房地产项目私募融资渠道介绍

第一篇：房地产项目私募融资渠道介绍

房地产项目私募融资渠道介绍

目前我国房地产市场融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，只是这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。

（一）银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。尽管对于房地产开发商来说，贷款受到国家宏观政策，特别是利率政策的影响很大，但是2008年银行仍是房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低的，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况分析，目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。

（二）企业上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。在我国，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。

（三）信托项目融资

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发

展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，而且风险较小，收益较高。因此，信托将会成为国内房地产金融创新的一大趋势。

（四）房地产信托投资基金（REITs）

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。

2008年12月国务院办公厅出台的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（简称金融30条）提出，将开展房地产信托投资基金试点，这位我国房地产企业通过房地产信托投资基金融资提供了政策支持。

（五）房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1％、限期为3.5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发

企业的债券融资空间将会增大

（六）夹层融资

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。

（七）其他方式

1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。

3、合作开发。土地实现完全市场化的公开供给之后，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，也成为一种独特的合作开发融资方式。

4、海外地产基金。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。随着2006年金融市场全面开放，外资银行、外来资金逐渐成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段。要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

第二篇：私募融资操作流程

私募融资操作流程

第一阶段：准备阶段。

在私募融资实施之前应做好以下准备工作：

1、达成合作意向。项目方与绿野集团互相了解，并达成合作意向。

2、立项调查。绿野集团对项目方进行签约前的审慎调查。

3、签订项目财务顾问协议。境内公司与绿野资本集团就融资条件、时间安排、费用

收取等问题沟通，并签订独家财务顾问协议和保密协议。

4、选聘相关专业服务机构。境内公司可以聘请律师、会计师、评估师以及注册代理机构等来帮助完成整个私募过程。

第二阶段：实施阶段。

本阶段是整个私募融资工作的核心阶段，主要包括以下工作：

1、撰写商业计划书及摘要。商业计划书内容包括：公司介绍、项目介绍、产品介绍、管理团队、竞争分析、风险分析、财务分析及财务预测、投资商进入及退出方式等等。

2、寻找重点投资商。把商业计划书摘要发给选定的30-50 家的投资方，从而找到有意向的投资方。经过多轮商务深入洽谈，最终找到重点投资方。

3、组织投资方与项目方洽谈。组织重点投资方进行项目实地考察并进入实质谈判。谈判包括投资额度、投资方式、具体权益、新的董事会结构等。

4、财务审计和专项评估。项目方与投资方达成投资意向后，投资方需要对境内公司从成立变更、公司治理、董事高管、经营业务、资产状况、财务会计、对外投资、员工聘用、保险状况、所属行业、涉讼情况、债权债务及环境保护等各个方面展开全面的尽职调查。如果有房产、土地、设备、专利等财产，则需要进行专项评估。

5、正式签约。由绿野资本集团主持并会同律师、会计师等，完成项目方与投资方的合作协议的起草、商议、定稿和签约程序。

第三阶段：完成阶段

1、签署投资文件。投融资双方就相关商业和投资条款达成一致后，境内公司的实际控制人、境内公司、投资方共同签署相关投资协议、文件。

2、投入资金配发新股。投资方将投资资金汇入境内公司银行账户，境内公司则配发相应比例新股给投资方。

3、工商变更。在注册代理机构的协助下完成工商变更登记。

第三篇：私募融资财务顾问协议

私募融资项目财务顾问协议

本协议由以下双方于2014年3月1日在签署：

委托人：股份有限公司（以下简称“委托人”）

受托人：投资股份有限公司（以下简称“受托人”）

鉴于：

（1）委托人一家在注册并在的非上市股份有限公司，具有融资意向，有意委托受托人就其项目物色符合委托人要求的投资人或确定其他融资渠道以取得其业务发展所需资金（以下简称“融资”）；

（2）受托人作为专业投资公司，具有为委托人提供其所需服务的财务顾问服务能力，并同意接受委托人的该等委托为其提供财务顾问服务。

经友好协商，双方就委托人委托受托人为其发行私募债提供财务顾问服务事宜达成如下协议，以资共同遵照执行：

1.委托事项及委托内容

委托人委托受托人、受托人接受委托，为委托人就“融资”提供财务顾问服务，包括但不限于如下服务：

1.1.真实、完整地向委托人物色并介绍投资人；

1.2.应委托人要求确定融资渠道；如委托人愿意通过发行私募债，受托人应提供候选证券公司及相关中介服务机构，协助设计产品结构等服务，并在债券产品意向达成后，为委托人提供优质的客户；

