房地产项目融资的目的[推荐]

第一篇：房地产项目融资的目的[推荐]

房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资

机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。

房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。

实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。

[1]房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。

(一)银行贷款

一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。

(二)房地产信托

信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。

但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

(三)国内ipo

(四)境外ipo

(五)借壳上市

(六)上市公司资产置换

(七)房地产投资基金等

综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。

我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资

1.内部融资方式包括：

（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

2.外部融资的主要渠道和融资工具有：

（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

（4）房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

第二篇：房地产项目融资方案

房地产项目融资方案

（一）（一）融资组织形式选择

研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。

（二）资金来源选择

在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。

（三）资本金筹措

资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。

（四）债务资金筹措

债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。

1.信贷融资

任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。

2.债券融资

企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。

（五）预售或预租

由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。

（六）融资方案分析

在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

1.资金来源可靠性分析

主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。

2.融资结构分析

主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

3.融资成本分析

融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。

4.融资风险分析

融资方案的实施经常受到各种风险的影响。

房地产项目融资方案

（二）一、房地产项目融资操作流程如下：

准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押

二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：

1、房地产开发类贷款——

是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

第三篇：房地产项目融资方案

房地产项目融资方案

 资金性质（来源）：企业资金

 融资方式：银行委托贷款

 用款期限：最长3年

 资金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%（3年，年平均数）

1、正常银行贷款利率×（1+20%）

（例如：目前央行基准贷款利率调整为：5.40%×(1+20%）=6.48%）

2、资金方一次性好处费：8%（3年，平均每年2.67%）

3、中介方一次性佣金：4%（3年，平均每年1.33%）

4、其他佣金：2%（3年，平均每年0.67%）

每年的资金使用成本为11.15%

 抵押借款比例：50--60%

 资金到位前，没有任何费用。

 资产评估、律师尽职调查全部由资金方自己负责，不需要企业承担费用。

 操作时间：双方密切配合，10天左右，资金就可以到帐。 注意：一家房开公司最多不超过3亿，不少于1亿。 每半年副一次利息。（注：企业需要准备的资料见附件，并把整理好的资料盖上骑缝章）

附件：

房地产项目融资所需资料

 营业执照副本复印件（加盖公章）；

 组织机构代码证复印件（加盖公章）；

 税务登记证（国、地税）副本复印件（加盖公章）；  国有土地使用证；

 建设用地规划许可证；

 建设工程规划许可证；

 建设工程施工许可证；

 商品房销售（或预售）许可证；

 贷款卡电脑查询结果复印件（加盖公章）；

 注册验资报告复印件（加盖公章）；

 法人代表资格证明及身份证复印件；

 具体经办人员授权书及身份证复印件；

 公司章程、主要负责人简历（董事长、总经理、主管财务人员）；  董事会或股东会对外贷款决议；

 企业委托贷款申请书；

 商业计划书或项目可行性研究报告（很重要）；  公司最近3年及最近3个月财务报表；

 法律意见书及尽职调查；

 评估报告；

 公司最近2年审计报告；

 公司情况及其业务内容介绍，企业主要产品技术专利证书，获奖证书等；

 资金用途，包括资金使用计划和还款计划。

第四篇：房地产项目融资资料

房地产项目融资资料

（一）房地产开发融资企业资料清单：

1.公司简介

（内容包括公司基本情况介绍、经营状况说明、董事会成员简介、股东简介、管理团队简介等）

2.公司章程

3.董事会决议或股东会决议（关于本项目的融资决议，有即提供）

4.工商登记核准资料及营业执照

5.税务登记证

6.组织机构代码证

7.法人代表身份证

8.验资报告及开发资质证明

9.银行开户许可证及贷款卡

10.审计报告和主要财务报表（近三年，10年、11年、12年 同时补充13年1、2、3、月份主要财务报表

11.投资项目可行性报告

12.借款申请书资金用途及使用计划(需注明还款来源)

13.房产证（如果是用房产做抵押，这个就提供），如果办理了预售许可证的，也要提供；

14.土地使用权证，同时附上土地付款凭证,土地成交合同等；

15.建筑用地规划许可证

16.建筑工程规划许可证

17.建设工程施工许可证

18.抵押物价值评估报告或质押物价值评估报告

19.其他政府相关批文

20.其他补充文件

（二）房地产开发企业融资基本条件：

1、要求项目要在省会城市，或经济发达的地市级.资质较好的县也可以考虑。

2、四证齐全：土地使用证，用地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证；

3、二级开发资资质优先，如果母公司是二级资质，项目子公司为三级或者暂定也可；

4、房地产项目融资额度：融资1---6亿元，期限1--2年

5、有抵押物，抵押率不超过50%。

6、自有投入不低于35%；并且经营业绩良好，无不良信用记录。

第五篇：房地产项目融资流程

房地产项目融资流程

一、提供项目的可行性报告及现金流状况作为融资依据。

二、融资利息暂定为年息18%。（可依据项目的潜力和国际金融利率进行调节）

三、融资手续在中国香港地区办理，一切相关法律责任按照香港地区规定执行。资金在中国地区使用，按照中国地区相关法律执行。

四、融资材料经审核通过后，符合融资资格之项目按照以下流程办理。

1、双方签定借款合同。(项目名称、用款计划、还款计划)

2、项目的法人代表(融资方)必须持有中华人民共和国护照。

3、项目的法人代表赴港办理融资相关手续。

4、项目的法人代表(融资方)在香港银行开设个人外币账户, 作为支付融资过程

中的费用。

5、项目的法人代表(融资方)与资金方共同在香港会计师事务所、律师事务所

办理项目融资相关手续，项目的法人代表(融资方)开出本票给予律师事务

所和会计师事务所，资金方与融资方在香港银行开设联名账号；(如融资不

成功, 一个月内律师事务所及会计师事务所开出支票的费用全额返还)。

6、资金到达联名账号上时，融资方确认融资金额是否全额到账；融资方确认

到帐后所开具的本票对现(律师事务所和会计师事务所), 进入下一个融资

流程,融资方融资金额到账一个月内，资金方扣除一年利息，融资款划到国

内该项目开设的共管帐户内(专款专用)，融资完成。（全程在香港律师事务

所执业律师的严格监控下完成，在联名账户上的资金动用必须双方签名方

可动用，保障资金安全。）。

五、融资方的项目进度以及资金的使用，资金方委派财务总监全程监控，以保障融资资金全部用以项目开发, 该项目公司100%质押给资金方。融资资金不

能作为融资方购买奢侈品、投资股票、黄金、期货等行为，有出现上述行为，资全方有权要求融资方在一个月内归还融资款项。