请书

（务必详细真实填写）

一、申请缘由

（本内容写明融资主体简要介绍，其中必须写明企业股权结构及各股东持股比例，如果是房地产开发企业，必须写明房地产开发资质是几级）

（写明企业融资事由，如×××企业为承建×××项目用于×××款项特申请融资）

二、融资额度及期限

（本内容写明需要融资的额度、期望融资的期限）

三、融资抵押物明细及估值

（本内容务必要详细写明用于本次融资的“抵押物”是什么，无论是土地还是楼房或者其他资产，都要写明抵押物数量有多少、评估价值有多少。如果是抵押土地，要标明土地证号码；如果要抵押楼盘，要标明预售证号码或者房产证号码和楼盘所属的土地证号码，另外还要说明所抵押楼盘的土地是否已经做抵押）（如股权融资则务必讲清楚该融资主体在当地的影响力及在建工程的现在和预期的价值）

四、项目目前实际投入额度及分流详情

（土地款、工程款等，一定要详细）

五、融资详细用途

（本内容务必要详细写明融资的“具体用途”，并给出一个大体的计划，比如支付工程款多少、安装费多少、偿还欠款多少。融资用途一定要真实）

六、还款详细说明

（本内容要详细阐述用户偿还融资本金及利息的款项来源，要对每一项还款来源给出大约的金额和时间。比如一期住宅销售在××年××月可达到销售收入××元人民币，可以专户存储优先用于偿还，××收入在××年××月可达××元人民币，用于第二还款来源等等。最好有一项以上还款来源）

七、盖章及日期

盖章后扫描

日期：