1.3.安排委托人与投资人、证券公司见面、谈判；

1.4.协助委托人和投资人设计融资方案；

1.5.协助委托人整理并向投资人、信托公司提供有关资料；

1.6.推荐并协调会计师事务所、律师事务所等相关中介机构开展工作；

1.7.应委托人要求，为委托人提供有关政策、法律法规咨询；

1.8.安排商务谈判并促成委托人与有关方面签订具有法律效力的融资协议书或其他类似法律文件（以下简称“投资协议”）2.委托期限

委托人对受托人的委托期限为自本协议生效之日起的2年；若委托期限届满，受托人提供的投资机会的某一交易仍在进行中，则本协议自动顺延直至该交易完成。3.排他性与非僭越

3.1.委托期间，委托人不应就本协议项下的委托事项委托其他任何第三方；

3.2.在本协议签署后2年内，委托人将不越过受托人直接与受托人物色并向委托人推荐的投资人和或信托公司进行包括但不限于融资接触、谈判或签署任何投融资协议。4.委托人的责任和义务

4.1.就受托人承办委托事项及时向受托人提供必要的要求和真实准确的文件资料；

4.2.配合受托人工作，并为受托人提供必要的便利条件；如通过信托渠道融资则委托人应提供合格的资质及抵(质)押和担保条件；

4.3.应对受托人推荐投资人、信托公司的建议及时做出回应，并安排与投资人、信托公司会谈；

4.4.根据本协议约定及时向受托人支付财务顾问费用和报酬；

4.5.委托人应基于其独立判断做出融资决策，其融资风险由委托人自行承担；

4.6.委托人同意委托人本身及其关联人均受本协议的约束，其关联人进行本协议项下的交易均视为委托人的行为。

5.受托人的责任与义务

5.1.应委托人的要求，派员参加委托人组织的有关会议、提供有关文件资料、书面或口头意见；

5.2.积极为委托人物色投资人、信托公司，洽谈委托事项；

5.3.受托人向委托人提交的分析意见、咨询、策划、建议等服务应当符合国家法律、法规、政策的规定和委托人的利益；

5.4.受托人应不定期地向委托人沟通、报告委托事项的进展情况；

5.5.受托人向委托人提供财务顾问服务过程中，应遵守国家法律法规和监管规定，因受托人违法行为所导致的一切后果均由受托人承担； 5.6 接受本协议约束，严格履行本协议项下应尽之义务。6.费用、报酬及支付

6.1.本次融资总额为壹亿伍仟万元整(￥15，000万元)，总期限为_____个月，总额及期限以最后完成融资为准，总融资成本为融资总额的15%/年×期限，财务顾问报酬为总融资成本减去投资人报酬及信托报酬，信托公司服务费，管理费，税费等以外的费用。

6.2.前期费用：本协议签署后对于本项目前期尽职调查所产生差旅费、交通费等由委托人负责。

6.3.财务顾问报酬支付条件和方式：委托人应在投资人或信托公司将每期融资资金付至委托人指定账户之日起三个工作日内，按照前款计算的信托报酬，信托公司服务费，管理费，税费及财务顾问费一次性足额支付给受托人或其指定的信托及第三方公司银行账户。

6.4.具体付款金额及期限须按实际“融资”情况另附<补充协议-付款确认函>

6.5.委托人按约定每延迟一日付款，应向受托人支付相当于应付款项每日千分之一的违约金。

6.6.受托人的银行账户信息如下：

户名：

开户银行： 银行账号：

6.7.受托人收到委托人支付的每一笔款项后应及时出具相应的发票。7.保密

7.1.受托人及其委派的财务顾问，对本协议的内容及在服务过程中知悉的委托人的商业秘密应予保密。未经委托人事先书面同意，受托人不得向任何第三方提供或披露本协议及委托人提交受托人使用的材料与文件。7.2.委托人对于本协议的内容及受托人出具的书面报告、意见书及非书面的策划、咨询等服务内容应予保密。未经受托人事先书面同意，委托人不得向任何第三方提供或披露本协议及受托人提交给委托人的材料与文件，7.3.上述保密约定在本协议期限届满或被撤销或解除之后三年内对双方仍具有约束力。

7.4.上述保密义务不适用于如下信息：

（1）公共领域里的信息；

（2）非由于具有保密义务方的原因已经为公众所知的。

（3）由具有保密义务方以外其他渠道被他人获知的信息，这些渠道并不受保密义务的限制。

（4）由于法律的适用、法院或其他国家有权机关的要求而披露的信息。

8.非合理中止

委托人非合理地中断与投资人、信托公司的谈判、投融资协议的签署或履行。如因委托人原因导致投融资协议签署后融、投资无法依约履行，委托人应补偿受托人因提供顾问服务所发生的实际费用支出和相当于投融资协议确定的投资额2%的补偿金。

9.违约责任

任何一方同意并承诺，对于因其违反本协议约定而使对方遭受的或与之有关的所有损失，其将向对方做出赔偿，使之免受损害。但本协议其他条款规定了违约金计算方法的，则适用相应条款规定的违约金计算方法。10.争议解决

凡因本协议所发生的或与之相关的任何争议，应首先由双方友好协商解决。如自一方提出协商30日内双方协商不能解决或一方不愿通过协商解决的，任何一方均可将该等争议向被告所在地人民法院起诉。11.本协议的变更、解除、终止

11.1.本协议未尽事宜经双方协商一致后，双方可另行签订补充协议或以确认函形式予以确定，所签补充协议和确认函与本协议不一致的，以所签补充协议和确认函为准。

11.2.本协议经双方协商一致后可以变更、解除或终止。

12.标题

本协议中的标题仅为检索方便而设臵，各条款的具体内容应当以条款的具体规定为准，而不应参考该标题进行解释。13.生效及其他

13.1.本协议一式贰份，双方各执壹份，具有同等法律效力。

13.2.本协议自甲乙双方法定代表人签字或盖章并加盖各自公章之日起生效。

13.3.本协议取代了双方就委托事项之前所达成的任何口头协议、谅解或备忘录。

13.4.如本协议的任何条款由于不符合法律法规的规定而无效，并不因此导致整个协议的无效。双方可根据协议的本意重新达成有关符合法律法规要求的约定。

13.5.一方未行使本协议项下其应享有的任何权利，不应视为其对该权利的放弃，也不限制其在未来对该权利的行使。

委托人（盖章）：法定代表人：受托人（盖章）：法定代表人：

年月日

第四篇：私募股权融资论文

私募股权融资

私募股权融资是指私有企业（即非上市企业）通过私募形式进行的权益性融资。在交易实施过程中，附带考虑了投资者将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，使投资者出售所持股份并获利退出。

在众多退出方式中，投资者在企业上市后以出售股票获利的方式得到的回报最高，达到4-5倍的比比皆是，有的甚至达到10倍以上。因此，有上市潜力的私有企业在上市前进行股权融资，即所谓的Pre-IPO，受到诸多创投机构的青睐，在中国私募股权融资领域已成为一朵独领风骚的奇葩。在本文中，将主要介绍这种私募股权融资。

一、参与者

私募股权融资一般涉及的参与者包括融资方（目标企业及其原股东）、投资方（创投机构）和中介机构（财务顾问、律师、会计师、评估机构等）。

如果融资方为目标企业，则投资方以对目标企业增资的形式成为目标企业的新股东，资金进入目标企业；如果融资方为目标企业的原股东（“原股东”），则投资方以受让股权的形式成为目标企业的新股东，资金由原股东个人所得。

投资方一般是创投机构，也可能会包括个别自然人，但这种情况比较少见。财务顾问的作用是帮助融资方寻找资金（即投资方），或帮助投资方寻找项目（即融资方），协助投融资双方进行尽职调查、撰写商业计划书、组织投融资双方的协商和谈判。

律师、会计师、评估机构等则对尽职调查、谈判结果等提供专业意见。

二、主要流程

1、选择融资方式

目标公司原股东或管理层根据原股东的需要或公司的发展战略，制定融资策略，选择最适合的融资方式。如果私募股权融资是最适当的融资方式，则继续后面的步骤。

2、设计融资方案

融资方案主要包括资金用途、融资规模、拟出让的股权、适合公司需要的投资者和切实可行的时间表。

3、财务顾问尽职调查

在确定融资方案后，财务顾问进行详细的尽职调查，为商业计划书的撰写以及向投资方的推介做好准备。

财务顾问尽职调查的主要内容包括历史沿革、资产权属、主要财务指标、主要产品、技术优势、销售渠道、主要债权债务、重要客户及其反馈意见等。通过上述内容的调查，发掘公司的投资价值和投资亮点。

4、撰写商业计划书

财务顾问根据尽职调查撰写商业计划书，全面、系统地介绍目标公司及其原股东，重点是目标公司的投资亮点，这将直接影响到私募股权融资的定价。

5、寻找潜在的投资者

根据融资方的实际需求，寻找适当的投资者。创投机构一般不擅长实体企业的运作，因而除了必要的监督外，不会过多干涉目标公司的经营管理。但由于它

们往往会投资多个行业、多家企业，因而又具备为目标企业提供资源和渠道的条件。所以，融资方通常希望能找到实力强、影响力大的创投企业。

6、投融资双方初步洽谈

财务顾问向投资方提供商业计划书并尽职推荐融资项目，组织投融资双方初步洽谈，随后签订《保密协议》、《投资意向书》，为后续步骤打下基础。

7、投资方尽职调查

投资方进行尽职调查，核实融资方和财务顾问提供的资料，并根据自身关注的重点内容进行其他调查。一般会聘请专门的机构（律师、会计师、评估机构）提供专业服务。

8、协商与谈判

当投资方确信投资项目可行时，在财务顾问的安排下与融资方协商投资条款，谈判确定双方的权利和义务。

谈判的重点通常包括以下三个方面的内容：

1）定价。

现在通行的定价方法是市盈率法，也称“PE倍数法”，即按企业相应的净利润（扣除非经常性损益），乘以某个PE值，得出企业价值，再乘以拟出让的股权，投资方应投入的金额。需要注意的是，对于增资入股方式，企业价值应是上述“企业价值”再加上投资金额（得出通常所说的“投资后的企业价值”）。但是，在实际谈判中，创投机构往往并不加上投资金额，因而其所谓的投资价值实际上是“投资前的企业价值”，会给企业造成定价虚高的假相。

PE值的高低，主要取决于企业的成长性、竞争优势和上市时间表。

2）大股东债权债务。

如果大股东欠目标企业的钱，投资方必然会要求大股东在指定期限内清偿。如果目标企业欠大股东的钱，投资方一般不会希望自己投入的资金用来向大股东偿债，因而会要求大股东减免目标企业的债务。

3）对赌条款。

投资方为了保障其投资利益，会要求融资方接受一定的对赌条款，即在对赌（一般为投资当年，如果投资行为发生在年末，则为次年，也有可能为当年加次年）。但如果投资方处于非常强势的地位，其往往只要求融资方在达不到要求的情况下对其给予补偿，而不同意融资方在达到或超出要求的情况下，对原股东给予足够的奖励，甚至不给予奖励。

例如，某公司于2009年3月通过资增扩股引入私募资金5000万元，按2009年净利润4000万元、PE=5.375确定公司价值为21500万元（投资后的企业价值），投资方取得公司23.25%的股权。双方商定的对赌条款为：

如果公司在2009实现净利润低于预测净利润4000万元人民币（不含豁免债权的收益），则投资方有权要求公司原股东按以下方式予以补偿：

按公司2009实际完成的净利润数以5.375倍的市盈率估值给予甲方股权补偿，即： 投资方获得公司原股东补偿的股权差额＝5000/（公司2009净利润×5.375）-23.25%；投资获得公司原股东根据上述约定补偿的股权差额，不需要补缴任何款项或追加任何投资。

上述差额自公司2009报告完成审计后的30日内，由公司根据上述约定办理相关完成工商变更登记，调整原股东及投资方各方出资额及股权比例。

9、签订《投资协议》

10、投资方投入资金、办理工商变更登记

11、执行《投资协议》，包括对赌条款等

三、相关费用

私募股权融资涉及的主要费用是中介机构的服务费，其中又以财务顾问的佣金为主。

财务顾问的佣金通常由融资方支付，通常为融资额的3-5%。在撰写商业计划书之前，财务顾问可以要求融资方预付10-20万元。如果私募成功，则在最终应付的佣金中扣减预付费用；如果私募不成功，则该笔预付费用作为项目启动费用，无需退还。

律师、会计师、评估机构的服务费用分别为20-30万元不等，如果与改制上市选择的服务机构相同，则费用可能会有所降低。

第五篇：什么是私募融资

什么是私募融资

私募融资是指不采用公开方式，而通过私下与特定的投资人或债务人商谈，以招标等方式筹集资金，形式多样，取决于当事人之间的约定，如向银行贷款，获得风险投资等。私募融资分为私募股权融资和私募债务融资。私募股权融资是指融资人通过协商、招标等非社会公开方式，向特定投资人出售股权进行的融资，包括股票发行以外的各种组建企业时股权筹资和随后的增资扩股。私募债务融资是指融资人通过协商、招标等非社会公开方式，向特定投资人出售债权进行的融资，包括债券发行以外的各种借款。

私募融资过程中有什么问题可以联系汉唐咨询。私募债发行优点

1、发行成本低。

2、对发债机构资格认定标准较低。

3、可不需要提供担保和信用评级。

4、信息披露程度要求低。

5、有利于建立与业内机构的战略合作。

私募债发行缺点

1、只能向合格投资者发行，我国所谓合格投资者是指注册资本金要达到1000万元以上，或者经审计的净资产在2000万元以上的法人或投资组织。

2、定向发行债券的流动性低，只能以协议转让的方式流通，只能在合格投资者之间进行。